Direito de Propriedade

A propriedade e o flato acadêmico

SJ Crônicas, Ermitanices , , , , , , , , , , , , , , ,
Um sujeito satisfeito consigo mesmo.

“O domingo não é dia de ranzinzice” — disse o Dr. Ermitânio Prado, parceiro de caminhadas, com olhar provocativo. Aludia aos nossos encontros de quinta-feira, no seu apartamento. Dia franqueado, esse sim, às esquisitices de ambos.

Saímos às ruas, distraídos, à busca de um café.

Ao nos sentarmos, demos com um ilustre urbanista no improvável café da Praça Dom José Gaspar, no riscado entre a Consolação e a São Luís. Ponto de encontro “dos entendidos”, como dizia um velho frequentador, bardo dos mais renomados. O Velho deu de ombros. Coisas que já não lhe interessam. Nunca lhe interessaram, na verdade.

O experto sentou-se e logo deitou falação sobre o valor da posse. O Velho agitava-se, mas soube moderar-se diante da erupção verborrágica do acadêmico. Levantou-se e saiu caminhando, sem qualquer consideração. Eu o acompanhei.

— Irrito-me profundamente com o misto de sociologismo de sindicato e jurisprudência de cabeleireiro — atividade intelectual dos que proclamam que o direito de propriedade na modernidade tropical sofre de um ranço romanista. Quanta estultícia travestida de ilustração. Título de doutor flatus causa.

E inflamou-se: “Os que pautam seu pensamento exclusivamente na proteção da posse não foram muito longe nos domínios do pensamento racional. Aferram-se à expressão sensível da propriedade; agarram-se à coisa como o cego à bengala”.

Seguiu em solilóquio até os portais do que outrora foi um boulevard da São Paulo elegante e aprazível — hoje reduzido a cidadela fortificada contra a fealdade e o desamparo do “enxurdeiro pestilente”, como costuma dizer.

— Os direitos de crédito, como os da massa falida, serão fantasmagorias intangíveis? Pouco importa que sejam privilegiados, como o são os alimentares. O que deve prevalecer na balança dessa balbúrdia pós-moderna: os direitos dos trabalhadores ou o Direito dos trabalhadores?

Já não lhe acompanho o raciocínio. Coisas de um velho advogado que perdeu uma grande causa: o próprio Direito.

Renúncia ao direito de propriedade

SJ Café com jurisprudência, Registro de Imóveis , , , , , , , , , , ,

“A demissão de um direito de propriedade imobiliária de que se é titular”

Madalena Teixeira

A renúncia ao direito de propriedade sobre imóveis não é questão que se encontre resolvida, por inteiro, no direito positivo português ou que receba uma orientação uniforme por parte da doutrina nacional.

Estabelecida a distinção entre abandono e renúncia abdicativa, considerando-se, brevitatis causa, que o abandono de imóveis se analisa, em regra, num comportamento negativo do proprietário, que se desliga ou se desinteressa da coisa por completo e para sempre, com a intenção de abdicar do seu direito (negócio jurídico de atuação), sem o atribuir a outrem, e que a renúncia abdicativa comporta uma declaração de vontade proprio sensu, visando, como efeito negocial imediato, a extinção do direito na esfera jurídica do seu titular, sobra, em comum, a questão de saber se estas causas de extinção dos direitos reais se aplicam à propriedade imobiliária.

Conquanto se encontrem disposições legais dispersas, no Código Civil português, a consentir a renúncia liberatória, vale dizer, a extinção do direito real com um intuito de libertação da obrigação propter rem, e não custe a generalização do seu regime sempre que o proprietário vise libertar-se do peso das obrigações que lhe são impostas por via da titularidade do direito, permanece o problema de saber se essa faculdade de renúncia ao poder que se tem sobre a coisa imóvel também existe, não quando se pretenda a exoneração de uma determinada obrigação real conexa com o direito de propriedade, mas quando, simplesmente, se queira o despojamento ou a pura abdicação, sem destinatário, do direito de que se é titular.

