Lei 9.514/1997

Alienação fiduciária- independência jurídica do registrador

SJ Registro de Imóveis , , , , , , , , , , ,

Da intimação para a purgação da mora e do arbítrio do Oficial de Registro de Imóveis. Mauro Antônio Rocha *

– I –

Ilustração: figura à porta, à espera da intimação

A intimação é requisito essencial para que o devedor fiduciante purgue a mora no prazo legal ou, se for o caso, para a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e, dessa forma, assegurar a validade da execução extrajudicial até que o bem objeto da garantia seja alienado em leilão público, propiciando a liquidação do crédito.

Dispõe o § 1º do art. 26, da Lei nº 9.514/1997 que o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

Completando, o § 3º do mesmo artigo dispõe expressamente que: a intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

Resta claro dos dispositivos citados que a lei outorgou expressamente ao oficial de Registro de Imóveis a presidência e o controle do procedimento de execução extrajudicial e dispôs de forma minuciosa sobre a realização do ato intimatório e demais procedimentos da execução extrajudicial, exigindo, ainda, sua reprodução em cláusula específica do instrumento contratual, de forma a não deixar margem para a introdução de tratos divergentes ou diferenciados.

– II –

Os objetivos da intimação de que trata o art. 26 da lei de regência são, de um lado, notificar o fiduciante da mora constituída, do prazo legal deferido para a purgação e da consolidação da propriedade em nome do fiduciário caso não efetuado o pagamento; de outro lado, comprovar a ciência inequívoca do fiduciante do quanto notificado, estabelecer termo inicial para o cômputo do prazo de purgação e certificar o termo final e decurso do prazo concedido. 

Assim, segundo os dispositivos legais referidos, a intimação é realizada pelo oficial do competente Registro de Imóveis, isto é, pela serventia imobiliária com atribuição sobre a circunscrição territorial onde situado o imóvel e titular da competência para constituir e cancelar a garantia fiduciária, podendo ser promovida, a juízo do oficial do Registro de Imóveis, pelo correio, com aviso de recebimento ou, preferencialmente, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la.

Quando o insucesso da intimação assomar deliberada ocultação, reza o § 3º-A do citado art. 26 que, após procurar por, no mínimo, duas vezes o intimado em seu domicílio ou residência, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado deverá intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar.

Da mesma forma, determina o § 3º-B do referido artigo que, nas mesmas condições, caso a diligência de intimação deva se realizar em condomínio edilício ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação por hora certa poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.

Se, eventualmente, a intimação pessoal restar frustrada por encontrar-se o intimado em local ignorado, incerto ou não sabido, o § 4º do mesmo artigo legal autoriza que, após certificado o fato pelo serventuário encarregado da diligência, o oficial de Registro de Imóveis, promova a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.

Finalmente, quando não encontrado o intimado e ainda assim o oficial de registro não tenha reunido indícios ou informações suficientes para certificar sua ausência ou ocultação, fará constar essa circunstância de forma expressa na nota de devolução, a fim de que o credor fiduciário promova, se quiser, a notificação pela via judicial.

– III –

Do acima exposto é possível firmar algumas conclusões relevantes sobre o procedimento de intimação do fiduciante:

  1. o contrato de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia deve conter cláusula específica determinando que, no caso de descumprimento, o fiduciante será intimado pelo oficial de registro de imóveis competente a satisfazer no prazo legal a prestação inadimplida. A explicitação das modalidades de intimação admitidas é, a nosso ver, desnecessária, uma vez que a escolha do meio para sua consecução é do arbítrio do oficial de registro;
  2. por ser do arbítrio do oficial de registro, não poderá o credor fiduciário estabelecer ou exigir que a intimação se faça por meio desta ou daquela modalidade e, da mesma forma, parece inapropriado e injustificável que as partes estipulem obrigações contratuais que imputem ao oficial de registro obrigações não previstas na lei com o fito de determinar prazos para a realização de atos intimatórios, número mínimo ou máximo de diligências ou impor ao delegatário condições para a certificação de ausência ou de ocultação;
  3. a intimação de qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, nos termos do § 3º-A do art. 26, pressupõe que seu objeto será transmitido pelo intimado ao devedor fiduciante sobre quem recai a suspeita de ocultação e não se confunde com a intimação pessoal essencial para o prosseguimento da execução extrajudicial. Por isso é que a lei determina ao notificador que retorne na hora marcada para realizar a efetiva intimação e, no caso de ausência, dar por intimado o devedor fiduciante. A intimação por hora certa pode ser impugnada pelo interessado e anulada judicialmente por diversas razões de fato e de direito, dentre as quais a comprovada impossibilidade de comunicação entre a pessoa intimada e o devedor fiduciante;
  4. a nulidade da intimação implicará a nulidade de todos os atos subsequentes, inclusive a eventual alienação do imóvel em leilão público, de forma que se deve primar pela observância de todos os critérios legais de validade.

– IV –

Obviamente, a eventual e injustificada recusa do registrador à promoção de qualquer das modalidades de intimação fictas poderá ser enfrentada pelo interessado mediante pedido administrativo de providências ou, quando for o caso, de representação perante o Juízo Corregedor Permanente ou outro juízo competente, conforme a organização judiciária do Estado.

Nesse sentido, a título de exemplo, veja-se recente decisão da 1ª Vara de Registros Públicos da Capital do Estado de São Paulo que tratou de pedido de providências no qual a instituição financeira alegava ter restado demonstrado que os devedores se encontravam em local incerto ou não sabido e, não obstante, o oficial de registro teria se negado a proceder à intimação por edital admitida na Lei nº 9.514/1997, aduzindo a necessidade de novas diligências.

Comprovada a realização de diligências nos diversos endereços conhecidos, assim como a informação de que um dos moradores, filho dos devedores, alegara a mudança dos fiduciantes para o exterior, foi o referido pedido de providências julgado procedente, com a determinação da intimação ficta dos fiduciantes, na forma da lei.[1]

Finalmente, os cuidados com a validade da intimação do devedor fiduciante foram reiterados até mesmo no dispositivo legal inserido na Lei nº 9.514/1997 (parágrafo único do art. 30) para determinar que controvérsias contratuais ou procedimentais judicializadas serão resolvidas em perdas e danos, de forma a não obstar a reintegração de posse na consolidação da propriedade.

* Mauro Antônio Rocha é advogado graduado pela USP, com pós-graduação em Direito Imobiliário e Direito Notarial e Registros Públicos. Vice-Presidente da Comissão de Direito Notarial e Registros Públicos da OAB/SP. Coordenador Jurídico de Contratos Imobiliários da Caixa Econômica Federal.

