Afrânio de Carvalho

A MP 992 e o “compartilhamento” da alienação fiduciária

SJ Doutrina , , , , , , , , , , , , , , , ,
Alienação Fiduciária - reforma da lei

Veio a lume a MP 992, de 16 de julho de 2020 que entre outros temas dispôs sobre “o compartilhamento de alienação fiduciária”, alterando a Lei 13.476, de 28/8/2017, a Lei 13.097, de 19/1/2015 e a Lei 6.015, de 31/12/1973.

A conversão em lei aparentemente vai preservar e sancionar os elementos que despontam como representativos dos interesses do mercado financeiro e do crédito imobiliário – além da repercussão no processo de registro –, razão pela qual lanço alguns tópicos para debates e discussões.

Resolvi fazer pequenas resenhas a partir de alguns dispositivos que interessam aos registradores. No dia em que escrevo, encerrado o prazo para apresentação de emendas, verifico que foram 116 apresentadas. Não tive tempo de me dedicar a cada uma delas, o que fica para os comentários que mais à frente se farão se e quando a medida provisória for convertida em lei. Até lá ficam registradas aqui as primeiras impressões.

A redação dada pelo art. 14 da Lei 13.476/2017 passa a vigorar com as seguintes alterações:

Art. 9º-A Fica permitido ao fiduciante [1], com a anuência do credor fiduciário [2], utilizar o bem imóvel alienado fiduciariamente como garantia de novas e autônomas operações de crédito de qualquer natureza [3], desde que contratadas com o credor fiduciário da operação de crédito original [4].

[1] – Todo e qualquer fiduciante?

Ou somente os que contratam operações da Lei 13.476/2017? A lei que ora se altera prevê requisitos para contratos de “abertura de limite de crédito”. Diz o seu art. 3º:

A contratação, no âmbito do sistema financeiro nacional, de abertura de limite de crédito, as operações financeiras derivadas do limite de crédito e a abrangência de suas garantias obedecerão ao disposto nesta Lei.

Como se vê, são disposições bem específicas, com regras e disposições exceptivas em relação à Lei 9.514/1997 e ao próprio CC (art. 1.368-B). Por ex., diz o art. 7º que o “registro das garantias constituídas no instrumento de abertura de limite de crédito deverá ser efetuado na forma prevista na legislação que trata de cada modalidade da garantia, real ou pessoal, e serão inaplicáveis os requisitos legais indicados nos seguintes dispositivos legais [e cita artigos e incisos da Lei 9.514/1997]”.

Poder-se-ia entender que a regra do art. 9º-A também se aplicaria de modo restritivo, mas não parecer ser o caso. Vide, por exemplo, os comentários ao § 1º, infra.

[2] Credor fiduciário – anuência.

Credor originário ou atual? Ou ambas figuras se confundem? A redação é defectiva e aponta para a limitação da operação com os mesmos – credor e devedor.

A anuência referida no caput é do credor originário? Se não é, a posição contratual não será de mero anuente. Além disso, a parte final do dispositivo – “desde que contratadas com o credor fiduciário da operação de crédito original” – parece indicar que a operação se dará entre os mesmos credor e devedor originais.

A impressão se robustece ainda mais com a leitura do inc. VII do § 1º do art. 9º-B, abaixo comentado. Fica-se com a impressão de que a lei se refere unicamente ao mesmo credor fiduciário, pois somente ele poderia contratar novas e autônomas operações de crédito de qualquer natureza. Além disso, não há previsão de fixação de grau entre as operações, mas apenas compartilhamento.

[3] Créditos de qualquer natureza.

Ou o dispositivo é iluminado pelo contexto da Lei 13.476/2017 ou “liberou geral”! Penso que podemos interpretar que estamos diante de operações de crédito de qualquer natureza, além dos contratos de “abertura de limite de crédito”.

[4] – Credor original. Contratação de novas garantias com o mesmo credor original? Os comentários supra já revelam a redação escorregadia da disposição legal.

§ 1º O compartilhamento [1] da alienação fiduciária de que trata o caput somente poderá ser contratado, por pessoa natural ou jurídica [3], no âmbito do Sistema Financeiro Nacional [2].

[1] – Compartilhamento.

A expressão soa bastante extravagante. O compartilhamento de garantias denota outros cenários – como alocação de riscos onde várias instituições financeiras concorrem para robustecer as garantias nas operações financeiras sem definição de graus ou de preferências.

No caso aqui tratado, em que as partes são as mesmas, o compartilhamento da garantia se dará com quem?  Quem compartilha algo, com alguém o comparte. A ideia não tem sentido se a regra do dispositivo se aplicar às mesmas partes.

Penso que se trate simplesmente de autorização legal para constituição de novas garantias fiduciárias autônomas sobre o mesmo bem e que elas coexistirão, sem gradação e preferência, no contexto negocial dos mesmos devedores e credores. Não estamos diante de uma típica operação “guarda-chuva”, em que a mesma garantia sustenta várias operações de crédito (art. 6º da Lei 13.476, de 28/8/2017).

A MP não prevê a garantia do mesmo imóvel em mais de um financiamento, por instituições financeiras distintas e com juros, condições, prazos diversos – em que o mesmo objeto da garantia será compartilhado com vários credores.

Depois de ter refletido um tanto, entrei em contato com alguns colegas que me confiaram suas impressões. São bons juristas e experientes advogados que vão propor aos parlamentares a alteração do art. 9º-B, como se indicará abaixo. A crítica deles se cinge ao seguinte:

“O compartilhamento é consequência (e não causa) da averbação. Esclarecimento quanto à natureza do título a ser apresentado. Esclarecimento quanto à ordem de prioridade/pagamento entre as diversas dívidas (necessário mesmo que haja um único credor, de modo a alocar corretamente o inadimplemento caso haja insuficiência superveniente do valor do imóvel)” 1.

Por outro lado, admitido que a modalidade, tratada nesta MP, represente uma nova obrigação e garantia acessória, com credores distintos, faz algum sentido a expressão compartilhamento, já que mais de um credor vai compartilhar o mesmo objeto da garantia.

[2] – Sistema Financeiro Nacional.

O SFN é formado por um conjunto de instituições, financeiras ou não, sob a regulação e fiscalização do Conselho Monetário Nacional, Banco Central do Brasil e CVM – Comissão de Valores Mobiliários. Além dos órgãos normativos e entidades supervisoras, temos os operadores financeiros: Banco do Brasil, CEF, bancos múltiplos, associações de poupança e empréstimo e de crédito hipotecário etc.

Aparentemente, a lei não se aplica para as modalidades de contratação entre pessoas privadas.

A alteração reprisa o art. 3º da Lei 13.476, de 28/8/2017.

[3] – Pessoa natural ou jurídica.

O credor só pode ser uma pessoa jurídica ou pessoa física que exerça quaisquer das atividades previstas no art. 17 da Lei 4.595/1964. A lei considera “instituições financeiras” as “que tenham como atividade principal ou acessória a coleta, intermediação ou aplicação de recursos financeiros próprios ou de terceiros, em moeda nacional ou estrangeira, e a custódia de valor de propriedade de terceiros”.

Já o devedor-fiduciante pode ser pessoa natural ou jurídica.

§ 2º O fiduciante pessoa natural somente poderá contratar as operações de crédito de que trata o caput em benefício próprio ou de sua entidade familiar [1], mediante a apresentação de declaração contratual destinada a esse fim [2]. (NR)

[1] – Uso próprio ou entidade familiar.

O empresário individual equipara-se às limitadas e pode contratar (§ 6º do art. 980-A do CC). De outro modo, não poderia usar a faculdade legal para capitalizar e financiar a sua atividade econômica.

Alguns entendem que esse parágrafo deve ser suprimido. O tema deve ser tratado no âmbito da Lei 8.009/1990, em face dos riscos a que estão sujeitos os agentes financeiros que concedem financiamentos a “entidades familiares”, conceito aberto e repleto de equivocidades.

[2] – Declaração contratual.

Veremos que a declaração deve anteceder a contratação da garantia. V. inc. IV do § 1º abaixo.

“Art. 9º-B [1] O compartilhamento da alienação fiduciária de coisa imóvel deverá ser averbado [2] no cartório de registro de imóveis competente.

