A cadeia registral que o Registro não vê

SJ Cartórios, KollGEN, Registros Públicos e Notas Eletrônicos, SREI, , , , , , , , , , ,

Cessões de créditos imobiliários, para-registração e o controle público das mutações na titularidade de direitos reais de garantia

Model Colapse. A cópia da cópia

Introdução

Em 12 de outubro de 2021 encaminhei à Corregedoria Nacional de Justiça um estudo e uma minuta de provimento, depois publicados sob o título Repositório Eletrônico Confiável Compartilhado do SREI – REC-SREI.[1] O problema ali enfrentado era preciso: as cessões de créditos garantidos por direitos reais imobiliários – a cessão fiduciária de créditos, a circulação de cédulas de crédito imobiliário (CCI) e congêneres – consumam-se fora do Registro de Imóveis. Com elas transmite-se por arrasto a propriedade fiduciária ou a titularidade da hipoteca, sem que a matrícula o revele. A proposta era atrair essas mutações para um livro eletrônico compartilhado entre as várias unidades registrais, sob governança do ONR, fiscalização e regulação pelo Poder Judiciário, que denominei Central Nacional de Gravames Registrais (CNGR).

Cinco anos depois, o tema retorna por uma via inesperada. Ao examinar o mercado de cessões de precatórios, a Justiça Federal produziu algo raro nesta matéria: um retrato empírico do que acontece quando créditos circulam em série, entre profissionais, longe de um registro público de direitos.[2] O diagnóstico foi depois incorporado pela Nota Técnica Conjunta CNJ–BCB de 2 de outubro de 2026.[3]

O objeto deste opúsculo é outro – o precatório não é crédito imobiliário e nem se sujeita a inscrição no Registro de Imóveis –, mas a estrutura do problema é a mesma. E é nessa coincidência que reside o interesse destas notas. O diagnóstico judicial das assimetrias informativas e da perda de controle sobre as cadeias de cessões confirma, com números, o que vínhamos denunciando há anos sob o nome de para-registração: a migração das mutações jurídico-reais para entidades privadas que mimetizam a publicidade registral sem lhe assumir a natureza, os deveres e as responsabilidades. E anote-se de passagem: sem a correspondente delegação constitucional.

O que segue é breve. Reconstituo o fenômeno, confronto-o com os dados da Justiça Federal, identifico o ponto de coincidência – o controle público das mutações, a cargo do Registro de Imóveis ou do Registro de Títulos e Documentos, conforme a natureza do crédito –, e, finalmente, indico o que do Projeto REC-SREI pode ser retomado para o crédito imobiliário.

Para-registração: o fork registral

A arquitetura que se construiu e que permite a propriedade fiduciária em garantia circular fora do fólio real cabe em quatro dispositivos.

  • A emissão é averbada por extrato. Sendo o crédito garantido por direito real, a emissão da CCI “será averbada no Registro de Imóveis da situação do imóvel, na respectiva matrícula, devendo dela constar, exclusivamente, o número, a série e a instituição custodiante” (Lei 10.931/2004, art. 18, § 5º). O extrato (registro esquálido afeiçoado ao modelo da UNCITRAL)[4] sempre foi o padrão perseguido pelas instituições financeiras.
  • A cessão do crédito arrasta a garantia real. A cessão “implica automática transmissão das respectivas garantias ao cessionário […], ficando o cessionário, no caso de contrato de alienação fiduciária, investido na propriedade fiduciária” (art. 22, § 1º).
  • A averbação da cessão é dispensada. Quando representado por CCI escritural, o crédito garantido por direito real é cedido sem averbação no Registro de Imóveis (art. 22, § 2º da mesma lei).
  • Os “gravames” migram para as “registradoras”. A constituição de “gravames e ônus, inclusive para fins de publicidade e eficácia perante terceiros”, sobre ativos financeiros objeto de registro “será realizada, exclusivamente, nas entidades registradoras ou nos depositários centrais” (Lei 12.810/2013, art. 26, na redação da Lei 13.476/2017).

O resultado era previsível. A matrícula continua a refletir uma situação jurídica que se torna progressivamente distorcida e infiel. Ocorrendo a cessão, o credor originário ainda figurará como proprietário fiduciário, e o titular efetivo e seus direitos estarão registrados alhures. Rompe-se a cadeia de titularidades (continuidade – arts. 195 e 237 da LRP), fulmina-se a presunção que o registro irradia (art. 1.245, § 2º, do CC; art. 252 da LRP) e o Registro de Imóveis passa a apontar para quem já não é titular do crédito e da garantia. Revela-se um registro agônico.

A tendência se agravou com a Lei 14.430/2022, que suprimiu a averbação do Termo de Securitização de Créditos prevista originalmente no parágrafo único do art. 10 da Lei 9.514/1997.[5]

Enfim, a linguagem técnica e os termos caros à tradição do direito registral pátrio (e mesmo de outros países) – como prioridade, eficácia perante terceiros, publicidade erga omnes etc. – foram apropriados por instituições financeiras e passaram a circular livremente em ambientes privados, arremedando os registros públicos que no Brasil são mais do que centenários.

“Como decíamos ayer”…

A crítica não é nova. Em 2012, a propósito da Resolução CMN 4.088 e do então art. 63-A da Lei 10.931/2004, que atribuía publicidade e eficácia aos registros privados, perguntei: “Há fé pública na CETIP? A lei diz que sim”. E concluía: “Hoje não somos mais o ‘único registro’”.[6] No ano seguinte, diante do art. 26 da recém-editada Lei 12.810/2013, anotei que a expressão “gravames”, estranha ao Código Civil, ingressava “com força na legislação pátria”.[7] Sua fluidez é perfeita para a apropriação extra ordinem da publicidade registral. Tudo calha no fluxo informacional que irriga o sistema financeiro e do crédito.

Em 2020 dei nome ao fenômeno – para-registração – ao criticar a proposta de criação de entidades registradoras no bojo da reforma da LRP. A atribuição de funções registrais a pessoas jurídicas autorizadas pelo Banco Central choca-se com o regime constitucional da delegação fixado pelo STF na ADI 2.415. A atividade registral é jurídica, delegada a pessoa natural, sob fiscalização exclusiva do Poder Judiciário.[8] Na despedida da presidência do IRIB, registrei a imagem que resume o processo: as tradicionais cédulas de crédito “bateram asas” e encontraram guarida em outros “ninhos” – repositórios eletrônicos propalados como “mais acolhedores, eficientes, rápidos, baratos”. Simulacros de registros públicos, rematava.[9]

O ano de 2021 foi o da formulação mais completa. Em Fixação central – anomia registral, de 23 de outubro, as entidades registradoras foram descritas como “simulacros de publicidade jurídico-registral que vicejam como consequência direta do vácuo criado pela inação”. Inação da própria classe. A consequência era a “derruição da constitutividade do direito, tornando o registro de direitos em meros arquivos de extratos eletrônicos”. Ali se apontava, como exemplo paradigmático, o § 2º do art. 22 da Lei 10.931/2004: “A cessão do crédito produz o efeito da mutação jurídico-real da propriedade fiduciária à margem do Registro”. Perguntava-se, então, se não estaríamos migrando da tutela pública de interesses privados para uma tutela privada de interesses públicos.[10] O REC-SREI, apresentado dias antes, dava nome técnico ao mesmo fenômeno: lapso do trato sucessivo e fork registral, as cadeias paralelas de registros anômalos em que os direitos dos cessionários ficam “ocultos ou dispersos em entidades registradoras privadas”. E indagava: “Voltamos à era dos ônus e gravames ocultos?”

