A sexta-feira (12/1) foi um dia agitado para o mercado. No eixo das controvérsias, estava a irrupção do fenômeno das criptomoedas. Duas autoridades, com atribuições legais de regulamentação administrativa – a Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo e a CVM – Comissão e Valores Mobiliários -, decidiram que as criptomoedas não devem ser francamente admitidas nas transações, conforme fundamentação que se acha no bojo dos documentos abaixo indicados.
Emolumentos em bitcoins
Na edição do dia 15/12/2017 do jornal Diário da Região ficamos sabendo que no 2º Tabelionato de Notas de São José do Rio Preto o dinheiro digital já é aceito como pagamento pelos serviços prestados pela notaria. Segundo o periódico, a novidade “aproxima os rio-pretenses do uso de moedas virtuais, que não só eliminam de vez a função do papel e do metal mas também escanteiam os bancos, já que as transações excluem tais intermediários”. Continuar lendo →
A decisão que abaixo publicamos é de uma importância extraordinária. A primeira turma do STJ, por unanimidade, denegou segurança a mandado impetrado pela Federação da Agricultura e da Pecuária do Estado de Minas Gerais – FAEMG (e outro) contra ato da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de Minas Gerais que determinara a observância da Lei Estadual mineira nº 15.424/2004 para fins de cobrança de emolumentos cartorários relativos ao registro das cédulas de crédito rural.
A controvérsia girou em torno da seguinte questão: prevaleceria o teto máximo previsto no art. 34, parágrafo único, do Decreto-Lei nº 167/67 para cobrança de emolumentos devidos pelo registro de cédulas de crédito rural?
A corte entendeu que o referido Decreto-Lei n. 167/67, anterior à Constituição da República de 1988 e à lei regulamentadora do seu art. 236, § 2º, que conferiu novo regime jurídico ao tema, foi derrogado pela legislação emolumentar superveniente.
A Lei n. 10.169/00 instituiu novas regras sobre os emolumentos e estas hão de prevalecer, segundo a corte, prestigiando a competência dos Estados-Membros de legislar sobre o assunto, em respeito e homenagem ao pacto federativo.
A conclusão é singela: houve a derrogação do art. 34 do Decreto-Lei n. 167/67 pela Lei n. 10.169/00, a teor do disposto no art. 2º, § 1º, da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro – LINDB.
O estudioso certamente irá se recordar que o STJ, de modo reiterado, vinha decidindo que a legislação que conferia gratuidades e descontos à União Federal, toda ela anterior ao advento da nova ordem constitucional, ainda estava em vigor e prevalecia, imperando os descontos e isenções que a todo jurista de escol soavam como perfeitamente inconstitucionais.
Vale a pena deter-se na leitura atenta do v. aresto, que traz elementos mais do que suficientes para afastar essa aberração generosa que se irradia magicamente pela administração e tribunais.
PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. RECURSO ESPECIAL. ALEGAÇÃO DE OFENSA AO ART. 535 DO CPC. OMISSÃO. AUSÊNCIA DE VÍCIO. CÉDULA DE CRÉDITO RURAL. REGISTRO. EMOLUMENTOS. LEGISLAÇÃO APLICÁVEL. LEI ESTADUAL QUE, COM BASE EM LEI FEDERAL, ELEVOU OS CUSTOS PARA O REGISTRO NOTARIAL DA CÁRTULA. VALIDADE. OBSERVÂNCIA DO LIMITE ESTABELECIDO PELO ART. 34, E, DO DECRETO-LEI N. 167/67. DESNECESSIDADE. DERROGAÇÃO DO DISPOSITIVO CORRELATO DO DECRETO-LEI PELA LEI FEDERAL POSTERIOR. ART. 2º, § 1º, DA LINDB. APLICAÇÃO.
I – A Corte de origem apreciou todas as questões relevantes apresentadas com fundamentos suficientes, mediante apreciação da disciplina normativa e cotejo ao posicionamento jurisprudencial aplicável à hipótese. Inexistência de omissão, contradição ou obscuridade.
II – A Lei n. 10.169/00, ao regulamentar o art. 236, § 2º, da Constituição da República, estabeleceu “normas gerais para a fixação de emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro”, deixando ao arbítrio dos Estados e do Distrito Federal a fixação do valor dos emolumentos relativos aos atos praticados pelos respectivos serviços notariais e de registro.
III – Em 2004, foi promulgada a Lei Estadual mineira n. 15.424/04, a qual, com base na mencionada lei federal, elevou os custos para o registro da cédula de crédito rural, à revelia do limite estabelecido no art. 34, e, do Decreto-Lei n. 167/67.
IV – O Decreto-Lei n. 167/67 é anterior à Constituição da República de 1988 e à lei regulamentadora do seu art. 236, § 2º, que conferiu novo regime jurídico ao tema, de modo que a Lei n. 10.169/00instituiu novas regras sobre os emolumentos, as quais hão de prevalecer, prestigiando a competência dos Estados-Membros de legislar sobre o assunto, em homenagem ao princípio federativo.
V – Derrogação do art. 34 do Decreto-Lei n. 167/67 pela Lei n. 10.169/00, a teor do disposto no art. 2º, § 1º, da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro – LINDB.
Hoje vamos comentar interessante decisão da Eg. Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de São Paulo, proferida com base em parecer oferecido pelo Dr. Swarai Cervone de Oliveira, Juiz Assessor do órgão do TJSP.
Trata-se de reclamação tirada contra a Oficial do Registro de Imóveis de Votorantim, Dra. Naila de Rezende Khuri.
Em representação formulada em face da registradora, o autor insurgiu-se contra o critério, por ela adotado, na cobrança de custas e emolumentos devidos pela prática de ato de averbação de retificação de registro.
A questão, basicamente, girou em torno do seguinte: a mera inserção de área superficial na matrícula representaria uma retificação “simples”, diferentemente de outras espécies, mais “difíceis” ou complexas, a demandar maior tempo de dedicação do registrador ao caso.
Preclusão consumativa do ato
A r. decisão traz interessantes elementos para a nossa reflexão. Em primeiro lugar, a ideia, indicada na informação prestada pela Dra. Naila Khuri, de que o simples pagamento dos emolumentos demonstraria o conformismo do interessado a respeito do critério adotado na cobrança. A representação pode ser entendida como “comportamento contraditório” na postulação de devolução da quantia paga, como destacou o parecerista.
A registradora apontou (e criticou) o comportamento oportunista do interessado:
(…) sem que houvesse qualquer irresignação, a parte cumpriu todos os itens da Nota de Exigência, inclusive o complemento do depósito prévio dos emolumentos, momento que se operou a preclusão consumativa do ato.
Entretanto, depois de praticado o ato, a reclamante discorda da cobrança como averbação com valor declarado.
Tendo sido informados, de modo claro e inequívoco, os critérios adotados pelo Cartório, com supedâneo na Lei de Custas e Emolumentos de SP, o pedido não poderia mesmo prosperar.
Além disso, haviam sido recolhidas ao Estado as custas devidas pela prática dos atos, de modo que a devolução pleiteada, se deferida, deveria cingir-se aos emolumentos.
Averbação light – registro hard
Não há qualquer discrímen na Lei de Custas e Emolumentos bandeirante acerca das espécies de retificação. As notas explicativas não distinguem as suas várias espécies. Como diz Naila Khuri, os emolumentos “não são devidos de acordo com a dificuldade ou facilidade da retificação”. E emenda:
Data venia, nem poderia ficar a critério do Oficial a distinção entre retificações “fáceis” e “difíceis”.
A eg. Corregedoria-Geral de Justiça prestigiou o critério adotado pela registradora e denegou provimento ao recurso.
Confira na seção Sem dúvida nenhuma! a suscitação de dúvida, a sentença de primeiro grau e o recurso da CGJSP.
Emolumentos – retificação de registro. Naila de Rezende Khuri. Em representação formulada contra a oficiala de Votorantim, São Paulo, o autor insurgiu-se contra o critério por ela adotado na cobrança de custas e emolumentos devidos pela prática de ato de averbação de retificação de registro. A questão, basicamente, girou em torna da seguinte questão: a mera inserção da área representava uma retificação “simples”, diferentemente de outras espécies, mais “difíceis”.
1. Com pompa de obra nova e importante para a etapa eleitoral que se aproxima, a portabilidade de crédito imobiliário foi ‘reinaugurada’ – pela terceira ou quarta vez – no início de maio passado, quando entraram em vigor as normas administrativas emitidas pelo Banco Central do Brasil e Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, que, a rigor, cuidam apenas de procedimentos operacionais e de controle internos a serem adotados e praticados pelas instituições financeiras, de pouco ou nenhum interesse direto para o mutuário devedor.
De fato, trata-se de obra velha (pagamento com sub-rogação de direitos) com adornos modernos, cujo atrativo maior – a possibilidade de substituição do credor com redução significativa da taxa de juros contratual e consequente redução do valor das prestações mensais – foi perdido em razão do constante retrofit concluído em ritmo de copa.
Se, inicialmente, a taxa SELIC reduzida a níveis civilizados permitia às instituições financeiras a concessão de benefícios reais ao mutuário, atualmente com o retorno daquela taxa a índices comuns, a margem de negociação ficou mitigada e os atrativos restantes decorrem basicamente da fidelização bancária e da concentração de transações em uma só instituição.
2. A portabilidade é obra velha porque a transferência da dívida para outro credor, por iniciativa do devedor ou de terceiro interessado, sempre existiu na legislação civil – como pagamento com sub-rogação – tratada nos arts. 346 e 347 do Código Civil atual da seguinte forma:
Art. 346. A sub-rogação opera-se, de pleno direito, em favor:
I – do credor que paga a dívida do devedor comum;
II – do adquirente do imóvel hipotecado, que paga a credor hipotecário, bem como do terceiro que efetiva o pagamento para não ser privado de direito sobre imóvel;
III – do terceiro interessado, que paga a dívida pela qual era ou podia ser obrigado, no todo ou em parte.
Art. 347. A sub-rogação é convencional:
I – quando o credor recebe o pagamento de terceiro e expressamente lhe transfere todos os seus direitos;
II – quando terceira pessoa empresta ao devedor a quantia precisa para solver a dívida, sob a condição expressa de ficar o mutuante sub-rogado nos direitos do credor satisfeito.
Art. 348. Na hipótese do inciso I do artigo antecedente, vigorará o disposto quanto à cessão do crédito.
Art. 349. A sub-rogação transfere ao novo credor todos os direitos, ações, privilégios e garantias do primitivo, em relação à dívida, contra o devedor principal e os fiadores.
Art. 350. Na sub-rogação legal o sub-rogado não poderá exercer os direitos e as ações do credor, senão até à soma que tiver desembolsado para desobrigar o devedor.
Art. 351. O credor originário, só em parte reembolsado, terá preferência ao sub-rogado, na cobrança da dívida restante, se os bens do devedor não chegarem para saldar inteiramente o que a um e outro dever.
