NSCGJSP em debate. Capítulo xx – Sessão do dia 31 de julho de 2014.
Dando continuidade às discussões e debates acerca das novas disposições normativas da Eg. Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, o Des. Ricardo Dip, coordenador dos debates, fez-se acompanhar da Juíza da 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo, Dr. Tânia Mara Ahualli e do Dr. Paulo Campanella, Juiz assessor da Presidência do Tribunal de Justiça de São Paulo, ambos estudiosos do direito registral brasileiro.
Paulo Campanella, Tânia Mara Ahualli, George Takeda, Flaviano Galhardo, Francisco Ventura de Toledo prestigiaram o encontro.
Além das personalidades judiciárias, os registradores paulistanos Ademar Fioranelli, Armando Clápis, Sérgio Jacomino, Flaviano Galhardo, Francisco Ventura de Toledo e George Takeda participaram ativamente das discussões e dos debates empolgados que se seguiram.
Encerramento de transcrições
Na sessão anterior, interrompeu-se a sequência regular de leituras e comentários ao deparar-se com a conveniência de unificar de modo definitivo o sistema de matrícula, o que implicaria, como se reconheceu, um passo indispensável para a harmonização sistemática do Registro de Imóveis com o encerramento completo das transcrições.
Reconheceu-se que isso envolve, de certo modo, a necessidade de dar alguma compreensão ao significado normativo do art. 169 da Lei de Registros Públicos, que prescreve sejam as averbações realizadas à margem das transcrições:
Art. 169 – Todos os atos enumerados no art. 167 são obrigatórios e efetuar-se-ão no Cartório da situação do imóvel, salvo:
I – as averbações, que serão efetuadas na matrícula ou à margem do registro a que se referirem, ainda que o imóvel tenha passado a pertencer a outra circunscrição.
No decorrer da semana sucessiva aos debates, surgiram alguns problemas adicionais que, curiosamente, se difundiram. Houve quem sustentasse não ser viável que as retificações se fizessem nos cartórios de competência territorial contemporânea, que era melhor mantê-las nos cartórios antigos, para que não houvesse a necessidade de trabalhar com documentos oriundos de outros cartórios, “como se as matrículas não fossem abertas com base em certidão de transcrição do registro anterior…”, observou Ricardo Dip. E concluiu:
“Todas essas questões são acidentais e não tocam diretamente o problema central. Não se discute sobre a ausência de uma norma específica e uniforme a respeito da atribuição ou competência administrativa registral para a retificação; tampouco não se diz que está errado se se fizer desse jeito. A questão está em verificar se há vantagens na adoção de um sistema único, se continuaremos, depois de 40 anos, na expectativa acaso de conviver por mais um século com um sistema duplicado”.
As discussões da semana passada renderam um debate lateral e o aprofundamento das indagações lançadas no curso da jornada. Foi possível colher aspectos e referências curiosas no tecido das próprias Normas de Serviço.
É patente que há duas situações destacadas, pelo menos, em que a prática de averbações deva ser feita na circunscrição atual. Uma refere-se à exceção criada pela Corregedoria no sentido de que, em se tratando de imóvel situado em outra comarca, a regra não se aplica. Trata-se do item 120 do Capítulo XX das referidas NSCGJSP:
“As averbações serão efetuadas na matrícula ou à margem da transcrição ou inscrição a que se referirem, ainda que o imóvel tenha passado a pertencer a outra circunscrição, salvo se passou a pertencer a outra comarca”.
O subitem imediatamente seguinte trata de exceção que não se acha na própria lei:
“120.1. As averbações de indisponibilidades, ordens judiciais e atos da administração pública serão feitas na comarca de origem.
Uma segunda, embora aqui restrita a um cartório competente, no sentido de que também se abrirá a matrícula se não houver espaço físico no livro onde lançada a transcrição. Trata-se do item 54:
“Todo imóvel objeto de título a ser registrado deve estar matriculado no Livro 2 de Registro Geral. Caso o imóvel não tenha matrícula própria, esta será obrigatoriamente aberta por ocasião do primeiro registro ou, ainda:
a) quando se tratar de averbação que deva ser feita no antigo Livro de Transcrição das Transmissões e neste não houver espaço, à margem da qual [transcrição?] será anotada a abertura da matrícula, desde que o imóvel esteja em área da competência registral da mesma serventia, ainda que precária a descrição do imóvel, desde que se refira ao imóvel em sua integralidade”.
Sérgio Jacomino, Registrador de São Paulo, apela para eventual omissão:
“a contrario, tratando-se de imóvel localizado em outra serventia, ainda que se tenha esgotado o espaço no livro para lançamento da averbação à margem da transcrição, não se encontra na norma a determinação de abertura de matrícula na nova serventia. Chamo a atenção para o art. 295 da LRP: “O encerramento dos livros em uso, antes da vigência da presente Lei, não exclui a validade dos atos neles registrados, nem impede que, neles, se façam as averbações e anotações posteriores. Parágrafo único – Se a averbação ou anotação dever ser feita no Livro nº 2 do Registro de Imóvel, pela presente Lei, e não houver espaço nos anteriores Livros de Transcrição das Transmissões, será aberta a matrícula do imóvel”.
Unificação – uma questão de política judiciária
Uma questão de política registrária é saber se é ou não o momento oportuno para a unificação dos sistemas. Em São Paulo, o Conselho Superior da Magistratura acha-se aberto em ambiente propício a encarar alterações desse jaez como um verdadeiro progresso para a instituição. Porém, “são os registradores que devem, principalmente, aferir o momento certo para a unificação dos sistemas. Saber o que efetivamente pode ocorrer com uma mudança dessas nos registros é, primeiramente, um tema melhor assinado para os registradores. A verdade é que falar de bananas é um problema, antes de tudo, dos bananicultores. Os oficiais de registro podem avaliar esse tema em debate muito melhor, em princípio, do que nós, os juízes, que temos uma visão de gabinete e enxergamos o problema desde outro posto de observação”, emendou Dip.
TANIA MARA AHUALLI, Juíza da Vara de Registros Públicos, informou aos presentes que, em vista das discussões travadas na semana passada, ocorreu uma reunião com todos os registradores da Capital de São Paulo onde estes temas foram amplamente comentados. Já está agendada uma nova reunião para apreciação de ideias e projetos para enfrentar o desafio posto e dar o pontapé inicial para a definitiva transição do sistema de transcrição para o sistema de matrícula.
Item 53 – ordenamento de atos e informação gráfica
53. No preenchimento das fichas das matrículas que comporão o Livro nº 2 de Registro Geral, serão observadas as seguintes normas:
VI – cada lançamento de registro será precedido pela letra “R” e o de averbação pelas letras “AV”, seguindo-se o número sequencial do ato e o da matrícula. O número do ato será lançado por rigorosa ordem sequencial, de sorte que inicia-se no número 1 e segue-se ao infinito (exemplos: R. 1/780; R. 2/780; AV. 3/780; AV. 4/780; R.5/780; AV. 6/780 e assim, sucessivamente);
No início da vigência da lei havia certa dúvida, hoje já superada, quanto à ordem de seguimento dos atos – “R1, R2, R3, AV1, AV2, AV3, etc.”. Depois, entendeu-se, de modo mais adequado, qual seria o sentido da lei. Tratava-se de uma numeração só.
Ricardo Dip lança aos presentes uma indagação: qual a razão de ser da sigla “AV”, já que não há no registro de imóveis outro ato iniciado pela letra “A”? A única hipótese legal que justificaria a adoção da expressão “AV” seria para distinguir da Anotação existente no Registro Civil. Ainda assim, parece que se trate de mera tradição utilizar o dístico “AV” em vez de “A”.
Segundo Sérgio Jacomino, a expressão anotação ocorre na LRP na parte relativa ao Registro de Imóveis: protocolo – Livro 1 (art. 203, II), no indicador real (art. 179, in fine). As colunas de “anotações” à margem das inscrições nos Livros 1, 4 e 5 foram previstas nos modelos instituídos pela Lei de Registros Públicos. Segundo ele, as múltiplas remissões eletrônicas, perfeitamente possíveis nesses livros, poderiam ser qualificadas, com abonação, de “anotações”.
Segundo Jacomino, haverá ainda uma razão histórica:
“Avento aqui uma explicação que deverá motivar uma pesquisa nos antigos livros de registro para confirmação da hipótese. No Regulamento de 1846 (Decreto 482, de 14 de novembro) encontramos a especificação dos atos praticados pelo tabelião especial das hipotecas no art. 22: ‘Art. 22. Os Tabelliães do Registro geral das hypothecas são obrigados a ter os seguintes Livros: 1º o de registro geral das hypothecas da Comarca em que servirem, o qual será exclusivamente destinado ao registro das hypothecas dos bens situados na mesma Comarca, lançamento das averbações a ellas relativas, e annotações das certidões affirmativas, que passarem, da existencia do registro de alguma hypotheca nos seus Livros: 2.º o Protocolo, que servirá para os apontamentos das minutas e averbações, e para as annotações das certidões negativas que passarem’.
Igualmente chamavam-se anotações as certidões de prática de atos de registro ou de averbação lançadas nos títulos entregues às partes (arts. 20, 25 etc.). As expressões registro, averbações e anotações se achavam, pois, no nascente registro hipotecário. Posteriormente, na vigência do Decreto 3.453, de 26 de abril de 1865, lavra preciosa do Conselheiro Nabuco, a expressão “anotações” ficou reservada para os indicadores real (art. 33), pessoal (art. 34) e protocolo (arts. 70, 73 e 153), exatamente como na vigente LRP”.
Chave do registro – protocolo
ADEMAR FIORANELLI, Registrador paulistano, lança a questão: por que há cartórios que, ao praticarem um registro ou uma averbação, inserem o número da prenotação?
RICARDO DIP – Para a localização do microfilme, caso contrário, o indicador de microfilmes teria de ser mantido separado da matrícula.
GEORGE TAKEDA complementa a ideia apontando para uma outra relevante razão. “Está dito na lei que os efeitos da inscrição retroagem à data da prenotação. Reza o art. 1.246 do CC: ‘O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo’.
Jacomino pôs-se em concordância com o comentário do coordenador Ricardo Dip no sentido de que a indicação pelo número do protocolo empresta uma ordem objetiva e prática para indexação da microfilmagem de todos os títulos e documentos destinados à conservação no Registro. Por serem os atos praticados em livros variados, segundo ele não haveria como basear-se numa ordem singela feito pelo número de das inscrições. Seria muito complexo fazer isso. Sempre foi evidente manter uma indicação unívoca e o protocolo, como “chave do registro” única, se presta admiravelmente para isso. “Tanto que nas etiquetas dos microfilmes são indicados os números da prenotação”.
Matrícula – redundâncias gráficas
VII – é opcional a repetição do número da matrícula em seguida ao número de ordem do lançamento de cada ato;
Ricardo Dip revelou sua surpresa ao examinar uma ficha de matrícula do 7º RI com mais de 130 fichas. “Temos, sempre que possível, de evitar esse tipo de coisa. Temos de reconhecer que a questão não está em inserir uma letra a mais ou a menos (AV ou meramente A, no exemplo discutido), mas, e isto é um paradoxo, temos de começar a escrever mais. Ao menos, de lege ferenda, temos de considerar a vantagem de “escrever mais”, ou seja, de escrever em forma de anotação marginal (ei-la de volta!) para referir cancelamentos e retificações. Bem ao lado de registros e averbações alteradas. Isso deve compensar-se, em todo o caso, porque para bem ou para mal, a forma narrativa tende a desaparecer com o registro eletrônico.”
Insistindo na tese de que se deva manter a repetição do número da matrícula nos atos sucessivos, Jacomino expressou que, em sua experiência profissional, ocorre, eventualmente, de o lançamento do ato ser feito em ficha errada. “Com a indicação reiterada sempre se chama a atenção de quem pratica o ato para a verificação do número da matrícula onde será realizado o ato. Particularmente, entendo que isso funciona como um marcador, e eu optei por não abolir”.
VIII – no registro ou na averbação será (vel potius: serão) sempre indicado(s) o número e a data do protocolo do documento apresentado e a data em que o ato é praticado;
Segundo Ricardo Dip, essa disposição é nova e vai ao encontro de observação absolutamente correta do doutor George Takeda nesse mesmo sentido.
Ademar Fioranelli indica a data da transcrição na abertura de matrícula. “A certidão expedida revelará prazos e valerá como como vintenária, trintenária, etc. “.
Ademar Fioranelli registra que no momento da abertura da matrícula se deve inserir a data da transcrição aquisitiva. Observa que muitos cartórios não fazem desse modo. “Ao apontarmos a data da transcrição, eventual certidão de matrícula que possa ser expedida acabará por revelar os prazos das inscrições e valerá como como certidão vintenária, trintenária, etc. Ou seja, no caso de uma transcrição de 1975, por exemplo, com mais de trinta anos, não seria necessário fornecer uma certidão filiatória”.
George Takeda observou que, além do número da transcrição, ele insere dados como o titular aquisitivo resumido. Assim, a pessoa saberá de quem adquiriu o imóvel.