Os textos seguintes acompanharam criticamente a trajetória da reforma legal perpetrada entre 2021 e 2022. Eram críticas dirigidas especialmente aos registradores que abandonaram as matrizes tradicionais e abonaram as propostas governamentais. Em março de 2022, verberava: “Estamos fiduciarizando créditos com representações cartulares (digitais) que nascem para circular em entidades registradoras. Qualquer semelhança deste sistema de informações com o MERS é mera certeza”.[11] Em maio do mesmo ano, a previsão que importa para este estudo: o modelo converte registros de direitos em “meros registros de documentos (ou cadastros privados – aka: entidades registradoras), em que o controle jurídico se dá ex post, por meio da intervenção jurisdicional”.[12]

Por fim, em 2025: as CCIs, emitidas e averbadas na matrícula, “libertam-se do registro de imóveis e vagam pelas plataformas eletrônicas exógenas que gravitam o sistema registral, retornando ao final, com a ‘certificação’ privada da titularidade atualizada do crédito e da propriedade fiduciária”. Há “indícios de descolamento progressivo das garantias reais (e sua circulação por meio de cessões fiduciárias)” dos ofícios prediais para as entidades registradoras.[13] O Registro de Imóveis corre o risco de reduzir-se à constituição da propriedade para efeitos de “comoditização” de ativos representados por inscrições que servirão de base à constituição industrial das garantias cedidas e registradas em repositórios exógenos.

As longas considerações sumarizadas acima baseavam-se na percepção do fenômeno de esvaziamento das atividades registrais. Faltava a prova empírica, e ela veio do Poder Judiciário.

O diagnóstico da Justiça Federal

A Nota Técnica NI CLISP n. 27/2025, do Centro Local de Inteligência da Seção Judiciária de São Paulo, ratificada com alcance nacional pela Nota Técnica n. 67/2026 do Centro Nacional de Inteligência da Justiça Federal, examinou as cessões comunicadas ao TRF da 3ª Região entre 1º de janeiro e 4 de setembro de 2025. Foram 2.362 cessões em pouco mais de oito meses, numa única região. Da amostra de 622 processos, extraem-se os achados que interessam aqui:[14]

Profissionalização. Em 83,66% dos casos os cessionários eram pessoas jurídicas. A Nota fala de “um verdadeiro mercado de precatórios” e da cessão como “elemento de empresa”.

Garantia, não alienação. 27,8% das operações eram cessões fiduciárias, em que o requisitório serve de garantia de dívida contraída com terceiros.

A figura é distinta daquela que, no crédito imobiliário, conduz à transmissão acessória da propriedade fiduciária, mas ambas revelam os riscos associados à circulação de créditos fora de um sistema público de controle das mutações.

As 7ª e 8ª Turmas do TRF da 3ª Região divergem sobre a sua admissibilidade, e a Nota adverte que “a cessão fiduciária cria desafios à gestão do crédito”, pois a quitação pode ocorrer “ainda na vigência da relação contratual”.

Cadeias sucessivas. Há “sucessivas cessões de um mesmo precatório a pessoas jurídicas distintas, gerando reiterada atuação da Justiça Federal para anotar sua regularidade”. A Nota chega a sugerir que se limite o número de cessões sucessivas. É a fotografia do que qualifiquei de fork registral.

Opacidade do preço. Em 17,50% dos processos, os autos não informavam o valor da transação. Cessões são homologadas “sem que o juízo da execução tenha ciência efetiva do valor praticado”.

A Nota Técnica Conjunta CNJ–BCB tomou esse retrato como premissa e o generalizou. Reconhece a “dificuldade operacional dos tribunais em reconstruir cadeias complexas de cessões, penhoras, sucessões, reservas, ônus, garantias e pagamentos parciais” (item 3) e descreve o custo do modelo: “o tribunal recebe, ao final, o ônus de sanear uma cadeia negocial já consumada” (item 6).[15]

Tríade assimétrica

A literatura sobre a economia dos registros ajuda a ordenar o diagnóstico, desde que se tome cuidado com os termos. Arruñada distingue dois modelos de registro público. No recording of deeds, o registro arquiva os documentos e lhes assegura prioridade, mas deixa às partes – e, ao fim, aos juízes – a tarefa de depurar e adjudicar os direitos. No registration of rights, o próprio registro depura a titularidade e a publica com eficácia perante terceiros.[16] A dicotomia é funcional e vista aqui da perspectiva da economia. Tal enfoque não elide nem se confunde com a nomenclatura do direito pátrio que trata do registro de títulos em sentido material, próprio dos sistemas filiados à tradição romano-germânica do direito civil. A aquisição do direito pressupõe título e modo; o registro é a causa eficiente que remata o iter aquisitivo do direito – seja para constituir o próprio direito ou para declará-lo. O registro predial brasileiro é “um registro de causas que têm a potencialidade de produzir mutações jurídicas”:[17] inscreve-se o título material, em processo presidido pelo registrador, gerando a inscrição os efeitos presuntivos de titularidade e eficácia erga omnes (arts. 1.245, § 2º, e 1.247 do CC).

Ainda assim, pela qualificação prévia, pela continuidade e pela prioridade, o registrador brasileiro desempenha a função que a teoria econômica atribui aos registros do segundo tipo: depurar ex ante (qualificação registral) o que, no primeiro, só se discute ex post (via judicial reparativa). Méndez González exprime a diferença de rendimento entre os dois modelos: os registros existem para “diminuir (no caso de registro de documentos), ou eliminar (no de direitos) as assimetrias informativas inerentes à contratação impessoal”.[18] O risco da para-registração é precisamente o que Arruñada descreveu como “the debasement of registries of rights with indefeasible title into mere recordings of deeds”. Arruñada enfrenta a questão do registro eletrônico automatizado: protocolar documentos eletronicamente é relativamente simples em ambos os sistemas, mas automatizar a decisão de registrar direitos exige verificar se a operação afeta outros direitos.[19]

Os dados da Justiça Federal revelam três assimetrias, e as três têm correspondente exato no crédito imobiliário. Vamos a elas.

Entre as partes. A transação é ocasional para o cedente e recorrente para o cessionário. Na lição de Arruñada, esse descompasso – “caráter ocasional para o cliente e recorrente para o intermediário” – é “fonte de notáveis assimetrias informacionais, qualquer que seja o ambiente institucional”.[20] No precatório, quem ignora o contexto do mercado é o credor previdenciário que cede uma vez na vida. No crédito imobiliário, é o devedor fiduciante, que não sabe a quem paga, com quem poderá renegociar, de quem receber o termo de quitação.

Entre o mercado e o juízo. A NT o diz sem rodeios: “o mercado pode conhecer o preço de aquisição, a cadeia de cessões, a identidade do beneficiário final […]. O juízo, entretanto, decide com base na identidade processual formal das partes” (item 14). No Registro de Imóveis, o registrador qualifica a intimação na execução extrajudicial, conduz a consolidação da propriedade e promove o cancelamento das garantias à vista de um credor que pode já não ser o titular. Não raro, o exequente não é o credor inscrito… A cadeia fantasma só retorna ao fólio por declarações unilaterais firmadas por entidades registradoras – ou, eventualmente, quando se instala o litígio – e a questão se resolve ex post, com a reparação.

Entre o registro e a realidade. Esta é a assimetria própria do crédito imobiliário, e a mais grave. O precatório não tem um registro público de direitos; o imóvel tem – e atende pelo nome de Registro de Imóveis. Na cessão de precatórios falta um livro registral. Nas cessões de CCI, o livro existe, mas a própria lei manda contorná-lo. A matrícula, revestida de potentes presunções legais, converte-se em vitrine de uma titularidade defunta, agônica ou fantasmal. A “certidão da situação jurídica atualizada do imóvel” (§ 9º do art. 19 da LRP) não é um simples paradoxo: é publicidade bifronte e contraditória. O legislador fez-se Anfisbena: com uma cabeça, promete ao terceiro a “certidão da situação jurídica atualizada”; com a outra, dispensa a averbação que a tornaria atual. O corpo é um só (ordenamento), mas ele avança em sentidos contrários. Nogueroles descreve o resultado nos sistemas de mero arquivo, em que “podem existir até títulos contraditórios”, porque “o registro não fez a depuração da propriedade”.[21]

No fundo experimentamos ecos da opacidade dominial e creditória que os jurisconsultos do século XIX intentaram superar. Consultado pelo Governo Imperial em 1860, Teixeira de Freitas advertia que não bastava dar publicidade às hipotecas convencionais; o benefício seria maior “se aos capitalistas tambem se puder dar certeza de que o immovel nem tem o onus de hypothecas legaes ou judiciarias, nem tem outros onus reaes que diminuão seu valor, e nem anteriormente foi alienado pelo proprietario actual […]”.[22] Arruñada chama esse estado de coisas de regime de “privacidade”, no qual o sistema jurídico “reconhece caráter real a direitos que permaneceram ocultos”. Na “tradição romanista de transmissão privada da propriedade, que predominava em grande parte da Europa até o século XIX, os contratos privados relacionados a bens imóveis podiam ter efeitos reais frente a terceiros mesmo que as partes os mantivessem em segredo”. O custo é conhecido: “na falta do consentimento do titular do direito oculto, o bem adquirido permanecerá gravado por esse direito e o adquirente obterá apenas um direito de crédito contra o vendedor”.[23] O alvo dos reformadores de 1860 eram os ônus ocultos: hipotecas legais, gerais e judiciais não inscritas, direitos reais não revelados, alienações anteriores que o credor ignorava. Os ônus ocultos de então escapavam ao registro por falta de inscrição; os de hoje são as cessões que a matrícula não vê.