[1] 1ª VRPSP. Processo digital 1000085-33.2018.8.26.0100, DJ 22/03/2018.

Alienação fiduciária – vários imóveis

SJ Cartórios, Registro de Imóveis , , , , , , , , ,
Observatório do Registro

Da concentração do procedimento intimatório para purgação da mora no caso de múltiplas alienações fiduciárias de bem imóvel em garantia de dívida única 

[*]. Mauro Antônio Rocha [**]

– 1 –

Neste ano, completam-se os primeiros vinte anos de existência da alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia.

Ingressada no ordenamento jurídico brasileiro por meio da Lei n. 9.514, de 20 de novembro de 1997, inicialmente como instrumento de garantia destinado a revigorar o mercado de crédito imobiliário, a alienação fiduciária foi, durante alguns anos, vista com desconfiança pelos investidores – que aguardaram passivamente por algum sinal positivo do Poder Judiciário e também pelos consumidores de crédito – apáticos e intimidados com a severidade dos procedimentos de execução extrajudicial propostos.

Foi somente a partir de 2002, quando já se prenunciavam anos de estabilidade econômica, crescimento do produto interno bruto, pleno emprego e reajustes reais de salários, fatores por si – independentemente do tipo de garantia adotado – suficientes para a redução dos riscos de crédito e de negócio, que as instituições financeiras aderiram efetivamente ao instituto, passando a conceder mútuo financeiro com a garantia fiduciária imóvel, que, ademais, já comprovara, em operações esporádicas e monitoradas, a simplicidade dos procedimentos de contratação e, quando necessário, a indubitável rapidez da execução extrajudicial adotada.

Além disso, a referida simplicidade na contratação e a celeridade na execução proporcionadas por mecanismos tramados sob medida para o mercado de financiamento imobiliário, que abriga transações rudimentares – compra e venda pura, com transferência do domínio do bem imóvel mediante o recebimento integral do preço, cumulada com mútuo concedido ao comprador com garantia fiduciária constituída sobre o próprio imóvel –, atraiu outras modalidades creditícias com garantia imobiliária e, a partir da promulgação da Lei n. 10.931, de 2 de agosto de 2004, foi estendida também para outros empréstimos e obrigações em geral.

Obviamente, são essas outras operações extremamente mais complexas, enredando uma pluralidade de contratos, credores e devedores com interesses diferenciados, terceiros meramente garantidores, garantias reais e fidejussórias concomitantes, além da constituição de alienação fiduciária sobre múltiplos bens imóveis em garantia de uma só dívida, a exigir registros em diferentes circunscrições, em comarcas judiciais distintas ou, até mesmo, em estados diversos da federação etc.

Assim, ao mesmo tempo em que adotaram a alienação fiduciária de bem imóvel como garantia ideal por conta exatamente das características de simplicidade e celeridade, essas novas modalidades negociais passaram a demandar a conformação de tais características legais às condições específicas desses mercados.

Uma dessas condições específicas diz respeito aos procedimentos legais de intimação do fiduciante para a purgação da mora no caso de inadimplemento total ou parcial da obrigação pecuniária.

Ocorre que muitas das operações contratadas nos mercados financeiro e negocial envolvem recursos de tal grandeza que somente estarão garantidos com a alienação fiduciária de um conjunto de bens, de propriedade do devedor ou de terceiros garantidores, exigindo – no caso do não recebimento do crédito no vencimento – a intimação do fiduciante pelo oficial de Registro da circunscrição de cada uma das propriedades, avultando os procedimentos legais em prejuízo dos benefícios vislumbrados no instituto.

Para contornar essa dificuldade, os interessados avocam o princípio da autonomia da vontade e a paridade de condições dos contratantes como justificativas para pactuar sem a observância rígida dos dispositivos legais, ou com a inserção de procedimentos extravagantes e inexistentes na fórmula legal – potencializando o contencioso judicial e expondo o instituto da alienação fiduciária de bem imóvel em garantia a resultados inesperados que, muitas das vezes, retroalimentam a própria divergência.

– 2 –

A intimação do fiduciante é conditio sine qua non para a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, para que o bem objeto da garantia seja oferecido à venda em leilão público, propiciando a liquidação do crédito.

A Lei n. 9.514/1997 escolheu expressamente o oficial de Registro de Imóveis para presidir e controlar o procedimento de execução extrajudicial na alienação fiduciária de bem imóvel e dispôs de forma minuciosa sobre a realização do ato intimatório e demais procedimentos da execução extrajudicial, que, ademais, devem ser obrigatoriamente reproduzidos (art. 24, VII) em cláusula específica do instrumento contratual, não deixando margem para a introdução de tratos divergentes ou diferenciados.

Para tanto, dispõe o § 1º do art. 26, da Lei n. 9.514/1997 que o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

Assim, segundo redação do dispositivo legal transcrito, a intimação é realizada pelo oficial do competente Registro de Imóveis, isto é, pela serventia imobiliária com atribuição sobre a circunscrição territorial onde está situado o imóvel e o titular da competência para constituir e cancelar a garantia fiduciária, podendo ser promovida pelo correio, com aviso de recebimento ou, preferencialmente, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, a juízo do oficial do Registro de Imóveis.

São objetivos da intimação de que trata o art. 26 da Lei n. 9.514/1997, de um lado, notificar o fiduciante da mora constituída, do prazo legal deferido para a purgação, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário caso não efetuado o pagamento e, de outro lado, comprovar a ciência inequívoca do fiduciante do quanto notificado, estabelecer termo inicial para o cômputo do prazo de purgação e certificar o termo final e decurso do prazo concedido.

Não há dúvida de que os objetivos retro indicados restarão atingidos – mormente por se tratar de dívida única – com uma só intimação regularmente cumprida, sendo lícito entender improdutivo o atendimento literal do dispositivo legal para dirigir diversas intimações ao mesmo devedor, expedidas por oficiais de Registro distintos e com práticas funcionais dissemelhantes.

Como está visto, essa exigência legal, para além de dispendiosa e inócua, permite ao devedor, depois de uma primeira intimação, ausentar-se deliberadamente dos endereços indicados pelo credor, com vistas a adiar ou inviabilizar outras intimações, prejudicando a consecução da execução extrajudicial, estabelecendo prazos distintos para a purgação da mora de uma mesma dívida e, no caso de não pagamento, impossibilitando a consolidação da propriedade e a realização de leilão conjunto dos bens, em detrimento, inclusive, da transparência do procedimento.