IX – na matrícula não poderá ser feito qualquer lançamento sob a rubrica de “certidão”, “anotação” ou “observação”, visto que o ato deve ser unicamente de registro (R) ou averbação (AV), inexistindo previsão legal para lançamento diverso;
Ricardo Dip lembrou que a antiga proibição da inscrição do protesto contra alienação de bens levava a o caminho de “intimar o registrador de que ele tinha de avisar qualquer adquirente que havia um protesto contra a alienação de bens. Considerando o progresso dos meios informáticos e a facilidade relativa com que essa tecnologia chega ao Registro, conviria hoje, dada a extensão das matrículas, voltar ao tema das averbações remissivas para admitir anotações ao lado dos registros. Por exemplo, na matrícula se faria referência a ‘R1 2018’ e ‘AV 2019’, desta forma já se saberia a qual averbação está se referindo o registro”.
Segundo ele, o indicador pessoal poderia suprir essa necessidade. Pode converter-se numa forma prática de controle dos atos, “já que nossa ficha de matrícula não permite, por agora, o direcionamento de uma coluna específica para estes casos, especialmente em casos como esses, os das 130 fichas. Imaginem o azar que seria um usufruto cancelado na AV 4000?” – pergunta retoricamente.
E-ping-pong
GEORGE TAKEDA – As informações relevantes aparecem na certidão do livro 1, e não na matrícula.
RICARDO DIP – Mas como é feito o controle do Livro 1?
GEORGE TAKEDA – Pelo sistema.
George Takeda sustenta que as informações relevantes devem aparecer na certidão do livro 1 (protocolo).
RICARDO DIP – Aí é que está a questão! Não podemos exigir um sistema informatizado em todos os cartórios do Brasil. Estamos tentando uma solução razoável que possa ser estendida a todas as serventias. Por esta razão é que seria interessante permitir a referência na matrícula, que deve continuar sendo gráfica.
SJ – Essa questão do indicador pessoal será ilusória se não houver uma qualificação do lançamento. Isso porque o nome da pessoa pode aparecer mais de uma vez na mesma matrícula em circunstâncias diferentes. George Takeda deu uma ideia que me pareceu genial. Quando pensávamos na matrícula eletrônica, imaginava-se uma consolidação periódica da matrícula. Funcionaria assim: a situação jurídica da matrícula é avaliada toda vez que se vai registrar um título. Quando da efetiva inscrição do título, far-se-ia uma espécie de ficha auxiliar da matrícula inicial, que remanesceria no final como uma espécie de síntese, em que todas as circunstâncias que ainda estão vigentes constariam da certidão.
RICARDO DIP – Do ponto de vista da informática é viável, mas do ponto de vista da escrita mecânica, embora possível, é bastante complicado.
GEORGE TAKEDA – Antigamente, fornecíamos a certidão do livro de Transcrição. Então se fazia a busca e a certidão vinha com os atos ativos. Seria interessante, no momento do registro, que houvesse uma ficha eletrônica auxiliar com um resumo da matrícula que basearia uma certidão futura dos atos em vigor.
ADEMAR FIORANELLI – Por exemplo, no caso de uma incorporação com 300 registros de venda de fração ideal vinculada a uma futura unidade, eu costumo fazer uma certidão resumida consignando a existência de uma incorporação, do registro da aquisição e do registro da alienação fiduciária ou hipoteca. A instituição financeira tem aceitado a consolidação dos atos vigentes por meio de certidão.
RICARDO DIP – Embora haja um certo risco nisso…
SJ – Mas essa é uma responsabilidade que teremos que assumir mais cedo ou mais tarde. Hoje é intolerável uma certidão com tantas páginas. O homem comum do povo não tem condições de compreender a situação jurídica de um imóvel. Nós mesmos não temos, sem grande enfado!
RICARDO DIP – Acho excelente a ideia, e muito possivelmente o futuro nos levará ao registro eletrônico, mas é preciso estar ciente da responsabilidade resultante da avaliação que se fará do que deve ou não ser indicado na certidão expedida por meio eletrônico.
VOZ NÃO IDENTIFICADA – O que o senhor acha de uma possível autorização administrativa para se proceder à atualização após a matrícula atingir certo número de fichas?
A plateia permanece atenta e interage com a mesa com perguntas e sugestões.
RICARDO DIP – Para a capital de São Paulo, é prudencialmente viável. Para o Estado, talvez, possa admitir-se, desde que resolvamos um problema, que não se refere ao registrador, mas ao Juízo corregedor. Há muitos, de fato, com imensa boa vontade, muitos deles capacitados, mas alguns outros não possuem vocação para o tema registral. Essa observação não deve ser entendida como crítica, longe disso, é, em todo o caso, uma realidade conhecida por todos. Os juízes do nosso interior paulista são sacrificados por um número elevado de matérias (constitucional, civil, empresarial, penal, administrativo, tributário, eleitoral, ambiental, menores etc. etc.) e não se pode, de comum, deles exigir uma forte capacitação no terreno registral.
Segundo Ricardo Dip, a questão de verificar se essa iniciativa pode adotar-se em nível nacional exige cautela: “De fato devemos progredir no sentido mais econômico da prática registrária, há experiência institucional para isso, mas a extensão da mudança tem de ser bem avaliada. Entendo que, em princípio, aqui no Estado, pudesse cogitar-se de uma experiência paulistana, sob a supervisão competente da Vara de Registros Públicos e o acompanhamento superior da Corregedoria Geral. A proposta, por agora, é simples: a da instituição, na matrícula, de uma coluna para anotações meramente remissivas”.
Unitariedade da matrícula
X – a cada imóvel deve corresponder uma única matrícula (ou seja, um imóvel não pode ser matriculado mais de uma vez) e a cada matrícula deve corresponder um único imóvel (isto é, não é possível que a matrícula descreva e se refira a mais de um imóvel). Caso haja mais de uma descrição para o mesmo imóvel no sistema de transcrição ou na circunscrição imobiliária anterior, antes da abertura de nova matrícula, deverá ser promovida sua unificação.
Ricardo Dip inicia criticando a expressão “ou seja, um imóvel não pode ser matriculado mais de uma vez”, que, segundo o desembargador, em rigor incide em excesso. “Basta que se altere a competência territorial para que o imóvel seja matriculado mais de uma vez… Com todo o respeito, apostos explicativos em normativas, tais “isto é”, “ou seja”, são desnecessários. Não se deve explicar em normas sobre o que se quer dizer com algo já dito. É fazer, em normas, interpretações autênticas apriorísticas…”.
Esse dispositivo cuida do importante princípio da unitariedade da matrícula. A Lei de Registros Públicos nunca albergou essa expressão que nós extraímos sistematicamente de seu articulado. “Esse entendimento prevaleceu, mas de modo capenga. Há diversas situações transitórias em que a unitariedade da matrícula não é observada. São situações como a da usucapião, de loteamentos, desmembramentos, de imóveis seccionados por estradas ou ruas. Chega-se a um ponto extremo: o de abrir matrícula para unidade autônoma, que é abrir matrícula para fração ideal”.
Remata: “não adianta colocar letra em matrícula para a solução do problema, que é essencialmente incompatível com a unitariedade da matrícula. Essa unitariedade não é absoluta quanto parece ostentar-se”.
A segunda parte do dispositivo diz “caso haja mais de uma descrição para o mesmo imóvel no sistema de transcrição ou na circunscrição imobiliária anterior, antes da abertura de nova matrícula, deverá ser promovida sua unificação”.
Jacomino observa, a propósito, que o fato de o imóvel estar descrito diferentemente em duas ou mais inscrições não implica, necessariamente, unificação. Para ele, a norma é defectiva. “Mais de uma descrição para o mesmo imóvel” não se corrige com “unificação”. Diz que a expressão tem carga semântica definida no contexto da LRP (art. 235). O problema, aparentemente, reside na possibilidade de se registrar vários títulos sucessivamente com descrição divergente, como ocorria, por exemplo, nos casos de folhas de partilhas sucessivas.
Fioranelli atalha para acrescentar que “nos casos de descrição divergente a norma a ser aplicada é a do art. 213 da LRP”.
Ricardo Dip já realizou uma leitura distinta da norma. “Na verdade, o texto está a referir-se às transcrições com descrições parciais, ou seja, quando se descreve uma parte, depois outra, e posteriormente busca-se a unificação para a descrição do todo. Obviamente, nos casos de descrição divergente, a retificação é o procedimento correto”.
Quebra-cabeças
ADEMAR FIORANELLI relembra que no sistema anterior era comum que se fizesse uma transcrição para três, quatro ou cinco imóveis. Em outras circunstâncias, era praticamente impossível recompor a totalidade dos comproprietários. “Na apresentação do novo título, nós abríamos matrículas para aqueles imóveis e consertava-se o erro. Já em relação às frações ideais, em que não se conseguia a recomposição da totalidade, ficava a seguinte dúvida: faltando um quinto do imóvel, prevalece o direito em relação aos quatro quintos? Não se pode deixar de considerar o direito de propriedade daquele um quinto. Atualmente é pacífico o entendimento no sentido de que é necessário recompor a totalidade dos condôminos, sob pena de não dar prosseguimento aos registros”.
Takeda relatou que experimentou um problema semelhante. Nas transcrições antigas a seu cargo não era possível indicar a totalidade das frações ideais dos proprietários porque o título era anterior ao Código Civil e não estava registrado. “Ora, no caso de sucessão causa mortis, o registro era feito somente da parte que cabia ao herdeiro com título, aquele que o não possuía ficava em aberto”.
Um dos participantes levantou a seguinte situação: “e quando não se localiza (ou não existe) o proprietário desse quinto? Há matrículas em minha serventia que a titulação está incompleta, em que são encontrados somente 80% dos condôminos”.
Ricardo Dip diz que é preciso distinguir essa situação. A unitariedade da matrícula estará respeitada com a descrição do imóvel como um todo. Uma parte de propriedade ignorada em sua situação pessoal tabular é perfeitamente possível de manter-se no registro. Nada se acrescentaria, a seu respeito, na matrícula, que já não estivesse de modo deficiente e em vigor na velha transcrição. Diversamente seria se não se conseguisse descrever o todo do imóvel. Aí a situação teria de ser vista de outro modo.
Ademar Fioranelli lembrou a lição de Gilberto Valente da Silva – com a qual compartilha: quando se deparasse com tal situação, dever-se-ia consignar “um quinto pertencente a Antonio da Silva, outro quinto a Benedito, e as demais partes inexistentes, como título não registrado”.
O desembargador conclui que “por mais que o registro seja importante meio de garantir a segurança jurídica é, afinal, um instrumento.”.
Acessão sobre dois imóveis
Um membro da plateia deparou-se com uma situação que talvez se encaixasse exatamente nessa parte final do item 53, X. “Numa transcrição havia a descrição de dois terrenos sobre os quais se edificou uma casa. Para a abertura da matrícula haverá a necessidade da unificação desses dois terrenos”.
O que está escrito na norma é caso haja mais de uma descrição para o mesmo imóvel. A redação não se acha perfeita. Segundo Dip, deveria estar escrito “descrição parcial para o mesmo imóvel”. No caso relatado, embora fossem dois terrenos, estes eram parte de um só, tanto assim que poderiam ser unificados.
Ademar Fioranelli lembra que a jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, nos casos em que a edificação abranja mais de dois terrenos, a unificação é obrigatória para a averbação da construção[1].
Nó górdio: propriedade distinta e acessão comum
George Takeda ofereceu-nos um caso extravagante: em alguns casos o proprietário é diferente. A prefeitura aprovou uma construção, concedeu habite-se…
Nó górdio: propriedade distinta e acessão comum? Como descerrar a matriz?
Na opinião de Jacomino nesse caso simplesmente rompe-se com a unitariedade. E isto na consideração de que o acessório segue o principal. Segundo ele, houve casos semelhantes ao citado em que a construção já estaria averbada sobre dois imóveis do mesmo proprietário sem que este pretendesse unificar. “Seria um direito não querer unificar?”.
Ricardo Dip observou, a propósito, que em casos em que a titularidade dominial é diversa não há como solver o problema no plano interno do registro.
Direito de superfície
Um participante lançou a seguinte questão: “na hipótese do titular de direito de superfície de três matrículas contíguas pretender construir sobre as três concedendo o direito de superfície sobre as três?
George Takeda lembra que em casos como esse a prefeitura acaba por aprovar explorações urbanísticas complexas. “No nordeste, por exemplo, acontecem muitos casos em que o empreendimento é único, uma única matrícula, mas uma fração de terreno é de marinha e a outra é terreno alodial[2].
“Concluindo, parece-me que o princípio da unitariedade não tem um caráter absoluto. Se em São Paulo existem situações como as relatadas aqui, imaginem em outros Estados em que isso não foi sequer considerado…” – rematou o coordenador.
