Dados não são informação. Informação não é certeza. Certeza não é confiança. Publicidade registral é segurança jurídica.[1]
A Ilusão do Dataísmo: O Labirinto da Informação e a Busca pela Certeza
Mais dados somados a informação não representam maior certeza e verdade jurídica. Informação despojada de certeza não gera confiança. A realidade jurídica dos bens e direitos somente se revela, com segurança jurídica e certeza, pela proclamação de direitos que entre nós é representada pelo sistema de publicidade registral.
Vivemos, inegavelmente, sob o império do dataísmo. Diante do cenário de transformações disruptivas da pós-modernidade, vemo-nos avassalados por um caudal de informação simplesmente inassimilável para nós, humanos. Vivemos imersos em oceanos de dados que transitam rapidamente em redes eletrônicas e que conformam uma densa nuvem informacional somente decifrada pela máquina. Ainda assim, não se pode confundir esse fluxo incessante de dados com a realidade mesma das coisas. A abundância de informações não produz, por si só, a verdade.
Os seres humanos, nas sociedades complexas e hiperconectadas, vivem atordoados com o tráfego de informações, mas seguem carentes de certeza. O que realmente importa para quem realiza uma operação financeira, por exemplo, ou para quem transaciona um bem imóvel? A informação abundante, se não se reveste de uma camada de certeza, torna-se um fluxo de informação inseguro.
No âmbito econômico e patrimonial, o fenômeno da tokenização de ativos do mundo real (RWA – Real World Assets) irrompe como espécie de hype fetichista, como ecos de “solucionismo tecnológico” que encantam incautos. Diante de uma tela do celular, o investidor vislumbra um código criptográfico, uma representação matemática baseada em redes distribuídas, e assume a falsa premissa de que a sofisticação algorítmica equivale à certeza da titularidade jurídica. Não equivale. Como nos adverte com cirúrgica precisão Flauzilino Araújo dos Santos nesta obra, o dado emitido on-chain à margem da governança estatal não passa de um passivo disfarçado de oportunidade.
O episódio relatado pela imprensa especializada no início de 2026 – não meramente alegórico, como adverte o próprio autor – da investidora residente em Madri que acreditou ter adquirido fração de um apartamento em Copacabana apenas por deter um token em seu dispositivo móvel ilustra a tragédia dessa assimetria informacional. Ela não adquiriu uma propriedade imobiliária; possuía, tão somente, um arquivo digital. Era portadora de uma imago iuris sine substantia: uma imagem de direito desprovida de qualquer substância jurídica.
O drama dessa investidora não é fruto do acaso. Pela regra universal da lex rei sitae, um token detido em Madri sobre um bem situado em Copacabana submete-se ao ordenamento brasileiro, e não ao protocolo que o emitiu. Como sustentam os juristas que estudaram a tokenização em perspectiva comparada, o fato de um direito ser representado por um token não altera o processo e a natureza jurídica da aquisição desses bens, nem dispensa as partes de observar as regras do lugar onde eles se encontram. Ora, o Brasil filia-se à tradição romanística do título e modo: a propriedade imobiliária não se transfere pelo contrato, nem pela inscrição em qualquer livro ou repositório privado, mas pelo registro do título translativo no Registro de Imóveis (art. 1.245 do Código Civil), de regra precedido de escritura pública (art. 108). Enquanto não se registra o título, o alienante continua a ser o dono por força do direito posto. O direito comparado confirma o ponto sem hesitação: justamente nas jurisdições que conjugam escritura e registro constitutivo, a viabilidade jurídica da tokenização imobiliária é reputada baixa, porque o token, por si só, não vence as formalidades que constituem o direito real. O nosso regime é ainda mais exigente que o espanhol (em regra declaratório e constitutivo da hipoteca e de certos efeitos). Eis por que a investidora não titularizava uma fração da propriedade imobiliária: detinha um dado imutável a respeito de um direito que jamais chegou a nascer.
A literatura comparada que examinou os contratos inteligentes dos projetos pioneiros de tokenização imobiliária – de Atlant a Smartlands e Crowdlitoken – revela que o adquirente do token quase nunca se torna proprietário do bem: a titularidade permanece com a sociedade veículo (propósito específico) ou com a própria emissora, cabendo ao investidor apenas um crédito obrigacional – por vezes um autêntico título de dívida digital – ou uma participação societária. O condomínio direto sobre o ativo, com seu rateio de encargos de conservação e o sempre latente direito de exigir a divisão da coisa comum entre dezenas de cotitulares de países e culturas distintas, é de tal modo disfuncional que empurra a engenharia para o invólucro societário. O passivo, então, vem mesmo disfarçado de oportunidade: o que se anuncia como propriedade democratizada é, na origem, um direito obrigacional contra um veículo de propósito específico.
