Lei 12.810/2013

A cadeia registral que o Registro não vê

SJ Cartórios, KollGEN, Registros Públicos e Notas Eletrônicos, SREI , , , , , , , , , , ,

Cessões de créditos imobiliários, para-registração e o controle público das mutações na titularidade de direitos reais de garantia

Model Colapse. A cópia da cópia

Introdução

Em 12 de outubro de 2021 encaminhei à Corregedoria Nacional de Justiça um estudo e uma minuta de provimento, depois publicados sob o título Repositório Eletrônico Confiável Compartilhado do SREI – REC-SREI.[1] O problema ali enfrentado era preciso: as cessões de créditos garantidos por direitos reais imobiliários – a cessão fiduciária de créditos, a circulação de cédulas de crédito imobiliário (CCI) e congêneres – consumam-se fora do Registro de Imóveis. Com elas transmite-se por arrasto a propriedade fiduciária ou a titularidade da hipoteca, sem que a matrícula o revele. A proposta era atrair essas mutações para um livro eletrônico compartilhado entre as várias unidades registrais, sob governança do ONR, fiscalização e regulação pelo Poder Judiciário, que denominei Central Nacional de Gravames Registrais (CNGR).

Cinco anos depois, o tema retorna por uma via inesperada. Ao examinar o mercado de cessões de precatórios, a Justiça Federal produziu algo raro nesta matéria: um retrato empírico do que acontece quando créditos circulam em série, entre profissionais, longe de um registro público de direitos.[2] O diagnóstico foi depois incorporado pela Nota Técnica Conjunta CNJ–BCB de 2 de outubro de 2026.[3]

O objeto deste opúsculo é outro – o precatório não é crédito imobiliário e nem se sujeita a inscrição no Registro de Imóveis –, mas a estrutura do problema é a mesma. E é nessa coincidência que reside o interesse destas notas. O diagnóstico judicial das assimetrias informativas e da perda de controle sobre as cadeias de cessões confirma, com números, o que vínhamos denunciando há anos sob o nome de para-registração: a migração das mutações jurídico-reais para entidades privadas que mimetizam a publicidade registral sem lhe assumir a natureza, os deveres e as responsabilidades. E anote-se de passagem: sem a correspondente delegação constitucional.

O que segue é breve. Reconstituo o fenômeno, confronto-o com os dados da Justiça Federal, identifico o ponto de coincidência – o controle público das mutações, a cargo do Registro de Imóveis ou do Registro de Títulos e Documentos, conforme a natureza do crédito –, e, finalmente, indico o que do Projeto REC-SREI pode ser retomado para o crédito imobiliário.

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Caução e cessão fiduciária – II

SJ Cartórios, Dinamização do crédito , , , , , , , , , ,

[ÍNDICE GERAL]

[Art. 167, II, 8] – caução e cessão fiduciária.

Reforma entrópica da LRP
PROPOSTA: 8) da caução e da cessão fiduciária de direitos reais relativos a imóveis

JUSTIFICATIVA: Inclusão para eliminar dúvida técnica a respeito do registro competente para a prática de tais atos. A inclusão bem delimita  o que é competência do Registro de Imóveis, deixando para o RTD as demais cauções e cessões fiduciárias de direitos em geral.

Caução e cessão fiduciária de "direitos reais relativos a imóveis"
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O ponto de partida

Na primeira parte deste estudo, percorremos o itinerário histórico e legislativo da caução e da cessão fiduciária de direitos relativos a imóveis e extremamos as hipóteses que não se confundem com o item 8 do inciso II do art. 167 da Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos – LRP). São elas: (a) as cessões translativas dos arts. 28 e 29 da Lei 9.514/1997, (b) a chamada portabilidade do crédito imobiliário e (c) a caução locatícia. Recorde-se que a Lei 14.382/2022 deu ao dispositivo a seguinte redação: averbação “da caução e da cessão fiduciária de direitos reais relativos a imóveis”. A redação anterior, dada pela Lei 6.216/1975, aludia simplesmente a “direitos relativos a imóveis”.

Desse percurso resultou uma filiação dúplice: a velha caução dos direitos aquisitivos do adquirente e as garantias creditícias do sistema habitacional, que o Dec.-Lei 70/1966 qualificou como direitos reais. Daí a tese que aqui se desenvolve. Os direitos creditórios permanecem pessoais; já os direitos aquisitivos devem revestir a natureza de direito real. Ao inserir o adjetivo “reais” no item 8, a reforma de 2022 deslocou a qualificação da garantia para os direitos que lhe servem de objeto, ajustando-se a uma das hipóteses e padecendo de imperfeições na outra. Cumpre agora examinar a natureza do objeto em cada caso, o modo de constituição dessas garantias e a sede de sua publicidade. São planos que convém não confundir: a natureza do objeto gravado, de que trata o item 8, e a constituição da própria garantia, que obedece a título e modo. Comecemos pela qualificação legal.

Na esteira do parágrafo único do art. 43 do Dec.-Lei 70/1966, a caução do crédito foi elevada a direito real por qualificação legal, que a atrai para o regime das garantias reais, com as consequências de preferência e oponibilidade que lhe são próprias, lembrando-se de que essas consequências incidem sobre o seu objeto: o direito em si.

A legislação posterior acentua a distinção. O § 1º do art. 17 da Lei 9.514/1997 não qualifica como reais os direitos mencionados nos incisos II e III; declara que as próprias garantias dos incisos II, III e IV “constituem direito real sobre os respectivos objetos”. Isso não significa, porém, que todos eles ostentem natureza real por título próprio. Na caução aquisitiva, como veremos, o direito gravado pode ser ele mesmo um direito real de aquisição já constituído – um direito real sobre direito real. A omissão da hipoteca, prevista no inciso I, é significativa: ela já era direito real típico e dispensava nova qualificação. A alienação fiduciária do inciso IV, por sua vez, mostra que o § 1º não cria uma segunda camada real superposta à garantia da própria alienação fiduciária. Esta garantia é, ela mesma, o direito real tipificado pela lei; a expressão “sobre os respectivos objetos” identifica aquilo sobre que recai, sem por si só definir a natureza do objeto.

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