Autenticidade

O cartório de bolso nos assalta

SJ Nótulas, notário , , , , , , , , , , , , ,

E leva consigo a fé pública?

Durante séculos os notários atestavam, sob o manto da fé pública, os fatos propriis sensibus, visu et auditu e produziam, assim, prova robusta de representação da realidade – factual e jurídica. Era um humano investido do poder certificante. O notário via com os próprios olhos, ouvia com os próprios ouvidos e, por todos os seus órgãos de percepção, traduzia e revelava o mundo cognoscível em forma de ato autêntico. A confiança repousava numa pessoa natural; falível, é verdade, mas responsável, identificável, imputável. Apunha e depositava o signo pessoal na Chancelaria Real e jurava fidelidade à Verdade e então recebia a sua Carta de Ofício.

Já no século IX, o Livro do Eparca de Leão VI, o Sábio, exigia que o notário apusesse ao ato, diante das partes e testemunhas, a fórmula requerida pela lei, para que as negociações fossem válidas, eficazes, inatacáveis, e punia com açoite e tonsura o tabelião que faltasse com esse dever de fidelidade à verdade (Livro do Eparca. Cap. I, § 12).

Hoje, pretende-se que a fidelidade seja garantida por um sensor digital. O Apple Reference Image, anunciado com o iPhone 18 Pro, inverte esse arranjo tradicional. O sensor da câmera gera, no exato momento da captura, uma assinatura criptográfica embutida no arquivo da própria imagem. Trata-se de um certificado que prova matematicamente que aquele artefato nasceu de um sensor real e não de uma mera IA. Um “negativo” digital fica preservado ao lado da versão editável, como prova perene do que o sensor capturou. Altere-se o arquivo digital, e a imagem e o certificado se esvaem entre bits e bytes. É evidente que estamos tratando de artefatos sintéticos digitais, não do velho, bom e fiável papel.

O oráculo, agora, é eminentemente tecnológico. Não se trata de mera evolução de um smartphone. Trata-se de inteligente reação da própria big tech aos simulacros digitais que povoam as cidades erigidas sobre camadas de silício. Quem não se incomoda com as imagens sintéticas geradas pelas IAs que infestam o ecossistema digital?

Vivemos uma inversão paradigmática: antes, uma foto era real até que houvesse motivo suficiente para desconfiar. Mesmo as adulterações mais sofisticadas não resistiam a uma perícia competente; hoje, toda imagem é suspeita até que um sistema prove sua origem. Prove e autentique. A presunção de veracidade (aquele velho princípio que sustentava desde o álbum de família até a prova judicial) pode migrar do olhar humano para algoritmos criptográficos.

E aqui mora o ponto incômodo e sensível de tudo isto: a presunção de autenticidade da representação passa a ser a prestação de um oráculo digital. A apropriação da expressão religiosa pelo jargão tecnológico não é fortuita nesta espécie de hipermaterialização radical da sociedade. Antes, postava-se diante do oráculo de Delfos, cujo senhor, no dizer de Heráclito, “não fala, nem oculta; dá sinais”. Insinuava-se a súplica (no sentido antigo de fazê-la entrar no seio do sagrado) para que o deus revelasse, pela boca da Pítia, ou pelos olhos cegos de um Tirésias, o que aos olhos profanos se ocultava. Herdeira dessa fé originária, reverberante de dimensões espirituais, a tradução perita feita pelo tabelião valia como potente presunção de veracidade. A fé criptográfica que agora se insinua entre nós é um recurso do ecossistema digital, açambarcado nos labirintos de silício de uma única empresa. E isto é assustador: abrimos uma fenda no real e divisamos um cenário multiversal, decalcado da realidade, guarnecido com ares de autenticidade. O simulacro digital nos conduz, enfim, à fonte: Jean Baudrillard.

Em Simulacros e Simulação (trad. Maria João da Costa Pereira. Lisboa: Relógio d’Água, 1991), Baudrillard descreve as fases sucessivas da imagem: ela começa por refletir uma realidade profunda; depois a mascara e deforma; em seguida, mascara a ausência de realidade; por fim, já não guarda relação com realidade alguma; é seu simulacro puro. A simulação, então, precede e engendra o real: o mapa precede o território, na sua famosa formulação. Estamos nos domínios do hiper-real, o abismo diante do qual nos encontramos: o selo criptográfico da Apple é a tentativa de reintroduzir, à força de algoritmos, a distinção entre o real e seu duplo, ou seja: busca restaurar o privilégio do “original” num mundo que somente o pressupõe. Baudrillard, porém, preveniria: “Quando o real já não é o que era, a nostalgia assume todo o seu sentido” e multiplicam-se, desesperados, os signos do real. O Reference Image talvez seja isso: não o retorno do real, mas a firma reconhecida de sua falta.

Ao controlar tanto o contexto do usuário (via Siri Recap) quanto a certificação visual (via Reference Image), a Apple se candidata ao posto de “cartório digital” ao nos entregar o filtro que faz a portagem entre o mundo físico e os simulacros da inteligência artificial. A máquina percebe o contexto pelo que “ouve” e “vê” e ainda pelo processamento de padrões estatísticos e combinatórios que se nutrem de raspagens e debig data. O tabelião traduzia a realidade sob fé pública e respondia por seus erros. O sensor a certifica sob a fria (e desumana) fé privada algoritmizada. Pergunta-se: a quem responsabilizar por eventual erro ou pelo defeito da multiplicação labiríntica da realidade?

Supondo que o original migre da máquina: como autenticar sem o iPhone de permeio? O aparato se eleva à condição de intermedium. A resposta técnica só agrava o problema: a assinatura viaja com o arquivo, porém a verificação jamais sai do ecossistema. O Private Cloud Compute é o Central Scrutinizer de Frank Zappa retratado em Joe’s Garage: a voz que tudo intermedia e faz cumprir leis que ninguém votou. O aparato criou o central cybernotary?

