Publicidade registral e segurança jurídica na tokenização de ativos imobiliários*

Introdução: a ilusão do dataísmo

Dados não são informação; informação não é certeza; certeza não é confiança. É a publicidade registral que converte informação em segurança jurídica.

Essa cadeia de proposições resume a resposta do Direito Registral ao dataísmo – a crença de que a abundância de dados, processados em velocidade crescente, produziria por si mesma certeza e segurança jurídica. No mercado de tokenização de ativos do mundo real (RWA), essa crença se transformou em hype: o investidor olha a interface amigável do celular ou tablet e confunde a sofisticação do código com certeza de titularidade. Não se confunde.

Yuval Noah Harari demonstrou que a informação não mantém vínculo necessário com a verdade e que, desde a invenção da escrita, a propriedade nas sociedades letradas passou a depender não do documento em si, mas de inscrições reconhecidas por redes institucionais capazes de fazê-las valer.[1] Do barro cozido da Mesopotâmia ao silício das redes distribuídas, o suporte da informação (medium) muda incessantemente; a necessidade de uma instituição que a qualifique e a converta em confiança social permanece intacta.

Em 2026, a realidade confirmou o que a dogmática já prenunciava. Uma das plataformas mais conhecidas de tokenização imobiliária do mundo, que prometia “democratizar” o investimento em imóveis residenciais norte-americanos, anunciou a liquidação voluntária de um portfólio estimado em US$ 140 milhões. Milhares de investidores, espalhados por dezenas de países, viram-se desamparados pela própria arquitetura que prometia protegê-los. Mais de setecentos imóveis haviam sido incorporados às ofertas; no litígio de Detroit, os bens passaram à supervisão de um fiduciário especialmente designado pelo juízo local. O caso não é o centro do nosso argumento, mas a confirmação empírica de uma tese anteriormente formulada.[2]