Lei 10.931/2004

Registro em tempos de crise – IX – cédulas escriturais

SJ COVID-19, IRIB, NEAR, ONR - Operador Nacional do Registro de Imóveis Eletrônico, Registro de Imóveis, Registro em tempos de crise, Registros Públicos e Notas Eletrônicos, SREI , , , , , , , , , , , , , ,
Trabalhar em casa durante a pandemia

Durante o período pandêmico foram baixados inúmeros atos normativos dispondo sobre o funcionamento dos cartórios de registro de imóveis em regime de plantão. Há um franco estímulo à utilização de plataformas digitais para recepção e processamento dos pedidos de registro ou de emissão de certidões.

O Provimento CNJ 94/2020 inovou a praxe dos cartórios em muitos aspectos. Foi uma medida muito positiva. Tenho me dedicado neste espaço a estudar alguns tópicos que a norma suscita.

Neste episódio, vou tratar das chamadas cédulas emitidas “sob a forma escritural”. A sua referência se acha no inc. IV do art. 4º do dito Provimento. A redação do art. 4º é a seguinte:

Art. 4º. Durante a Emergência em Saúde Pública de Importância Nacional (ESPIN), contemplada no caput, todos os oficiais dos Registros de Imóveis deverão recepcionar os títulos nato-digitais e digitalizados com padrões técnicos, que forem encaminhados eletronicamente para a unidade a seu cargo, por meio das centrais de serviços eletrônicos compartilhados, e processá-los para os fins do art. 182 e ss da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973.

IV – as cédulas de crédito[1] emitidas sob a forma escritural[2] [3], na forma da lei;

[1] – Cédulas de crédito

A norma admitiu todas as modalidades de cédulas que progressivamente vêm sendo emitidas em formato digital e transitam entre os registros públicos e as chamadas centrais de registro e de custódia.

[2] – Cédula – forma cartular ou escritural?

As cédulas podem ser emitidas em formato cartular ou escritural. A forma escritural da cédula não significa que o título deva ser necessariamente emitido em formato eletrônico, embora essa seja uma prática consolidada no mercado. Serão escriturais somente os títulos de crédito que se destinam à custódia em instituições financeiras1 e poderão ser lavradas por escrituras públicas ou particulares2. Significa dizer que toda a movimentação do título escritural é rastreada em sistemas eletrônicos de registro3. 

Importante salientar que as cessões, por exemplo, não são objeto de registro ou de averbação no Cartório de Registro de Imóveis competente (§ 2º do art. 22 da Lei 10.931/2004), embora representem uma modalidade de transmissão da propriedade fiduciária pela cessão do crédito. Essa heterodoxia assistemática foi denunciada por mim há muito tempo: A CCI cartular, a transmissão da propriedade e a ilusão do registro.

Seja como for, a indicação – “forma escritural” –, referida neste provimento, abrange todas as espécies formais, o que pode representar uma vantagem para os emitentes. Sejam escriturais ou não, sejam destinadas às entidades custodiantes ou não, desde que em ambos os casos sejam eletrônicas ou digitais, penso que o acesso ao Registro de Imóveis acha-se franqueado, desde que observados alguns requisitos formais.

[3] – Cédula escritural – emissão eletrônica

As cédulas, como vimos, podem ser emitidas sob a forma escritural ou cartular, por meio de escritura pública ou instrumento particular.

Importante destacar uma tendência que se verifica no mercado financeiro que é a emissão dos títulos em formato eletrônico.

No caso, por exemplo, das CPRs – Cédulas de Produto Rural, a sua emissão, quando escritural, pode se dar em meios eletrônicos com o uso de “senha eletrônica, biometria e código de autenticação emitido por dispositivo pessoal e intransferível, inclusive para fins de validade, eficácia e executividade” (§ 4º do art. 3º da Lei 8.929, de 22/8/1994 com a redação pela Lei 13.986/2020).

Todavia, como já referido anteriormente (v. tópico Emissão de cédulas em meios eletrônicos, na postagem anterior), a emissão das cédulas, com a utilização de várias modalidades de assinatura digital, sempre deverá observar as “formas previstas na legislação específica”. Vejamos a redação do § 4º do art. 3º da Lei 8.929, de 22/8/1994:

§ 4º No caso de emissão escritural, admite-se a utilização das formas previstas na legislação específica quanto à assinatura em documentos eletrônicos, como senha eletrônica, biometria e código de autenticação emitido por dispositivo pessoal e intransferível, inclusive para fins de validade, eficácia e executividade. 

NOTAS

1 CIR – Cédula Imobiliária Rural v. § 2º do art. 18, § 2º do art. 19 da Lei 13.986/2020; Cédula de Crédito Rural, v. art. 10-A do Decreto-Lei nº 167, de 14/1/1967;

2 Cédula de Crédito Imobiliária, v. § 4º do art. 18 da Lei 10.931/2004: “A emissão da CCI sob a forma escritural ocorrerá por meio de escritura pública ou instrumento particular, que permanecerá custodiado em instituição financeira”.

3 A distinção acha-se na lei (§ 4º do art. 18 da Lei 10.931/2004). Cédula escritural é a que deve ser custodiada nas instituições financeiras. Remeto o leitor para um antigo roteiro elaborado por mim: item 4 – que diferença existe entre a CCI cartular e a escritural? In JACOMINO, Sérgio. Cédula de Crédito Imobiliário – roteiro prático para o registrador. In Boletim Eletrônico do IRIB n. 593. São Paulo: IRIB, 18/12/2002. Acesso: https://www.irib.org.br/boletins/detalhes/3248.

Alienação fiduciária – vários imóveis

SJ Cartórios, Registro de Imóveis , , , , , , , , ,
Observatório do Registro

Da concentração do procedimento intimatório para purgação da mora no caso de múltiplas alienações fiduciárias de bem imóvel em garantia de dívida única 

[*]. Mauro Antônio Rocha [**]

– 1 –

Neste ano, completam-se os primeiros vinte anos de existência da alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia.

Ingressada no ordenamento jurídico brasileiro por meio da Lei n. 9.514, de 20 de novembro de 1997, inicialmente como instrumento de garantia destinado a revigorar o mercado de crédito imobiliário, a alienação fiduciária foi, durante alguns anos, vista com desconfiança pelos investidores – que aguardaram passivamente por algum sinal positivo do Poder Judiciário e também pelos consumidores de crédito – apáticos e intimidados com a severidade dos procedimentos de execução extrajudicial propostos.

Foi somente a partir de 2002, quando já se prenunciavam anos de estabilidade econômica, crescimento do produto interno bruto, pleno emprego e reajustes reais de salários, fatores por si – independentemente do tipo de garantia adotado – suficientes para a redução dos riscos de crédito e de negócio, que as instituições financeiras aderiram efetivamente ao instituto, passando a conceder mútuo financeiro com a garantia fiduciária imóvel, que, ademais, já comprovara, em operações esporádicas e monitoradas, a simplicidade dos procedimentos de contratação e, quando necessário, a indubitável rapidez da execução extrajudicial adotada.

Além disso, a referida simplicidade na contratação e a celeridade na execução proporcionadas por mecanismos tramados sob medida para o mercado de financiamento imobiliário, que abriga transações rudimentares – compra e venda pura, com transferência do domínio do bem imóvel mediante o recebimento integral do preço, cumulada com mútuo concedido ao comprador com garantia fiduciária constituída sobre o próprio imóvel –, atraiu outras modalidades creditícias com garantia imobiliária e, a partir da promulgação da Lei n. 10.931, de 2 de agosto de 2004, foi estendida também para outros empréstimos e obrigações em geral.