A sátira tem lastro doutrinário: é o code is law de Lawrence Lessig. No ciberespaço, a arquitetura regula como a lei regula, e o código é um legislador que não se elege, não publica exposição de motivos e não se sujeita a contraditório e ao debate parlamentar. O padrão de autenticidade da Apple é isso: regulamento privado promulgado em silício em Cupertino, vigente e eficaz sem jamais ter sido votado ou sequer previamente conhecido. Não há autenticação sem a Apple no circuito, nem hoje, nem daqui a trinta anos, quando alguém precisar provar em juízo a genuinidade de uma fotografia de 2026 e a empresa houver descontinuado o serviço, mudado o padrão ou simplesmente deixado de existir. Quem não se lembra do “momento Kodak”? Ou da Pan Am, que levava passageiros ao espaço em 2001: Uma Odisseia no Espaço, de Kubrick? Uma era o cartório sentimental do século XX; a outra estampava o porvir… nenhuma delas chegou viva ao futuro que ajudou a imaginar. A fé pública sobrevive ao notário que a emitiu; a fé criptográfica morre com o ecossistema que a sustenta.

Restaria, então, o expediente da ata notarial (art. 384 do CPC): o tabelião certificaria, propriis sensibus, que compulsou uma máquina da Apple e que ali, diante de seus olhos, revelou-se o selo da autenticidade maquínica. A cadeia fica deliciosamente barroca: o fato impressiona o sensor, o sensor gera a assinatura, a nuvem a certifica, a tela a exibe, o notário a vê e a autentica. Daí a fé pública sacramenta todo o conjunto. O notário retorna, mas agora noutra posição: já não verte em termos a realidade; traduz a tradução da máquina. É a estrutura délfica outra vez: o sacerdote vertendo em oráculo inteligível um balbucio que não produz nem compreende.

A criptografia reproduziu essa arquitetura sem lhe pedir licença: um certificado vale porque assinado por uma autoridade certificadora, que vale porque assinada por outra, e assim sucessivamente até a raiz; e a raiz assina o próprio certificado. No topo da cadeia tecnológica há um ato de pura autoproclamação: a Grundnorm de Kelsen vertida em protocolos criptográficos. O próprio Livro do Eparca já exibia essa estrutura em seu prefácio: Deus grava a Lei nas Pedras com o próprio dedo, o imperador a promulga, o prefeito a executa, o notário a apõe aos atos. Toda cadeia de fé descende de um ato originário que se autocertifica. A diferença está na raiz: a cadeia notarial hoje ancora-se no Estado e, na sua genealogia mais funda, no sagrado; a cadeia criptográfica ancora-se num autossigno corporativo guardado a sete chaves num cofre na Califórnia.

Seria tentador concluir que a autenticidade é propriedade das cadeias que se autocertificam. Mas não é exatamente isso que se percebe. Esta conclusão nos levaria à desumanização do circuito. Cadeia é conduto, grafo interoperável; não fonte. Certificar é ato performativo: “dou fé” não descreve coisa alguma, mas faz algo, e só o faz porque há um sujeito investido de poderes certificantes que se compromete com o lavrado e responde pelo ato praticado. O tabelião pode mentir; e é precisamente por isso que seu atestado vale: a fé pública é preciosa porque emana de quem poderia faltar com ela e escolhe não faltar, sob pena de responsabilidade. A máquina não pode mentir; logo, tampouco pode atestar. Ela produz vestígio, índice, rastro causal: sinal de que certos bits atravessaram o sensor sem censura humana. Mas indício não é asserção; entre o vestígio e o atestado há um abismo que só um sujeito pode atravessar e portar. Também aqui Delfos ensina: a máquina não fala, nem oculta: dá sinais. E sinais pedem intérprete. O sensor é um Tirésias às avessas: enxerga tudo e não vê nada; capta cada pixel do mundo e não vaticina coisa alguma; não intui, nem percebe intenções. Ao sensor sobram miríades de olhos que ao velho tebano faltavam, mas não lhe vale a vidência que só a cegueira do vate foi capaz de alcançar.

Acresce que a presunção de veracidade do ato notarial é juris tantum: comporta prova em contrário, admite arguição de falsidade, sujeita-se ao contraditório. Essa atacabilidade não é defeito; é a dignidade epistemológica do sistema, pois a verdade jurídica constrói-se dialeticamente, diante de um quadro da realidade que se apresenta a um juiz que se convence e decide motivadamente. A “verdade” criptográfica, diferentemente, apresenta-se binária e inapelável: não se faz contraditório com uma curva elíptica. E quando o sensor assina, a nuvem certifica, a API verifica e a plataforma publicita, sem a interveniência de um terceiro fiduciário, a máquina passa a certificar o conteúdo para aproveitamento autenticatório de outra máquina. É o avesso do avesso do avesso do verso do poeta concretista. Não se eleva a prova; abole-se o foro. A autenticidade, portanto, não é uma propriedade das coisas, nem das cadeias: é o atributo do agente dador da fé pública que exerce um juízo prudencial no exercício de seu mister e do qual decorrem importantes efeitos jurídicos. Uma cadeia há de terminar num rosto e não repousar desperta num cofre sediado nas nuvens abscônditas de um servidor qualquer.

A pergunta que deixo aos leitores não é se a tecnologia funciona. Sabemos que funciona e pode parecer magia até mesmo para os coetâneos. O eixo sobre o qual deve assentar nosso questionamento é este: quem guarda os guardiões quando o guardião é um ente espectral que deita fundas raízes nas nuvens?

Fleuron

Notas

Reflexão a partir da análise de Paula Bernardes: https://youtu.be/VQbF5Ixyl_I?si=JEhYvmCWq3628Zak

Servi-me da obra: BAUDRILLARD, Jean. Simulacros e Simulação. Tradução de Maria João da Costa Pereira. Lisboa: Relógio d’Água, 1991 (as fases da imagem, p. 13; o mapa que precede o território, p. 8; a citação literal, p. 14).