Questões relativas à consolidação da propriedade na hipótese de múltiplos imóveis em garantia de negócio jurídico único. Mauro Antônio Rocha*
Múltiplos imóveis em garantia de negócio jurídico único
Introdução
É cada vez mais frequente que, no fornecimento de bens ou serviços para pagamento futuro, na concessão de empréstimos ou no financiamento para a aquisição dos referidos bens e serviços, o credor exija a constituição de garantia real da dívida, notadamente por alienação fiduciária, muitas vezes demandando a oneração concomitante de diversos imóveis de propriedade do devedor ou de terceiros garantidores.
Parece-nos já não existir entrave ou dúvida quanto à legalidade da constituição de propriedade fiduciária sobre múltiplos imóveis em garantia de negócio jurídico único.
Entretanto, persiste a negativa de alguns registradores de imóveis quanto a aceitar a determinação prévia do percentual de garantia atribuído a cada um dos imóveis em relação à dívida total – juntamente com algumas outras questões decorrentes de equívocos doutrinários e interpretação incorreta da lei,em detrimento da celeridade na recuperação dos créditos, o que emperra o fluxo dos negócios financeiros e comerciais.
Garantia proporcional de cada imóvel
Tratemos, inicialmente, da garantia proporcional de cada imóvel em relação ao montante da dívida contratada.
Neste ponto, cabe ressaltar que, ao contrário do que se costuma aceitar, por conta de cláusulas contratuais mal formuladas, a dívida não é garantida pelo conjunto de bens constituídos em propriedade fiduciária e, sim, por cada um desses bens individualmente considerados, respondendo cada um deles por percentual previamente determinado da dívida total contraída.
Tomemos, para exemplo, um empréstimo financeiro concedido a pessoa jurídica, com garantia de alienação fiduciária a ser instituída sobre cinco imóveis, pertencentes, cada imóvel, a um dos cinco sócios da tomadora.
A rigor – e para melhor compreensão –, poder-se-ia desmembrar a operação de crédito para que os empréstimos tivessem garantia fiduciária específica, da seguinte forma:
Instr. de mútuo
Valor do Empréstimo
%
Instr. de garantia
Valor da Garantia Fiduciária
%
1
30
100
1
30
100
2
25
100
2
25
100
3
20
100
3
20
100
4
15
100
4
15
100
5
10
100
5
10
100
Na forma acima proposta, seriam firmados cinco contratos (principais) de mútuo e os correspondentes contratos (acessórios) de constituição de garantia fiduciária, multiplicando os custos e despesas de originação e manutenção contratual e contrariando os objetivos de simplificação dos negócios jurídicos e celeridade na recuperação dos créditos exigidos e necessários ao desenvolvimento de mercados massivos.
Evidentemente, a operação financeira acima exposta pode ser realizada a partir de um único instrumento contratual de mútuo, pelo valor total do crédito concedido à pessoa jurídica tomadora.
A garantia fiduciária, por seu turno, deve ser constituída sobre imóvel certo, determinado, identificado e perfeitamente descrito, com a indicação do título e modo de aquisição[1], exigindo, por conta disso, contrato específico para cada imóvel.
De fato, esses contratos acessórios estarão expressos em um só instrumento, que incluirá – ou não – também o contrato de mútuo e, independentes entre si, compartilharão das mesmas cláusulas, termos e condições, permanecendo vinculados ao contrato principal sem que haja, porém, qualquer vínculo jurídico entre eles, da seguinte forma:
Instr. de mútuo
Valor do Empréstimo
%
Instr. de garantia
Valor da Garantia Fiduciária
%
1
100
100
1
30
30
2
25
25
3
20
20
4
15
15
5
10
10
Para além da simplificação instrumental e da redução de custos e despesas, a forma acima proporcionará melhor aproveitamento econômico desses contratos, tais como, o registro de apenas uma ou outra alienação fiduciária (o que resolveria, em parte, a questão do crédito rotativo, isto é, os registros seriam efetuados na medida em que os créditos fossem utilizados ou requisitados), a negociação individual dos direitos creditórios no mercado secundário, a execução de apenas um ou outro contrato de alienação fiduciária (conforme o saldo devedor da dívida), bem como, a eventual amortização antecipada ou liberação da garantia constituída em um dos contratos de alienação fiduciária, sem que isso provoque nenhuma outra alteração ou modificação nos demais contratos fiduciários.