Outra questão correlata se refere aos obstáculos, que, ao largo da lei, serão enfrentados para a averbação da consolidação da propriedade em nome do credor nos casos de múltiplas alienações fiduciárias, já que muitos oficiais de Registro de Imóveis entendem somente ser essa averbação possível e finalizada após a confirmação da efetiva intimação e da certificação do decurso de prazo para pagamento em todos os demais contratos.

Esse entendimento – potencialmente prejudicial ao objetivo de celeridade na recuperação do crédito – também não encontra amparo legal, uma vez que, embora estejam os contratos de alienação fiduciária vinculados ao mesmo contrato principal, não há vínculo jurídico de qualquer espécie entre eles.

Entretanto, contam esses registradores com precedente jurisprudencial decorrente de sentença prolatada nos autos do Processo 111322-57-2014.8.26.0100, da 1ª Vara dos Registros Públicos da Capital [1], onde se considerou que a pendência de intimação judicial de fiduciante relativamente a imóvel inscrito em Registro de Imóveis diverso “caracteriza exceção à regra geral, diante da impossibilidade do requerente realizar o leilão de todos imóveis dados em garantia, sendo que não haverá prejuízo ao devedor, existindo parecer favorável da douta Promotora e Justiça”, razão suficiente para conceder “prorrogação do prazo para a efetivação da consolidação dos imóveis (…) por 60 (sessenta) dias”. 

– 3 –

Com relação à multiplicidade de intimação que dificulta a execução, já apontamos em manifestações anteriores [2], pautando-nos na redação do § 3º do art. 26 da Lei n. 9.514/1997, a possibilidade de que – a requerimento e de acordo com a logística estabelecida pelo credor – as intimações sejam dirigidas pelos Registros de Imóveis ao oficial de Registro de Títulos de Documentos da comarca de domicílio do devedor, para que sejam procedidas em ato único, de maneira a afastar as dificuldades já mencionadas, proporcionando prazo comum de purgação e, se necessário, a realização de leilão conjunto de bens, sem prejuízo da possibilidade de arrematação individual dos imóveis.

Não há impedimento legal ou prejuízo jurídico de qualquer espécie que justifique eventual desacordo do oficial de Registro para o encaminhamento da intimação ao oficial de Registro de Títulos e Documentos único, para atender interesse do credor.

Tal procedimento, no entanto, apesar de viável e possível, constitui apenas um paliativo destinado a contornar as dificuldades de atendimento às determinações legais e depende de instrumentos de logística a serem desenvolvidos pelo próprio credor, além de compreensão e boa vontade dos registradores de imóveis envolvidos e da perfeita interação do oficial de Títulos e Documentos aos objetivos da intimação única.

– 4 –

Todavia, passados vinte anos da promulgação da lei, o ambiente econômico tornou-se inóspito e propício ao aumento da inadimplência, agravando o quadro de cobrança forçada das dívidas e, consequentemente, de reação judicial dos devedores e fiduciantes. Nesse contexto, o mundo jurídico se deu conta de que apenas uma parte proporcionalmente irrelevante dos contratos levados à execução extrajudicial resultou na consolidação da propriedade em nome do credor, e que parcela ainda menor deles foi judicializada, e, por conta disso – e do desconhecimento da visão dos magistrados quanto ao instituto –, as instituições financeiras evocam antigos fantasmas e expõem o temor de que uma possível desfiguração da alienação fiduciária de bem imóvel pelo Poder Judiciário possa transformá-la em nova garantia hipotecária, apontando para a necessidade do desenvolvimento de expedientes menos propensos à litigiosidade e mais adequados à norma legal.

Por essa razão, o que se propõe aqui é uma alteração legislativa que permita de forma estruturada e efetiva, nesses casos de multiplicidade de garantias e de circunscrições registrais, a intimação do devedor inadimplente ou fiduciante, para que a purgação da mora seja realizada por qualquer dos oficiais de Registro envolvidos, os quais, além de ultimar a intimação, se encarregarão de notificar aos demais ofícios acerca do pedido, para as devidas providências registrais, acompanhando e mantendo-os atualizados até o desfecho final do processo.

Para que a alteração legislativa proposta atinja seu desiderato, parece-nos suficiente a introdução de dois parágrafos ao artigo 26 da Lei n. 9.514/1997: um deles para autorizar que qualquer oficial de Registro de Imóveis, dentre as serventias com circunscrição territorial sobre os imóveis alienados fiduciariamente, realize a intimação do fiduciante e proceda às notificações aos demais Ofícios de Imóveis para as providências legais exigíveis, e um outro para dispor sobre a notificação da purgação da mora pelo devedor, ou do encaminhamento da respectiva certidão de decurso de prazo, exigida para a consolidação da propriedade em nome do fiduciário.

Nesse sentido, sugerimos acrescer ao texto legal os referidos parágrafos com a seguinte redação:

Parágrafo (1).  Na hipótese em que múltiplas alienações fiduciárias tenham sido contratadas para a garantia de uma única dívida, poderá o fiduciário requerer ao oficial do competente Registro de Imóveis de qualquer das propriedades fiduciárias que proceda à intimação do fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, para satisfazer a prestação vencida nos termos e nas condições estipuladas no § 1º deste artigo, bem como para que informe da mora e da intimação aos demais Ofícios de Imóveis para prenotação e anotações nos respectivos livros.

Parágrafo (2). Purgada a mora, o oficial do Registro de Imóveis, no mesmo prazo previsto no § 6º deste artigo, informará aos demais Ofícios de Imóveis sobre o convalescimento do contrato de alienação fiduciária. Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial encaminhará certidão de transcurso de prazo aos demais Ofícios de Imóveis para que promovam a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário. 

Operacionalmente, entendemos suficiente que aos requisitos do requerimento de intimação se inclua a necessidade de declinar o ofício de registro de imóveis, o número da matrícula, o número e a data do registro de cada um dos contratos de alienação fiduciária abrangidos pela intimação, cuidando o requerente de comprovar, quando se tratar de contratos individuais, a vinculação da garantia ao contrato principal inadimplido, informações essas que serão transcritas para o instrumento padrão de intimação utilizado pelo Ofício de Registros.

Concomitantemente à expedição ou postagem, o Registro de Imóveis encaminhará ofício a cada uma das serventias imobiliárias, preferencialmente por meio eletrônico, diretamente ou por meio de entidade representativa dos registradores, sobre a instauração do procedimento intimatório, para prenotação e lançamento no controle geral de títulos contraditórios, a fim de que seja consignada sua existência em caso de emissão de certidão da matrícula imobiliária.

