No dia 19 de junho de 1974 nascia no coração de São Paulo, em memorável cerimônia, o IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil. Decorria apenas um ano desde a sanção da Lei 6.015/1973 e os registradores de todo o país, até do exterior, acorriam à Capital de São Paulo para lançar a pedra fundamental do Instituto.
Neste dia tão importante para os oficiais do Registro Imobiliário brasileiro, destaco uma nota marginal e, quiçá, tão importante quanto todas as iniciativas empreendidas pelo Instituto ao longo do seu cinquentenário. Trata-se dos vínculos do instituto com a Academia.
Voltando no tempo…
A criação do IRIB concretizaria um sonho acalentado por alguns registradores desde a década de 50. Nosso primeiro presidente, Júlio de Oliveira Chagas Neto (15 RISP), foi um grande entusiasta da ideia. Lembrando-se dos velhos companheiros – Armando da Costa Magalhães (3 RISP), José Ataliba Leonel (10 RISP) e Francisco Gonçalves Pereira (5 RISP) – que tombaram antes da concretização daquele sonho, Júlio Chagas inscreveria nos atos fundacionais do Instituto que ele testemunhava a materialização do sonho, que vinha acalentando há mais de vinte anos, “de poder, um dia, congregar nossos colegas de todos os Estados da Federação numa entidade representativa da classe”. Os registradores imobiliários chegaram a efetuar várias reuniões preparatórias. Diz ele:
“Infelizmente, tendo aqueles saudosos e inolvidáveis colegas sido arrebatados pela fatalidade da morte ao nosso convívio fraternal e amigo, a iniciativa aludida se manteve em suspenso durante longo período de tempo, até soar, agora, a hora exata e festiva de seu vitorioso coroamento, para gáudio de todos quantos, compreendendo que ela corresponde, também, a um patriótico esforço de integração nacional, lhe emprestaram seu decidido apoio, consoante é comprovado pelo número de colegas procedentes da maioria de nossos Estados, que aqui vieram, pessoalmente, prestigiar este primeiro encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, e aos quais agradeço, de todo o coração, o seu comparecimento, que tanto brilho deu às reuniões de que participaram”[1].
Recebi de um colega de estudos um alentado texto com propostas de redação para a reforma da Lei de Registros Públicos com o pedido de estudo e opinião jurídica.
Em vez de debruçar-me sobre o articulado da proposta, julguei ser oportuno, preliminarmente, traçar uma diretriz crítica a fim de iluminar os intrincados problemas que a iniciativa representa e sugerir um rumo sistemático nas discussões.
Penso que estas singelas advertências devam merecer prudente reflexão antes do encaminhamento da proposta aos canais competentes do Governo Federal.
Notários e registradores – especialização e natureza
O princípio essencial que deve nortear a concepção da reforma legal da Lei 6.015/1973 (LRP) é o seguinte: cada especialidade representa um núcleo autônomo e singular que deve ser mantido organicamente no corpo da lei.
O § 1º do artigo 1º da LRP nos revela um conjunto harmônico e diversificado que dá coerência a todo o sistema. A parte geral da lei, dedicada ao conjunto de especialidades dos registros públicos, representa menos de 10% do total de 299 artigos do diploma. Os demais dispositivos são dedicados a cada especialidade, com delimitação de atribuições e de funções de modo muito bem definido e particularizado.
Registro Civil, de Pessoas Jurídicas, de Títulos e Documentos e de Imóveis são especialidades que vêm experimentando ao longo dos anos um processo de progressiva singularização em tudo consentânea com as exigências do mercado e do desenvolvimento orgânico das próprias atividades.
Nos últimos dias os registradores de todo o país, representados por suas entidades estaduais, estudam meios e maneiras de preservar a saúde do pessoal do cartório – ao mesmo tempo que buscam alternativas ao tradicional processo de registro, baseado, em grande parte, em títulos e documentos tradicionais, consubstanciados em papel.
Toda a infraestrutura do SREI, modelado há uma década, seria capaz de representar uma solução eficiente para esse grave desafio. Mas todos sabemos que o projeto não prosperou por várias razões. Não é o caso de repisar aqui os erros cometidos, embora não devamos jamais nos esquecer que toda decisão, certa ou errada, acarreta consequências no dia de amanhã.
As atividades notariais e registrais são essenciais e mesmo em tempos de pandemia não devem ser interrompidas. Basta pensar nos óbitos, testamentos etc.
No Registro de Imóveis, o crédito imobiliário e o rural não podem esperar. Estão em causa o direito à habitação e o financiamento à atividade agrícola. Esse tem sido o argumento essencial das entidades de crédito que postulam a continuidade do serviço.
Cônscios dessa realidade, quais são as alternativas que vimos discutindo em pequenos grupos de debates?
Certidão de qualificação positiva
A primeira ideia que surgiu em nosso meio foi a de recepcionar todos os títulos pelo e-Protocolo (item 365 e ss. do Cap. XX das NSCGJSP), garantindo-se a fixação de graduação e prioridades. Devemos examinar o título em ambiente de teletrabalho e emitir uma certidão de qualificação positiva, que poderia servir de base para a liberação do crédito.
