Tânia Mara Ahualli

Prenotação sucessiva procrastinatória

SJ Doutrina, Kollemata, KollGEN , , , , , , , , , , , , , , ,
Protocolo - as peças em cadeia

Uma recente decisão da Primeira Vara de Registros Públicos de São Paulo enfrentou uma questão recorrente: a prenotação sucessiva realizada para o fim ilusório de promover o “bloqueio” do registro para o acesso de títulos contraditórios.

A decisão foi exarada pela Dra. Tânia Mara Ahualli no Processo 0005231-04.2020.8.26.0100 de cujo teor se extrai: “A prioridade de registro caracteriza-se pela preferência dos títulos na ordem de sua prenotação, de modo que, apresentados títulos contraditórios, aquele com número de protocolo anterior será registrado. Caso esgotado o prazo da prenotação de 30 dias, sem que tenham sido cumpridas as exigências, o título seguinte na ordem de prenotações será qualificado e, não havendo exigências, registrado”.

A decisão lembra um antigo artigo redigido pelo meu amigo JOSÉ ROBERTO FERREIRA GOUVÊA, quando ainda atuava como Promotor de Justiça na mesma Vara, lá pelos idos de 1992. O texto, tanto quanto saiba, é o primeiro a enfrentar o tema. Posteriormente, outros seguiram na mesma senda.

Posteriormente, na edição do Boletim do IRIB n. 268, de setembro de 1999, o Dr. Marcelo Terra enfrentaria o tema polêmico da discricionariedade do registrador na admissão (ou não) de títulos que padecem de insuperáveis imperfeições. Segundo ele, “o Oficial, nesses casos, tem dever de devolver o título sem o prenotar”. Remeto o leitor ao artigo referido nas nótulas que registrei aqui mesmo, neste Observatório: A prenotação e a discricionariedade do Registrador.

No artigo eu questionava: “pode o registrador negar-se a prenotar determinado título quando patente a intenção procrastinatória da inscrição vestibular? Poderá o registrador denegar discricionariamente o acesso ao título em virtude de deliberada prenotação iterativa?”. Com citação de jurisprudência, apoiava a tese esposada pelo Dr. Marcelo Terra.

Novamente o tema volta à baila e eu senti o impulso de compartilhar, como forma de homenagear o tabelião de protesto da Capital de São Paulo, o artigo que parece ter sido o primeiro a enfrentar o tema polêmico.

Ele foi veiculado no Boletim do IRIB 179, de abril de 1991.

NOTAS SOBRE A PRENOTAÇÃO

A importância do protocolo no Registro de Imóveis foi bem expressa na lei anterior (Dec. 4.857/1939), que em seu art. 183 o designava chave do Registro Geral. Os sistemas de registro imobiliário fixam a solução dos conflitos decorrentes de direitos reais opostos ou contraditórios através da ordem das prenotações, cuja solução se impõe “por se harmonizar com um bom sistema de publicidade imobiliária e que, além disso, aparece como uma consequência do princípio do nascimento do direito real a partir da data de sua inscrição” (M.M.DE SERPA LOPES, Tratado dos Registros Públicos, 3ª ed., Freitas Bastos, 1957, vol. IV, p. 328).

Esse princípio, denominado da prioridade, “significa que, num concurso de direitos reais sobre um imóvel, estes não ocupam todos o mesmo posto, mas se graduam ou classificam por uma relação de precedência fundada na ordem cronológica do seu aparecimento” (AFRANIO DE CARVALHO, Registro de Imóveis, 3ª ed., Forense, Rio de Janeiro, 1982, p. 216). O Conselho Superior da Magistratura já decidiu que “o único elemento que permite, entre dois títulos contraditórios, estabelecer o que tem prioridade é o número que tomaram no protocolo”, pois é essa regra cristalinamente estampada no art. 186 da Lei de Registros Públicos” (ap. cível 3.568-0).

A prenotação assegura, assim, a prioridade, que não se perde com a demora, dentro do prazo de trinta dias (LRP, art. 205), no cumprimento das exigências formuladas pelo registrador.
Garante-se ao primeiro título que nesse prazo não se examinará outro que lhe seja contrário, posteriormente apresentado.