Na hipótese do recebimento do valor cobrado, o Registro de Imóveis enviará ofício informando sobre a purgação da mora e convalescimento dos contratos de alienação fiduciária, para que cada uma das serventias proceda ao cancelamento dos efeitos da prenotação. Na outra hipótese – não recebimento do valor cobrado no prazo legal – noticiará o ocorrido a cada uma das serventias, por meio de certidão de transcurso do prazo para purgação da mora, possibilitando que, mediante comprovação do recolhimento dos tributos exigidos legalmente, possa o credor fiduciário requerer a consolidação da propriedade em seu nome.

Conquanto tenham sido consideradas para a resolução equilibrada e apropriada das dificuldades apontadas, as alterações do texto legal sugeridas ainda se prestam também a simplificar e desburocratizar o ato intimatório, dispensando a produção e a reprodução de documentos, além de prescindir das reiteradas intimações, pagamentos, recebimentos e prestações de contas exigidas na forma atual.

Obviamente, esses procedimentos operacionais sugeridos, assim como o detalhamento dos emolumentos devidos pelos interessados, deverão ser debatidos pelas entidades representativas dos registradores e formalizados pelas Corregedorias-Gerais dos Tribunais de Justiça dos estados.

– 5 –

Diante do exposto, com o propósito de contribuir para a compreensão dessas operações e permitir o aproveitamento pleno do instituto da alienação fiduciária de bem imóvel em garantia de negócios financeiros e comerciais em geral, com a segurança jurídica que dele é esperada, sugerimos a apreciação da proposta de alteração legislativa, nos moldes retro mencionados, apresentando, para isso, minuta de projeto de lei a ser analisada e discutida pelas comissões pertinentes desta Ordem.

PROJETO DE LEI Nº        , DE 2017

(Ordem dos Advogados do Brasil OAB – Subseção São Paulo)

Altera a Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, que “Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências. ”

O Congresso Nacional decreta:

Art. 1º Esta lei altera a Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, para acrescentar os parágrafos 9º e 10 ao seu art. 26.

Art. 2º O art. 26 da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, passa a vigorar acrescido dos §§ 9º e 10 seguintes:

Art. 26. ……………………………………….

…………………………………………………..

§ 9º Na hipótese em que múltiplas alienações fiduciárias tenham sido contratadas para a garantia de uma única dívida, poderá o fiduciário requerer ao Oficial do competente Registro de Imóveis de qualquer das propriedades fiduciárias que proceda à intimação do fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, para satisfazer a prestação vencida nos termos e nas condições estipuladas no § 1º deste artigo, bem como para que informe da mora e da intimação aos demais ofícios de imóveis para prenotação e anotações nos respectivas livros.

§ 10 Purgada a mora, o Oficial do Registro de Imóveis, no mesmo prazo previsto no § 6º deste artigo, informará aos demais ofícios de imóveis sobre o convalescimento do contrato de alienação fiduciária. Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial encaminhará certidão de transcurso de prazo aos demais ofícios de imóveis para que promovam a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário.

Art. 3º Esta lei entra em vigor na data da sua publicação.

JUSTIFICAÇÃO

A alienação fiduciária sobre bens imóveis ingressou no ordenamento jurídico brasileiro com a Lei n. 9.514, de 20/11/1997, como instrumento de garantia destinado a revigorar o mercado de crédito imobiliário, simplificando procedimentos de contratação e proporcionando execução extrajudicial célere e eficaz.

A utilização do instrumento como garantia de modalidades negociais mais complexas, a partir da promulgação da Lei n. 10.931, de 2/8/2004, entretanto, ressaltou algumas dificuldades na operacionalização da execução extrajudicial fora do âmbito do mercado de crédito imobiliário, demandando sua conformação às condições específicas desses mercados, dentre elas a observância dos procedimentos de intimação do fiduciante para a purgação da mora no caso de inadimplemento da obrigação pecuniária quando garantida pela alienação fiduciária constituída sobre dois ou mais imóveis.

Com efeito, a intimação do fiduciante deve ser realizada pelo oficial do Registro de Imóveis com atribuição sobre a circunscrição territorial onde situado o imóvel objeto do contrato. Ocorre que, nas operações com múltiplas garantias imobiliárias, o procedimento intimatório também será multiplicado, o que, além de dispendioso e inócuo, prejudica a consecução das intimações, estipula prazos e lugares diferentes para o pagamento e impossibilita a consolidação simultânea da propriedade, requisito para o leilão conjunto dos bens, em prejuízo dos benefícios vislumbrados no instituto.

A presente proposição visa permitir que o procedimento intimatório seja concentrado em uma só serventia registral, que notificará aos demais ofícios de Registro de Imóveis sobre a instauração, andamento e encerramento do procedimento intimatório para a necessária prenotação e anotações nos livros próprios, propiciando segurança jurídica a milhares de negócios financeiros e comerciais com garantia fiduciária.

Essa alteração legislativa, além de solucionar a dificuldade apontada no procedimento de execução extrajudicial, representará sensível simplificação do procedimento, sem prejuízo da necessária segurança jurídica, dispensando a produção e reprodução de inúmeros documentos, além de torná-los menos burocráticos que os atuais, os quais exigem repetidas intimações, pagamentos, recebimentos e prestações de contas.

NOTAS

[1] Processo 1115322-57.2014.8.26.0100, São Paulo – 4 SRI, j. 9/1/2015, DJe 20/1/2015, Dra. Tânia Mara Ahualli.

[2] ROCHA, Mauro A. Questões relativas à consolidação da propriedade na hipótese de múltiplos imóveis em garantia de negócio jurídico único. https://cartorios.org/2016/10/18/alienacao-fiduciaria-de-bem-imovel/

[*] Trabalho publicado originalmente na Revista Científica Virtual, edição nº 24, 2017, da Escola Superior de Advocacia da OAB/SP.

[**] Mauro Antônio Rocha é Advogado; professor, palestrante e especialista em Direito Imobiliário e Direito Registral e Notarial e membro da Comissão de Direito Notarial e de Registros Públicos da OABSP. Coordenador Jurídico da Caixa Econômica Federal – CEF.

