Escritura Pública

Simulação e a qualificação registral – bis

SJ Kollemata , ,

Neste mesmo blogue lançamos a seguinte questão: pode o registrador qualificar um título de venda e compra, de extração notarial, e impedir o seu acesso baseado em elementos que levam à convicção de tratar-se de simulação? O texto pode ser visto aqui.

Posteriormente, no DJe de 12.9.2016, a Corregedoria-Geral de Justiça de São Paulo foi instada a decidir um caso em que o tema da ocorrência de eventual simulação foi enfrentado e a decisão, neste caso concreto, foi em sentido contrário à anteriormente debatida.

Façamos desde logo uma advertência. Não se trata, aqui, de censurar ou de criticar as decisões que os registradores, em sua ordem, tomaram no exercício regular de sua função. Ambas as posições são respeitáveis. A lei garante a independência jurídica do profissional do direito que atua na qualificação dos títulos (art. 28 c.c. art. 3º da Lei 8.935/1994). O objetivo destas breves considerações é eminentemente acadêmico.

O tabelião de notas e o registrador imobiliário devem deter-se, antes da prática de atos de seu ofício, diante de “fundados indícios de fraude à lei, prejuízo às partes, ou dúvidas sobre as manifestações de vontade”. É a dicção das Normas de Serviço de São Paulo. Não será bastante a suspeita fundada em impressões subjetivas – tanto do notário quanto do registrador.

No caso em tela, o fato de terem sido firmados os instrumentos notariais em dias consecutivos não é motivo suficiente para configurar os “fundados indícios” de fraude à lei. “Não se descarta, frise-se, a possibilidade de ter havido simulação. Porém, não compete ao Sr. Oficial investigar elementos subjetivos inerentes à formação do título”, decidiu a CGJSP.

A r. decisão traz à balha o escólio de Narciso Orlandi Neto:

“Problemas relativos ao consentimento das partes dizem respeito ao título, tanto quanto sua representação e a elaboração material do instrumento. Assim, se houve fraude, se a assinatura do transmitente foi falsificada, se o instrumento público não consta dos livros de nenhum notário, se a procuração que serviu na representação de uma das partes é falsa, se o consentimento do alienante foi obtido com violência, são todos problemas atinentes ao título. Podem afetar o registro, mas obliquamente. Só podem determinar o cancelamento do registro, em cumprimento de sentença que declare a nulidade do título e, em conseqüência, do registro.” (Retificação do Registro de Imóveis, Ed. Oliveira Mendes, pág. 192).

O tema é atual e merece dedicada atenção dos profissionais da fé pública.

Procedimento administrativo disciplinar. Tabelião de Notas. Falta funcional. Simulação – vício de consentimento.

PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO DISCIPLINAR – Suposta simulação contratual, como forma de violar direitos sucessórios – Não cabe ao Sr. Oficial fazer análise minudente das declarações de vontade dos contratantes. Eventual simulação há de ser alegada em vias ordinárias, não se podendo impor ao Sr. Oficial que obstasse o registro. Recurso Desprovido. (Processo CG 0012232-84.2014.8.26.0606, Suzano, j. 9/8/2016, DJe 12/9/2016, des. Manoel de Queiroz Pereira Calças).

Cédula rural – aditivo por escritura pública

SJ Kollemata , , , , ,

Kollemata - jurisprudênciaAs alterações nas condições do crédito por meio de aditivo à cédula de crédito pignoratícia e hipotecária somente se podem formalizar por instrumento particular?

Nas duas decisões da CGJSP, que se podem acessar abaixo, o tema foi posto em discussão.

Credor e devedor pactuaram alterações nas condições do crédito, alterando, portanto, o instrumento original – uma cédula de crédito pignoratícia e hipotecária já registrada. Todavia, fizeram-no por instrumento público – o que ocasionou a devolução do título pelo registrador, fundado na legislação específica, já que a escritura pública não pode ser considerada um aditivo cedular.

É preciso considerar, contudo, que os títulos de crédito, nos dias que correm, quando cartulares, são logo convertidos em informações eletrônicas (cédulas escriturais) e assim circulam. Pergunta-se: poderíamos nos fiar excessivamente na literalidade dos diplomas legais da década de 60, que impunham uma forma rígida para os títulos de crédito, para assim denegar o acesso do aditivo celebrado por escritura pública?

Além de os títulos de crédito hoje circularem por meios eletrônicos, os aditivos retificativos são consolidados nas informações que constam de bases de dados de sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados – entidades autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil.

Portanto, terá havido um excessivo apego formal à literalidade da lei? O próprio parecerista parece ter se questionado, mas, logo em seguida responde:

Não se prega aqui um apego excessivo a forma. Apenas quer se evitar que a cédula de crédito rural, que circula por endosso (artigo 10 do Decreto-Lei nº 167/67) e cujos requisitos são estabelecidos em lei, contenha aditivo totalmente fora do padrão, prejudicando a certeza e a liquidez que devem caracterizar os títulos de crédito.