A este propósito, a doutrina civilística continua a repartir-se entre a afirmação da livre renunciabilidade do domínio sobre imóveis como faculdade que cabe no conteúdo da propriedade, do qual se extrai o direito de dispor do direito (art. 1305.º do CC) e, portanto, toda e qualquer forma negocial de perda relativa ou absoluta do direito, e o entendimento de que tal faculdade não encontra respaldo no plano do direito constituído [1].

Assim, em abono da possibilidade de renúncia ao direito de propriedade sobre prédios (ou do seu abandono), tem-se aduzido o princípio da autonomia privada, bem como o argumento de que a propriedade não é um encargo, mas um direito subjetivo, pelo que, sendo a renúncia ou o abandono a última defesa do particular perante o avolumar das exigências legais, só o proprietário deve ser juiz da conveniência ou inconveniência da manutenção dessa situação [2].

Já para outro setor da doutrina pesam outras inferências interpretativas, que sugerem precisamente a exclusão de um princípio geral de renunciabilidade dos direitos reais, como são a que se retiram do facto de nenhuma disposição do Código Civil português, para além da hipótese especial configurada no art. 1397.º (abandono de águas originariamente públicas), se referir ao abandono ou à renúncia abdicativa como causa de extinção do direito de propriedade (ou da generalidade dos direitos reais), ou como são as que resultam da opção do legislador pela previsão, expressa e específica, da renúncia abdicativa como causa de extinção de certos direitos reais menores (por exemplo, do usufruto e da servidão) no âmbito da regulamentação própria de tais direitos reais [3].

Outros argumentos, fundados no direito civil positivo e que servem de alicerce à exclusão da extinção do direito de propriedade sobre imóveis por renúncia abdicativa ou pela via do abandono, poderão resumir-se nos seguintes termos:

– A consagração da figura jurídica da renúncia liberatória não favorece a tese da livre renunciabilidade do direito de propriedade sobre imóveis, porquanto aquela se encontra ligada ao regime das obrigações ob rem e, mesmo quando implica a perda do direito do renunciante, a coisa não passa a ser nullius, antes é adquirida pelo destinatário da renúncia;

– A renúncia abdicativa e o abandono tornam as coisas nullius, enquanto a coisa não for adquirida pelo Estado ou por terceiro, por usucapião, a menos que se aceite a tese da reversão automática a favor do Estado;

– A previsão legal do abandono limitada às coisas móveis patenteia uma intenção contrária à aceitação da renúncia abdicativa do direito de propriedade sobre imóveis;

– A renúncia abdicativa compromete a utilidade da coisa e, dessa forma, a função social da propriedade [4].

Entretanto, o direito público segue o seu curso conformador da propriedade imobiliária, encontrando-se, no art. 24.º da Lei de Bases Gerais da Política Pública de Solos, de Ordenamento do Território e de Urbanismo (Lei n.º 31/2014, de 30 de maio), uma referência expressa à renúncia como causa de ingresso dos imóveis na titularidade pública.

É, pois, neste quadro de considerações que a questão da renúncia abdicativa do direito de propriedade sobre coisa imóvel vem sendo analisada entre nós, pelo que, não se oferecendo ao aplicador do direito uma communis opinio doctorum capaz de o orientar num único sentido, sobra-lhe a sabedoria prática e a capacidade de raciocinar e de encontrar a exata solução, a partir dos subsídios legais e doutrinários existentes.

Notas

[1] Partindo do princípio comum de que é o interesse privado que primariamente justifica o reconhecimento da propriedade privada, o diferendo doutrinário surge “apaziguado” pela admissibilidade da renúncia abdicativa do direito de propriedade sobre coisa imóvel no plano do direito a constituir. Porém, no plano do direito constituído, a discussão mantém-se.

[2] Aderindo à tese da livre renunciabilidade, entre outros, Oliveira Ascensão, Direito Civil. Reais, 5.ª ed., Coimbra Editora, Coimbra, pp.406/407, e Francisco Manuel de Brito Pereira Coelho, A Renúncia Abdicativa no Direito Civil, Studia Iuridica n.º 8, BFDUC, Coimbra Editora, Coimbra, p. 17.