Uma grossa discussão se acendeu envolvendo os meus amigos, os registradores Ivan Jacopetti do Lago, Daniel Lago Rodrigues, Daniela Rosário Rodrigues e Naila Khury.
O ato de registro confunde-se (ou não) com o seu suporte material? A decisão do registrador, que antecede a materialização do ato de registro, será suficiente para garantir a obrigação real? Toda a questão girou em torno do seguinte: há mutação jurídica possível sem a correspondente e indissolúvel materialização do ato registral nos suportes tradicionais (livros ou repositórios digitais) previstos de modo expresso na lei?
O ato de registro é um ato administrativo. Todo ato administrativo pressupõe o preenchimento de certos requisitos, dentre outros o da forma. A regra é que todos os atos administrativos são formais, não se aplicando a clássica liberdade das formas do direito privado. À parte o juízo registral – que se exerce com autonomia e independência – a consumação do ato nos livros de registro é vinculada, eminentemente formal, e o preenchimento desses requisitos é essencial para a sua validade e eficácia.
Neste ponto, epokhé! Isto é, suspendemos o juízo.
Data: 22/3/2020
Registro em tempo de crise – II
O momento da vida nacional é gravoso. Reclama de todos nós um esforço coordenado para mitigar e superar as graves ameaças que a sociedade brasileira sofre.
Seguimos debatendo e procurando encontrar soluções práticas – em meio à avulsão de atos normativos que se sucedem com a velocidade da propagação do vírus.
No texto anterior [acima], pensamos numa solução muito heterodoxa – a emissão de certidão de qualificação positiva para remediar o fechamento dos cartórios e o desembaraço às transações do crédito imobiliário e rural.
Agora aprofundamos um pouco mais. Acompanhem-nos nas discussões.
e-Protocolo
O e-Protocolo está previsto no item 365 e ss. do Cap. XX das NSCGJSP. Nos casos de títulos oriundos do SFH ou SFI, do serviço notarial e do Poder Judiciário a origem e identidade dos emissores são aferíveis e confiáveis. Por essa razão, a protocolização de tais títulos por meios eletrônicos não oferece maiores problemas.
Todavia, o mesmo não ocorre com os demais títulos estritamente privados e de extração administrativa. Nesses casos, é preciso um maior aprofundamento.
Documentos digitalizados
Reza o art. 3º da Lei Federal 13.874, de 20/9/2019 que “são direitos de toda pessoa, natural ou jurídica, essenciais para o desenvolvimento e o crescimento econômicos do País”:
X – arquivar qualquer documento por meio de microfilme ou por meio digital, conforme técnica e requisitos estabelecidos em regulamento, hipótese em que se equiparará a documento físico para todos os efeitos legais e para a comprovação de qualquer ato de direito público;
O regulamento abrange e dispõe sobre documentos físicos digitalizados que sejam produzidos por pessoas jurídicas de direito público interno, ainda que envolva relações com particulares e
pessoas jurídicas de direito privado ou por pessoas naturais para comprovação perante pessoas jurídicas de direito público interno ou outras pessoas jurídicas de direito privado ou outras pessoas naturais.
Os títulos administrativos são abrangidos pelo dito regulamento, o que não ocorre com os documentos estritamente privados.
Parece claro que os serviços registrais não se quadram estritamente nas hipóteses acima.
Todavia, o mesmo ato regulamentar prevê que são considerados documentos públicos os “produzidos ou recebidos por pessoas jurídicas de direito público interno ou por entidades privadas encarregadas da gestão de serviços públicos” (inc. III do art. 3º).
Os títulos que envolvam instituições financeiras, SFH, SFI, notariais e da administração pública não oferecem dificuldades. Eles terão acesso ao e-Protocolo e a consumação do registro sem qualquer intercorrência.
É possível estabelecer uma exegese que possa favorecer a recepção de todo e qualquer título apresentado ao registro de imóveis.
Títulos estritamente privados e a suspensão dos efeitos da prenotação
Os títulos estritamente privados poderão ter acesso ao e-Protocolo. Serão regularmente examinados e, ato contínuo, serão postos em stand by até que os serviços do Cartório se normalizem e o atendimento ao público seja inteiramente regularizado. O interessado deverá então apresentar o título original diretamente na Serventia.