[1] – Nova redação.

Meus colegas de estudo propuseram uma nova redação para o artigo supra. Ei-la: “Art. 9º-B A nova dívida garantida pela alienação fiduciária de coisa imóvel deverá ser averbada no cartório de registro de imóveis competente, mediante a apresentação do título respectivo, ordenando-se em prioridade as obrigações garantidas, após a primeira, pelo tempo da respectiva averbação”.

[2] – Averbação.

A noção de principalidade e acessoriedade, tão debatidas na doutrina 2, perdeu completamente o sentido e nada justifica insistir no rigor da classificação metodológica dos atos de registro. Salvo a ideia generalizada de que os custos da averbação são em regra menores do que do registro — o que é óbvio, por se tratar de mero ato acessório –, a distinção já não tem sentido algum. Tanto faz, quanto fez.

Talvez os registradores devam abrir os olhos para o fato de que a sociedade enxerga o sistema registral – “cartorial” –como um aparato custoso e excessivamente burocrático. O processo é complexo e intrincado e se ajusta de modo moroso em face das novas demandas eletrônicas, que tendem a diminuir custos, agilizar e racionalizar processos, a dar velocidade e segurança às transações e atividades registrais.

Paradoxalmente, na sociedade digital só os Registros de Imóveis ditos “eletrônicos” são mais caros que os feitos no balcão das serventias…

§ 1º O instrumento de que trata o caput, que serve de título ao compartilhamento da alienação fiduciária, deverá conter [1]:

[1] – Redação.

Uma vez mais, meus colegas de estudo sugerem uma nova redação, já que ocorre aqui, uma vez mais, a expressão compartilhamento. Vejamos como apresentam uma redação mais enxuta: “§ 1º O título de extensão da alienação fiduciária deverá conter”.

I – valor principal da nova operação de crédito;

II – taxa de juros e encargos incidentes;

III – prazo e condições de reposição do empréstimo ou do crédito do credor fiduciário;

IV – declaração do fiduciante [1], de que trata o § 2º do art. 9º-A, quando pessoa natural;

[1] – Declaração do fiduciante.

A declaração é parte integrante do contrato. Como a limitação é de acesso, anterior à concessão do crédito, penso que não pode ser admitida em documento à parte ou apresentada após a contratação (p. ex. no ato de registro).

V – prazo de carência, após o qual será expedida a intimação para constituição em mora do fiduciante;

VI – cláusula com a previsão de que, enquanto o fiduciante estiver adimplente, este poderá utilizar livremente [1], por sua conta e risco, o imóvel objeto da alienação fiduciária;

[1] – Natureza do direito real de garantia.

Essa cláusula é especificação da própria natureza da garantia real. Seria, realmente, necessária? Sem ela o fiduciante não poderia usar livremente do bem gravado?

VII – cláusula com a previsão de que o inadimplemento e a ausência de purgação da mora, de que trata o art. 26 da Lei nº 9.514, de 1997, em relação a quaisquer das operações de crédito [1], faculta ao credor fiduciário considerar vencidas antecipadamente as demais operações de crédito contratadas no âmbito do compartilhamento da alienação fiduciária, situação em que será exigível a totalidade da dívida para todos os efeitos legais; e

[1] – Teoria do dominó – cai uma, caem todas.

O inadimplemento e ausência de purgação de mora de qualquer das obrigações garantidas tornam vencidas antecipadamente, e exigíveis, as demais obrigações na totalidade.

VIII – cláusula com a previsão de que as disposições e os requisitos de que trata o art. 27 [1] da Lei nº 9.514, de 1997, deverão ser cumpridos.

[1] – Requisitos de validade.

Aparentemente, há um equívoco. A indicação do art. 27 da Lei 9.514/1997 trata das providências sucessivas à consolidação da propriedade. Não ocorrendo qualquer modificação, é recomendável deixar a própria Lei 9.514/1997 tratar da matéria.

§ 2º As operações de crédito, no âmbito do compartilhamento da alienação fiduciária, poderão ser celebradas por instrumento público ou particular [1], mediante a manifestação de vontade do fiduciante e do credor fiduciário, pelas formas admitidas na legislação em vigor, inclusive por meio eletrônico [2].

[1] – A forma não importa.

Tanto faz para o legislador a forma do título – que deixou há muito de ser um requisito substancial dos contratos de garantias reais.

[2] – Títulos eletrônicos.

Ia implicar com a expressão “meio”, que é suporte, via de acesso ou de armazenamento de dados (v. definições do art. 1º da Lei 11.419/2006). Confunde-se o continente com o conteúdo. O meio dos animais marinhos é a água, o do primata é o ar. Mas vá lá, celebração de instrumento eletrônico ou por meio eletrônico acaba dando no mesmo. Melhor seria grafar que o título poderá ser formalizado por instrumento público ou particular, admitida a forma eletrônica.

A questão central, aqui, é a dispensa da garantia de autenticidade (i. e. de autoria), que somente os certificados digitais, previstos no § 1º do art. 10 da MP 2.200-2/2002, ou no inc. I, § 2º, do art. 3º da MP 983/2020 (assinatura qualificada) ou o reconhecimento de firma permitem aferir e autenticar.

§ 3º As disposições do inciso II do caput do art. 221 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, aplicam-se à dispensa do reconhecimento de firmas e às operações garantidas pelo compartilhamento da alienação fiduciária [1].

[1] – Até que enfim alguém percebeu.

Os instrumentos celebrados por instituições que atuam no âmbito do SFH (e que integram o SFN) não necessitavam da autenticação (inc. II, in fine, do art. 221 da LRP). Teoricamente, somente esses instrumentos escapavam do preenchimento do pré-requisito do reconhecimento de firma ou de autenticação. Alguém muito bem informado resolveu o problema. Mas o resolveu de modo defectivo. A contrario, todos os demais contratos de alienação fiduciária, celebrados fora do contexto do SFH, devem ter a firma reconhecida. 

“Art. 9º-C Constituído o compartilhamento da alienação fiduciária, a liquidação antecipada de quaisquer das operações de crédito, original ou derivada, não obriga o fiduciante a liquidar antecipadamente as demais operações de crédito vinculadas à mesma garantia, hipótese em que permanecerão vigentes as condições e os prazos nelas convencionados [1].

[1] – Texto rebarbativo.

Novamente a expressão compartilhamento, tão extravagante e inamistosa para os ouvidos dos juristas.

I – ao credor expedir o termo de quitação relacionado exclusivamente à operação de crédito liquidada; e

II – ao oficial do registro de imóveis competente fazer a averbação na matrícula do imóvel.[1]” (NR)

[1] – Averbação de cancelamento

O inciso I do art. 251 da LRP trata especificamente do cancelamento da hipoteca. Em vez de inserir na própria LRP as disposições relativas ao processo de registro, preferiu a  MP investir na profusão assistemática de disposições concernentes ao processo registral. Notem que o reconhecimento de firma não está dispensado, mesmo quando a quitação provenha do agente financeiro e por meio eletrônico; vigora, portanto, o disposto no inc. II do art. 221 da LRP.

“Art. 9º-D Na hipótese de inadimplemento e ausência de purgação da mora, de que trata o art. 26 da Lei nº 9.514, de 1997, em relação a quaisquer das operações de crédito, independentemente de seu valor, o credor fiduciário poderá considerar vencidas antecipadamente todas as demais operações de crédito contratadas no âmbito do compartilhamento da alienação fiduciária, situação em que será exigível a totalidade da dívida para todos os efeitos legais [1].

[1] – Mesmo credor?

V. inc. VII, § 1º do art. 9º-B supra.

§ 1º Na hipótese prevista no caput, após o vencimento antecipado de todas as operações de crédito, o credor fiduciário promoverá os demais procedimentos de consolidação da propriedade e de leilão de que tratam os art. 26 e art. 27 da Lei nº 9.514, de 1997.

§ 2º A informação sobre o exercício, pelo credor fiduciário, da faculdade de considerar vencidas todas as operações contratadas no âmbito do compartilhamento da alienação fiduciária, nos termos do disposto no caput, deverá constar da intimação[1] de que trata o § 1º do art. 26 da Lei nº 9.514, de 1997.

[1] – Intimação – faculdade do credor.