[3] São estas as razões fundamentais alinhadas por Henrique Mesquita, Obrigações Reais e Ónus Reais, Almedina, Coimbra, 1997, pp. 371/378.

[4] Vd. Luís A. Carvalho Fernandes, “Da renúncia dos direitos reais”, O DIREITO, Ano 138.º, 2006, III, Almedina, Coimbra, pp. 477 e ss.

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Madalena Teixeira é Conservadora da Conservatória dos Registos Predial e Comercial de Loulé (Algarve), integra o Conselho Consultivo, seções de registos predial, comercial e de bens móveis do Instituto dos Registos e do Notariado de Portugal. 

Bens coletivos e individuais – breves considerações

SJ ABDRI , , , , , , , , , , ,

Ulysses da Silva*

Não é fácil identificar o estágio da evolução da espécie humana em que o homem conscientizou-se da existência de  bens  individuais e coletivos. O que sabemos é que, nos primeiros tempos, contados em muitos milhares de anos, ele vivia em grupos,  deslocava-se de um lugar para outro, dependia da caça e da coleta de frutos para sobreviver em um mundo hostil e ninguém era dono de nada. É possível prever, entretanto, que  já começava a se esboçar em sua  mente a distinção entre bem particular, como a sua lança, e bem comum, como a caverna onde o grupo se abrigava.

O tempo seguiu o seu curso e, por volta de 12.000 anos atrás, uma revolução alterou o destino do homem errante, caçador e coletor, fazendo-o sentir a necessidade de mudar o seu comportamento em relação à natureza. Iniciou, então, o plantio de grãos para alimentação,  a criação de animais úteis e a construção de casas individuais nas proximidades das plantações. Com o progresso da agricultura, logo passou a  perceber, com um pouco mais de clareza, a  diferença entre os seus próprios bens e os da coletividade.

Formaram-se as primeiras aldeias, os estilos de vida mudaram e  as atividades se multiplicaram, levando à competitividade e à disputa por interesses pessoais. As populações aumentaram, os grupos se separaram, as aldeias se transformaram em cidades e ganhou força o nascente conceito de propriedade particular, desconhecido dos povos caçadores e coletores.

Hamurabi. Suméria

Assim foi que, nas primeiras civilizações, particularmente na Suméria,  a posse da terra passou a ser muito importante nos locais onde as pessoas erguiam suas próprias casas e cavavam os  canais de irrigação de seus campos. Cidades como Uruk e Ur, às margens dos Rios Tigre e Eufrates,  frequentemente entravam em guerra, iniciadas, quase sempre, por questões relacionadas com herança e propriedade da terra. Geralmente, os litígios, resultantes de brigas entre famílias, transformavam-se em batalhas entre grupos e evoluíam para guerras entre vilarejos e cidades.

Ao longo do tempo, porém, e graças à invenção da escrita cuneiforme, os sumérios   desenvolveram uma alternativa para solução dos conflitos e os governantes passaram a escrever as suas próprias leis.

Hamurabi, que governou a Babilônia, grande cidade situada ao norte de Uruk e Ur, entre os dois rios, tornou-se o rei mais famoso da época. Ele viveu de 1.810 a 1.750 a.C. e foi o seu código jurídico que transformou e estabilizou a cidade, tornando-a a mais poderosa de toda a Mesopotâmia. Cópia das 282 leis do código de Hamurabi ficava exposta em uma laje de pedra de 2,5 metros de altura, no centro da cidade, onde todos podiam ver. É por tal razão que até hoje a expressão gravado em pedra é utilizada para identificar algo permanente.  Copiadas que foram por outras civilizações, as leis de Hamurabi tornaram-se, em muitas partes do mundo,   a pedra angular da justiça, em virtude dos princípios importantes que contêm.

Estela do Código de Hamurabi, com as leis gravadas em pedra.

Com apoio nas primitivas leis, o direito das coisas, particularmente a propriedade, desenvolveu-se com prevalência do direito individualista. E foi na Idade Média que a  propriedade passou a ser nitidamente individualista, especialmente no Direito Romano.