54. Todo imóvel objeto de título a ser registrado deve estar matriculado no Livro 2 de Registro Geral. Caso o imóvel não tenha matrícula própria, esta será obrigatoriamente aberta por ocasião do primeiro registro ou, ainda:
a) quando se tratar de averbação que deva ser feita no antigo Livro de Transcrição das Transmissões e neste não houver espaço, à margem da qual será anotada a abertura da matrícula, desde que o imóvel esteja em área da competência registral da mesma serventia, ainda que precária a descrição do imóvel, desde que se refira ao imóvel em sua integralidade;
Transcrições lacunosas
Ricardo Dip nos convida para voltarmos nossos olhos ao tema da precariedade da transcrição:
“Em 1987, quando passamos a observar a necessidade de um controle maior dos parcelamentos do ponto de vista qualitativo, quantitativo e de localização, soluções extremas foram tomadas e levaram a resultados menos felizes. Houve até o cancelamento, em dada comarca, de todos os registros de loteamentos com descrições inadequadas.
Se uma descrição, ainda que precária, se acha em vigor, por que razão não se poderia repeti-la na matrícula? Não devemos entender que uma descrição precária seja sempre nula; do contrário, entenderíamos também que a transcrição não teria validade. É preciso que haja cuidado com esses excessos de precisão. Há uma pretensão implícita de uma dada linguagem definitiva que nunca teremos. Desde que se trate de um imóvel real e supostamente determinado, ainda que a descrição seja precária, não há necessidade de se exigir a abertura de matrícula”.
Ademar Fioranelli e um participante observam que não se tem admitido que se abra matrícula nos casos em que o imóvel não apresente uma base geodésica, nos casos dos chamados “registros flutuantes”. A jurisprudência também não tem admitido abertura de matrícula quando há área remanescente. Nestes casos, será necessário, primeiramente, apurar o remanescente e depois retificar a parcela.
Outro participante emite a sua opinião crítica: “entendo que há um excesso nesse entendimento porque, muitas vezes, a pessoa é proprietária de um pequeno imóvel e precisa se submeter aos custos de um processo de retificação por conta de uma área superficial que muitas vezes é indiferente para ela”.
“Frequentemente temos nos comportado com um pouco de exagero nessa questão da descrição” – disse o coordenador. E continuou:
“Todos sabem de minha empolgação teórica com o tema do controle da disponibilidade nos parcelamentos. Passei a entender possível o aproveitamento de todos os dados do registro para fazer as indicações nas matrículas. Havia exemplos comuns: descrição cujo imóvel tinha dez metros de fundo e confinava com outro, cujas metragens estavam descritas, com exceção da medida de fundos. Ora, pensou-se em submeter a um processo de retificação quando era evidente que, se houvesse uma presunção da veracidade da transcrição anterior, essa presunção haveria de valer para todos. Portanto, sou inclinado a um justo médio que não leve a uma pretensão descritiva exacerbada”.
E preleciona: três critérios são fundamentais para estes casos:
1) as matrículas não têm que ter uma força saneadora de tudo que estava na transcrição ou no registro anterior. Se uma transcrição permite que dela se extraia alguma eficácia, não há sentido exigir coisas novas somente porque se migram os dados para a matrícula. Se a transcrição não é nula, por que a matrícula o seria?
2) Se não se trata da integralidade do imóvel, não devemos admitir a partição, se, com isso, se prejudicar a descrição anterior.
3) Não temos de transformar o registro em cadastro. Essa ideia já teve um custo altíssimo para nós. Philadelpho Azevedo dizia, no final da década de 20[3], que era um sonho absolutamente utópico fosse alguém fazer medição de imóvel no Brasil inteiro por meio de trena. Não tem sentido exagerar nessa questão descritiva, basta que o imóvel esteja determinado.
Diz: “temos que considerar um fato muito relevante e de complicada aferição caso a caso, na medida em que se suporia conhecer bem as regiões, sobretudo a propriedade imobiliária, principalmente de cidades pequenas, onde sempre se conhece o proprietário, ou onde começa e termina determinada propriedade. Não tem nenhum sentido que o excesso na formalização da publicidade registral sempre e inevitavelmente haja de sobrepor-se à publicidade jurídica e social. Não é a vida que é feita para o registro, é o registro que é feito para a vida. Muitas vezes é preciso que se tenha essa sensibilidade, e é à conta disso que há critérios para a capital de São Paulo que não podem ser estendidos, sem mais, para outros lugares”.
“A exasperação da especialidade objetiva levou a uma linguagem absolutamente incompreensível cuja consequência é, de novo, um retorno à mera determinação do imóvel com base em signos socialmente compreendidos”.
Jacomino notou ser paradoxal o fato de que a “exasperação da especialidade objetiva levou a uma linguagem absolutamente incompreensível cuja consequência é, de novo, um retorno à mera determinação do imóvel com base em signos socialmente compreendidos. A realidade se impõe, neste caso, ao tecnicismo. Hoje nós retificamos, e muito, as retificações que foram feitas na Vara de Registros Públicos no período em que havia uma hipervalorização da chamada especialidade objetiva…” – concluiu.
Essa observação, na opinião do coordenador, é muito preciosa. “Se não é possível localizar o imóvel pela descrição, é preciso confiar na publicidade social, do dia a dia. E isso representa, na verdade, uma regressão em detrimento do próprio registro. Tudo que é excessivo no registro leva à nulidade, se não jurídica, a uma nulidade de eficácia. Essa questão nos remete à falta de um órgão exclusivo para cuidar das questões cadastrais”.
Alguém lembra que mais do que simples medidas, as referências aos registros vizinhos são mais importantes. “Hoje em dia, para efeitos de localização, o importante é constar da descrição confronta com a matrícula tal”.
Retificação extrajudicial
Ricardo Dip admitiu sua apreensão quando foi autorizada por lei a retificação administrativa. Havia elementos para isso. Segundo ele, haverá dois pontos fundamentais que distinguem bem a função do registrador da do juiz: “a primeira é a impossibilidade de o registrador colmatar lacunas, e a segunda é o fato de que ele não colhe prova fora do registro. A função do registrador se expandiu sobremaneira com essa competência administrativa[4]. Há mais de vinte séculos, Aristóteles já bem ensinara que cada gênero do saber tem sua correspondente certeza, “não esperemos ter o mesmo grau de certeza em todos os gêneros das coisas que sabemos”. E segue:
“Em relação a coisas individuais, os juízes nunca podem ter certeza absoluta. Não temos a pretensão de ser equivalentes a Deus”.
Um registrador consciente dos próprios deveres, de suas responsabilidades e limitações, sente-se um pouco molestado do ponto de vista psicológico, porque sabe que terá de dar uma decisão que depende de uma realidade externa à qual não tem acesso. No momento em que sair da sua realidade para avaliar uma realidade externa, ele estará transformado em um juiz. Considero muito complexa esta situação.
Quando se dá um caso em que não se consegue chegar claramente a alguma certeza, a função do juiz se torna pavorosa. Já passei muito tempo sem dormir por não saber onde estava a verdade, por não saber se condenava ou absolvia alguém. Isso gera uma solidão que, se for egótica, é depressiva.
Fornecendo soluções de segurança meramente formais, o registro permitia mais facilmente chegar a uma solução. Ainda que houvesse dúvidas, eram dúvidas mais concretizadas. No momento em que o registro se abriu para o universo da retificação administrativa o resultado é que registrador foi transformado em juiz.
George Takeda lembrou que nos dez anos decorridos desde o advento da Lei 10.931, de 2004, não há conhecimento de nenhum caso de anulação de retificação.
Jacomino dá notícias de que, por meio de convênio firmado entre a ARISP e a Fundação Getúlio Vargas, pesquisadores realizaram um levantamento minucioso de ações reivindicatórias e anulatórias para identificar o papel do Registro de Imóveis na potencialização de conflitos. O relatório, que será apresentado em breve, acaba por demolir um dos mitos que circulam no sentido de que os registradores e seus registros, com suas deficiências, potencializam os conflitos fundiários. Esta é uma denúncia ideológica que precisa ser guerreada não só no plano das ideias, mas também no plano fático. O resultado da pesquisa apontou que nenhum processo judicial do Tribunal de Justiça de São Paulo envolveu erro do registro.
Ricardo Dip relatou que se acha há dez anos no Tribunal de Justiça. “Há uma crise de identidade competencial, em que ninguém sabe ao certo quem é competente para julgar as questões de registro – ora é a Seção de Direito Privado, ora é a de Direito público –, e, nesse quadro, enfrentei dois ou três casos de retificações de registro, mas em nenhum se reconheceu erro do registro”.
Um exemplo final foi proporcionado por Ademar Fioranelli:
Outro caso bastante interessante são as mais de quatro mil regularizações fundiárias que foram feitas no SERLA[5]. Eram regularizações fundiárias em áreas precariamente descritas e cuja disponibilidade foi aferida na planta do SERLA. Até hoje, nunca houve uma impugnação sequer, nem do Ministério Público e nem de qualquer pessoa eventualmente prejudicada por aquelas regularizações”.
Panorama registral.
NOTAS (Por SJ).
[1]Ap. Civ. 48.258-0/8, São José do Rio Preto, j. 26/03/1999, rel. des. Sérgio Augusto Nigro Conceição. Ementa: Registro de Imóveis – Mandado de penhora – Lotes contíguos com matrículas autônomas – Menção à construção neles levantada – Necessidade de prévia unificação das matrículas e averbação da construção ou decisão judicial transitada em julgado determinando a arrematação dos lotes pela mesma pessoa como se fosse um único imóvel – Dúvida procedente – Recurso improvido”. Vide também: Ap. Civ. 42.129-0/6, São Paulo, j. 27/02/1998, DJ 28/04/1998, rel. des. Relator: Sérgio Augusto Nigro Conceição.
[2] Em São Paulo: Registro de Imóveis – Dúvida – Pretendido registro de convenção de condomínio – Ausência de antecedente averbação da construção e do registro da instituição do condomínio – Terreno de Marinha – Falta de unidade da base imobiliária – Registro Inviável – Recusa mantida. (Ap. Civ. 37.190-0/1, Itanhaém, j. 07/04/1997, DJ 02/07/1997, rel. des. Márcio Martins Bonilha).
[3] Philadelpho Azevedo foi o autor do projeto que se transformou no Decreto 4.827, de 7 de fevereiro de 1924, que reorganizou os Registros Públicos em conformidade como Código Civil de 1916. Mais tarde, reptando Soriano Neto, sustentará que a eficácia (valor) do registro não está na dependência de um bom sistema de cadastro, como ocorre na Alemanha. O livro é um clássico da literatura especializada: AZEVEDO. Philadelpho. Registro de Imóveis (valor da transcrição). Rio de Janeiro: Liv. Jacintho, 1942, 91 p.
[4] V. art. 213, § 12 da LRP, que faculta ao oficial realizar “diligências no imóvel” para a constatação de sua situação em face dos confrontantes e localização na quadra.
[5] SERLA é acrônimo de Supervisão Especial de Regularização de Loteamentos e Arruamentos, da Prefeitura Municipal de São Paulo.
Recentemente, através do Provimento CG nº 14/2014, o Corregedor-Geral de Justiça do Estado de São Paulo, Des. José Renato Nalini, após acatar sugestão apresentada pelo Juiz-Assessor da Corregedoria, Luciano Gonçalves Paes Leme (que lavrou o Parecer nº 143/2013-E, juntado aos autos do processo nº 2012/00124108-DICOGE), alterou disposições das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral de Justiça paulista, para admitir a participação do tabelião de notas, no procedimento de dúvida, na qualidade de amicus curiae, acolhendo parcialmente, dessa forma, proposta apresentada pelo Colégio Notarial do Brasil-Conselho Federal (CNB/CF) e pelo Colégio Notarial do Brasil-Seção São Paulo (CNB-SP).
O normativo administrativo baixado pela insigne Corregedoria paulista tem em mira enfrentar a polêmica e não recente questão relativa à possibilidade de o notário poder, em sede de procedimento de dúvida, sustentar a defesa da escritura pública por ele lavrada, quando esta tenha sido objeto de qualificação negativa no exame procedido pelo registrador.
A figura processual do amicus curiae ganhou relevo, muito recentemente na história jurídica do país, depois de a Lei nº 9.868/1999, nos termos do § 2º de seu art. 7º, ter passado a admiti-lo em sede de ação direta de inconstitucionalidade, já que, ao mesmo tempo, vedava a intervenção de terceiros no processo. Desde então, nossa suprema corte passou a admitir a prática processual nas arguições de inconstitucionalidade do controle concentrado por ela operado.
Amicus curiae, na dicção oferecida pelo glossário jurídico do Supremo Tribunal Federal, é expressão que significa, na sua literalidade, “Amigo da Corte” e apresenta a seguinte descrição de verbete: “Intervenção assistencial em processos de controle de constitucionalidade por parte de entidades que tenham representatividade adequada para se manifestar nos autos sobre questão de direito pertinente à controvérsia constitucional. Não são partes dos processos; atuam apenas como interessados na causa. Plural: Amici curiae (amigos da Corte).” [2]
Dessa forma, temos o surgimento do amicus curiae, apesar de suas origens remotas provindas do Direito Romano, como uma estraneidade ao rito da dúvida registral que, não se caracterizando como “parte”, termina sendo admitido como um terceiro “especial”, exatamente no momento em que nele é vedada a intervenção de terceiros…
Logo, a admissão do amicus curiae, figura caracteristicamente reservada a instituições que titulem uma representatividade legitimadora peculiar para o processo, coloca em relevo a necessidade de viabilizar-se uma solução adequada para a participação do notário no contexto do procedimento.