Diz o § 1º do art. 26 da Lei 9.514/1997 que, a requerimento do fiduciário, o oficial do Registro de Imóveis intimará o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, a satisfazer a prestação vencida e as que se vencerem.

O Oficial deverá destacar a informação sobre a faculdade concedida pela lei ao credor.

Mas cá entre nós: informar que o credor tem a faculdade de exercitar o direito ou que o exercerá contra o devedor fiduciante no caso concreto são coisas distintas, já que essa faculdade vem explicitada no contrato (inc. VII, § 1º do art. 9º-B).

§ 3º Serão incluídos no conceito de dívida de que trata o inciso I do § 3º do art. 27 da Lei nº 9.514, de 1997, os saldos devedores de todas as operações de crédito garantidas pelo compartilhamento da alienação fiduciária.

§ 4º O disposto no § 5º do art. 27 da Lei nº 9.514, de 1997[1], não se aplica às operações garantidas pelo compartilhamento da alienação fiduciária, hipótese em que o credor fiduciário poderá exigir o saldo remanescente, exceto quando uma ou mais operações tenham natureza de financiamento imobiliário habitacional contratado por pessoa natural[2].

[1] – Extinção da dívida.

Reza o “§ 5º: Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º”…

[2] – Exceto… “quando uma ou mais operações tenham natureza de financiamento imobiliário habitacional contratado por pessoa natural”. Eis o contubérnio negocial (crédito imobiliário + “abertura de limite de crédito”) que pode ocorrer com o compartilhamento do objeto da garantia. Nesse caso – e o registrador deve estar atento a isso – não pode ser cobrado o saldo remanescente.

§ 5º O disposto no art. 54 da Lei nº 13.097, de 2015[1] [2], aplica-se às contratações decorrentes do compartilhamento de alienação fiduciária.” (NR)

[1] – Concentração na matrícula.

Reza a Lei nº 13.097, de 2015: “Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações”

[…].

[2] – “Pegar no tranco”.

Curioso o ecossistema do direito processual brasileiro. Certas disposições claríssimas da lei não são percebidas pelos operadores que têm a visão aparentemente obscurecida pela praxe processual viciada por decisões iterativas que ignoram dispositivos legais longevos que consagram a eficácia do registro e a inoponibilidade dos fatos não inscritos.

O que se haverá de entender por “negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis”? Será necessário dizer acacianamente que um direito real de garantia é um direito real de garantia? A melhor maneira de reforçar a “eficácia” da inscrição registral (outra expressão que se acha no art. 54 da lei citada) é modificar a forma da publicidade registral, que deve revelar claramente a situação jurídica dos titulares de direitos sobre bens imóveis, sem embalar, nas profusas certidões expedidas em forma reprográfica, as vicissitudes e circunstâncias que já não vigem, como atos cancelados direta ou indiretamente, anotações, averbações esclarecedoras, de cancelamento etc.

[2-a] – Babel informativa.

Essa babel informativa será potencializada se for aceita a emenda 286 oferecida ao PLC 20, de 2020, da Medida Provisória 944/2020, que passaria a vigorar acrescido do seguinte:

“Art. 18-A. O credor ou apresentante poderá solicitar ao tabelião de protestos, diretamente ou por intermédio de sua Central Nacional de Serviços Eletrônicos Compartilhados, o envio da anotação e registro do débito protestado, mediante pagamento dos valores dos emolumentos nas mesmas bases dos valores exigidos para o ato elisivo do protesto e demais despesas, inclusive aquelas exigidas para integração de dados e derivados, relativos à remuneração e custos operacionais devidos à manutenção, gestão e ao permanente aprimoramento do sistema e estrutura da Central Nacional de Serviços Eletrônicos Compartilhados, para averbação na matrícula dos bens imóveis de sua propriedade plena e nos órgãos ou sistemas de registros de propriedade e gravames veiculares e de outros bens móveis, por ele indicados, para preservação da exigibilidade do crédito protestado e elidir prejuízos a terceiros de boa fé, observando-se o seguinte:

I – será expedida nova intimação ao devedor, nos termos dos artigos 14 e 15 da Lei n 9492, de 10 de setembro de 1997, dando-lhe o prazo de 15 dias úteis para saldar o débito, e requerer o cancelamento do protesto, sob pena das averbações de anotações requeridas;

II – não atendida a intimação, ou não havendo questionamento judicial dentro desse prazo, o débito protestado será enviado para as averbações e anotações solicitadas;

III – O cancelamento das averbações realizadas pelos cartórios de registro de imóveis ou as anotações pelas entidades ou órgãos dos débitos protestados, depende do prévio cancelamento do protesto comunicado pelo tabelionato de protestos

Haverá expressão mais nítida de subversão do sistema registral (e notarial) do que este? Abstenho-me de comentar essa aberração jurídica. Certamente não passará despercebida aos que ainda se mantêm sãos nesse “novo normal” que nos impõe a pandemia.

Art. 15. A Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, passa a vigorar com as seguintes alterações:

“Art. 167. …………………………………………………………………………………………..

II – ………………………………………………………………………………………………..

33. do compartilhamento de alienação fiduciária por nova operação de crédito contratada com o mesmo credor, na forma prevista na Lei nº 13.476, de 28 de agosto de 2017.”[1] (NR)

[1] – O acessório que virou principal.

Tenho qualificado de “mixórdia registral” as recentes reformas legais e normativas que, muitas delas, são impulsionadas pelos próprios registradores imobiliários. O mistifório registral decorre da geleia geral da cultura jurídica brasileira. Nosso caso revela um subproduto desse fenômeno. O melhor seria qualificar todos os atos registrais – averbações e registros – como “inscrições” e com isso acabar com a babel classificatória.

A expressão “averbação” remonta às origens do regime da publicidade hipotecária 3. Afrânio de Carvalho nos lembra que a averbação sempre ostentou uma posição fixa no direito formal, “isto é, à margem do assento sobre o qual o ato modificativo influi, o que bem se compreende por ser um assento por verba” 4. É um elemento acessório e que sempre pressupôs a existência do ato principal, à margem do qual se alocava a verba. Diz ainda que “não é ontológica a diferença entre a inscrição e a averbação, que surgiu devido ao modelo do livro, dotado de margem para aposição de verba”5.

A importância dos meios de suporte material na configuração dos processos de registro é patente. Se já não havia qualquer sentido acolher a expressão averbação na Lei 6.015/1973, já que não há “margem” na matrícula para situar o ato acessório, com muito mais razão ainda a sua manutenção no âmbito do SREI é simplesmente arcaísmo que resiste bravamente unicamente em razão da tradição.

NOTAS

1 Os colegas se manifestaram em comunicação privada com o editor do Observatório do Registro e autorizaram a veiculação de suas críticas e opiniões. Oportunamente eles produzirão material de caráter doutrinário sobre os temas tratados nesta medida provisória.

2 SERPA LOPES distinguia muito bem as hipóteses. Depois de tratar da transcrição e da inscrição (atos principais), disse que temos “a averbação, quando se cogita de atos ou fatos, fora das duas categorias principais supracitadas, mas que, nada obstante, possam ou modificar a situação jurídica normal dos titulares de direito real ou mesmo a própria situação física do imóvel, como a mudança de numeração, a transformação em edifício de apartamento, etc.”. SERPA LOPES, Miguel Maria de. Tratado dos registos públicos, v. I, 4ª ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1960, p. 27.

3 V. art. 18 e ss. do Decreto 482, de 1846.

4 CARVALHO, Afrânio de. Registro de Imóveis. 3ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1982.

5 Idem, ibidem.

Post Scriptum

A MP 992/2020 não foi convertida em lei e teve seu prazo de vigência alterado em 12/11/2020.