O registro dessas alienações fiduciárias será feito nos Registros de Imóveis das circunscrições competentes, nas respectivas matrículas, fundado em vias próprias do instrumento de contrato ou, alternativamente, em via única, sucessivamente apresentada ao Oficial Registrador competente para cada imóvel.
A negativa de registro dessas garantias se fundamenta, na maioria dos casos, em suposta – e inexistente – dificuldade no ajustamento de contas nos leilões eventualmente necessários para a realização dos bens e não encontra respaldo na Lei nº 9.514/97, que cuida da alienação fiduciária de bem imóvel, nem na Lei nº 6.015/1973 que regula os registros públicos.
Múltiplas alienações fiduciárias – consolidação da propriedade
A segunda questão se refere à consolidação da propriedade nos casos de múltiplas alienações fiduciárias quando, regularmente constituído em mora, o fiduciante deixa transcorrer o prazo legal sem a purgação.
Dispõe o § 1º do artigo 26, da Lei nº 9.514/1997 que cabe ao Oficial do competente Registro de Imóveis proceder à intimação do fiduciante, seu representante legal ou procurador constituído, para satisfazer, no prazo legal, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, com custas e demais encargos.
O § 3º do mesmo artigo autoriza que o Oficial de Registro proceda à intimação do devedor pelo correio, com aviso de recebimento ou, por meio de Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la.
Na hipótese aqui tratada, de múltiplas alienações fiduciárias em garantia do mesmo débito, o requerimento de intimação será dirigido, evidentemente, ao registrador competente da circunscrição de cada um dos imóveis, o que, de certa forma, poderá dificultar a consecução da execução.
Entretanto, a autorização legal de intimação pelo ofício de títulos e documentos permite que, a requerimento e de acordo com logística estabelecida pelo credor, as intimações sejam dirigidas ao RTD do domicílio do devedor para que sejam procedidas em ato único, proporcionando prazo comum de purgação e, se necessário, a realização de leilão do conjunto de bens, sem prejuízo da possibilidade de arrematação individual dos imóveis.
Não há impedimento legal ou de qualquer ordem que justifique eventual desacordo do Oficial de Registro quanto ao encaminhamento da intimação a Registro de Títulos e Documentos único, em atendimento ao interesse do credor. Nos casos em que os fiduciantes sejam diversos, a intimação se fará na forma ordinária determinada na lei.
Para alguns registradores de imóveis a averbação da consolidação da propriedade em nome do credor somente será possível e finalizada após a confirmação da efetiva intimação e decurso de prazo para pagamento em todos os demais contratos, independentemente do decurso de prazo para pagamento da dívida no procedimento de execução por ele presidido.
Esse entendimento – potencialmente prejudicial ao objetivo de celeridade na recuperação do crédito – também não encontra amparo jurídico, uma vez que, embora estejam os contratos de alienação fiduciária vinculados ao mesmo contrato principal, não há vínculo jurídico de qualquer espécie entre eles.
Da mesma forma, é também recorrente que o credor fiduciário pretenda, por razões administrativas ou de outra ordem, protelar o procedimento e proceder à consolidação da propriedade de todos os imóveis ao mesmo tempo, ainda que excedendo o prazo de 120 dias estipulado pelo item 256.1 das Normas de Serviço da E. Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo[2].
Cabe, aqui, esclarecer que a Lei nº 9.514/1997 não estipula prazo para que o credor requeira a consolidação da propriedade após a certificação do decurso do prazo para a purgação da mora, decorrendo daí o entendimento de que não há prazo exigível para a providência, ficando a cargo e conforme os interesses do credor.
Ocorre que a Lei nº 6.015/1973 estabeleceu, no artigo 205, que cessarão automaticamente os efeitos da prenotação se, decorridos 30 (trinta) dias do seu lançamento no Protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender às exigências legais.