O art. 534 do Código Civil exprime a relevância da prenotação ao determinar que o registro datar-se-á do dia em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo. O registro, com isso, retroage seus efeitos até a data da prenotação, como se nela o ato tivesse sido lavrado, o que poderá ser importante em eventual conflito com outro direito real, em razão do acolhimento, no direito brasileiro, da norma pela qual, em matéria de registro de imóveis, tempus regit actum (Código Civil, art. 833, par. único; LRP, arts. 12, 186 e 191). PONTES DE MIRANDA alertou que o adquirente, “desde a data em que … obtém a protocolização o imóvel é seu” (Tratado de Direito Privado, 4ª ed., Rev. dos Tribunais, São Paulo, 1983, t. XI, p. 330).

Os efeitos da prenotação, segundo o art. 205 da Lei de Registros Públicos, cessam “se, decorridos trinta dias do seu lançamento no Protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender às exigências legais”. A interpretação correta desse dispositivo exige, primeiramente, que se determine o dies a quo do prazo nele previsto.

De início, frise-se não ser possível fixá-lo, sempre, no dia do lançamento do título no protocolo, como uma apressada leitura do artigo poderia sugerir. O exame da legalidade do título impõe um considerável intervalo entre sua apresentação e o registro pretendido. AFRANIO DE CARVALHO lembra que “o estudo do contexto dos documentos consome longo tempo no cartório, onde o serventuário, em retrospecto mental e em inspeção ocular, recapitula, uma a uma, as possíveis irregularidades para embargá-las, visto como o livre trânsito delas envolve a sua responsabilidade civil” (op. cit., p. 271). Não se pode atribuir ao destinatário do prazo – que é o apresentante – a responsabilidade pela demora do registrador, sob pena de violação da regra mora no est, ubi nulla petitio est, consagrada no art. 963 do Código Civil, pela qual, “não havendo fato ou omissão imputável ao devedor, não incorre este em mora”.

VALMIR PONTES advertiu para o fato de que “bastaria ao oficial retardar o registro por mais de trinta dias para deixar o apresentante sem direito àquela preferência” (Registro de Imóveis, Saraiva, São Paulo, 1982, p. 118).

O prazo, como claramente diz o dispositivo, é para que o interessado atenda às exigências legais, que lhe devem ser indicadas por escrito (LRP, art. 198). Desse modo, enquanto ele não tem conhecimento dessas exigências, o prazo, evidentemente, não corre. Inicia-se ele no momento da devolução do título acompanhado da nota do oficial com as exigências.

O procedimento de registro exaure-se com a resignação do apresentante às razões aduzidas pelo oficial para a negativa do pretendido acesso ao Registro de Imóveis, o que é enunciável através de sua manifestação expressa ou, presumidamente, pelo decurso in albis do prazo de trinta dias. Pode também o apresentante não se conformar com as exigências e pretender submetê-las ao crivo do Juiz Corregedor da serventia, requerendo, para isso, a suscitação de dúvida ao oficial. Inaugura-se, nessa hipótese, uma nova fase no procedimento de registro, em que a prenotação continua a produzir seus efeitos e somente será cancelada quando a dúvida for julgada procedente (LRP, art. 203, inc. I), ou na pouco provável hipótese de o apresentante desinteressar-se pelo registro, deixando de tomar as providências do inc. II do art. 203.

Enquanto o procedimento de registro não terminar, será negado o registro de outro título que, em relação ao primeiro, reflita direito real contraditório. Ainda que se verifique facilmente que o posterior seja hábil ao registro, seu exame e ingresso dependem da rejeição final do anterior, em função de não se admitir comparação entre o conteúdo de ambos a fim de se aferir a superior idoneidade de um sobre o outro. O critério da precedência foi adotado com exclusividade pelo legislador.

O interessado no segundo título acha-se sujeito a aguardar o desfecho do pedido de registro do primeiro. Sua pretensão subordina-se ao resultado do procedimento em curso e somente com o termo deste é que poderá o registrador proceder ao exame do título posterior e inaugurar outro procedimento. Isso significa que a prenotação do título posterior terá eficácia durante o procedimento concernente ao primeiro título e – da mesma maneira como ocorreu no procedimento anterior – até o decurso do prazo de trinta dias que se conferir ao apresentante para satisfazer as exigências do oficial ou até que a dúvida eventualmente suscitada seja julgada procedente. Enquanto isso não acontecer, a prenotação tem validade e produz seus efeitos.

O livro de protocolo não admite filtragem. Ao oficial não é lícito negar-lhe acesso, não importa sob que pretexto. O Conselho Superior da Magistratura preveniu que sucessiva prenotação de um título não impede o exame e o registro de outro. Há, por assim dizer, uma fila de precedência; quem dela é excluído e considerado inabilitado poderá retornar, mas o fará após os outros, que nela já se encontravam no momento de sua desqualificação.