ATO DECLARATÓRIO DO PRESIDENTE DA MESA DO CONGRESSO NACIONAL Nº 144, DE 2020

O PRESIDENTE DA MESA DO CONGRESSO NACIONAL, nos termos do parágrafo único do art. 14 da Resolução nº 1, de 2002-CN, faz saber que a Medida Provisória nº 992, de 16 de julho de 2020, que “Dispõe sobre o financiamento a microempresa e empresa de pequeno e médio porte, sobre o crédito presumido apurado com base em créditos decorrentes de diferenças temporárias, sobre o compartilhamento de alienação fiduciária e sobre a dispensa do cumprimento de exigências de demonstração de regularidade fiscal nas operações praticadas pelo Banco Central do Brasil em decorrência do disposto no art. 7º da Emenda Constitucional nº 106, de 7 de maio de 2020, e altera a Lei nº 13.476, de 28 de agosto de 2017, a Lei nº 13.097, de 19 de janeiro de 2015, e a Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973”, teve seu prazo de vigência encerrado no dia 12 de novembro de 2020.

Congresso Nacional, 13 de novembro de 2020

Senador DAVI ALCOLUMBRE

Presidente da Mesa do Congresso Nacional

Este texto não substitui o publicado no DOU de 16.11.2020

Prenotação sucessiva procrastinatória

SJ Doutrina, Kollemata, KollGEN , , , , , , , , , , , , , , ,
Protocolo - as peças em cadeia

Uma recente decisão da Primeira Vara de Registros Públicos de São Paulo enfrentou uma questão recorrente: a prenotação sucessiva realizada para o fim ilusório de promover o “bloqueio” do registro para o acesso de títulos contraditórios.

A decisão foi exarada pela Dra. Tânia Mara Ahualli no Processo 0005231-04.2020.8.26.0100 de cujo teor se extrai: “A prioridade de registro caracteriza-se pela preferência dos títulos na ordem de sua prenotação, de modo que, apresentados títulos contraditórios, aquele com número de protocolo anterior será registrado. Caso esgotado o prazo da prenotação de 30 dias, sem que tenham sido cumpridas as exigências, o título seguinte na ordem de prenotações será qualificado e, não havendo exigências, registrado”.

A decisão lembra um antigo artigo redigido pelo meu amigo JOSÉ ROBERTO FERREIRA GOUVÊA, quando ainda atuava como Promotor de Justiça na mesma Vara, lá pelos idos de 1992. O texto, tanto quanto saiba, é o primeiro a enfrentar o tema. Posteriormente, outros seguiram na mesma senda.

Posteriormente, na edição do Boletim do IRIB n. 268, de setembro de 1999, o Dr. Marcelo Terra enfrentaria o tema polêmico da discricionariedade do registrador na admissão (ou não) de títulos que padecem de insuperáveis imperfeições. Segundo ele, “o Oficial, nesses casos, tem dever de devolver o título sem o prenotar”. Remeto o leitor ao artigo referido nas nótulas que registrei aqui mesmo, neste Observatório: A prenotação e a discricionariedade do Registrador.

No artigo eu questionava: “pode o registrador negar-se a prenotar determinado título quando patente a intenção procrastinatória da inscrição vestibular? Poderá o registrador denegar discricionariamente o acesso ao título em virtude de deliberada prenotação iterativa?”. Com citação de jurisprudência, apoiava a tese esposada pelo Dr. Marcelo Terra.

Novamente o tema volta à baila e eu senti o impulso de compartilhar, como forma de homenagear o tabelião de protesto da Capital de São Paulo, o artigo que parece ter sido o primeiro a enfrentar o tema polêmico.

Ele foi veiculado no Boletim do IRIB 179, de abril de 1991.

NOTAS SOBRE A PRENOTAÇÃO

A importância do protocolo no Registro de Imóveis foi bem expressa na lei anterior (Dec. 4.857/1939), que em seu art. 183 o designava chave do Registro Geral. Os sistemas de registro imobiliário fixam a solução dos conflitos decorrentes de direitos reais opostos ou contraditórios através da ordem das prenotações, cuja solução se impõe “por se harmonizar com um bom sistema de publicidade imobiliária e que, além disso, aparece como uma consequência do princípio do nascimento do direito real a partir da data de sua inscrição” (M.M.DE SERPA LOPES, Tratado dos Registros Públicos, 3ª ed., Freitas Bastos, 1957, vol. IV, p. 328).

Esse princípio, denominado da prioridade, “significa que, num concurso de direitos reais sobre um imóvel, estes não ocupam todos o mesmo posto, mas se graduam ou classificam por uma relação de precedência fundada na ordem cronológica do seu aparecimento” (AFRANIO DE CARVALHO, Registro de Imóveis, 3ª ed., Forense, Rio de Janeiro, 1982, p. 216). O Conselho Superior da Magistratura já decidiu que “o único elemento que permite, entre dois títulos contraditórios, estabelecer o que tem prioridade é o número que tomaram no protocolo”, pois é essa regra cristalinamente estampada no art. 186 da Lei de Registros Públicos” (ap. cível 3.568-0).

A prenotação assegura, assim, a prioridade, que não se perde com a demora, dentro do prazo de trinta dias (LRP, art. 205), no cumprimento das exigências formuladas pelo registrador.
Garante-se ao primeiro título que nesse prazo não se examinará outro que lhe seja contrário, posteriormente apresentado.

O art. 534 do Código Civil exprime a relevância da prenotação ao determinar que o registro datar-se-á do dia em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo. O registro, com isso, retroage seus efeitos até a data da prenotação, como se nela o ato tivesse sido lavrado, o que poderá ser importante em eventual conflito com outro direito real, em razão do acolhimento, no direito brasileiro, da norma pela qual, em matéria de registro de imóveis, tempus regit actum (Código Civil, art. 833, par. único; LRP, arts. 12, 186 e 191). PONTES DE MIRANDA alertou que o adquirente, “desde a data em que … obtém a protocolização o imóvel é seu” (Tratado de Direito Privado, 4ª ed., Rev. dos Tribunais, São Paulo, 1983, t. XI, p. 330).

Os efeitos da prenotação, segundo o art. 205 da Lei de Registros Públicos, cessam “se, decorridos trinta dias do seu lançamento no Protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender às exigências legais”. A interpretação correta desse dispositivo exige, primeiramente, que se determine o dies a quo do prazo nele previsto.

De início, frise-se não ser possível fixá-lo, sempre, no dia do lançamento do título no protocolo, como uma apressada leitura do artigo poderia sugerir. O exame da legalidade do título impõe um considerável intervalo entre sua apresentação e o registro pretendido. AFRANIO DE CARVALHO lembra que “o estudo do contexto dos documentos consome longo tempo no cartório, onde o serventuário, em retrospecto mental e em inspeção ocular, recapitula, uma a uma, as possíveis irregularidades para embargá-las, visto como o livre trânsito delas envolve a sua responsabilidade civil” (op. cit., p. 271). Não se pode atribuir ao destinatário do prazo – que é o apresentante – a responsabilidade pela demora do registrador, sob pena de violação da regra mora no est, ubi nulla petitio est, consagrada no art. 963 do Código Civil, pela qual, “não havendo fato ou omissão imputável ao devedor, não incorre este em mora”.

VALMIR PONTES advertiu para o fato de que “bastaria ao oficial retardar o registro por mais de trinta dias para deixar o apresentante sem direito àquela preferência” (Registro de Imóveis, Saraiva, São Paulo, 1982, p. 118).

O prazo, como claramente diz o dispositivo, é para que o interessado atenda às exigências legais, que lhe devem ser indicadas por escrito (LRP, art. 198). Desse modo, enquanto ele não tem conhecimento dessas exigências, o prazo, evidentemente, não corre. Inicia-se ele no momento da devolução do título acompanhado da nota do oficial com as exigências.

O procedimento de registro exaure-se com a resignação do apresentante às razões aduzidas pelo oficial para a negativa do pretendido acesso ao Registro de Imóveis, o que é enunciável através de sua manifestação expressa ou, presumidamente, pelo decurso in albis do prazo de trinta dias. Pode também o apresentante não se conformar com as exigências e pretender submetê-las ao crivo do Juiz Corregedor da serventia, requerendo, para isso, a suscitação de dúvida ao oficial. Inaugura-se, nessa hipótese, uma nova fase no procedimento de registro, em que a prenotação continua a produzir seus efeitos e somente será cancelada quando a dúvida for julgada procedente (LRP, art. 203, inc. I), ou na pouco provável hipótese de o apresentante desinteressar-se pelo registro, deixando de tomar as providências do inc. II do art. 203.