A previsão confirmada

O elemento decisivo não se revela por um dado numérico; é estrutural. Em 2022 previ que, convertidos os registros de direitos em cadastros privados, “o controle jurídico se dá ex post, por meio da intervenção jurisdicional”. Em 2026, a Justiça Federal constata exatamente isso: milhares de cessões, cadeias sucessivas, garantias fiduciárias e preços ocultos desaguam no juízo, a quem cabe reconstituir, depois de consumado, o que nenhum órgão público acompanhou in itinere. Arruñada descrevera o mecanismo. Se, num registro de direitos, “a depuração passasse a ser governada por representantes de parte (quaisquer que sejam)”, ele “se transformaria em um mero registro de documentos”; e se, “indo um passo além, a prioridade também fosse determinada pelos representantes das partes”, retornar-se-ia “a um sistema de contratação privada, como eram os característicos do Antigo Regime, antes das revoluções liberais do século XIX”, com o tráfego imobiliário à mercê “das intervenções judiciais, cujo número e relevância tenderiam a aumentar de forma inexorável”.[24]

A experiência norte-americana já havia mostrado o desfecho do modelo em escala. O MERS foi criado, na última década do século XX, por participantes do mercado secundário de hipotecas dos Estados Unidos para evitar “the costs and delays of local recordation of mortgage loan assignments”; suas limitações “became clear with the foreclosure crisis”.[25] Já Méndez González descreveu o mecanismo como cessão de créditos hipotecários “mediante la elusión del registro de la propiedad”, que conduziu à “ruptura de la cadena de títulos”.[26] A crise das execuções hipotecárias foi, em larga medida, um problema judicial de reconstrução de cadeias: tribunais exigindo a prova de quem era o titular legitimado a executar. Novamente, a coincidência não será mera semelhança.

A escala brasileira não é desprezível. Só em 2025 foram emitidos R$ 50,8 bilhões em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) registrados na B3, montante 11,5% inferior ao de 2024.[27] Parte relevante desses títulos tem lastro em créditos imobiliários que circulam por cessão. A cessão de crédito garantido por alienação fiduciária implica mutação na titularidade da propriedade fiduciária. Quando não averbada, seja por dispensa legal, seja pela prática observada no mercado, a matrícula deixa de espelhar a titularidade atual. Ou seja: a publicidade registral caminha por cadeias paralelas, perde nitidez e precisão ao deixar de espelhar e revelar a terceiros, ao mercado e ao próprio Estado a própria “situação jurídica atualizada do imóvel”, que “compreende as informações vigentes de sua descrição, número de contribuinte, proprietário, direitos, ônus e restrições, judiciais e administrativas, incidentes sobre o imóvel e o respectivo titular, além das demais informações necessárias à comprovação da propriedade e à transmissão e à constituição de outros direitos reais” (dicção do art. 19, § 9º, da LRP, na redação dada pela Lei 14.382/2022).

Continuidade: a cadeia rompida

O ponto de coincidência: controle público das mutações

O diagnóstico judicial e as críticas que formulei desde 2012 convergem num ponto: o controle das mutações na titularidade não pode ficar exclusivamente a cargo de entidades privadas.

A razão não é ideológica. As entidades registradoras cumprem uma função legítima e necessária. O registro de ativos financeiros e sua circulação, para fins de controle do mercado e sob regulação das autoridades monetárias, é justificável. O que não fazem – não poderiam fazer – é atribuir direitos reais com eficácia erga omnes. O próprio art. 26 da Lei 12.810/2013 revela a finalidade do modelo: compete ao Banco Central monitorar as operações “com a verificação do nível de redução do custo médio dessas operações” (§ 5º). O critério é o custo do crédito, não a segurança jurídica dos terceiros. Méndez González formulou a distinção com precisão a propósito do MERS: o erro foi pretender “substituir o sistema registral em vez de se constituir como um registro contábil de títulos hipotecários do mercado secundário”.[28]

A literatura converge quanto ao requisito que falta a esses registros: a independência jurídica do decisor. Arruñada sustenta que, havendo terceiros estranhos ao contrato, os registros devem ser independentes de todas as partes, e que soluções privadas, como o MERS, carecem da “independence necessary to be granted public effects”.[29] Daí ser “sensato permitir concorrência na elaboração, assessoria e garantia dos contratos privados, ao mesmo tempo em que se requerem monopólios territoriais nas atividades de arquivamento de documentos e registro dos direitos, a fim de garantir sua independência e proteger os terceiros”.[30] A razão é singela: “A liberdade de escolha não pode proteger aqueles que não podem escolher.” E Arruñada ilustra: “seria insensato que um credor determinasse quem deveria resolver sobre a prioridade de sua hipoteca entre muitas outras que recaem sobre o mesmo bem”.[31] Nogueroles: a função do registrador “é similar à de um juiz, portanto, ele não pode ser escolhido pelas partes”.[32] E o XVI Congresso do CINDER concluiu que “é preciso que o mercado secundário não repouse unicamente no autocontrole das entidades privadas intervenientes”.[33]

O legislador brasileiro inverteu a lógica que Arruñada identifica em sua obra. Registros múltiplos e concorrentes só subsistem “naqueles casos em que ou não existem terceiros, ou tais terceiros permanecem desprotegidos ex ante”; nos registros de ativos financeiros, “os direitos que em potencial poderiam causar conflitos simplesmente são negados como direitos reais”; e as title plants norte-americanas só se integram aos intermediários financeiros graças ao “seu caráter privado, com total ausência de efeitos jurídicos”.[34] O art. 26 da Lei 12.810/2013 fez o contrário: concedeu eficácia perante terceiros justamente a registros concorrentes, escolhidos pelas partes, cuja viabilidade, alhures, depende da ausência desses efeitos.

É significativo que, no âmbito da Nota Técnica Conjunta CNJ–BCB, se tenha alcançado conclusão convergente. Embora ainda sujeita à deliberação dos órgãos competentes, a proposta não confia exclusivamente às registradoras o controle da cadeia de titularidade. Prevê uma Central Nacional de Cessões de Créditos de Precatórios, vinculada ao SisPreq e sob governança do CNJ, que deverá funcionar como “fonte da verdade do precatório” e consolidar a cadeia de titularidade. Ela “não será concebida como base paralela” (item 11), e a registradora “não substitui o tabelião nem o tribunal” (item 12). Em outras palavras, a proposta reconhece que o registro eletrônico realizado por entidades privadas é complementar e não basta, por si só, para conferir eficácia judicial às mutações de titularidade. A cadeia deve permanecer integrada à Central Nacional sob governança do CNJ e sujeita ao controle do tribunal competente.

É exatamente o que o REC-SREI propunha, em 2021, para o crédito imobiliário. Lá, a minuta da CNGR já estabelecia que o registro jurídico “não se confunde com o registro administrativo promovido em entidades registradoras ou custodiantes autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil” (art. 10). A convergência, porém, detém-se a meio caminho. Ao disciplinar a entidade que organizará eletronicamente a cadeia de titularidade, a mesma Nota Técnica estabelece:

“A escolha da registradora observará lógica concorrencial, como é próprio das infraestruturas de mercado, incentivando-se a competição, até para fins de obtenção do melhor serviço pelo menor preço. Referida escolha poderá ser feita pelo tabelião ou pelas partes; havendo divergência, prevalecerá a escolha do cedente”.[35]

É precisamente o que Arruñada reputa insensato: as partes escolhem quem guardará e certificará a cadeia que interessa justamente a quem não participou da escolha, isto é, o segundo cessionário, o credor penhorante, a massa falida. E o critério declarado não é a independência de quem registra, mas “o melhor serviço pelo menor preço”, o mesmo que o § 5º do art. 26 da Lei 12.810/2013 consagrou ao medir o êxito das registradoras pela “redução do custo médio” das operações.