JOSÉ ROBERTO FERREIRA GOUVÊA

1º Promotor de Justiça de Registros Públicos
da Capital de São Paulo

Alienação fiduciária de bem imóvel

SJ Doutrina , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Questões relativas à consolidação da propriedade na hipótese de múltiplos imóveis em garantia de negócio jurídico único. Mauro Antônio Rocha*

múltiplos imóveis em garantia de negócio jurídico único
Múltiplos imóveis em garantia de negócio jurídico único
  1. Introdução

É cada vez mais frequente que, no fornecimento de bens ou serviços para pagamento futuro, na concessão de empréstimos ou no financiamento para a aquisição dos referidos bens e serviços, o credor exija a constituição de garantia real da dívida, notadamente por alienação fiduciária, muitas vezes demandando a oneração concomitante de diversos imóveis de propriedade do devedor ou de terceiros garantidores.

Parece-nos já não existir entrave ou dúvida quanto à legalidade da constituição de propriedade fiduciária sobre múltiplos imóveis em garantia de negócio jurídico único.

Entretanto, persiste a negativa de alguns registradores de imóveis quanto a aceitar a determinação prévia do percentual de garantia atribuído a cada um dos imóveis em relação à dívida total – juntamente com algumas outras questões decorrentes de equívocos doutrinários e interpretação incorreta da lei,em detrimento da celeridade na recuperação dos créditos, o que emperra o fluxo dos negócios financeiros e comerciais.

  1. Garantia proporcional de cada imóvel

Tratemos, inicialmente, da garantia proporcional de cada imóvel em relação ao montante da dívida contratada.

Neste ponto, cabe ressaltar que, ao contrário do que se costuma aceitar, por conta de cláusulas contratuais mal formuladas, a dívida não é garantida pelo conjunto de bens constituídos em propriedade fiduciária e, sim, por cada um desses bens individualmente considerados, respondendo cada um deles por percentual previamente determinado da dívida total contraída.

Tomemos, para exemplo, um empréstimo financeiro concedido a pessoa jurídica, com garantia de alienação fiduciária a ser instituída sobre cinco imóveis, pertencentes, cada imóvel, a um dos cinco sócios da tomadora.

A rigor – e para melhor compreensão –, poder-se-ia desmembrar a operação de crédito para que os empréstimos tivessem garantia fiduciária específica, da seguinte forma:

Instr. de mútuoValor do Empréstimo%Instr. de garantiaValor da Garantia Fiduciária%
130100130100
225100225100
320100320100
415100415100
510100510100

Na forma acima proposta, seriam firmados cinco contratos (principais) de mútuo e os correspondentes contratos (acessórios) de constituição de garantia fiduciária, multiplicando os custos e despesas de originação e manutenção contratual e contrariando os objetivos de simplificação dos negócios jurídicos e celeridade na recuperação dos créditos exigidos e necessários ao desenvolvimento de mercados massivos.

Evidentemente, a operação financeira acima exposta pode ser realizada a partir de um único instrumento contratual de mútuo, pelo valor total do crédito concedido à pessoa jurídica tomadora.

A garantia fiduciária, por seu turno, deve ser constituída sobre imóvel certo, determinado, identificado e perfeitamente descrito, com a indicação do título e modo de aquisição[1], exigindo, por conta disso, contrato específico para cada imóvel.

De fato, esses contratos acessórios estarão expressos em um só instrumento, que incluirá – ou não – também o contrato de mútuo e, independentes entre si, compartilharão das mesmas cláusulas, termos e condições, permanecendo vinculados ao contrato principal sem que haja, porém, qualquer vínculo jurídico entre eles, da seguinte forma:

Instr. de mútuoValor do Empréstimo%Instr. de garantiaValor da Garantia Fiduciária%
110010013030
   22525
   32020
   41515
   51010

Para além da simplificação instrumental e da redução de custos e despesas, a forma acima proporcionará melhor aproveitamento econômico desses contratos, tais como, o registro de apenas uma ou outra alienação fiduciária (o que resolveria, em parte, a questão do crédito rotativo, isto é, os registros seriam efetuados na medida em que os créditos fossem utilizados ou requisitados), a negociação individual dos direitos creditórios no mercado secundário, a execução de apenas um ou outro contrato de alienação fiduciária (conforme o saldo devedor da dívida), bem como, a eventual amortização antecipada ou liberação da garantia constituída em um dos contratos de alienação fiduciária, sem que isso provoque nenhuma outra alteração ou modificação nos demais contratos fiduciários.