Obviamente, são essas outras operações extremamente mais complexas, enredando uma pluralidade de contratos, credores e devedores com interesses diferenciados, terceiros meramente garantidores, garantias reais e fidejussórias concomitantes, além da constituição de alienação fiduciária sobre múltiplos bens imóveis em garantia de uma só dívida, a exigir registros em diferentes circunscrições, em comarcas judiciais distintas ou, até mesmo, em estados diversos da federação etc.

Assim, ao mesmo tempo em que adotaram a alienação fiduciária de bem imóvel como garantia ideal por conta exatamente das características de simplicidade e celeridade, essas novas modalidades negociais passaram a demandar a conformação de tais características legais às condições específicas desses mercados.

Uma dessas condições específicas diz respeito aos procedimentos legais de intimação do fiduciante para a purgação da mora no caso de inadimplemento total ou parcial da obrigação pecuniária.

Ocorre que muitas das operações contratadas nos mercados financeiro e negocial envolvem recursos de tal grandeza que somente estarão garantidos com a alienação fiduciária de um conjunto de bens, de propriedade do devedor ou de terceiros garantidores, exigindo – no caso do não recebimento do crédito no vencimento – a intimação do fiduciante pelo oficial de Registro da circunscrição de cada uma das propriedades, avultando os procedimentos legais em prejuízo dos benefícios vislumbrados no instituto.

Para contornar essa dificuldade, os interessados avocam o princípio da autonomia da vontade e a paridade de condições dos contratantes como justificativas para pactuar sem a observância rígida dos dispositivos legais, ou com a inserção de procedimentos extravagantes e inexistentes na fórmula legal – potencializando o contencioso judicial e expondo o instituto da alienação fiduciária de bem imóvel em garantia a resultados inesperados que, muitas das vezes, retroalimentam a própria divergência.

– 2 –

A intimação do fiduciante é conditio sine qua non para a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, para que o bem objeto da garantia seja oferecido à venda em leilão público, propiciando a liquidação do crédito.

A Lei n. 9.514/1997 escolheu expressamente o oficial de Registro de Imóveis para presidir e controlar o procedimento de execução extrajudicial na alienação fiduciária de bem imóvel e dispôs de forma minuciosa sobre a realização do ato intimatório e demais procedimentos da execução extrajudicial, que, ademais, devem ser obrigatoriamente reproduzidos (art. 24, VII) em cláusula específica do instrumento contratual, não deixando margem para a introdução de tratos divergentes ou diferenciados.

Para tanto, dispõe o § 1º do art. 26, da Lei n. 9.514/1997 que o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

Assim, segundo redação do dispositivo legal transcrito, a intimação é realizada pelo oficial do competente Registro de Imóveis, isto é, pela serventia imobiliária com atribuição sobre a circunscrição territorial onde está situado o imóvel e o titular da competência para constituir e cancelar a garantia fiduciária, podendo ser promovida pelo correio, com aviso de recebimento ou, preferencialmente, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, a juízo do oficial do Registro de Imóveis.

São objetivos da intimação de que trata o art. 26 da Lei n. 9.514/1997, de um lado, notificar o fiduciante da mora constituída, do prazo legal deferido para a purgação, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário caso não efetuado o pagamento e, de outro lado, comprovar a ciência inequívoca do fiduciante do quanto notificado, estabelecer termo inicial para o cômputo do prazo de purgação e certificar o termo final e decurso do prazo concedido.

Não há dúvida de que os objetivos retro indicados restarão atingidos – mormente por se tratar de dívida única – com uma só intimação regularmente cumprida, sendo lícito entender improdutivo o atendimento literal do dispositivo legal para dirigir diversas intimações ao mesmo devedor, expedidas por oficiais de Registro distintos e com práticas funcionais dissemelhantes.

Como está visto, essa exigência legal, para além de dispendiosa e inócua, permite ao devedor, depois de uma primeira intimação, ausentar-se deliberadamente dos endereços indicados pelo credor, com vistas a adiar ou inviabilizar outras intimações, prejudicando a consecução da execução extrajudicial, estabelecendo prazos distintos para a purgação da mora de uma mesma dívida e, no caso de não pagamento, impossibilitando a consolidação da propriedade e a realização de leilão conjunto dos bens, em detrimento, inclusive, da transparência do procedimento.

Outra questão correlata se refere aos obstáculos, que, ao largo da lei, serão enfrentados para a averbação da consolidação da propriedade em nome do credor nos casos de múltiplas alienações fiduciárias, já que muitos oficiais de Registro de Imóveis entendem somente ser essa averbação possível e finalizada após a confirmação da efetiva intimação e da certificação do decurso de prazo para pagamento em todos os demais contratos.

Esse entendimento – potencialmente prejudicial ao objetivo de celeridade na recuperação do crédito – também não encontra amparo legal, uma vez que, embora estejam os contratos de alienação fiduciária vinculados ao mesmo contrato principal, não há vínculo jurídico de qualquer espécie entre eles.

Entretanto, contam esses registradores com precedente jurisprudencial decorrente de sentença prolatada nos autos do Processo 111322-57-2014.8.26.0100, da 1ª Vara dos Registros Públicos da Capital [1], onde se considerou que a pendência de intimação judicial de fiduciante relativamente a imóvel inscrito em Registro de Imóveis diverso “caracteriza exceção à regra geral, diante da impossibilidade do requerente realizar o leilão de todos imóveis dados em garantia, sendo que não haverá prejuízo ao devedor, existindo parecer favorável da douta Promotora e Justiça”, razão suficiente para conceder “prorrogação do prazo para a efetivação da consolidação dos imóveis (…) por 60 (sessenta) dias”. 

– 3 –

Com relação à multiplicidade de intimação que dificulta a execução, já apontamos em manifestações anteriores [2], pautando-nos na redação do § 3º do art. 26 da Lei n. 9.514/1997, a possibilidade de que – a requerimento e de acordo com a logística estabelecida pelo credor – as intimações sejam dirigidas pelos Registros de Imóveis ao oficial de Registro de Títulos de Documentos da comarca de domicílio do devedor, para que sejam procedidas em ato único, de maneira a afastar as dificuldades já mencionadas, proporcionando prazo comum de purgação e, se necessário, a realização de leilão conjunto de bens, sem prejuízo da possibilidade de arrematação individual dos imóveis.

Não há impedimento legal ou prejuízo jurídico de qualquer espécie que justifique eventual desacordo do oficial de Registro para o encaminhamento da intimação ao oficial de Registro de Títulos e Documentos único, para atender interesse do credor.

Tal procedimento, no entanto, apesar de viável e possível, constitui apenas um paliativo destinado a contornar as dificuldades de atendimento às determinações legais e depende de instrumentos de logística a serem desenvolvidos pelo próprio credor, além de compreensão e boa vontade dos registradores de imóveis envolvidos e da perfeita interação do oficial de Títulos e Documentos aos objetivos da intimação única.

– 4 –

Todavia, passados vinte anos da promulgação da lei, o ambiente econômico tornou-se inóspito e propício ao aumento da inadimplência, agravando o quadro de cobrança forçada das dívidas e, consequentemente, de reação judicial dos devedores e fiduciantes. Nesse contexto, o mundo jurídico se deu conta de que apenas uma parte proporcionalmente irrelevante dos contratos levados à execução extrajudicial resultou na consolidação da propriedade em nome do credor, e que parcela ainda menor deles foi judicializada, e, por conta disso – e do desconhecimento da visão dos magistrados quanto ao instituto –, as instituições financeiras evocam antigos fantasmas e expõem o temor de que uma possível desfiguração da alienação fiduciária de bem imóvel pelo Poder Judiciário possa transformá-la em nova garantia hipotecária, apontando para a necessidade do desenvolvimento de expedientes menos propensos à litigiosidade e mais adequados à norma legal.