Convém notar que se excetuam as hipóteses dos títulos estritamente privados assinados digitalmente. Segundo o Dr. Ivan J. do Lago,
o título estritamente privado, assinado digitalmente pelo apresentante (que assume o papel de garante da digitalização e da integridade), pode ser registrado, nos termos do artigo 5º, I, do referido Decreto:
Art. 5º O documento digitalizado destinado a se equiparar a documento físico para todos os efeitos legais e para a comprovação de qualquer ato perante pessoa jurídica de direito público interno deverá:
I – ser assinado digitalmente com certificação digital no padrão da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira – ICP-Brasil, de modo a garantir a autoria da digitalização e a integridade do documento e de seus metadados;
Segundo ele, isto não eliminaria a necessidade da observância dos requisitos do artigo 221 da Lei 6.015/73 para os instrumentos desta natureza, notadamente o reconhecimento de firma. E segue:
Haverá, portanto, duas ordens de assinaturas: a assinatura manual do título físico, pelas partes, cujas firmas devem, como regra, serem reconhecidas; e assinatura digital pelo apresentante-garante do produto da digitalização do instrumento.
A qualificação terá como objeto o representante digitalizado do título físico, mas comportará a verificação da existência de reconhecimento de firmas, facilitada pela existência de QR Code vinculado a selo digital.
Prenotação prorrogada sine die
Nos demais casos, a prenotação se suspende sine die. O fundamento legal é o art. 205 da Lei 6.015/1973:
Art. 205 – Cessarão automaticamente os efeitos da prenotação se, decorridos 30 (trinta) dias do seu lançamento no Protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender às exigências legais.
A ideia que nos orienta é no sentido de que a exigência (apresentação do título original) não pode ser satisfeita porque o interessado não disporá de meios para atendê-la de pronto. Portanto, a prenotação não se cancela, já que não se verifica, in casu, a omissão do interessado.
A prenotação, portanto, permanece hígida, gerando todos os seus efeitos formais e materiais, até que os serviços possam ser normalizados, quando então se abrirá um prazo razoável para apresentação do título, sob pena de cancelamento da prenotação no caso de omissão.
Registro Eletrônico e a matrícula consolidada
Presumindo-se possível a recepção de todo e qualquer título por meios eletrônicos (e-Protocolo), resta dispor sobre o modo de proceder ao registro.
Ressalvado o caso especial dos títulos estritamente privados, nos demais casos, superado o exame e deferido o registro, pode-se proceder da seguinte maneira:
Apura-se a situação jurídica do imóvel matriculado.
Em um documento eletrônico (PDF-A, assinado digitalmente), lavra-se um ato de averbação especificando a titularidade e os ônus com analogia aos artigos 229 e 230 da Lei dos Registros Públicos [1].
Lavram-se os atos correspondentes ao título.
Lavra-se certidão de vinculação do documento à matrícula respectiva.
Expede-se uma certidão-talão noticiando os atos praticados.
Arquiva-se a ficha autônoma da matrícula consolidada nos repositórios eletrônicos e da Central de Serviços eletrônicos compartilhados.
Posteriormente, quando os serviços se regularizarem, os atos serão impressos e arquivados juntamente com as fichas cartáceas das matrículas ou demais livros.
Notas – parte II
[1]Art. 229 Se o registro anterior foi efetuado em outra circunscrição, a matrícula será aberta com os elementos constantes do título apresentado e da certidão atualizada daquele registro, a qual ficará arquivada em cartório. Art. 230 – Se na certidão constar ônus, o oficial fará a matrícula, e, logo em seguida ao registro, averbará a existência do ônus, sua natureza e valor, certificando o fato no título que devolver à parte, o que ocorrerá, também, quando o ônus estiver lançado no próprio cartório.
Art. 5º O documento digitalizado destinado a se equiparar a documento físico para todos os efeitos legais e para a comprovação de qualquer ato perante pessoa jurídica de direito público interno deverá:
I – ser assinado digitalmente com certificação digital no padrão da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira – ICP-Brasil, de modo a garantir a autoria da digitalização e a integridade do documento e de seus metadados;
O art. 5º do referido decreto se articula com o art. 3º da Lei Federal 13.874, de 20/9/2019. Pode-se argumentar, e com boas razões, que o conjunto normativo não se aplicaria às atividades registrais, mas tão somente às relacionadas à administração pública. Argumenta-se, igualmente, que a autenticidade e identidade não colhem os subscritores do escrito, mas tão só o autor da digitalização.
É razoável o argumento. Todavia, o documento, assim digitalizado, poderá ser equiparado a documento físico “para todos os efeitos legais”. A oração se articula com a conjunção “e”, ligando-a a outro período, qual seja: “comprovação de qualquer ato perante pessoa jurídica de direito público interno”.
São coisas distintas. Tenho entendido que os documentos privados, assinados com certificados digitais da ICP-Br por quem digitaliza, nos termos dos dispositivos supra, podem ser encaminhados ao Registro de Imóveis por intermédio do e-Protocolo.
Deixem-me construir um raciocínio.
a) O apresentante, que tanto pode ser o interessado (inc. II do art. 13 da LRP) quanto por qualquer pessoa (art. 217 da LRP), tem legitimidade para encaminhar e protocolar o título. Nenhuma dúvida ou exigência fiscal poderá obstar o pleito (art. 12 da LRP).
b) a prenotação poderá ser feita por intermédio do e-Protocolo e será válida quando repercutida no Protocolo de cada Serventia. Todavia, sua eficácia poderá ser prorrogada sine die até que, instado a apresentar o título original, em tempos de normalidade, o apresentante o fizer no prazo deferido, nos termos do art. 205 da LRP.
