Mês: outubro 2026

A cadeia registral que o Registro não vê

SJ Cartórios, KollGEN, Registros Públicos e Notas Eletrônicos, SREI , , , , , , , , , , ,

Cessões de créditos imobiliários, para-registração e o controle público das mutações na titularidade de direitos reais de garantia

Model Colapse. A cópia da cópia

Introdução

Em 12 de outubro de 2021 encaminhei à Corregedoria Nacional de Justiça um estudo e uma minuta de provimento, depois publicados sob o título Repositório Eletrônico Confiável Compartilhado do SREI – REC-SREI.[1] O problema ali enfrentado era preciso: as cessões de créditos garantidos por direitos reais imobiliários – a cessão fiduciária de créditos, a circulação de cédulas de crédito imobiliário (CCI) e congêneres – consumam-se fora do Registro de Imóveis. Com elas transmite-se por arrasto a propriedade fiduciária ou a titularidade da hipoteca, sem que a matrícula o revele. A proposta era atrair essas mutações para um livro eletrônico compartilhado entre as várias unidades registrais, sob governança do ONR, fiscalização e regulação pelo Poder Judiciário, que denominei Central Nacional de Gravames Registrais (CNGR).

Cinco anos depois, o tema retorna por uma via inesperada. Ao examinar o mercado de cessões de precatórios, a Justiça Federal produziu algo raro nesta matéria: um retrato empírico do que acontece quando créditos circulam em série, entre profissionais, longe de um registro público de direitos.[2] O diagnóstico foi depois incorporado pela Nota Técnica Conjunta CNJ–BCB de 2 de outubro de 2026.[3]

O objeto deste opúsculo é outro – o precatório não é crédito imobiliário e nem se sujeita a inscrição no Registro de Imóveis –, mas a estrutura do problema é a mesma. E é nessa coincidência que reside o interesse destas notas. O diagnóstico judicial das assimetrias informativas e da perda de controle sobre as cadeias de cessões confirma, com números, o que vínhamos denunciando há anos sob o nome de para-registração: a migração das mutações jurídico-reais para entidades privadas que mimetizam a publicidade registral sem lhe assumir a natureza, os deveres e as responsabilidades. E anote-se de passagem: sem a correspondente delegação constitucional.

O que segue é breve. Reconstituo o fenômeno, confronto-o com os dados da Justiça Federal, identifico o ponto de coincidência – o controle público das mutações, a cargo do Registro de Imóveis ou do Registro de Títulos e Documentos, conforme a natureza do crédito –, e, finalmente, indico o que do Projeto REC-SREI pode ser retomado para o crédito imobiliário.

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Carta de Sentença Arbitral. Novas questões – soluções tradicionais

SJ Cartórios, KollGEN , , , , , , , ,

Sérgio Jacomino

Nesta edição vamos enfrentar um caso concreto que tramitou pela nossa Serventia e que acabou na Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo em grau de recurso. O tema era complexo e envolvia várias questões relativas a direito material. A Eg. Corregedoria negou provimento ao recurso e manteve a recusa, sem descer a detalhes que se achavam no processo e na minha manifestação – como a questão da formalização do título arbitral. Fez bem o venerando órgão do Judiciário bandeirante. Em face dos precedentes que a própria decisão reportou, não cabia mesmo adentrar nessa seara espinhosa.

A formalização do título era o aspecto lateral que destaco aqui por tanger o nervo sensível de uma questão não enfrentada em seus fundamentos jurídico-institucionais: a carta de sentença oriunda de juízo arbitral é o veículo formal idôneo para os casos de inventário, adjudicação e usucapião extrajudiciais?

Sempre entendi que não – e sigo no mesmo pensamento, embora alguns precedentes admitam, em determinadas hipóteses, o acesso de tais títulos ao fólio sem maiores considerações, como veremos em breve síntese abaixo.

O Eg. Conselho Nacional de Justiça acha-se novamente debruçado sobre o tema (Pedido de Providências 0008369-70.2024.2.00.0000, em trâmite na Corregedoria Nacional de Justiça, ao qual se vincularam as Consultas 0001045-63.2023.2.00.0000 e 0006597-09.2023.2.00.0000, ambas sobrestadas).[1] Em breve, teremos um posicionamento que é bem-vindo por encerrar controvérsias e estabelecer um norte seguro para a diuturnidade das atividades notariais e registrais.

Até lá, vale a pena agitar os argumentos que se podem alevantar contra o esvaziamento dos atos próprios dos notários e dos escrivães judiciais – órgãos da fé pública, que a larga tradição do direito judiciário brasileiro consagrou e revestiu da mais alta importância por sua função documental e formalizadora dos atos jurídicos. São os órgãos auxiliares da justiça, incumbidos de “lavrar os atos e contratos, de autenticar os atos processuais, de atestar a identidade das pessoas, das letras e das assinaturas e firmas, de registrar os títulos de direito e de conservar os respectivos formais”, como registrou João Mendes de Almeida Jr.[2] São tais órgãos os agentes do “poder certificante” do Estado na tutela e proteção jurídica de interesses privados.

Sinto-me à vontade para veicular o meu ponto de vista. Não sou notário nem escrivão judicial. A defesa que faço dos “órgãos da fé pública” é uma tomada consciente de posição na defesa da tradição judiciária e do foro judicial e extrajudicial.[3]

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