Por essa razão, o que se propõe aqui é uma alteração legislativa que permita de forma estruturada e efetiva, nesses casos de multiplicidade de garantias e de circunscrições registrais, a intimação do devedor inadimplente ou fiduciante, para que a purgação da mora seja realizada por qualquer dos oficiais de Registro envolvidos, os quais, além de ultimar a intimação, se encarregarão de notificar aos demais ofícios acerca do pedido, para as devidas providências registrais, acompanhando e mantendo-os atualizados até o desfecho final do processo.

Para que a alteração legislativa proposta atinja seu desiderato, parece-nos suficiente a introdução de dois parágrafos ao artigo 26 da Lei n. 9.514/1997: um deles para autorizar que qualquer oficial de Registro de Imóveis, dentre as serventias com circunscrição territorial sobre os imóveis alienados fiduciariamente, realize a intimação do fiduciante e proceda às notificações aos demais Ofícios de Imóveis para as providências legais exigíveis, e um outro para dispor sobre a notificação da purgação da mora pelo devedor, ou do encaminhamento da respectiva certidão de decurso de prazo, exigida para a consolidação da propriedade em nome do fiduciário.

Nesse sentido, sugerimos acrescer ao texto legal os referidos parágrafos com a seguinte redação:

Parágrafo (1).  Na hipótese em que múltiplas alienações fiduciárias tenham sido contratadas para a garantia de uma única dívida, poderá o fiduciário requerer ao oficial do competente Registro de Imóveis de qualquer das propriedades fiduciárias que proceda à intimação do fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, para satisfazer a prestação vencida nos termos e nas condições estipuladas no § 1º deste artigo, bem como para que informe da mora e da intimação aos demais Ofícios de Imóveis para prenotação e anotações nos respectivos livros.

Parágrafo (2). Purgada a mora, o oficial do Registro de Imóveis, no mesmo prazo previsto no § 6º deste artigo, informará aos demais Ofícios de Imóveis sobre o convalescimento do contrato de alienação fiduciária. Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial encaminhará certidão de transcurso de prazo aos demais Ofícios de Imóveis para que promovam a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário. 

Operacionalmente, entendemos suficiente que aos requisitos do requerimento de intimação se inclua a necessidade de declinar o ofício de registro de imóveis, o número da matrícula, o número e a data do registro de cada um dos contratos de alienação fiduciária abrangidos pela intimação, cuidando o requerente de comprovar, quando se tratar de contratos individuais, a vinculação da garantia ao contrato principal inadimplido, informações essas que serão transcritas para o instrumento padrão de intimação utilizado pelo Ofício de Registros.

Concomitantemente à expedição ou postagem, o Registro de Imóveis encaminhará ofício a cada uma das serventias imobiliárias, preferencialmente por meio eletrônico, diretamente ou por meio de entidade representativa dos registradores, sobre a instauração do procedimento intimatório, para prenotação e lançamento no controle geral de títulos contraditórios, a fim de que seja consignada sua existência em caso de emissão de certidão da matrícula imobiliária.

Na hipótese do recebimento do valor cobrado, o Registro de Imóveis enviará ofício informando sobre a purgação da mora e convalescimento dos contratos de alienação fiduciária, para que cada uma das serventias proceda ao cancelamento dos efeitos da prenotação. Na outra hipótese – não recebimento do valor cobrado no prazo legal – noticiará o ocorrido a cada uma das serventias, por meio de certidão de transcurso do prazo para purgação da mora, possibilitando que, mediante comprovação do recolhimento dos tributos exigidos legalmente, possa o credor fiduciário requerer a consolidação da propriedade em seu nome.

Conquanto tenham sido consideradas para a resolução equilibrada e apropriada das dificuldades apontadas, as alterações do texto legal sugeridas ainda se prestam também a simplificar e desburocratizar o ato intimatório, dispensando a produção e a reprodução de documentos, além de prescindir das reiteradas intimações, pagamentos, recebimentos e prestações de contas exigidas na forma atual.

Obviamente, esses procedimentos operacionais sugeridos, assim como o detalhamento dos emolumentos devidos pelos interessados, deverão ser debatidos pelas entidades representativas dos registradores e formalizados pelas Corregedorias-Gerais dos Tribunais de Justiça dos estados.

– 5 –

Diante do exposto, com o propósito de contribuir para a compreensão dessas operações e permitir o aproveitamento pleno do instituto da alienação fiduciária de bem imóvel em garantia de negócios financeiros e comerciais em geral, com a segurança jurídica que dele é esperada, sugerimos a apreciação da proposta de alteração legislativa, nos moldes retro mencionados, apresentando, para isso, minuta de projeto de lei a ser analisada e discutida pelas comissões pertinentes desta Ordem.

PROJETO DE LEI Nº        , DE 2017

(Ordem dos Advogados do Brasil OAB – Subseção São Paulo)

Altera a Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, que “Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências. ”

O Congresso Nacional decreta:

Art. 1º Esta lei altera a Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, para acrescentar os parágrafos 9º e 10 ao seu art. 26.

Art. 2º O art. 26 da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, passa a vigorar acrescido dos §§ 9º e 10 seguintes:

Art. 26. ……………………………………….

…………………………………………………..

§ 9º Na hipótese em que múltiplas alienações fiduciárias tenham sido contratadas para a garantia de uma única dívida, poderá o fiduciário requerer ao Oficial do competente Registro de Imóveis de qualquer das propriedades fiduciárias que proceda à intimação do fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, para satisfazer a prestação vencida nos termos e nas condições estipuladas no § 1º deste artigo, bem como para que informe da mora e da intimação aos demais ofícios de imóveis para prenotação e anotações nos respectivas livros.

§ 10 Purgada a mora, o Oficial do Registro de Imóveis, no mesmo prazo previsto no § 6º deste artigo, informará aos demais ofícios de imóveis sobre o convalescimento do contrato de alienação fiduciária. Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial encaminhará certidão de transcurso de prazo aos demais ofícios de imóveis para que promovam a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário.

Art. 3º Esta lei entra em vigor na data da sua publicação.

JUSTIFICAÇÃO

A alienação fiduciária sobre bens imóveis ingressou no ordenamento jurídico brasileiro com a Lei n. 9.514, de 20/11/1997, como instrumento de garantia destinado a revigorar o mercado de crédito imobiliário, simplificando procedimentos de contratação e proporcionando execução extrajudicial célere e eficaz.

A utilização do instrumento como garantia de modalidades negociais mais complexas, a partir da promulgação da Lei n. 10.931, de 2/8/2004, entretanto, ressaltou algumas dificuldades na operacionalização da execução extrajudicial fora do âmbito do mercado de crédito imobiliário, demandando sua conformação às condições específicas desses mercados, dentre elas a observância dos procedimentos de intimação do fiduciante para a purgação da mora no caso de inadimplemento da obrigação pecuniária quando garantida pela alienação fiduciária constituída sobre dois ou mais imóveis.

Com efeito, a intimação do fiduciante deve ser realizada pelo oficial do Registro de Imóveis com atribuição sobre a circunscrição territorial onde situado o imóvel objeto do contrato. Ocorre que, nas operações com múltiplas garantias imobiliárias, o procedimento intimatório também será multiplicado, o que, além de dispendioso e inócuo, prejudica a consecução das intimações, estipula prazos e lugares diferentes para o pagamento e impossibilita a consolidação simultânea da propriedade, requisito para o leilão conjunto dos bens, em prejuízo dos benefícios vislumbrados no instituto.

A presente proposição visa permitir que o procedimento intimatório seja concentrado em uma só serventia registral, que notificará aos demais ofícios de Registro de Imóveis sobre a instauração, andamento e encerramento do procedimento intimatório para a necessária prenotação e anotações nos livros próprios, propiciando segurança jurídica a milhares de negócios financeiros e comerciais com garantia fiduciária.