Observemos a dicção do artigo 205 da LRP:
“Cessarão automaticamente os efeitos da prenotação se, decorridos 30 (trinta) dias do seu lançamento no Protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender às exigências legais”.
Não se pode falar em “omissão” do apresentante se o protocolo presencial estiver fechado – seja por determinação dos tribunais, seja em decorrência de medidas de saúde pública.
Acolhido que seja esse título, nos casos em que a serventia estiver fechada, a eficácia do direito retroagirá à data da prenotação.
Estas pequenas digressões são feitas para estimular o debate e apresentar ideias de enfrentamento dos desafios do Registro de Imóveis brasileiro.
Volto com outras ideias e sugestões em breve.
Data: 25/3/2020.
Registro em tempo de crise – IV
Nas nótulas anteriores visitamos o Decreto Federal 10.278, de 18/3/2020, debruçando-nos sobre algumas hipóteses de autenticação extravagante de documentos e títulos inscritíveis. O objetivo é pavimentar o canal de intercâmbio de documentos eletrônicos criados pela ARISP em São Paulo.
Às pressas, e de modo um tanto improvisado – fato perfeitamente justificável em situações como as que estamos vivendo – vamos descobrindo que a maior dificuldade que talvez tenhamos que enfrentar é a cultura sedimentada ao longo de muitos anos na lida com documentos em papel.
É preciso encontrar meios de promover o aculturamento de processos tradicionais, substituindo-os por meios digitais.
É preciso reconstruir a doutrina registral – especialmente no que concerne à forma dos títulos inscritíveis.
Vão aqui algumas ideias, que podem – e serão – melhoradas no debate interno.
e-Protocolo – síntese das hipóteses de acesso
Instrumentos natodigitais:
Extrato XML (emitido pelo Sistema Financeiro da Habitação e Sistema de Financiamento Imobiliário e Companhias de Habitação).
Traslado eletrônico emitido pelo notário em XML.
Instrumento particular natodigital em PDF/A assinado digitalmente por todas as partes (MP 2.200-2, art. 10);
Títulos judiciais oriundos do processo eletrônico assinados digitalmente segundo normas próprias do Processo Eletrônico.
Títulos administrativos, assinados digitalmente pelo apresentante (quando administração pública – hipóteses do art. 221, V, da LRP).
PDF-A digitalizado e assinado pelo apresentante.
Instrumento Particular do SFH/SFI (PDF/A) assinado digitalmente pelo apresentante com certificado digital da ICP-Brasil.
Títulos digitalizados (PDF) e assinados pelo interessado (inc. X do art. 3º da Lei Federal 13.874, de 20/9/2019 c.c. inc. I do art. 5º do Decreto Federal 10.278, de 18/3/2020).
Títulos judiciais (averbações premonitórias, penhoras, arrestos, sequestros etc.) apresentados por advogados (inc. I do art. 5º do Decreto Federal 10.278, de 18/3/2020).
Instrumento particular do SFI/SFH (digitalização facsimilar – PDF/A) assinado digitalmente por todas as partes com certificado digital ICP-Brasil.
Traslado do notário digitalizado e por ele assinado digitalmente com certificado digital.
Instrumentos particulares digitalizados, não assinados digitalmente.
Especificação e justificação
1.1 – Extrato XML emitido pelo agente do SFH/SFI.
Esta modalidade de título está prevista nas NSCGJSP (itens 111 e ss. do Cap. XX). A ideia geral que embasa a admissão dessa modalidade de extrato é a previsão dos artigos 60 e 61 da Lei 4.380, de 21/8/1964, dos quais se falará mais abaixo.
Sobre as companhias de habitação, citadas expressamente nas normas da Corregedoria paulista, v. comentários ao item 3.1.
1.2 – Traslado eletrônico emitido pelo notário em XML
A previsão da confecção do traslado em XML pelo notário vem prevista no item 198, Cap. XVI, das Normas de Serviço de SP [1].
Os notários, seus substitutos ou prepostos autorizados, podem encaminhar o título aos registros imobiliários por intermédio do e-Protocolo.
1.3 – Instrumento particular natodigital em PDF/A assinado digitalmente por todas as partes (MP 2.200-2, art. 10)
Todo e qualquer documento, público ou privado, assinado eletronicamente pelas partes com a utilização do certificado digital, são considerados válidos e produzem os mesmos efeitos que os análogos em papel.
A Lei criou a presunção de autenticidade e integridade dos documentos (§ 1º do art. 10 da MP 2.200-2/2001). Os documentos eletrônicos assinados com certificados digitais presumem-se válidos, íntegros e eficazes.
É possível considerar que esses instrumentos particulares (“escritos particulares”), assinados pelas partes com certificados digitais da ICP-Brasil, dispensam o reconhecimento notarial das firmas em virtude da presunção de validade, autenticidade e eficácia que decorre diretamente da lei.