Assinaturas Eletrônicas e a Lei 14.382/2022 – parte III

SJ Lei 14.382/2022, MP 1.085, Registro Eletrônico, SREI , , , , ,

Provimento CNJ 94/2020

Dando seguimento à série Assinaturas Eletrônicas e a Lei 14.382/2022, hoje encerramos o ciclo enfrentando o disposto nos §2º do art. 4º e art. 9º, ambos do Provimento CN-CNJ 94/2020. As questões aqui agitadas guardam estreita relação com o tema central dos artigos anteriores: autenticidade e integridade dos títulos apresentados a registro. Os ditos dispositivos do Provimento 94/2020, baixado no auge da pandemia, em circunstâncias excepcionais – o que de certo modo justificava a solução ali alvitrada –, poderão ser reapreciados pela Corregedoria Nacional de Justiça, razão pela qual apresentamos as breves linhas que se seguem, feitas com o objetivo de colaborar com os debates públicos[1].

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Registro em tempos de crise – X – falsidade do título

SJ COVID-19, NEAR, ONR - Operador Nacional do Registro de Imóveis Eletrônico, Registro em tempos de crise, SREI , , , , , , , , , , , , , , , , ,
Trabalhar em casa e proteger-se do COVID

Caro leitor.

Sigo com os comentários a propósito do  Provimento CNJ 94/2020, hoje enfocando o seu art. 9º. Como sabe, estas pequenas digressões visam tão somente a provocar estudos e debates. Os avanços que observamos nas sucessivas séries de normas editadas e de projetos de lei apresentados nos revelam problemas a que os juristas são convocados a dar soluções técnicas adequadas.

Vislumbro em alguns deles a ultrapassagem de certos paradigmas que sempre serviram de guia para a atuação dos registradores imobiliários.

Nesta nótula reflexiva, toco num ponto sensível: a aceitação dos títulos digitalizados “com padrões técnicos” para servir de suporte à inscrição registral.

O impacto das novas tecnologias de informação e comunicação nas atividades multisseculares dos notários e registradores há de produzir (e tem produzido) abalos importantes e substanciais na praxe cartorária. Vemos esse fenômeno espraiando-se por todos os lados. As bases de sustentação do modelo poderão ser subvertidas e nós, juristas, deveremos abrir os olhos para a prefiguração de uma perigosa extrapolação do métron institucional.

Seja como for, vamos logo à redação do art. 9º do Provimento CNJ 94/2020, que é a seguinte:

Art. 9º. O oficial do Registro de Imóveis, se suspeitar da falsidade do título[1], poderá exigir a apresentação do original[2] e, em caso de dúvida, poderá requerer ao Juiz, na forma da lei, as providências que forem cabíveis[3] para esclarecimento do fato.

[1] – Falsidade do título

Este artigo deve coordenar-se com o conjunto representado pelo artigo 4º – especialmente com o seu § 2º deste Provimento. Indico ao leitor os comentários feitos em Registro em tempos de crise – VIII.

Antes de prosseguir, é importante distinguir alguns aspectos práticos que podem ocorrer na avaliação do título submetido a registro por intermédio de plataformas digitais. Está em causa eventual suspeita de falsidade do título.

Prova pré-constituída

Como o sistema registral resguardou os interesses dos titulares de direitos e de terceiros ao longo de mais de um século e meio de existência? Como preveniu potenciais conflitos? Como se tornou uma barreira eficaz de purificação dos títulos que acessam o regime da publicidade registral? Como se consagrou como eficiente mecanismo de promoção da segurança jurídica?

João Mendes de Almeida Júnior
João Mendes de Almeida Jr.

Vamos nos deter neste artigo no instrumento particular previsto no inciso II do art. 221 da Lei 6.015/1973. Vamos lidar com as formalidades do título particular, causa mediata do registro — não com a eficácia que decorre do próprio ato de registro, nem com a validade do próprio negócio jurídico, que são coisas distintas.

A larga tradição dos registros públicos e notas sempre valorizou a ideia da prova pré-constituída. JOÃO MENDES DE ALMEIDA JR. registra no clássico Direito Judiciário Brasileiro que a prova pré-constituída é o “instrumento produzido em uma causa, sendo um escripto autentico, feito com as formalidades legaes para ser empregado eventualmente no caracter de prova nessa causa”. O instrumento assim formalizado constitui a prova pré-constituída. Mais adiante, citando Bordeaux, dirá:

“é uma especie de monumento para fazer fé, no futuro, de um facto ou de uma convenção; ella não adquire todas as suas qualidades sinão quando sua data é fixada de um modo indubitável e estabelecida do modo o mais inalterável possível: a prova litteral é a melhor das provas preconstituidas, comtanto que sua data se torne certa, ou pelo registro, ou pela morte do seu autor, e adquire toda a perfeição quando foi creada em forma publica”.

Por fim, detendo-se especificamente sobre o instrumento particular, diz que “são os escriptos e assignados, ou somente assignados por particulares. Destes, uns são subordinados a formalidades especiaes, que por si só, lhes dão o caracter de prova preconstituida: outros, comquanto aproveitáveis á prova em possivel acção futura, não deixam de considerar-se provas casuaes”1.

Sabemos que a prova pré-constituída foi um instrumento valioso nas atividades notariais e registrais, mas ocorre também em outros meridianos do direito – como no mandado de segurança, uma tutela diferenciada, como se diz.

Na Lei de Registros Públicos a doutrina indica como exemplo o disposto no art. 240. Assim é que, depois de inscritas as penhoras, se “os proprietários venderem os imóveis a estranhos, que não os exequentes, a venda será havida como fraudulenta: a inscrição é a prova pré-constituída da fraude”2.