Restritos ao nosso país e atendo-nos aos bens imóveis, não é necessário recuar tanto para perceber que a posse privada, desdobrada da pública, acabou transformando-se em direito de propriedade, por força da vontade do homem e da legislação vigente. Torna-se visível tal transformação quando analisamos a legislação do século XIX e confrontamos  a Lei 601, de 18 de setembro de 1.850, e o Regulamento 1.318, de 30 de janeiro de 1.854, com a Lei 1.237, de 24 de setembro de 1.864, regulamentada pelo Decreto 3.453, de 26 de abril de 1.865. A primeira criou o registro paroquial da posse e suas transferências, e a segunda instituiu o registro da propriedade imobiliária, embora que fosse apenas para efeito de publicidade.

Outras leis se sucederam e, com a entrada em vigor, em 1.917, do nosso primeiro Código Civil, o direito de propriedade passou a merecer maior atenção, como se vê do disposto no  artigo 524, cujo teor não custa rever:

A lei assegura ao proprietário o direito de usar, gozar e dispor de seus bens, e de reavê-los do poder de quem quer que injustamente os possua.

Apesar de assim assegurado, é certo que o direito em apreço há muito deixou de ser absoluto, estando, como efetivamente está, sujeito às limitações impostas pelo Poder Público na legislação vigente, as quais, com o decorrer do tempo, vão se ampliando. Sinais da ampliação dessas limitações são visíveis no Código Civil de 2002. Vejamos, por exemplo, o teor do artigo 1.228:

O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

É interessante notar que a expressão direito de usar, gozar e dispor de seus bens, empregada no artigo 524 do Código de 1916, foi substituída, no de 2002, pelos termos faculdade de usar, gozar e dispor da coisa. Não deixa de ser sintomática tal modificação, que vai além da intenção de melhorar a redação do dispositivo legal codificado anteriormente. Acrescenta, aliás, o § 1.º do referido artigo 1.228, sem nenhum precedente no Código anterior, mas confirmando o que já diziam os artigos 5.º, inciso XXIII, número 182, § 2.º, 186 e 225 da Constituição Federal de 1988, que:

O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e evitada a poluição do ar e das águas.

Note-se que o proprietário, no exercício de seu direito, além de subordinado à observância das recomendações vistas, está sujeito a sofrer desapropriação do imóvel também por interesse social, nos termos do § 3.º do citado artigo 1.228.

Bem a propósito, Hely Lopes Meirelles, autor da preciosa obra intitulada Direito Administrativo Brasileiro, ao abordar a intervenção do Poder Público na propriedade, cita, como instrumentos utilizáveis, a desapropriação e a servidão administrativa, além, naturalmente, do direito de preempção ou preferência de que trata o Estatuto da Cidade, Lei 10.257/01, a criação da reserva permanente, a instituição da reserva legal, a servidão florestal e a demarcação de terras indígenas.

Prosseguindo nessa trilha,  não custa recordar o  disposto no artigo 79, também do Código Civil, de acordo com o qual:

São bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente.

Logo se vê que, além das edificações ou outras benfeitorias levadas a cabo pelo homem, também a vegetação que cobre o solo, seja nativa ou não, incorpora-se ao imóvel, compreendendo-se, conseqüentemente, na conceituação em apreço, dada pelo legislador. Continuando, o artigo 99 considera como bens públicos, entre outros, aqueles que são de uso comum do povo, tais como rios, mares, estradas, ruas e praças, acrescentando o artigo 103 que o uso comum dos bens públicos pode ser gratuito ou retribuído, conforme for estabelecido.