O procedimento de dúvida, tido como de jurisdição voluntária e, tradicionalmente por essa razão, tem sido alvo de reservas quanto à possibilidade de nele serem admitidas as figuras características da intervenção de terceiros. Esse purismo jurídico tem de dar espaço a sua admissão, quando razoáveis e adequadas à realização de uma justiça mais efetiva.
Nesse aspecto, como se pode observar, há uma grande similitude com aquilo que é previsto no processamento da ADI, pela Lei nº 6.898/1999. Talvez daí provenha a inspiração jurídica para uma assimilação da figura inovadora ao procedimento de dúvida. É importante frisar que a LRP não cogita da possibilidade de intervenção, por parte da singela figura do amicus curiae, no rito procedimental da dúvida registral.
Por outro lado, o que expressamente admite a LRP, no procedimento de dúvida, é a possibilidade de terceiro prejudicado, em pé de igualdade com o interessado no registro e com o Ministério Público, manejar o recurso de apelação contra a sentença proferida, a qual pode ser recebida em duplo efeito, nos termos do que estabelece o art. 202. Isso coloca em evidência a seriedade do problema revelado a partir da necessidade de ser viabilizada a participação do notário no procedimento, em primeiro grau de jurisdição, já que não lhe será possível a caracterização como terceiro prejudicado.
Veja-se que a LRP admite o ingresso de um terceiro na relação processual tão-somente em grau de recurso, se e quando venha a ser atingido pelos efeitos da sentença proferida, o que difere sensivelmente daquela participação reservada ao amicus curiae, cuja ocorrência vai-se dar já em primeiro grau de jurisdição, antes de proferida a sentença.
Logo, não é bem na condição de “amigo da corte” a situação em que admitida a interferência do Tabelião de Notas no processamento da dúvida registral, mas na condição mais própria de assistente simples enquanto terceiro que pode ser atingido por efeitos reflexos do julgamento proferido, quando viabilizem o surgimento de uma relação de direito material com o assistido.
Seu interesse jurídico, portanto, é de natureza diversa, como bem já sustentávamos ao examinar com maior profundidade essa questão em nossa monografia de conclusão do Curso de Especialização em Direito Registral Imobiliário da PUC-MINAS, a qual deu origem ao livro que dedica toda sua primeira parte a examinar “O procedimento de dúvida no registro de Imóveis: aspectos práticos e possibilidade de participação do notário”, o qual já se encontra em sua terceira edição. [3]
Assim, estamos convencidos de que, independentemente da existência de norma administrativa que o determine, basta ao assistente (no caso, o Tabelião de Notas) que demonstre inequivocamente seu interesse jurídico no êxito do interessado no registro para que venha a ser admitido, não como “parte”, mas como coadjuvante daquele que tenha interesse na manutenção da escritura, já que a decretação de sua anulação terá repercussões imediatas não somente em relação a seu patrimônio, pela via da responsabilidade civil, em ação autônoma decorrente do julgamento da dúvida, mas também em relação a sua credibilidade como autor do ato notarial, enquanto profissional do Direito dotado de fé pública a quem incumbe orientar juridicamente aos interessados na realização do ato ou negócio jurídico.
Aliás, as especificidades do procedimento de dúvida são de tal ordem que uma nova disciplina legal poderia regular-lhe nesse sentido específico, possibilitando, inclusive, que o registrador pudesse oferecer resposta à argumentação do tabelião, proporcionando, ao magistrado, o enriquecimento do debate jurídico, por meio de um “contraditório possível” entre os dois especialistas em matéria de direito notarial e registral, de modo que a decisão final venha a proporcionar um ganho de qualidade e adequação à resolução do caso concreto.
Por outro lado, ainda que nossa visão não seja absolutamente coincidente com aquela albergada pela norma administrativa paulista, que atribuiu ao tabelião de notas, ainda que facultativamente, a condição de amicus curiae, no desenvolvimento do procedimento de dúvida registral, reconhecemos, entretanto, o aspecto positivo da medida, por não se ter omitido no enfrentamento dessa importante questão processual, garantindo, de qualquer forma, a manifestação desse profissional do Direito, nos autos, previamente à prolação da sentença, de modo a oferecer-lhe oportunidade para externar seu qualificado auxílio na resolução de relevantes questões de direito que estão relacionadas diretamente ao exercício de seu múnus público e venham a ser objeto de controvérsia jurídica submetida à apreciação jurisdicional.
Porto Alegre-RS/agosto/2013
[1] Registrador titular do Registro de Imóveis da 1ª Zona de Porto Alegre-RS.
4º Curso de Iniciação na Atividade Registral e Notarial de São Paulo
O 4º Curso de Iniciação na Atividade Registral e Notarial, realizado pela Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de São Paulo entre os dias 6 e 7 de junho de 2013, no bojo do Programa EDUCARTÓRIO – Educação Continuada de Cartórios, sob a direção do des. Ricardo Dip, rendeu inúmeros debates e discussões de capital importância para toda a categoria profissional.
Nesta edição, publicamos o extrato das exposições feitas no dia 7.6 pelo magistrado Antônio Carlos Alves Braga Jr.1 e pelo registrador paulistano Flauzilino Araújo dos Santos2.
Registro público eletrônico
Antônio Carlos Alves Braga Junior – juiz auxiliar da Corregedoria Geral da Justiça.
Antônio Carlos Alves Braga Jr.
Mudando-se o meio, muda-se a forma. Temos à nossa frente uma perspectiva de revolução muito grande.
A tecnologia já não é mais nenhuma novidade para nós, mas a sua incorporação nas atividades notariais e de registro ainda contém uma característica de novidade.
Para a aplicação da tecnologia, dependemos de normatização, do estabelecimento de regras e da observância de certos padrões. Não é como ocorre em outras atividades privadas em que se pode simplesmente incorporar a modernidade e a tecnologia para se alcançar maior eficiência.
Precisamos tomar muito cuidado com os regramentos, para que possamos empregar as ferramentas tecnológicas com validade e segurança jurídicas e também com segurança operacional.
Sei que ferramentas tecnológicas não nos faltam. Softwares, Hardwares e todos os tipos de soluções surgem e vem sendo utilizadas a cada dia mais. A dificuldade, porém, não é esta. A dificuldade está na escolha das ferramentas e na forma de utilização na organização do serviço.
SREi – Sistema de Registro de Imóveis Eletrônico
Juntamente com a ARISP, começamos um estudo no CNJ que visa à criação de um sistema de registro eletrônico em âmbito nacional.
Em São Paulo, há mais de dez anos são feitas pesquisas e investimentos para o desenvolvimento desse sistema, sempre contando com a colaboração da Corregedoria Geral da Justiça. Nesta gestão, por seu Corregedor Desembargador José Renato Nalini, temos toda a retaguarda e estímulo necessários para o desenvolvimento e implantação do sistema.
A nossa fonte é a Lei 11.977/09. Embora a lei não tenha feito essa especificação, ao tratar do Programa Minha Casa Minha Vida, parece ter previsto de forma implícita o registro eletrônico de imóveis. Ou seja, existe uma previsão genérica na Lei para o registro. O entendimento hoje é de que todas as especialidades de registros – Registro Civil de Pessoas Naturais, Registro Civil de Pessoas Jurídicas, Registro de Imóveis – terão de operar em meios eletrônicos, até 7 de julho de 2014.
O Brasil está dormindo em relação a esse tema. Para operar o registro eletrônico, muita transformação há que ser feita. E, com exceção do Estado de São Paulo, muito pouco tem sido feito em relação a isso.
Desde o mês de abril último, o Estado de São Paulo já conta com toda a base normativa necessária para a operação do registro eletrônico (Provimento 11/2013 e Provimento 42/2012).
O registro eletrônico vai muito além do registro de imóveis, ele esbarra na atividade notarial, uma vez que não é possível a tramitação de registro eletrônico no registro de imóveis sem a produção de um título eletrônico na especialidade de notas.
Mais do que a base normativa, a cidade de São Paulo também conta com a infraestrutura implantada. Ao longo dos últimos 8 anos, a ARISP realizou pesquisas relacionadas ao desenvolvimento de sistemas e hoje já tem uma plataforma de registro eletrônico em condições imediatas de operação. E mais do que isto. Essa plataforma está pronta para operar em todo o Brasil, se for o caso. Com um ato normativo baixado pelo CNJ, uma Resolução ou um Provimento da Corregedoria, ela poderá ser transformada em uma plataforma nacional.
Etapas da virtualização – É exatamente o que se está fazendo, estamos saindo do papel para operar a informação em meios eletrônicos.
Prestação de serviços eletrônicos – Cada oficial de registro de imóveis passará a realizar algumas atividades de forma eletrônica. Isso já vem acontecendo há algum tempo. No momento em que se começa a fazer o indicador pessoal e o indicador real por meio de computador, já se estão operando serviços eletrônicos.
Com o emprego do certificado digital, podemos emitir certidões eletrônicas. Isso é um serviço eletrônico pulverizado, praticado localmente.
Integração dos serviços por intermédios de centrais – Foi exatamente o que fez o Provimento 42/2012, que instituiu a Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados dos registradores de imóveis do estado de São Paulo.
Essa Central de Serviços Eletrônicos é apenas uma estrutura de software e hardware operada pela ARISP, mas que é resultado de uma ação conjunta da atividade extrajudicial com a Corregedoria Geral da Justiça.
Por intermédio do Provimento 42, o que se fez foi reconhecer que a atividade extrajudicial, no caso o registro de imóveis, está apta a operar serviços eletrônicos de forma integrada e a gerir o sistema. A tarefa do Judiciário é apenas de regulação e vinculação de todos os registradores de imóveis do Estado ao sistema.
Esse é o primeiro grande passo. No atual mundo não há mais espaço para o trabalho isolado, cada registrador de imóveis desenvolvendo o seu sistema de informática, o seu sistema de documentos eletrônicos. Precisamos formar superestruturas onde cada cartório de registro de imóveis represente a célula de um organismo. Todos os cartórios têm que estar integrados ao sistema. Se alguém quiser saber se determinada pessoa possui um imóvel, essa resposta só será efetiva com a participação de todos os registros. Assim como também não faz sentido que uma ordem de indisponibilidade de bens seja comunicada ou observada apenas por uma ou outra unidade, é necessária a participação do conjunto. Por isso que a instituição deve funcionar como um organismo, isto é, o registro imobiliário do Estado de São Paulo, e, muito em breve, o sistema de registro imobiliário nacional.
Também já está em andamento a criação das Centrais de Serviços Eletrônicos Compartilhados das demais especialidades. Foram criados grupos de trabalho que se reúnem seguidamente para discutir a forma com isso se dará.
Apesar de os notários já contarem com a CENSEC, ainda há necessidade de se fazer algumas regulamentações no Estado de São Paulo.
Também estamos realizando reuniões com o Dr. José Carlos Alves para a criação da Central do Protesto, cujo projeto já tem algumas características definidas, para implementação em todo o estado, numa tentativa de construção de soluções e outras formas de prestação de serviços.
O registro eletrônico está criando uma nova forma de fazer, uma forma muito mais potente, em termos de poder de informação, do que a atuação isolada e atomizada a que estão acostumados os notários e registradores.
A criação de uma central não significa a criação de um serviço, mas apenas a mudança da forma como é feita a prestação do serviço.
Uma terceira etapa será a integração de todas as centrais, fazer com que uma central possa conversar com a outra, de maneira a possibilitar a troca de informações e a solicitação de serviços, mas de forma automática.
As centrais já se comunicam entre si porque elas estão sendo criadas com a observância dos mesmos critérios, isto é, com formato aberto, software livre, enfim, com padrões reconhecidos pelo governo federal, evitando assim as surpresas e novidades.
Essa etapa de integração visa o intercâmbio de informações não apenas entre as centrais de serviços compartilhados, mas também com os órgãos com os quais a atividade extrajudicial já se comunica normalmente, como, por exemplo, o Poder Judiciário, os entes federais, órgãos de pesquisa, e mesmo as entidades privadas.
A ideia é, portanto, promover a abertura de um campo infinito de troca de informações.
A quarta etapa são as matrículas e escrituras digitais. Tudo que fizemos até agora é uma criação de sistemas que tem por finalidade a prestação do serviço eletrônico de forma intercambiada.
Outro passo a seguir é a virtualização interna da escrituração dos atos de registros e dos atos notariais, a partir da constituição do Livro Eletrônico.
Essa questão ainda não está regulamentada, mas estamos há poucos passos de alcançá-la, a partir do grupo de trabalho, que está sob a coordenação do Dr. Flauzilino Araújo dos Santos, Sérgio Jacomino e Joelcio Escobar, em que se discute a regulamentação desse procedimento. A nossa previsão é de que as regras para essa questão deverão estar em vigor até o final do ano.