Alienação fiduciária – mudanças legais à vista

SJ Kollemata , , , , , , , , , ,

Alienação fiduciária de bem imóvel

Kollemata

O que mudará após a sanção presidencial do PLC 12/2017 (MP 759/2016)?
Mauro Antônio Rocha [1]

Como havíamos previsto no artigo Alienação Fiduciária de Bem Imóvel. Apontamentos críticos sobre a proposta de alteração da Lei nº 9.514/1997 tentada pelas entidades representativas das instituições financeiras [2] o plenário da Câmara dos Deputados incluiu no Capítulo X (artigos 66 e 67) da Medida Provisória nº 759/2016 as propostas de modificação da alienação fiduciária de bem imóvel regulada pela Lei nº 9.514/1997, de interesse das instituições financeiras. Sob a forma de Projeto de Lei de Conversão nº 12/2017 o texto aprovado pelo Senado Federal, após trâmite de regularização, está pendente de sanção da Presidência da República para vigência.

Mas, afinal, o que muda efetivamente na lei da alienação fiduciária?

– I –

Estabelecimento de valor mínimo para venda do imóvel em leilão.

Quando o valor do imóvel determinado contratualmente pelas partes for inferior ao valor utilizado como base de cálculo para apuração do ITBI exigível por força da consolidação da propriedade, este último será o valor mínimo considerado para efeito de venda do imóvel no primeiro leilão.

Sua aplicação prática é residual, uma vez que a ocorrência da situação tratada é insignificante e, em geral, decorrente de erro na valoração ou avaliação inicial do imóvel.

O leitmotiv dessa alteração (inclusão de parágrafo único ao art. 24 da Lei nº 9.514/1997) é a fixação de um piso legal que impeça, independentemente do efetivo valor de mercado do imóvel, que o valor de venda em leilão seja objeto de discussão judicial, principalmente quanto a milhares de contratos vigentes que estabeleceram a simples atualização monetária como critério de revisão do valor do bem.

– II –

Intimação por hora certa

Quando, por duas vezes, o oficial de Registro houver procurado o intimando sem o encontrar, havendo suspeita motivada de ocultação, poderá intimar qualquer pessoa da família ou vizinho, de que voltará no dia útil imediato na hora que designar e que, na ausência do intimando dará por feita a intimação (inclusão do § 3º-A ao art. 26).

Cabe ressaltar que não é a quantidade de tentativas de intimação promovidas pelo Oficial o requisito essencial para a intimação ficta por hora certa e, sim, a suspeita motivada – detalhada e fundamentada em fatos concretos observados pelo notificador.

– III –

Intimação por hora certa em locais de acesso controlado

Nos condomínios edilícios, loteamentos ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação da hora certa poderá ser feita ao funcionário da portaria, responsável pelo recebimento de correspondência.

É de notar que a intimação a que se refere o texto legal (inclusão do § 3º-B ao art. 26) é aquela destinada a dar ciência do retorno do notificador no dia e hora designados e não a intimação para a purgação da mora.

– IV –

Prazo de averbação da consolidação da propriedade

Nos contratos de financiamento habitacional a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no Registro de Imóveis 30 dias após a expiração do prazo para a purgação da mora.

De acordo com o texto aprovado (§ 1º do art. 26-A) a averbação será feita no trigésimo dia (e não até o trigésimo dia), tratando-se de prazo peremptório cujo descumprimento resultará na exigência de novo procedimento de intimação.

O procedimento acima é aplicável exclusivamente ao financiamento habitacional, que integra o financiamento imobiliário, mas com ele não se confunde. Entende-se por financiamento habitacional aquele concedido com recursos legalmente direcionados à aquisição de imóvel para moradia. Já o financiamento imobiliário compreende as operações de financiamento para a compra de imóvel para moradia, para renda ou investimento; aquisição de terrenos, imóveis comerciais, industriais etc.

– V –

Pagamento das parcelas até a data de averbação da consolidação

Ao devedor fiduciante é assegurado o direito de pagar as parcelas da dívida e despesas até a data da averbação da consolidação da propriedade, convalescendo o contrato fiduciário (§ 2º do art. 26-A).

A rigor, na prática, o prazo de purgação de mora foi, nestes casos, estendido de 15 para 45 dias.

Pelos critérios estabelecidos, o credor fiduciário está obrigado a consolidar a propriedade no trigésimo dia e o devedor fiduciante tem assegurado o direito de efetuar o pagamento até a data da consolidação. Isso estabelece um potencial conflito de interesses para a data limite que poderá gerar inúmeras demandas judiciais, além de propiciar o recolhimento indevido ou desnecessário do imposto de transmissão.

– VI –

Comunicação da data dos leilões ao devedor

O credor fiduciário fica obrigado a comunicar ao fiduciante – inclusive por meio eletrônico – as datas, horários e locais de realização dos leilões públicos (inclusão do § 2º-A ao art. 27).

A ausência de procedimentos para a comunicação e de aferição do seu efetivo cumprimento é fator de insegurança e ensejará demandas judiciais. Parece evidente que, se ao devedor é dada a oportunidade de pagamento da dívida, essa comunicação deve ser pessoal e comprovada.

– VII –

Direito de preferência ao devedor para adquirir o imóvel

Ao devedor fiduciante é assegurado o direito de preferência na aquisição do imóvel por preço correspondente ao valor da dívida mais despesas até a data da realização do segundo leilão.

De fato, não há qualquer novidade na alteração legal (§ 2º-B ao art. 27), uma vez que o devedor sempre teve a possibilidade de adquirir o imóvel em leilão pela melhor oferta, estando obrigado, na condição de credor do excedente, a cumpri-la somente até o valor da dívida e despesas.

De toda forma, com a inclusão desse direito de preferência no texto legal as oportunidades de recuperação do bem pelo devedor fiduciante inadimplente foram alargadas. Ao final, o devedor poderá (a) purgar a mora nos 15 dias regulamentares após notificação; (b) efetuar o pagamento das parcelas vencidas até o trigésimo dia depois do decurso do prazo para a purga; (c) adquirir o imóvel pelo valor da dívida até a data de realização do segundo leilão.

– VIII –

Controvérsias contratuais serão resolvidas em perdas e danos

Dispõe o parágrafo único incluído ao art. 30 da lei que, nas operações de financiamento imobiliário, consolidada a propriedade em nome do credor, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias contratuais ou de cobrança e leilão – exceto irregularidade relativa à própria intimação – serão resolvidas em perdas e danos e não obstarão a reintegração de posse.

A execução extrajudicial somente se justifica pela garantia de respeito aos princípios constitucionais, resguardando o acesso do devedor à justiça, ao devido processo legal, ao contraditório e à ampla defesa, entre outros direitos e pela manutenção do monopólio da jurisdição pelo Estado.