O registro dessas alienações fiduciárias será feito nos Registros de Imóveis das circunscrições competentes, nas respectivas matrículas, fundado em vias próprias do instrumento de contrato ou, alternativamente, em via única, sucessivamente apresentada ao Oficial Registrador competente para cada imóvel.

A negativa de registro dessas garantias se fundamenta, na maioria dos casos, em suposta – e inexistente – dificuldade no ajustamento de contas nos leilões eventualmente necessários para a realização dos bens e não encontra respaldo na Lei nº 9.514/97, que cuida da alienação fiduciária de bem imóvel, nem na Lei nº 6.015/1973 que regula os registros públicos.

  1. Múltiplas alienações fiduciárias – consolidação da propriedade

A segunda questão se refere à consolidação da propriedade nos casos de múltiplas alienações fiduciárias quando, regularmente constituído em mora, o fiduciante deixa transcorrer o prazo legal sem a purgação.

Dispõe o § 1º do artigo 26, da Lei nº 9.514/1997 que cabe ao Oficial do competente Registro de Imóveis proceder à intimação do fiduciante, seu representante legal ou procurador constituído, para satisfazer, no prazo legal, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, com custas e demais encargos.

O § 3º do mesmo artigo autoriza que o Oficial de Registro proceda à intimação do devedor pelo correio, com aviso de recebimento ou, por meio de Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la.

Na hipótese aqui tratada, de múltiplas alienações fiduciárias em garantia do mesmo débito, o requerimento de intimação será dirigido, evidentemente, ao registrador competente da circunscrição de cada um dos imóveis, o que, de certa forma, poderá dificultar a consecução da execução.

Entretanto, a autorização legal de intimação pelo ofício de títulos e documentos permite que, a requerimento e de acordo com logística estabelecida pelo credor, as intimações sejam dirigidas ao RTD do domicílio do devedor para que sejam procedidas em ato único, proporcionando prazo comum de purgação e, se necessário, a realização de leilão do conjunto de bens, sem prejuízo da possibilidade de arrematação individual dos imóveis.

Não há impedimento legal ou de qualquer ordem que justifique eventual desacordo do Oficial de Registro quanto ao encaminhamento da intimação a Registro de Títulos e Documentos único, em atendimento ao interesse do credor. Nos casos em que os fiduciantes sejam diversos, a intimação se fará na forma ordinária determinada na lei.

Para alguns registradores de imóveis a averbação da consolidação da propriedade em nome do credor somente será possível e finalizada após a confirmação da efetiva intimação e decurso de prazo para pagamento em todos os demais contratos, independentemente do decurso de prazo para pagamento da dívida no procedimento de execução por ele presidido.

Esse entendimento – potencialmente prejudicial ao objetivo de celeridade na recuperação do crédito – também não encontra amparo jurídico, uma vez que, embora estejam os contratos de alienação fiduciária vinculados ao mesmo contrato principal, não há vínculo jurídico de qualquer espécie entre eles.

Da mesma forma, é também recorrente que o credor fiduciário pretenda, por razões administrativas ou de outra ordem, protelar o procedimento e proceder à consolidação da propriedade de todos os imóveis ao mesmo tempo, ainda que excedendo o prazo de 120 dias estipulado pelo item 256.1 das Normas de Serviço da E. Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo[2].

Cabe, aqui, esclarecer que a Lei nº 9.514/1997 não estipula prazo para que o credor requeira a consolidação da propriedade após a certificação do decurso do prazo para a purgação da mora, decorrendo daí o entendimento de que não há prazo exigível para a providência, ficando a cargo e conforme os interesses do credor.

Ocorre que a Lei nº 6.015/1973 estabeleceu, no artigo 205, que cessarão automaticamente os efeitos da prenotação se, decorridos 30 (trinta) dias do seu lançamento no Protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender às exigências legais.

Ao disciplinar os procedimentos da intimação e consolidação da propriedade na alienação fiduciária, a Corregedoria Geral de Justiça do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, determinou, nos itens 244 e 246.1, que prenotado e encontrando-se em ordem, o requerimento (de intimação) deverá ser autuado com as peças que o acompanham, formando um processo para cada execução extrajudicial e que o prazo de vigência da prenotação ficará prorrogado até a finalização do procedimento.

Resta claro que a finalização do procedimento, no caso em comento, se dá com o atendimento da exigência legal de recolhimento dos tributos devidos e a averbação da consolidação da propriedade em nome do credor.