Uma etapa subsequente são as camadas digitais. Futuramente, toda a informação oficial será encaminhada aos órgãos do governo por camadas digitais. Por meio de uma base de dados, será possível visualizar o território de um município ou de um Estado sob vários aspectos, entre eles, as unidades do registro imobiliário.
São várias as camadas que poderão integrar essa base de dados. Uma camada que traga informações ambientais, como a localização das áreas de preservação permanente, área de florestas, mananciais etc. Uma camada cujo enfoque seja a poluição, a defesa de fronteira, uma camada de análise tributária de arrecadação, enfim, uma infinidade de temas pode ser objeto da criação de uma camada.
Até mesmo o poder público poderá desenhar camadas a partir das informações coletadas por ele. Ele poderá, por exemplo, construir uma camada de saúde pública, em que possa fazer a distribuição de maternidades, hospitais e postos de saúde.
A construção dessa base de dados, em que se é permite a visualização de uma camada digital sobre a outra, representa um poder inimaginável para fins de administração. Poderá haver uma camada digital que tenha por finalidade a tomada de decisões pelo poder judiciário, para a distribuição de comarcas, distribuição de juízes etc.
Tudo que está sendo feito até o momento permitirá a criação de camadas digitais do registro de imóveis, das notas, do protesto, do títulos e documentos, e assim por diante.
Integração é a palavra do futuro. Da era da informatização, a qual já estamos vivendo plenamente, passaremos para a era da integração da informação, em que, a partir do acesso a diversas bases de dados, poderemos ter acesso a um universo infinito de informações.
Documento digital e documento eletrônico
O documento digital é basicamente um documento qualquer codificado em código binário. Pode ser um texto, uma fotografia, um filme, uma música. Se eu codifica-lo em zeros e uns, eu terei um documento digital.
Documento digital não é necessariamente eletrônico. Nada impede que eu codifique uma carta de zeros e uns em papel e lápis. Este será um documento digital, porém, não eletrônico.
Mas qual a razão de ser dos documentos digitais? Qual a razão de ser de codificar uma informação em zeros e uns?
Essa é a única linguagem que os sistemas eletrônicos entendem. Para escrever uma palavra em sistemas eletrônicos só podem ser utilizadas chavinhas ligadas ou desligadas, daí porque é preciso transformar a informação em código binário.
O documento eletrônico é algo que depende de um aparato eletrônico para ser codificado, interpretado, lido, analisado, gravado, armazenado, alterado e digitado.
Se analisarmos a expressão em sua essência, veremos que eletrônico não é o documento, que é binário, mas sim, o seu meio de armazenamento, leitura e emissão. Para ler um documento precisamos de um computador, de um leitor de DVD, de pen drives, ou seja, dependemos de aparatos eletrônicos que funcionem a energia elétrica para manusear os documentos.
Documento digital e documento digitalizado
Estamos convivendo com os dois meios. Papel, filmes, fitas de gravação, fotografia impressa, vinil, tudo isso é analógico. Mas tudo isso pode ser convertido para o meio eletrônico.
Quando o documento é produzido em meio eletrônico, já em formato binário e com equipamentos eletrônicos, temos o documento digital. Isto é, um documento formado em meio digital, com as garantias de validade e autenticidade.
Opõe-se a isso o documento digitalizado, aquele documento analógico que passa por um processo de transformação, por exemplo, uma fotografia, que ao ser escaneada, gera uma cópia digitalizada. Mas a validade desses documentos digitalizados sempre gera certa discussão.
Interoperabilidade
Para que esses documentos possam ser operados em meios eletrônicos é obrigatória a utilização de padrões previamente definidos pelo governo, a ICP-Brasil – Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira e o E-ping – padrão de interoperabilidade de governo eletrônico – que prevê a utilização daqueles dois tipos de formatos para documentos, o PDF/A-2, uma versão de longa duração do já difundido PDF, e o XML, que não é um formato, mas uma linguagem para a estruturação da informação.
No momento estamos trabalhando com o PDF como forma de documento, mas devemos passar para o arquivo XML.
Diferenças entre PDF e XML
Não existe nenhuma diferença com relação à aparência do documento na tela do computador. O PDF é uma imagem armazenada, o arquivo XML uma informação estruturada. O computador consegue ler o conteúdo do documento XML, ao contrário da imagem que deve ser interpretada por nós através da representação dos caracteres.
Assinatura digital
Muito se tem falado da assinatura digital, do certificado digital, e se os dois são a mesma coisa ou não.
Assinatura digital é um conceito genérico, bastante amplo e que compreende o certificado digital.
A assinatura é uma forma de autenticação. A senha do cartão bancário que utilizamos para efetuar o pagamento de uma conta é uma assinatura digital reconhecida pelo banco. Também é uma assinatura digital, quando inserimos um sinal gráfico em documentos redigidos.
O certificado digital, que é o que nos interessa, porque empregamos na nossa atividade, depende de um maior nível de segurança da integridade e da autenticidade. É uma ferramenta construída debaixo de uma hierarquia de autenticações, assim como ocorre com a hierarquia da ICP-Brasil, que tem o ITI como primeira autoridade. (O ITI não é autoridade de certificação).
Ou seja, lanço minha senha e uma entidade externa, como por exemplo, o Serasa, Receita Federal, OAB, entre as inúmeras certificadoras, garante que aquela assinatura é minha, além de também garantir a integridade do documento.
O sistema de conferência online é outra forma de confirmação de autenticidade e integridade. Costuma ser utilizado nos documentos extraídos do sistema do poder judiciário. Por exemplo, eu emito um extrato, lanço um código de confirmação no site do Tribunal de Justiça e o sistema retorna a imagem do original com a informação de que aquilo é um documento oficial. Porém, o documento que está em minhas mãos é mera cópia e não serve como prova para nada.
O problema apenas é a falta de portabilidade, isto é, o fato de a confirmação da autenticidade não estar no documento que estou portando, mas, sim, no sistema.
O certificado de atributo e o certificado de carimbo do tempo são muito importantes, mas ainda não estão em operação. Também são regulamentados pela ICP-Brasil.
O certificado digital diz quem assina o documento. Mas quem garante que dito autor tem atribuição para assinar aquele documento?
O certificado digital não tem essa tarefa. Quando recebo um documento eletrônico, não sei se quem está assinando detém essa atribuição. Se eu receber uma certidão digital do registro de imóveis, eu não tenho como saber se a pessoa que está assinando é de fato o oficial daquela unidade, e se não está impedido, por qualquer razão, de subscrever aquele ato. Essa é a missão do certificado de atributo.
Desse modo, uma certidão imobiliária, por exemplo, virá com dois certificados, o certificado de quem assina, que tem por finalidade a confirmação da autoria da assinatura, e o certificado de atributo.
O carimbo do tempo é o datador externo, um outro certificado que vai confirmar a data em que o documento foi assinado.
Temos uma grande e breve necessidade de operação desses certificados para a circulação de documentos eletrônicos Brasil afora. Por ora, só o que temos são algumas soluções paliativas.
Em São Paulo: Provimentos 42/2012 e 11/2013
No item 258 das Normas de Serviço da Corregedoria está a relação dos serviços eletrônicos já criados no Estado de São Paulo, em operação ou potencialmente em possibilidade de operação no site Central Registradores de Imóveis.
São eles:
Ofício Eletrônico; Penhora Eletrônica de Imóveis (Penhora Online); Certidão Digital; Matrícula Online; Pesquisa Eletrônica; Protocolo Eletrônico de Títulos (e-Protocolo); Repositório Confiável de Documento Eletrônico (RCDE); Acompanhamento Registral Online; Monitor Registral;
O ofício eletrônico é hoje um serviço, exclusivo para o poder judiciário, de busca de informações nos registros de imóveis do Estado de São Paulo. Essa busca só pode ser feita por intermédio desse módulo que retorna a informação quase que instantaneamente.
A Penhora Eletrônica de Imóveis também é um módulo que recepciona, para fins de averbação e o registro, os mandados de realização de penhora dos imóveis no Estado de São Paulo.
A Certidão Digital, como consta do próprio nome, são as certidões emitidas e encaminhadas por meio eletrônico.
A Matrícula Online é um sistema de busca e visualização da matrícula, no formato PDF, de imóveis localizados em todo o Estado de São Paulo, também de forma instantânea.
A Pesquisa Eletrônica e o Protocolo Eletrônico de Títulos, ou seja, é o próprio protocolo que receberá os títulos eletrônicos. Ao lado dele, um Repositório para os documentos que acompanham os títulos.
O acompanhamento registral online permite ao interessado o acompanhamento de toda a tramitação do título, desde o momento da protocolização.
E o Monitor Registral é uma ferramenta que mantém o interessado atualizado sobre eventuais alterações relacionadas com a matrícula.
A Correição Online é um modo de fiscalização ativa, ou seja, é o próprio sistema que informa à Corregedoria os eventuais descumprimentos de prazo.
E, por último, o Cadastro de Regularização Fundiária Urbana, que tem por finalidade realizar o cadastramento de todos os projetos de regularização fundiária registrados nas unidades de registros de imóveis do Estado.
A Central foi desenvolvida para funcionamento em todo o território nacional. Firmamos um termo de cooperação técnica com o Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, e os serviços desenvolvidos na Central, alguns deles, resultaram de acordos de cooperação técnica com o CNJ, porém, todos foram normatizados pela Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo.
Temos uma plataforma unificada que atendem dois sites. Um site para acesso exclusivo do poder judiciário e órgãos da administração pública, o www.oficioeletronico.com.br e o site www.registradores.org.br, para acesso das pessoas físicas e jurídicas. Ambos os sites requisitam e trafegam numa plataforma unificada.
Desenvolvemos esses sistemas com suporte legal, baseados, especialmente, no art. 236 da Constituição Federal, e nas Leis 6.015/73 e 8.935/94, que disciplinam, taxativamente, que os livros, fichas, documentos, papeis, imagens, dados, sistemas, deverão permanecer sempre sob a guarda e responsabilidade do titular do serviço de registro, que zelará e responderá pela sua ordem, segurança e conservação.
Esse é um ponto importante que temos afirmado institucionalmente. Estamos resistindo a muitas iniciativas de poderes públicos e de entes privados que desejam insistentemente fazer a gestão dos dados e das imagens dos cartórios. Atualmente há uma iniciativa forte do governo federal que estamos bravamente resistindo.
No que se refere ao desenvolvimento da Central do Registro de Imóveis, criamos dois ambientes compartilhados. O primeiro deles é o banco de dados light, que traz algumas informações do indicador pessoal do registro de imóveis, como o número do CPF ou CNPJ, nome do titular do direito, número da matrícula e número do cartório.
O outro ambiente compartilhado são os servidores de backup que são colocados à disposição dos registradores imobiliários.
Apesar do grande espaço, a disponibilização para backup dos dados e imagens é limitada. Mesmo assim, temos conseguido atender a todos os cartórios, desde os grandes aos menores.
Tanto o banco de dados light quanto os nossos servidores para backup funcionam como um ambiente próprio do oficial.
Pode acontecer o falecimento de um oficial e sua senha não ser do conhecimento de seu substituto, ou de qualquer outra pessoa. Essa é uma questão que não foi objeto de estudo pela CGJ, mas para evitar problemas deste tipo, há a possibilidade de o cartório ter um servidor dedicado no mesmo Datacenter onde está a nossa infraestrutura, em outro Datacenter, ou, ainda, ter um servidor dedicado no próprio cartório, desde que a unidade disponha de recursos humanos capazes de operar o sistema. O oficial ficará livre para fazer a escolha que melhor reflita o que disciplina a nossa legislação e as NSCGJ – Normas de Serviço da Corregedoria.
Uma vez feita a solicitação na Central do Registro de Imóveis, o sistema irá buscar a informação e devolvê-la no ambiente onde ela está localizada.
Já construímos uma infraestrutura capaz de responder positivamente aos desafios da sociedade da informação e do governo eletrônico.
Na nossa infraestrutura há uma autoridade certificadora, para emissão de certificados digitais, de propriedade das entidades representativas dos registros IRIB, ARPEN-SP e CDT – Centro de Estudos e Distribuição de Títulos e Documentos. Essa autoridade certificadora tem permitido aos registradores ter voz e voto em todos os foros onde se discute o documento eletrônico.
Nos primeiros momentos em que se discutia o documento eletrônico tivemos assento no único comitê gestor técnico da ICP-Brasil, por intermédio do Dr. Sérgio Jacomino, que foi relator de importantes documentos que culminaram com a consolidação do documento eletrônico.
A ARISP é uma autoridade de registro para emissão efetiva dos certificados digitais.
Para que todos os cartórios possam operar no registro eletrônico, mesmo os que dispõem de estrutura de informatização, criamos alguns softwares que são distribuídos gratuitamente para os registradores de imóveis. Um deles é o Assinador Digital Registral, o primeiro oferecido gratuitamente para download na web. Na época, esse assinador digital custava em torno de R$350, mas nós disponibilizamos gratuitamente como forma de contribuição para a disseminação e implementação da economia digital no país.
Temos orgulho em dizer que nosso assinador foi recomendado pelo próprio ITI – Instituto de Tecnologia da Informação, e grandes empresas, como a Vale, adotaram o nosso assinador na sua tecnologia.