1.4 – Títulos judiciais oriundos do processo eletrônico assinados digitalmente segundo normas próprias do Processo Eletrônico.
As peças extraídas do processo judicial, observadas as regras estabelecidas pelos tribunais, podem ser autenticadas de modo muito fácil e cômodo pelo próprio órgão.
No caso do Estado de São Paulo, o acesso é livre às peças fundamentais do processo (decisões, sentenças, acórdãos, mandados, ofícios etc.) por intermédio da aba “Consultas Processuais”. Só com base nesse simples acesso, pode-se baixar peças fundamentais do processo judicial, salvo casos de segredo de justiça.
Ordens judiciais, por exemplo, podem ingressar diretamente no e-Protocolo e servir como títulos autênticos para a prática do ato mediante requerimento do interessado instruído com a peça judicial autenticada.
1.4.1 – títulos judiciais formalizados pelos notários e por registradores
No Estado de São Paulo, as cartas de sentença, formais de partilha, cartas de adjudicação e de arrematação, podem ser formalizados pelos notários, seus substitutos e prepostos autorizados, nos termos dos itens 214 e seguintes do capítulo XVI das NSCGJSP [2].
A chave de acesso para o processo judicial, de molde a propiciar a formação do título, será a senha atribuída às partes ou o certificado digital do advogado.
Nestes tempos de crise, o Tribunal poderia proporcionar a senha de acesso aos registradores para, a pedido dos interessados, formalizar o título e o submeter a registro imediatamente, sem qualquer risco à segurança jurídica [3].
2 – Títulos administrativos, assinados digitalmente pelo apresentante (quando administração pública – hipóteses do art. 221, V, da LRP).
Os títulos (contratos ou termos administrativos) oriundos da administração pública e no âmbito de programas habitacionais de interesse social e de regularização fundiária, quando são partes a União, Estados, Municípios ou o Distrito Federal, podem ser apresentados diretamente ao Registro, dispensado o reconhecimento de firma (inc. V do art. 221 da LRP).
Como veremos mais abaixo, os contratos em que forem partes “órgãos federais, estaduais e municipais, inclusive sociedades de economia mista em que haja participação majoritária do poder público, que operem (…) no financiamento de habitações e obras conexas ficam igualmente dispensados da formalidade do instrumento público”. Os atos poderão “ser celebrados por instrumento particular, os quais poderão ser impressos” atribuindo-se-lhes o caráter de escritura pública para todos os fins de direito” [4].
Logo, nesses casos, o título poderá, desde logo, ser prenotado e o registro consumado.
3.1 – Instrumento Particular do SFH/SFI (PDF/A) assinado digitalmente pelo apresentante com certificado digital da ICP-Brasil.
Essa hipótese é rotineira e os cartórios recebem diuturnamente contratos desse tipo para registro acompanhados do extrato em XML. Basta a assinatura digital (ICP-Br) do apresentante.
Vejamos o elenco de entidades que se acham autorizadas a atuar no âmbito do SFH [5]:
bancos múltiplos;
bancos comerciais;
caixas econômicas;
sociedades de crédito imobiliário;
associações de poupança e empréstimo;
companhias hipotecárias;
órgãos federais, estaduais e municipais, inclusive sociedades de economia mista em que haja participação majoritária do poder público, que operem, de acordo com o disposto nesta Lei, no financiamento de habitações e obras conexas;
fundações, cooperativas e outras formas associativas para construção ou aquisição da casa própria sem finalidade de lucro, que se constituirão de acordo com as diretrizes desta Lei;
caixas militares;
entidades abertas de previdência complementar;
companhias securitizadoras de crédito imobiliário; e
outras instituições que venham a ser consideradas pelo Conselho Monetário Nacional como integrantes do Sistema Financeiro da Habitação.
Todas essas entidades estão abrigadas sob os dispositivos legais que dispensam a notarização titular, emprestando aos instrumentos particulares a força de escritura pública [6].
Não há a previsão legal de autenticação notarial de identidade e assinaturas das partes contratantes nos instrumentos particulares celebrados no âmbito do SFH/SFI. De acordo com o art. 221, inciso II, da LRP, os escritos particulares, autorizados em lei [7], serão assinados pelas partes contratantes e testemunhas, ficando dispensado “o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação”.
É preciso reconhecer o seguinte: se não há a obrigatoriedade legal de intervenção notarial para aferir a identidade das partes, nem, tampouco, para a notarização dos firmantes (reconhecimento de firmas) no instrumento, não tem sentido exigir que todas as partes assinem com certificado digital os instrumentos que são endereçados ao Registro de Imóveis pelo e-Protocolo. Bastará que se afira, com segurança, a identidade do apresentante (agente do crédito imobiliário).
3.2 – Títulos digitalizados (PDF) e assinados pelo interessado (inc. X do art. 3º da Lei Federal 13.874, de 20/9/2019 c.c. inc. I do art. 5º do Decreto Federal 10.278, de 18/3/2020).