Portanto, a rigor, e de acordo com a lei dos registros públicos, o credor fiduciário tem o prazo de 30 dias, a contar da certificação do decurso de prazo para a purgação da mora, para cumprir a exigência legal – isto é, recolher os tributos incidentes e requerer a consolidação da propriedade em seu nome, prazo esse que foi estendido pela norma administrativa para 120 dias, sob pena de a consolidação da propriedade exigir novo procedimento de execução extrajudicial.

Ora, da mesma forma que não se encontra amparo jurídico para a negativa do registrador a proceder à consolidação, contrariando interesse do credor, não se encontrará justificativa legal que autorize o fiduciário a manter a prenotação pendente, após o prazo administrativo, aguardando cumprimento e finalização de intimação em procedimento diverso apenas para realizar leilão conjunto dos bens que, como vimos, não é exigível pela legislação de regência.

Aqui, entretanto, há precedente jurisprudencial decorrente de sentença prolatada nos autos do processo 115322-57-2014.8.26.0100, da 1ª Vara dos Registros Públicos da Capital[3], onde se considerou que a pendência de intimação judicial de fiduciante relativamente a imóvel inscrito em Registro de Imóveis diverso “caracteriza exceção à regra geral, diante da impossibilidade do requerente realizar o leilão de todos imóveis dados em garantia, sendo que não haverá prejuízo ao devedor, existindo parecer favorável da douta Promotora de Justiça”, razão suficiente para conceder “prorrogação do prazo para a efetivação da consolidação dos imóveis (…) por 60 (sessenta) dias”. 

  1. Conclusões

Pelo que acima foi exposto, forçoso entender que não existem vedações legais de qualquer natureza que impeçam a determinação do percentual da garantia da dívida correspondente a cada um dos imóveis alienados fiduciariamente, assim como nada impede que tais imóveis sejam vendidos em leilões realizados individualmente, inexistente disposição legal que obrigue a venda conjunta desses bens.

Da mesma forma, entendemos que não há justificativa legal para a negativa pelos Oficiais de Registro de averbação da consolidação da propriedade de imóveis recebidos em garantia, na medida em que forem decorridos os prazos de purgação da mora, independentemente da pendência em relação a outros imóveis.

Por outro lado, nas mesmas condições, também não há amparo legal para a pretensão de prorrogação do prazo administrativo para o requerimento da consolidação para atender aos interesses do credor fiduciário, implicando o não atendimento da norma legal na sua caducidade, exigindo novo procedimento de execução extrajudicial para a consolidação da propriedade fiduciária.

[1] Inc. IV do art. Art. 24 Lei nº 9.514/1997: IV – a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição.

[2] 256.1. Decorrido o prazo de 120 (cento e vinte) dias sem as providências elencadas no item anterior, os autos serão arquivados. Ultrapassado esse prazo, a consolidação da propriedade fiduciária exigirá novo procedimento de execução extrajudicial.

[3] Processo 1115322-57.2014.8.26.0100, São Paulo – 4 SRI, j. 9/1/2015, DJe 20/1/2015, Dra. Tânia Mara Ahualli.

[*] O autor é advogado graduado pela Universidade de São Paulo (USP). Pós-graduado em Direito Imobiliário e Direito Registral e Notarial. Coordenador Jurídico de Contratos Imobiliários da Caixa Econômica Federal.

Nota do editor — 2026

O artigo foi publicado em outubro de 2016, sob a vigência da redação original da Lei 9.514/1997. Duas reformas posteriores alteraram o quadro normativo e, em boa medida, confirmaram a tese sustentada pelo autor.

A Lei 13.465/2017 assegurou ao devedor fiduciante, após a averbação da consolidação e até a data do segundo leilão, o direito de preferência para adquirir o imóvel pelo valor da dívida e encargos.

A alteração decisiva veio com o Marco Legal das Garantias. A Lei 14.711/2023 acrescentou à Lei 9.514/1997 o art. 27-A, segundo o qual, nas operações de crédito garantidas por alienação fiduciária de dois ou mais imóveis, na hipótese de não ser convencionada a vinculação de cada imóvel a uma parcela da dívida, o credor poderá promover a excussão em ato simultâneo — consolidação e leilão de todos os imóveis em conjunto — ou em atos sucessivos, à medida do necessário à satisfação integral do crédito.

Note-se o pressuposto da norma: ao disciplinar a hipótese em que a vinculação não tenha sido convencionada, o legislador reconheceu como legítima a vinculação de cada imóvel a percentual determinado da dívida — exatamente a prática cuja legalidade Mauro Antônio Rocha defendia e que parte dos registradores recusava. Ficou também afastada, por texto
expresso, a exigência de leilão conjunto dos bens.