Essa alteração legislativa, além de solucionar a dificuldade apontada no procedimento de execução extrajudicial, representará sensível simplificação do procedimento, sem prejuízo da necessária segurança jurídica, dispensando a produção e reprodução de inúmeros documentos, além de torná-los menos burocráticos que os atuais, os quais exigem repetidas intimações, pagamentos, recebimentos e prestações de contas.

NOTAS

[1] Processo 1115322-57.2014.8.26.0100, São Paulo – 4 SRI, j. 9/1/2015, DJe 20/1/2015, Dra. Tânia Mara Ahualli.

[2] ROCHA, Mauro A. Questões relativas à consolidação da propriedade na hipótese de múltiplos imóveis em garantia de negócio jurídico único. https://cartorios.org/2016/10/18/alienacao-fiduciaria-de-bem-imovel/

[*] Trabalho publicado originalmente na Revista Científica Virtual, edição nº 24, 2017, da Escola Superior de Advocacia da OAB/SP.

[**] Mauro Antônio Rocha é Advogado; professor, palestrante e especialista em Direito Imobiliário e Direito Registral e Notarial e membro da Comissão de Direito Notarial e de Registros Públicos da OABSP. Coordenador Jurídico da Caixa Econômica Federal – CEF.

Alienação fiduciária de bem imóvel – quitação mútua obrigatória

SJ Doutrina , , , , , , , , , , , , ,

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. Considerações sobre a quitação mútua obrigatória nas operações realizadas fora do âmbito do financiamento imobiliário
Mauro Antônio Rocha [1]

Imagem da poupança e crédito imobiliário.

Da alienação fiduciária em geral.

    A alienação fiduciária em garantia é um instituto jurídico conhecido desde o período clássico do Direito Romano, na figura da fidúcia cum creditore, que foi resgatado pelo Direito Brasileiro em meados do século passado e adaptado para atender às necessidades de uma sociedade de massas ainda incipiente, desordenada e necessitada de agilidade e dinamismo jurídico para seu desenvolvimento.

    Apesar de ignorada pelo código civil de 1916 e ainda sem se afigurar como negócio jurídico contratual típico, a fidúcia sempre esteve presente no direito brasileiro, tendo sido regularmente utilizada como meio de concretização de negócios e garantias.

    Nesse sentido, afirma Silva que deixando de ser negócio jurídico contratual típico, nem por isso ficou entre nós repudiado inteiramente. Filho órfão, e mesmo enjeitado, encontrou todavia abrigo em uma que outra manifestação esporádica. A doutrina o não desconhecia de todo, e os tribunais embora com certa relutância e alguma vacilação entenderam que não seria uma figura contratual contraria ao nosso sistema. [2]

    Não por acaso, a garantia fiduciária surgiu no direito positivo brasileiro em 1965 – coincidentemente e ao mesmo tempo no projeto civilista do Código de Obrigações elaborado por Caio Mário Pereira da Silva e na Lei nº 4.728, proposta de uma nova ordem política para disciplinar os mercados financeiro e de capitais – num contexto de grande desenvolvimento econômico e de garantias reais (hipoteca, penhor e anticrese) insuficientes para a proteção dos recursos alocados para o financiamento da produção de bens de capital e da aquisição de bens de consumo.

    Dispunha o derrogado artigo 66 da referida lei, que nas obrigações garantidas por alienação fiduciária de bem móvel, o credor tem o domínio da coisa alienada, até a liquidação da dívida garantida. E, concluía, no parágrafo segundo do mesmo artigo, que o instrumento de alienação fiduciária transfere o domínio da coisa alienada, independentemente da sua tradição, continuando o devedor a possuí-la em nome do adquirente, segundo as condições do contrato, e com as responsabilidades de depositário.

    Desde então, com base na interpretação literal da norma, convencionou-se o uso dessa modalidade de garantia real apenas para os bens móveis de consumo e a algumas espécies de recebíveis financeiros.

    Desse entendimento restritivo divergia Silva distinguindo os negócios jurídicos realizados ao amparo da lei especial daquelas outras transações por ela não abrangidas, de modo que, fora do mecanismo de execução regulamentado na Lei especial, a alienação fiduciária pode comportar a coisa imóvel, como a jurisprudência de nossos tribunais já admitia antes da Lei 4.728, admitindo a validade do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, e validando o pactum fiduciae.[3] 

    Da alienação fiduciária de coisa imóvel.

      Se, de fato, nunca houve vedação legal expressa à contratação dessa modalidade de garantia nas transações imobiliárias, a alienação fiduciária de coisa imóvel ingressou no ordenamento jurídico pátrio como uma das garantias admitidas para a realização de operações de financiamento imobiliário em geral[4] por meio da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, que detalhou – em capítulo próprio – suas generalidades, características jurídicas, âmbito de aplicação, bem como os procedimentos específicos e adequados de reconhecimento da quitação da dívida pelo fiduciário e da execução extrajudicial no caso de inadimplemento da obrigação pelo fiduciante.

      Pelo caráter inicial de garantia aceitável no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário – e por ter sido regulamentada na mesma lei que criou o sistema, durante algum tempo a aplicação da alienação fiduciária sobre bens imóveis ficou restrita exclusivamente às operações de financiamento imobiliário.

      Foi somente a partir da Lei nº 10.931, em 02 de agosto de 2004, que as outras operações imobiliárias, assim como as obrigações em geral passaram a ser efetivamente garantidas, inclusive por terceiros, por cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis, por caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis e por alienação fiduciária de coisa imóvel. [5]

      Da execução extrajudicial prevista na Lei nº 9.514/1997

        A Lei nº 9.514/1997 estabeleceu um procedimento executivo extrajudicial e  específico para a garantia fiduciária, conduzido pelo oficial de registro de imóveis – iniciado com a intimação do fiduciante para purgar a mora no prazo de quinze dias, que, se atendida enseja o convalescimento do contrato nas condições antes convencionadas e que, não atendida motiva a consolidação da propriedade em nome do credor, para posterior venda do imóvel em leilão público com a obrigatória entrega do que sobejar ao devedor ou, não havendo excedente, com a exoneração de responsabilidade pelo pagamento do saldo remanescente, daí decorrendo a mútua quitação do contrato.

        Assim, de um lado a lei permitiu a contratação de alienação fiduciária por qualquer pessoa física ou jurídica – na condição de vendedor, construtor, incorporador, garantidor etc., não sendo privativa das operações ou das entidades integrantes do SFI, de outro lado, estabeleceu procedimentos de execução mais apropriados e adequados ao financiamento imobiliário – atividade privativa e exclusiva das instituições financeiras.

        Das operações realizadas dentro e fora dos sistemas de crédito imobiliário

          Parece evidente que a contratação de mútuo em dinheiro pelo comprador para a aquisição de bem imóvel com a constituição de alienação fiduciária em garantia constitui a atividade privativa de financiamento imobiliário que não se confunde com a aquisição do bem diretamente do vendedor, ainda que para pagamento parcelado do preço e com garantia fiduciária, que configura compra e venda com alienação fiduciária em garantia – indevidamente denominada de autofinanciamento.

          No primeiro caso, o bem jurídico garantido pela alienação fiduciária é a quantia em dinheiro obtida em operação de mútuo financeiro reservado ao pagamento integral e à vista do bem imóvel diretamente ao vendedor. No segundo caso, o bem garantido fiduciariamente é o próprio imóvel adquirido com o compromisso de pagamento parcelado do preço.