3.3 – Títulos judiciais (averbações premonitórias, penhoras, arrestos, sequestros etc.) apresentados por advogados (inc. I do art. 5º do Decreto Federal 10.278, de 18/3/2020).
Nesses casos não há dificuldade – ao menos no Estado de São Paulo. As peças podem ser autenticadas de acordo com a sistemática do próprio processo judicial (eSAJ).
4.1 – Instrumento particular do SFI/SFH (digitalização facsimilar – PDF/A) assinado digitalmente por todas as partes com certificado digital ICP-Brasil.
V. comentários ao item 1.3, supra.
4.2 – Traslado do notário digitalizado e por ele assinado digitalmente com certificado digital.
O notário pode digitalizar o traslado da escritura pública lavrada por ele. Não há diferença entre o traslado em papel e o digital, autenticado por ele com a aposição de sua assinatura digital (ICP-Br).
O notário pode “desmaterializar” e confeccionar um título eletrônico (ex. item 214 e ss. do Cap. XVI das NSCGJSP). Não serão “menos públicas” as peças que integram um título judicial do que as próprias peças do processo. Se ele pode o mais, certamente poderá o menos.
5. E-Protocolo com suspensão do prazo de eficácia da prenotação (art. 205 da LRP).
Todos os demais títulos.
Notas – parte IV
[1] 198. Os Tabeliães de Notas, seus substitutos e prepostos autorizados, poderão extrair traslados ou certidões de suas notas, sob a forma de documento eletrônico, em PDF/A, ou como informação estruturada em XML (eXtensible Markup Language), assinados com Certificado Digital ICP-Brasil, tipo A-3 ou superior.
[2] Item 214 – “O Tabelião de Notas poderá, a pedido da parte interessada, formar cartas de sentença das decisões judiciais, dentre as quais, os formais de partilha, as cartas de adjudicação e de arrematação, os mandados de registro, de averbação e de retificação, nos moldes da regulamentação do correspondente serviço judicial”.
[3] Num caso concreto já tivemos ocasião de propor exatamente isso. Note-se que no caso de processos de usucapião, na Capital de São Paulo, o próprio registrador se encarrega de dar curso à decisão, procedendo ao registro. V. especialmente o subtítulo Formação do título no próprio Registro de Imóveis? Acesso: https://bit.ly/titulojud.
[6] Cfr. § 5º do art. 61 da Lei 4.380/1964; art. 38 da Lei 9.514/1997. Sobre os instrumentos particulares e o registro de imóveis, indico: JACOMINO, S. O instrumento particular e o Registro de Imóveis. Acesso: https://www.academia.edu/42322234
[7] V. a exceção do requisito ad substantiam da escritura pública no art. 108 – “não dispondo a lei em contrário”. Há uma pletora de leis dispensando o requisito da escritura pública.
Registro em tempo de crise – V
No dia de hoje, sensível aos graves problemas enfrentados pelos registradores imobiliários de todo o Brasil, o ministro Humberto Martins baixou o Provimento CNJ 94, de 28/3/2020, dispondo sobre “o funcionamento das unidades de registro de imóveis nas localidades onde foram decretados regime de quarentena pelo sistema de plantão presencial e à distância”, regulando os procedimentos especiais.
É um excelente ato normativo. Ele nos proporciona segurança e estabilidade, define com clareza as diretrizes e padrões que orientam o funcionamento do Registro de Imóveis neste tempo de crise.
É preciso reconhecer a importância das instituições no enfrentamento das ameaças e ataques, além das crises que nos assolam nestes tempos difíceis.
Registro o empenho e o trabalho do IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil. E o nome dos magistrados Alexandre Chini e Marcelo Martins Berthe, que sempre são sensíveis aos pleitos institucionais.
Alisto-me entre aqueles que consideram a chamada dúvida inversa um risco à segurança dos direitos entabulados no processo de registro. Admitida pelo pretório paulista, não raro a sua admissão gera inúmeras controvérsias – como a retratada na Ap. Civ. 0011346-11.2014.8.26.0566, julgada em 4/8/2016, cujo texto pode ser acessado abaixo.
Neste caso concreto, não houve a prenotação do título quando transitou pelo Registro competente, o que, de fato, acabou por potencializar os riscos inerentes à adoção desta via heterodoxa.
Mas é preciso reconhecer que há um interstício periclitante no processo registral que representa, inequivocamente, um risco aos direitos dos envolvidos. Entre a denegação do registro, a autuação do processo de dúvida inversa e a remessa ao Oficial para declará-la, prenotando o título, ocorre um interregno em que as portas do registro ficam abertas para acolhimento de outros títulos que podem representar direitos contraditórios.