Enquanto o procedimento de registro não terminar, será negado o registro de outro título que, em relação ao primeiro, reflita direito real contraditório. Ainda que se verifique facilmente que o posterior seja hábil ao registro, seu exame e ingresso dependem da rejeição final do anterior, em função de não se admitir comparação entre o conteúdo de ambos a fim de se aferir a superior idoneidade de um sobre o outro. O critério da precedência foi adotado com exclusividade pelo legislador.

O interessado no segundo título acha-se sujeito a aguardar o desfecho do pedido de registro do primeiro. Sua pretensão subordina-se ao resultado do procedimento em curso e somente com o termo deste é que poderá o registrador proceder ao exame do título posterior e inaugurar outro procedimento. Isso significa que a prenotação do título posterior terá eficácia durante o procedimento concernente ao primeiro título e – da mesma maneira como ocorreu no procedimento anterior – até o decurso do prazo de trinta dias que se conferir ao apresentante para satisfazer as exigências do oficial ou até que a dúvida eventualmente suscitada seja julgada procedente. Enquanto isso não acontecer, a prenotação tem validade e produz seus efeitos.

O livro de protocolo não admite filtragem. Ao oficial não é lícito negar-lhe acesso, não importa sob que pretexto. O Conselho Superior da Magistratura preveniu que sucessiva prenotação de um título não impede o exame e o registro de outro. Há, por assim dizer, uma fila de precedência; quem dela é excluído e considerado inabilitado poderá retornar, mas o fará após os outros, que nela já se encontravam no momento de sua desqualificação.

JOSÉ ROBERTO FERREIRA GOUVÊA

1º Promotor de Justiça de Registros Públicos
da Capital de São Paulo

Registro em tempos de crise – X – falsidade do título

SJ COVID-19, NEAR, ONR - Operador Nacional do Registro de Imóveis Eletrônico, Registro em tempos de crise, SREI , , , , , , , , , , , , , , , , ,
Trabalhar em casa e proteger-se do COVID

Caro leitor.

Sigo com os comentários a propósito do  Provimento CNJ 94/2020, hoje enfocando o seu art. 9º. Como sabe, estas pequenas digressões visam tão somente a provocar estudos e debates. Os avanços que observamos nas sucessivas séries de normas editadas e de projetos de lei apresentados nos revelam problemas a que os juristas são convocados a dar soluções técnicas adequadas.

Vislumbro em alguns deles a ultrapassagem de certos paradigmas que sempre serviram de guia para a atuação dos registradores imobiliários.

Nesta nótula reflexiva, toco num ponto sensível: a aceitação dos títulos digitalizados “com padrões técnicos” para servir de suporte à inscrição registral.

O impacto das novas tecnologias de informação e comunicação nas atividades multisseculares dos notários e registradores há de produzir (e tem produzido) abalos importantes e substanciais na praxe cartorária. Vemos esse fenômeno espraiando-se por todos os lados. As bases de sustentação do modelo poderão ser subvertidas e nós, juristas, deveremos abrir os olhos para a prefiguração de uma perigosa extrapolação do métron institucional.

Seja como for, vamos logo à redação do art. 9º do Provimento CNJ 94/2020, que é a seguinte:

Art. 9º. O oficial do Registro de Imóveis, se suspeitar da falsidade do título[1], poderá exigir a apresentação do original[2] e, em caso de dúvida, poderá requerer ao Juiz, na forma da lei, as providências que forem cabíveis[3] para esclarecimento do fato.

[1] – Falsidade do título

Este artigo deve coordenar-se com o conjunto representado pelo artigo 4º – especialmente com o seu § 2º deste Provimento. Indico ao leitor os comentários feitos em Registro em tempos de crise – VIII.

Antes de prosseguir, é importante distinguir alguns aspectos práticos que podem ocorrer na avaliação do título submetido a registro por intermédio de plataformas digitais. Está em causa eventual suspeita de falsidade do título.

Prova pré-constituída

Como o sistema registral resguardou os interesses dos titulares de direitos e de terceiros ao longo de mais de um século e meio de existência? Como preveniu potenciais conflitos? Como se tornou uma barreira eficaz de purificação dos títulos que acessam o regime da publicidade registral? Como se consagrou como eficiente mecanismo de promoção da segurança jurídica?

João Mendes de Almeida Júnior
João Mendes de Almeida Jr.

Vamos nos deter neste artigo no instrumento particular previsto no inciso II do art. 221 da Lei 6.015/1973. Vamos lidar com as formalidades do título particular, causa mediata do registro — não com a eficácia que decorre do próprio ato de registro, nem com a validade do próprio negócio jurídico, que são coisas distintas.

A larga tradição dos registros públicos e notas sempre valorizou a ideia da prova pré-constituída. JOÃO MENDES DE ALMEIDA JR. registra no clássico Direito Judiciário Brasileiro que a prova pré-constituída é o “instrumento produzido em uma causa, sendo um escripto autentico, feito com as formalidades legaes para ser empregado eventualmente no caracter de prova nessa causa”. O instrumento assim formalizado constitui a prova pré-constituída. Mais adiante, citando Bordeaux, dirá:

“é uma especie de monumento para fazer fé, no futuro, de um facto ou de uma convenção; ella não adquire todas as suas qualidades sinão quando sua data é fixada de um modo indubitável e estabelecida do modo o mais inalterável possível: a prova litteral é a melhor das provas preconstituidas, comtanto que sua data se torne certa, ou pelo registro, ou pela morte do seu autor, e adquire toda a perfeição quando foi creada em forma publica”.

Por fim, detendo-se especificamente sobre o instrumento particular, diz que “são os escriptos e assignados, ou somente assignados por particulares. Destes, uns são subordinados a formalidades especiaes, que por si só, lhes dão o caracter de prova preconstituida: outros, comquanto aproveitáveis á prova em possivel acção futura, não deixam de considerar-se provas casuaes”1.

Sabemos que a prova pré-constituída foi um instrumento valioso nas atividades notariais e registrais, mas ocorre também em outros meridianos do direito – como no mandado de segurança, uma tutela diferenciada, como se diz.

Na Lei de Registros Públicos a doutrina indica como exemplo o disposto no art. 240. Assim é que, depois de inscritas as penhoras, se “os proprietários venderem os imóveis a estranhos, que não os exequentes, a venda será havida como fraudulenta: a inscrição é a prova pré-constituída da fraude”2.

O preenchimento de requisitos formais, previstos expressamente na lei – a assinatura e o reconhecimento das firmas das partes e das testemunhas instrumentárias, a comprovação, perante o Oficial do Registro, da representação legal das pessoas jurídicas, ou de procuradores, no caso de mandato com poderes especiais e expressos (§ 1º do art. 661 do CC) etc. – são exigências criadas para premunir as partes na defesa de seus direitos.

Muitos têm advogado a supressão de algumas dessas formalidades – como, por exemplo, a dispensa das testemunhas instrumentárias. Note-se, como simples observação marginal, que o reconhecimento de firmas, nos instrumentos privados, segue sendo uma exigência legal (inc. II do art. 221 da LRP). Ademais, por se tratar de título executivo, o instrumento particular deve ser assinado pelo devedor e por duas testemunhas (inc. III do art. 784 do CPC).

Por outro lado, é praxe, no dia a dia das Serventias, que se faça a verificação da rubrica de todos os intervenientes em cada folha do instrumento particular, a fim de se evitar interpolação de textos, substituição de páginas etc. Diga-se de passagem, todavia, que o inc. II do art. 221 da LRP e o art. 221 do CC não exigem a sua aposição nas folhas do instrumento – embora isso represente uma medida a mais de segurança.

Enfim, certo de que não ocorram elementos objetivos para suscitar no espírito do registrador dúvidas consistentes, de que possa ter havido interpolação de páginas no instrumento, a exigência não se impõe 3.

O instrumento, assim aperfeiçoado, mune os contratantes de um potente elemento de prova pré-constituída, concebida especialmente para uma defesa robusta de seus direitos na eventualidade de uma lide.

Comprovação de autoria – eis o ponto fulcral!

Preenchidas todas as formalidades extrínsecas exigidas por lei, especialmente a notarização (reconhecimento das firmas das partes), a autoria dos instrumentos particulares se estabelece – ao menos como uma presunção potente, embora de valor relativo. A prova de autoria é uma opção legislativa: inc. I do art. 411 do CPC.