Há mais. A prioridade entre cessões concorrentes, embora definida pela ordem de recepção do evento na Central Nacional, retroage à data da escritura pública quando o tabelião a comunica no prazo de três dias úteis (item 11). Desloca-se, assim, para o ato notarial a fixação da prioridade, que é matéria própria do registro e se exprime no dístico registral por excelência: prior in tempore, potior in iure. Ocorre uma extemporânea revivescência da reserva de prioridade, criticada por nós e abolida nos sistemas registrais mais desenvolvidos.[36] O tabelião qualifica o título; não lhe cabe graduar direitos concorrentes, tarefa de quem recebe, ordena e publica os títulos de todos. É o “passo além” que Arruñada temia: a prioridade fixada por quem as partes escolheram.

Em suma: faltou apoiar a infraestrutura concebida pelo BCB/CNJ nos Registros Públicos brasileiros, guardados seus princípios e postulados. É preciso avançar, modernizar, racionalizar; mas é preciso fazê-lo com base na história e na tradição do Direito pátrio.

O registro esquecido: Títulos e Documentos

Há uma lacuna na arquitetura da NT Conjunta: o Registro de Títulos e Documentos (RTD), que os documentos do CNJ e do Banco Central ignoram olimpicamente. Erigem uma Central nova e associam-lhe entidades registradoras privadas, como se o ordenamento não dispusesse, há mais de um século, de registros públicos preordenados a colher essas cessões: o RTD, para os créditos pessoais; o Registro de Imóveis, para os garantidos por direitos reais imobiliários.[37]

Os fundamentos legais não deixam margem a dúvidas. A LRP submete ao RTD, para surtir efeitos em relação a terceiros, “a cessão de direitos e de créditos, a reserva de domínio e a alienação fiduciária de bens móveis” (art. 129, item 10º, na redação da Lei 14.382/2022 – item 9º, invocado no parecer do FONAPREC de 2020), e a caução de títulos de crédito pessoal (art. 127, III). O Registro de Imóveis prevê a averbação da caução e da cessão fiduciária de direitos reais relativos a imóveis (item 8, inc. II do art. 167, na redação da Lei 14.382/2022, c/c inc. II e III do art. 17 da Lei 9.514/1997).[38] O Código Civil é ainda mais explícito: os efeitos do instrumento particular, “bem como os da cessão, não se operam, a respeito de terceiros, antes de registrado no registro público” (art. 221).

Especificamente em relação ao precatório, ele é crédito pessoal contra a Fazenda Pública; não está lastreado em direito real. Seu registro público natural é o RTD. E o tema não é marginal: na amostra da Nota CLISP, 62,25% das cessões foram formalizadas por instrumento particular. São negócios cuja eficácia perante terceiros, pela letra do art. 221 do Código Civil, depende do registro público. Nem se oponha ao argumento o art. 100, § 14, da Constituição Federal. A cessão “somente produzirá efeitos após comunicação” ao tribunal de origem e ao ente federativo devedor. Nota bene: a cláusula fixa uma condição necessária, mas não suficiente, pois não prevê um regime exaustivo de eficácia jurídica perante terceiros. A comunicação opera no regime do precatório e perante o devedor, que, aliás, não é terceiro para os fins do art. 288 do Código Civil, bastando-lhe a notificação do art. 290.[39] Os terceiros dos arts. 221 e 288 do Código Civil e do art. 129 da LRP são outros: o segundo cessionário do mesmo crédito, o credor do cedente que o penhora, a massa falida. Para eles, a petição nos autos do precatório não é publicidade jurídica extraprocessual. O próprio CNJ, ao facultar aos tribunais a exigência da forma pública (Res. CNJ 303/2019, art. 42, § 5º, na redação da Res. CNJ 482/2022), pressupôs que o § 14 não esgota a disciplina formal da cessão. A distinção já aflorou em pareceres do FONAPREC. Em 2020, a comunicação ao tribunal e ao devedor foi tratada em plano próprio, ao lado, e não em lugar, do registro no RTD exigido para a eficácia perante terceiros. Em 2026, distinguiu-se a validade “para fins de registro” no precatório da validade civil do negócio.[40]

A faculdade aberta pelo art. 42, § 5º, da Resolução CNJ 303/2019 já se converteu em regra em tribunais de grande movimento. No Rio de Janeiro, o Ato Normativo TJRJ n. 06/2023 passou a exigir a forma pública. Em São Paulo, o Provimento CSM 2.753/2024, que regulamenta a gestão de precatórios em caráter complementar à Resolução do CNJ, estabeleceu a obrigatoriedade da escritura pública para a cessão da titularidade de créditos oriundos de precatórios.[41] A Corregedoria Geral da Justiça paulista extraiu daí as consequências quanto aos emolumentos: eliminada a possibilidade de formalização por instrumento particular, deixou de ser cabível o desconto de 40% previsto no item 1.6 das notas explicativas da Tabela I da Lei estadual 11.331/2002, e a base de cálculo passou a ser o valor do negócio, isto é, o valor efetivamente pago ao cedente. A tese então firmada é peremptória: “A escritura pública é obrigatória para cessão de crédito de precatório”.[42] O próprio CNJ, já em 2021, considerara que a cessão por instrumento público não revela irregularidade que justifique sua intervenção, invocando precedentes do Superior Tribunal de Justiça e o poder geral de cautela na liberação dos valores cedidos (art. 32, § 4º, da Resolução CNJ 303/2019).[43]

Convém, porém, medir o alcance da exigência. A Corregedoria paulista qualificou o instrumento público como condição de eficácia do negócio “para fins de alteração da titularidade do precatório junto à DEPRE”; o FONAPREC, em 2026, reduziu a “validade” de que fala o art. 42, § 5º, à validade para fins de registro no precatório. Trata-se de requisito do controle administrativo exercido pelo tribunal gestor sobre os autos, e não de publicidade jurídica destinada a terceiros. A escritura qualifica o título; não o torna, por si, cognoscível ao segundo cessionário, ao credor penhorante ou à massa falida, nem encadeia as cessões sucessivas que se consumam fora dos autos.

Ainda que a cessão por escritura pública seja necessária (art. 288 do CC), os notários e o próprio CNJ não são propriamente “registros públicos”, na acepção estrita do termo: o tabelião é escolhido pelas partes; o registrador, não (v. infra).

Uma triste história…

O esquecimento não é de hoje. Em 2012 eu já apontava o esvaziamento do RTD no registro das alienações fiduciárias de veículos automotores, transferido para os órgãos de trânsito sob o argumento lamentável do “odioso bis in idem”.[44]

Na ADI 4.333-DF, o STF julgou constitucionais o art. 1.361, § 1º, segunda parte, do Código Civil e o art. 14, § 7º, da Lei 11.795/2008. Segundo essas regras, em se tratando de veículos, a constituição da propriedade fiduciária e a publicidade do gravame se vinculam ao registro na repartição (pública!) competente para o licenciamento, com anotação no certificado de registro. A Corte afirmou que o art. 236 da Constituição não contém conceito fixo e exaustivo de “registro público”, cabendo à lei ordinária disciplinar as atividades registrais. Nota bene: o próprio relator ressalvou que esse entendimento não autoriza o esvaziamento integral da instituição registral. A dispensa legal do registro de um contrato específico em determinado cartório não produziria esse resultado. A supressão do registro, no RTD, do contrato de alienação fiduciária de veículo foi admitida, portanto, nesses estritos termos: como subtração pontual, e não como esvaziamento da atividade registral extrajudicial.[45]

A ressalva é oportuna. A cessão de créditos garantidos por direitos reais escapou ao Registro de Imóveis; da mesma forma, o “registro de gravames” de veículos automotores foi destinado a entes para-registrais. O registro dos contratos de alienação fiduciária, arrendamento mercantil (leasing), reserva de domínio, penhor e consórcio passou aos órgãos executivos de trânsito estaduais (art. 129-B do CTB). A Lei 14.599/2023 deu o passo seguinte: esse registro “será executado por empresas registradoras de contrato especializadas”, credenciadas pelos Detrans (parágrafo único do art. 129-B). A Resolução CONTRAN 1.016/2024 apenas se ajustou à lei. Com a Lei 14.711/2023 e a Resolução CONTRAN 1.018/2025, essas empresas passaram a operar também na execução extrajudicial da garantia (avanço ainda em debate no STF[46]). A Resolução CONTRAN 1.027/2026 prevê ainda integração com os sistemas de registro de ativos financeiros operados por entidades registradoras, as mesmas que o Banco Central autoriza. A privatização light deixou de ser regulamentar; agora é lei.