O preenchimento de requisitos formais, previstos expressamente na lei – a assinatura e o reconhecimento das firmas das partes e das testemunhas instrumentárias, a comprovação, perante o Oficial do Registro, da representação legal das pessoas jurídicas, ou de procuradores, no caso de mandato com poderes especiais e expressos (§ 1º do art. 661 do CC) etc. – são exigências criadas para premunir as partes na defesa de seus direitos.

Muitos têm advogado a supressão de algumas dessas formalidades – como, por exemplo, a dispensa das testemunhas instrumentárias. Note-se, como simples observação marginal, que o reconhecimento de firmas, nos instrumentos privados, segue sendo uma exigência legal (inc. II do art. 221 da LRP). Ademais, por se tratar de título executivo, o instrumento particular deve ser assinado pelo devedor e por duas testemunhas (inc. III do art. 784 do CPC).

Por outro lado, é praxe, no dia a dia das Serventias, que se faça a verificação da rubrica de todos os intervenientes em cada folha do instrumento particular, a fim de se evitar interpolação de textos, substituição de páginas etc. Diga-se de passagem, todavia, que o inc. II do art. 221 da LRP e o art. 221 do CC não exigem a sua aposição nas folhas do instrumento – embora isso represente uma medida a mais de segurança.

Enfim, certo de que não ocorram elementos objetivos para suscitar no espírito do registrador dúvidas consistentes, de que possa ter havido interpolação de páginas no instrumento, a exigência não se impõe 3.

O instrumento, assim aperfeiçoado, mune os contratantes de um potente elemento de prova pré-constituída, concebida especialmente para uma defesa robusta de seus direitos na eventualidade de uma lide.

Comprovação de autoria – eis o ponto fulcral!

Preenchidas todas as formalidades extrínsecas exigidas por lei, especialmente a notarização (reconhecimento das firmas das partes), a autoria dos instrumentos particulares se estabelece – ao menos como uma presunção potente, embora de valor relativo. A prova de autoria é uma opção legislativa: inc. I do art. 411 do CPC.

Fotograma de Quero ser John Malkovich

A questão mais sensível que nos toca, na interpretação deste ato normativo, é justamente esta: a comprovação de autoria das partes contratantes, pois a imputação segura de autoria, no sistema criado pelo Decreto nº 10.278/2020 (inc. I do art. 5º) cinge-se, exclusivamente, a reconhecer e consagrar a autoria daquele que produziu o representante digital (documento digitalizado), assinando-o com certificados digitais da ICP-Brasil.

Esta figura é extravagante e estranha ao sistema de segurança jurídica. Será um terceiro “autenticador”, alguém que promove uma espécie de “privada-forma”, com o perdão do trocadilho, “certificando” a autenticidade do documento digitalizado. Há uma afronta, aparentemente, ao disposto no inc. III do art. 6º da Lei 8.935/1994 e ao inc. III do art. 425 do CPC.

É possível compreender os problemas que tal situação suscita. Imagine-se que qualquer pessoa (na dicção do art. 217 da LRP) pudesse se identificar perante o serventuário e apresentasse uma cópia reprográfica de um instrumento privado qualquer, subscrevendo uma declaração anexa, sob responsabilidade, em que professa que ele próprio produziu a cópia do documento e que pretenda agora submetê-lo a registro.

É uma construção cerebrina, mas podemos assim ilustrar um problema que se coloca ao intérprete. Não se argumente que a exceção foi criada simplesmente para dar suporte a transações não presenciais por meios eletrônicos. O fator relevante não reside na presencialidade ou não do apresentante, mas na forma adotada pelo instrumento. Mais do que isso, na verdade: diante de uma real necessidade da sociedade, qual será a solução que os juristas podem dar para respondê-la? Como se pode alcançar uma solução jurídica a necessidades econômicas e sociais? Os juristas decimonônicos souberam responder às exigências do mercado hipotecário criando a publicidade jurídica.

Nada impede o envio de títulos eletrônicos por intermédio das plataformas criadas por registradores, desde que esses títulos se revistam das formalidades legais. Sejam as conhecidas de sobejo, sejam as que possam ser criadas pelo gênio criativo dos profissionais do Direito.

Por essa razão, sustento que o Provimento acerta quando admite o acesso (prenotação) de tais títulos, mas não o aptifica como titulus para uma inscrição regular. Sobre este aspecto particular, convido o leitor a rever o que já escrevi sobre o tema4.

Uma cópia de cópia não cria um original

Andy Warhol

À parte a natureza singular dos instrumentos natodigitais, em que o conceito de cópia e original cede passo a uma nova realidade desvelada pelo uso de novas tecnologias – em que é possível extrair um original de um original, por mais paradoxal que isso possa parecer – os documentos assim digitalizados não apresentam as mesmas propriedades. Um documento digitalizado será um representante digital do original – uma cópia homóloga – sujeito, portanto, aos princípios já consagrados pela tradição jurídica nessa matéria.

Ao longo dos anos tem-se obstado o acesso ao Registro de Imóveis de certidões extraídas de instrumentos particulares registrados previamente em Títulos e Documentos. SERPA LOPES advogava que, para o Registro de Imóveis, a exibição do título “deve ser feita com o original, pois a certidão do registo de títulos e documentos tem um valor probante insuficiente para, por si só, bastar à inscrição”5.

Essa insuficiência está na raiz do problema levantado aqui. Walter Ceneviva registrou com acerto e especial clareza:

“A via a prenotar é a firmada diretamente pelas partes e pelas testemunhas, inservível na espécie, a cópia reprográfica ou a certidão do cartório de títulos e documentos, apesar do disposto no art. 161 [da LRP], que dá a estas, quando do registro integral, o mesmo valor do original.

O valor ao qual se refere o art. 161 é para fins probantes em geral. Não repercute no registro imobiliário, que exige forma específica. A aptidão para produzir evidência do negócio jurídico é diversa da forma exigida pela lei, garantindo segurança ao registro”6

Mais adiante averba:

“O assentamento imobiliário exige (art. 221, II) para serem feitos registro ou averbação de escrito particular autorizado em lei que seja assinado pelas partes e testemunhas, com firma reconhecida”.