No campo das relações de consumo, o Código de Proteção e Defesa do Consumidor já havia estabelecido que no fornecimento de produtos ou serviços com a concessão de crédito ou financiamento ao consumidor, o fornecedor deverá, entre outros requisitos, assegurar “a liquidação antecipada do débito, total ou parcialmente, mediante redução proporcional dos juros e demais acréscimos”.[2]
E, na área administrativa, o Banco Central do Brasil divulgou, já em 2001, a Resolução nº 2.878, do Conselho Monetário Nacional, para regular as transações praticadas pelas instituições financeiras, dispondo que as instituições financeiras (e demais instituições autorizadas a funcionar pelo BCB), “na contratação de operações com seus clientes” (redação posteriormente alterada pela Resolução n° 2.892/2001, para “operações de crédito pessoal e de crédito direto ao consumidor”), devem “assegurar o direito à liquidação antecipada do débito, total ou parcialmente, mediante redução proporcional dos juros”. As duas resoluções acima referidas foram revogadas pela Resolução n° 3.694, de 26 de março de 2009, que não trouxe qualquer outra disposição sobre o assunto aqui tratado.
Nesse meio tempo, o Banco Central publicou também a Resolução nº 3.401, de 06 de setembro de 2006, para dispor sobre a quitação antecipada de operações de crédito e de arrendamento mercantil com recursos transferidos por outra instituição financeira, nos seguintes termos:
Art. 1º As instituições financeiras e as sociedades de arrendamento mercantil devem garantir a quitação antecipada de contratos de operações de crédito e de arrendamento mercantil, mediante o recebimento de recursos transferidos por outra instituição da espécie.
§ 1º As condições da nova operação devem ser negociadas entre a instituição que efetivará a transferência referida no caput e o mutuário da operação original.
§ 2º Os custos relacionados à transferência de recursos para a quitação da operação não podem ser repassados pela instituição ao mutuário.
§ 3º O Banco Central do Brasil divulgará os procedimentos necessários à transferência referida no caput.
Dessa forma, a legislação já estava provida de instrumentos suficientemente precisos – e complementares – para promover e regular a liquidação antecipada de qualquer crédito titulado por sociedade comercial ou instituição financeira.
3. Destarte, é no art. 1º da Resolução nº 3.401/2006 que se encontrará a gênese da operação de sub-rogação de crédito por instituição financeira, mediante empréstimo ao devedor do valor exato da dívida, transferido diretamente para a instituição credora original, porém, até aqui não havia menção normativa à expressão portabilidade, bem como, nenhuma operação financeira nova – que pudesse assim ser nomeada – foi criada pelas citadas resoluções.
A expressão ‘portabilidade’ deriva do adjetivo portátil (‘portable’) e se prestou, durante um bom tempo, a designar – na linguagem técnica dos profissionais da informática – a capacidade de aplicação ou execução de um determinado programa de computador em ambiente diferente daquele para o qual foi desenvolvido.
Inexistente nas Ciências Jurídicas, não é encontrada no Vocabulário Ortográfico da Língua Portuguesa e dela não se conhecem conceito, definição ou sentido técnico jurídico do vocábulo portabilidade.
Na linguagem comum, a portabilidade foi popularizada por conta de intensa divulgação publicitária das regras de prestação de serviços de telefonia, que permitem ao usuário transferir seu contrato de uma operadora para outra, mantendo o número de identificação de seu telefone independentemente daquela a que esteve vinculado. No rastro da popularidade, foi adotada pelo Governo Federal como um dos instrumentos de marketing da política oficial de redução das taxas de juros; foi encampada pelas instituições financeiras que a repercutiram a exaustão e divulgada pelo Banco Central do Brasil como a “possibilidade de transferência de operações de crédito (empréstimos e financiamentos) e de arrendamento mercantil de uma instituição financeira para outra, por iniciativa do cliente, pessoa natural ou pessoa jurídica, mediante liquidação antecipada da operação na instituição original”.[3]
4. Uma operação de financiamento imobiliário se consubstancia, geralmente, em um instrumento contratual que abrange desde a compra e venda do bem imóvel, a obtenção de mútuo em dinheiro pelo comprador para pagamento do preço ao vendedor e a alienação fiduciária em garantia do próprio imóvel adquirido. Com a portabilidade são alteradas algumas condições contratuais (a substituição do credor e o estabelecimento da taxa de juros negociada) e sub-rogadas a dívida e a garantia fiduciária ou hipotecária anteriormente contratada.
De acordo com as normas vigentes até então, a operação se completaria após o cancelamento do registro da garantia prestada ao credor original e a concomitante inscrição da garantia oferecida ao novo credor, procedimentos registrários sujeitos a emolumentos cujo montante, quando comparado com o resultado financeiro obtido na operação, impossibilitou ou, de alguma forma, inviabilizo por longo tempo a utilização desse instrumento desejado pela administração pública para programar sua política de redução das taxas de juros e o pleno aproveitamento do benefício pelo devedor.
5. Foi somente no corpo da Lei nº 12.703, de 07 de agosto de 2012, que a expressão “portabilidade”, ainda destituída de conceito formal ou conteúdo doutrinário, surgiu no mundo jurídico, acomodada no texto de dois artigos incorporados apressadamente à lei de conversão da Medida Provisória nº 567/2012, provavelmente e de forma inapropriada, como sinônimo moderno da vetusta sub-rogação de dívida.
Para destravar a operação, a Lei nº 12.703/2012 acrescentou ao item II, do artigo 167 da Lei nº 6.015/1973 – Lei dos Registros Públicos – o item 30, admitindo a averbação “da substituição de contrato de financiamento imobiliário e da respectiva transferência da garantia fiduciária ou hipotecária, em ato único, à instituição financeira que venha a assumir a condição de credora em decorrência da portabilidade do financiamento para o qual fora constituída a garantia”.
Com a mesma intenção, acresceu ao artigo 25 da Lei nº 9.514/1997 um terceiro parágrafo destinado a excepcionar da obrigação de fornecimento do termo de quitação as “hipóteses em que a quitação da dívida decorrer da portabilidade do financiamento para outra instituição financeira, não será emitido o termo de quitação de que trata este artigo, cabendo, quanto à alienação fiduciária, a mera averbação da sua transferência”.
Com as alterações legislativas acima, uma operação financeira denominada portabilidade no próprio texto legal, renasceu e se reproduziu com os exatos contornos da sub-rogação de crédito já existente na lei civil.
Posteriormente, a Lei nº 12.180, de 15 de maio de 2.013 promoveu algumas alterações com vistas à adaptação das normas vigentes ao mercado financeiro real. Para isso, modificou o art. 31 da Lei n° 9.514/1997 – que trata da alienação fiduciária de bem imóvel em garantia – incluindo um parágrafo destinado a expressar a permissão de pagamento da dívida pela nova instituição financeira, remanescendo o art. 31 com a seguinte redação:
Art. 31. O fiador ou terceiro interessado que pagar a dívida ficará sub-rogado, de pleno direito, no crédito e na propriedade fiduciária.
Parágrafo único. Nos casos de transferência de financiamento para outra instituição financeira, o pagamento da dívida à instituição credora original poderá ser feito, a favor do mutuário, pela nova instituição credora.
Estranhamente, a Lei nº 12.180/2013 ao regulamentar a operação de portabilidade introduz outra nomenclatura ao tratar do “refinanciamento com transferência de credor”, nos seguintes termos:
Art. 33-A. A transferência de dívida de financiamento imobiliário com garantia real, de um credor para outro, inclusive sob a forma de sub-rogação, obriga o credor original a emitir documento que ateste, para todos os fins de direito, inclusive para efeito de averbação, a validade da transferência.
Parágrafo único. A emissão do documento será feita no prazo máximo de 2 (dois) dias úteis após a quitação da dívida original.
Art. 33-B. Para fins de efetivação do disposto no art. 33-A, a nova instituição credora deverá informar à instituição credora original, por documento escrito ou, quando solicitado, eletrônico, as condições de financiamento oferecidas ao mutuário, inclusive as seguintes:
I – a taxa de juros do financiamento;
II – o custo efetivo total;
III – o prazo da operação;
IV – o sistema de pagamento utilizado; e
V – o valor das prestações.
§ 1o A instituição credora original terá prazo máximo de 5 (cinco) dias úteis, contados do recebimento das informações de que trata o caput, para solicitar à instituição proponente da transferência o envio dos recursos necessários para efetivar a transferência.
§ 2o O mutuário da instituição credora original poderá, a qualquer tempo, enquanto não encaminhada a solicitação de envio dos recursos necessários para efetivar a transferência de que trata o § 1o, decidir pela não efetivação da transferência, sendo vedada a cobrança de qualquer tipo de ônus ou custa por parte das instituições envolvidas.
§ 3o A eventual desistência do mutuário deverá ser informada à instituição credora original, que terá até 2 (dois) dias úteis para transmiti-la à instituição proponente da transferência.
Art. 33-C. O credor original deverá fornecer a terceiros, sempre que formalmente solicitado pelo mutuário, as informações sobre o crédito que se fizerem necessárias para viabilizar a transferência referida no art. 33-A.
Parágrafo único. O credor original não poderá realizar ações que impeçam, limitem ou dificultem o fornecimento das informações requeridas na forma do caput.
Art. 33-D. A instituição credora original poderá exigir ressarcimento financeiro pelo custo de originação da operação de crédito, o qual não poderá ser repassado ao mutuário.
§ 1o O ressarcimento disposto no caput deverá ser proporcional ao valor do saldo devedor apurado à época da transferência e decrescente com o decurso de prazo desde a assinatura do contrato, cabendo sua liquidação à instituição proponente da transferência.
§ 2o O Conselho Monetário Nacional disciplinará o disposto neste artigo, podendo inclusive limitar o ressarcimento considerando o tipo de operação de crédito ou o prazo decorrido desde a assinatura do contrato de crédito com a instituição credora original até o momento da transferência.
Art. 33-E. O Conselho Monetário Nacional e o Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, no âmbito de suas respectivas competências, expedirão as instruções que se fizerem necessárias à execução do disposto no parágrafo único do art. 31 e nos arts. 33-A a 33-D desta Lei.
Art. 33-F. O disposto nos arts. 33-A a 33-E desta Lei não se aplica às operações de transferência de dívida decorrentes de cessão de crédito entre entidades que compõem o Sistema Financeiro da Habitação, desde que a citada transferência independa de manifestação do mutuário.
E, para conferir efetividade à operação tratada, a referida lei tratou também de alterar o art. 167, II, 30 da Lei nº 6.015/1973, para instituir a averbação da sub-rogação de dívida, da seguinte forma:
30 da sub-rogação de dívida, da respectiva garantia fiduciária ou hipotecária e da alteração das condições contratuais, em nome do credor que venha a assumir tal condição na forma do disposto pelo art. 31 da Lei no 9.514, de 20 de novembro de 1997, ou do art. 347 da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil, realizada em ato único, a requerimento do interessado instruído com documento comprobatório firmado pelo credor original e pelo mutuário.”
6. Finalmente, da forma como está concebida atualmente, a portabilidade se diferencia da sub-rogação comum:
(a) pela possibilidade da averbação da sub-rogação de dívida, da respectiva garantia fiduciária ou hipotecária e da alteração das condições contratuais, em nome do credor que venha a assumir e,
(b) por ser operação privativa das instituições financeiras autorizadas pelo Banco Central do Brasil.
Cumpre salientar que além das operações realizadas por instituições financeiras também são consideradas portabilidade, permitindo a averbação da sub-rogação de dívida, o pagamento feito mediante empréstimo ao devedor da quantia certa da dívida, por credor que tenha assumido tal condição na forma do art. 347 do Código Civil Brasileiro, quer como cessionário de todos os direitos; quer como substituto do credor satisfeito pelo pagamento, por força do disposto no item 30, inciso II, art. 167 da Lei nº 6.015/1973.