Ao disciplinar os procedimentos da intimação e consolidação da propriedade na alienação fiduciária, a Corregedoria Geral de Justiça do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, determinou, nos itens 244 e 246.1, que prenotado e encontrando-se em ordem, o requerimento (de intimação) deverá ser autuado com as peças que o acompanham, formando um processo para cada execução extrajudicial e que o prazo de vigência da prenotação ficará prorrogado até a finalização do procedimento.
Resta claro que a finalização do procedimento, no caso em comento, se dá com o atendimento da exigência legal de recolhimento dos tributos devidos e a averbação da consolidação da propriedade em nome do credor.
Portanto, a rigor, e de acordo com a lei dos registros públicos, o credor fiduciário tem o prazo de 30 dias, a contar da certificação do decurso de prazo para a purgação da mora, para cumprir a exigência legal – isto é, recolher os tributos incidentes e requerer a consolidação da propriedade em seu nome, prazo esse que foi estendido pela norma administrativa para 120 dias, sob pena de a consolidação da propriedade exigir novo procedimento de execução extrajudicial.
Ora, da mesma forma que não se encontra amparo jurídico para a negativa do registrador a proceder à consolidação, contrariando interesse do credor, não se encontrará justificativa legal que autorize o fiduciário a manter a prenotação pendente, após o prazo administrativo, aguardando cumprimento e finalização de intimação em procedimento diverso apenas para realizar leilão conjunto dos bens que, como vimos, não é exigível pela legislação de regência.
Aqui, entretanto, há precedente jurisprudencial decorrente de sentença prolatada nos autos do processo 115322-57-2014.8.26.0100, da 1ª Vara dos Registros Públicos da Capital[3], onde se considerou que a pendência de intimação judicial de fiduciante relativamente a imóvel inscrito em Registro de Imóveis diverso “caracteriza exceção à regra geral, diante da impossibilidade do requerente realizar o leilão de todos imóveis dados em garantia, sendo que não haverá prejuízo ao devedor, existindo parecer favorável da douta Promotora de Justiça”, razão suficiente para conceder “prorrogação do prazo para a efetivação da consolidação dos imóveis (…) por 60 (sessenta) dias”.
Conclusões
Pelo que acima foi exposto, forçoso entender que não existem vedações legais de qualquer natureza que impeçam a determinação do percentual da garantia da dívida correspondente a cada um dos imóveis alienados fiduciariamente, assim como nada impede que tais imóveis sejam vendidos em leilões realizados individualmente, inexistente disposição legal que obrigue a venda conjunta desses bens.
Da mesma forma, entendemos que não há justificativa legal para a negativa pelos Oficiais de Registro de averbação da consolidação da propriedade de imóveis recebidos em garantia, na medida em que forem decorridos os prazos de purgação da mora, independentemente da pendência em relação a outros imóveis.
Por outro lado, nas mesmas condições, também não há amparo legal para a pretensão de prorrogação do prazo administrativo para o requerimento da consolidação para atender aos interesses do credor fiduciário, implicando o não atendimento da norma legal na sua caducidade, exigindo novo procedimento de execução extrajudicial para a consolidação da propriedade fiduciária.
[1] Inc. IV do art. Art. 24 Lei nº 9.514/1997: IV – a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição.
[2] 256.1. Decorrido o prazo de 120 (cento e vinte) dias sem as providências elencadas no item anterior, os autos serão arquivados. Ultrapassado esse prazo, a consolidação da propriedade fiduciária exigirá novo procedimento de execução extrajudicial.
[*] O autor é advogado graduado pela Universidade de São Paulo (USP). Pós-graduado em Direito Imobiliário e Direito Registral e Notarial. Coordenador Jurídico de Contratos Imobiliários da Caixa Econômica Federal.
Nota do editor — 2026
O artigo foi publicado em outubro de 2016, sob a vigência da redação original da Lei 9.514/1997. Duas reformas posteriores alteraram o quadro normativo e, em boa medida, confirmaram a tese sustentada pelo autor.
A Lei 13.465/2017 assegurou ao devedor fiduciante, após a averbação da consolidação e até a data do segundo leilão, o direito de preferência para adquirir o imóvel pelo valor da dívida e encargos.
A alteração decisiva veio com o Marco Legal das Garantias. A Lei 14.711/2023 acrescentou à Lei 9.514/1997 o art. 27-A, segundo o qual, nas operações de crédito garantidas por alienação fiduciária de dois ou mais imóveis, na hipótese de não ser convencionada a vinculação de cada imóvel a uma parcela da dívida, o credor poderá promover a excussão em ato simultâneo — consolidação e leilão de todos os imóveis em conjunto — ou em atos sucessivos, à medida do necessário à satisfação integral do crédito.