Essas entidades avançam de modo imparável sobre as atribuições registrais. A mesma Lei 14.382/2022 (estranhamente festejada pela classe em seu advento) desfalcou uma atribuição (outra mais) do RTD: a do registro e da constituição de ônus e de “gravames” previstos em legislação específica – Código de Trânsito Brasileiro e o malfadado art. 26 da Lei nº 12.810/2013 (art. 129, § 2º da LRP). Cada passo, isoladamente, pode representar mera “extinção, por meio de lei, da obrigatoriedade de registro de contrato específico em um cartório determinado”, que o Ministro Marco Aurélio admitiu. Mas o relator emendou: “Não se consigna ser absoluta, no caso, a atividade discricionária do Parlamento nem se busca conferir ao legislador legitimidade para operar o total esvaziamento do instituto”.[47] Somados e coordenados, os passos conduzem precisamente a esse esvaziamento.

A viragem, no caso concreto, deveu-se aos reconhecidos efeitos limitados decorrentes do registro da avença em cartório. “Isso porque, diante da existência de mais de uma serventia no domicílio do credor e da ausência de centralização das informações, o futuro comprador do veículo teria de peregrinar por diferentes serventias, mediante o recolhimento de emolumentos para obter certidões em cada uma delas, pois se, em muitos locais do Brasil, não há comunicação entre os cartórios, o que se dirá entre estes e os órgãos de trânsito”.[48] As críticas desfiam-se como as contas de um rosário.

Era a “crônica de uma morte anunciada”. Em 2025 observei que a concentração desse registro nos órgãos de trânsito se deu “à míngua de um sistema eficiente do próprio RTD”, e que hoje ela “seria possível no âmbito do ONRTDPJ”.[49] O argumento da ineficiência e dispersão informativa já não se sustenta: o RTD dispõe de operador nacional e de plataforma eletrônica integrados ao SERP (Lei 14.382/2022), sob a regulação da Corregedoria Nacional de Justiça.

Daí a regra de repartição que completa a proposta de 2021. A natureza do crédito define o registro competente:

  • Créditos garantidos por direitos reais imobiliários – CCI com garantia real, cessão de crédito hipotecário ou fiduciário – inscrevem-se no Registro de Imóveis, porque a cessão transmite um direito pessoal com lastro em direito real. O livro compartilhado é o do SREI, operado pelo ONR.
  • Créditos pessoais, não lastreados em direitos reais – precatórios, recebíveis sem garantia real, cessões e cauções de títulos de crédito pessoal – inscrevem-se no Registro de Títulos e Documentos. O livro compartilhado é a plataforma nacional do RTD.

Em ambos os casos o desenho é o mesmo da CNGR: inscrição eletrônica imediata no fólio, com a especialidade do bem e da dívida, garantia do trato sucessivo (continuidade), prioridade, legitimação do titular inscrito, certidão de todas as mutações – o histórico encadeado e inalterável que os entusiastas da blockchain julgam ter inventado – e coexistência harmônica com o registro contábil das entidades autorizadas pelo Banco Central.

Não se nega o relevantíssimo papel dos notários. A escritura pública qualifica o negócio, apura a capacidade, os poderes e a vontade informada das partes, e foi a iniciativa notarial que revelou o problema em todos os seus contornos. Arruñada distingue as duas funções com precisão: “em todos os países os usuários têm liberdade para escolher o provedor dos serviços de preparação documental, mas não de depuração dos direitos: escolhem advogado ou notário, mas não juiz ou registrador”.[50] O tabelião prepara e formaliza o título; o registro público – imobiliário ou de títulos e documentos, conforme o caso – inscreve-o, encadeia-o, publica-o e torna-o oponível a terceiros. A escritura lavrada deve ingressar eletronicamente, no próprio ato, na plataforma compartilhada do registro público competente, e não numa Central paralela ou numa entidade privada escolhida pelas partes ou pelo próprio CNJ.

O REC-SREI revisitado

A minuta da CNGR não pretendia substituir as registradoras nem onerar o mercado. Propunha um circuito leve, eletrônico e gratuito, que reconecta a circulação do crédito ao fólio real sem retardá-la. Seus elementos podem ser retomados tal como formulados:

  • Inscrição inaugural no fólio. O repositório nasce da averbação da emissão da cédula na matrícula, identificada pelo Código Nacional de Matrícula (CNM), e não de um cadastro paralelo (art. 5º).
  • Continuidade conferida no livro. Nova inscrição de cessão somente se do sistema constar, como cedente, o titular atual do crédito e da garantia (art. 6º). É o trato sucessivo aplicado à circulação.
  • Repercussão imediata na serventia. Cada nova ocorrência gera um arquivo estruturado (XML), enviado à serventia competente, que o prenota no Livro 1 e pratica o ato na matrícula, atualizando a plataforma (art. 7º).
  • Legitimação do titular inscrito. Somente o titular que figure no repositório ou na matrícula pode promover a execução extrajudicial, a consolidação da propriedade, a quitação ou o cancelamento (art. 8º). Isso responde diretamente à assimetria entre o mercado e quem decide.
  • Certidão de todas as mutações. As certidões da matrícula relatam todas as mutações ocorridas na titularidade do crédito (art. 9º).
  • Gratuidade e coexistência. A inscrição é isenta de custas e emolumentos (art. 6º, parágrafo único), e o registro jurídico corre a latere do registro administrativo nas entidades autorizadas pelo Banco Central, sem com ele se confundir (art. 10).

Duas lições da NT Conjunta reforçam o desenho. A primeira: a prioridade pela ordem de ingresso no álbum, com comunicação eletrônica imediata, elimina o intervalo em que a cadeia fica sem cobertura – o período periclitante entre a celebração notarial da cessão e seu registro. A segunda: a revelação da cadeia, do preço e do beneficiário final, que a NT exige no precatório, deve ter equivalente nas operações estruturadas lastreadas em créditos imobiliários. Ali estão os FIDCs e a securitização, onde a distância entre o titular econômico e o titular inscrito é maior.

Conclusão

Em 2021, a denúncia da para-registração podia parecer uma tomada de posição corporativa ou – como pareceu a alguns desavisados – uma visão apocalíptica. Em 2026, ela tem lastro empírico. O estudo da Justiça Federal mostrou o que acontece quando créditos circulam em série, entre profissionais, fora de um registro público de direitos: assimetria entre as partes, assimetria entre o mercado e quem decide, cadeias que o juiz não consegue reconstituir e garantias fiduciárias cuja gestão desafia o próprio tribunal. O controle, quando chega, chega ex post, pela via jurisdicional, como se previa nos “artigos apocalípticos”.

No crédito imobiliário, o quadro é mais grave e o remédio mais simples. É mais grave porque o registro de direitos existe e é contornado, de modo que a matrícula publica uma titularidade que já não corresponde à realidade. É mais simples porque não é preciso criar instituições: basta reconectar a circulação das cédulas ao fólio real, por meio do livro eletrônico compartilhado que o SREI já comporta. Para os créditos pessoais, inclusive os precatórios, o livro público é o do Registro de Títulos e Documentos, que as propostas em curso ignoram. A regra é simples: o tabelião formaliza, e o registro competente – imobiliário ou de títulos e documentos, conforme a natureza do crédito – inscreve, encadeia e publica.