Desenvolvemos um outro sistema chamado Certidão Express. De acordo com a Lei 11.977/09, no artigo 38, os documentos que emigram do registro de imóveis devem atender à arquitetura ICP-Brasil e ao padrão e-PING.
No padrão e-PING, além do XML, o documento de longa duração é no formato PDF-A.
Os provimentos da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo disciplinam que as certidões emitidas pelos registros devem ter o formato de longa duração, qual seja o PDF-A.
Desenvolvemos um aplicativo que tem por finalidade a conversão de um documento em qualquer formato para o formato PDF-A, com a inclusão de metadados, que possibilita a localização de um documento em frações de segundos.
Esse software busca a imagem da matrícula ou o texto do Word e transforma em PDF-A, com a inclusão de metadados e assinatura digital. É um sistema que facilita muito a atividade diária do cartório. E qualquer escâner de R$ 300 pode funcionar no sistema eletrônico.
A estrutura que temos disponível para os registradores que assumirão o registro de imóveis é o banco de dados light, o backup online, de até um terabyte por cartório, o servidor virtual, em nuvem privada, e o papel de segurança registral.
A correição online é um sistema que permite a Corregedoria Geral da Justiça promover a fiscalização à distância. A partir dela a Corregedoria poderá fazer o controle dos prazos, saber, por exemplo, se uma penhora online foi prenotada ou se uma certidão foi emitida dentro do prazo previsto nas normas de serviço.
O próprio sistema gera um email automático enviado para o oficial e ao DIGOGE, informando a serventia de eventuais desatualizações no seu sistema de dados, ausência de prenotação dentro do prazo estabelecido etc.
A qualquer momento, os juízes da CGJ poderão acessar o sistema e gerar relatórios gerenciais e o juiz corregedor permanente poderá fazer o acompanhamento online de todos esses dados.
[1] Antônio Carlos Alves Braga Jr. é juiz-auxiliar da Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo e coordenador do Grupo de Trabalho do sREI – Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis.
[2] Flauzilino Araújo dos Santos é registrador imobiliário na Capital de São Paulo e Presidente da ARISP – Associação dos Registradores de Imóveis do Brasil.
O 4º Curso de Iniciação na Atividade Registral e Notarial de São Paulo realizou-se entre os dias 6 e 7 de junho de 2013 no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, Palácio MMDC, São Paulo, Capital.
As fotos são de autoria de Carlos A. Petelinkar. A edição de Sérgio Jacomino.
4º Curso de Iniciação na Atividade Registral e Notarial de São Paulo
Dúvidas registrais, procedimentos administrativos e correição Vicente de Abreu Amadei Marcelo Benacchio
Dando seguimento à publicação dos trabalhos apresentados no 4º Curso de Iniciação na Atividade Registral e Notarial, realizado pela Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de São Paulo, no bojo do Programa EDUCARTÓRIO – Educação Continuada de Cartórios, sob a direção do des. Ricardo Dip, publicamos as notas práticas dos m magistrados paulistas Vicente de Abreu Amadei1 e Marcelo Benacchio2.
A exposição foi feita no dia 7 de junho de 2013 na teatro do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, Palácio MMDC, localizado na Capital.
Marcelo Benacchio, Vicente de A. Amadei e des. Ricardo Dip
Dúvidas registrais
Vicente Amadei, juiz
A função correicional não é um ponto estático, mas uma relação entre o juiz e o registrador ou notário. Essa relação não se estabelece apenas para fins institucionais. Existe a vida funcional do notário e do registrador e a vida funcional do juiz corregedor que tem um mister de exercer a fiscalização dos cartórios.
É na dinâmica dessa relação que vamos expor o tema.
Iniciarei essa dinâmica tratando primeiro do chamado processo de dúvida.
É preciso que fique bem claro que o processo de dúvida, na prática, é um juízo de requalificação. Diante do processo de dúvida, o juiz deixa sua função de juiz de lado e passa agir como um registrador.
Essa é uma tarefa difícil para o juiz que está acostumado às suas típicas funções jurisdicionais e é importante que o registrador saiba disso.
Prenotação
Algo prático e que ocorre com certa frequência em processos de dúvida e que costuma atrapalhar muito quando do julgamento, pelo Conselho Superior da Magistratura, e diz respeito à prenotação.
Logo que entra no cartório, o título é prenotado. Para que se inicie o processo de dúvida, esse título deve estar prenotado. Ocorre, todavia, que, muitas vezes, o Registrador se esquece dessa providência.
Imagine os transtornos que um título não prenotado pode causar. Imagine se o cartório receber e registrar um título contraditório enquanto a dúvida está sendo julgada…
A prenotação existe para o controle rigoroso dos títulos contraditórios. Esses são conceitos simples e elementares que devem ser colocados em prática, para que o juiz possa requalificar o título e dizer se ele pode ou não ser registrado.
Não se pode deixar de prenotar uma dúvida inversa, caso contrário ela será prejudicada.
Existe uma grande preocupação quanto às inúmeras dúvidas que acabam não sendo conhecidas por conta de situações bobas, como, por exemplo, a ausência do título original e a irresignação parcial em face das exigências levantadas pelo Oficial.
Dúvida – resignação com exigências
É do conhecimento de todos que, na dúvida, a irresignação tem que ser total. Se o interessado discorda de 2 das 4 exigências formuladas pelo oficial, deve-se, primeiro, atender àquelas duas e, só então, suscitar a dúvida.
Existe uma quantidade imensa de dúvidas sobre irresignação parcial na jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura. Será que os registradores não podem fazer nada para reduzir esse número? A meu ver, o que falta é conversa, é diálogo. É interesse do oficial registrar o título, assim como também é interesse da parte conseguir esse registro. No entanto, por questões meramente formais ocorre uma demora e dilatação do processo.
Diante de uma irresignação parcial, antes de levantar a dúvida, o oficial deve conversar com a parte interessada, mostrar o engano procedimental, para que, caso aceite suas ponderações, atenda a parte sanável para então proceder ao levantamento da dúvida em irresignação total, evitando perda de tempo.
A dúvida é uma divergência sadia, que faz parte do Direito; mas, prejudicá-la por questões de forma atrapalha sobremaneira um processo que poderia ser muito mais rápido3.
Marcelo Benacchio e Vicente de Abreu Amadei
Marcelo Benacchio, juiz auxiliar da CGJ
O erro é algo fundamental para o aprimoramento da ciência… só o erro torna melhor as coisas.
Vamos fazer algumas lembranças para tentar evitar os erros que estamos vendo acontecer com frequência.
Todos nós erramos. É contra a condição humana excluir o erro. Nós podemos aprender com os erros. Há erros de vários tipos. Certamente qualquer oficial que haja com absoluta boa-fé e mesmo assim cometa um erro, vai tirar um aprendizado com esse erro.
Essa questão da prenotação pode parecer muito simples, sobretudo na dúvida inversa, mas, lamentavelmente, esses erros são muito frequentes nos processos que tramitam pela Corregedoria.
Quando essa questão é examinada no âmbito da Corregedoria, ou, mais frequentemente, no âmbito do Conselho Superior da Magistratura, se verifica a dúvida prejudicada. O mais triste é que, às vezes, a irresignação do recorrente é procedente, mas o seu título não irá ingressar por falta de prenotação. Veja que situação desagradável.
Nos tempos que se vão, com a intensificação da responsabilidade civil e administrativa do notário e registrador, é preciso estar atento a esses erros que ocorrem com certa frequência, por mais óbvia que a questão da prenotação possa ser.
Cópias reprográficas do título
Outro erro frequente diz respeito à apresentação de cópias. Todos os dias, na Corregedoria, nos deparamos com essa questão das cópias.
O oficial deve ter muito cuidado ao elaborar a nota de devolução. Não é tão frequente, mas já aconteceu de, após o cumprimento das exigências, o oficial solicitar o cumprimento de outras. Imagine duas notas de devolução, isso certamente colocaria em xeque o trabalho do registrador e é algo plenamente evitável.
Suscitação da dúvida – objetividade e clareza
A forma da manifestação também é um ponto a tratar. Não precisa ser nenhuma obra literária, deve-se seguir uma linha objetiva, explicando exatamente o fato, a incidência normativa e os precedentes normativos, o que faz parte da estrutura da nossa atividade.
Parece uma orientação óbvia, mas nem sempre esse encadeamento é lógico. Uma manifestação clara e específica é de extrema importância.
Como dito anteriormente pelo Dr. Vicente, o registrador deve estabelecer um diálogo transparente com o apresentante do título. Essa atitude poderá resolver grande parte dos problemas.
Particularmente, entendo que esse diálogo com a parte deva ser documentado.
Talvez documentar esse diálogo seja algo difícil, mas creio que seja preciso ter cautela. Toda dúvida pressupõe uma qualificação negativa, e essa qualificação tem de ser formal.
Rapidez e segurança
O que não pode acontecer é essa exagerada qualificação de balcão que vem ocorrendo, em que o pedido do apresentante e a documentação estão sendo superficialmente examinados.
Quando se tratar de questões aberrantes, aí sim, a qualificação informal, feita no balcão do Cartório, se justifica; caso contrário, as situações devem ser formalizadas, protocolizadas, para o devido levantamento da dúvida.
Procedimentos administrativos
Saindo um pouco da dúvida e alargando a questão para o procedimento administrativo, uma coisa prática e interessante tem acontecido em determinados cartórios.
Existem processos administrativos que são disciplinados na Lei e outros que não têm o rito na lei. Temos, pois, um processo administrativo de rito aberto. Isso pode ocorrer tanto dentro da serventia quanto na esfera do juízo corregedor.
Por exemplo, existe na Lei de Emolumentos a forma como proceder a uma Reclamação de Emolumentos. A retificação de área no registro de imóveis também é um processo cujo rito está na Lei. Outros procedimentos, no entanto, não são tão detalhados na Lei.
Internet – informações ao usuário
Nestes casos, está se tornando uma prática cartorária comum a orientação da parte quanto à maneira que deverá agir em determinados ritos de processos administrativos. Há oficiais, por exemplo, que estão criando manuais e tem publicado no site do cartório, explicando o passo a passo de como o interessado deverá proceder. Isso é muito bom porque evita aquela perda de tempo no balcão do cartório.
O oficial deve facilitar a vida do usuário, dando a orientação de como funcionam esses ritos dentro do seu cartório, no site da serventia, e outras formas simples que possam auxiliar o trâmite do processo administrativo.
São questões práticas que nem todos terão de lidar. Os cartórios menores ainda não têm esse aparelhamento, mas procurem montar devagar essa estrutura, a fim de facilitar o rito do processo administrativo.
Marcelo Benacchio
Reclamações
Outro ponto a ser destacado é quanto à reclamação ou representação formuladoas por usuários relativamente ao procedimento do cartório.
É importante que tudo seja documentado, que seja especificado de maneira objetiva o que foi falado, os trâmites do processo. É fundamental ouvir as partes envolvidas e comunicar os fatos ocorridos não só ao juiz corregedor permanente, mas, principalmente, à parte. Fazendo isso, já se estará prevenindo uma série de problemas.
Tudo isso pode ser evitado cumprindo as regras e princípios constitucionais do direito administrativo no bojo do processo administrativo. Basta dar transparência ao processo.
Correição
Vicente de Abreu Amadei
Todo juiz corregedor permanente faz visitas aos cartórios. Quando o juiz chega a uma comarca ele assume a sua função jurisdicional e cumulativamente a designação correcional.
Além das visitas que acontecem no final do ano – as chamadas visitas periódicas anuais –, a qualquer tempo o juiz corregedor permanente poderá efetuar visitas correcionais.
Mas como é a relação entre o corregedor permanente e o delegado atual?
Eu diria que os novos delegados têm um trunfo nas mãos em relação às unidades que irão assumir e em relação ao juiz que virá. O delegado já sabe de antemão o que o juiz irá encontrar no cartório.
Correição interna – modelo de ata
Hoje a Corregedoria Geral da Justiça publica no seu site oficial o modelo da visita correcional4. O que o oficial deve fazer é antecipar-se à visita do juiz e colocar em prática o modelo padrão de visita correcional. Faça você mesmo uma visita correcional em seu cartório. Observe atentamente todos os itens discriminados no modelo, não deixe passar nada em branco, porque certamente o juiz não deixará passar. Portanto, previna-se aplicando, de antemão, o modelo no seu cartório.
Mas essa providência não deve ser tomada somente quando da assunção da serventia. Aplique periodicamente a correição antes da visita do juiz. O cartório tem de se manter em ordem sempre, e não apenas faltando um mês para a chegada do juiz.
Livros eletrônicos
Outra questão prática importante diz respeito aos livros. Hoje, esses livros, em sua maioria, são eletrônicos, mas nem sempre isso representa uma vantagem.
Contabilidade diária – registro de valores
Há cartórios que não têm por hábito manter, além do livro Diário, uma relação diária auxiliar, algo fundamental e que está previsto nas NSCGJ.