          Dessa forma, na transação de mútuo financeiro com garantia fiduciária o objetivo último da norma jurídica é garantir o retorno ao credor do capital aplicado, seja pelo adimplemento tempestivo das condições contratadas ou, extraordinariamente, pela venda do bem em leilão ou diretamente quando negativos os leilões, não se vislumbrando na lei autorização para a apropriação do bem pelo credor fiduciário, exceto na hipótese da inexistência de interessado na aquisição e, mesmo nessa situação extrema, normas de fiscalização da atividade financeira impõem prazo máximo de três anos para a exclusão desse ativo do patrimônio da instituição financeira.[6]

          Diferente é a situação na transação de compra e venda com parcelamento do preço e garantia fiduciária. Nesta, o objetivo final da norma jurídica é garantir o adimplemento tempestivo das condições contratadas ou, extraordinariamente, na hipótese de inadimplemento pelo devedor, o retorno ao status quo ante, vale dizer, garantir a recuperação da propriedade do bem pelo credor.

          Ocorre que a transação realizada diretamente pelo fornecedor ao consumidor caracteriza relação de consumo, tornando aplicáveis os dispositivos da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 – Código de Defesa do Consumidor, especialmente o art. 53, destinado a impedir o enriquecimento sem causa, que dispõe sobre a nulidade de cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

          Decorre do referido artigo 53 que, ao menos aparentemente, a lei de proteção ao consumidor desconsidera os obrigatórios e específicos critérios legais de quitação mútua que caracterizam os procedimentos de execução da garantia fiduciária.

          Ao enfrentar o assunto, Chalhub [7] manifestou da seguinte forma:

          Sucede que inúmeras relações de consumo a que se aplica esse princípio têm peculiaridades que distinguem umas das outras e que, portanto, merecem tratamento jurídico e legal coerente com sua peculiar estrutura e função.

          É o caso da Lei nº 9.514/1997, que é lei especial e não é incompatível com a Lei nº 8.078/1990 (CDC), razão pela qual, a despeito de os princípios de proteção ao consumidor se aplicarem aos contratos de alienação fiduciária quando caracterizem relação de consumo, o acertamento de haveres nessa espécie de contrato deve seguir o critério específico estabelecido pelo art. 27 da Lei nº 9.514/1997 e não o critério genérico previsto no art. 52 do CDC, seja porque o critério da lei especial não conflita com o princípio enunciado naquele dispositivo do CDC, seja porque aquele é o critério próprio para execução de crédito garantido por direito real.

          Em outras palavras: o art. 53 enuncia um princípio geral de nulidade da cláusula que preveja a perda total das quantias pagas pelo devedor inadimplente e o art. 27 da Lei nº 9.514/1997 estabelece critério específico, pelo qual manda o credor devolver ao devedor a quantia que sobrar do leilão, depois de satisfeito o crédito garantido.

          Em que pese o encadeamento lógico do raciocínio desenvolvido pelo autor – e ainda que se possa considerar certo que aos contratos de alienação fiduciária constituídos ao abrigo da Lei nº 9.514/1997 aplicam-se os procedimentos de realização da garantia e quitação do débito nela estabelecidos – outras formas de alienação fiduciária são também contratadas, de forma que a questão central relativa à aplicabilidade da quitação mútua às transações de venda e compra de imóveis fora dos sistemas de financiamento imobiliário permanece pendente de apreciação.

          Não obstante o acima transcrito, afirma Chalhub [8], na mesma obra, que no que tange ao acertamento de conta entre devedor e credor, por efeito da extinção dos contratos de venda a prazo e de alienação fiduciária que caracterizam relação de consumo, o dispositivo do CDC pertinente é o art. 53, que considera nula a cláusula que preveja a perda total das quantias pagas pelo devedor.

          Cabe, neste ponto, fazer uma distinção das transações imobiliárias em relação às normas de proteção ao consumo: (a) as transações realizadas no âmbito dos sistemas de financiamento se caracterizam pelo mútuo em dinheiro, de forma que a extinção da dívida decorre do retorno do capital ao credor – pelo pagamento ou pela alienação do bem oferecido em garantia – não se aplicando, portanto, a obrigação de devolução de valores ao devedor; (b) as transações realizadas fora dos sistemas de financiamento são de compra e venda de bem imóvel e a extinção da dívida decorre da quitação integral do valor parcelado – pelo pagamento, por meio de alienação do bem em leilão, ou pelo retorno da propriedade ao credor e, dessa forma, é aplicável a obrigação de devolução de valores recebidos ao devedor; (c) nas transações de venda e compra realizadas diretamente pelos proprietários (não fornecedores) a extinção da dívida também decorre da quitação integral do quantum parcelado – pelo pagamento ou por meio da alienação do bem oferecido em garantia – não se aplicando a devolução dos valores recebidos.

          Assim, é lícito concluir que as pessoas físicas e jurídicas não integrantes dos sistemas de financiamento imobiliário estão autorizadas a contratar a alienação fiduciária em garantia do parcelamento do preço de venda mas, salvo melhor juízo, nos casos de execução extrajudicial da garantia, além dos procedimentos descritos na Lei nº 9.514/1997 deverão observar os mecanismos de proteção ao consumidor, de maneira a facilitar a retomada do bem e, ao mesmo tempo, garantir ao fiduciante a restituição de parte substancial dos valores pagos durante o contrato, em cumprimento ao disposto no art. 53 da lei consumerista.

          Parece claro, também, que ao promover o acerto de contas fundado no direito do consumidor ficará o credor desobrigado de realizar os leilões previstos na Lei nº 9.514/1997, valendo o termo de quitação mútua como documento suficiente para o cancelamento da garantia fiduciária, consolidando definitivamente a propriedade em nome do credor, desnecessários, portanto, quaisquer outros instrumentos ou documentos.

          Dos outros negócios jurídicos com garantia fiduciária de bem imóvel.

            No outro lado da mesma moeda estão os demais negócios jurídicos contratados com alienação fiduciária de garantia, tais como os empréstimos comerciais, as confissões de dívida etc.

            Aqui, o fiduciante oferece bem imóvel de seu patrimônio em garantia de empréstimo comercial com ou sem destinação específica, de confissão de dívida, renegociação ou consolidação de contratos, entre outras operações, em transações próprias ou em benefício de terceiros, sendo bastante comum que o valor de avaliação do bem onerado seja inferior ou superior ao valor da dívida garantida.

            Também nesses casos, na hipótese de inadimplência e não purgação da mora, o bem imóvel é levado a leilão e vendido pelo maior lance, independentemente do valor da dívida.

            Nesse contexto, por exemplo, se o imóvel objeto da garantia fiduciária tem valor inferior ao da dívida original, será levado a leilão pelo maior lance, uma vez que, ainda que vendido pelo seu real valor de mercado, o montante apurado será inferior ao devido e, neste caso, remanescerá o saldo devedor do contrato, para ser exigido do devedor ou de seus garantes, por meio de execução judicial das demais garantias fidejussórias, se houverem, não se aplicando, evidentemente, a obrigatoriedade de entrega do que sobejar, nem a desoneração do devedor quanto ao saldo devedor remanescente, tampouco o dispositivo de restituição total ou parcial dos valores recebidos, de que trata o código de proteção ao consumidor.

            Nesta hipótese de garantia parcial, quando a garantia fiduciária foi oferecida por terceiro não devedor – e no contrato deverá constar tratar-se de garantia parcial – e ocorrer a arrematação do bem por valor superior ao valor da avaliação, ainda que inferior ao valor total da dívida, o credor estará obrigado a entregar ao fiduciante o que sobejar ao valor revisado do bem, tendo em vista que este é o limite da garantia oferecida. Porém, não se aplicará a regra da desoneração do devedor quanto ao saldo eventualmente remanescente ao apurado em leilão.