Cumpre esclarecer, também, que a exclusividade da portabilidade pelas instituições financeiras não impede que quaisquer outras pessoas físicas ou jurídicas realizem pagamento com sub-rogação, sendo que estas operações, quando levadas ao Registro de Imóveis, terão tratamento comum, exigindo o cancelamento da garantia anterior e constituição de uma nova garantia para a transação.
[1] Mauro Antônio Rocha é advogado graduado pela Universidade de São Paulo e pós-graduado em Direito Imobiliário e Direito Registral e Notarial. É Coordenador Jurídico de Contratos Habitacionais da Caixa Econômica Federal e editor de www.guiadofgts.com.br
[1] Art. 52, § 2 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1980.
4º Curso de Iniciação na Atividade Registral e Notarial de São Paulo
Dúvidas registrais, procedimentos administrativos e correição Vicente de Abreu Amadei Marcelo Benacchio
Dando seguimento à publicação dos trabalhos apresentados no 4º Curso de Iniciação na Atividade Registral e Notarial, realizado pela Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de São Paulo, no bojo do Programa EDUCARTÓRIO – Educação Continuada de Cartórios, sob a direção do des. Ricardo Dip, publicamos as notas práticas dos m magistrados paulistas Vicente de Abreu Amadei1 e Marcelo Benacchio2.
A exposição foi feita no dia 7 de junho de 2013 na teatro do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, Palácio MMDC, localizado na Capital.
Marcelo Benacchio, Vicente de A. Amadei e des. Ricardo Dip
Dúvidas registrais
Vicente Amadei, juiz
A função correicional não é um ponto estático, mas uma relação entre o juiz e o registrador ou notário. Essa relação não se estabelece apenas para fins institucionais. Existe a vida funcional do notário e do registrador e a vida funcional do juiz corregedor que tem um mister de exercer a fiscalização dos cartórios.
É na dinâmica dessa relação que vamos expor o tema.
Iniciarei essa dinâmica tratando primeiro do chamado processo de dúvida.
É preciso que fique bem claro que o processo de dúvida, na prática, é um juízo de requalificação. Diante do processo de dúvida, o juiz deixa sua função de juiz de lado e passa agir como um registrador.
Essa é uma tarefa difícil para o juiz que está acostumado às suas típicas funções jurisdicionais e é importante que o registrador saiba disso.
Prenotação
Algo prático e que ocorre com certa frequência em processos de dúvida e que costuma atrapalhar muito quando do julgamento, pelo Conselho Superior da Magistratura, e diz respeito à prenotação.
Logo que entra no cartório, o título é prenotado. Para que se inicie o processo de dúvida, esse título deve estar prenotado. Ocorre, todavia, que, muitas vezes, o Registrador se esquece dessa providência.
Imagine os transtornos que um título não prenotado pode causar. Imagine se o cartório receber e registrar um título contraditório enquanto a dúvida está sendo julgada…
A prenotação existe para o controle rigoroso dos títulos contraditórios. Esses são conceitos simples e elementares que devem ser colocados em prática, para que o juiz possa requalificar o título e dizer se ele pode ou não ser registrado.
Não se pode deixar de prenotar uma dúvida inversa, caso contrário ela será prejudicada.
Existe uma grande preocupação quanto às inúmeras dúvidas que acabam não sendo conhecidas por conta de situações bobas, como, por exemplo, a ausência do título original e a irresignação parcial em face das exigências levantadas pelo Oficial.
Dúvida – resignação com exigências
É do conhecimento de todos que, na dúvida, a irresignação tem que ser total. Se o interessado discorda de 2 das 4 exigências formuladas pelo oficial, deve-se, primeiro, atender àquelas duas e, só então, suscitar a dúvida.
Existe uma quantidade imensa de dúvidas sobre irresignação parcial na jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura. Será que os registradores não podem fazer nada para reduzir esse número? A meu ver, o que falta é conversa, é diálogo. É interesse do oficial registrar o título, assim como também é interesse da parte conseguir esse registro. No entanto, por questões meramente formais ocorre uma demora e dilatação do processo.
Diante de uma irresignação parcial, antes de levantar a dúvida, o oficial deve conversar com a parte interessada, mostrar o engano procedimental, para que, caso aceite suas ponderações, atenda a parte sanável para então proceder ao levantamento da dúvida em irresignação total, evitando perda de tempo.
A dúvida é uma divergência sadia, que faz parte do Direito; mas, prejudicá-la por questões de forma atrapalha sobremaneira um processo que poderia ser muito mais rápido3.
Marcelo Benacchio e Vicente de Abreu Amadei
Marcelo Benacchio, juiz auxiliar da CGJ
O erro é algo fundamental para o aprimoramento da ciência… só o erro torna melhor as coisas.
Vamos fazer algumas lembranças para tentar evitar os erros que estamos vendo acontecer com frequência.
Todos nós erramos. É contra a condição humana excluir o erro. Nós podemos aprender com os erros. Há erros de vários tipos. Certamente qualquer oficial que haja com absoluta boa-fé e mesmo assim cometa um erro, vai tirar um aprendizado com esse erro.
Essa questão da prenotação pode parecer muito simples, sobretudo na dúvida inversa, mas, lamentavelmente, esses erros são muito frequentes nos processos que tramitam pela Corregedoria.
Quando essa questão é examinada no âmbito da Corregedoria, ou, mais frequentemente, no âmbito do Conselho Superior da Magistratura, se verifica a dúvida prejudicada. O mais triste é que, às vezes, a irresignação do recorrente é procedente, mas o seu título não irá ingressar por falta de prenotação. Veja que situação desagradável.
Nos tempos que se vão, com a intensificação da responsabilidade civil e administrativa do notário e registrador, é preciso estar atento a esses erros que ocorrem com certa frequência, por mais óbvia que a questão da prenotação possa ser.
Cópias reprográficas do título
Outro erro frequente diz respeito à apresentação de cópias. Todos os dias, na Corregedoria, nos deparamos com essa questão das cópias.
O oficial deve ter muito cuidado ao elaborar a nota de devolução. Não é tão frequente, mas já aconteceu de, após o cumprimento das exigências, o oficial solicitar o cumprimento de outras. Imagine duas notas de devolução, isso certamente colocaria em xeque o trabalho do registrador e é algo plenamente evitável.
Suscitação da dúvida – objetividade e clareza
A forma da manifestação também é um ponto a tratar. Não precisa ser nenhuma obra literária, deve-se seguir uma linha objetiva, explicando exatamente o fato, a incidência normativa e os precedentes normativos, o que faz parte da estrutura da nossa atividade.
Parece uma orientação óbvia, mas nem sempre esse encadeamento é lógico. Uma manifestação clara e específica é de extrema importância.
Como dito anteriormente pelo Dr. Vicente, o registrador deve estabelecer um diálogo transparente com o apresentante do título. Essa atitude poderá resolver grande parte dos problemas.
Particularmente, entendo que esse diálogo com a parte deva ser documentado.
Talvez documentar esse diálogo seja algo difícil, mas creio que seja preciso ter cautela. Toda dúvida pressupõe uma qualificação negativa, e essa qualificação tem de ser formal.
Rapidez e segurança
O que não pode acontecer é essa exagerada qualificação de balcão que vem ocorrendo, em que o pedido do apresentante e a documentação estão sendo superficialmente examinados.
Quando se tratar de questões aberrantes, aí sim, a qualificação informal, feita no balcão do Cartório, se justifica; caso contrário, as situações devem ser formalizadas, protocolizadas, para o devido levantamento da dúvida.
Procedimentos administrativos
Saindo um pouco da dúvida e alargando a questão para o procedimento administrativo, uma coisa prática e interessante tem acontecido em determinados cartórios.
Existem processos administrativos que são disciplinados na Lei e outros que não têm o rito na lei. Temos, pois, um processo administrativo de rito aberto. Isso pode ocorrer tanto dentro da serventia quanto na esfera do juízo corregedor.
Por exemplo, existe na Lei de Emolumentos a forma como proceder a uma Reclamação de Emolumentos. A retificação de área no registro de imóveis também é um processo cujo rito está na Lei. Outros procedimentos, no entanto, não são tão detalhados na Lei.
Internet – informações ao usuário
Nestes casos, está se tornando uma prática cartorária comum a orientação da parte quanto à maneira que deverá agir em determinados ritos de processos administrativos. Há oficiais, por exemplo, que estão criando manuais e tem publicado no site do cartório, explicando o passo a passo de como o interessado deverá proceder. Isso é muito bom porque evita aquela perda de tempo no balcão do cartório.
O oficial deve facilitar a vida do usuário, dando a orientação de como funcionam esses ritos dentro do seu cartório, no site da serventia, e outras formas simples que possam auxiliar o trâmite do processo administrativo.
São questões práticas que nem todos terão de lidar. Os cartórios menores ainda não têm esse aparelhamento, mas procurem montar devagar essa estrutura, a fim de facilitar o rito do processo administrativo.
Marcelo Benacchio
Reclamações
Outro ponto a ser destacado é quanto à reclamação ou representação formuladoas por usuários relativamente ao procedimento do cartório.
É importante que tudo seja documentado, que seja especificado de maneira objetiva o que foi falado, os trâmites do processo. É fundamental ouvir as partes envolvidas e comunicar os fatos ocorridos não só ao juiz corregedor permanente, mas, principalmente, à parte. Fazendo isso, já se estará prevenindo uma série de problemas.
Tudo isso pode ser evitado cumprindo as regras e princípios constitucionais do direito administrativo no bojo do processo administrativo. Basta dar transparência ao processo.
Correição
Vicente de Abreu Amadei
Todo juiz corregedor permanente faz visitas aos cartórios. Quando o juiz chega a uma comarca ele assume a sua função jurisdicional e cumulativamente a designação correcional.
Além das visitas que acontecem no final do ano – as chamadas visitas periódicas anuais –, a qualquer tempo o juiz corregedor permanente poderá efetuar visitas correcionais.
Mas como é a relação entre o corregedor permanente e o delegado atual?
Eu diria que os novos delegados têm um trunfo nas mãos em relação às unidades que irão assumir e em relação ao juiz que virá. O delegado já sabe de antemão o que o juiz irá encontrar no cartório.
Correição interna – modelo de ata
Hoje a Corregedoria Geral da Justiça publica no seu site oficial o modelo da visita correcional4. O que o oficial deve fazer é antecipar-se à visita do juiz e colocar em prática o modelo padrão de visita correcional. Faça você mesmo uma visita correcional em seu cartório. Observe atentamente todos os itens discriminados no modelo, não deixe passar nada em branco, porque certamente o juiz não deixará passar. Portanto, previna-se aplicando, de antemão, o modelo no seu cartório.
Mas essa providência não deve ser tomada somente quando da assunção da serventia. Aplique periodicamente a correição antes da visita do juiz. O cartório tem de se manter em ordem sempre, e não apenas faltando um mês para a chegada do juiz.
Livros eletrônicos
Outra questão prática importante diz respeito aos livros. Hoje, esses livros, em sua maioria, são eletrônicos, mas nem sempre isso representa uma vantagem.