Seja como for, a CGJSP já se pronunciou a respeito e cabe aos registradores bandeirantes levar o precedente em atenta consideração.

Um último comentário calha aqui. O r. parecer reitera o que parece ser indubitável e fora de dúvida: a escritura tabelioa pode e deve ser qualificada pelo registrador:

Frise-se, por fim, que o fato de a escritura ter sido lavrada por Tabelião não confere ao título status especial que o faça prescindir da qualificação do registrador. Como qualquer outro – a exemplo até mesmo dos títulos judiciais – a escritura pública somente será registrada após passar por prévio juízo de legalidade feito pelo Oficial.

Mudança dos ventos

Posteriormente à publicação desta nótula, a 7/3/2016 a CGJSP alteraria seu entendimento. Assim, como decidido no Processo CG 12.308/2016, Ituverava, a escritura pública será admitida. Diz o parecerista:

Imperioso lançar uma observação sobre precedentes que receberam solução diversa da Corregedoria, apesar da similitude dos fatos analisados. Os casos repetitivos costumam prolongar o estado de reflexão dos juízes sobre a matéria discutida e pode ocorrer, pela própria evolução do debate que se engrandece a cada argumentação, uma mudança de pensamento. Foi o que sucedeu na hipótese, até porque a decisão tomada anteriormente e que secundariza os efeitos da escritura pública como título perfeito para consagrar a vontade dos interessados, irradiava uma ponta de dúvida no espírito do julgador preocupado com a repercussão dos pronunciamentos sobre a garantia jurídica dos negócios jurídicos.  A nova e diferente decisão é fruto do amadurecimento e não representa contradição ou incoerência.(Processo CG 12.308/2016, Ituverava, dec. de 7/3/2016, DJe 14/3/2016, des. Manoel de Queiroz Pereira Calças, a escritura pública será admitida).

Precedentes:

Conflito de Interesses Assaz Interessante

SJ Cartórios , ,

Com o título Notários: Isenção de escritura não beneficia cidadãos o Diário Digital registra a manifestação do Bastonário da Ordem dos Notários de Portugal, Dr. Barata Lopes.

Como os leitores deste blogue sabem, não sou notário. Mas não posso deixar de manifestar certas e fundadas apreensões com o rumo que têm tomado as discussões sobre a reforma acidentada do notariado português.

A apreensão se funda na importância que a experiência portuguesa representa para todos nós.

Baseado em minha própria atuação profissional, posso garantir que a “deformalização” da contratação imobiliária não trouxe maiores benefícios para o cidadão. Nem para a sociedade. Nem mesmo para o Estado brasileiro. Coloco as coisas nessa ordem de importância, diferindo, pois, do colega português que vê na evasão de receitas estatais o argumento essencial para combater essa onda reformista.

Como registrador imobiliário na Capital de São Paulo, posso testemunhar o enorme, o continental equívoco que foi a utilização, em larga escala, dos documentos privados para intrumentalizar transações imobiliárias – notadamente a partir da década de 30, com o advento do Decreto-Lei 58, de 1937. (Na verdade, a onda privatista é muito mais antiga. E leva impressivas tintas tropicais. Um Alvará de D. Maria I, datado de 30 de outubro de 1793, confirmará o “costume do Brazil acerca do valor dos escriptos particulares e provas por testemunhas”).

Na circunscrição que delimita as áreas centrais de São Paulo — região que se acha sob minha responsabilidade — a irregularidade imobiliária campeia. Estamos acostumados a pensar nas iniciativas de regularização fundiária de áreas invadidas ou ocupadas e nos esquecemos da irregularidade que se forma tão-só pela péssima contratação privada, que não encontra, em regra, guarida nos Registros Públicos por vícios ou imperfeições materiais ou formais.

São promessas de compra e venda, cessões, promessas de cessão, numa fieira impressionante, a demandar a adoção da técnica do trato sucessivo abreviado de empréstimo dos espanhóis. O adquirente se vê diante do drama de agitar uma custosa ação de usucapião ou uma ação de obrigação de fazer (adjudicação compulsória) para estabilizar os direitos reais com a respectiva inscrição.

Será possível que a ninguém ocorra que essa informalidade é como uma praga que consume nossas economias? Estaremos a exportar a Portugal nossas saúvas jurídicas?