            Noutro contexto, se o imóvel objeto da garantia fiduciária tem valor superior ao da dívida, será levado a leilão pelo valor revisado do bem e, se vendido, o valor que exceder à dívida será entregue ao fiduciário que – vale lembrar – poderá ser o devedor ou terceiro fiduciante. Não havendo vencedor do certame, será realizado o segundo leilão para venda pelo valor da dívida, resultando em sério e desproporcional desfalque patrimonial ao fiduciante, suscetível de configurar lance vil e enriquecimento sem causa do credor.

            Em qualquer das hipóteses acima, o terceiro fiduciante poderá efetuar o pagamento da dívida e subrogar-se no crédito em relação ao devedor.

            Conclusões.

              (I). A alienação fiduciária de bem imóvel em garantia pode ser contratada por qualquer pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das operações realizadas no âmbito dos sistemas de financiamento imobiliário, nem dos seus integrantes;

              (II). No financiamento imobiliário o bem jurídico garantido pela alienação fiduciária é a quantia em dinheiro obtida em operação de mútuo financeiro pelo devedor para pagamento do preço do bem imóvel e o objetivo último da norma é garantir o retorno do capital ao credor, seja pelo adimplemento tempestivo das condições contratadas ou, extraordinariamente, pela alienação do bem em leilão ou por venda direta;

              (III). Nas operações realizadas fora dos sistemas de financiamento o bem garantido fiduciariamente é o próprio imóvel adquirido e o objetivo final da norma é garantir o adimplemento tempestivo das condições contratadas ou, extraordinariamente, o retorno ao status quo ante, vale dizer, a recuperação da propriedade do bem pelo credor e o reembolso do valor recebido ao devedor;

              (IV). Às operações contratadas fora dos sistemas de financiamento imobiliário são aplicáveis os procedimentos descritos na Lei nº 9.514/1997 em consonância com outros mecanismos previstos no Código de Proteção ao Consumidor, de maneira a facilitar a retomada do bem pelo fiduciante e, ao mesmo tempo, garantir ao fiduciante a recuperação parcial dos valores pagos;

              (V). Nas operações contratadas fora dos sistemas de financiamento imobiliário a devolução integral ou parcial dos valores recebidos ao devedor, fundado no direito do consumidor e destinado à quitação mútua do contrato, desobriga o credor de realizar os leilões previstos na Lei nº 9.514/1997, valendo o termo de quitação recíproca como documento suficiente para a consolidação definitiva da propriedade e cancelamento da garantia fiduciária;

              (VI). Nas operações de empréstimo com garantia fiduciária, a venda em leilão do bem imóvel avaliado por valor menor do que a dívida original não implicará na desoneração do devedor em relação ao pagamento do saldo devedor remanescente;

              (VII). Nas operações de empréstimo com garantia fiduciária, a venda em leilão do bem imóvel avaliado por valor igual ou superior ao valor da dívida original desobrigará o devedor quanto ao pagamento de eventual saldo devedor remanescente, podendo o terceiro fiduciante, mediante pagamento, subrogar-se na dívida;

              (VIII). Nas operações de empréstimo com garantia fiduciária de bem imóvel, cujo valor de avaliação é inferior ao da dívida original, oferecido em garantia por terceiro não devedor, o valor que sobejar a liquidação proporcional do débito será obrigatoriamente entregue ao terceiro fiduciante pelo credor e não estará o devedor desobrigado quanto ao pagamento de eventual saldo devedor remanescente.

              NOTAS

              [1] Advogado graduado pela Universidade de São Paulo (USP). Pós-graduado em Direito Imobiliário e Direito Registral e Notarial. Coordenador Jurídico de Contratos Imobiliários da Caixa Econômica Federal.

              [2] Silva, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil, 3.ed., pg. 361

              [3] Silva, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil, 3.ed., pg. 367

              [4] Lei nº 9.514/1997, art. 17, IV.

              [5] Lei nº 10.931/2004, art. 51.

              [6] Lei 4.595/1964, art. 35.

              [7] Chalhub, Melhin Namen. Alienação Fiduciária, Incorporação Imobiliária e Mercado de Capitais – Estudos e Pareceres. Rio de Janeiro: Renovar, 2012. p.15

              [8] Idem, p.14

              Registro Eletrônico – pautas e propostas para discussão

              SJ Cartórios , , , , , , , , , , , , , , ,
              RE

              O Registro Eletrônico entra na ordem do dia. Após a publicação do Provimento CNJ 47, de 19 de junho de 2015, estabelecendo diretrizes gerais para o sistema de registro eletrônico de imóveis, os oficiais brasileiros buscam se adequar às regras nele estabelecidas.

              Após o advento do provimento baixado pela ministra Nancy Andrighi, muito se tem debatido e encontros estão sendo agendados para aprofundamento da matéria. Entre os eventos programados, tenho o gosto de informar que se realizará, na última semana de novembro de 2015, em Barcelona, Espanha, nova edição dos Encontros luso-brasileiro e espanhol de direito registral, nesta edição organizado e coordenado pelo anfitrião, Don Fernando Méndez González.

              Instado a sugerir temas para o debate, encaminhei ao Presidente do IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, Dr. João Pedro Lamana Paiva, os seguintes tópicos:

              CADASTRO MULTIFINALITÁRIO e REGISTROS DE DIREITOS. Convergência e divergência de interesses e de especificidades. Coordenação ou subordinação? Este tema é sensível. Basta verificar o açodamento de órgãos do executivo que, baseados em “soluções” de mercado (em regra milionárias) passaram a justificar a assimilação dos registros por sistemas de cadastro. As empresas privadas, que atuam de modo agressivo no mercado, subvertem o sentido de expressões já bem definidas no âmbito dos Registros Públicos. Estreia, no circuito, por exemplo, a expressão cadastral survey, assim justificado: um registro completo e exaustivo dos imóveis ou da propriedade real de um país.

              sREI - Registro Eletrônico

              REGISTRO ELETRÔNICO – centralização ou descentralização? O direito à privacidade e os meios eletrônicos. Conjugação de interesses – público e privado – no respeitante aos registros públicos. O RI é expressão da tutela pública de interesses privados. O interesse estatal, na titularidade dos bens imóveis, deve ser limitado. Nem tudo que é de interesse público é de interesse estatal. O tema é atual e merece a nossa reflexão. Qual a resposta que nós, latino americanos, podemos dar para esse desafio?

              ANÁLISE ECONÔMICA DO REGISTRO DE DIREITOS. Devemos buscar a justificação econômica dos sistemas de publicidade registral, resgatando as tradições do direito registral brasileiro desde suas origens, na primeira metade do século XIX.

              REGISTROS PÚBLICOS (feitos privados) E OS REGISTROS PRIVADOS (feitos públicos). A concorrência de instituições privadas que avançam sobre atividades tipicamente notariais e registrais. Vejam, por exemplo, o disposto no art. 63-A da Lei 10.931/2004:

              “A constituição de gravames e ônus sobre ativos financeiros e valores mobiliários em operações realizadas no âmbito do mercado de valores mobiliários ou do sistema de pagamentos brasileiro, de forma individualizada ou em caráter de universalidade, será realizada, inclusive para fins de publicidade e eficácia perante terceiros, exclusivamente mediante o registro do respectivo instrumento nas entidades expressamente autorizadas para esse fim pelo Banco Central do Brasil e pela Comissão de Valores Mobiliários, nos seus respectivos campos de competência. (Incluído pela Lei nº 12.543, de 2011) (Vide Decreto nº 7.897, de 2013).