Contabilidade diária – registro de valores
Há cartórios que não têm por hábito manter, além do livro Diário, uma relação diária auxiliar, algo fundamental e que está previsto nas NSCGJ.
No livro diário de Receitas e Despesas do cartório é mencionada apenas a receita do notário ou do registrador. Já a relação diária auxiliar deverá trazer a relação de todos os atos praticados diariamente, bem como o respectivo recolhimento das custas para o Estado, IPESP, Santa Casa, Fundo do Registro Civil, Tribunal de Justiça etc. A correição feita por um Juiz Corregedor minimamente experiente parte dessa relação diária auxiliar.
Notários e registradores de serventias maiores utilizam a relação diária auxiliar como forma de controle dos atos praticados na serventia. É um procedimento bom para o notário e registrador, mas também de fundamental importância para a realização de uma boa correição.
Porém, a informatização dessa relação diária auxiliar não é uma boa recomendação. Como não há uma padronização desses sistemas, principalmente nas comarcas do interior, isso acabaria por atrasar a correição do juiz, que não poderá perder tempo em analisar, primeiro, o sistema do oficial ou notário e, só então, efetuar a correição.
Portanto, por mais que se vá à contramão da tecnologia, há casos em que ainda é melhor a apresentação do papel.
Além disso, há que se atentar para as possibilidades de perda da delegação. As questões que envolvem os recolhimentos também podem culminar na perda da serventia, e não apenas os atos mal praticados por seus oficiais ou notários.
Marcelo Benacchio
Acessibilidade
Entre os problemas que temos nos deparado na Corregedoria Geral da Justiça está um bastante conhecido que diz respeito à questão da acessibilidade nos cartórios.
São frequentes as reclamações relacionadas à acessibilidade dos portadores de necessidades especiais. Muitas vezes, a adequação do cartório se torna mais complexa porque o imóvel é alugado ou está situado em um condomínio. Mas existem várias saídas relativamente simples e que podem ser mais flexíveis, principalmente para as unidades menores, como por exemplo, a instalação de rampas de madeira.
É preciso tomar cuidado também com essas questões. E não só por isso. Pelo fato de envolver pessoas com certa debilidade de autonomia, essa questão pode tomar proporções maiores, trazendo grandes problemas para o registrador na região.
Nem sempre os problemas que batem à porta da Corregedoria geram responsabilidade administrativa para o titular da delegação. Uma delas diz respeito ao atendimento ao público.
Pode acontecer de alguns funcionários ficarem impedidos de comparecer ao trabalho, por qualquer razão, e isso acabar prejudicando o atendimento à população. Se o notário ou registrador utilizar o bom senso e informar à população local sobre o problema, certamente a maior parte irá compreender.
São situações que podem ser evitadas, sobretudo pelas unidades médias, vez que as unidades pequenas não sofrem intensamente esse problema e as unidades maiores contam com um sistema mais avançado.
Portal do Extrajudicial
Também com muita frequência ocorrem problemas relacionados à falta de lançamento no Portal do Extrajudicial. Não sei por qual razão, se são questões tão simples.
Estão deixando de ser lançadas as declarações semanais de emissões de guias, os selos, a atualização dos dados da unidade e dos funcionários, as informações de aquisições de imóvel rural etc.
Também recebemos vários problemas advindos do Conselho Nacional de Justiça no sentido de que não estão sendo observados os prazos do Provimento 24/2012, que dispõe sobre a alimentação dos dados no sistema do Portal Justiça Aberta, que estabelece no seu art. 2º que os responsáveis pelos serviços notariais e de registro deverão alimentar semestralmente e diretamente, via internet, todos os dados no sistema “Justiça Aberta”, até o dia 15 dos meses de janeiro e julho (ou até o próximo dia útil subsequente), devendo também manter atualizadas quaisquer alterações cadastrais, em até 10 dias após suas ocorrências.
É muito fácil agir conforme modelo de conduta.
Delegação da delegação
Uma prática abusiva e que beira a má-fé é a delegação da delegação, principalmente nos cartórios localizados em pequenos municípios. Tenha amor à sua unidade, tenha responsabilidade pela atividade, não o use como caminho de acesso a outras coisas. Essa também é uma reclamação que, lamentavelmente, tem chegado com frequencia na Corregedoria Geral da Justiça.
Vicente de Abreu Amadei
Em pequenas cidades, o notário e o registrador são tidos como um ponto de referência para a população, especialmente em temas jurídicos, mas não só. Nessas pequenas comunidades, o tabelião e o registrador são frequentemente procurados para resolver as mais diversas questões, e não apenas as questões jurídicas. E, por serem vistos como líderes, muitos se sentem tentados a enveredar para outras direções, inclusive, políticas.
Não há problema em querer seguir para outros caminhos, o que não pode é utilizar o cartório para fins políticos, isto é, fazer do cartório um trampolim político a ponto de deixar de lado as tarefas da serventia.
1 Vicente de Abreu Amadei, Graduado em Direito pela Universidade de São Paulo (1986). Professor Coordenador do Curso de Especialização em Direito Notarial e Registral da PUC-SP/COGEAE. Professor Assistente PUC-SP/COGEAE no Curso de Especialização em Gestão Ambiental, Módulo Meio Ambiente Artificial. Magistrado desde 1989. Juiz de Direito Substituto em Segundo Grau, integra a 1ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, atuou como juiz auxiliar da Corregedoria Geral da Justiça (1992, 2005-2006), especialmente nos trabalhos de fiscalização das Serventias Extrajudiciais. Integrou Comissão Julgadora do 4º (primeira fase) e do 6º (todas as fases) Concursos Públicos para Outorga de Delegações de Notas e Registros do Estado de São Paulo. Palestrante, autor de artigos e obras jurídicas, com experiência nas áreas de Direito Notarial e Registral, de Direito Urbanístico e de Direito Ambiental Urbano.
2Marcelo Benacchio, Possui graduação em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (1991), mestrado em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (2001) e doutorado em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (2005). É professor permanente do Mestrado em Direito e da Graduação da Universidade Nove de Julho – UNINOVE. Professor Convidado da Pós Graduação lato sensu da PUC/COGEAE, da Escola Paulista da Magistratura e da UNITOLEDO. Prof. Titular de Direito Civil da Faculdade de Direito de São Bernardo do Campo. Associado Fundador do Instituto de Direito Privado. Juiz de Direito em São Paulo. Tem experiência na área de Direito, atuando principalmente nos seguintes temas: desenvolvimento econômico, direitos humanos e responsabilidade civil.
3 O Provimento CG 11/2013 previu a conversão do julgamento em diligência para saneamento do processo de dúvida. Confiram-se os itens 30.1 e seguintes. [NE]
A Folha de São Paulo de hoje publicou editorial (confira abaixo) dirigido contra a PEC 471, de 2005, de autoria do deputado João Campos.
Não há como discordar da posição do jornal. Nós mesmos, aqui neste site, temos discutido o tema tentando abordar os vários aspectos envolvidos.
Contudo, o jornal comete deslizes e veicula equívocos que merecem ser enfrentados e refutados. A falta de informação precisa gera aguda desinformação. O editorialista da FSP comete alguns erros históricos:
1) De pai pra filho. Diz o jornal que, antes da CF/1988, os titulares eram “indicados por apadrinhamento político”. Isto é um erro. Nós sabemos que o Decreto 9.420/1885 introduziu a exigência de concurso público para o provimento de ofícios (art. 1°). Mais tarde, pelo Decreto 3.322, de 14.7.1887, a Princesa Isabel Leopoldina, Regente do Império, reiteraria a exigência. O que permitiu a proliferação de cartórios vagos, ocupados por interinos por tanto tempo, não foi falta de legislação; foi a falta de ação política.
2) Cargos, “regiamente remunerados”. Outro erro palmar. Primeiro, não se trata de cargo, mas delegação de serviço público; depois, perto de 70% dos cartórios vivem de rendas menores do que, em regra, ganha um profissional do direito em cargos estatais em suas respectivas carreiras (contados os benefícios diretos e indiretos, especialmente a falta de responsabilidade pelos atos praticados, o que gera um custo adicional relevantíssimo e, via de consequência, comprometimento da renda das pequenas serventias). Falta estudo e maior rigor nas afirmações genéricas e preconceituosas.
(3) Livre concorrência nas atividades registrais. Mais um erro. As partes não escolhem o juiz que julgará o pleito ou apitará a partida; nem se escolhe o fiscal da receita federal que vai auditar suas contas. Tudo isso leva à ideia, já remansosa em fóruns internacionais, de que certas atividades não podem submeter-se às regras de livre escolha sancionada pelo mercado. Sob pena de alterar-lhe a própria essência.
Falta desenvolver esses temas. Mas isso fica por conta de “nossas” entidades de classe, que parecem mais preocupadas com outras coisas do que atuar, dia após dia, para afastar o preconceito.
Modernizar os cartórios
Pródigo em decisões contra o interesse público, o Congresso se prepara para reexaminar uma proposta de emenda constitucional de 2005 para dar titularidade a donos de cartórios que não cumprem a exigência de concurso público.
De tempos em tempos, algum político tenta reavivá-la, como fez recentemente o presidente da Câmara, Henrique Eduardo Alves (PMDB). O deputado potiguar justificou a decisão de pôr o assunto em pauta com um suposto “desgaste” após as idas e vindas do projeto.
A aprovação da PEC, contudo, geraria desgaste muito maior –para toda a sociedade, refém de um arcaico sistema notarial.
Antes da Constituição de 1988, os titulares de cartórios eram indicados por apadrinhamento político. Depois dela, tornou-se obrigatório preencher os cargos por concursos. Só em 1994 uma lei federal regulamentou os serviços notariais e de registro civil.
A PEC dos Cartórios propõe que aqueles à frente do serviço por cinco anos ininterruptos ganhem a titularidade, mesmo sem concurso.
Em maio de 2012, entrou em pauta na Câmara, sem que a votação tenha sido concluída, um texto similar, mas que acrescentava uma condição: a manobra só beneficiaria quem tivesse assumido um cartório até o final de 1994.
A cláusula extra não basta para salvar a proposta. Os deputados agiriam melhor se, em vez de sacramentar privilégios, buscassem modernizar as regras de serviços cartorários no país.
Conforme a legislação atual, os cargos, regiamente remunerados, são vitalícios. Além disso, há pouco incentivo para que o tabelião melhore a qualidade dos serviços, já que a concorrência é limitada.
Uma reforma poderia começar pela simplificação das inúmeras exigências documentais feitas pelos três níveis de governo. Muitas dessas exigências burocráticas são desnecessárias e só servem para empatar a vida dos cidadãos.
A criação de um regime de concorrência livre nos serviços de registros de caráter privado, como no caso de contratos, também beneficiaria a sociedade. Não há necessidade de submetê-los a um monopólio de concessões, sendo suficiente a formulação de regras para qualquer firma atuar no setor.
Administrar um “cartório” extrajudicial é planejar, organizar, dirigir e controlar o uso de recursos e elementos humanos com a finalidade da melhor prestação possível dos serviços notariais e de registro.
Nos termos do artigo 21 da Lei 8.935, de 18 de novembro de 1994, o tabelião ou oficial de registro tem responsabilidade exclusiva sobre o gerenciamento administrativo e financeiro da unidade extrajudicial. Não há participação do Estado nos investimentos. A unidade deve ser gerida de modo a propiciar uma prestação de serviços notariais e de registro da melhor qualidade.