A mesma lei admitiu a constituição de alienações fiduciárias sucessivas sobre o mesmo imóvel, sob condição suspensiva de cancelamento da garantia anterior (art. 22, §§ 3º e seguintes), e alterou o regime do segundo leilão.

O texto é mantido na redação de 2016, como registro do debate travado antes da reforma. As considerações relativas aos prazos de prenotação e de consolidação devem ser confrontadas com a legislação e as normas de serviço hoje em vigor.

Casa Amarela, inverno de 2026, SJ.

Simulação e a qualificação registral

SJ Kollemata, KollGEN , , , , , , , , , , , , , , , , ,
Simulação X realidade

Pode o registrador qualificar um título de venda e compra, de extração notarial, e impedir o seu acesso baseado em elementos que levam à convicção de tratar-se de simulação?

Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis que tem por objeto uma escritura de compra e venda em que o preço do negócio, equivalente a R$ 5.000,00, foi considerado vil, levando-se em consideração que a disparidade entre o preço do negócio, equivalente a R$ 5.000,00, foi considerado vil em face do valor venal de referência que, na data do instrumento, correspondia a R$ 419.314,00.

O Registrador argumentou que, apesar de denominado compra e venda, o negócio aparenta ser uma simulação, com características de doação. Ressaltou a coincidência dos sobrenomes da vendedora e compradora, “denotando algum grau de parentesco entre elas.”

A magistrada, calcada na doutrina de Carlos Roberto Gonçalves, para quem a simulação é “uma declaração falsa, enganosa, da vontade, visando aparentar negócio diverso do efetivamente desejado” e com fundamento no inc. II do art. 167 do CC., julgou a dúvida procedente e confirmou a denegação do registro. Além disso, deixou consignado na r. sentença que “a consideração de um negócio por outro trará repercussão na esfera tributária” e que ao registrador “cumpre fiscalizar o pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhe forem apresentados em razão do ofício, na forma do art. 289 da Lei nº 6.015/73, sob pena de responsabilização pessoal, salvo hipótese de isenção devidamente demonstrada”.

Compra e venda – simulação. Valor irrisório. Nulidade. Qualificação registral – impostos.Dúvida – simulação de venda e compra – valor do objeto irrisório em face do real – nulidade – procedência. Processo 1062805-07.2016.8.26.0100, São Paulo, j. 12/8/2016, DJe 16/8/2016. Dra. Tânia Mara Ahualli. Legislação: CC art. 167, II; LRP art. 289.

Atualização: a Corregedoria-Geral da Justiça de SP decidiu caso análogo. Observatório do Registro Ver: Simulação e a qualificação registral – bis.

 

 

Alienação fiduciária – dezoito anos de existência

SJ ABDRI , , , , , , , , , , , , , ,
foreclosure

Ulysses da Silva

Tendo sido chamado a opinar sobre a interpretação correta de alguns dispositivos da Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997, tive a oportunidade de dizer, na ocasião, que, no cumprimento dela, sempre foi, e continua sendo, necessário relevar os seus defeitos.

Infelizmente, essa lei, mesmo com as alterações introduzidas pela Medida Provisória 2.223, de 4 de setembro de 2001, incorporadas pela Lei 10.931, de 2 de agosto de 2004, continua provocando polêmicas depois de mais de 17 anos de vigência.

Não é difícil perceber que a raiz da situação criada se encontra na ideia de transformar a transmissão do domínio de bens imóveis em garantia do pagamento de uma dívida, agravada pela redação destituída de técnica registral, responsável pelas incongruências existentes, apontadas não só por registradores, como, também, por doutrinadores e julgadores, levando-os, com frequência, a interpretações conflitantes.

No passado, a fidúcia sempre foi entendida como uma forma de contrato mais apropriada para coisas móveis e, de acordo com esse entendimento, foi regulamentada pelo atual Código Civil, no capitulo IX, arts. 1.361 a 1.368, confirmando o que já estabelecia a Lei 4.728 de 1965, alterada pelo Decreto-lei 911 de 1969. E, nessa regulamentação, pensamos, não foi por acaso que os legisladores evitaram a expressão alienação fiduciária em toda a extensão dos referidos artigos codificados. Evitaram-na porque sabiam que não seria fácil utilizá-la como forma de garantia, implicando, como ela realmente implica, como já foi dito, transferência do domínio do bem alienado. Em substituição, sintomaticamente, usaram a expressão propriedade fiduciária e decidiram não estender o alcance da regulamentação aos bens imóveis. Poderiam ter estendido, como no caso do condomínio edilício, ocasião em que modificaram boa parte da Lei 4.591 de 1964, mas optaram pela omissão, a nosso ver, por razões bem compreensíveis.