No livro diário de Receitas e Despesas do cartório é mencionada apenas a receita do notário ou do registrador. Já a relação diária auxiliar deverá trazer a relação de todos os atos praticados diariamente, bem como o respectivo recolhimento das custas para o Estado, IPESP, Santa Casa, Fundo do Registro Civil, Tribunal de Justiça etc. A correição feita por um Juiz Corregedor minimamente experiente parte dessa relação diária auxiliar.
Notários e registradores de serventias maiores utilizam a relação diária auxiliar como forma de controle dos atos praticados na serventia. É um procedimento bom para o notário e registrador, mas também de fundamental importância para a realização de uma boa correição.
Porém, a informatização dessa relação diária auxiliar não é uma boa recomendação. Como não há uma padronização desses sistemas, principalmente nas comarcas do interior, isso acabaria por atrasar a correição do juiz, que não poderá perder tempo em analisar, primeiro, o sistema do oficial ou notário e, só então, efetuar a correição.
Portanto, por mais que se vá à contramão da tecnologia, há casos em que ainda é melhor a apresentação do papel.
Além disso, há que se atentar para as possibilidades de perda da delegação. As questões que envolvem os recolhimentos também podem culminar na perda da serventia, e não apenas os atos mal praticados por seus oficiais ou notários.
Marcelo Benacchio
Acessibilidade
Entre os problemas que temos nos deparado na Corregedoria Geral da Justiça está um bastante conhecido que diz respeito à questão da acessibilidade nos cartórios.
São frequentes as reclamações relacionadas à acessibilidade dos portadores de necessidades especiais. Muitas vezes, a adequação do cartório se torna mais complexa porque o imóvel é alugado ou está situado em um condomínio. Mas existem várias saídas relativamente simples e que podem ser mais flexíveis, principalmente para as unidades menores, como por exemplo, a instalação de rampas de madeira.
É preciso tomar cuidado também com essas questões. E não só por isso. Pelo fato de envolver pessoas com certa debilidade de autonomia, essa questão pode tomar proporções maiores, trazendo grandes problemas para o registrador na região.
Nem sempre os problemas que batem à porta da Corregedoria geram responsabilidade administrativa para o titular da delegação. Uma delas diz respeito ao atendimento ao público.
Pode acontecer de alguns funcionários ficarem impedidos de comparecer ao trabalho, por qualquer razão, e isso acabar prejudicando o atendimento à população. Se o notário ou registrador utilizar o bom senso e informar à população local sobre o problema, certamente a maior parte irá compreender.
São situações que podem ser evitadas, sobretudo pelas unidades médias, vez que as unidades pequenas não sofrem intensamente esse problema e as unidades maiores contam com um sistema mais avançado.
Portal do Extrajudicial
Também com muita frequência ocorrem problemas relacionados à falta de lançamento no Portal do Extrajudicial. Não sei por qual razão, se são questões tão simples.
Estão deixando de ser lançadas as declarações semanais de emissões de guias, os selos, a atualização dos dados da unidade e dos funcionários, as informações de aquisições de imóvel rural etc.
Também recebemos vários problemas advindos do Conselho Nacional de Justiça no sentido de que não estão sendo observados os prazos do Provimento 24/2012, que dispõe sobre a alimentação dos dados no sistema do Portal Justiça Aberta, que estabelece no seu art. 2º que os responsáveis pelos serviços notariais e de registro deverão alimentar semestralmente e diretamente, via internet, todos os dados no sistema “Justiça Aberta”, até o dia 15 dos meses de janeiro e julho (ou até o próximo dia útil subsequente), devendo também manter atualizadas quaisquer alterações cadastrais, em até 10 dias após suas ocorrências.
É muito fácil agir conforme modelo de conduta.
Delegação da delegação
Uma prática abusiva e que beira a má-fé é a delegação da delegação, principalmente nos cartórios localizados em pequenos municípios. Tenha amor à sua unidade, tenha responsabilidade pela atividade, não o use como caminho de acesso a outras coisas. Essa também é uma reclamação que, lamentavelmente, tem chegado com frequencia na Corregedoria Geral da Justiça.
Vicente de Abreu Amadei
Em pequenas cidades, o notário e o registrador são tidos como um ponto de referência para a população, especialmente em temas jurídicos, mas não só. Nessas pequenas comunidades, o tabelião e o registrador são frequentemente procurados para resolver as mais diversas questões, e não apenas as questões jurídicas. E, por serem vistos como líderes, muitos se sentem tentados a enveredar para outras direções, inclusive, políticas.
Não há problema em querer seguir para outros caminhos, o que não pode é utilizar o cartório para fins políticos, isto é, fazer do cartório um trampolim político a ponto de deixar de lado as tarefas da serventia.
1 Vicente de Abreu Amadei, Graduado em Direito pela Universidade de São Paulo (1986). Professor Coordenador do Curso de Especialização em Direito Notarial e Registral da PUC-SP/COGEAE. Professor Assistente PUC-SP/COGEAE no Curso de Especialização em Gestão Ambiental, Módulo Meio Ambiente Artificial. Magistrado desde 1989. Juiz de Direito Substituto em Segundo Grau, integra a 1ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, atuou como juiz auxiliar da Corregedoria Geral da Justiça (1992, 2005-2006), especialmente nos trabalhos de fiscalização das Serventias Extrajudiciais. Integrou Comissão Julgadora do 4º (primeira fase) e do 6º (todas as fases) Concursos Públicos para Outorga de Delegações de Notas e Registros do Estado de São Paulo. Palestrante, autor de artigos e obras jurídicas, com experiência nas áreas de Direito Notarial e Registral, de Direito Urbanístico e de Direito Ambiental Urbano.
2Marcelo Benacchio, Possui graduação em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (1991), mestrado em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (2001) e doutorado em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (2005). É professor permanente do Mestrado em Direito e da Graduação da Universidade Nove de Julho – UNINOVE. Professor Convidado da Pós Graduação lato sensu da PUC/COGEAE, da Escola Paulista da Magistratura e da UNITOLEDO. Prof. Titular de Direito Civil da Faculdade de Direito de São Bernardo do Campo. Associado Fundador do Instituto de Direito Privado. Juiz de Direito em São Paulo. Tem experiência na área de Direito, atuando principalmente nos seguintes temas: desenvolvimento econômico, direitos humanos e responsabilidade civil.
3 O Provimento CG 11/2013 previu a conversão do julgamento em diligência para saneamento do processo de dúvida. Confiram-se os itens 30.1 e seguintes. [NE]
4º CURSO DE INICIAÇÃO NA ATIVIDADE REGISTRAL E NOTARIAL
Dando seguimento à publicação dos trabalhos apresentados no 4º Curso de Iniciação na Atividade Registral e Notarial, realizado pela Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de São Paulo, no bojo do Programa EDUCARTÓRIO – Educação Continuada de Cartórios, sob a direção do des. Ricardo Dip, publicamos as notas práticas da registradora civil Priscila de Paula.
Temas práticos de registro civil das pessoas naturais Priscila de Paula, registradora civil em Cajamar
Vamos tratar de alguns aspectos relacionados ao nascimento, casamento e óbito, começando por lembrar que o nascimento pode ser declarado tanto no cartório quanto na maternidade conveniada. Para isso, o oficial deve observar o Provimento CNJ nº 13, que regulamenta a emissão de certidões de nascimento nas maternidades.
Nascimento – competência territorial
É importante sempre lembrar a competência territorial, que o pai que só pode declarar o nascimento no local do parto nos primeiros quinze dias, prazo este que poderá ser estendido para sessenta dias, se houve a presença da mãe. Após este prazo, o nascimento só pode ser declarado no local de residência dos pais.
4º CURSO DE INICIAÇÃO NA ATIVIDADE REGISTRAL E NOTARIAL
Dando seguimento à publicação dos trabalhos apresentados no transcurso do 4º Curso de Iniciação na Atividade Registral e Notarial, realizado pela Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de São Paulo, no bojo do Programa EDUCARTÓRIO – Educação Continuada de Cartórios, sob a direção do des. Ricardo Dip, publicamos as notas práticas da registradora civil Fátima Cristina Ranaldo Caldeira.
Fátima Cristina Ranaldo Caldeira
Temas práticos de Registro Civil das Pessoas Naturais Fátima Cristina Ranaldo Caldeira, registradora civil em Americana
Desejo as boas vindas a todos e parabenizo pela aprovação no concurso!
Apesar da fragilidade financeira do Registro Civil em relação às outras especialidades, a escolha pelo Registro Civil das Pessoas Naturais pode ser uma boa opção. Prova disso são colegas registradores de muito tempo de carreira e com potencial para aprovação em qualquer concurso que se mantiveram na especialidade.
Também temos colegas que saíram de Registro de Imóveis e migraram para o Registro Civil das Pessoas Naturais, tudo dependerá da escolha que fizerem para a vida de vocês.
Sei que muitos que aqui estão foram aprovados em vários grupos, portanto, peço que vejam com carinho o Registro Civil das Pessoas Naturais.
Fizemos um apanhado das situações diárias do Registro Civil das Pessoas Naturais que consideramos mais importantes para este momento.
Acervo da serventia – inventário minucioso
Uma primeira providência importante que todos devem tomar é a produção de um inventário documentado de todo o acervo, mobília, equipamentos e material em estoque. Isso dará uma segurança maior tanto ao titular que está assumindo como ao designado.
Pode acontecer futuramente de o titular dar pela falta de algum livro e não saber explicar o que de fato aconteceu, se houve extravio do livro ao tempo em que a serventia já estava sob sua responsabilidade ou se o extravio ocorreu na época da designação.
Para se ter uma ideia, quando assumi a serventia, em 1994, eu não tinha livro em estoque para lavrar nascimentos. A minha sorte foi que um colega me forneceu o livro. Imaginem que situação desagradável constatar, no segundo dia depois do início do exercício, que a serventia não tem papel de segurança para expedir certidão…
Portanto, como ninguém está livre de passar por uma situação dessas, é importante fazer um inventário minucioso de todo acervo, mobília e material em estoque.
Certificado digital
Uma segunda providência fundamental, conforme já dito anteriormente, é que os titulares, antes mesmo de assumirem, deveriam providenciar o certificado digital. O certificado digital possibilitará o acesso à Central de Registro Civil, onde vocês poderão verificar eventuais pendências de cumprimento, em relação a comunicações e envio de dados à CRC.
Outra providência bastante importante é a atualização dos dados no Portal do Extrajudicial, Ministério da Justiça, Conselho Nacional de Justiça, Censec – Central Notarial de Serviços Eletrônicos Compartilhados e CRC – Central de Informações do Registro Civil.
Já tive experiência como designada, antes de prestar concurso e assumir a serventia da qual hoje sou titular. Também tive de assumir uma serventia em razão de intervenção. Esta intervenção, infelizmente, não foi pedagógica, mas punitiva e que culminou na perda da delegação. Portanto, já assumi três serventias no decorrer da minha carreira.
Com base nessa minha experiência, ao assumirem a serventia, recomendo a todos que deem um tempo a vocês mesmos, de maneira que vocês possam sentir melhor os funcionários, o ambiente do cartório, assim como o perfil da população usuária dos serviços, que pode variar muito de cidade para cidade.
É lógico que o perfil dos usuários do Registro Civil das Pessoas Naturais é extremamente heterogêneo, são pessoas de vários níveis culturais e de todas as condições.
Se você abrir os braços para a cidade, a cidade certamente abrirá os braços para você. Com disposição para o trabalho, haverá uma percepção da população com relação a isso.
Contratação de novos funcionários
A contratação ou não de novos funcionários é muito relativa. Há 19 anos, quando assumi o cartório de Americana, optei por continuar com todos os funcionários, exceto a interina, e, dentre eles, a minha atual substituta. Por essa razão é necessário estudar mais atentamente os funcionários, dentre os quais pode estar um excelente escrevente para o cartório.
Além do bom senso, é preciso ter muita serenidade ao assumir uma serventia. Não se pode querer assumir o papel da Corregedoria, procurando erros no designado. É preciso considerar que a designação partiu do Poder Público, e que, portanto, esta não é a função do titular.
Neste momento é muito importante se colocar na posição do outro, tentar imaginar como ela deve estar se sentindo com a sua chegada, como é o relacionamento dela com a população local. Principalmente nas cidades de pequeno porte, o oficial do Registro Civil das Pessoas Naturais é visto muitas vezes como um conselheiro para a população. Talvez por isso não seja uma boa política chegar confrontando, mas sim ter bom senso e muita cautela.
Informática – mudar?
Também de fundamental importância é a questão que envolve a mudança de programas de informática.
Tendo como base a minha experiência, creio que não seja uma boa medida para esse primeiro momento. Essa é uma tarefa que deve ser feita com muita cautela para não correr o risco de perda de dados, o que pode causar sérios problemas à prestação dos serviços. Além disso, a recuperação dos dados custa muito caro. Não tenho conhecimento do valor atualmente, mas há algum tempo atrás a recuperação de dados, sem muita certeza de êxito, já custava algo em torno de R$ 30 mil.
Quanto à prestação do serviço propriamente dita, destacamos algumas questões importantes que devem ser observadas pelo oficial.
Tempo de espera do usuário e identificação das partes
É fundamental que se observe o tempo de espera do usuário na serventia.