Os futuros notários e registradores, após terem seus conhecimentos jurídicos aferidos por meio de disputado concurso público, ao iniciar na atividade, devem também cuidar, e muito, das questões administrativas e gerenciais da unidade que vão assumir.
Instalações físicas e sede da unidade
As instalações, mobiliário e equipamentos existentes compreendem, entre outros, os microcomputadores, scanners, impressoras, máquinas copiadoras, armários, balcões, mesas, cadeiras e prateleiras. Deve haver um ajuste com o proprietário destes itens para aquisição ou locação.
A unidade extrajudicial deve ser instalada em um local de fácil acesso, especialmente servida por meios de transporte coletivo, bem como ser bem iluminada, limpa, sinalizada e disponibilizar assentos em quantidade adequada para o público. Enfim, deve atender aos padrões necessários de conforto, higiene e segurança. A acessibilidade não deve ser esquecida para a possibilidade de utilização dos serviços pelos portadores de necessidades especiais. A disponibilização de água e toalete para os usuários do serviço também são necessárias.
O candidato aprovado tem a opção de manter a unidade no mesmo imóvel ou mudar. Também, pode se utilizar das instalações, mobiliário e equipamentos já existentes ou adquirir material novo. A análise sobre qual a melhor solução deve ser feita individualmente em cada unidade. O que não pode ocorrer é a interrupção na prestação dos serviços.
Controle dos atos praticados
O controle de todos os atos praticados é muito importante, sejam gratuitos ou pagos. Um sistema de informática de banco de dados é extremamente útil e necessário. Deve haver o lançamento diário dos atos praticados com seus respectivos fechamentos: diário, mensal e anual. No caso do registro civil das pessoas naturais, o controle das certidões fica facilitado se elas forem separadas por lotes de numeração distintos para os atos gratuitos e pagos. Em relação aos papéis inutilizados ou extraviados, deve haver campo disponível no sistema para lançamento desta informação. Todo papel inutilizado deve ser arquivado para conferência e controle efetivo dos atos praticados e seus recolhimentos.
Livro-caixa
O controle diário do caixa da unidade é extremamente importante. O software utilizado ou eventual planilha deve controlar as entradas e saídas de dinheiro em relação aos atos praticados. Assim, devem ser lançados os atos efetivamente pagos e aqueles que serão pagos posteriormente, como por exemplo, o dos usuários mensalistas, para possibilitar o correto fechamento do caixa no final do dia.
Extremamente importante é a leitura do capítulo XIII das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, em que há normatização para o lançamento das receitas e despesas no “Livro Diário de Receitas e Despesas”. As receitas lançadas neste livro são os emolumentos devidos ao notário ou registrador. As custas e contribuições (repasses) não podem ingressar como receita neste livro. Outro controle das receitas totais deve ser feito em separado. São lançados os atos pagos praticados, com remissão ao número do termo, livro e folha ou número de lançamento no livro protocolo; e, à direita colunas com os lançamentos dos valores dos emolumentos e de todas as custas e contribuições (repasses), com um totalizador ao final. Esta é a relação paralela dos atos praticados.
Em relação às despesas, no Livro Diário de Receitas e Despesas são lançadas apenas aquelas relacionadas à atividade da unidade, sem restrição, pouco importando se dedutíveis ou não. Este livro é destinado a refletir a real situação econômica da serventia e pertence à unidade, mesmo com o ingresso de novo delegatário. Deve ser visado pelo Juiz Corregedor Permanente anualmente no mês de fevereiro. O livro que pertence ao notário ou registrador é o Livro Caixa, que deve ser escriturado separadamente do Livro Diário de Receitas e Despesas. Neste livro apenas as despesas dedutíveis é que podem ser lançadas. O website da Receita Federal (www.receita.fazenda.gov.br) apresenta muitas informações e possibilita o download do programa carnê-leão. Por meio dele são lançadas as receitas, despesas, recolhimentos para a previdência social do tabelião ou registrador. O software gera demonstrativo mês a mês (que será utilizado na declaração anual do imposto de renda), além de emitir a DARF para o pagamento do Imposto de Renda Pessoa Física (carnê-leão) mensal.
Capital inicial, economia e investimentos
Para aqueles que estão iniciando e nunca tiveram contato com a administração de qualquer negócio, economizar no começo é bastante importante. A atividade não proporciona uma renda fixa todos os meses. As receitas e despesas são variáveis, podendo ocorrer algumas oscilações mais ou menos altas em decorrência de diversos fatores. Além do capital inicial necessário para a aquisição das instalações, mobiliário e equipamentos, um montante de capital de giro é necessário. Os registradores civis devem economizar mais no início. Todos os atos gratuitos indenizáveis do mês são pagos apenas no dia 20 do mês seguinte, desde que toda a documentação e planilha devidamente visada pelo Juiz Corregedor Permanente cheguem à entidade gestora (Sinoreg-SP) até o dia 5. Com isso, praticamente as despesas de dois meses são pagas para então ocorrer o recebimento desta indenização.
Obrigações e responsabilidade tributárias
A responsabilidade tributária do notário e registrador é muito grande. Ele é, ao mesmo tempo, contribuinte, responsável e substituto tributário. Ele é contribuinte no recolhimento mensal de seu INSS (contribuinte individual), do ISS e do IRPF (carnê-leão). O ISS cobrado atualmente varia conforme o município. Alguns municípios cobram um valor fixo anual. Outros fazem a cobrança por meio de uma alíquota de até 5% sobre o valor bruto dos emolumentos. Esta última modalidade de cobrança, salvo melhor juízo, é de legalidade duvidosa. O IRPF (Imposto de Renda de Pessoa Física) deve ser recolhido mensalmente, tendo como base de cálculo o saldo apurado no final do mês (receitas – despesas), além das deduções legais. Se o saldo for negativo (déficit), não há pagamento, e este valor é transportado para o mês seguinte, dentro do mesmo ano fiscal. O transporte do saldo negativo (déficit) de um ano para o outro não é possível. Se o saldo for positivo (superávit), o pagamento deve ser feito até o último dia útil do mês seguinte. Caso este dia caia em sábado, domingo ou feriado, o pagamento deve ser antecipado para o primeiro dia útil anterior. Usem apenas o software do carnê-leão fornecido pela Receita Federal para efetuar o cálculo do valor do Imposto de Renda Pessoa Física (carnê leão) para evitar possíveis erros e pagamento de multa e juros.
Atua, ainda, o tabelião como responsável tributário no recolhimento de ITBI e ITCMD devidos na lavratura de escrituras públicas. É substituto tributário no recolhimento das custas e contribuições devidas ao Estado pela prática de seus atos, e, no recolhimento das contribuições previdenciárias e IRRF(Imposto de Renda Retido da Fonte) como empregador. O recolhimento das custas e contribuições é feito semanalmente, à exceção do fundo para custeio do registro civil que é mensal. As custas devidas ao Tribunal de Justiça são feitas por meio de recolhimento de guia (boleto) gerada no website www.extrajudicial.tj.sp.gov.br (Portal do Extrajudicial). O acesso ao Portal deve ser diário. O lançamento dos atos praticados é feito semanalmente e o próprio sistema gera o boleto. Em caso de atraso ou recolhimento a menor, que configuram falta administrativa, o próprio sistema já calcula o valor da multa e juros moratórios. Ele, também, gera guia complementar no caso de lançamento a menor já efetuado.
DARE-SP
A partir de 1º.7.2013 é obrigatório o recolhimento das custas devidas ao Estado e Ipesp (Carteira de Previdência das Serventias não Oficializadas da Justiça do Estado), além da Contribuição de Solidariedade às Santas Casas de Misericórdia, por meio do portal da receita estadual (www.fazenda.sp.gov.br) no link DARE-SP, logo abaixo de “Ambiente de Pagamentos”. Este portal gera um documento único chamado DARE (Documento de Arrecadação de Receitas Estaduais), que deve conter os “documentos detalhe“ dos valores referentes ao Ipesp, Estado e Santas Casas. Exceção apenas às unidades de registro de imóveis, títulos e documentos e civil de pessoa jurídica que não recolhem a contribuição devida às santas casas de misericórdia, por expressa disposição legal.
O acesso a este portal pode ser feito com ou sem o e-CPF e já está disponível para utilização. A vantagem do acesso com o e-CPF é que ficam armazenadas as DAREs geradas e os pagamentos efetuados. O novo delegatário deve alterar o cadastro do responsável pela unidade no site. O oficial ou tabelião que estejam respondendo pela unidade interinamente ingressam com seu e-CPF no site para que a alteração seja feita.
Registro Civil – fundo de custeio
O recolhimento ao fundo de custeio do registro civil que efetua a indenização para compensação dos atos gratuitos e complementação da renda das unidades deficitárias é feito por meio de pagamento mensal de boleto bancário à entidade gestora, que no Estado de São Paulo é o SINOREG-SP. Anualmente a entidade envia um carnê com os boletos para preenchimento e pagamento mensal. Apenas em relação aos atos de registro civil é que não incidem custas para este fundo. Em relação aos atos praticados pelas outras especialidades há incidência de custas destinadas ao custeio do fundo do registro civil. Não se esqueçam que a unidade de registro civil irá recolher para o fundo em razão da prática de atos notariais, tais como autenticações, reconhecimento de firmas e procurações.
Em caso de atraso, a multa moratória devida é de 0,33 pontos percentuais ao dia, com limite máximo de 20%. Os juros moratórios devidos são de 1% compostos mensalmente. Em caso de atraso de apenas um dia, prevê a lei a incidência de 1% de juros de mora (alíquota mínima). Todas as disposições sobre custas e emolumentos estão expressas na Lei Paulista 11.331, de 26 de dezembro de 2002.
Despesas gerais da serventia
No decorrer do mês, há várias despesas incidentes sobre a unidade que são de responsabilidade do notário ou registrador, tais como: aluguel do imóvel, imposto de renda incidente sobre o valor deste aluguel, tarifa de energia elétrica e telefone, taxa de água e esgoto, internet (verifique se há exigência da municipalidade em utilizar IP fixo para a geração das guias de recolhimento de ITBI), alarme e monitoramento, escritório de contabilidade, locação das máquinas fotocopiadoras, folha de pagamento dos prepostos e seus encargos etc. Muita atenção e cautela em relação ao 13º salário. O ideal é efetuar uma provisão de 1/12 avos, todos os meses, para que no final do ano não haja dificuldade financeira com estes pagamentos. Em relação aos papéis de segurança, existe também o custo com selos de autenticidade, certidões e livros. Há necessidade de se manter classificadores obrigatórios, conforme disposição expressa do já mencionado capítulo XIII das NSCGJ. O ideal é a contratação de empresa especializada que fornece tais arquivos.
Em relação às contas a receber, as unidades que trabalham com usuários mensalistas devem estar atentas em relação ao fluxo de caixa. Geralmente tais usuários efetuam os pagamentos mensalmente, ou seja, o notário ou registrador deverá custear estes serviços, recolhendo as guias de custas e contribuições no mínimo por quatro semanas seguidas, para só então receber o valor total. Outro dado importante, para evitar dissabores com os usuários, é a informação prévia do valor dos emolumentos antes da prática do ato. Sempre informe o valor total dos serviços antecipadamente para que o usuário autorize sua execução.