              Um leitura atenta do dispositivo revela que o registro feito nessas entidades é constitutivo. Vale dizer: os títulos e valores mobiliários, representados por cédulas de crédito imobiliário, por exemplo, quando cedidas, transferem a propriedade-garantia quando inscritas nesses sistemas. Esses registros privados constituem o próprio direito. Notem a subtração de expressões – publicidade e eficácia perante terceiros – que eram próprias da atividade registral (art. 1 da LRP c.c. art. 1 da Lei 8.935/1994 c.c. art. 2 da Lei 9.492/1997, dentre outros). Vejam a última notícia veiculada em site ligado ao crédito imobiliário.

              GESTÃO DE DADOS EM MODERNOS SISTEMAS DE REGISTRO ELETRÔNICO. Especialização do tema sREI. Os novos meios de suporte da informação registral e as transformações tecnológicas. Os meios eletrônicos transformam a feição do registro? Alteram sua substância. “A forma é conteúdo”? Repositórios eletrônicos e a nova sintaxe registral. Modelos descritivos X registros estruturados. Uma nova transformação morfológica nos registros. Modelagem institucional dos registros públicos: atomização e molecularização dos registros. A nova fronteira do registro no século XXI.

              Estas propostas serão debatidas pela diretoria do IRIB e o programa será decidido pelos organizadores do evento de Barcelona.

              Eletronic brain


              O sREI E O DESENVOLVIMENTO DE NOVAS TECNOLOGIAS

              A base da informatização não pode ser modelada a partir de velhos paradigmas (livros, fichas, indicadores etc.). O sREI deve ser adequado e decalcado de necessidades de racionalização e otimização de processos. E isto leva a:

              Análise e gestão de processos. Os programas de informatização não estão a serviço de processos racionais de execução de tarefas num registro de imóveis moderno. Os sistemas em uso foram concebidos no final da década de 70 a partir de outras referências, com base em outros paradigmas. Simplesmente sobrevivem em novos meios. É preciso estudar cada ramo dessa grande e frondosa árvore que se chama Registro de Imóveis e daí estruturar um bom sistema.

              Documentação e… Uma boa construção se inicia por um bom projeto. Sem um mapa do caminho não se chega rapidamente ao destino. A documentação do sREI foi feita por por um grupo de especialistas (Projeto CNJ/Conarq/USP). É preciso dar seguimento ao projeto, que ficou a meias.

              … certificação. Os sistemas devem ser certificados. Não é possível convivermos com sistemas que não sejam RI-compliance. O sREI incumbe aos próprios registradores (arg. do art. 37 da Lei 11.977/2009 c.c. art. 2 do Provimento CNJ 47/2015). A eles compete zelar pela higidez e adequação do conjunto de normas legais e regulamentares, orientando políticas e fixando diretrizes para ordenar as atividades da instituição. Nada mais lógico, pois, que orientemos o mercado com base em nossas próprias iniciativas.

              WEB-Service e custos. Os serviços estão migrando para a nuvem. Não é necessário que os preços também lá estejam! Os sistemas são caros porque foram feitos à imagem e semelhança dos cartórios: atomizados, assimétricos e inarmônicos. Há um sistema para cada cartório, embora a base possa ser comum. Estamos em face do desafio de implementar estratégias de gestão tirando proveito da economia de escala. Não se cogita de matar a iniciativa das empresas; trata-se de dar impulso à inovação e à diversidade. As melhores ideias podem ser colocadas na Apple Store ou WEB Store do Chrome. Poderíamos fazer uso de aplicativos para otimizar nossas rotinas. A um preço justo.

              Inovação e criatividade. Fomos pioneiros uso de novas tecnologias aplicadas à atividade registral (cárdex, microfilme, “discos ópticos” (Lei 8.935/1994), informatização. São Paulo tomou a dianteira da revolução tecnológica com a criação dos módulos da Central de Serviço Eletrônicos compartilhados.

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              Adros de Cérbero

              SJ Crônicas, Ermitanices , , , , , , , , , , , , , , , , ,
              Cerberus
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              O Dr. Ermitânio Prado é um jurista enfadado da prática judiciária – “incluída, especialmente, a notarial e registral”, emenda rapidamente. Sempre o consulto sobre os assuntos do dia nas visitas semanais que faço em seu apartamento na Avenida São Luís, no centro de São Paulo, onde mora desde a década de 70 num confortável piso art déco. Homem solitário e doente (sofre da gota), talvez seja o único amigo a resistir ao seu humor ciclotímico e alucinado.

              O velho é um atento observador. Não vê TV, nem será encontrado navegando nas redes sociais, mas é um contumaz leitor de jornais. Vejo espalhado pelo apartamento, ao lado de sua poltrona Sheriff – “peça original do Sérgio Rodrigues”, resmunga – exemplares desfolhados do Estadão, do Financial Times, The Economist, Folha de São Paulo, Corriere della Sera e tantos outros que não identifico.

              O Velho está sempre disposto a discutir comigo temas de interesse comum, desde música clássica (ele adora Wagner) até religião (ultimamente anda embevecido pelas lendas do povo judeu compiladas por Mikhah Yosef Bin-Gorion). Nos interregnos, conversamos animadamente sobre direito registral, outra de suas manias. Confessou-me, certa feita, que adoraria ter sido tabelião em Portugal no século XIV. Coisas do velho que eu não compreendo, nem discuto.

              Nesta semana encontrei-o especialmente excitado pela divulgação da Resolução BACEN 4.399, de 27/2/2015, que dispõe sobre o “registro de garantias constituídas sobre imóveis”. Eu estava feliz porque a peça regulamentar alterou, segundo alguns para melhor, a redação da anterior Resolução 4.088, de 24 de maio de 2012. Dizia-lhe, esperançoso, que a norma agora se referia a “registro de informações” – e não mais a “registro de garantias” – mantida a inscrição das garantias reais onde sempre estiveram: no Registro de Imóveis.

              Mas a minha animação não o contagiou. Disse-me que a instituição registral sofre de uma doença crônica que a está minando, pouco a pouco, exaurindo-a das forças vitais. “O que é um ‘registro de informações’ sobre garantias reais que que contrasta com o registro de caráter jurídico?”, perguntou-me.

              Depois deitou falação sobre as distinções entre moléstias agudas e crônicas e entreteceu uma longa e confusa metáfora sobre a capacidade do organismo sadio de reagir com maior energia e eficácia às injúrias violentas e repentinas. “Ao contrário das moléstias agudas”, diz ele, “a enfermidade crônica dispensa seus agentes num sórdido ataque sub-reptício, instalando-se nas reentrâncias do organismo hígido e esgotando a sua capacidade de reação natural”. Concluiu, de modo sinistro: “o câncer é como uma guerrilha travada no coração da cidade. A vitória se desenha exatamente quando ainda é difícil distinguir o inimigo das forças leais ao príncipe”.

              Não sou dado a metáforas. Sou um homem prático. Trouxe à tona o Velho que mergulhava num extático solilóquio. “Aos fatos, Dr. Ermitânio, aos fatos!”.

              “Pois bem, caro amanuense!” – sempre inicia a oração assim para me irritar. “Esses registros extravagantes vêm ocupando importantes lacunas deixadas pelos próprios registros públicos brasileiros. Primeiro foi o RTD, com seus registros de alienação fiduciária e de garantia de bens móveis, de cauções em garantia de cumprimento de obrigações, etc. Foi o primeiro a tombar em face da investida político-burocrático-tecnológica desses registros “público-privados” espúrios. Que importância terá, para os tribunais superiores, o fato de que o registro da alienação fiduciária no RTD ostente o caráter constitutivo do próprio direito? Bah! Filigranas jurídicas que já não convencem os práticos operadores do direito de alto coturno. Como dizia o camarada Xiaoping, ‘não importa se o gato é preto ou branco, desde que cace os ratos’. Esse pragmatismo interessado leva à desestruturação do sistema. Consumado que foi o solapamento do RTD, as baterias agora se voltam para o Registro de Imóveis”.