Ficam as questões que o legislador e o regulador poderiam enfrentar:

  • O § 2º do art. 22 da Lei 10.931/2004 subsiste diante do art. 54 da Lei 13.097/2015, que torna inoponível ao terceiro de boa-fé o que não está inscrito na matrícula?
  • Como se articulará o art. 26 da Lei 12.810/2013 – gravames “exclusivamente” nas registradoras – com um livro público das mutações, a exemplo do que a NT Conjunta terá de resolver para o precatório?
  • A Corregedoria Nacional, que regulou a CNIB e o SREI, regulará também um repositório das cessões de créditos imobiliários, com a especificação técnica prévia que o Provimento 89/2019 já exigia (art. 13)?
  • Por que a NT Conjunta, ao disciplinar a cessão de um crédito pessoal, não considerou o Registro de Títulos e Documentos, a que a LRP (art. 129, item 10º) e o Código Civil (art. 221) atribuem a eficácia das cessões perante terceiros?
  • Se, na proposta técnica conjunta CNJ–BCB, se reconhece que a “fonte da verdade” do precatório deve ser pública, que razão haveria para decidir diferentemente quanto à propriedade fiduciária de imóveis nas garantias reais?

Sub censura.

Casa Amarela, 17 de outubro de 2026.

Sérgio Jacomino.

Notas

[1] JACOMINO, Sérgio. Véspera do SERP – uma ideia fora do lugar – IV: Repositório Eletrônico Confiável Compartilhado do SREI – REC-SREI. Observatório do Registro, São Paulo, 20 set. 2023. Disponível em: https://wp.me/p6rdW-3i7. Acesso em: 15 out. 2026. Publicado também em Migalhas Notariais e Registrais, 11 out. 2023. O texto reproduz o requerimento à Corregedoria Nacional de Justiça de 12 out. 2021 e a minuta de provimento da Central Nacional de Gravames Registrais (CNGR).

[2] JUSTIÇA FEDERAL. Seção Judiciária de São Paulo. Centro Local de Inteligência (CLISP). Nota Técnica NI CLISP n. 27/2025: requisitos, procedimentos e limites da cessão de créditos inscritos em precatórios na Justiça Federal. Relatores: Fernando Caldas Bivar Neto e Gabriel Hillen Albernaz Andrade. São Paulo: JFSP, 16 dez. 2025. Disponível em: https://www.jfsp.jus.br/clisp. Acesso em: 15 out. 2026. Cópia em: https://wp.me/a6rdW-58w. Ratificada por: CONSELHO DA JUSTIÇA FEDERAL. Centro Nacional de Inteligência da Justiça Federal. Nota Técnica n. 67/2026: requisitos, procedimentos e limites da cessão de créditos inscritos em precatórios e requisições de pequeno valor (RPVs) na Justiça Federal. Brasília: CJF, 7 abr. 2026. Disponível em: https://www.cjf.jus.br/cjf/corregedoria-da-justica-federal/centro-de-estudos-judiciarios-1/nucleo-de-estudo-e-pesquisa/notas-tecnicas. Acesso em: 15 out. 2026. Cópia em: https://wp.me/a6rdW-58x.

[3] CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA; BANCO CENTRAL DO BRASIL. Nota Técnica Conjunta CNJ e BCB: regulação nacional da cessão, dos ônus e das garantias incidentes sobre créditos de precatórios. Brasília, 2 out. 2026. Disponível em: https://www.trf3.jus.br/documentos/acom/anexos-noticias/2026/nota_tecnica_final_cessao_creditos_precatorios_01-10_assinado.pdf. Acesso em: 15 out. 2026. Cópia em: https://wp.me/a6rdW-58v. Item 5. As remissões indicam os itens numerados do documento.

[4] UNCITRAL. UNCITRAL Model Law on Secured Transactions. Viena: Nações Unidas, 2016. Cap. IV (“The registry system”), art. 28, e Model Registry Provisions, art. 1(f) (“‘Notice’ means an initial notice, an amendment notice and a cancellation notice”) e art. 8 (conteúdo mínimo do aviso inicial). Disponível em: https://uncitral.un.org/en/node/507. Cópia em: https://wp.me/a6rdW-592. Acesso em: 16 out. 2026. V. também UNCITRAL. Guide on the Implementation of a Security Rights Registry (2013). A recepção do modelo entre nós foi defendida por quem integrou a delegação brasileira no grupo de trabalho da UNCITRAL. Segundo Fábio Rocha Pinto e Silva, “a Lei Modelo propunha um novo método de registro para as garantias reais: os formulários registrais (registry notices), que no Brasil já praticávamos em algumas localidades, denominando-os extratos”. Para ele, a Lei 14.382/2022 fez do país “um dos primeiros, na América Latina, a adotar os princípios registrais decorrentes da Lei Modelo da ONU, de 2016”. Entre os elementos-chave do modelo, o autor transcreve de Castellano “a notice-filing system, which does not require submitting a copy of the agreement, but rather a simple form” e “the registrar’s lack of scrutiny over the access to registry services”. Sustenta, ainda, que a qualificação feita “exclusivamente pelos elementos, cláusulas e condições constantes do extrato” é “plenamente compatível com o conceito de extrato adotado internacionalmente”. SILVA, Fábio Rocha Pinto e. [Comentários aos arts. 2º e 6º]. In: ABELHA, André; CHALHUB, Melhim; VITALE, Olivar (org.). Sistema eletrônico de registros públicos: Lei 14.382, de 27 de junho de 2022, comentada e comparada. Rio de Janeiro: Forense, 2023, p. 7, 8 (nota 9), 9 e 48. O modelo foi concebido para garantias sobre bens móveis, como o próprio autor registra (p. 36).

[5] JACOMINO, Sérgio. Tokenização: a Hidra de Lerna dos Registros Públicos. Observatório do Registro, São Paulo, 2 set. 2025. Disponível em: https://wp.me/p6rdW-3Zp. Acesso em: 15 out. 2026.

[6] JACOMINO, Sérgio. A inconstitucionalidade dos meteoros. Observatório do Registro, São Paulo, 25 maio 2012. Disponível em: https://wp.me/p6rdW-sM. Acesso em: 15 out. 2026. O art. 63-A da Lei 10.931/2004 foi revogado pela Lei 13.476/2017, que deu ao art. 26 da Lei 12.810/2013 a redação hoje vigente; v. a adenda de 16 maio 2013 e a remissão em JACOMINO, Tokenização: a Hidra de Lerna…, op. cit.

[7] A expressão gravames é ambígua e serve à perfeição aos simulacros registrais. Tivemos ocasião de redigir um pequeno estudo e análise conceitual e ontológica sobre ônus, gravames, encargos, limitações e restrições no sistema registral imobiliário brasileiro. JACOMINO, Sérgio; CRUZ, Nataly. SREI – ontologia titular: ônus, gravames, encargos, restrições e limitações. [S. l.], 2021. Disponível em: https://www.academia.edu/73593276/. Acesso em: 15 out. 2026. Versão reduzida: JACOMINO, Sérgio; CRUZ, Nataly. Ônus, gravames, encargos, restrições e limitações. Migalhas Notariais e Registrais, 20 nov. 2021. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-notariais-e-registrais/354556/. Acesso em: 15 out. 2026. A frase “com força na legislação pátria” está na adenda de 16 maio 2013 em JACOMINO, A inconstitucionalidade dos meteoros, op. cit.

[8] JACOMINO, Sérgio. Para-registração – um fenômeno da modernidade? Outras funções – outros serviços – a inconstitucionalidade da para-registralidade. Observatório do Registro, São Paulo, 29 set. 2020. Disponível em: https://wp.me/p6rdW-2xQ. Acesso em: 15 out. 2026. Reflexões a propósito do § 7º do art. 181-A da proposta de reforma da LRP. Cf. BRASIL. Supremo Tribunal Federal (Tribunal Pleno). Ação Direta de Inconstitucionalidade 2.415/SP. Relator: Min. Ayres Britto, 10 nov. 2011.

[9] JACOMINO, Sérgio. IRIB – até aqui viemos e daqui outros haverão de partir. Observatório do Registro, São Paulo, 5 jun. 2021. Disponível em: https://wp.me/p6rdW-2Gt. Acesso em: 15 out. 2026. O texto, datado de 31 dez. 2020, foi publicado originalmente no Boletim do IRIB em Revista, n. 363.