A inclusão, entre os bens públicos, dos rios, mares e lagos, não impede a  utilização deles por particulares, mas a lei limita-a  aos casos por ela autorizados.  E é justo que assim seja porque, à medida que o tempo passa e o adensamento populacional cresce, a importância da água para a humanidade também aumenta, havendo quem preveja que a próxima guerra poderá ser por ela, diante da escassez que já se nota em várias regiões do mundo. É por tal razão que a sua preservação não pode ser negligenciada. A poluição deve ser evitada, a todo custo, mediante a realização de saneamento básico em todos os pontos dos centros urbanos. Também se faz necessária a adoção de medidas concretas objetivando o reflorestamento ao longo das águas correntes e suas nascentes, dos lagos e reservatórios, a par de efetiva fiscalização que impeça  a proliferação de parcelamentos irregulares e favelas ao longo de suas margens.

Se assim deve ser com as águas, o mesmo podemos dizer quanto ao uso e a preservação das vegetações nativas em imóveis, sejam  de propriedade pública ou privada,  já tidas como de interesse da coletividade, dada a sua importância na preservação dos rios, córregos e lagos, da fauna, da flora, das belezas naturais, do equilíbrio ecológico, e da qualidade do ar que respiramos. Um passo à frente nesse sentido foi dado com a edição do Código Florestal, criado pela Lei   4.771, de 15 de setembro de 1965, modificado pela Lei 7.803, de 18 de julho de 1989 e, também pela Medida Provisória 2.166-67, de 24 de agosto de 2001.

A abordagem desse código nos leva, inicialmente, à reserva legal. Tal como concebida hoje, surgiu com a aludida Lei 4.771, como medida destinada a preservar as florestas e demais formas de vegetação existentes, reconhecidas como de utilidade às terras que revestem, como consta de seu artigo 1.º.

Outra criação do Código Florestal, em seu art. 44-A, foi a servidão florestal, com averbação na matrícula do imóvel gravado, mediante a qual o proprietário rural renuncia, em caráter permanente ou temporário, ao direito de supressão ou exploração da vegetação nativa, localizada fora da reserva legal e da área com vegetação de preservação permanente.

É certo que as florestas e demais formas de vegetação existentes em terras particulares ainda não são definidas como bens públicos, mas já são consideradas de interesse comum a todos os habitantes do país, sujeitando-se às limitações da legislação geral e específica, como consta da Constituição Federal de 1988 e do § 1º do artigo 1.228 do Código Civil.

* Ulysses da Silva é registrador aposentado, autor de diversos livros e artigos especializados.

Carta de Campinas – Registro Eletrônico

SJ Registro de Imóveis , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

CARTA DE CAMPINAS
ENCONTRO DE REGISTRADORES DE IMÓVEIS DO ESTADO DE SÃO PAULO

Campinas, 15 de fevereiro de 2014

Os Registradores de Imóveis de São Paulo reunidos no Hotel Nacional Inn, em Campinas, no dia 15 de fevereiro de 2014 deliberaram e votaram as seguintes conclusões:

I – REGISTRO ELETRÔNICO

Os Registradores Imobiliários do Estado de São Paulo, ciosos da grande relevância da função pública constitucionalmente prevista que exercem:

RESSALTAM

a) que o art. 236 da Constituição Federal prevê que a função notarial e registral não será exercida pelo próprio Estado, mas, sim, em caráter privado pelos notários e oficiais de registro;

b) que a previsão constitucional de tal função como sendo pública, necessariamente não estatal, representa verdadeira garantia aos direitos individuais previstos no art. 5º da Constituição Federal (direito ao nome, estado, capacidade, personalidade, propriedade, segurança jurídica, etc) e modo de proteção do indivíduo frente ao Estado;

c) que o art. 236, §3º, indica que os delegatários de tais funções são pessoas físicas aprovadas em concursos públicos de provas e títulos;

d) que o exercício privado de tais funções públicas foi instituído pelo Poder Constituinte Originário e nunca compôs da estrutura do Estado brasileiro inaugurado pela Carta Magna de 1988;

e) que como o Estado brasileiro inaugurado em 1988 nunca deteve tais funções em sua estrutura, tais não poderão ser por ele avocadas sem a prévia intervenção do Poder Constituinte;

f)  que o art. 236, §1º, indica que lei – em sentido estrito – regulará a atividade notarial e registral;