“Não satisfaz ao requisito legal a apresentação do documento em certidão, embora expedida na forma do art. 161. O título de natureza particular submetido à serventia imobiliária em uma só via, será nela arquivado, após seu registro, fornecendo o oficial, a pedido, certidão do mesmo”.

“Não há, pois, equiparação entre o original e a certidão consequente de registro integral. Esta é reconhecida para fins processuais, assegurada, sempre, a conferência com o original”7.

Retorna o tema da matéria probatória. Socorrem-nos os conceitos da prova pré-constituída. Vejamos como se posiciona a jurisprudência.

Jurisprudência bandeirante

No mesmo diapasão temos a série apreciável de arestos do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo que, ao longo de muitas décadas, mantém o mesmo entendimento de que o registro de instrumentos particulares, no Ofício Imobiliário, reclama a apresentação do título original, preenchidos os requisitos que a lei impõe, tendo em vista o sistema de produção de provas e em estrita observância ao art. 194 da própria Lei de Registros Públicos8.

Uma aproximação ainda maior com o tema aqui tratado – de registro de representantes analógicos ou digitais – temos um caso apreciado pelo Conselho Superior da Magistratura de São Paulo que negou provimento ao recurso que versava sobre o pleito de acesso de um título consistente em certidão extraída do registro feito em microfilme no Cartório de Registro de Títulos e Documentos. Destaco:

“A possibilidade de certidões serem admitidas como títulos registráveis se limita a sua extração de autos judiciais e, implicitamente, quando expedidas por notários, a partir de instrumentos por estes lavrados, não se incluindo, neste âmbito, as certidões emitidas pelos Oficiais de Registro de Títulos e Documentos, de atos praticados com base em instrumentos particulares, sob pena, inclusive, de se tornar letra morta o disposto no artigo 194 da Lei de Registros Públicos, que determina, ao registrador imobiliário, que, diante da recepção de um instrumento particular, promova seu arquivamento”9.

Qualificação registral – exame de elementos extrínsecos

O exame do registrador nos casos aqui tratados será, portanto, estritamente formal, verificando o preenchimento dos requisitos extrínsecos que a lei impõe para a formação do título e para que ele possa ser registrado e produzir todos os seus efeitos.

Camadas sobrepostas — representação digital

A questão do exame intrínseco do título, pelo serviço extrajudicial, deve ser sempre bem ponderada e de modo limitado. Eventual falsidade do título é matéria de natureza intrínseca que transborda os limites de cognição da qualificação registral10. Segundo antigo precedente da CGJSP, não se afigura plausível que “a autenticidade da subscrição do quirógrafo e, portanto, a sua própria validade, venham a ser investigadas ou apreciadas nos estreitos limites da esfera administrativa, onde apenas cabe examinar a presença das formalidades legalmente previstas, quer para a configuração dos títulos, quer para a exação dos protestos eventualmente tirados”11.

Falsidade X autenticidade

Voltemos ao nosso tema. A norma alude a falsidade do título. Nas hipóteses em que seja apresentado um título qualquer, mesmo quando o seja no original, o Oficial do Registro não poderá penetrar no âmago do contrato e perquirir acerca da ocorrência de eventuais elementos de falsidade do instrumento, desde que revestido de todas as formalidades legais.

Tirante as situações em que a falsidade se percebe ictu oculi (selos de reconhecimento de firmas adulterados e com rasuras, ocorrência de entrelinhas12), ou objetivamente (notificação de falso, selos extraviados, furtados etc.), ou nos casos de notícia direta de falsidade de ato de autenticação notarial ou de reconhecimento de firma, ou da própria escritura pública, nesses casos, em que a falsidade vem evidenciada por elementos objetivos, o registro deve ser desde logo obstado 13.

É clássica a distinção entre documentos inautênticos e falsos. O CPC diferencia as hipóteses:  

“O documento é dito autêntico quando, por si mesmo, faz autoridade de prova ou de solenidade, por expressar a observância das formalidades a que estava sujeito, exceção feita aos casos em que a autenticidade é presumida, como no reconhecimento de firma (José de Aguiar Dias, verbete ‘Autenticidade’, REDB, v. 5, p. 111).

Portanto, questionar a autenticidade do documento significa questionar a sua capacidade de produção de efeitos no mundo fático, pela não observância de uma dessas formalidades ou por não se encaixar numa das possibilidades de autenticidade presumida.

Já a falsidade consiste na falta de fé do documento – mesmo que, formalmente, possua requisitos de autenticidade –, em razão de não correspondência entre o que ocorreu no mundo fático e o que consta do documento (p. ex., no instrumento público, a letra da certidão não é de nenhum dos serventuários, a assinatura não é a do declarante; no instrumento particular, é incluído aumento no que não foi assinado ou se aproveitou o branco da pequena parte da linha do documento para se apor “não” ou “ou” – os exemplos são de Pontes de Miranda. Comentários CPC (1973), v. IV 3, p. 389)”14.

No fundo, jogam, aqui, os conceitos de nulidade e anulabilidade. Os elementos intrínsecos do negócio jurídico, quando inquinados ab origine, não mobilizam a cognição registral a ponto de impedir o acesso do título ou desencadear uma dilação probatória.

A falsidade não impede que o documento exista e que se revista, na aparência, de todos os requisitos legais. A busca da autenticidade vem a ser, justamente, a correspondência entre o autor aparente e o autor real do documento, como registrou Carnelutti:

“a indicação do autor do documento e, de modo especial, sua subscrição, não devem confundir-se com a verdade da indicação do autor e, em particular, da subscrição, já que esta, mesmo sendo falsa, completa o documento, posto que a falsidade não impede que o documento exista”15.

