Registro de Imóveis brasileiro – necessidade urgente de atuação corporativa

Marcelo Augusto Santana de Melo
Marcelo Augusto Santana de Melo

Sempre alertei que a atividade registral, especialmente a exercida pelo registrador imobiliário, se efetiva de forma muito isolada, esquecendo-se, muitas vezes, do desenvolvimento de uma atuação corporativa uniforme, prejudicando a eficiência dos serviços prestados e, principalmente, a imagem que a sociedade tem da instituição.

Existem cartórios no Brasil – e não são poucos – considerados modelos. São unidades totalmente informatizadas, com rotinas e gestão empresarial eficientes. Contudo, ao mesmo tempo que vivenciamos esta realidade, verificamos outros cartórios (às vezes não muito longe dos grandes centros), decadentes, com instalações e serviços precários.

Um exemplo da falta de atuação corporativa é a infinidade de sites de cartórios que temos, cada unidade cria, desenvolve, emprega recursos financeiros e tempo em uma plataforma de serviços que poderia ser desenvolvida de forma centralizada. O usuário deve saber onde buscar as informações registrais que precisa, em um ambiente confiável, célere e eficiente, obviamente sempre eletrônico.

Colégio de registradores, representação e contribuição compulsória

Na Espanha, existe o Colégio de Registradores que possui contribuição obrigatória e, por lei, representa jurídica, administrativa e politicamente todos os registradores imobiliários do país. Sua simples existência corrobora na padronização dos registradores, estimula estudos, promove aquisições de materiais de escritórios de forma corporativa, reduzindo muito os custos, desenvolve softwares próprios, entre outras funções como propaganda institucional, layout uniforme dos cartórios etc.

Não podemos esquecer que na ausência de uma organização registral oficial, as associações têm desempenhado um papel importantíssimo na tentativa de preenchimento dessa lacuna, exemplo principal é o excelente trabalho da Associação dos Registradores do Estado de São Paulo (ARISP) com o portal Ofício eletrônico e outros serviços desenvolvidos para a gestão administrativa dos cartórios de Registro de Imóveis no Estado de São Paulo.

No Brasil, se discute atualmente, em uma comissão no Senado Federal, chamada de “desburocratização”, medidas necessárias para melhoria das rotinas administrativas nos cartórios. A criação de uma entidade nacional com agências estaduais, com contribuição obrigatória e poder de regulamentação de rotinas registrais, resolveria todas os problemas de falta de uniformização da atividade registral. Certamente a fiscalização do Poder Judiciário contida no comando constitucional (art. 236, 103-B, § 4º, III), seria respeitada. Fiscalização não se confunde com auto-regulação.

Auto-regulação da atividade

Tratar-se-ia de um começo para que exista a efetivação da auto-regulação das atividades notariais e registrais, o que Luís Paulo Aliende Ribeiro, em seu doutoramento, entendeu possível e compatível com o sistema brasileiro (Regulação da função publicação notarial e registral. São Paulo: Saraiva, 2009, p. 184).

Não nos enganemos: a imagem de um cartório mal administrado é a mesma de um considerado modelo, a sorte de um é a do outro também. Enquanto não conseguirmos padronizar os serviços, criando uma imagem corporativa forte e eficiente, o sistema registral brasileiro evoluirá com muita dificuldade, a passos lentos e de forma incompatível com a eficiência que a sociedade espera.

Emolumentos – retificação de registro

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Hoje vamos comentar interessante decisão da Eg. Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de São Paulo, proferida com base em parecer oferecido pelo Dr. Swarai Cervone de Oliveira, Juiz Assessor do órgão do TJSP.

Trata-se de reclamação tirada contra a Oficial do Registro de Imóveis de Votorantim, Dra. Naila de Rezende Khuri.

Em representação formulada em face da registradora, o autor insurgiu-se contra o critério, por ela adotado, na cobrança de custas e emolumentos devidos pela prática de ato de averbação de retificação de registro.

A questão, basicamente, girou em torno do seguinte: a mera inserção de área superficial na matrícula representaria uma retificação “simples”, diferentemente de outras espécies, mais “difíceis” ou complexas, a demandar maior tempo de dedicação do registrador ao caso.