Ao afastar as garantias constitucionais essa modificação enfrentará contestação acerca de sua própria constitucionalidade – face ao inciso LV do artigo 5º da Constituição Federal – e ensejará máxima judicialização da matéria.

– IX –

Cobrança de taxa de ocupação desde a consolidação

De acordo com a nova redação do art. 37-A da Lei nº 9.514/1997 o fiduciante pagará taxa de ocupação desde a consolidação da propriedade até a data em que o fiduciário ou seu sucessor vier a ser imitido na posse.

A cobrança de taxa de ocupação no mesmo período em que o devedor – e a dívida – são taxados com a cobrança de juros e atualização monetária, devidos entre a data da consolidação da propriedade até a data da alienação do bem em leilão, proporciona ao credor meio de enriquecimento sem causa.

– X –

Não aplicação do Decreto-Lei nº 70/66 na alienação fiduciária

Os dispositivos do Decreto-Lei nº 70/1966 se aplicam – exclusivamente – aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca.

A alteração do disposto no art. 39 da lei tem por objeto afastar definitivamente o entendimento equivocado do STJ acerca da aplicação dos artigos 29 a 41 do DL 70/1966 à execução extrajudicial de créditos garantidos por alienação fiduciária.

NOTAS

[1] O autor é advogado graduado pela Universidade de São Paulo (USP). Pós-graduado em Direito Imobiliário e Direito Registral e Notarial. Professor, palestrante e Coordenador Jurídico de Contratos Imobiliários da Caixa Econômica Federal – CEF.

[2] http://iregistradores.org.br/alienacao-fiduciaria-de-bem-imovel-apontamentos-criticos-sobre-a-proposta-de-alteracao-da-lei-de-no-9-5141977-tentada-pelas-entidades-representativas-das-instituicoes-financeiras/ NE. O link acha-se inativo e perdido. Para acessar o artigo: [mirror].

Nota do editor: a MP 759/2016 (PLC 12/2017) foi convertida na Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, que incorporou as alterações à Lei nº 9.514/1997 analisadas neste artigo.

Alienação fiduciária de bem imóvel

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Questões relativas à consolidação da propriedade na hipótese de múltiplos imóveis em garantia de negócio jurídico único. Mauro Antônio Rocha*

múltiplos imóveis em garantia de negócio jurídico único
Múltiplos imóveis em garantia de negócio jurídico único
  1. Introdução

É cada vez mais frequente que, no fornecimento de bens ou serviços para pagamento futuro, na concessão de empréstimos ou no financiamento para a aquisição dos referidos bens e serviços, o credor exija a constituição de garantia real da dívida, notadamente por alienação fiduciária, muitas vezes demandando a oneração concomitante de diversos imóveis de propriedade do devedor ou de terceiros garantidores.

Parece-nos já não existir entrave ou dúvida quanto à legalidade da constituição de propriedade fiduciária sobre múltiplos imóveis em garantia de negócio jurídico único.

Entretanto, persiste a negativa de alguns registradores de imóveis quanto a aceitar a determinação prévia do percentual de garantia atribuído a cada um dos imóveis em relação à dívida total – juntamente com algumas outras questões decorrentes de equívocos doutrinários e interpretação incorreta da lei,em detrimento da celeridade na recuperação dos créditos, o que emperra o fluxo dos negócios financeiros e comerciais.

  1. Garantia proporcional de cada imóvel

Tratemos, inicialmente, da garantia proporcional de cada imóvel em relação ao montante da dívida contratada.

Neste ponto, cabe ressaltar que, ao contrário do que se costuma aceitar, por conta de cláusulas contratuais mal formuladas, a dívida não é garantida pelo conjunto de bens constituídos em propriedade fiduciária e, sim, por cada um desses bens individualmente considerados, respondendo cada um deles por percentual previamente determinado da dívida total contraída.

Tomemos, para exemplo, um empréstimo financeiro concedido a pessoa jurídica, com garantia de alienação fiduciária a ser instituída sobre cinco imóveis, pertencentes, cada imóvel, a um dos cinco sócios da tomadora.

A rigor – e para melhor compreensão –, poder-se-ia desmembrar a operação de crédito para que os empréstimos tivessem garantia fiduciária específica, da seguinte forma:

Instr. de mútuoValor do Empréstimo%Instr. de garantiaValor da Garantia Fiduciária%
130100130100
225100225100
320100320100
415100415100
510100510100

Na forma acima proposta, seriam firmados cinco contratos (principais) de mútuo e os correspondentes contratos (acessórios) de constituição de garantia fiduciária, multiplicando os custos e despesas de originação e manutenção contratual e contrariando os objetivos de simplificação dos negócios jurídicos e celeridade na recuperação dos créditos exigidos e necessários ao desenvolvimento de mercados massivos.

Evidentemente, a operação financeira acima exposta pode ser realizada a partir de um único instrumento contratual de mútuo, pelo valor total do crédito concedido à pessoa jurídica tomadora.

A garantia fiduciária, por seu turno, deve ser constituída sobre imóvel certo, determinado, identificado e perfeitamente descrito, com a indicação do título e modo de aquisição[1], exigindo, por conta disso, contrato específico para cada imóvel.

De fato, esses contratos acessórios estarão expressos em um só instrumento, que incluirá – ou não – também o contrato de mútuo e, independentes entre si, compartilharão das mesmas cláusulas, termos e condições, permanecendo vinculados ao contrato principal sem que haja, porém, qualquer vínculo jurídico entre eles, da seguinte forma:

Instr. de mútuoValor do Empréstimo%Instr. de garantiaValor da Garantia Fiduciária%
110010013030
   22525
   32020
   41515
   51010

Para além da simplificação instrumental e da redução de custos e despesas, a forma acima proporcionará melhor aproveitamento econômico desses contratos, tais como, o registro de apenas uma ou outra alienação fiduciária (o que resolveria, em parte, a questão do crédito rotativo, isto é, os registros seriam efetuados na medida em que os créditos fossem utilizados ou requisitados), a negociação individual dos direitos creditórios no mercado secundário, a execução de apenas um ou outro contrato de alienação fiduciária (conforme o saldo devedor da dívida), bem como, a eventual amortização antecipada ou liberação da garantia constituída em um dos contratos de alienação fiduciária, sem que isso provoque nenhuma outra alteração ou modificação nos demais contratos fiduciários.

O registro dessas alienações fiduciárias será feito nos Registros de Imóveis das circunscrições competentes, nas respectivas matrículas, fundado em vias próprias do instrumento de contrato ou, alternativamente, em via única, sucessivamente apresentada ao Oficial Registrador competente para cada imóvel.