Fotograma de Quero ser John Malkovich

A questão mais sensível que nos toca, na interpretação deste ato normativo, é justamente esta: a comprovação de autoria das partes contratantes, pois a imputação segura de autoria, no sistema criado pelo Decreto nº 10.278/2020 (inc. I do art. 5º) cinge-se, exclusivamente, a reconhecer e consagrar a autoria daquele que produziu o representante digital (documento digitalizado), assinando-o com certificados digitais da ICP-Brasil.

Esta figura é extravagante e estranha ao sistema de segurança jurídica. Será um terceiro “autenticador”, alguém que promove uma espécie de “privada-forma”, com o perdão do trocadilho, “certificando” a autenticidade do documento digitalizado. Há uma afronta, aparentemente, ao disposto no inc. III do art. 6º da Lei 8.935/1994 e ao inc. III do art. 425 do CPC.

É possível compreender os problemas que tal situação suscita. Imagine-se que qualquer pessoa (na dicção do art. 217 da LRP) pudesse se identificar perante o serventuário e apresentasse uma cópia reprográfica de um instrumento privado qualquer, subscrevendo uma declaração anexa, sob responsabilidade, em que professa que ele próprio produziu a cópia do documento e que pretenda agora submetê-lo a registro.

É uma construção cerebrina, mas podemos assim ilustrar um problema que se coloca ao intérprete. Não se argumente que a exceção foi criada simplesmente para dar suporte a transações não presenciais por meios eletrônicos. O fator relevante não reside na presencialidade ou não do apresentante, mas na forma adotada pelo instrumento. Mais do que isso, na verdade: diante de uma real necessidade da sociedade, qual será a solução que os juristas podem dar para respondê-la? Como se pode alcançar uma solução jurídica a necessidades econômicas e sociais? Os juristas decimonônicos souberam responder às exigências do mercado hipotecário criando a publicidade jurídica.

Nada impede o envio de títulos eletrônicos por intermédio das plataformas criadas por registradores, desde que esses títulos se revistam das formalidades legais. Sejam as conhecidas de sobejo, sejam as que possam ser criadas pelo gênio criativo dos profissionais do Direito.

Por essa razão, sustento que o Provimento acerta quando admite o acesso (prenotação) de tais títulos, mas não o aptifica como titulus para uma inscrição regular. Sobre este aspecto particular, convido o leitor a rever o que já escrevi sobre o tema4.

Uma cópia de cópia não cria um original

Andy Warhol

À parte a natureza singular dos instrumentos natodigitais, em que o conceito de cópia e original cede passo a uma nova realidade desvelada pelo uso de novas tecnologias – em que é possível extrair um original de um original, por mais paradoxal que isso possa parecer – os documentos assim digitalizados não apresentam as mesmas propriedades. Um documento digitalizado será um representante digital do original – uma cópia homóloga – sujeito, portanto, aos princípios já consagrados pela tradição jurídica nessa matéria.

Ao longo dos anos tem-se obstado o acesso ao Registro de Imóveis de certidões extraídas de instrumentos particulares registrados previamente em Títulos e Documentos. SERPA LOPES advogava que, para o Registro de Imóveis, a exibição do título “deve ser feita com o original, pois a certidão do registo de títulos e documentos tem um valor probante insuficiente para, por si só, bastar à inscrição”5.

Essa insuficiência está na raiz do problema levantado aqui. Walter Ceneviva registrou com acerto e especial clareza:

“A via a prenotar é a firmada diretamente pelas partes e pelas testemunhas, inservível na espécie, a cópia reprográfica ou a certidão do cartório de títulos e documentos, apesar do disposto no art. 161 [da LRP], que dá a estas, quando do registro integral, o mesmo valor do original.

O valor ao qual se refere o art. 161 é para fins probantes em geral. Não repercute no registro imobiliário, que exige forma específica. A aptidão para produzir evidência do negócio jurídico é diversa da forma exigida pela lei, garantindo segurança ao registro”6

Mais adiante averba:

“O assentamento imobiliário exige (art. 221, II) para serem feitos registro ou averbação de escrito particular autorizado em lei que seja assinado pelas partes e testemunhas, com firma reconhecida”.

“Não satisfaz ao requisito legal a apresentação do documento em certidão, embora expedida na forma do art. 161. O título de natureza particular submetido à serventia imobiliária em uma só via, será nela arquivado, após seu registro, fornecendo o oficial, a pedido, certidão do mesmo”.

“Não há, pois, equiparação entre o original e a certidão consequente de registro integral. Esta é reconhecida para fins processuais, assegurada, sempre, a conferência com o original”7.

Retorna o tema da matéria probatória. Socorrem-nos os conceitos da prova pré-constituída. Vejamos como se posiciona a jurisprudência.

Jurisprudência bandeirante

No mesmo diapasão temos a série apreciável de arestos do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo que, ao longo de muitas décadas, mantém o mesmo entendimento de que o registro de instrumentos particulares, no Ofício Imobiliário, reclama a apresentação do título original, preenchidos os requisitos que a lei impõe, tendo em vista o sistema de produção de provas e em estrita observância ao art. 194 da própria Lei de Registros Públicos8.

Uma aproximação ainda maior com o tema aqui tratado – de registro de representantes analógicos ou digitais – temos um caso apreciado pelo Conselho Superior da Magistratura de São Paulo que negou provimento ao recurso que versava sobre o pleito de acesso de um título consistente em certidão extraída do registro feito em microfilme no Cartório de Registro de Títulos e Documentos. Destaco:

“A possibilidade de certidões serem admitidas como títulos registráveis se limita a sua extração de autos judiciais e, implicitamente, quando expedidas por notários, a partir de instrumentos por estes lavrados, não se incluindo, neste âmbito, as certidões emitidas pelos Oficiais de Registro de Títulos e Documentos, de atos praticados com base em instrumentos particulares, sob pena, inclusive, de se tornar letra morta o disposto no artigo 194 da Lei de Registros Públicos, que determina, ao registrador imobiliário, que, diante da recepção de um instrumento particular, promova seu arquivamento”9.

Qualificação registral – exame de elementos extrínsecos

O exame do registrador nos casos aqui tratados será, portanto, estritamente formal, verificando o preenchimento dos requisitos extrínsecos que a lei impõe para a formação do título e para que ele possa ser registrado e produzir todos os seus efeitos.

Camadas sobrepostas — representação digital

A questão do exame intrínseco do título, pelo serviço extrajudicial, deve ser sempre bem ponderada e de modo limitado. Eventual falsidade do título é matéria de natureza intrínseca que transborda os limites de cognição da qualificação registral10. Segundo antigo precedente da CGJSP, não se afigura plausível que “a autenticidade da subscrição do quirógrafo e, portanto, a sua própria validade, venham a ser investigadas ou apreciadas nos estreitos limites da esfera administrativa, onde apenas cabe examinar a presença das formalidades legalmente previstas, quer para a configuração dos títulos, quer para a exação dos protestos eventualmente tirados”11.

Falsidade X autenticidade

Voltemos ao nosso tema. A norma alude a falsidade do título. Nas hipóteses em que seja apresentado um título qualquer, mesmo quando o seja no original, o Oficial do Registro não poderá penetrar no âmago do contrato e perquirir acerca da ocorrência de eventuais elementos de falsidade do instrumento, desde que revestido de todas as formalidades legais.

Tirante as situações em que a falsidade se percebe ictu oculi (selos de reconhecimento de firmas adulterados e com rasuras, ocorrência de entrelinhas12), ou objetivamente (notificação de falso, selos extraviados, furtados etc.), ou nos casos de notícia direta de falsidade de ato de autenticação notarial ou de reconhecimento de firma, ou da própria escritura pública, nesses casos, em que a falsidade vem evidenciada por elementos objetivos, o registro deve ser desde logo obstado 13.

É clássica a distinção entre documentos inautênticos e falsos. O CPC diferencia as hipóteses:  

“O documento é dito autêntico quando, por si mesmo, faz autoridade de prova ou de solenidade, por expressar a observância das formalidades a que estava sujeito, exceção feita aos casos em que a autenticidade é presumida, como no reconhecimento de firma (José de Aguiar Dias, verbete ‘Autenticidade’, REDB, v. 5, p. 111).