[10] JACOMINO, Sérgio. Fixação central – anomia registral. Observatório do Registro, São Paulo, 23 out. 2021. Disponível em: https://wp.me/p6rdW-2Lk. Acesso em: 15 out. 2026. V. a seção “Tutela privada de interesses públicos”.

[11] JACOMINO, Sérgio. MP 1.085 e o Monstro de Horácio. Observatório do Registro, São Paulo, 15 mar. 2022. Disponível em: https://wp.me/p6rdW-2T1. Acesso em: 15 out. 2026.

[12] JACOMINO, Sérgio. MP 1.085/2021 – o vinho e a água chilra. Observatório do Registro, São Paulo, 27 maio 2022. Disponível em: https://cartorios.org/2022/05/27/vinho-e-a-agua-chilra/. Acesso em: 15 out. 2026. No mesmo sentido: “a constituição do direito real de propriedade fiduciária que ocorre à margem do Registro de Imóveis pela via das cessões de direitos registradas em entidades para-registrais”. JACOMINO, Sérgio. Extratos, títulos e outras notícias. Observatório do Registro, São Paulo, 1º jul. 2022. Disponível em: https://cartorios.org/2022/07/01/extratos-titulos-e-outras-noticias/. Acesso em: 15 out. 2026.

[13] JACOMINO, Tokenização: a Hidra de Lerna…, op. cit. V. também JACOMINO, Sérgio. Tokenização – a nova onda do Registro Público. Observatório do Registro, São Paulo, 1º ago. 2025. Disponível em: https://cartorios.org/2025/08/01/tokenizacao-a-nova-onda-do-registro-publico/. Acesso em: 15 out. 2026.

[14] JUSTIÇA FEDERAL, Nota Técnica NI CLISP n. 27/2025, op. cit., seções III (“Tipologia e principais casos de cessão de crédito”; “Natureza da relação jurídica entre cedente e cessionário”), IV (“Controle judicial de validade da cessão de crédito”) e VI (“Recomendações”). A divergência entre as Turmas está na nota 3 (AI 5015292-41.2025.4.03.0000, 7ª Turma, e AI 5001091-44.2025.4.03.0000, 8ª Turma).

[15] CNJ; BCB, Nota Técnica Conjunta CNJ e BCB, op. cit., itens 3 e 6.

[16] ARRUÑADA, Benito. Institutional foundations of impersonal exchange: theory and policy of contractual registries. Chicago: University of Chicago Press, 2012. Passim. Em português, v. ARRUÑADA, Benito. Propriedade imobiliária: sistemas de registro e titulação. Coordenação de Sérgio Jacomino. Tradução de Roger Trimer. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: IRIB, 2026, cap. II, p. 27-43, e cap. VI, p. 252-263. A edição brasileira traduz Sistemas de titulación de la propiedad; seu cap. II é a tradução de “Property enforcement as organized consent” (Journal of Law, Economics, and Organization, v. 19, n. 2, p. 401-444, 2003), e o cap. VI corresponde às p. 132-161 da obra de 2012.

[17] DIP, Ricardo. Registro de imóveis (princípios). Descalvado: Primvs, 2017. t. 1, n. 184, p. 159. Averba o mesmo autor que o registro predial é, “algumas vezes, quando tenha caráter declarativo, um registro de direitos”. DIP, Ricardo. Registro de imóveis: bem de família – hipoteca. São Paulo: Lepanto, 2021. t. 4, n. 723, p. 61.

[18] MÉNDEZ GONZÁLEZ, Fernando P. Fernando Méndez González fala aos registradores brasileiros. Entrevista concedida a Sérgio Jacomino. Observatório do Registro, São Paulo, 16 ago. 2013. Disponível em: https://wp.me/p6rdW-wF. Acesso em: 15 out. 2026.

[19] ARRUÑADA, Benito. Leaky title syndrome? Electronic Titling: Potential and Risks. New Zealand Law Journal, p. 115-120, abr. 2010. Resumo. Disponível em: https://arrunada.org/publications/leaky-title-syndrome. Mirror: https://wp.me/a6rdW-58y. Acesso em: 15 out. 2026.

[20] ARRUÑADA, Propriedade imobiliária…, op. cit., cap. IV, p. 147 e 149. O capítulo é versão de ARRUÑADA, Benito. El seguro de títulos de propiedad. Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, Madrid, n. 681, p. 53-141, 2004. Reprodução no site do autor e disponível em https://wp.me/a6rdW-58z. Acesso em: 15 out. 2026.

[21] NOGUEROLES PEIRÓ, Nicolás. A função econômica do registro imobiliário. Boletim do IRIB em Revista, São Paulo, n. 325, p. 6-10, mar./abr. 2006. p. 7. Disponível em: https://www.irib.org.br/publicacoes/revista325/325.pdf. Acesso em: 15 out. 2026.

[22] FREITAS, Augusto Teixeira de. [Ofício de 17 fev. 1860]. In: REFORMA hypothecaria: projectos e pareceres mandados colligir pelo Exm.º Ministro e Secretario de Estado dos Negocios da Justiça João Lustosa da Cunha Paranaguá. Rio de Janeiro: Typographia Nacional, 1860. p. 95. Resposta à 2.ª questão do Aviso Imperial de 13 dez. 1859. Mantida a grafia original. No 1.º ofício, de 14 fev. 1860, o autor já dizia que o credor que desconhece os direitos reais de outrem sobre o imóvel hipotecado “passará por huma decepção, perdendo huma parte do dinheiro que emprestára” (p. 90-91). Os debates resultariam na Lei 1.237, de 24 de setembro de 1864.

[23] ARRUÑADA, Propriedade imobiliária…, op. cit., p. 14 e 20.

[24] ARRUÑADA, Propriedade imobiliária…, op. cit., p. 210.

[25] ARRUÑADA, Benito. How to make land titling more rational. Brigham-Kanner Property Rights Conference Journal, v. 6, n. 1, p. 73-112, 2017. Versão de trabalho: UPF Working Paper n. 1575, p. 9, nota 9. Disponível em: https://econ-papers.upf.edu/papers/1575.pdf. Mirror: https://wp.me/a6rdW-58A. Acesso em: 15 out. 2026.

[26] MÉNDEZ GONZÁLEZ, Fernando P. Mortgage gate: las incertidumbres sobre la ejecutabilidad de las hipotecas gestionadas por el Mortgage Electronic Registration System en Estados Unidos. Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, Madrid, n. 724, p. 846 et seq., mar. 2011. Títulos das seções 3 e 4.1. Mirror: https://wp.me/a6rdW-58B. Acesso em: 15 out. 2026.

[27] B3. CRI, CRA, debêntures: emissões de dívida corporativa na B3 alcançam recorde em 2025. Bora Investir, São Paulo, 16 jan. 2026. Disponível em: https://borainvestir.b3.com.br/tipos-de-investimentos/renda-fixa/cri-e-cra/cri-cra-debentures-emissoes-de-divida-corporativa-na-b3-alcancam-recorde-em-2025/. Mirror: https://wp.me/a6rdW-591. Acesso em: 15 out. 2026. Para 2024, o Boletim de Mercado de Capitais da ANBIMA registrou 584 ofertas públicas de CRI, com volume aproximado de R$ 58,9 bilhões. Mirror: https://wp.me/a6rdW-58C. Os números da ANBIMA, relativos a ofertas públicas, não são diretamente comparáveis aos da B3; a variação de 11,5% indicada no texto toma por base os dados desta última.

[28] MÉNDEZ GONZÁLEZ, Fernando Méndez González fala aos registradores brasileiros, op. cit.

[29] ARRUÑADA, Benito. Registries. Man and the Economy, v. 1, n. 2, 2014. Versão de trabalho, ago. 2014, p. 15-16. Disponível em: https://econ-papers.upf.edu/papers/1456.pdf. Acesso em: 15 out. 2026.

[30] ARRUÑADA, Propriedade imobiliária…, op. cit., p. 14.

[31] ARRUÑADA, Propriedade imobiliária…, op. cit., p. 47.