Os instrumentos particulares sempre convocam o registrador a proceder a um exame minucioso, averiguando o preenchimento dos requisitos legais. Na verdade, cingindo-se, via de regra, o exame do título a seus aspectos extrínsecos, a segurança da autoria acaba por repousar na sua confirmação por meios idôneos – como a atuação notarial ou pelo emprego de certificados digitais.

Para as demais hipóteses, resta a tarefa de proceder ao exame e verificação de validade dos certificados digitais, além do preenchimento dos requisitos previstos nos anexos do dito decreto16. Ao tema dos anexos, especialmente da autoria, voltaremos em breve.

Concluindo, podemos dizer que, “suspeitando”, pois, o oficial do Registro de Imóveis da “falsidade” do título, “poderá exigir a apresentação do original”.

[2] – Apresentação do título original

A oração indica que o título apresentado não foi o original, mas um representante digital (inc. V, § 1º e § 2º do art. 4º deste Provimento).

O paradoxal é que a falsidade pode estar inoculada no próprio original do título e, por óbvio, a sua apresentação não o expungirá dos defeitos que eventualmente inquinem a sua validade – assim como a certidão de um título falso, registrado no Títulos e Documentos, não o escoimará de suas nódoas. Tampouco uma pública-forma notarial terá maior eficácia que o original que visa representar.

Voltarei ao tema da pública-forma, que agora, revista no contexto dos meios eletrônicos, ganha nova dimensão e será possível, quiçá, sua ressurreição com poder e glória.

[3] – Representação ao juiz competente

Na hipótese de ocorrência de suspeita de falsidade, o registrador deverá encaminhar o título ao juiz competente e requerer, na forma da lei, as providências que forem cabíveis.

Partindo-se do pressuposto de que o exame, nas hipóteses aqui tratadas, verificou a ocorrência de falsidade, a providência redundará em comunicação à autoridade policial para as providências legais cabíveis.  

NOTAS

1 ALMEIDA JÚNIOR, João Mendes de. Direito Judiciário Brasileiro. 4ª ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1940, pp. 187-8 e 194.

2 CARVALHO, Afrânio de. Registro de Imóveis. 3ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1982, p. 287.

3 V. Ap. Civ. 0001775-96.2015.8.26.0140, j. 1/11/2019, Dje 9/3/2020, rel. des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco. Em outro aresto, ficou consignado: “embora altamente recomendável, não há exigência – legal ou normativa – de que o instrumento particular esteja rubricado por aqueles que participaram do negócio jurídico” (Ap. Civ. 0026786-24.2013.8.26.0100, São Paulo, 18/3/2014, Dje 5/5/2014, rel. des. Elliot Akel).

4 Remeto o leitor às considerações que se acham aqui: Registro em tempos de crise – VIII – títulos digitalizados com padrões técnicos.

5 SERPA LOPES, Miguel Maria de. Tratado dos registos públicos, v. II, 4ª ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1960, p. 319.

6 CENEVIVA, Walter. Lei de Registros Públicos comentada. São Paulo: Saraiva, 1982, p. 415.

7 Id. ib., p. 328.

8 O acórdão paradigma foi prolatado na Ap. Civ. 3.522-0, Barueri, j. 3/12/1984, DOJ 11/1/1985, relatado pelo des. Marcos Nogueira Garcez. Seguiram-se vários arestos: Ap. Civ. 3.332-0, Guarujá, j. 2/5/1985, DOJ 13/6/1985, rel. des. Marcos Nogueira Garcez; Ap. Civ. 6.391-0, Atibaia, j. 17/10/1986, DOJ 12/11/1986, rel. des. Sylvio do Amaral; Ap. Civ. 10.961-0/3, Santos, j. 2/4/1990, DOJ 6/7/1990, rel. des. Onei Raphael Pinheiro Oricchio; Ap. Civ. 10.962-0/8, São Paulo, j. 2/4/1990, DOJ 4/5/1990, rel. des. Onei Raphael; Ap. Civ. 14.797-0/3, São Paulo, j. 8/07/1992, DJ 21/8/1992, rel. des. Dínio de Santis Garcia; Ap. Civ. 68.469-0/7, São Paulo, j. 31/8/2000, DJe 11/10/2000, rel. des. Luís de Macedo.

9 Ap. Civ. 65.430-0/8, São Paulo, j. 23/12/1999, Dje 3/2/2000, rel. des. Sérgio Augusto Nigro Conceição.

10 V. Ap. Civ. 0006406-91.2012.8.26.0236, Ibitinga, j. 23/8/2013, Dje 4/10/2013, rel. des. José Renato Nalini. Na doutrina: ORLANDI NETO, Narciso. Retificação do Registro de Imóveis. São Paulo: Juarez de Oliveira, p. 183/184.

11  (Processo 64.766/1982, São Paulo, parecer de 30/5/1983, parecerista José Roberto Bedran).

12 V. Ap. Civ. 21.764-0/0, São Paulo, j. 9/12/1994, Dje 17/1/1995, rel. des. Antônio Carlos Alves Braga.

13 Assim já decidiu a Eg. Corregedoria Geral de Justiça de SP. Em face da notícia de falsidade do ato de reconhecimento de firma, o ingresso do título no fólio real restaria vedado. “Ora, realmente, em atenção ao art. 221, II, da Lei nº 6.015/1973, o reconhecimento de firma da caucionante é indispensável para o ato registral intencionado, motivo pelo qual, comprometida a autenticidade da subscrição do título, era de rigor, de fato, recusar a pretendida averbação, em prestígio da segurança jurídica”. (Processo 1086883-02.2015.8.26.0100, São Paulo, decisão de 9/12/2016, Dje 23/1/2017, des. Manoel de Queiroz Pereira Calças).

14 V. NERY, Nelson; NERY, Rosa Maria de Andrade. Op. cit., nota 16, p. 1.058, comentários ao art. 436. Neste artigo, há, de fato, o discrímen entre as hipóteses de impugnação da autenticidade dos documentos (inc. II) e a suscitação de sua falsidade, com ou sem deflagração do incidente de arguição de falsidade (inc. III).