Note-se o pressuposto da norma: ao disciplinar a hipótese em que a vinculação não tenha sido convencionada, o legislador reconheceu como legítima a vinculação de cada imóvel a percentual determinado da dívida — exatamente a prática cuja legalidade Mauro Antônio Rocha defendia e que parte dos registradores recusava. Ficou também afastada, por texto expresso, a exigência de leilão conjunto dos bens.
A mesma lei admitiu a constituição de alienações fiduciárias sucessivas sobre o mesmo imóvel, sob condição suspensiva de cancelamento da garantia anterior (art. 22, §§ 3º e seguintes), e alterou o regime do segundo leilão.
O texto é mantido na redação de 2016, como registro do debate travado antes da reforma. As considerações relativas aos prazos de prenotação e de consolidação devem ser confrontadas com a legislação e as normas de serviço hoje em vigor.
O velho Ermitânio Prado caminha todas as manhãs pelos becos e reentrâncias do quarteirão de seu edifício. Odeia atividades físicas, abomina a cultura fitness, mas aprecia o sol de outono sobre a pele alva. Caminha lentamente, absorto, deixando-se arrebatar pela luz que incide de modo oblíquo na própria face, esbatendo suavemente nos costados do velho prédio da Biblioteca Municipal.
— A luz outonal não se tinge do mefitismo local, nem se impregna dos miasmas do Baixo-Augusta, infestado de ratos, putas e miseráveis tragados pela droga – diz.
Está de mau humor, como de costume. Emparelho o passo e vou ao seu lado, em silêncio.
— Estamos vivendo uma crise complexa. Vivemos uma crise institucional, de confiança, deontológica… – pigarreia e dá um longo suspiro. – Uma crise intestina cujo resultado são leis que infertilizam o solo com a semente da ignorância, que em vez de fruto dá deserto. Com todo o mar à frente para desbravar, exércitos inteiros de infiéis para guerrear, e nossos soldados investem, velas enfunadas, contra as muradas fortificadas da cidadela aliada.
Nunca questiono o Velho em seus arroubos retóricos. Deixo-o falar como quem necessita de desabafar. Segue na costumeira palração, entrecortada pela respiração ofegante e ansiosa.
— Gato escondido: rabo de fora, diz o dito popular. O malsinado texto legal – giza o vácuo, como se tocasse um pergaminho invisível – traz o sinete de um velho conhecido… O homem é seu estilo e o texto seu signo. Esfragística tosca, escriba, tomada de arremedo na Feira da Ladra. Cães miseráveis! Cedo ou tarde há de se constituir o opróbrio.
O Velho ficou neste estado depois de ler o texto que tramita no Senado Federal e que trata da conversão da MP 700, de 8/12/2015, de cuja andança aziaga e desenlace infausto dei notícia alhures [aqui].
Para o Velho Leão do Jocquey, o texto é lamentável, deplorável, mal redigido. “Parece formar-se um triste contubérnio, atraídos ao tálamo de barregões, onzeneiros e argentários da pena, aproveitadores políticos e parvos metidos em estolas de sua corporação de ofício”.
Dispenso a adjetivação perfeitamente desnecessária e busco traduzir o pensamento do Velho.
– Deixemos de lado – disse a ele – o exercício gongórico a que se dedica de modo extremoso. Vamos direto ao ponto, dr. Ermitânio. Ao ponto!
Toma um trago do arzinho frio da manhã e diz que o art. 68-A, a ser introduzido na Lei nº 11.977/2009, é uma barbaridade inominável. Inaugurar-se-ia, no seio do Registro de Títulos e Documentos (RTD), atribuições que tradicionalmente estavam cometidas a outras especialidades. Na vertente notarial, são criadas competências para identificação e formação de cadastros de possuidores de áreas públicas ou privadas, autuação e lavratura de atos e atividades documentárias, culminando com a titulação de direitos de caráter estritamente pessoal. Na registral, promove-se a quebra da unicidade de competência para o registro de atos relativos a bens imóveis. A partir de agora, haverá dois nortes magnéticos de registro imobiliário, dupla referência, com consequente incremento de custos de due diligence e confusão geral dos utentes.