[32] NOGUEROLES PEIRÓ, A função econômica do registro imobiliário, op. cit., p. 9-10.

[33] CONGRESSO INTERNACIONAL DE DIREITO REGISTRAL (CINDER), 16., 2008, Valência. Conclusões. Boletim do IRIB, São Paulo, n. 3369, 14 jul. 2008. Disponível em: https://www.irib.org.br/boletim-eletronico-irib/boletim-do-irib-n-3369/. Acesso em: 15 out. 2026. Mirror: https://wp.me/a6rdW-58Z. Vale a pena ler as conclusões deste importante congresso internacional.

[34] ARRUÑADA, Propriedade imobiliária…, op. cit., p. 47-48 e 155.

[35] CNJ; BCB, Nota Técnica Conjunta CNJ e BCB, op. cit., item 12.

[36] JACOMINO, Sérgio. Reserva de prioridade – a recidiva anacrônica e a agilidade do registro. Observatório do Registro, São Paulo, 28 fev. 2013. Disponível em: https://wp.me/p6rdW-vo. Acesso em: 15 out. 2026. V. também o parecer que ofereci à CGJSP, por delegação da ARISP, no Processo CG 7.339/2013, sobre o pedido do Colégio Notarial do Brasil – Seção São Paulo de bloqueio automático da matrícula a cada certidão requerida pelo tabelião: https://wp.me/a6rdW-598. Ali se recorda que o Decreto 482/1846 admitia a certidão negativa com efeitos de clausura e prioridade temporária, explicável pelas distâncias do Império, regime abolido em 1865. O mecanismo da NT reproduz, em miniatura, a retroprioridade do art. 5º da Lei argentina 17.801/1968, pela qual as escrituras apresentadas no prazo legal (45 dias) “se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación”.

[37] O Registro Hipotecário brasileiro foi criado em 1846 (Decreto 482, de 14.nov.1846), regulamentando a Lei Orçamentária 317, de 21.out.1843. O RTD foi criado pela Lei 973 de 2.jan.1903. São instituições vetustas e com larga tradição no direito brasileiro.

[38] Sobre a natureza dos direitos que ingressam no Registro de Imóveis com base nos incisos II e III do art. 17 da Lei 9.514/1997 – a caução de direitos creditórios, direito real de garantia sobre direito pessoal, e a caução de direitos reais de aquisição, direito real sobre direito real – e sobre o descompasso introduzido pela Lei 14.382/2022 ao qualificar como “reais” os direitos do item 8, v. JACOMINO, Sérgio. Caução e cessão fiduciária – I. Observatório do Registro, São Paulo, 4 out. 2020. Disponível em: https://cartorios.org/2020/10/04/caucao-e-cessao-fiduciaria-i/. Acesso em: 16 out. 2026. A segunda parte do estudo, em preparação, desenvolve o ponto.

[39] CF/1988, art. 100, §§ 13 e 14 (o § 14 na redação da EC 113/2021). CJF. VIII Jornada de Direito Civil. Enunciado 618: “O devedor não é terceiro para fins de aplicação do art. 288 do Código Civil, bastando a notificação prevista no art. 290 para que a cessão de crédito seja eficaz perante ele”. Disponível em: https://www.cjf.jus.br/enunciados/enunciado/1167.

[40] CNJ. FONAPREC. Parecer de 14 jun. 2020. Parecerista: Gláucia Maria Gadelha Monteiro. Consulta n. 0003699-28.2020.2.00.0000. Reconhece expressamente a necessidade de registro da cessão de precatório por instrumento particular no RTD para eficácia perante terceiros. Disponível em: https://atos.cnj.jus.br/atos/detalhar/6627. Kollemata: http://kollsys.org/xsr. CNJ. FONAPREC. Parecer n. 104, de 14 maio 2026, aprovado pelo Comitê Nacional de Precatórios em 19 maio 2026 (publicação: 20 maio 2026). Parecerista: Fábio Murilo Nazar. Pedido de Providências n. 0007757-69.2023.2.00.0000. Distingue-se aqui a eficácia do registro administrativo das cessões no regime dos precatórios da validade civil do negócio jurídico. Trata da regra de transição do Ato Normativo TJRJ n. 06/2023, que passou a exigir a forma pública. Disponível em: https://atos.cnj.jus.br/atos/detalhar/6922. Kollemata: http://kollsys.org/xss. Os pareceres têm natureza opinativa, não constituindo decisões vinculantes do CNJ.

[41] Provimento CSM n. 2.753, de 10 set. 2024. Regulamenta a gestão de precatórios, no âmbito do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, em caráter complementar à Resolução n. 303, de 18 de dezembro de 2019, do Conselho Nacional de Justiça. DJe 10 set. 2024. Kollemata: http://kollsys.org/vle. No Rio de Janeiro, a exigência consta do art. 5º do Ato Normativo TJRJ n. 06, de 13 fev. 2023, com a ressalva do art. 9º para as cessões particulares já informadas nos autos; v. o Parecer FONAPREC n. 104/2026, citado acima.

[42] Processo CG 168.703/2024. Corregedor Geral da Justiça: Des. Francisco Loureiro. São Paulo, 21 fev. 2025, DJe 26 fev. 2025. Expediente instaurado a requerimento do Colégio Notarial do Brasil – Seção São Paulo (CNB/SP) para uniformização do entendimento administrativo sobre a cobrança de emolumentos. Kollemata: http://kollsys.org/vld.

[43] CNJ. Recurso Administrativo no Pedido de Providências n. 0004279-58.2020.2.00.0000. Rel. Cons. Luiz Fernando Tomasi Keppen, j. 11 jun. 2021, DJe 18 jun. 2021. Kollemata: http://kollsys.org/qeo. A ementa não identifica os precedentes do STJ.

[44] JACOMINO, A inconstitucionalidade dos meteoros, op. cit., a propósito do Recurso Especial (STJ) 686.932/PR. Relator: Min. Luiz Fux. V. também, sobre a caução de títulos de crédito pessoal no RTD (arts. 127, III, 144 e 145 da LRP), JACOMINO, Caução e cessão fiduciária – I, op. cit.

[45] STF, Plenário, ADI 4.333/DF, Rel. Min. Marco Aurélio, j. 21 out. 2015, unânime. Disponível em: http://kollsys.org/jb1.

[46] STF, Plenário, ADIs 7.600, 7.601 e 7.608, Rel. Min. Dias Toffoli, j. 30 jun. 2025. Nos embargos de declaração, o relator propôs submeter a execução prevista no art. 8º-E do DL 911/1969 “ao regramento e à fiscalização do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) mediante acordo de cooperação técnica entre o CNJ e a Secretaria Nacional de Trânsito (SENATRAN)”. A proposta reunia seis votos, um deles com ressalvas, quando o Min. Flávio Dino destacou o processo, remetendo-o ao plenário presencial (Certidão de julgamento, sessão virtual de 20 a 27 mar. 2026). Como demonstra Guerra, não se trata de interpretação, mas de criação judicial de requisito inexistente na lei, em atuação de legislador positivo: uma nomogênese extravagante. Ademais, o CNJ não tem competência constitucional para fiscalizar os Detrans, órgãos do Poder Executivo, nem as empresas por eles credenciadas, desprovidas de fé pública, de delegação (art. 236 da CF) e de controle judicial direto, justamente os elementos que o voto de mérito exigira para a execução extrajudicial legítima. GUERRA, Emílio. A interpretação conforme que não se conforma à Constituição. Anoreg/RS, 25 mar. 2026. Disponível em: https://anoregrs.org.br/2026/03/25/artigo-a-interpretacao-conforme-que-nao-se-conforma-a-constituicao/. Mirror: https://wp.me/a6rdW-59b. Acesso em: 18 out. 2026.

[47] STF, ADI 4.333/DF, voto do relator, Min. Marco Aurélio.

[48] STF, ADI 4.333/DF, voto do relator, Min. Marco Aurélio, p. 13-14 do inteiro teor.

[49] JACOMINO, Tokenização: a Hidra de Lerna…, op. cit.

[50] ARRUÑADA, Propriedade imobiliária…, op. cit., cap. V, p. 209. No mesmo sentido, cap. II, p. 14.

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