15 CARNELUTTI, Francesco. La prueba civil. Trad. ALCALÁ-ZAMORA Y CASTILLO, Niceto. Buenos Aires: Arayú, 1955, p. 169.

16 Compete à AC-Raiz da ICP-Brasil emitir, expedir, distribuir, revogar e gerenciar os certificados das autoridades certificadoras de nível imediatamente subsequente ao seu. Todos os certificados digitais emitidos sofrem o seu controle. Por seu turno, as autoridades certificadoras (AC´s), vinculadas à raiz, disponibilizam, em seus sites, listas de certificados revogados (LCR´s). Nestas listas estão indicados os certificados ativos, revogados ou cancelados.

Conflito de Interesses Assaz Interessante

SJ Cartórios , ,

Com o título Notários: Isenção de escritura não beneficia cidadãos o Diário Digital registra a manifestação do Bastonário da Ordem dos Notários de Portugal, Dr. Barata Lopes.

Como os leitores deste blogue sabem, não sou notário. Mas não posso deixar de manifestar certas e fundadas apreensões com o rumo que têm tomado as discussões sobre a reforma acidentada do notariado português.

A apreensão se funda na importância que a experiência portuguesa representa para todos nós.

Baseado em minha própria atuação profissional, posso garantir que a “deformalização” da contratação imobiliária não trouxe maiores benefícios para o cidadão. Nem para a sociedade. Nem mesmo para o Estado brasileiro. Coloco as coisas nessa ordem de importância, diferindo, pois, do colega português que vê na evasão de receitas estatais o argumento essencial para combater essa onda reformista.

Como registrador imobiliário na Capital de São Paulo, posso testemunhar o enorme, o continental equívoco que foi a utilização, em larga escala, dos documentos privados para intrumentalizar transações imobiliárias – notadamente a partir da década de 30, com o advento do Decreto-Lei 58, de 1937. (Na verdade, a onda privatista é muito mais antiga. E leva impressivas tintas tropicais. Um Alvará de D. Maria I, datado de 30 de outubro de 1793, confirmará o “costume do Brazil acerca do valor dos escriptos particulares e provas por testemunhas”).

Na circunscrição que delimita as áreas centrais de São Paulo — região que se acha sob minha responsabilidade — a irregularidade imobiliária campeia. Estamos acostumados a pensar nas iniciativas de regularização fundiária de áreas invadidas ou ocupadas e nos esquecemos da irregularidade que se forma tão-só pela péssima contratação privada, que não encontra, em regra, guarida nos Registros Públicos por vícios ou imperfeições materiais ou formais.

São promessas de compra e venda, cessões, promessas de cessão, numa fieira impressionante, a demandar a adoção da técnica do trato sucessivo abreviado de empréstimo dos espanhóis. O adquirente se vê diante do drama de agitar uma custosa ação de usucapião ou uma ação de obrigação de fazer (adjudicação compulsória) para estabilizar os direitos reais com a respectiva inscrição.

Será possível que a ninguém ocorra que essa informalidade é como uma praga que consume nossas economias? Estaremos a exportar a Portugal nossas saúvas jurídicas?

Contratos privados – vamos lhes dar um diagnóstico de sua evidente patologia jurídica:

  • São contratos volantes, que não encontram repouso num livro público. Estarão nos lugares mais insólitos. Ou perdidos nalgum escaninho esquecido — justamente quando deles mais necessitamos. Alguns estão em sites protegidos em algum lugar imponderável do cyberspace, prática que se tornou comum depois das violências perpetradas pela Polícia Federal em algumas bancas renomadas.
  • São formados na obscuridade e para a opacidade. São como espíritos que muitos crêem não existirem. Atormentam a vida do Fisco e encarnam para obrar a maravilhosa lavanderia invisível dos trópicos.
  • São contratos “partiais” – i.e., representam uma das partes, já que se fazem sob a cura de um advogado ou de um simples corretor de imóveis que em regra são patrocinados por uma das partes contratantes. Imagine o interesse da corretagem na concretização do negócio.
  • São contratos clandestinos e imperfeitos. São apresentados a Juízo quando devem produzir seus efeitos.
  • criam pernicioso efeito de tropismo judicial. Chamado a resolver os intrincados problemas deles decorrentes, o Judiciário acaba relevando e socorrendo o contratante e de quebra criando uma jurisprudência leniente com a informalidade, desídia e clandestinidade jurídicas. Vale mais um contrato particular, do que uma hipoteca registrada. Esse fenômeno ocorre nestas plagas e certamente é motivo de escândalo internacional, embora se compreenda o sentido social ínsito.
  • O contrato privado é muito mais caro. Não há controle público; os preços não são fixados por Lei. Quando muito, quando lavrados por advogados, os honorários são fixados em tabelas corporativas de referência, com livre negociação e fixação de piso que sobrepassa os píncaros da tabela notarial. O exemplo da contratação imobiliária assistida por advogados em São Paulo é assaz eloquente: 2% do valor do imóvel. Consulte a tabela da OAB-SP aqui.

Enfim, são tantos os malefícios que a contratação privada nos traz que custa a crer que um país como Portugal esteja patrocinando o ocaso da atuação notarial.

Barata Lopes deixa subentendido que há um conflito de interesses. Vale a pena conferir:

Isenção de escritura não beneficia cidadãos

O Bastonário da Ordem dos Notários (ON) insurgiu-se hoje contra a isenção de obrigatoriedade de escritura pública em transacções de imóveis, considerando que a medida proposta pelo Governo em nada beneficiará os cidadãos mas criará «maior insegurança».

«O que importa aqui acentuar é que por este caminho vai criar-se maior insegurança, vai aumentar significativamente o número de litígios em Tribunal e vai ficar desprotegida a parte mais fraca do negócio», declarou Barata Lopes à margem de um plenário de notários de todo o país que decorre em Lisboa.