Preclusão consumativa do ato

A r. decisão traz interessantes elementos para a nossa reflexão. Em primeiro lugar, a ideia, indicada na informação prestada pela Dra. Naila Khuri, de que o simples pagamento dos emolumentos demonstraria o conformismo do interessado a respeito do critério adotado na cobrança. A representação pode ser entendida como “comportamento contraditório” na postulação de devolução da quantia paga, como destacou o parecerista.

A registradora apontou (e criticou) o comportamento oportunista do interessado:

(…) sem que houvesse qualquer irresignação, a parte cumpriu todos os itens da Nota de Exigência, inclusive o complemento do depósito prévio dos emolumentos, momento que se operou a preclusão consumativa do ato.

Entretanto, depois de praticado o ato, a reclamante discorda da cobrança como averbação com valor declarado.

Tendo sido informados, de modo claro e inequívoco, os critérios adotados pelo Cartório, com supedâneo na Lei de Custas e Emolumentos de SP, o pedido não poderia mesmo prosperar.

Além disso, haviam sido recolhidas ao Estado as custas devidas pela prática dos atos, de modo que a devolução pleiteada, se deferida, deveria cingir-se aos emolumentos.

Averbação light – registro hard

Não há qualquer discrímen na Lei de Custas e Emolumentos bandeirante acerca das espécies de retificação. As notas explicativas não distinguem as suas várias espécies. Como diz Naila Khuri, os emolumentos “não são devidos de acordo com a dificuldade ou facilidade da retificação”. E emenda:

Data venia, nem poderia ficar a critério do Oficial a distinção entre retificações “fáceis” e “difíceis”.

A eg. Corregedoria-Geral de Justiça prestigiou o critério adotado pela registradora e denegou provimento ao recurso.

Confira na seção Sem dúvida nenhuma! a suscitação de dúvida, a sentença de primeiro grau e o recurso da CGJSP.

Emolumentos – retificação de registro. Naila de Rezende Khuri. Em representação formulada contra a oficiala de Votorantim, São Paulo, o autor insurgiu-se contra o critério por ela adotado na cobrança de custas e emolumentos devidos pela prática de ato de averbação de retificação de registro. A questão, basicamente, girou em torna da seguinte questão: a mera inserção da área representava uma retificação “simples”, diferentemente de outras espécies, mais “difíceis”.

À nau vicentina, Srs.!

gilvicenteO Velho Ermitânio Prado anda enfermiço. É uma doença miúda, vil, traiçoeira, enliçada com o venerável Cronos.

Ontem pude constatar o quanto se acha aplastado, esmagado pelos recentes acontecimentos.

Pouco antes de sair do apartamento, ouvi-o naquela parolagem infinda que é típica daqueles que se acham em estado febril.

Dou-lhe voz e não lhe quito um só sentido. O Leão fala aos ventos e sopra segredos ao pé d´ouvido de quem queira – ou mal lhe queira.

À nau vicentina, Srs.!

– À barca, à barca, senhores! Veniredes a la mano!- clama o escriba que falseia a pena e adultera a flâmula, tudo em troca de boa fama, mesa e cama.

Diz o velho lúbrico: vós me veniredes a la mano, a la mano me veniredes!

O escriba folga em ser adorado,
retorna com garbo, vaidoso e inebriado,
revolve à guia da nau funesta,
fiado tão só em seu perene estado.

Proclama com voz fanha:

Fiai-vos em nós – eis que somos alçada voz.
Aprumai-vos! pois defronta o mar atroz.
A publica fides não nos abandona,
enfuna-se a vela ao sopro de Bóreas.

Oh blandícia! Pura delícia.
Encanta o tolo utente,
seduz com seu virgo postiço e ardente.
Poder e graça firmes e assentes.

– Trazei-me o frumento
e eu lhes direi o direito!
Trazei-mo com urgência,
que é grande o vosso pleito.

Barca de tristura, amargura infinda,
que se afana de blandícias e de doçura,
acolhe a pobres coitados,
já sem glórias e de memória faltos.
Dai-lhes Saturno unguento e quebranto
e ainda o bom frumento de sustento!