Seja como for, o fato é que a alienação fiduciária de bens imóveis aí está, apesar da previsão de registradores e doutrinadores de que a sua adoção traria dificuldades de aplicação. Todos se recordam das dúvidas iniciais quanto ao alcance dela aos contratos celebrados fora do SFI e das controvérsias quanto à utilização do instrumento particular para os negócios em geral devido à redação dúbia do art. 38. É certo que, com as alterações posteriormente introduzidas, tais dificuldades foram removidas, mas outras permaneceram.

Uma dessas dificuldades relaciona-se com a forma correta do ato a praticar pelo registrador no caso de cessão do crédito pelo fiduciário: se é ato de averbação, como acontece com outras cessões de crédito, ou de registro, considerando que ela implica transferência de todos os direitos e obrigações inerentes à propriedade fiduciária em garantia, como obviamente esclarece o art. 28, o que significa dizer que se trata, no caso, de outra transmissão do domínio, a rigor sujeita ao pagamento do imposto de transmissão.

No teor do art. 29, ocorre outro problema de redação e interpretação. Diz ele que o fiduciante poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária, induzindo a prática do registro de uma nova transmissão, quando sabemos que os direitos que lhe restaram se resumem à posse direta e à condição resolutiva que lhe permite recobrar o imóvel, se pagar a dívida, anotado o detalhe de que posse isolada do domínio não tem ingresso no registro imobiliário. A intenção aqui não é questionar a faculdade assegurada ao fiduciante de transferir os referidos direitos, mas sim a forma de registrá-los, forma essa que leva o registrador a aceitar, constrangidamente, a ideia de que a alienação fiduciária deve ser entendida como oneração.

Outro ponto controverso, por sinal interessante, relacionado com os arts. 26 e 27, foi a causa de recente pedido de providências formulado pelo 17º. Cartório de Registro de Imóveis, a requerimento de José Garcia, no qual a Dra. Tânia Mara Ahualli, titular da 1ª. Vara de Registros Públicos de São Paulo, teve a oportunidade de proferir, em data de 11 de agosto do corrente ano de 2015, decisão que servirá, certamente, de parâmetro para outras futuras. [1].

Resumindo o caso, o requerente celebrou contrato de mútuo com o Banco Intermedium S. A. e, com escopo de garantia, transferiu a propriedade de seu imóvel ao referido credor. Tendo se tornado inadimplente, foi realizada, na matrícula correspondente, a averbação de consolidação da propriedade.

Aconteceu que já estava em curso o prazo para realização dos leilões previstos, quando, embora tardiamente, o requerente e fiduciante decidiu, com a concordância do fiduciário, saldar a dívida. Firmado o instrumento de quitação, foi ele apresentado ao Oficial registrador com o pedido de cancelamento da aludida averbação de consolidação, de forma a permitir a volta da propriedade do imóvel às mãos do devedor.

Fundamentado no disposto no art. 27, o Oficial entendeu que os leilões deviam ser realizados e recusou o pedido, ensejando a solicitação de providências em apreço. Chamado a manifestar-se, o fiduciário reportou-se ao Decreto-Lei 70/66, que admite o pagamento do débito até a assinatura do auto de arrematação.

Analisando o caso e considerando aplicável o disposto no art. 34 do referido decreto-lei, a digna magistrada considerou válida a quitação, mas decidiu pela improcedência do pedido, mantendo, assim, a recusa do Oficial, por entender que o retorno do imóvel às mãos do fiduciante não podia se operar pelo simples cancelamento pretendido, mas, sim, por meio de um novo negócio jurídico

Não havia como, a nosso ver, a digna magistrada decidir de outro modo, levando em conta que no regime estabelecido pelo Decreto-Lei 70/66, a propriedade permanece em nome do devedor até a realização dos leilões previstos, não havendo, portanto, nenhum impedimento à quitação da dívida até a assinatura da arrematação, como esclarece o citado art. 34. Diferentemente, no regime criado pela Lei 9.514, uma vez não pago o débito, a propriedade do imóvel, já alienado fiduciariamente, consolida-se em nome do credor-fiduciário, nada mais restando em mãos do devedor-fiduciante, de acordo com interpretação literal da lei.