O controle destes valores a receber deve ser feito com muita organização e atenção para evitar atrasos ou não pagamentos. Os sistemas de informática devem ter registro em arquivo, de acesso restrito, de todas as atividades que os usuários efetuam para melhor controle da unidade.
Recursos humanos
O tema recursos humanos parece ser a parte mais desafiadora e importante da unidade, tanto em relação aos prepostos, bem como no trato com os usuários dos serviços notariais e de registro. De nada adianta a unidade possuir instalações belíssimas e equipamentos de última geração se o ambiente de trabalho não for acolhedor e vibrante. O notário e registrador devem ser líderes de sua equipe, buscando meios para aumentar o entusiasmo e comprometimento. Há diversos maneiras para inspirar e aperfeiçoar a equipe. Pesquisas já comprovam algumas técnicas que não funcionam. A técnica do medo e da manipulação é desastrosa, pois os colaboradores lutam apenas para não perder o emprego, e, ainda, comunicação e cooperação da equipe ficam muito prejudicadas. A técnica da motivação por incentivos até funciona bem inicialmente, pois as pessoas trabalham mais para receber recompensas, mas, e, depois? Novos e melhores prêmios têm que ser apresentados constantemente. Atualmente a técnica da promoção do propósito e do crescimento pessoal tem apresentado maior sucesso. A valorização das pessoas e a compreensão da importância de sua contribuição para os serviços é muito eficaz.
O valor do salário e eventuais bônus devem ser compatíveis com o desempenho, dedicação e capacidade dos prepostos, mas de modo a se adequar à realidade econômica e financeira da unidade. Há muitos prepostos extremamente capazes em unidades pequenas que mereceriam ser mais bem remunerados, mas em razão do baixo volume de receitas da serventia isto não é possível. A avaliação sobre o real custo de um preposto na unidade não deve ser feito examinando apenas o valor de sua remuneração, outros fatores devem ser levados em conta.
O imóvel em que são prestados os serviços deve possuir um ambiente confortável e agradável, que promova uma sensação de bem estar. Todos passamos a maior parte de nosso dia no ambiente de trabalho. O notário ou registrador, para prestar um serviço que busca a excelência, é aquele que, além de saber fazer, deve saber orientar.
As responsabilidades dos prepostos devem ser bem definidas e quanto mais informações tiverem sobre suas atividades, melhor será o desempenho. O tabelião ou registrador deve ser uma pessoa inspiradora e otimista, tanto para seus colaboradores quanto para os usuários do serviço. Seja aberto, peça sugestões e idéias, aceite críticas; com isso, a prestação dos serviços e o ambiente de trabalho sempre melhoram.
Formação do quadro funcional
Invista nos seus prepostos, ofereça cursos, disponibilize pleno acesso a material jurídico, tais como jurisprudência e doutrina. Faça reuniões freqüentes, ouça sugestões, e, o mais importante, elogie as pessoas, isso vale muito. A motivação de sua equipe é o que gera a excelência na prestação dos serviços.
O notário ou registrador pode ter sólidos conhecimentos jurídicos, experiência, talento e capacidade, mas se sua equipe estiver desmotivada a prestação dos serviços será medíocre. A atividade notarial e de registro tem por finalidade a segurança jurídica, e, para sua consecução, o notário ou registrador deve ser uma pessoa de confiança para seus colaboradores e usuários do serviço. Nunca prometam o que não podem fazer. Sejam sempre francos, honestos, transparentes e claros em relação aos serviços da atividade notarial e de registro, bem como em relação aos valores dos emolumentos e prazos para sua realização.
O maior ativo da atividade notarial e de registro são as pessoas, a sua equipe. Quanto mais confiança você demonstrar, melhor será seu desempenho. Jamais faça críticas a seus prepostos em público ou na frente de outras pessoas em razão de eventuais falhas que possam ocorrer. Converse reservadamente, procurando, no início, escutar mais do que falar. Há excelentes prepostos que podem estar precisando ser mais bem trabalhados e treinados. É como se fosse um processo de lapidação de jóia, cujo resultado pode ser surpreendente. Pesquisas têm demonstrado que o item mais valorizado para os colaboradores não é salário, cargo ou bonificação, mas a qualidade do ambiente de trabalho. Todos querem se sentir bem, queridos, acolhidos e, acima de tudo, respeitados.
O melhor ambiente de trabalho é aquele que cria aquela sensação de que “todo mundo quer trabalhar aqui”. No trato com os usuários dos serviços, seja sempre simpático e agradável, e demonstre o quanto você se preocupa com a situação dele. A atividade não existe para complicar a vida das pessoas, mas para resolver. Seja educado e firme mesmo quando tiver que falar um “não”, mas sempre explique os motivos de modo fundamentado e numa linguagem clara e acessível. O notário e registrador, como líderes de sua unidade, devem ser facilitadores dos trabalhos da equipe. Valorizem seu time, treinem as pessoas, criem uma atmosfera alegre e positiva no ambiente de trabalho. Energize as pessoas com uma certa dose de humor, ria com as pessoas, jamais ria das pessoas. A cobrança pelo desempenho do notário, registrador e seus prepostos será muito grande. Sejam parceiros e orientadores de outros colegas, de advogados, de corretores de imóveis, enfim, de toda a sociedade.
Confiem em vocês, consultem outros colegas, escutem seus colaboradores, formem um time motivado e confiante. O mais difícil, o concurso, já passou. Agora vem a melhor parte da atividade, a prática e o trabalho em si, além do gratificante trato com a população.
A atividade é envolvente, desafiadora e apaixonante, mas requer muita dedicação, trabalho e organização. Aos iniciantes: quanto mais se dedicarem e trabalharem, mais rapidamente terão controle da unidade e dos serviços em geral. Nunca se esqueçam, delegação não se delega! Boa sorte, muito sucesso a todos e me coloco à disposição!
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* Palestra proferida por Rogério Tobias – 2º Tabelião de Notas e de Protesto de Letras e Títulos de Jaú – SP (tobias.rogerio@hotmail.com) no transcurso do 4º Curso de Iniciação na Atividade Registral e Notarial do Estado de São Paulo promovido pela EPM – Escola Paulista da Magistratura, em parceria com a Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo no bojo do projeto Educartório – Educação Continuada de Cartórios.
O Colégio Notarial do Brasil, seção de São Paulo, instou a Eg. Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de São Paulo a regulamentar a expedição, pelos Registros de Imóveis de São Paulo, de certidão de bloqueio automático do registro sempre a pedido de tabelião.
O ilustre Colégio assevera que o propósito da medida seria “garantir segurança nas transmissões imobiliárias”. Tocou-os “o intuito é zelar pela efetividade real do princípio da prioridade registral. Ou seja, assegurar que aquele imóvel objeto do negócio jurídico que está sendo realizado perante um Tabelião de Notas fique vinculado tão somente àquela negociação imobiliária”. A mecânica proposta seria esta:
(…) quando for solicitada certidão de matrícula pelo Tabelião de Notas ou seus prepostos, haja um bloqueio automático de toda e qualquer prática de atos de registro ou averbação relativo àquele respectivo imóvel, respeitado o prazo de 30 dias da certidão.
O nome do instituto é: reserva de prioridade
A medida proposta pelo Colégio Notarial do Brasil tem um nome próprio: reserva de prioridade.
Esse mecanismo de cerre extrarregistral do protocolo e captura de prenotação por notários foi objeto de intenso debate doutrinário na década de 1980. Utilizada largamente na Argentina e no Uruguai, a medida nunca foi assimilada por outros países que integram o CINDER – Centro Internacional de Direito Registral, como teremos ocasião de demonstrar. Havia (e há) medidas muito mais inteligentes, como veremos.
O Brasil pode ser considerado o pai da reserva de prioridade, como já tive ocasião de demonstrar. À parte as sempre respeitáveis vozes do Registro gaúcho, jamais a medida contou com a adesão doutrinária da Escola Paulista de Direito Registral.
Mas não ficamos por aqui. Além do controle notarial do protocolo registral intentado pelo Colégio, há quem sustente a reserva de prioridade como medida destinada a aplacar as críticas que se dirigem ao Registro de Imóveis pátrio centradas na morosidade e excessiva burocracia do sistema.
Vamos enfrentar essas propostas buscando combater as ideias que as animam com depoimentos e estudos, recuperando as velhas discussões travadas em fóruns internacionais.
Benito Arruñada adverte: não se matam moscas a canhonaços!
Começamos com a entrevista concedida pelo economista e professor espanhol, Benito Arruñada.
Observatório do Registro – Muitos registradores e especialistas na matéria registral estão a propor a ressurreição do mecanismo da reserva de prioridade entre nós para enfrentar, com respostas concretas, à crítica de demora na prática dos atos de registro. Como o Sr. enxerga o problema:
Benito Arruñada – Admitindo-se que a expressão reserva de prioridade indique a possibilidade de cerrar o registro para evitar-se o gap ou brecha registral – tempo que medeia a assinatura dos instrumentos e inscrição – pergunto-me se esta seria uma solução apropriada. Com o perdão da expressão, penso que a medida seria o mesmo que matar moscas a canhonaços… O mais lógico seria, do meu ponto de vista, redesenhar o sistema para que dito gap não se produzisse.
OR – Isso seria possível?
BA – Com medidas concretas e singelas como a pré-qualificação registral dos títulos endereçados ao registro, por exemplo. Com a transmissão eletrônica instantânea dos títulos aos ofícios prediais imediatamente após a assinatura dos contratos. São medidas muito simples que deram resultado em outros lugares.
OR – Afinal, qual é o real problema?
BA – Penso que a criação da reserva de prioridade, para enfrentarmos o problema dos prazos excessivos, é uma falsa questão. O crédito imobiliário no Brasil parece estar em busca de uma saída como o MERS – Mortgage Electronic Registration Systems, justificando a migração da publicidade registral com base no argumento de atraso generalizado na prática dos atos de registro e em virtude da alegada burocracia registral representada pela qualificação registral a cargo do Oficial.
Repetir os mesmos erros da experiência MERS parace ser uma constante das entidades financeiras em épocas de intensa atividade imobiliária. Tem-se a impressão de que durante as fases de expansão creditícia, os bancos se esquecem de que originar e formalizar créditos é uma tarefa fácil; o difícil é cobrá-los, especialmente porque as dificuldades de execução surgem em épocas de recessão. Nesse momento, qualquer defeito na contratação, formalização e registro tenderá a ser utilizado como argumentos de defesa utilizados pelo devedor para se livrar da dívida e de suas obrigações. Sobretudo no caso das garantias reais incidentes sobre prédios residenciais. Esses defeitos proporcionam não só razões bastantes para decisões judiciais prejudiciais ao credor como desculpas úteis a fomentar o ativismo judicial retributivo em favor dos devedores. O caso dos Estados Unidos é muito claro, pois os defeitos do MERS acabaram justificando medidas defensivas como as aludidas acima.
BR – Como enfrentar efetivamente as críticas endereçadas aos Registros de Imóveis brasileiros?