— Já não bastava a confusão diabólica entre cadastros e registros jurídicos? Era necessário alimentar esse fogo estranho que agora arde na pira tradicional dos registros públicos? Eis a geleia geral brasileira – parodiando Gil & Torquato – que a medida provisória anuncia…
A vasa legislativa e o crédito imobiliário
O impacto dessa vasa legislativa logo se fará sentir nas transações imobiliárias. O próprio mercado do crédito imobiliário sofrerá o impacto de processos mais burocráticos (e custosos) já que, para a concessão do crédito, deverão ser extraídas certidões da matrícula e do RTD, além de uma penosa investigação dominial em cartórios cujos índices não contam com dados reais (distribuidores cíveis e cartórios de RTD). Será preciso investigar a existência de posse legitimada. Nada mais frustrante do que ser surpreendido por um direito de propriedade que nasce ao cabo de uma legitimação de posse travestida de usucapião pendente de declaração judicial.
O Velho lança algumas perguntas como quem duela. — Como o processo se vai coordenar com o Registro de Imóveis? Partir-se-á sempre de presunções e com base em meras declarações unilaterais? Veja bem, escriba, sem a definição de territorialidade, qualquer RTD poderá lidar com o processo. Bastará mera declaração de domicílio para deslocar a competência antes precisamente demarcada pelo princípio da territorialidade do Registro de Imóveis (art. 130 da LRP). É isso mesmo, cara-pálida? Bastará apenas um edital (art. 68-A, inc. II) para chamamento dos interessados ao processo? O que impede o colega da comarca vizinha de realizar a legitimação? Como conciliar os interesses de titulares de circunscrições distintas? Estaremos dependentes de regulamentação de distribuidores pelas corregedorias? Já não bastam as controvérsias que se originaram da canibalização de atribuições que redundam em massadas tribunalícias? Que diabos de territorialidade é esta que estará na base de um registro eletrônico nacional centralizado para indicar a ocorrência de eventual regularização fundiária em Xiririca da Serra de imóvel localizado em Macapá? It’s no make sense…
Regularização fundiária e o “Monstro de Horácio”
E a regularização fundiária? O Ministério das Cidades terá percebido que sabota a própria obra?
Nesta foto histórica, feita nas dependências da Biblioteca Medicina Animæ em 2005, vemos Sérgio Jacomino, Patrícia André de Camargo Ferraz, Paulo Roberto Gaiger Ferreira, Gabriel Blanco, Júlia Moretti, Rosane Tierno, George Takeda e Edésio Fernandes modelando o que viria a ser a demarcação urbanística e legitimação de posse. (Foto: Carlos Petelinkar).
Depois de um amplo, dedicado, intenso e sério debate que redundou no processo de demarcação urbanística e legitimação de posse da Lei nº 11.977/2009, em memoráveis encontros entre juristas, urbanistas e registradores, será possível que vamos agora vilipendiar aquelas ideias originais gerando um monstrengo imperfeito?
— Monstro de Horácio, caro monge copista, um Monstro de Horácio! – exclama, na deliciosa expressão dos clássicos.
Registro bisado – custo duplicado
De fato, a demarcação e legitimação de posse, feitas no Registro de Imóveis, de pronto produzem um título de direitos, apto para gerar efeitos jurídicos e ingressar no mercado e garantir o crédito imobiliário (art. 69 da Lei nº 11.977/2009 c/c. n. 41, I, do art. 167 da LRP). Esse título poderá ser cedido e transferido e a cessão deverá ser regularmente registrada (art. 60-A da Lei nº 11.977/2009).
E o que ocorrerá com a legitimação de posse registrada em RTD? Teremos um título de direitos com eficácia real, oponível erga omnes? Se a resposta for afirmativa, decrete-se o fim do sistema de registro de direitos imobiliários no país. Se não – como de fato não pode nem deve ser – teremos que concordar que a iniciativa é um estorvo oneroso, ineficiente, que servirá unicamente para aposição de um carimbo registral e gerar a aparência de “papel passado em cartório”, em perfeito ludibrio de pobres diabos seduzidos pela propaganda política.
O Velho Ermitânio Prado não crê que os técnicos do Ministério das Cidades desejam, sinceramente, que o Registro de Direitos, que o Brasil a duras penas vem tentando erigir há mais de 160 anos, agregando valor à proclamação da situação jurídica pela escrupulosa qualificação registral, seja afinal convertido em mero Registro de Títulos.