A situação criada torna evidente, a nosso ver, o erro do legislador ao estabelecer a necessidade da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, fator que levou a eminente julgadora, Dra. Tânia Mara Ahualli, a socorrer-se de disposição de outra lei para, em interpretação ponderada, solucionar o problema sem maiores prejuízos para ambas as partes. Melhor seria se o legislador tivesse dispensado essa anomalia e ido direto para os leilões, evitando-se, dessa forma, o pagamento de outro imposto de transmissão e a extinção da condição resolutiva até a venda do imóvel leiloado, o que permitiria o seu retorno às mãos do devedor-fiduciante sem nenhum entrave. Aliás, nessa parte, o Código Civil, foi mais sábio que a Lei 9.514 ao silenciar quanto à mencionada consolidação, estabelecendo, no art. 1.364, que, vencida e não paga a dívida, o credor fica obrigado a vender, judicialmente ou extrajudicialmente, a coisa e aplicar o preço no pagamento de seu crédito, entregando, o saldo, se houver, ao devedor.

Para encerrar, a conclusão a que chegamos depois de exaustivas análises dessa lei, ao longo de tantos anos de vigência, é de que poderíamos perfeitamente passar sem ela se fossem introduzidas alterações no estatuto da hipoteca, aproveitando a iniciativa do Decreto-Lei 70/66, de forma a estender os seus benefícios aos contratos em geral, simplificando a forma contratual e o processo de execução da dívida hipotecária.

Autor: Ulysses da Silva. Registrador aposentado, Acadêmico da ABDRI – Academia Brasileira de Direito Registral.

Notas

[1] – Processo 1043214-93.2015.8.26, DJe de 13/08/2015.

Vide também: Alienação fiduciária de bem imóvel. Algumas notas sobre a purgação de mora após a consolidação da propriedade em nome do credor. MAURO ANTONIO ROCHA.
Mauro Antônio Rocha [1]

Café com jurisprudência – 9º ciclo debate aspectos de direitos civil, registral e notarial

SJ Café com jurisprudência , , , , , , , , , , , ,

EPM abre inscrições para o 9º Ciclo de debates “Café com Jurisprudência”

Até o dia 23 de setembro, estão abertas as inscrições para o 9º Ciclo de debates “Café com Jurisprudência” da EPM, sob a coordenação dos desembargadores Ricardo Henry Marques Dip e Luís Paulo Aliende Ribeiro e da juíza Tânia Mara Ahualli.

As atividades acontecerão de 12 de setembro a 21 de novembro (às sextas-feiras), das 10 às 12 horas, no auditório do 1º andar do prédio da EPM (Rua da Consolação, 1.483).

As inscrições são gratuitas e abertas a magistrados, integrantes do Ministério Público, registradores, notários, advogados e funcionários do Poder Judiciário, Justiça Militar e serventias extrajudiciais.

São oferecidas 50 vagas (presenciais).

Será considerado aprovado o aluno que registrar frequência mínima de 75%. Haverá emissão de certificado de conclusão para os aprovados.

Inscrições: os interessados deverão preencher a ficha de inscrição diretamente no site da EPM. Caso o número de inscritos exceda o número de vagas, será divulgada lista dos selecionados, obedecendo-se a ordem cronológica de inscrição. Caso contrário, todos serão selecionados.

Após efetuada a matrícula, oportunamente, o aluno receberá mensagem de confirmação de matrícula no e-mail informado na ficha de inscrição, contendo login e senha de acesso à seção “Sala de Alunos” do site da EPM, onde poderá obter informações pertinentes ao curso.

Programa 

Dia 26/9

União Estável – Sucessões, Divórcio e Partilha de Bens. Aspectos notariais e registrais. Palestrante: desembargador Euclides Benedito de Oliveira.

Dia 17/10

Alienação Fiduciária – Aspectos controversos (constituição de dupla garantia real, incorporação imobiliária e parcelamentos do solo). Palestrante: juiz Josué Modesto Passos

Dia 31/10

CND do INSS e Receita Federal – Alienação e oneração de bens imóveis – dispensa nos atos extrajudiciais. Palestrante: desembargador José Luiz Germano.

Dia 28/11

A nova questão de gênero e o Registo Público. Palestrante – professora Regina Beatriz Tavares da Silva.

Dia 5/12

Doação: Aspectos atuais (doação conjuntiva, entre cônjuges e reversão). Palestrante: desembargadora Rosa Maria Barreto Borriello de Andrade Nery.