Portanto, questionar a autenticidade do documento significa questionar a sua capacidade de produção de efeitos no mundo fático, pela não observância de uma dessas formalidades ou por não se encaixar numa das possibilidades de autenticidade presumida.

Já a falsidade consiste na falta de fé do documento – mesmo que, formalmente, possua requisitos de autenticidade –, em razão de não correspondência entre o que ocorreu no mundo fático e o que consta do documento (p. ex., no instrumento público, a letra da certidão não é de nenhum dos serventuários, a assinatura não é a do declarante; no instrumento particular, é incluído aumento no que não foi assinado ou se aproveitou o branco da pequena parte da linha do documento para se apor “não” ou “ou” – os exemplos são de Pontes de Miranda. Comentários CPC (1973), v. IV 3, p. 389)”14.

No fundo, jogam, aqui, os conceitos de nulidade e anulabilidade. Os elementos intrínsecos do negócio jurídico, quando inquinados ab origine, não mobilizam a cognição registral a ponto de impedir o acesso do título ou desencadear uma dilação probatória.

A falsidade não impede que o documento exista e que se revista, na aparência, de todos os requisitos legais. A busca da autenticidade vem a ser, justamente, a correspondência entre o autor aparente e o autor real do documento, como registrou Carnelutti:

“a indicação do autor do documento e, de modo especial, sua subscrição, não devem confundir-se com a verdade da indicação do autor e, em particular, da subscrição, já que esta, mesmo sendo falsa, completa o documento, posto que a falsidade não impede que o documento exista”15.

Os instrumentos particulares sempre convocam o registrador a proceder a um exame minucioso, averiguando o preenchimento dos requisitos legais. Na verdade, cingindo-se, via de regra, o exame do título a seus aspectos extrínsecos, a segurança da autoria acaba por repousar na sua confirmação por meios idôneos – como a atuação notarial ou pelo emprego de certificados digitais.

Para as demais hipóteses, resta a tarefa de proceder ao exame e verificação de validade dos certificados digitais, além do preenchimento dos requisitos previstos nos anexos do dito decreto16. Ao tema dos anexos, especialmente da autoria, voltaremos em breve.

Concluindo, podemos dizer que, “suspeitando”, pois, o oficial do Registro de Imóveis da “falsidade” do título, “poderá exigir a apresentação do original”.

[2] – Apresentação do título original

A oração indica que o título apresentado não foi o original, mas um representante digital (inc. V, § 1º e § 2º do art. 4º deste Provimento).

O paradoxal é que a falsidade pode estar inoculada no próprio original do título e, por óbvio, a sua apresentação não o expungirá dos defeitos que eventualmente inquinem a sua validade – assim como a certidão de um título falso, registrado no Títulos e Documentos, não o escoimará de suas nódoas. Tampouco uma pública-forma notarial terá maior eficácia que o original que visa representar.

Voltarei ao tema da pública-forma, que agora, revista no contexto dos meios eletrônicos, ganha nova dimensão e será possível, quiçá, sua ressurreição com poder e glória.

[3] – Representação ao juiz competente

Na hipótese de ocorrência de suspeita de falsidade, o registrador deverá encaminhar o título ao juiz competente e requerer, na forma da lei, as providências que forem cabíveis.

Partindo-se do pressuposto de que o exame, nas hipóteses aqui tratadas, verificou a ocorrência de falsidade, a providência redundará em comunicação à autoridade policial para as providências legais cabíveis.  

NOTAS

1 ALMEIDA JÚNIOR, João Mendes de. Direito Judiciário Brasileiro. 4ª ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1940, pp. 187-8 e 194.

2 CARVALHO, Afrânio de. Registro de Imóveis. 3ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1982, p. 287.

3 V. Ap. Civ. 0001775-96.2015.8.26.0140, j. 1/11/2019, Dje 9/3/2020, rel. des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco. Em outro aresto, ficou consignado: “embora altamente recomendável, não há exigência – legal ou normativa – de que o instrumento particular esteja rubricado por aqueles que participaram do negócio jurídico” (Ap. Civ. 0026786-24.2013.8.26.0100, São Paulo, 18/3/2014, Dje 5/5/2014, rel. des. Elliot Akel).

4 Remeto o leitor às considerações que se acham aqui: Registro em tempos de crise – VIII – títulos digitalizados com padrões técnicos.

5 SERPA LOPES, Miguel Maria de. Tratado dos registos públicos, v. II, 4ª ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1960, p. 319.

6 CENEVIVA, Walter. Lei de Registros Públicos comentada. São Paulo: Saraiva, 1982, p. 415.

7 Id. ib., p. 328.

8 O acórdão paradigma foi prolatado na Ap. Civ. 3.522-0, Barueri, j. 3/12/1984, DOJ 11/1/1985, relatado pelo des. Marcos Nogueira Garcez. Seguiram-se vários arestos: Ap. Civ. 3.332-0, Guarujá, j. 2/5/1985, DOJ 13/6/1985, rel. des. Marcos Nogueira Garcez; Ap. Civ. 6.391-0, Atibaia, j. 17/10/1986, DOJ 12/11/1986, rel. des. Sylvio do Amaral; Ap. Civ. 10.961-0/3, Santos, j. 2/4/1990, DOJ 6/7/1990, rel. des. Onei Raphael Pinheiro Oricchio; Ap. Civ. 10.962-0/8, São Paulo, j. 2/4/1990, DOJ 4/5/1990, rel. des. Onei Raphael; Ap. Civ. 14.797-0/3, São Paulo, j. 8/07/1992, DJ 21/8/1992, rel. des. Dínio de Santis Garcia; Ap. Civ. 68.469-0/7, São Paulo, j. 31/8/2000, DJe 11/10/2000, rel. des. Luís de Macedo.

9 Ap. Civ. 65.430-0/8, São Paulo, j. 23/12/1999, Dje 3/2/2000, rel. des. Sérgio Augusto Nigro Conceição.

10 V. Ap. Civ. 0006406-91.2012.8.26.0236, Ibitinga, j. 23/8/2013, Dje 4/10/2013, rel. des. José Renato Nalini. Na doutrina: ORLANDI NETO, Narciso. Retificação do Registro de Imóveis. São Paulo: Juarez de Oliveira, p. 183/184.

11  (Processo 64.766/1982, São Paulo, parecer de 30/5/1983, parecerista José Roberto Bedran).

12 V. Ap. Civ. 21.764-0/0, São Paulo, j. 9/12/1994, Dje 17/1/1995, rel. des. Antônio Carlos Alves Braga.

13 Assim já decidiu a Eg. Corregedoria Geral de Justiça de SP. Em face da notícia de falsidade do ato de reconhecimento de firma, o ingresso do título no fólio real restaria vedado. “Ora, realmente, em atenção ao art. 221, II, da Lei nº 6.015/1973, o reconhecimento de firma da caucionante é indispensável para o ato registral intencionado, motivo pelo qual, comprometida a autenticidade da subscrição do título, era de rigor, de fato, recusar a pretendida averbação, em prestígio da segurança jurídica”. (Processo 1086883-02.2015.8.26.0100, São Paulo, decisão de 9/12/2016, Dje 23/1/2017, des. Manoel de Queiroz Pereira Calças).

14 V. NERY, Nelson; NERY, Rosa Maria de Andrade. Op. cit., nota 16, p. 1.058, comentários ao art. 436. Neste artigo, há, de fato, o discrímen entre as hipóteses de impugnação da autenticidade dos documentos (inc. II) e a suscitação de sua falsidade, com ou sem deflagração do incidente de arguição de falsidade (inc. III).

15 CARNELUTTI, Francesco. La prueba civil. Trad. ALCALÁ-ZAMORA Y CASTILLO, Niceto. Buenos Aires: Arayú, 1955, p. 169.

16 Compete à AC-Raiz da ICP-Brasil emitir, expedir, distribuir, revogar e gerenciar os certificados das autoridades certificadoras de nível imediatamente subsequente ao seu. Todos os certificados digitais emitidos sofrem o seu controle. Por seu turno, as autoridades certificadoras (AC´s), vinculadas à raiz, disponibilizam, em seus sites, listas de certificados revogados (LCR´s). Nestas listas estão indicados os certificados ativos, revogados ou cancelados.