BA – Constatada a demora na prestação registral, uma penalização seria adequada e parece-me muito lógico introduzi-la no sistema a fim de torná-lo eficaz. Desta forma, se um registro se produz em um prazo maior que o esperável, pensemos que o usuário pudesse ter o direito de redução automática dos emolumentos devidos, digamos um desconto substancial de 30 ou de 50%, por exemplo. Esta sanção impeliria os registradores mais lentos a mudar sua prática, já que, com sua demora, acabam por prejudicar os demais colegas pondo em risco todo o sistema registral.
A sanção pecuniária devida pela demora, aqui sugerida, será sempre preferível a uma taxa de urgência, pois esta tende, às vezes, a degenerar-se, dando ocasião a atraso adrede à tramitação ordinária para converter-se a urgente em solução standard.
OR – Tão só diminuir os prazos resolveria?
BA – Na gestão registral, convém prestarmos atenção não só ao prazo médio, mas igualmente à sua variação. Estejamos atentos igualmente aos prazos máximos. Amiúde, na perspectiva do usuário a variação é tão ou mais importante que a média praticada, porque ele teme se ver afetado por um prazo que se desvia da média. Fazendo uso da analogia, pouco adiantaria que o prazo médio dos correios fosse de um dia se 5% das cartas tardassem um mês… Neste caso, os remetentes de cartas realmente importantes haveriam de buscar outro serviço de transporte. O mesmo sucede com os registros, só que aqui a situação é ainda pior: não há outros serviços registrais que poderiam ser utilizados para que se evite um prazo dilatado. Adicionalmente, se os prazos mencionados são apreciações subjetivas e não se dispõem de estatísticas confiáveis, conviria aos registradores criarem mecanismos de aferição sistemática dos prazos estatísticos reais.
Catedrático de Organização de Empresas da Universidad Pompeu Fabra de Barcelona. Graduado pelas Universidades de Oviedo e Rochester, foi Professor Titular e Catedrático nas Universidades de de Oviedo e León e John M. Olin. Visiting Scholar in Law and Economics na Escola de Direito de Harvard. Foi docente na França (París I, Sorbone; e Paris X, Nanterre); na Alemanha (Frankfurt); e na Espanha (UAM, Pablo Olavide). Professor visitante na Universidade da Califórnia, Berkeley, bem como Washington e George Mason Universities.
Reserva de prioridade – uma solução inadequada. Nicolás Nogueroles.
Nicolás Nogueroles Peiró, Secretário-geral do Cinder – Centro Internacional de Direito Registral, sediado em Madri, Espanha.
Observatório do Registro: Depois de exaustivos estudos e discussões técnicas, o Sr. afinal considera que a reserva de prioridade seja um bom instrumento para prevenção de fraudes e agilização do processo de registro?
Nicolás Nogueroles: Em minha opinião, a reserva de prioridade é uma solução inadequada em uma sociedade que busca a utilização massiva de novas tecnologias. Como se sabe, a reserva de prioridade surgiu historicamente para solver os problemas derivados do tempo que medeia a formalização do contrato e sua chegada ao registro. Trata-se do conhecido gap registral, ou período negro, em que o registro não daria cobertura e proteção em intervalo de tempo em que se poderiam cometer fraudes…
OR – Mas a ferramenta foi utilizada anteriormente em vários países, inclusive o Brasil…
NN – De fato, a solução para este problema deu, a seu tempo, a Lei Prussiana de 1872 que, em seu artigo 22, admitiu a figura da prenotação. Porém a prática deste assento não era automática, mas deveria guarnecer-se de provas suficientes do bom direito (art. 72). Figuras similares se encontram no direito anglo-saxão, como as notices e inhibitions do Registro Inglês. Nada obstante, provou-se que a figura também dá azo a usos fraudulentos, pois ocorre a simulação de direitos, criando uma aparência de proteção registral que pode impedir ou desbaratar outros negócios jurídicos.
OR – Como enfrentar o problema do gap registral?
NN – Hoje, em face das novas tecnologias, este problema se pode resolver de outra maneira. O gap registral desaparece no momento em que o notário (ou o advogado), ao formalizar o negócio, faz imediatamente chegar ao Registro de Imóveis tal informação por meios eletrônicos. Não há lacunas entre a outorga do direito e a prenotação. Confere-se a prioridade no momento exato da outorga da escritura – não antes, nem depois.
OR – Além de inadequada tecnologicamente, a solução não resolve o problema da demora na prestação registral…
NN – A prenotação nada tem a ver com a morosidade no funcionamento do Registro, nem soluciona o problema. A demora é basicamente uma questão de boa ou má gestão dos Registros de Imóveis. Num sistema de gestão com contraprestação emolumentar a mensagem que se envia ao mercado quando há retardo não é outra: os emolumentos são caros. Em outras palavras, a ideia que se veicula é que se ganha muito dinheiro e não se despacham os pedidos a tempo razoável. Os emolumentos já não servem de incentivo eficaz para o bom funcionamento do sistema.
Nicolás Nogueroles é registrador imobiliário e assumiu o secretariado do CINDER no Congresso realizado em Lima, Peru. Nascido em Valência, licenciou-se em Direito pela Universidad de Valencia onde recebeu o Prêmio Extraordinário de Licenciatura. Doutor em Direito pela Universidade de Bolonha (Itália), recebeu o prêmio “Luigi Rava”. Bolsista no Ministério de Educação e Ciência, na Fundación Oriol-Urquijo, no Colégio Mayor San Juan de Ribera e do Serviço de Intercâmbio Alemão (DAAD). Realizou e produziu informes para o Banco Mundial e para a União Europeia. Assessor do Center European Land Knowledge (CELK) para a implantação de sistemas registrais nos países em transição. Autor de distintas publicações sobre direito hipotecário e registral. Na atualidade é Professor de Direito Civil na Universidad Ramón Lull-Esade (Barcelona) , Professor Associado de Direito Imobiliário na Universidad Pompeu Fabra (Barcelona) , além de Registrador Imobiliário em Barcelona, espanha.
1. De acordo com o Banco Central do Brasil, a “portabilidade” é a possibilidade de transferência de operações de crédito e de arrendamento mercantil de uma instituição financeira para outra, por iniciativa do cliente, mediante liquidação antecipada da operação na instituição original. Nessa nova operação as condições “devem ser negociadas entre o cliente e a instituição que conceder o crédito”.
Derivada de portátil (‘portable’) a expressão “portabilidade” não é encontrada no Vocabulário Ortográfico da Língua Portuguesa e se difundiu por designar, na linguagem técnica dos profissionais da informática, a capacidade de aplicação ou execução de um determinado programa de computador em ambiente diferente daquele para o qual foi desenvolvido.
Na linguagem comum a expressão foi popularizada por conta da intensa divulgação das regras da prestação de serviços de telefonia, que permitem ao usuário transferir seu contrato de uma operadora para outra, mantendo o número de identificação de seu telefone independentemente da operadora a que estiver vinculado.
Nas Ciências Jurídicas, no entanto, a referida expressão é inexistente e dela não se conhece conceito, definição ou sentido técnico jurídico.
Nenhuma novidade jurídica se extrai da definição formulada e divulgada pelo Banco Central do Brasil e com base nela é possível concluir que a “portabilidade de crédito” se resume à contratação de mútuo com determinada instituição para efetuar a liquidação antecipada de outro contrato anteriormente firmado com instituição diferente e, salvo a não incidência do Imposto sobre Operações Financeiras (IOF) se limitado ao saldo devedor do contrato e mantidas as mesmas condições de prazos, nenhuma diferença relevante se vislumbra em relação ao contrato de mútuo financeiro.
2. A rigor, essa possibilidade de transferência de crédito de uma instituição financeira para outra, por iniciativa do cliente, mediante liquidação antecipada da operação na instituição original, de que trata a definição do BCB, sempre existiu e responde pelos nomes de “cessão de crédito” ou de “sub-rogação”.
A cessão de créditos, atualmente tratada nos artigos 286 a 298 do Código Civil (arts. 1065 a 1078 do Código Civil de 1916) permite ao credor ceder o seu crédito, nas condições previstas na lei ou convenção com o devedor, por instrumento público ou particular mediante anuência ou notificação do devedor. E, em se tratando de crédito hipotecário, o art. 289 permite ao cessionário a averbação da cessão no registro do imóvel.
De outro lado, a sub-rogação, tratada nos arts. 346 a 367 do Código Civil (arts. 985 a 990 do Código Civil de 1916) opera-se, de pleno direito, em favor do credor que paga a dívida do devedor comum. Nos termos da lei, a sub-rogação é convencional quando o credor recebe o pagamento de terceiro e expressamente lhe transfere todos os seus direitos e, também, quando terceira pessoa empresta ao devedor a quantia precisa para solver a dívida, sob a condição expressa de ficar sub-rogado nos direitos, ações, privilégios e garantias do credor satisfeito, em relação à dívida, contra o devedor principal e os fiadores.
Dessa forma, a legislação civil já oferece dispositivos suficientemente precisos e claros para regular a operação de transferência de créditos entre instituições financeiras, tornando dispensável a “esdrúxula figura da chamada portabilidade”. [ii]
3. Ocorre que, ainda que presentes os dispositivos legais para regular a cessão e a sub-rogação dos créditos, somente a partir da → Lei nº 8.078/90 – Código de Defesa do Consumidor – é que a liquidação antecipada de dívida decorrente do fornecimento de produto ou serviço que envolva a outorga de crédito ou financiamento foi assegurada ao consumidor, cumulada com a obrigação do credor a proceder à redução proporcional dos juros e demais acréscimos incorporados ao débito.
Nesse sentido dispôs o artigo 52 da citada lei:
Art. 52. No fornecimento de produtos ou serviços que envolva outorga de crédito ou concessão de financiamento ao consumidor, o fornecedor deverá, entre outros requisitos, informá-lo prévia e adequadamente sobre:
…
§ 2º É assegurado ao consumidor a liquidação antecipada do débito, total ou parcialmente, mediante redução proporcional dos juros e demais acréscimos.
Com relação às operações praticadas pelas instituições financeiras, o Banco Central do Brasil divulgou a →Resolução nº 2.878, de 26 de julho de 2001, determinando que as instituições financeiras (e demais instituições autorizadas a funcionar pelo BCB) “na contratação de operações com seus clientes” (essa redação alterada foi alterada pela →Resolução n° 2.892/2001, para “operações de crédito pessoal e de crédito direto ao consumidor”) devem “assegurar o direito à liquidação antecipada do débito, total ou parcialmente, mediante redução proporcional dos juros”.
Convém esclarecer que as duas resoluções acima referidas foram revogadas pela →Resolução n° 3.694, de 26 de março de 2009, que não trouxe qualquer outra disposição sobre o assunto aqui tratado.
4. Essa operação hoje denominada “portabilidade”, porém, tem origem na →Resolução nº 3.401, datada de 06 de setembro de 2006, que dispôs “sobre a quitação antecipada de operações de crédito e de arrendamento mercantil, a cobrança de tarifas nessas operações, bem como sobre a obrigatoriedade de fornecimento de informações cadastrais”.
O dispositivo principal dessa resolução, no entanto, contrastando com a clareza da ementa (“dispõe sobre a quitação antecipada de operações de crédito e de arrendamento mercantil”) cuidou, exclusivamente, das operações realizadas entre as instituições financeiras:
Art. 1º As instituições financeiras e as sociedades de arrendamento mercantil devem garantir a quitação antecipada de contratos de operações de crédito e de arrendamento mercantil, mediante o recebimento de recursos transferidos por outra instituição da espécie.