Morre-se o idiota de merdeira, de estupidez e cegueira.
Mesmo moribundo, o onzeneiro brada altaneiro,
esganiça ao dono dos altos, do fundo e da beira:
Rey Mundo, quero aí tornar e trazer o meu dinheiro!

Ermitânio Prado e o Ragnarök registral

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O Velho Ermitânio Prado tem tido pesadelos. Dorme mal, sofre com episódios de apneia, deu de alimentar-se de doces pelas madrugadas e parece obcecado por temas de mitologia, especialmente lendas nórdicas. Anda lendo e relendo Edda em prosa, na versão de D. A. De Los Ríos (Madrid: Imprenta de La Esperanza, 1856).

Tem sido assim há um bom tempo. Desde meados do ano passado – pouco mais, pouco menos – vejo o Velho se lastimando. A verdade é que há muito não o via assim, tão abatido, consternado, abichornado.

Arrisquei visitá-lo esta tarde. Anda arredio, de poucas palavras. Às vezes é ríspido, outras descortês. Recebeu-me no vestíbulo, como sempre faz. Estava de pijamas e resfolegava feito um velho baio.

– Veja só, escrevinhador – disparou: “só conseguiremos passar das trevas da ignorância à luz da ciência” – lê com ar bastante grave e solene – “se relermos com amor redobrado as obras dos antigos”.

Enfatiza – “amor redobrado”. Deita um olhar cansado e distante, busca colher algo que refulge ideal além da fina persiana de juncos que se põe como ilusão à nossa frente.

– “Os cães podem ladrar que não serei por isso menos defensor dos antigos. Para estes irão todos os meus cuidados, e todos os dias, ao raiar da aurora, hás de me encontrar ocupado em estudá-los”. 

Fecha o pequeno opúsculo e o deposita sobre a secretária. Suspira profundamente.

O velho anda entretido com a Patrologia Latina. Diz que o Abade Migne conservou o Livro do Eparca para demonstrar que os Macedônios acolheram as regras do velho direito romano sobre o notariado. “Tradição, velho escriba, é a tradição!”.

Haverá situação mais dramática do que testemunhar a queda de anjos destruídos pela soberba? Terá este velho homem que experimentar o horror de crepúsculo dos deuses, quando tudo se arruína e torna a pó e cinzas?

– Pulvis et umbra sumus!

Seminário usucapião em debate

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Sérgio Jacomino – Presidente da ABDRI

Carta do Presidente da ABDRI

Prezados colegas, amigos e amigas.

Esta carta é dirigida a todos os que prestigiaram o nosso evento e àqueles que, por esgotamento das vagas, não puderam estar conosco no evento Usucapião Extrajudicial – colóquio Gilberto Valente da Silva.

Esta é uma uma carta de agradecimento, prestação de contas e um convite à reflexão.

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Retificação de registro e usucapião

Boundaries

Hoje indicamos uma decisão do STJ, publicada no DJe de 10/3, que trata de uma questão que sempre atormenta os registradores imobiliários brasileiros quando se veem diante de um pedido de retificação de registro em que se pleiteia a “adequação do registro à realidade extra-tabular” com aumento de área.

Trata-se do REsp 1.228.288-RS assim ementado:

Retificação de registro – área – aumento – aquisição da propriedade. Usucapião. Recurso especial. Retificação de registro de imóvel. Art. 213 da lei n. 6.015/73. Pretensão de aquisição de propriedade. Impossibilidade. 1. A Lei de Registros Públicos busca dar plena validade, eficácia e segurança aos registros, visando, sobretudo, proteger o interesse dos legítimos proprietários e de terceiros. 2. Não serve o procedimento de retificação constante da Lei de Registros Públicos como forma de aquisição ou aumento de propriedade imobiliária, pois destinado apenas à correção dos assentos existentes no registro de imóveis, considerando-se a situação fática do bem. 3. Recurso especial desprovido. @ REsp 1.228.288-RS, j. 3/3/2016, DJe 10/3/2016., rel. min.: João Otávio Noronha. Legislação: CC art. 1.247; LRP art. 213.

