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Registro em tempos de crise – IX – cédulas escriturais

SJ COVID-19, IRIB, NEAR, ONR - Operador Nacional do Registro de Imóveis Eletrônico, Registro de Imóveis, Registro em tempos de crise, Registros Públicos e Notas Eletrônicos, SREI , , , , , , , , , , , , , ,
Trabalhar em casa durante a pandemia

Durante o período pandêmico foram baixados inúmeros atos normativos dispondo sobre o funcionamento dos cartórios de registro de imóveis em regime de plantão. Há um franco estímulo à utilização de plataformas digitais para recepção e processamento dos pedidos de registro ou de emissão de certidões.

O Provimento CNJ 94/2020 inovou a praxe dos cartórios em muitos aspectos. Foi uma medida muito positiva. Tenho me dedicado neste espaço a estudar alguns tópicos que a norma suscita.

Neste episódio, vou tratar das chamadas cédulas emitidas “sob a forma escritural”. A sua referência se acha no inc. IV do art. 4º do dito Provimento. A redação do art. 4º é a seguinte:

Art. 4º. Durante a Emergência em Saúde Pública de Importância Nacional (ESPIN), contemplada no caput, todos os oficiais dos Registros de Imóveis deverão recepcionar os títulos nato-digitais e digitalizados com padrões técnicos, que forem encaminhados eletronicamente para a unidade a seu cargo, por meio das centrais de serviços eletrônicos compartilhados, e processá-los para os fins do art. 182 e ss da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973.

IV – as cédulas de crédito[1] emitidas sob a forma escritural[2] [3], na forma da lei;

[1] – Cédulas de crédito

A norma admitiu todas as modalidades de cédulas que progressivamente vêm sendo emitidas em formato digital e transitam entre os registros públicos e as chamadas centrais de registro e de custódia.

[2] – Cédula – forma cartular ou escritural?

As cédulas podem ser emitidas em formato cartular ou escritural. A forma escritural da cédula não significa que o título deva ser necessariamente emitido em formato eletrônico, embora essa seja uma prática consolidada no mercado. Serão escriturais somente os títulos de crédito que se destinam à custódia em instituições financeiras1 e poderão ser lavradas por escrituras públicas ou particulares2. Significa dizer que toda a movimentação do título escritural é rastreada em sistemas eletrônicos de registro3. 

Importante salientar que as cessões, por exemplo, não são objeto de registro ou de averbação no Cartório de Registro de Imóveis competente (§ 2º do art. 22 da Lei 10.931/2004), embora representem uma modalidade de transmissão da propriedade fiduciária pela cessão do crédito. Essa heterodoxia assistemática foi denunciada por mim há muito tempo: A CCI cartular, a transmissão da propriedade e a ilusão do registro.

Seja como for, a indicação – “forma escritural” –, referida neste provimento, abrange todas as espécies formais, o que pode representar uma vantagem para os emitentes. Sejam escriturais ou não, sejam destinadas às entidades custodiantes ou não, desde que em ambos os casos sejam eletrônicas ou digitais, penso que o acesso ao Registro de Imóveis acha-se franqueado, desde que observados alguns requisitos formais.

[3] – Cédula escritural – emissão eletrônica

As cédulas, como vimos, podem ser emitidas sob a forma escritural ou cartular, por meio de escritura pública ou instrumento particular.

Importante destacar uma tendência que se verifica no mercado financeiro que é a emissão dos títulos em formato eletrônico.

No caso, por exemplo, das CPRs – Cédulas de Produto Rural, a sua emissão, quando escritural, pode se dar em meios eletrônicos com o uso de “senha eletrônica, biometria e código de autenticação emitido por dispositivo pessoal e intransferível, inclusive para fins de validade, eficácia e executividade” (§ 4º do art. 3º da Lei 8.929, de 22/8/1994 com a redação pela Lei 13.986/2020).

Todavia, como já referido anteriormente (v. tópico Emissão de cédulas em meios eletrônicos, na postagem anterior), a emissão das cédulas, com a utilização de várias modalidades de assinatura digital, sempre deverá observar as “formas previstas na legislação específica”. Vejamos a redação do § 4º do art. 3º da Lei 8.929, de 22/8/1994:

§ 4º No caso de emissão escritural, admite-se a utilização das formas previstas na legislação específica quanto à assinatura em documentos eletrônicos, como senha eletrônica, biometria e código de autenticação emitido por dispositivo pessoal e intransferível, inclusive para fins de validade, eficácia e executividade. 