A negativa de registro dessas garantias se fundamenta, na maioria dos casos, em suposta – e inexistente – dificuldade no ajustamento de contas nos leilões eventualmente necessários para a realização dos bens e não encontra respaldo na Lei nº 9.514/97, que cuida da alienação fiduciária de bem imóvel, nem na Lei nº 6.015/1973 que regula os registros públicos.

  1. Múltiplas alienações fiduciárias – consolidação da propriedade

A segunda questão se refere à consolidação da propriedade nos casos de múltiplas alienações fiduciárias quando, regularmente constituído em mora, o fiduciante deixa transcorrer o prazo legal sem a purgação.

Dispõe o § 1º do artigo 26, da Lei nº 9.514/1997 que cabe ao Oficial do competente Registro de Imóveis proceder à intimação do fiduciante, seu representante legal ou procurador constituído, para satisfazer, no prazo legal, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, com custas e demais encargos.

O § 3º do mesmo artigo autoriza que o Oficial de Registro proceda à intimação do devedor pelo correio, com aviso de recebimento ou, por meio de Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la.

Na hipótese aqui tratada, de múltiplas alienações fiduciárias em garantia do mesmo débito, o requerimento de intimação será dirigido, evidentemente, ao registrador competente da circunscrição de cada um dos imóveis, o que, de certa forma, poderá dificultar a consecução da execução.

Entretanto, a autorização legal de intimação pelo ofício de títulos e documentos permite que, a requerimento e de acordo com logística estabelecida pelo credor, as intimações sejam dirigidas ao RTD do domicílio do devedor para que sejam procedidas em ato único, proporcionando prazo comum de purgação e, se necessário, a realização de leilão do conjunto de bens, sem prejuízo da possibilidade de arrematação individual dos imóveis.

Não há impedimento legal ou de qualquer ordem que justifique eventual desacordo do Oficial de Registro quanto ao encaminhamento da intimação a Registro de Títulos e Documentos único, em atendimento ao interesse do credor. Nos casos em que os fiduciantes sejam diversos, a intimação se fará na forma ordinária determinada na lei.

Para alguns registradores de imóveis a averbação da consolidação da propriedade em nome do credor somente será possível e finalizada após a confirmação da efetiva intimação e decurso de prazo para pagamento em todos os demais contratos, independentemente do decurso de prazo para pagamento da dívida no procedimento de execução por ele presidido.

Esse entendimento – potencialmente prejudicial ao objetivo de celeridade na recuperação do crédito – também não encontra amparo jurídico, uma vez que, embora estejam os contratos de alienação fiduciária vinculados ao mesmo contrato principal, não há vínculo jurídico de qualquer espécie entre eles.

Da mesma forma, é também recorrente que o credor fiduciário pretenda, por razões administrativas ou de outra ordem, protelar o procedimento e proceder à consolidação da propriedade de todos os imóveis ao mesmo tempo, ainda que excedendo o prazo de 120 dias estipulado pelo item 256.1 das Normas de Serviço da E. Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo[2].

Cabe, aqui, esclarecer que a Lei nº 9.514/1997 não estipula prazo para que o credor requeira a consolidação da propriedade após a certificação do decurso do prazo para a purgação da mora, decorrendo daí o entendimento de que não há prazo exigível para a providência, ficando a cargo e conforme os interesses do credor.

Ocorre que a Lei nº 6.015/1973 estabeleceu, no artigo 205, que cessarão automaticamente os efeitos da prenotação se, decorridos 30 (trinta) dias do seu lançamento no Protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender às exigências legais.

Ao disciplinar os procedimentos da intimação e consolidação da propriedade na alienação fiduciária, a Corregedoria Geral de Justiça do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, determinou, nos itens 244 e 246.1, que prenotado e encontrando-se em ordem, o requerimento (de intimação) deverá ser autuado com as peças que o acompanham, formando um processo para cada execução extrajudicial e que o prazo de vigência da prenotação ficará prorrogado até a finalização do procedimento.

Resta claro que a finalização do procedimento, no caso em comento, se dá com o atendimento da exigência legal de recolhimento dos tributos devidos e a averbação da consolidação da propriedade em nome do credor.

Portanto, a rigor, e de acordo com a lei dos registros públicos, o credor fiduciário tem o prazo de 30 dias, a contar da certificação do decurso de prazo para a purgação da mora, para cumprir a exigência legal – isto é, recolher os tributos incidentes e requerer a consolidação da propriedade em seu nome, prazo esse que foi estendido pela norma administrativa para 120 dias, sob pena de a consolidação da propriedade exigir novo procedimento de execução extrajudicial.

Ora, da mesma forma que não se encontra amparo jurídico para a negativa do registrador a proceder à consolidação, contrariando interesse do credor, não se encontrará justificativa legal que autorize o fiduciário a manter a prenotação pendente, após o prazo administrativo, aguardando cumprimento e finalização de intimação em procedimento diverso apenas para realizar leilão conjunto dos bens que, como vimos, não é exigível pela legislação de regência.

Aqui, entretanto, há precedente jurisprudencial decorrente de sentença prolatada nos autos do processo 115322-57-2014.8.26.0100, da 1ª Vara dos Registros Públicos da Capital[3], onde se considerou que a pendência de intimação judicial de fiduciante relativamente a imóvel inscrito em Registro de Imóveis diverso “caracteriza exceção à regra geral, diante da impossibilidade do requerente realizar o leilão de todos imóveis dados em garantia, sendo que não haverá prejuízo ao devedor, existindo parecer favorável da douta Promotora de Justiça”, razão suficiente para conceder “prorrogação do prazo para a efetivação da consolidação dos imóveis (…) por 60 (sessenta) dias”. 

  1. Conclusões

Pelo que acima foi exposto, forçoso entender que não existem vedações legais de qualquer natureza que impeçam a determinação do percentual da garantia da dívida correspondente a cada um dos imóveis alienados fiduciariamente, assim como nada impede que tais imóveis sejam vendidos em leilões realizados individualmente, inexistente disposição legal que obrigue a venda conjunta desses bens.

Da mesma forma, entendemos que não há justificativa legal para a negativa pelos Oficiais de Registro de averbação da consolidação da propriedade de imóveis recebidos em garantia, na medida em que forem decorridos os prazos de purgação da mora, independentemente da pendência em relação a outros imóveis.