É bem certo que, neste caso concreto, o próprio interessado alegou que houve apropriação de área não titulada. A propósito, o relator asseverou:

“A área do imóvel somente poderá ser corrigida se houver descompasso em relação à aquela que constar no registro. A retificação de área não diz respeito à pretensão de incorporação de nova área de modo que sejam ultrapassados os limites do imóvel originário. Não pode servir o procedimento de retificação constante da Lei de Registros Públicos como forma de aquisição ou aumento de propriedade imobiliária, pois destinado apenas à correção dos assentos existentes no registro de imóveis, considerando-se a situação fática do bem”.

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ABDRI abre vagas para pesquisadores

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Grupo de pesquisa e produção científica
sob a coordenação do Prof. Dr. Leonardo Brandelli

A ABDRI – Academia Brasileira de Direito Registral Imobiliário abre inscrições para o grupo de pesquisa e produção científica, sob a coordenação do Prof. Dr. Leonardo Brandelli, com vistas à produção de material científico de qualidade para publicação nas áreas de Direito Registral, Direito Civil, e Direito Notarial.

Os encontros terão periodicidade mensal, e ocorrerão na biblioteca pessoal do Prof. Dr. Leonardo Brandelli ou na biblioteca da Academia Brasileira de Direito Registral.

O processo seletivo consistirá em entrevista e análise do curriculum vitae.

Número de vagas: 10.

Restrição: o interessado não poderá estar inscrito no concurso para outorga de delegações em andamento.

Data para inscrição: De 15 de março a 15 de abril de 2016.

Os interessados deverão preencher o formulário abaixo e aguardar contato para envio de curriculum vitae. 

Coimbra – lição de sonho e tradição

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Inscrições abertas

Entre os dias 19 e 20 de abril de 2016, na Faculdade de Direito de Coimbra, Portugal, juristas e acadêmicos estarão reunidos para mais um encontro acadêmico tendo por objeto os direitos reais, registrais e notariais.

Evento tradicional, que consolida os laços de amizade e cooperação, Coimbra acolhe juristas portugueses e brasileiros que aprofundam o diálogo jurídico que nos une em tradição e atualidade.

“O Atlântico nos une”, como registrou o Professor Doutor José de Faria Costa.

Bem vindos!

Mónica Jardim
Presidente do CeNoR

INSCRIÇÕES: III Encontro de Direitos Reais, Direito dos Registros e Direito Notarial (https://lusobrasileiro.wordpress.com/).

 

Penhora de imóveis ou de direitos ou o quê?

Na edição de 17.2.2016 deste periódico, discutimos um tema muito interessante e que guarda enorme interesse para os registradores brasileiros.

Não raro, defrontamo-nos com decisões jurisdicionais que prima facie soam lógicas, mas, vistas com cuidado, especialmente pela perspectiva dos direitos materiais, representam absurdezas difíceis de reparar na sucessão natural do iter dominial.

Enfrentamos os temas derivados de recente decisão, proferida pela 4ª Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região, em que se determinou a penhora de uma oficina localizada em parte de imóvel residencial do executado, objeto de uma só matrícula do registro predial e com numeração predial distinta.

Muitos emprestaram sua opinião.

Nesta ocasião, tenho o gosto de reproduzir o pensamento da registradora portuguesa, querida colega que goza de enorme prestígio, reconhecida como autoridade nos temas de direitos registral.

Divulgo o texto com entretítulos por mim interpolados (com a vênia da colega). SJ

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Penhora de parte de prédio e da sua registrabilidade
Madalena Teixeira*

A questão da penhora de parte de prédio e da sua registrabilidade não constituirá preocupação privativa dos colegas brasileiros, porquanto, também entre nós, tem surgido a dificuldade em lidar com a apreensão de parte da coisa, que é objeto do direito de propriedade do executado, e com a sua tradução tabular. Continuar lendo

Usucapião – cartilha

O escritório Lobo & Orlandi produziu uma cartilha bastante útil sobre a usucapião extrajudicial com sugestões e dicas para a qualificação no Registro de Imóveis.

A revisão da cartilha é de Dêni Carvalho, Graziela Castro e Patrícia Zapani. A diagramação de Alessandra Russo e a produção executiva de Maria Micalopulos.

Disponibilizada para os associados e colaboradores da Associação de Registradores de Imóveis de São Paulo, o documento é mais uma contribuição para os estudiosos da matéria.

Para baixar, acesse: Usucapião – cartilha – Lobo e Orlandi.