[ÍNDICE GERAL]
[Art. 167, II, 8] – caução e cessão fiduciária.
| PROPOSTA: 8) da caução e da cessão fiduciária de direitos reais relativos a imóveis JUSTIFICATIVA: Inclusão para eliminar dúvida técnica a respeito do registro competente para a prática de tais atos. A inclusão bem delimita o que é competência do Registro de Imóveis, deixando para o RTD as demais cauções e cessões fiduciárias de direitos em geral. |
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O ponto de partida
Na primeira parte deste estudo, percorremos o itinerário histórico e legislativo da caução e da cessão fiduciária de direitos relativos a imóveis e extremamos as hipóteses que não se confundem com o item 8 do inciso II do art. 167 da Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos – LRP). São elas: (a) as cessões translativas dos arts. 28 e 29 da Lei 9.514/1997, (b) a chamada portabilidade do crédito imobiliário e (c) a caução locatícia. Recorde-se que a Lei 14.382/2022 deu ao dispositivo a seguinte redação: averbação “da caução e da cessão fiduciária de direitos reais relativos a imóveis”. A redação anterior, dada pela Lei 6.216/1975, aludia simplesmente a “direitos relativos a imóveis”.
Desse percurso resultou uma filiação dúplice: a velha caução dos direitos aquisitivos do adquirente e as garantias creditícias do sistema habitacional, que o Dec.-Lei 70/1966 qualificou como direitos reais. Daí a tese que aqui se desenvolve. Os direitos creditórios permanecem pessoais; já os direitos aquisitivos devem revestir a natureza de direito real. Ao inserir o adjetivo “reais” no item 8, a reforma de 2022 deslocou a qualificação da garantia para os direitos que lhe servem de objeto, ajustando-se a uma das hipóteses e padecendo de imperfeições na outra. Cumpre agora examinar a natureza do objeto em cada caso, o modo de constituição dessas garantias e a sede de sua publicidade. São planos que convém não confundir: a natureza do objeto gravado, de que trata o item 8, e a constituição da própria garantia, que obedece a título e modo. Comecemos pela qualificação legal.
Na esteira do parágrafo único do art. 43 do Dec.-Lei 70/1966, a caução do crédito foi elevada a direito real por qualificação legal, que a atrai para o regime das garantias reais, com as consequências de preferência e oponibilidade que lhe são próprias, lembrando-se de que essas consequências incidem sobre o seu objeto: o direito em si.
A legislação posterior acentua a distinção. O § 1º do art. 17 da Lei 9.514/1997 não qualifica como reais os direitos mencionados nos incisos II e III; declara que as próprias garantias dos incisos II, III e IV “constituem direito real sobre os respectivos objetos”. Isso não significa, porém, que todos eles ostentem natureza real por título próprio. Na caução aquisitiva, como veremos, o direito gravado pode ser ele mesmo um direito real de aquisição já constituído – um direito real sobre direito real. A omissão da hipoteca, prevista no inciso I, é significativa: ela já era direito real típico e dispensava nova qualificação. A alienação fiduciária do inciso IV, por sua vez, mostra que o § 1º não cria uma segunda camada real superposta à garantia da própria alienação fiduciária. Esta garantia é, ela mesma, o direito real tipificado pela lei; a expressão “sobre os respectivos objetos” identifica aquilo sobre que recai, sem por si só definir a natureza do objeto.
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