— Será possível – questiona – que vamos investir num depósito de papeis passados cujos direitos estarão sempre na dependência de um registro bisado no cartório competente ou de confirmação judicial?
Certamente não se quererá que o trabalho desenvolvido ao longo de uma década se perca em ludibrio jurídico ineficaz e oneroso. Aprovado esse monstrengo, nossa referência, de agora em diante, passará a ser o velho e agônico sistema francês, cuja ineficiência, onerosidade e irracionalidade é denunciada por todos aqueles que se dedicam seriamente a estudar os sistemas registrais mundo afora.
Flávio Bueno Fischer, Rosane Tierno, Júlia Moretti, Edésio Fernandes, Gabriel Blanco e Patrícia André de Camargo Ferraz. Foto de 2005 nas dependências do Registro de Imóveis de Diadema, São Paulo. (Foto: SJ).
Addenda
Para ver todas as fotos que comprovam a modelagem do sistema de titulação pela demarcação urbanística e legitimação de posse, acesse: https://www.flickr.com/gp/iacominvs/2bme33
Garry Kasparov ponders his chess moves during his third game with IBM’s Deep Blue Tuesday, Feb.13, 1996 at the Convention Center in Philadelphia. Wednesday’s game ended in a draw, but Kasparov ended up winning the final game and series 4-2 against the supercomputer. “Fighting this computer has changed the way I–and I imagine most others–will approach the game in the future,” he said after winning the final game Saturday night. (AP Photo/George Widman)
Com a progressiva adoção de processos eletrônicos, em coadjuvação a atividades tipicamente humanas, o resultado não é “neutro”, nem livre de sérias consequências, como se tem pensado. Em matéria de processos automatizados — ou nos casos de escala (pensemos nos contratos do crédito imobiliário, estereotipados) — o apoio das máquinas é, nesta altura, simplesmente indispensável.
Ao eliminar o exame do caso concreto, único e especial, tendemos a reduzir a complexidade dos fatos a padrões pré-determinados. Está em causa a progressiva substituição do homem por processos automatizados, realizados por máquinas inteligentes.
Segundo os pesquisadores ouvidos na matéria, o “problema não é o copia e cola, mas a quantidade monumental de recursos”.
Suspeito dessa conclusão. Parece-me simplista. É evidente que diminuir a velocidade do trânsito diminui acidentes. Ad absurdum, paralisar os automóveis eliminaria os acidentes de trânsito de modo absoluto. Como a roda não para, qual será a medida virtuosa? De quantos recursos estaremos falando para o retorno à “normalidade” esperável?
A dinâmica do “acesso à justiça” cria muitas expectativas sociais. A resolução de litígios em massa não será possível sem uma das duas alternativas: ou se promove uma profunda reforma do aparelho judiciário ou as máquinas deverão ser cada vez mais utilizadas para o apoio à jurisdição.
No primeiro caso, parece absurdo, a muitos, o fenômeno de aumento de assessores judiciários, que agem na prática como verdadeiros julgadores. Mas, como lidar com a verdadeira avulsão de processos e de recursos? Ainda que se limitem os recursos, o mesmo fenômeno já ocorre na primeira instância. Limitar-se-á o acesso à justiça?
Por outro lado, o uso massivo de mecanismos de pesquisa de jurisprudência leva, de modo imperceptível, e inexoravelmente, à adoção de padrões que acabam por determinar a sorte de decisões e recursos que acedem aos tribunais.
No caso de registradores, sistemas como penhora online, notificações para constituição em mora por meios eletrônicos, pesquisas patrimoniais etc. levam a uma depressão da atividade humana e ao incremento de processos automatizados. Seria possível, por exemplo, responder manualmente a todas as requisições de informações da administração pública (art. 41 da Lei 11.977/2009) sem o concurso de processos eletrônicos?
Em consulta ao site do ofício eletrônico no dia de hoje revela o número impressionante de mais de 503 milhões de acessos.
O Registro de Imóveis é um pivô (hub) de informações. Em que medida o incremento das transações imobiliárias, especialmente a partir do fenômeno da circulação do crédito (que implica a transferência da propriedade — v. § 1o do art. 22 da Lei 10.931/2004) não representará uma mudança substancial do próprio sistema de Registro de Imóveis?
É certo que as mutações jurídico-reais que ocorrem em virtude da cessão de crédito na alienação fiduciária já não são objeto de registro nos tradicionais cartórios. Já não estaremos na situação de perdedores de uma batalha que se adivinha árdua com as máquinas e processos automatizados?