§ 1º As condições da nova operação devem ser negociadas entre a instituição que efetivará a transferência referida no caput e o mutuário da operação original.
§ 2º Os custos relacionados à transferência de recursos para a quitação da operação não podem ser repassados pela instituição ao mutuário.
§ 3º O Banco Central do Brasil divulgará os procedimentos necessários à transferência referida no caput.
Ainda assim, como se pode depreender do dispositivo acima transcrito, não houve qualquer menção à expressão portabilidade, bem como, nenhuma operação financeira nova – que pudesse assim ser nomeada – foi criada pela resolução que se limitou a determinar que as instituições abrigadas no Sistema Financeiro Nacional acatassem os pagamentos efetuados por outras instituições para quitação antecipada de contratos de crédito.
Resta claro, de todo o acima exposto, que a expressão “portabilidade” não é mais que um produto de marketing adotado pelo Governo Federal, integrando a política oficial de redução das taxas de juros, encampado pelas instituições financeiras e repercutido à exaustão pela imprensa.
E não se extraia, daqui, alguma crítica à técnica e prática positivas, muito utilizadas atualmente, de aposição de rótulos para a identificação de políticas governamentais pelos cidadãos.
5. Porém, quando da aplicação da norma administrativa aos contratos de financiamento imobiliário surgiram algumas dificuldades em relação ao sistema de registro das transações imobiliárias, que impossibilitavam, de alguma forma, seu pleno aproveitamento pelos devedores mutuários.
A operação de financiamento imobiliário se consubstancia, em geral, na contratação de compra e venda de imóvel, mediante a concessão de mútuo pela instituição credora, com garantia real do crédito, decorrente da alienação fiduciária do próprio bem adquirido.
O Oficial de Registro de Imóveis competente procede ao registro da venda e compra, com a consequente transmissão da propriedade para o comprador mutuário e, em seguida, procede à instituição da alienação fiduciária, transferindo a propriedade resolúvel do imóvel ao credor mutuante, para consolidação ao termo do contrato, seja pela quitação da dívida ou pelo inadimplemento das obrigações pelo devedor.
Todos os procedimentos jurídicos da instituição de alienação fiduciária em garantia estão previstos na →Lei nº 9.514/97, com as alterações da →Lei nº 10.931/2004, que dispõe, em seu artigo 25 que a propriedade fiduciária do imóvel resolve-se com o pagamento da dívida e seus encargos, determinando ao credor fiduciário:
§ 1º No prazo de trinta dias, a contar da data de liquidação da dívida, o fiduciário fornecerá o respectivo termo de quitação ao fiduciante, sob pena de multa em favor deste, equivalente a meio por cento ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato.
Portanto, somente à vista do termo de quitação acima referido é que o Oficial do competente Registro de Imóveis “efetuará o cancelamento do registro da propriedade fiduciária”, nos termos do § 2º do artigo citado.
Assim, de acordo com as normas então vigentes, a operação de “portabilidade” se completaria mediante as seguintes condições:
O devedor mutuário negociava com a instituição interessada na aquisição do crédito;
A credora mutuante transferia os recursos equivalentes ao saldo devedor do contrato para a instituição credora da operação original, concluindo a quitação antecipada do contrato;
A instituição quitada fornecia o termo de quitação ao fiduciante, ou comparecia ao contrato como interveniente-quitante;
O Oficial de Registro procedia ao cancelamento do registro de alienação fiduciária lançado na matrícula imobiliária e, em seguida, ao registro do novo contrato de financiamento e da alienação fiduciária em garantia do novo credor.
Os procedimentos descritos exigem o pagamento de emolumentos que, pelo montante (comparado com a pequena diferença de spread praticado pelas instituições), travaram por muito tempo a utilização desse instrumento desejado pela administração pública para a implementação da política de redução das taxas de juros.
Para destravar as operações foram acomodados no corpo da →Lei nº 12.703, de 07 de agosto de 2012, lei de conversão da Medida Provisória nº 567/2012, dois novos artigos destinados a alterar os procedimentos legais e facilitar a regularização registral dos contratos de transferência de crédito imobiliário entre instituições financeiras.
O artigo 4º da referida lei, acresceu ao item II, do artigo 167 da Lei nº 6.015/73 – Lei dos Registros Públicos – o item 30, possibilitando a averbação “da substituição de contrato de financiamento imobiliário e da respectiva transferência da garantia fiduciária ou hipotecária, em ato único, à instituição financeira que venha a assumir a condição de credora em decorrência da portabilidade do financiamento para o qual fora constituída a garantia”.
Já o artigo 5º acresceu ao artigo 25 da Lei nº 9.514/97 o parágrafo 3º para excepcionar da obrigação de fornecimento do termo de quitação (§ 2º do mesmo artigo) “nas hipóteses em que a quitação da dívida decorrer da portabilidade do financiamento para outra instituição financeira… cabendo, quanto à alienação fiduciária, a mera averbação da sua transferência”.
Com as alterações legislativas acima, a operação denominada “portabilidade” no próprio texto legal, depois de anos, se refez e se reproduziu nos exatos contornos da sub-rogação de crédito já existente na lei civil e se perfaz mediante as seguintes condições:
O devedor mutuário negocia com a instituição interessada na aquisição do crédito;
A credora mutuante transfere os recursos equivalentes ao saldo devedor do contrato para a instituição credora da operação original, concluindo a quitação antecipada do contrato;
A instituição quitada fornece termo de recebimento de crédito decorrente de portabilidade, ou comparece ao contrato como interveniente-anuente;
O Oficial de Registro procede às averbações de substituição do contrato de financiamento imobiliário e da respectiva transferência da garantia fiduciária.
Destarte, concluindo, aproveitando-nos das normas acima e da definição proposta pelo Banco Central do Brasil, podemos afirmar que a portabilidade é a possibilidade de transferência de operações de crédito e arrendamento mercantil de uma instituição para outra, por iniciativa do cliente, mediante a sub-rogação da dívida pela instituição financeira que procederá à liquidação antecipada da operação na instituição original.
6. Foi, portanto, no texto do artigo implantado às pressas na lei de conversão da medida provisória, que surge no mundo jurídico a expressão “portabilidade”, destituída de conceito formal ou conteúdo doutrinário.
Não por acaso, já tramita no Congresso Nacional projeto de lei para excluir da lei a expressão portabilidade, reintroduzindo-se a ideia de livre eleição da via negocial para alcançar o efeito desejado, com o seguinte teor:
Art. 1º A transferência de dívida de um credor para outro, decorrente de financiamento imobiliário, com garantia real, inclusive sob a forma de sub-rogação, obriga o credor original a emitir documento que ateste, para todos os fins de direito, inclusive para efeito de averbação, a validade da transferência. [iii]
7. Finalmente, ressaltamos, também, que, a nosso ver, a operação de “portabilidade”, ou seja, a substituição do contrato de financiamento imobiliário e da respectiva transferência da garantia fiduciária, somente é possível em transações envolvendo instituições financeiras autorizadas pelo BCB.
Dessa forma, nos exatos termos das normas legais acima referidas e vigentes, a sub-rogação de créditos imobiliários de titularidade de construtoras, incorporadoras, companhias securitizadoras etc., ainda que realizadas por instituição financeira autorizada, requer a quitação contratual e cancelamento da alienação fiduciária, não se aplicando a tais operações as averbações de substituição de contrato e transferência de garantia de que tratam o art. 4º da Lei nº 6.015/73.
[i] Mauro Antônio Rocha é advogado graduado pela Faculdade de Direito da USP e pós-graduado em Direito Imobiliário e Direito Registral e Notarial. Coordenador Jurídico de Contratos Habitacionais da CAIXA e editor de http://www.cartilhadofgts.com.br
A União Federal, ou no caso o INSS, atulham os Tribunais Federais com ações, mandados de segurança e um sem número de recursos que oneram sobremaneira os cofres públicos. Uma pergunta calharia: não seria mais racional, econômico e eficiente (além de justo) pagar simplesmente os emolumentos?
Parece que certas questiúnculas se transformam em temas fulcrais da República.
Esse republicanismo pirrônico é intolerável em face do dever de eficiência e racionalidade da atividade estatal (art. 37 da Carta de 1988).
A questão que atormenta registradores de todo o país é a requisição massiva de certidões, o que, evidentemente, gera custos insuportáveis para as pequenas serventias judiciais. Basta pensar que as requisições eletrônicas somadas pelo Sistema Ofício Eletrônico atingem mais de 91 milhões de acessos. Como atender esses pedidos de certidão sem inviabilizar o sistema?
Ao contrário da viúva, que dispõe de afanosos advogados funcionarizados, dedicados em tempo integral a casos que tais, os cartórios são obrigados a contratar advogados e arcar com os custos de uma demanda que pode se arrastar por longos anos a fio. Os funcionários estatais se dedicam, especialmente, a malbaratar as teias judiciárias para obstaculizar o que parece óbvio e justo.
Publico abaixo uma decisão dessa que é verdadeiramente egrégia turma de São Paulo (Quinta Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região) que não só confirma a necessidade do pagamento dos emolumentos – no caso diferido, conforme lei federal – como exige a diligência do interessado para obter os documentos.
Vale a leitura.
Mas calha apontar um aspecto que não foi apreciado no R. julgamento. A Lei 6.015, de 1973, vem de ser modificada pela Lei 11.977, de 2009, que alterou o § único do seu artigo 17, verbis:
Parágrafo único. O acesso ou envio de informações aos registros públicos, quando forem realizados por meio da rede mundial de computadores (internet) deverão ser assinados com uso de certificado digital, que atenderá os requisitos da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira – ICP
O dispositivo deve ser lido em conjunção com o art. 41 da Lei 11.977, de 2009:
Art. 41. A partir da implementação do sistema de registro eletrônico de que trata o art. 37, os serviços de registros públicos disponibilizarão ao Poder Executivo federal, por meio eletrônico e sem ônus, o acesso às informações constantes de seus bancos de dados, conforme regulamento.
O Estado de São Paulo já conta com módulos do chamado Registro Eletrônico previsto na citada lei. Trata-se do Sistema do Ofício Eletrônico, serviço que opera, desde 1997, oferecendo, sem ônus e com custos suportados pelos registradores, todo tipo de informação requerida pelo Executivo Federal.
Se o leitor está interessados em saber como o Tribunal de Justiça de São Paulo organizou esse módulo do Registro Eletrônico, consulte a seguinte decisão: → Processo CG 2006/2903, São Paulo, parecer de 4.2.2010, DJE de 19.2.2010, aprovado pelo des. José Antonio de Paula Santos Neto, Corregedor Geral da Justiça.
Resta uma pergunta: Por qual razão a administração pública não se serve desse excepcional serviço? Por que insiste em formular demandas ociosas ocupando seus notáveis profissionais com questões de somenos?
A decisão que abaixo publicamos é de uma importância extraordinária. A primeira turma do STJ, por unanimidade, denegou segurança a mandado impetrado pela Federação da Agricultura e da Pecuária do Estado de Minas Gerais – FAEMG (e outro) contra ato da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de Minas Gerais que determinara a observância da Lei Estadual mineira nº 15.424/2004 para fins de cobrança de emolumentos cartorários relativos ao registro das cédulas de crédito rural.