g) que o mesmo art. 236, §1º, prevê que o Poder do Estado incumbido da fiscalização da atividade notarial e registral é o Poder Judiciário;

h) que como o exercício dos registros públicos é cometido pela Constituição Federal aos Oficiais de Registro, a eles incumbe não somente a inscrição, mas a gestão e manejo do sistema, sob a fiscalização do Poder Judiciário;

i)  que o art. 22, inciso XXV da Constituição Federal prevê a competência exclusiva da União para legislar em matéria de Registros Públicos;

j) que enquanto titulares da função registral imobiliária, incumbe aos registradores imobiliários a responsabilidade pela criação, custódia, gestão, manutenção e aperfeiçoamento do Registro Eletrônico de Imóveis, incumbindo ao Poder Público, neste ponto, apenas sua regulamentação;

k) que a infraestrutura necessária ao registro eletrônico e seus respectivos módulos já existe, tendo sido criada e implementada pelos próprios registradores imobiliários e se encontra em funcionamento sob os auspícios da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo – ARISP, regulamentada pelos Provimentos 11/2013 e 37/2013 da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo;

l) que tal plataforma foi construída de forma a permitir o armazenamento estruturado de dados relacionais do registro imobiliário brasileiro e o franco acesso à tais informações pelo Poder Público, bem como a fiscalização constante de modo online pelo Poder Judiciário, em absoluto respeito à Constituição Federal de 1988.

ALERTAM

Aos Poderes Constituídos da República, à Sociedade Brasileira em geral, aos Oficiais Registradores brasileiros, encarecendo as entidades representativas de notários e registradores especial atenção:

a) Que a potencial edição e implementação do Decreto Presidencial regulamentador do denominado SINTER – Sistema Integrado de Gestão de Informações Territoriais, tal como posto, significa grave e frontal ofensa à Constituição Federal em todos os seus dispositivos supra citados;

b) Que o SINTER, não se limitando à gestão de dados cadastrais do Poder Público, implica em inconstitucional avocação do serviço registral imobiliário na medida em que abrange a gestão, manejo e custódia de todos os dados registrais definidores do direito de propriedade e direitos reais imobiliários confiados pela Constituição Federal aos Registradores Imobiliários em seu ao art. 236;

c) Que o art. 36 da Lei 11.977/09, ao prever a regulamentação do registro eletrônico, em momento algum modificou ou sugeriu modificar a ordem constitucional vigente em especial o exercício – em sentido amplo – da atividade registral imobiliária;

d) Que o SINTER é inconstitucional também na medida em que reforma toda a sistemática da Lei de Registro Públicos (Lei 6.015/73), no que tange ao registro imobiliário, resultando na revogação de grande parte de seus dispositivos via decreto, sem reserva de lei prevista no art. 22, XXV da Constituição Federal;

e) Que a avocação de todo o acervo registral imobiliário ao SINTER por via de decreto, sem consulta popular ou ao Congresso Nacional rompe com o ordenamento constitucional e vulnera direitos e garantias individuais;

f) Que tal projeto da forma como posto impõe o inafastável solapamento das funções do Poder Judiciário a quem incumbe a fiscalização dos notários e oficiais de registro.

DECLARAM:

a) Sua discordância em relação ao encaminhamento das discussões travadas no âmbito do GT-SINTER;

b) Sua desaprovação dos termos da minuta de decreto regulamentador do SINTER;

c) A convicção de que as gestões necessárias para a implementação do SINTER demandarão recursos materiais e humanos de grande vulto, pouco avaliados pelas autoridades gestoras do projeto.

RESOLVEM:

a) Apoiar a convocação de um FÓRUM NACIONAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, envolvendo todos os registradores, suas entidades representativas, autoridades do judiciário, executivo e legislativo e sociedade civil;

b) Divulgar amplamente esta Carta para conhecimento de todos os registradores, notários e demais interessados, buscando apoio e engajamento nas discussões sobre tema de transcendente relevância da proteção dos direitos constitucionais à propriedade, à privacidade e à tutela dos interesses privados a cargo dos registros de imóveis.