Não se iluda: não se joga xadrez com máquinas!
Abarrotados com milhares de recursos em seus gabinetes, os ministros do Supremo Tribunal Federal (STF) recorrem à técnica do “copia e cola” em uma a cada três de suas decisões individuais. É o que mostra um estudo de pesquisadores da Escola de Direito da Fundação Getúlio Vargas (FGV) no Rio de Janeiro, usando como base dados do projeto Supremo em Números, que reúne estatísticas do STF.
O levantamento analisou cerca de 120 mil decisões monocráticas (tomadas por cada ministro individualmente) de 2011 a 2013. Para identificar os textos idênticos aos de decisões anteriores, foi feito um corte mínimo de 130 caracteres. Em média, os trechos reproduzidos representam cerca de um quinto da íntegra da nova decisão. [continue lendo no VE].
Mauro Antônio Rocha é conhecido de todos os que se devotam ao estudo do direito real imobiliário. Advogado graduado pela Universidade de São Paulo (USP) e pós-graduado em Direito Imobiliário e Direito Registral e Notarial é o Coordenador Jurídico de Contratos Imobiliários da Caixa Econômica Federal.
Alia sua boa formação teórica com a valiosa prática que decorre de sua atividade de coordenação jurídica dos contratos imobiliários da Caixa Econômica Federal. Como advogado, vivencia, na prática, os problemas que vão surgindo no mundo do crédito imobiliário. Vivemos uma etapa importante de concretização plena da Lei 9.514/1997 no enfrentamento dos problemas que surgem com a execução extrajudicial do crédito inadimplido.
Mauro no oferece um decálogo de conclusões que o Observatório do Registro submete à discussão dos leitores deste blogue. Dê sua opinião. Participe das discussões. As contribuições serão levadas a debate nas sessões que se realizam na Sala Elvino Silva Filho.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSTITUIÇÃO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SOBRE MÚLTIPLOS IMÓVEIS EM GARANTIA DE NEGÓCIO JURÍDICO ÚNICO.
Advogados de bancos e registradores andam de cabeça quente em busca de uma solução consensual sobre a possibilidade de constituição de alienação fiduciária sobre múltiplos imóveis em garantia de negócio jurídico único, bem como acerca de como efetuar a execução extrajudicial no caso de inadimplemento contratual do devedor.
No entanto, parece-nos que toda essa preocupação decorre de equívocos doutrinários e de uma interpretação incorreta da lei.
Exemplo: contrato de mútuo com alienação fiduciária de três imóveis em garantia.
Apesar de concentrados em um só instrumento juntamente com o contrato principal de mútuo SÃO TRÊS os contratos (acessórios) de alienação fiduciária, que, apesar de compartilharem das mesmas cláusulas, termos e condições, são independentes entre si;
Todos os contratos de alienação fiduciária são vinculados ao mesmo contrato de mútuo. Não há, porém, vínculo jurídico entre os contratos de alienação fiduciária;
Ao contrário do que se costuma entender (muitas vezes induzidos por cláusulas contratuais mal formuladas), o mútuo não está garantido pelo conjunto de imóveis alienados e, sim, garantido por cada um dos imóveis individualmente;
Assim, nada impede que as partes resolvam registrar apenas um ou outro contrato de alienação fiduciária (o que resolveria, em parte, a questão do crédito rotativo, isto é, os registros seriam efetuados na medida em que os créditos fossem utilizados ou requisitados);
Da mesma forma, nada impede que o credor decida executar apenas um ou outro contrato de alienação fiduciária (conforme o saldo devedor do mútuo);
No caso de eventual amortização antecipada ou liberação da garantia de um ou de outro contrato de AF não haverá nenhuma alteração ou modificação nos demais contratos de AF e o procedimento será realizado diretamente pelo RI de competência;
Também não há impedimento para que em cada contrato de AF seja determinado o percentual da dívida garantida;
O registro das AF pode ser feito concomitantemente nos competentes RI, em vias exclusivas do instrumento de contrato; no caso de inadimplemento a intimação será feita pelo RI competente para cada imóvel;
Não há impedimento para que, a requerimento e logística do credor, a intimação seja feita em ato único pelo RTD.
Com a intimação em ato único, o prazo de purgação será comum e o leilão pode ser conjunto, ainda que os imóveis sejam arrematados individualmente.