Contratos privados – vamos lhes dar um diagnóstico de sua evidente patologia jurídica:

  • São contratos volantes, que não encontram repouso num livro público. Estarão nos lugares mais insólitos. Ou perdidos nalgum escaninho esquecido — justamente quando deles mais necessitamos. Alguns estão em sites protegidos em algum lugar imponderável do cyberspace, prática que se tornou comum depois das violências perpetradas pela Polícia Federal em algumas bancas renomadas.
  • São formados na obscuridade e para a opacidade. São como espíritos que muitos crêem não existirem. Atormentam a vida do Fisco e encarnam para obrar a maravilhosa lavanderia invisível dos trópicos.
  • São contratos “partiais” – i.e., representam uma das partes, já que se fazem sob a cura de um advogado ou de um simples corretor de imóveis que em regra são patrocinados por uma das partes contratantes. Imagine o interesse da corretagem na concretização do negócio.
  • São contratos clandestinos e imperfeitos. São apresentados a Juízo quando devem produzir seus efeitos.
  • criam pernicioso efeito de tropismo judicial. Chamado a resolver os intrincados problemas deles decorrentes, o Judiciário acaba relevando e socorrendo o contratante e de quebra criando uma jurisprudência leniente com a informalidade, desídia e clandestinidade jurídicas. Vale mais um contrato particular, do que uma hipoteca registrada. Esse fenômeno ocorre nestas plagas e certamente é motivo de escândalo internacional, embora se compreenda o sentido social ínsito.
  • O contrato privado é muito mais caro. Não há controle público; os preços não são fixados por Lei. Quando muito, quando lavrados por advogados, os honorários são fixados em tabelas corporativas de referência, com livre negociação e fixação de piso que sobrepassa os píncaros da tabela notarial. O exemplo da contratação imobiliária assistida por advogados em São Paulo é assaz eloquente: 2% do valor do imóvel. Consulte a tabela da OAB-SP aqui.

Enfim, são tantos os malefícios que a contratação privada nos traz que custa a crer que um país como Portugal esteja patrocinando o ocaso da atuação notarial.

Barata Lopes deixa subentendido que há um conflito de interesses. Vale a pena conferir:

Isenção de escritura não beneficia cidadãos

O Bastonário da Ordem dos Notários (ON) insurgiu-se hoje contra a isenção de obrigatoriedade de escritura pública em transacções de imóveis, considerando que a medida proposta pelo Governo em nada beneficiará os cidadãos mas criará «maior insegurança».

«O que importa aqui acentuar é que por este caminho vai criar-se maior insegurança, vai aumentar significativamente o número de litígios em Tribunal e vai ficar desprotegida a parte mais fraca do negócio», declarou Barata Lopes à margem de um plenário de notários de todo o país que decorre em Lisboa.

Barata Lopes disse esperar que do encontro de hoje saiam «formas de luta» e lançou um alerta ao Executivo e ao Presidente da República para que tomem consciência de que «este passo pode ter consequências catastróficas».

«O que aqui está em causa é que estamos a desobrigar, a eliminar o documento autêntico com todas as desvantagens que decorrem da circunstância das pessoas passarem a titular negócios extremamente importantes por documento particular sem o aconselhamento de um notário, esta é que é a pedra de toque», frisou o Bastonário da ON.

A insenção de escritura pública em negócios imobiliários, medida que o Ministério da Justiça inscreveu no programa Simplex, de simplificação de actos administrativos, foi já aprovada na generalidade em Conselho de Ministros em Dezembro de 2007, mas aguarda ainda aprovação na especialidade.

Para Barata Lopes a insenção de escritura pública também não beneficiará o Estado, que «garantidamente» perderá receitas.

O Bastonário da ON referiu que entre Junho de 2006 e Dezembro de 2007 os advogados registaram no site da Ordem dos Advogados quatro milhões de actos praticados, que anteriormente eram da competência dos notários, representado uma perda de receitas públicas da ordem dos 12 milhões de euros.

Por cada acto notarial o notário paga ao Ministério da Justiça três euros, por cada escritura realizada paga 10 euros, disse Barata Lopes lembrando que os advogados não pagam nada.
Questionado sobre se o Ministério da Justiça estará a beneficiar outra classe, estando o Estado a tomar uma medida que vai contra si próprio, Barata Lopes foi assertivo: «Nesta altura não devem subsistir grandes dúvidas».

«Para os cidadãos em geral nenhum benefício advém, parece-me que não podemos deixar de tirar daqui a ilação de que quem ganhará com isto são classes profissionais, como advogados e solicitadores», disse.

De acordo com o decreto-lei aprovado na generalidade, deixam de ser obrigatórias as escrituras públicas para a compra e venda e para a constituição ou modificação de hipoteca voluntária que recaia sobre bens imóveis.

A escritura pública deixa ainda de ser obrigatória para a doação de imóveis, para a alienação de herança ou de quinhão hereditário e para a constituição do direito real de habitação periódica, lê-se no decreto-lei, segundo o qual estes actos passam a poder ser realizados por documento particular autenticado, sendo que as conservatórias os advogados e solicitadores já o podem fazer, acto que está dependente de um registo electrónico.

A nova legislação prevê também a adopção de um sistema de registo predial obrigatório, permitindo que todos aqueles actos possam ser realizados através de um documento particular autenticado.

Fonte: Diário Digital / Lusa – 26/1/2007