Blockchain – um tigre de papel?

SJ IRIB, IRIB - Presidente, Registro Eletrônico, SREI , , , , , , , , , , ,

Carta do Presidente 1/2017

Blockchain - um tigre de papel?
Blockchain – um tigre de papel?

Hoje fui novamente questionado acerca de um tema que parece assombrar os registradores imobiliários de todo o país: o que é o tal do blockchain e o que ele representa para os registradores imobiliários.

Ao longo das últimas semanas, dei algumas entrevistas para órgãos de comunicação – como o da Anoreg e outros veículos dedicados ao tema das novas tecnologias de informação e comunicação.

As perguntas invariavelmente giraram em torno dessa novidade tecnológica. O Registro de Imóveis será substituído e suplantado pelo blockchain? Haverá a supressão de órgãos intermediários (notários e registradores)? Alguns me questionaram diretamente: O IRIB apoia o blockchain?

São perguntas que exprimem perplexidade, desconforto e, até mesmo, em certos casos, uma dose exagerada de tecnofobia.

Venho me manifestando que o blockchain é um instrumento, mera ferramenta tecnológica, que poderá ser útil (ou não) às atividades notariais e registrais. Em face de todo e qualquer instrumento tecnológico – carimbos, canetas, máquinas de escrever, computadores, energia elétrica etc. – o importante é coordenar os instrumentos e processos de modernização com os fundamentos tradicionais da atividade.

Porém, a preservação dos fundamentos tradicionais da atividade não pode significar um anacronismo histriônico a impedir o franco debate que toda a matéria de interesse direto ou indireto dos registradores deva merecer.

O Registro de Imóveis não é o blockchain. Nem vice-versa. Ainda que se admita a sua utilização como ferramenta acessória, não se pode tomar a parte pelo todo.

Àqueles que sugerem que o Registro de Imóveis possa ser capturado como presa fácil pelas forças do mercado, a nos impingir um rígido espartilho tecnológico, eu diria que o enfoque é equivocado. A menos que se parta do pressuposto de que o Registro de Imóveis brasileiro não passe de um mero depósito de documentos, e seus registradores menos que singelos amanuenses.

Sabemos que não é assim. O sistema registral brasileiro se assenta firmemente sobre a atividade nuclear de um jurista. Não nos filiamos a sistemas de mero arquivamento acrítico de títulos, documentos e papéis.

O blockchain é uma ferramenta plástica, moldável, e pode servir de apoio acessório aos processos de autenticação de registro sem que se prescinda de órgãos intermediários.

A expressão é cara para nós – órgãos intermediários da fé pública. Desde sua consagração por João Mendes de Almeida Jr. até a sua recidiva na Emenda Constitucional 45/2004 (art. 103-B) vimos procurando aprofundar a ideia de que a intervenção de um terceiro garante, investido do poder de dação de fé pública, nas condições em que os registradores imobiliários e notários figuram na longa tradição do direito brasileiro, é simplesmente fundamental para o bom funcionamento das instituições.    

A maneira como se percebem essas ameaças varia. Os bancos, por exemplo, avançaram muito nessa discussão, temerosos de que, intermediários financeiros que são, pudessem perder seu posto de gatekeeper financeiro. Enfrentam, com senso de oportunidade e inteligência estratégica, o perigo representado pelo blockchain. Pululam as chamadas fintechs – startups que criam inovações na área de serviços financeiros implementando tecnologias que tornam o mercado de finanças e seus sistemas mais eficientes e seguros. Advertidos de que a tecnologia pode significar a supressão de órgãos intermediários (e os bancos são os terceiros em muitas transações financeiras), lançaram-se à tarefa de fazer desses limões uma bela limonada criando um grupo de trabalho para desenvolvimento de um projeto piloto de blockchain[1].

Como muitos enxergam essas novidades tecnológicas? Com desconfiança, perplexidade, imobilismo. Muitos – registradores ou não – se agarram a certezas já esvaziadas de significado – “andaimaria do velho formalismo”, na deliciosa expressão de Rui Barbosa –, reagindo apaixonadamente a toda e qualquer iniciativa que represente mudanças e transformações que são percebidas como absolutamente necessárias.

Já outros se dispõem a arregaçar as mangas para encarar os novos impulsos da sociedade da informação como elementos que podem favorecer a renovação da atividade registral.

Muitos registradores, a seu tempo, avançaram contra os luditas que secretavam um medo irracional em face da mecanização do Registro de Imóveis nos anos 70. Lembro-me, especialmente, de ELVINO SILVA FILHO que, já nos meados daquela década, propunha e defendia a informatização do Registro de Imóveis. Elvino mereceu, inclusive, uma severa crítica de AFRÂNIO DE CARVALHO na sua conhecida obra por sustentar a organização do Livro 2 em folhas soltas. Os novos processos de registração mecanográfica causavam muitas apreensões. Mas a história confirmou o acerto de ELVINO e remarcou, para sempre, o atavismo do velho professor[2].

Embora se possa criticar a estridência dessa algaravia crítica, é preciso reconhecer que o blockchain é uma excelente resposta para perguntas que ainda não foram muito bem formuladas. Tenho a impressão, como já registrei em outra passagem, que essa novidade representa um hype tecnológico, não uma realidade concreta em vários setores da economia digital. Que se tornará útil é esperável; contudo, o processo de assimilação em iniciativas concretas ainda poderá levar certo tempo.

Fico a imaginar que, nesta avulsão de novidades tecnológicas, em que impérios se erguem e desmancham numa velocidade inaudita, o blockchain pode ser uma solução mais do que perfeita para o estágio atual do desenvolvimento tecnológico. Entretanto, como suporte do bitcoin, pode durar o tempo que este ativo ainda represente o interesse que hoje ostenta. O que o financia e mantém é a remuneração que decorre da mineração e a concatenação de seus blocos por consenso. Se a criptomoeda deixar de ser atrativa o blockchain terá a extensão e a abrangência que hoje tem? Com a multiplicação de alternativas de construção de blockchain derivativas, decairá o grau de segurança, indelebilidade e integridade que o notabiliza num conjunto sistemático e coerente?

No nascedouro, o blockchain foi um elemento acessório do bitcoin; de suporte acessório tornou-se o principal em várias iniciativas de blocos privados ou públicos. O modelo resistirá a novos e importantes desdobramentos na área da alta tecnologia? Novos instrumentos e ferramentas não o suplantarão com vantagens, deixando para trás as ruínas tecnológicas do que foi, a seu tempo, um insuperável modelo disruptivo? Afinal, a disrupção pode suceder-se em graus maiores ou menores de mutações.

São perguntas que não sabemos hoje como responder. Prudência e cautela em face desse admirável mundo novo são mais importantes que um estado de inebriante encantamento ou de exasperante obnubilação.

Lembro-me dos monumentos medievais que resistiram à noite dos tempos – as escrituras tabelioas lavradas sobre o bom e velho pergaminho ou as tabuinhas de argila (dub) que acolhiam os contratos sumerianos. Elas resistiram como prova dos negócios jurídicos e testemunho de uma época. Será assim com os artefatos das novas tecnologias?

Navegamos numa noite tempestuosa sobre um mar encapelado. Mas esta nave singra corajosamente e alguns já divisam o fanal bruxuleante de um porto seguro.

Aguentem firmes, companheiros de ofício, o dia não tardará!

São Paulo, 18 de maio de 2017

SÉRGIO JACOMINO
Presidente

[1] Trata-se da Comissão Executiva de Tecnologia e Automação Bancária (CNAB) da FEBRABAN, integrada por várias instituições financeiras (v. nota da FEBRABAN aqui [mirror] e a edição eletrônica de 27/4/2017 do jornal Valor Econômico aqui [mirror]). No exterior, o site da Nasdaq noticia que os grandes bancos têm se associado, direta ou indiretamente, com a investigação relacionada ao desenvolvimento desta tecnologia. Veja aqui [mirror].

[2] Afrânio aludiria ao registrador campineiro como “brilhante, mas incauto, monógrafo paulista”. A passagem acha-se no livro Registro de Imóveis (Rio de Janeiro: Forense, 3ª. Ed. 1982, p. 14).