NOTAS

1 CIR – Cédula Imobiliária Rural v. § 2º do art. 18, § 2º do art. 19 da Lei 13.986/2020; Cédula de Crédito Rural, v. art. 10-A do Decreto-Lei nº 167, de 14/1/1967;

2 Cédula de Crédito Imobiliária, v. § 4º do art. 18 da Lei 10.931/2004: “A emissão da CCI sob a forma escritural ocorrerá por meio de escritura pública ou instrumento particular, que permanecerá custodiado em instituição financeira”.

3 A distinção acha-se na lei (§ 4º do art. 18 da Lei 10.931/2004). Cédula escritural é a que deve ser custodiada nas instituições financeiras. Remeto o leitor para um antigo roteiro elaborado por mim: item 4 – que diferença existe entre a CCI cartular e a escritural? In JACOMINO, Sérgio. Cédula de Crédito Imobiliário – roteiro prático para o registrador. In Boletim Eletrônico do IRIB n. 593. São Paulo: IRIB, 18/12/2002. Acesso: https://www.irib.org.br/boletins/detalhes/3248.

A CCI Cartular, a Transmissão da Propriedade e a Ilusão do Registro

SJ Registro de Imóveis , , ,

Homem com uma grande placa cobrindo a cabeça, segurando-a acima da cabeça na rua, com carros antigos ao fundo.

Os cartórios de Registro de Imóveis começam a receber pedidos de cancelamento de registro da alienação fiduciária pelo implemento da condição (pagamento da dívida).

Ocorre que, em muitos casos, os direitos foram cedidos pelo titular (proprietário fiduciário) por meio de CCI´s – cédulas de crédito imobiliário, emitidas para fins de obtenção de novos recursos.

Nestas circunstâncias, novos titulares de direitos surgem, em substituição aos credores originários. Findo o contrato, remanesce a necessidade de se fazer o cancelamento do registro de alienação fiduciária, nos termos do Art. 25, § 2º. da Lei 9.514, de 1997, já que o pagamento da dívida (e de seus encargos), resolve de pleno direito a propriedade fiduciária. Diz a Lei:

§ 1º No prazo de trinta dias, a contar da data de liquidação da dívida, o fiduciário fornecerá o respectivo termo de quitação ao fiduciante, sob pena de multa em favor deste, equivalente a meio por cento ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato.

§ 2º À vista do termo de quitação de que trata o parágrafo anterior, o oficial do competente Registro de Imóveis efetuará o cancelamento do registro da propriedade fiduciária.

Porém, o subscritor de tais requerimentos (intitulado “credor fiduciário”) é outro que não aquele que figurou no registro como titular da propriedade fiduciária.

Constatada a quebra da continuidade, o Cartório acaba devolvendo o título para que se reate o trato sucessivo. É nessa ocasião que são apresentadas declarações passadas por entidades integrantes de sistemas centralizados de custódia e liquidação financeira de títulos privados atestando que ocorrera a cessão do crédito e que o atual titular seria terceiro e não o fiduciário originário.

O problema, então, surge, com toda a complexidade.

Fundamento da resistência

O singelo fundamento da denegação da averbação e devolução do título é o conjunto representados pelos artigos 195 e 237 da Lei 6.015, de 1973, que rezam:

Art. 195 – Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.

Art. 237 – Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.

Os interessados, via de regra instituições financeiras, arrostam a devolução sustentando que os §§ 1º e 2º do art. 22 da Lei 11.931, de 2004, autorizariam o cancelamento perseguido já que a cessão de crédito estaria “dispensada de averbação no Registro de Imóveis“. Aqui vai o conjunto normativo:

Art. 22. A cessão do crédito representado por CCI poderá ser feita por meio de sistemas de registro e de liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil.

§ 1º A cessão do crédito representado por CCI implica automática transmissão das respectivas garantias ao cessionário, sub-rogando-o em todos os direitos representados pela cédula, ficando o cessionário, no caso de contrato de alienação fiduciária, investido na propriedade fiduciária.

§ 2º A cessão de crédito garantido por direito real, quando representado por CCI emitida sob a forma escritural, está dispensada de averbação no Registro de Imóveis, aplicando-se, no que esta Lei não contrarie, o disposto nos arts. 286 e seguintes da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil Brasileiro.

A questão estaria aparentemente superada. A simples declaração passada por entidades integrantes de sistemas centralizados de custódia e liquidação financeira de títulos privados (art. 7º, § 1º, da Lei 9.514/1997) poderia suprir a necessidade de título legítimo registrado para configurar a situação jurídica de proprietário fiduciário, cessionário do crédito.

Mas a questão fulcral que não foi enfrentada é seguinte: pode a transmissão da propriedade resolúvel dar-se sem o respectivo registro? É disso que se trata. A cessão do crédito (principal) implicaria a sucessão singular na propriedade fiduciária (elemento acessório). Como fazê-lo sem que se cumpra o art. 1.245 do CC?

