Alienação fiduciária – arrematação – valor excedente

Kollemata - jurisprudência

KOLLEMATA

O CSMSP publicou no último dia 4/2/2016 a intimação do acórdão proferido na Ap. Civ. 1010103-21.2015.8.26.0100 de São Paulo, cujo link se indica abaixo.

O tema posto em debate é assaz interessante e já foi diversas vezes abordado nas reuniões que se realizam todas as quintas-feiras na Sala Elvino Silva Filho, no bojo das discussões sobre a Normativa Mínima Nacional do CNJ – Conselho Nacional de Registro, coordenadas pelo desembargador Ricardo Dip.

O tema de base é a natureza jurídica da obrigação legal, cometida ao agente fiduciário, de promover a entrega do numerário excedente ao devedor fiduciante após a realização do leilão. A obrigação se encontra estampada no § 4º do art. 27 da Lei 9.514/1997, que reza:

§ 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil.

Pois bem. Qual a natureza jurídica dessa obrigação legal? Dependendo da resposta, será possível satisfazer a outra questão que se achava subjacente na suscitação de dúvida: quais são os limites da qualificação registral na verificação da efetiva devolução das importâncias que sobejaram?

Vínhamos de discutir, nas concorridas sessões da NMN do CNJ, que anteriormente à etapa do leilão, previsto no art. 27 da citada lei, a propriedade já se havia consolidado na pessoa do fiduciário. Rompido o vínculo contratual e consolidada a propriedade em virtude do inadimplemento da obrigação, remanesceria, tão somente, a obrigação, de caráter legal, de promover a entrega dos valores que sobejaram ao antigo fiduciante, já desvestido do direito de fiduciante.

Foi justamente nesse sentido a decisão do Conselho:  a obrigação de prestar contas acerca do valor excedente “é de natureza pessoal e restrita às partes deste negócio (alienação fiduciária). Não guarda, pois, nenhuma relação com o dever da instituição financeira de transferir a titularidade do domínio à arrematante”.

Em razão desse entendimento, decidiu-se que não seria atribuição do registrador, ao qualificar a escritura de compra e venda (arrematação), verificar o cumprimento do referido dispositivo legal. Enfim, a eventual inobservância do dever legal de repasse da quantia recebida pelo agente fiduciário e proprietário pleno do imóvel – “ou mesmo discordância do valor excedente apurado -, deve ser objeto de ação própria e adequada”.

A decisão nos parece correta. Diga-se: em regra, pois é sempre possível que, pela via judicial, se busque a rediscussão das condições de constituição em mora e sucessiva consolidação da propriedade, revertendo-a em favor do antigo fiduciante. Essas decisões, que vez por outra despontam no cenário judiciário, colocam em risco todo o sistema da Lei 9.514/1997. Agrava-se o quadro havendo arrematante – como neste aqui havia. Este terceiro fica irremediavelmente prejudicado, pois, fiado no registro, adquiriu a propriedade do imóvel no público leilão realizado nos termos da lei.

Eis a decisão:

Escritura de compra e venda. Alienação fiduciária. Arrematação. Valor excedente – obrigação de restituição – natureza pessoal. Qualificação registral – limites.

Registro de Imóveis – Escritura de compra e venda – imóvel arrematado em leilão público promovido pela credora fiduciária – recusa de registro sob o fundamento de que não há prova da entrega do valor excedente apurado às devedoras fiduciantes, nos termos do §4º do art. 27 da Lei 9.514/97 – obrigação de natureza pessoal e estranha à qualificação do título apresentado – exigência indevida – recurso provido – dúvida julgada improcedente – registro do título determinado.

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