Barata Lopes disse esperar que do encontro de hoje saiam «formas de luta» e lançou um alerta ao Executivo e ao Presidente da República para que tomem consciência de que «este passo pode ter consequências catastróficas».

«O que aqui está em causa é que estamos a desobrigar, a eliminar o documento autêntico com todas as desvantagens que decorrem da circunstância das pessoas passarem a titular negócios extremamente importantes por documento particular sem o aconselhamento de um notário, esta é que é a pedra de toque», frisou o Bastonário da ON.

A insenção de escritura pública em negócios imobiliários, medida que o Ministério da Justiça inscreveu no programa Simplex, de simplificação de actos administrativos, foi já aprovada na generalidade em Conselho de Ministros em Dezembro de 2007, mas aguarda ainda aprovação na especialidade.

Para Barata Lopes a insenção de escritura pública também não beneficiará o Estado, que «garantidamente» perderá receitas.

O Bastonário da ON referiu que entre Junho de 2006 e Dezembro de 2007 os advogados registaram no site da Ordem dos Advogados quatro milhões de actos praticados, que anteriormente eram da competência dos notários, representado uma perda de receitas públicas da ordem dos 12 milhões de euros.

Por cada acto notarial o notário paga ao Ministério da Justiça três euros, por cada escritura realizada paga 10 euros, disse Barata Lopes lembrando que os advogados não pagam nada.
Questionado sobre se o Ministério da Justiça estará a beneficiar outra classe, estando o Estado a tomar uma medida que vai contra si próprio, Barata Lopes foi assertivo: «Nesta altura não devem subsistir grandes dúvidas».

«Para os cidadãos em geral nenhum benefício advém, parece-me que não podemos deixar de tirar daqui a ilação de que quem ganhará com isto são classes profissionais, como advogados e solicitadores», disse.

De acordo com o decreto-lei aprovado na generalidade, deixam de ser obrigatórias as escrituras públicas para a compra e venda e para a constituição ou modificação de hipoteca voluntária que recaia sobre bens imóveis.

A escritura pública deixa ainda de ser obrigatória para a doação de imóveis, para a alienação de herança ou de quinhão hereditário e para a constituição do direito real de habitação periódica, lê-se no decreto-lei, segundo o qual estes actos passam a poder ser realizados por documento particular autenticado, sendo que as conservatórias os advogados e solicitadores já o podem fazer, acto que está dependente de um registo electrónico.

A nova legislação prevê também a adopção de um sistema de registo predial obrigatório, permitindo que todos aqueles actos possam ser realizados através de um documento particular autenticado.

Fonte: Diário Digital / Lusa – 26/1/2007

Uqbar e os Documentos Eletrônicos

SJ Cartórios, Registro Eletrônico, Registros Públicos e Notas Eletrônicos ,
Espelho

Borges colocou na boca de Bioy Casares a fala de um dos heresiarcas de Uqbar que declarara que os espelhos e a cópula são abomináveis “porque multiplicam o número dos homens”. (Está em Ficções, na tradução de Carlos Nejar, Porto Alegre: Globo, 1970, p. 1).

À parte o ressaibo elitista e intelectualizado da deliciosa frase, não pude deixar de me lembrar de minhas leituras de adolescência quando assisti à exposição do notário mineiro ML sobre documentos eletrônicos. O tabelião saiu-se muito bem, devo registrar. Sua exposição é clara, concisa, como convém a um cavalheiro em eventos dessa natureza.

Entretanto, a mim me incomodou particularmente a proposta apresentada pela AnoregBR, por seu intermédio, para a autenticação e registro de documentos eletrônicos. O itinerário notarial e registral necessário, na versão anoregueana, para se obter uma única e particular “vantagem” em relação a outras soluções de mercado na conservação e autenticidade de documentos, simplesmente é irreal. Ao menos nas condições em que apresentada — condicionada a um périplo nota-registral inacreditável. Francamente, é uma ideia onerosa e burocrática. Numa palavra: típica solução cartorial.

Não vou detalhar aqui o modus operandi. Talvez pudéssemos conhecer melhor suas ideias se nos as expusesse com detalhes — especialmente ao Sr. Presidente do Colégio Notarial do Brasil, coincidentemente a entidade que tem o maior interesse no assunto e que estava ali presente.

A impressão que me fica é de que a proposta do notário mineiro é sensível, como talvez não pudesse deixar de ser, a um imperativo categórico corporativo, digamos assim, desvelada pela ventriloquia anoreguística sobre temas que se tornaram medulares para aquela entidade privada de representação de notários e registradores.

O respeitado tabelião se achava na condição obrigatória de confirmar as especialidades profissionais, dando azo a um discurso capenga de dirimição de certos conflitos corporativos. Ainda que, como nesse caso se vê nitidamente, a artificiosa confirmação dessas singularidades acabe redundando na falência do próprio sistema, envenenado que se acha por disputas intestinas e por uma mal ajambrada solução de consenso. Até quando hesitaremos em parir de vez essa criança?

Enfim, ML não definiu claramente em sua exposição o que é próprio do notário e o que é atribuição exclusiva do registrador de T&D. Embaralhou tudo numa mixórdia custosa e burocrática. Talvez não pudesse discriminar as partes por vários e relevantes motivos. Quiçá não o pudesse fazer, paradoxalmente, porque está investido de uma delegação que, à guisa de representar e harmonizar as ditas especialidades, acabe simplesmente potencializando os conflitos.

Na postagem acima falava das implicações perigosas e paradoxais dos documentos eletrônicos, da representação anoregueana e de espelhos.

A idéia de que não exista cópia de um documento eletrônico, ou de que seja possível a representação de interesses fundamentalmente antagônicos ou de que a realidade dos espelhos suplante a ordinária dos mortais – como o heresiarca de Borges diria – a idéia é realmente abominável.