A propriedade é um direito real (CC. art. 1.225, I) que se transfere “mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis” (CC, art. 1.245). As garantias reais também (art. 1.638-B do CC e art. 23 da Lei 9.514/1997).

As potentes presunções que decorrem do registro são confirmadas pelo Código Civil e pela Lei 9.514/1997. Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

A regra de direito material percute na Lei 6.015, de 1973 – art. 252 da LRP:

Art. 252 – O registro, enquanto não cancelado, produz todos os efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido.

Calha dizer que o art. 1.227 do CC também sujeita a transmissão dos direitos reais à formalidade essencial do registro:

Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

Tirante a babel nominalista que cega o legislador — que o faz confundir, adrede, averbação com registro, o fato é que estamos diante de uma mutação jurídico-real, ainda que consubstanciada no Ofício Imobiliário por meio de  mera averbação da cessão.

Como superar as exigências de caráter formal representadas por este conjunto normativo?

Uma nova perspectiva gostaria de propor aos especialistas e instaurar uma discussão: a cessão do crédito, garantido pelo direito real, está dispensada do registro quando e somente quando não implicar a transmissão da propriedade ou da titularidade de um direito real inscrito.

Uma coisa é o crédito garantido por um direito real, outra a propriedade. Aquele  poderia ser cedido nas condições previstas na Lei, não a propriedade ou o direito direito real. Isso seria possível, por exemplo, na cessão caucionária do crédito (art. 17, III, c.c. § 1º da Lei 9.514/1997). Ou na cessão de direitos que servem de lastro para o crédito imobiliário, mas que não dependem do registro para sua constituição (eficácia) e publicidade (para usar as expressões que se insinuaram no art. 63-A da Lei 10.931, de 2004).

O art. 289 do CC, expressamente referido na Lei 9.514/1997 (§ 2º do art. 22), faculta a cessão, mas o apoio que se fez neste dispositivo somente confirma a tese aqui desenvolvida. Isto porque:

(a) o artigo 286 do CC alude relações obrigacionais (“instrumento da obrigação”);

(b) o art. 289 do mesmo código prevê o direito do cessionário de averbar a cessão no caso de cessão do crédito hipotecário – não a transferência da propriedade.

Art. 289. O cessionário de crédito hipotecário tem o direito de fazer averbar a cessão no registro do imóvel.

Poder-se-ia, então, sustentar, em conclusão, que a cessão do crédito garantido por direito real estaria dispensada da averbação quando não implicasse a mutação jurídico-real na titularidade do direito, representando, o § 2º da Lei 10.931, de 2004, uma hipótese exceptiva no contexto das cessões possíveis no âmbito das CCI´s.

Registros multiportas

A dispensa do registro da propriedade é a porta aberta para a fragmentação do sistema de segurança jurídica. Sem o registro no ofício imobiliário dessas mutações jurídicas, como se poderia saber quem é o proprietário? Seria necessário diligenciar as centrais de custódia autorizados pelo Bacen para se saber? Quantas são? Onde estão? Estão interconectadas? A emissão fracionária é controlada por todas elas?

Uma vez cedido o crédito sem o registro, uma outra cessão sempre será possível, pois o registro promove a publicidade da situação jurídica do imóvel – eixo fundamental e substancial da garantia real. Essa segunda cessão poderia, inclusive, ser averbada, com o completo desconhecimento da primeira.

Numa disputa judicial, instaurado o concurso preferencial, quem teria a preferência do direito real numa eventual excussão (art. 768 do CPC)? Isso sem falar na emissão fracionária da cédula (art. 18 e seus parágrafos da Lei 10.931/2004)… Vê-se que é praticamente impossível aferir os títulos de preferência que os direitos reais conferem sem o Registro Imobiliário.

Os titulares de direitos reais, que deverão ser obrigatoriamente cientificados da alienação forçada (art. 698 do CPC), dificilmente serão identificados na dispersão executiva decorrente da especialização judiciária se não figurarem na certidão expedida para os fins e efeitos do art. 659, parágrafos 4 e 5 do CPC.

Outras questões relevantes podem ser agitadas. Por exemplo, a constituição do devedor em mora e consolidação da propriedade em nome do fiduciário. Quem terá legitimidade para tomar as providências previstas no art. 26 da Lei 9.514, de 1997?  Em nome de quem se consolidará a propriedade se o cessionário não se legitimou pelos mecanismos do Registro?

Essa é a razão pela qual entendemos que a cessão de crédito, instrumentalizada pelas CCI´s, quando envolver a transmissão da propriedade (fiduciária) deve transitar pelo Registro de Imóveis competente – ainda que a transmissão da propriedade se opere, nestes casos, por mera averbação.