A dúvida inversa, realmente, não deveria ser admitida. Por uma razão singela: ela ocorre à margem da lei. Figura muito típica e singular no ordenamento jurídico pátrio, a dúvida registral ostenta o caráter administrativo (art. 204 da LRP), mas experimenta um reforço formal na fase recursal de apelação, atraindo regras de direito processual. Aliás, a LRP é inteiramente coerente nesse aspecto, pois das decisões administrativas cabe recurso de apelação “com ambos os efeitos” (v. § 4º do art. 76, § 3º do art. 109, art. 202, § 2o do art. 214, art. 275 todos da LRP).
Ainda recentemente, julgando o Recurso Especial 1.111.343-SP, o ministro Villas Bôas Cueva lembrou a lição de Walter Ceneviva no sentido de que a dúvida inversa é descabida e que a sua adoção acaba por fragilizar o sistema de prenotação, malferindo, eventualmente, os direitos de terceiros e das próprias partes.
No bojo da discussão foi agitado o sempre relembrado acórdão do STF que claramente inadmitiu a figura após o advento da atual Lei de Registros Públicos, prestigiando o jurista bandeirante:
Duvida. Recurso extraordinário. Registro público. Dúvida inversa.
Configurando-se a hipótese como de dúvida – pois como tal foi proposta -insuscetível de ver examinado o acórdão do Tribunal de Justiça que a decidiu, na via do extraordinário. De observar que tendo sido a formulação da dúvida anterior a lei n. 6.015/73, a jurisprudência era vacilante quanto a admiti-la ou não sob a forma da chamada dúvida inversa, e que era aquela dirigida diretamente pela parte ao juiz, ao invés de o ser pelo oficial de registro. Após a Lei n. 6.015/73 e que a dúvida inversa tornou-se realmente inviável. (RE 77.966 – MG, j. 13/5/1983, DJ 17/6/1983 , rel. Aldir Passarinho.
“Ad primum, já é tempo de deixar de admitir o que se convencionou chamar dúvida ‘inversa’, ou seja, aquela levantada pelo próprio interessado, diretamente ao juízo corregedor.
A prática, com efeito, não está prevista nem autorizada em lei, o que já é razão bastante para repeli-la, por ofensa à cláusula do devido processo (inc. LIV do art. 5º da Constituição), com a qual não pode coadunar-se permissão ou tolerância (jurisprudencial, nota) para que os interessados disponham sobre a forma e o rito de processo administrativo, dispensando aquele previsto no estatuto de regência (Lei n. 6.015, de 31-12-1973, arts. 198 et seqq.).
Se o que basta não bastara, ainda há considerar que ao longo de anos a dúvida inversa tem constituído risco para a segurança dos serviços e mesmo para as justas expectativas dos interessados. É que, não rara vez (e o caso destes autos é só mais um exemplo dentre tantos), o instrumento vem sendo manejado sem respeito aos mais elementares preceitos de processo registral (o primeiro deles, a existência de prenotação válida e eficaz), de modo que termina sem bom sucesso, levando a delongas que o paciente respeito ao iter legal teriam evitado (Ap. Civ. 0011346-11.2014.8.26.0566, São Carlos, j. 4/8/2016, DJe 2/9/2016, rel. des. Manoel de Queiroz Pereira Calças com o voto vencido do des. Ricardo Dip).
O desembargador Ricardo Dip é coerente. Em artigo que fez fortuna, publicado na Revista de Direito Imobiliário, assim destacou o tema da dúvida inversa:
“Incabível é a denominada dúvida inversa. Com efeito, a partir da vigência da Lei 6.015, de 31.12.73, mais não se justifica sua admissão, que tinha acolhida, sob o Regulamento de 1939, por isso que a suscitação da dúvida se entendia então facultativa.
Atualmente, contudo, sua dedução é indiscutivelmente obrigatória, tanto que requerida, e o caminho de viabilidade jurídica vem traçado na Lei de Registros Públicos.
Ainda sob o broquel de sua natureza administrativa não se vê razão para admitir um procedimento impróprio, quando não seja para colmatar lacuna da lei. E não é lacunosa, a propósito, a Lei de Registros Públicos (cf. STF, 2.ª Turma, RE 77.966, 13.5.83, Min. Aldir Passarinho…).
Acrescente-se que a eventual recusa de suscitação pelo Oficial se atalha por procedimento administrativo disciplinar, tanto mais que essa recusa configura falta grave.
Não há, desse modo, nenhum motivo que justifique a tomada de caminho heterodoxo, com maltrato do que dispõe a Lei de Registros Públicos”. (DIP, Ricardo. RIBEIRO, Benedito Silvério. Algumas linhas sobre a dúvida no Registro de Imóveis. RDI 22, jul./dez. 1982).
Adiro inteiramente às razões invocadas pelo eminente desembargador paulista.
Note-se, de passagem, que no REsp 1.111.343 – SP (vide abaixo) não se discriminam as hipóteses de suscitação de dúvida – cabível tanto nos casos de mera averbação quanto de registro em sentido estrito. É bem verdade, outrossim, que também não se distinguiu, com a precisão desejável, a figura do registrador e do notário. Confira:
RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AVERBAÇÃO NO REGISTRO DE IMÓVEIS. DESCUMPRIMENTO DE ORDEM JUDICIAL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA INVERSA. NÃO CABIMENTO. COMPETÊNCIA DO JUÍZO CORREGEDOR.