Por outro lado, nas mesmas condições, também não há amparo legal para a pretensão de prorrogação do prazo administrativo para o requerimento da consolidação para atender aos interesses do credor fiduciário, implicando o não atendimento da norma legal na sua caducidade, exigindo novo procedimento de execução extrajudicial para a consolidação da propriedade fiduciária.

[1] Inc. IV do art. Art. 24 Lei nº 9.514/1997: IV – a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição.

[2] 256.1. Decorrido o prazo de 120 (cento e vinte) dias sem as providências elencadas no item anterior, os autos serão arquivados. Ultrapassado esse prazo, a consolidação da propriedade fiduciária exigirá novo procedimento de execução extrajudicial.

[3] Processo 1115322-57.2014.8.26.0100, São Paulo – 4 SRI, j. 9/1/2015, DJe 20/1/2015, Dra. Tânia Mara Ahualli.

[*] O autor é advogado graduado pela Universidade de São Paulo (USP). Pós-graduado em Direito Imobiliário e Direito Registral e Notarial. Coordenador Jurídico de Contratos Imobiliários da Caixa Econômica Federal.

Nota do editor — 2026

O artigo foi publicado em outubro de 2016, sob a vigência da redação original da Lei 9.514/1997. Duas reformas posteriores alteraram o quadro normativo e, em boa medida, confirmaram a tese sustentada pelo autor.

A Lei 13.465/2017 assegurou ao devedor fiduciante, após a averbação da consolidação e até a data do segundo leilão, o direito de preferência para adquirir o imóvel pelo valor da dívida e encargos.

A alteração decisiva veio com o Marco Legal das Garantias. A Lei 14.711/2023 acrescentou à Lei 9.514/1997 o art. 27-A, segundo o qual, nas operações de crédito garantidas por alienação fiduciária de dois ou mais imóveis, na hipótese de não ser convencionada a vinculação de cada imóvel a uma parcela da dívida, o credor poderá promover a excussão em ato simultâneo — consolidação e leilão de todos os imóveis em conjunto — ou em atos sucessivos, à medida do necessário à satisfação integral do crédito.

Note-se o pressuposto da norma: ao disciplinar a hipótese em que a vinculação não tenha sido convencionada, o legislador reconheceu como legítima a vinculação de cada imóvel a percentual determinado da dívida — exatamente a prática cuja legalidade Mauro Antônio Rocha defendia e que parte dos registradores recusava. Ficou também afastada, por texto
expresso, a exigência de leilão conjunto dos bens.

A mesma lei admitiu a constituição de alienações fiduciárias sucessivas sobre o mesmo imóvel, sob condição suspensiva de cancelamento da garantia anterior (art. 22, §§ 3º e seguintes), e alterou o regime do segundo leilão.

O texto é mantido na redação de 2016, como registro do debate travado antes da reforma. As considerações relativas aos prazos de prenotação e de consolidação devem ser confrontadas com a legislação e as normas de serviço hoje em vigor.

Casa Amarela, inverno de 2026, SJ.

Alienação fiduciária em debate

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Quadro-resumo sobre alienação fiduciária de múltiplos imóveis em garantia

Mauro Antônio Rocha é conhecido de todos os que se devotam ao estudo do direito real imobiliário. Advogado graduado pela Universidade de São Paulo (USP) e pós-graduado em Direito Imobiliário e Direito Registral e Notarial é o Coordenador Jurídico de Contratos Imobiliários da Caixa Econômica Federal.

Alia sua boa formação teórica com a valiosa prática que decorre de sua atividade de coordenação jurídica dos contratos imobiliários da Caixa Econômica Federal. Como advogado, vivencia, na prática, os problemas que vão surgindo no mundo do crédito imobiliário. Vivemos uma etapa importante de concretização plena da Lei 9.514/1997 no enfrentamento dos problemas que surgem com a execução extrajudicial do crédito inadimplido.

Mauro no oferece um decálogo de conclusões que o Observatório do Registro submete à discussão dos leitores deste blogue. Dê sua opinião. Participe das discussões. As contribuições serão levadas a debate nas sessões que se realizam na Sala Elvino Silva Filho.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSTITUIÇÃO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SOBRE MÚLTIPLOS IMÓVEIS EM GARANTIA DE NEGÓCIO JURÍDICO ÚNICO.

Advogados de bancos e registradores andam de cabeça quente em busca de uma solução consensual sobre a possibilidade de constituição de alienação fiduciária sobre múltiplos imóveis em garantia de negócio jurídico único, bem como acerca de como efetuar a execução extrajudicial no caso de inadimplemento contratual do devedor.

No entanto, parece-nos que toda essa preocupação decorre de equívocos doutrinários e de uma interpretação incorreta da lei.

Exemplo: contrato de mútuo com alienação fiduciária de três imóveis em garantia.

  1. Apesar de concentrados em um só instrumento juntamente com o contrato principal de mútuo SÃO TRÊS os contratos (acessórios) de alienação fiduciária, que, apesar de compartilharem das mesmas cláusulas, termos e condições, são independentes entre si;
  2. Todos os contratos de alienação fiduciária são vinculados ao mesmo contrato de mútuo. Não há, porém, vínculo jurídico entre os contratos de alienação fiduciária;
  3.  Ao contrário do que se costuma entender (muitas vezes induzidos por cláusulas contratuais mal formuladas), o mútuo não está garantido pelo conjunto de imóveis alienados e, sim, garantido por cada um dos imóveis individualmente;
  4. Assim, nada impede que as partes resolvam registrar apenas um ou outro contrato de alienação fiduciária (o que resolveria, em parte, a questão do crédito rotativo, isto é, os registros seriam efetuados na medida em que os créditos fossem utilizados ou requisitados);
  5. Da mesma forma, nada impede que o credor decida executar apenas um ou outro contrato de alienação fiduciária (conforme o saldo devedor do mútuo);
  6. No caso de eventual amortização antecipada ou liberação da garantia de um ou de outro contrato de AF não haverá nenhuma alteração ou modificação nos demais contratos de AF e o procedimento será realizado diretamente pelo RI de competência;
  7. Também não há impedimento para que em cada contrato de AF seja determinado o percentual da dívida garantida;
  8. O registro das AF pode ser feito concomitantemente nos competentes RI, em vias exclusivas do instrumento de contrato; no caso de inadimplemento a intimação será feita pelo RI competente para cada imóvel;
  9. Não há impedimento para que, a requerimento e logística do credor, a intimação seja feita em ato único pelo RTD.
  10. Com a intimação em ato único, o prazo de purgação será comum e o leilão pode ser conjunto, ainda que os imóveis sejam arrematados individualmente.