              Redargui, dizendo que a inovação não era assim tão inovadora, já que vinha prevista desde a década de 90 no § 1º do art. 7º da Lei 9.514/1997 e mesmo os chamados “sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados”, custodiavam as CCI´s, conforme previsto no § 4º do art. 18 da Lei 10.931/2004. Disse ao Velho que havia escrito sobre as anomalias da transmissão da propriedade fiduciária pela cessão de crédito realizada nesses sistemas registrais alternativos. E aí? Nada de novo no front… O Velho estava inflexível:

              “Escriba! Os registros públicos tradicionais acham-se no eixo de uma grande guerra pela ocupação das trincheiras institucionais dedicados à publicidade de situações jurídicas. O passe recente do BACEN indica um movimento de peças importante. Vale a pena refletir um bocado. De um lado, temos a visão ideológica (geralmente estúpida) daqueles que entendem que Registro, sendo público por definição, não se o pode delegar ao privado. O Estado deve prover todas as necessidades do cidadão – inclusive tutelar, como a incapazes, e sem que seja rogado, os seus interesses privados. Deste bando fazem parte barnabés ingênuos e ideólogos malformados de todas as latitudes. Já na outra banda, encontramos as grandes potestades econômicas, geralmente representadas pelo capital multinacional em contubérnio com os financistas tupiniquins. Note: as recentes aquisições de tais registros extravagantes foi feita por cifras estratosféricas (bilhões de dólares)”.

              E seguiu, de olhos fechados, divagando:

              “Aqui, as paralelas se encontram muito aquém do infinito. Alguns ideólogos, feito cracas incrustadas na crosta intestina da máquina estatal, agitam suas penas com a rabulice ágil e solerte de ladinos a decretar o desmonte dos Registros Públicos. Adrede, arreganham-se em gostosas concessões de gratuidades plenárias, fundando-se em flatos de péssima doutrina e pior tenção. Já os financistas capturam as instâncias regulatórias, feitas radiolas de ventríloquos, a palrear desígnios normativos num transe hipnótico. Deitam-se, à tarde, no tálamo barregão e fumam vagarosamente seus Spud Menthol Cooled Cigarettes e bebem, e fartam-se e bendizem o santo dia da regulação”.

              “Dr. Emitânio!” – chamo-o pelo nome como quem resgata a um náufrago.  “Volte, Dr. Ermitânio!”. Debalde. Deixo-o livre para exercitar a sua verbosidade febril.

              “O art. 1º da Resolução agora prevê que o tal registro, antes cometido exclusivamente a instituições financeiras e demais instituições autorizadas pelo Banco Central do Brasil, agora pode ser mantido por entidade que exerça a ‘atividade de registro de ativos financeiros’. Isto quer dizer, simplesmente, que foram escancaradas as portas para exploração do mercado de publicidade de situações jurídico-reais, não só quando estas decorram da mobilização do crédito. Colhem-se e se publicitam os próprios direitos de garantia”.

              O velho não se deteve. Seguiu pontificando sobre os desastres institucionais ocorridos ao longo do tempo e reiterando a ideia de que esta Resolução representa uma etapa importante na reengenharia do sistema de publicidade registral do país.

              Disse-me que essas mudanças são calculadamente graduais e envolvem um traçado estratégico que visa à progressiva substituição dos pesados e anacrônicos registros tradicionais por modernos sistemas centralizados. Lembrou que esse repositório deve ser de âmbito nacional (inciso I, § único, do art. 1º da Resolução 4.088, de 24/5/2012) e que os dados devem se basear em informações que serão requeridas aos registros de imóveis ou mesmo dos bancos (inc. I do art. 3º da dita resolução). Ou seja: segundo o Velho, está estabelecida a concorrência entre os sistemas de registro. De um lado, registros centralizados, criados e mantidos inteiramente em meios eletrônicos, autofinanciados e autorregulados por regras de mercado e supervisionados pelo Banco Central do Brasil. De outro, os Registros Imobiliários tradicionais, anacrônicos, burocráticos, mantidos em meios cartáceos, descentralizados, desconectados e regulados de modo assimétrico (inc. XV do art. 30 da Lei 8.935/1994).

              Segundo o Velho, o fato desses órgãos ou instituições se intitularem “registro” e não “cadastro” – como eventualmente seria conveniente e adequado – aponta para a progressiva assimilação de típicas atribuições dos registros de direitos. “Até mesmo os atributos de publicidade e eficácia – palavras-chaves no âmbito dos registros públicos de direitos – foram furtados alhures, como um rapto prometeico” (art. 63-A da Lei 10.931/2004)”.

              Obtemperei que o perfil desse registro privado é mais limitado que o tradicional e que, afinal, objetiva outras finalidades. Mas o velho segue impassível: “limitado, bulista? Na verdade, está ampliado, com a previsão de dados e elementos especializantes que servirão, às maravilhas, ao tráfico jurídico-imobiliário, como, por exemplo, o estado de conservação e padrão de acabamento do imóvel – além de dados estatísticos que os próprios registros públicos poderiam prover. Não nos esqueçamos que o RTD perdeu o registro de veículos automotores para essas mesmas entidades porque estava (e está!) organizado precariamente, seguindo o espartilho institucional engendrado do século XIX, com registros atomizados e descentralizados, assíncronos, assimétricos, inacessíveis em redes eletrônicas e, principalmente, não contavam com índices que permitiam a especialização dos bens pelos seus atributos e elementos identificadores essenciais. O Registro de Imóveis não está muito longe disso! Se a territorialidade ainda lhe oferece uma certa vantagem em relação ao RTD, não podemos nos esquecer que essa regra operativa acaba de ser suplantada por modelos eletrônicos em que a independência jurídica do registrador fica garantida pela distribuição aleatória dos títulos”.

              Lembrei ao Dr. Ermitânio Prado que o registro agora criado aplica-se às “operações de financiamento para a aquisição de imóvel residencial e de empréstimo a pessoa natural garantido por imóvel residencial”, inclusive nos casos de portabilidade e que o cadastro deverá conter a indicação do número da matrícula e do registro da garantia (Circular Bacen 3.747, de 27.2.2015). Isto, disse-lhe, afastaria a ideia de substituição de um sistema por outro. Depois, à guisa de conclusão, disse que esses dados centralizados em instituição fiscalizada pelo Banco Central e pela CVM são uma garantia de que não ocorra, aqui, o fenômeno do subprime que desencadeou a crise financeira nos Estados Unidos.

              Mas a implicação do velho é enorme: “isto é uma grande besteira, hypomnemata! Se o Sr. estudasse atentamente o fenômeno do subprime verificaria que o colapso ocorreu em virtude de inacreditável erro de cálculo de matemática financeira no espraiamento de riscos oriundos da originação e da circulação de créditos no mercado secundário. Penso que o colapso é fruto do acaso e de interesses – ainda que a ideia lhe soe paradoxal. Muitos perdem; alguns ganham, se é que me entende, exceptor. Depois, o MERS [Mortgage Eletronic Registry System] progressivamente substituiu os anacrônicos registros feitos em alguns condados de modo que, em pouco tempo, já não havia sentido algum em se fazer um registro duplicado. Seria um custoso bis in idem.

              Seguiu seu discurso monocórdio, metaforizando febrilmente e vaticinando cenários funestos para o sistema registral.

              Deixei-o imerso em seus pesados devaneios. Ao cerrar a porta, ainda o ouvi imprecando contra as entidades de classe, dizendo que já vislumbrava Cérbero nos átrios infernais, “recepcionando as cigarras tonitruantes a cantarolar: “Ó abre alas que eu quero passar / Ó abre alas que eu quero passar / Eu sou da lira não posso negar”.