1. A parte pretende a anulação ou a reforma do acórdão estadual para que seja ordenado o desentranhamento de mandado judicial juntado nos autos do agravo de instrumento com o efetivo cumprimento pelo registro de imóvel.
2. Inviável o acolhimento de pedido de dúvida inversa – formulado pelo particular -, pois se trata de prerrogativa do oficial de registro.
3. Hipótese em que o serventuário registrador recusou-se a proceder ao cancelamento das averbações, pois entendeu necessário que a ordem judicial fosse transmitida via mandado, e não mediante ofício.
4. Manutenção do acórdão recorrido no sentido de que o descumprimento da ordem judicial deve ser dirimido pelo Juiz Corregedor do respectivo Registro de Imóveis.
5. Recurso especial não provido. (REsp 1.111.343 – SP, j. 3/12/2015, DJ 11/2/2016, rel. ministro Ricardo Villas Bôas Cueva).
No PP 0002015-44.2015.2.00.0000, julgado em 26/4/2016 (DJe 6/5), o CNJ entendeu descabido o recurso dirigido ao órgão tirado em processo de dúvida registral que teve curso no Estado do Rio de Janeiro.
A decisão fundamentou-se no fato de que a natureza exclusivamente administrativa das atribuições conferidas ao CNJ impediria a apreciação de matéria “discutida em sede jurisdicional”. Segundo o relator, baseado em precedente do STF (MS 27.650/DF), não caberia ao CNJ “conhecer e apreciar questão que já esteja sendo discutida em sede judicial”. E segue: “O CNJ tem atribuições de natureza exclusivamente administrativa, razão pela qual não lhe é permitido decidir questões que estejam submetidas à análise judicial, sob pena de assumir função jurisdicional”.
A singela pergunta que poderia ser lançada é: tem o processo de dúvida registral natureza jurisdicional?
Parece extreme de controvérsias que o processo de dúvida ostenta o caráter administrativo (art. 204 da LRP). Não se tem admitido o recurso especial ou extraordinário ao STJ ou STF justamente por essa razão. Confira-se:
“O procedimento de dúvida suscitado pelo Oficial de Registro tramitado perante o Poder Judiciário reveste-se de caráter administrativo, não-jurisdicional, agindo o juízo monocrático, ou o colegiado, em atividade de controle da Administração Pública” (AgRg nº Ag 885.882/SP, Rel. Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma, julgado em 16/12/2008, DJE 11/02/2009).
Ao decidir o procedimento de dúvida “o Tribunal exerce jurisdição voluntária, emitindo acórdão que – por não ser de última instância, nem fazer coisa julgada material – é imune a recurso especial” (REsp. 612.540/DF, Rel. Min. Humberto Martins, DJ de 05.03.2008; AgRg nº 985.782/SP, Rel. Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, julgado em 28/10/2008, DJE 26/11/2008; AgRg nº Ag 656.216/SP, Rel. Ministro Massami Uyeda, Quarta Turma, julgado em 21/08/2007, DJ 17/09/2007, p. 286).
No precedente do STF citado, a matéria posta em discussão, embora versasse sobre questão de cunho eminentemente administrativo, havia sido judicializada, razão pela qual a ministra Cármen Lúcia declarou nula a decisão do CNJ porque este havia “ultrapassado os limites de suas atribuições constitucionais ao cuidar de matéria posta à apreciação do Poder Judiciário”.
No caso concreto, aqui analisado, a controvérsia cingia-se à registrabilidade de um título no RTDPJ. Aparentemente, os interessados, não se conformando com a decisão administrativa do órgão correcional do Estado do Rio de Janeiro, recorreram ao CNJ.
Não seria completamente descabido o recurso ao CNJ – especialmente nos casos em que o tema versasse, por exemplo, sobre questões regulamentadas pelo próprio órgão. Não nos esqueçamos de que há uma série apreciável de atos normativos baixados pela Corregedoria Nacional de Justiça ou pelo plenário.
Enfim, o recurso em processo de dúvida não representa tout court matéria jurisdicionalizada.Ainda que o recurso se processe pela via de apelação (art. 202 da LRP). Nem mesmo quando se considere – como parte da doutrina efetivamente considera – que o processo de dúvida ostenta o caráter de jurisdição voluntária.
Vamos observar o desenvolvimento da matéria.
Não faltarão casos em que a controvérsia venha a se instaurar, justamente, na eventual regulação inarmônica entre corregedorias estaduais e o CNJ em matéria de registros públicos, cuja competência legislativa é privativa da União (art. 22, XXV, da CF/1988). Já há exemplos de disciplina assimétrica em matéria processual – como no caso da usucapião extrajudicial — em que despontam provimentos díspares Brasil afora.