Prestar especial atenção à identificação de partes, principalmente no que diz respeito aos requerentes de habilitação de casamento e testemunhas. Em municípios pequenos, há oficiais que dispensam a apresentação de documentos pelo fato de conhecer toda a população da cidade. Em regra, o titular que vai assumir a serventia não conhece a população da cidade, portanto, é preciso mudar esse procedimento.
A identificação pode ser feita de três formas: com base no conhecimento pessoal do oficial; mediante a apresentação de documento de identidade; ou através da atestação de duas testemunhas, sempre mencionando a circunstância no registro. Esta última só ocorre em casos mais específicos.
Atualmente, dificilmente o cartório atende um usuário sem a apresentação do documento de identidade, mas isso pode perfeitamente acontecer. Por exemplo, uma criança precisa ser registrada para ser transferida para um Hospital de Referência. Nesse mesmo dia o pai foi assaltado e teve seus documentos furtados, portanto, não teve tempo hábil para providenciar a segunda via dos documentos. Esse é um caso especial em que a pessoa pode ser identificada através da atestação de duas testemunhas, maiores e com documento de identidade.
Obviamente, não acontecendo nenhuma dessas três formas, o oficial terá de recusar e suscitar dúvida, ou, se assim concordar o juiz, proceder a uma consulta no local.
No Brasil, são válidos como documentos de identidade: identidade civil e militar; passaporte; Carteira Nacional de Habilitação; e cédulas funcionais emitidas por órgãos criados por Lei federal, tais como CRM e OAB.
Identidade – estrangeiros
Nos casos de estrangeiro, a prova de identificação pode ser feita através da carteira especial de estrangeiro e passaporte. Mais especificamente, no caso de estrangeiros provenientes de países integrantes do Mercosul (Argentina, Bolívia, Uruguai, Paraguai, Venezuela, Equador, Colômbia e Peru), é suficiente a cédula de identidade expedida no país de origem.
Os portugueses equiparados também podem provar a identidade através da cédula de identidade expedida pelas Secretarias de Segurança Pública.
A cidade de Americana, onde sou titular, existem muitos estrangeiros dado o grande número de multinacionais que a cidade abriga. Recomenda-se que os estrangeiros que não se expressem no idioma nacional estejam acompanhados de intérprete, caso o oficial não domine o idioma suficientemente bem, e de forma inequívoca, para dar as explicações previstas no Código Civil, especialmente nos casos de casamento.
Há disposição expressa no Código Civil dizendo que o oficial é obrigado a esclarecer aos interessados as razões da invalidade do casamento e do regime de bens. Por isso, creio que seja importante a presença de tradutor juramentado, a menos que o oficial tenha absoluta segurança quanto ao idioma do usuário estrangeiro.
Surdo-mudo – o que fazer?
No que diz respeito ao usuário surdo-mudo, a manifestação pode ser feita por escrito. O oficial faz a pergunta por escrito e o usuário também responde por escrito. Em seguida, o oficial certifica que as respostas foram dadas de próprio punho pelo interessado, e procede ao arquivamento.
Caso o surdo-mudo se comunicar através da linguagem de sinais (LIBRAS), também será necessária a presença de um intérprete. Tendo em vista que essa questão ainda não está regulamentada, como ocorre no caso do tradutor juramentado, que tem de estar registrado na Jucesp, a pessoa terá de prestar um compromisso.
O surdo-mudo analfabeto e que também não se comunica em LIBRAS é absolutamente incapaz e, portanto, não pode praticar nenhum ato da vida civil, ainda que não esteja interditado.
Livro E
A maioria dos cartórios participantes do 8º Concurso é sede de Comarca de diferentes tamanhos.
Muitas pessoas têm se preocupado com algumas questões do Livro E, mas veremos que essa preocupação não procede. São situações simples de serem resolvidas, mas que, no entanto, têm causado certa preocupação.
O Livro E é privativo dos primeiros ofícios, primeiros Subdistritos ou Sedes de Comarca, onde houver um único cartório.
Neste livro será registrada emancipação, que pode ser por escritura pública ou judicial. No caso da escritura pública, é importante observar se a emancipação foi concedida por ambos os pais, ou por um deles, mas com referência à falta do outro na escritura. Essa foi uma decisão do Conselho Superior da Magistratura, num processo de dúvida do Cartório de Americana, do qual sou titular. [NE: Ap. Civ. 96.914-0/9, Americana, j. 29.11.2002, DJ 18/12/2002, rel. des. Luiz Tâmbara].
Obviamente, não se pode registrar escritura pública de emancipação concedida por tutor. Por mais incrível que possa parecer, já vi isso acontecer em outro Estado. No caso de tutela, a emancipação só se dará por via judicial. A emancipação legal não necessita de registro.
Emancipação – interdição
O oficial deverá comunicar ao juiz do feito o registro da emancipação judicial, isso porque, se o interessado não apresentar o mandado, o cartório será comunicado em oito dias para que o registro seja feito. O apresentante da escritura ou do mandado deverá assinar o registro.
Quanto à interdição, ela deverá ser registrada em cumprimento a mandado judicial. São averbadas na margem as alterações de limites de curatela, o local de internação, se for o caso, a cessação da interdição e a substituição do curador.
Tudo isso deve ser bem observado para que não ocorra devolução indevida de mandado de interdição. Não existe disposição que determine a menção de trânsito em julgado da sentença.
A competência é o domicílio do interdito, no caso de interdição, e do emancipado, no caso de emancipação.
A interdição, diferentemente da emancipação, não precisa ser assinada pelo apresentante.
Também quanto à ausência, o registro deverá ser realizado em cumprimento a mandado judicial. Serão averbados na margem o aparecimento do ausente, a substituição do curador, a abertura de sucessão provisória e a abertura de sucessão definitiva.
Pelos mesmos motivos da emancipação judicial, o registro da ausência e da interdição também devem ser comunicados ao juiz do feito.
Morte presumida
Uma questão que gera bastante dúvida é a morte presumida.
Quando a morte é presumida e justificada deve ser registrada no Livro C, e quando a morte presumida se refere ao art. 7º e deverá ser registrada no Livro E?
A morte justificada é a morte real, é aquela em que é expedido o mandado judicial, porque o corpo não pode ser encontrado para o exame e expedição de declaração de óbito. Um exemplo muito simples é a queda de um avião. Ou seja, uma vez provado que a pessoa estava no avião e não sobreviveu à queda, essa morte é tida como real e, portanto, deve ser registrada no Livro C (registro de óbito).
A morte presumida é aquela em que não há certeza absoluta da morte real, embora a possibilidade seja muito grande. Esta é registrada no Livro E.
Certidões expedidas no exterior
Uma dúvida muito comum entre o pessoal de Sede de Comarca está relacionada com o traslado das certidões expedidas no exterior.
De acordo com o artigo 32 da Lei 6.015/73, todas as certidões expedidas no exterior que tenham parte brasileira, na ocasião do ato ou fato, devem ser trasladadas quando tiverem que produzir efeitos no Brasil.
A necessidade do traslado não está atrelada ao domicílio no país, mas sim à produção de efeitos. Tanto isto é verdade que, quando a pessoa já estiver domiciliada no país, o traslado é feito no Livro E do domicílio do interessado. E, quando o domicílio for desconhecido, ou ainda estiver no exterior, é no primeiro Subdistrito do Distrito Federal. A Lei mencionava apenas o domicílio desconhecido, mas as Normas de Serviço do Estado de São Paulo vieram para complementar essa questão.
Filho de brasileiro – opção pela nacionalidade brasileira
A grande dúvida é quando o filho de brasileiro é brasileiro nato e quando ele precisa optar pela nacionalidade brasileira. Essa é uma dúvida que não há razão de ser. Ele é brasileiro nato sempre que estiver registrado na repartição brasileira do local do nascimento, e desde que um dos pais seja brasileiro nato ou naturalizado, quando do nascimento. Existem reiteradas decisões do Supremo Tribunal Federal quanto à possibilidade de um dos pais ser brasileiro naturalizado.
Certamente, o oficial irá se deparar com inúmeras situações no dia-a-dia, entre elas, as dos traslados e certidões lavrados no período entre 7 de junho de 1994 e 21 de setembro de 2007. Nesse caso, vai haver referência expressa no traslado da necessidade de opção. Nestes casos, o oficial deverá averbar de ofício que o registrado é brasileiro nato, tornando sem efeito referência à necessidade de opção. No caso dos registrados em repartição estrangeira, deverá ser mencionada a necessidade de opção.
Após a modificação das Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça, há a possibilidade do registro, no Livro E, de filhos de pais estrangeiros que estejam em serviço no Brasil. Essas pessoas não são brasileiras natas, daí porque o registro no Livro E.
A nossa regra é no sentido de que são brasileiros todos os nascidos no território nacional. A exceção são os filhos de estrangeiros nascidos no país, ou os pais, ou apenas um deles, estejam no Brasil a serviço do seu país.
Nascidos no exterior sem registro
Outra possibilidade de registro no Livro E se refere àquelas pessoas nascidas no exterior que não foram registradas em lugar nenhum, nem na repartição estrangeira e nem na repartição brasileira.
Essa situação é bastante atípica, mas, se houver casos, certamente envolverá países limítrofes. Particularmente, nunca soube de alguém que tenha nascido num país da Europa e tenha conseguido chegar ao Brasil sem a respectiva certidão de nascimento. Mesmo assim, ocorrendo essa situação, deverá constar a necessidade da opção.
Para esses casos, a cautela deve ser muito grande. As formalidades são as mesmas para o registro tardio de maiores de 12 anos. Em caso de menores de 12 anos, não há como entrevistar o registrando, mas sim os pais.
Também existe a possibilidade do traslado de certidão expedida no exterior em que todas as partes sejam estrangeiras, porém, nestes casos, os traslados terão finalidade específica, isto é, para fins de averbação. O registro de sentenças no Livro E é facultativo.
A questão do traslado da certidão de nascimento é o que costuma causar mais dúvidas entre os oficiais. Imagino alguém assumindo uma Sede de Comarca e tendo que se deparar com um pedido de traslado.
É muito importante recorrer à ajuda de colegas, quando tiverem dúvidas. Liguem, perguntem, troquem ideias. Sempre poderá aparecer uma situação inimaginável, por isso, a troca de experiências é importante. É claro que, em algumas situações, haverá necessidade de suscitação da dúvida ou fazer a recusa.
Dúvida registral e consultas
Com relação à dúvida, as regras são as mesmas para o Registro Civil, Registro de Imóveis e Registro de Títulos e Documentos. No caso de registro, o processo é de dúvida. No caso de averbação, a pessoa poderá representá-los junto ao Corregedor.
Por isso é que é importante conversar com o corregedor permanente da serventia para saber se ele aceitará o recebimento de consultas. Existem peculiaridades no Registro Civil que não existem no Registro de Imóveis, muitas vezes a situação é crítica e não pode esperar aqueles prazos todos.
Retificação de registro
Sobre a retificação de registro, ela é muito diferente da averbação. A única semelhança é que deve ser feita na margem direita. Não se pode inserir nenhum elemento no registro, a não ser na margem direita.
O objetivo da averbação é a modificação de um elemento do registro. A retificação tem como objetivo coadunar a realidade ao registro.
Erros podem acontecer em algumas situações e precisam ser corrigidos. Quando o erro é grande e exige alta indagação, é necessário que a retificação seja feita em cumprimento a mandado judicial.
Quando o erro é evidente e que não exige nenhuma indagação maior, por exemplo, uma troca de letra, a retificação pode ser requerida pelo interessado ou pelo oficial, com a manifestação terminativa do Ministério Público. Com a concordância do Ministério Público, o oficial procederá à retificação, que será isenta de qualquer pagamento.
Administrar um “cartório” extrajudicial é planejar, organizar, dirigir e controlar o uso de recursos e elementos humanos com a finalidade da melhor prestação possível dos serviços notariais e de registro.
Nos termos do artigo 21 da Lei 8.935, de 18 de novembro de 1994, o tabelião ou oficial de registro tem responsabilidade exclusiva sobre o gerenciamento administrativo e financeiro da unidade extrajudicial. Não há participação do Estado nos investimentos. A unidade deve ser gerida de modo a propiciar uma prestação de serviços notariais e de registro da melhor qualidade.
Os futuros notários e registradores, após terem seus conhecimentos jurídicos aferidos por meio de disputado concurso público, ao iniciar na atividade, devem também cuidar, e muito, das questões administrativas e gerenciais da unidade que vão assumir.
Instalações físicas e sede da unidade
As instalações, mobiliário e equipamentos existentes compreendem, entre outros, os microcomputadores, scanners, impressoras, máquinas copiadoras, armários, balcões, mesas, cadeiras e prateleiras. Deve haver um ajuste com o proprietário destes itens para aquisição ou locação.
A unidade extrajudicial deve ser instalada em um local de fácil acesso, especialmente servida por meios de transporte coletivo, bem como ser bem iluminada, limpa, sinalizada e disponibilizar assentos em quantidade adequada para o público. Enfim, deve atender aos padrões necessários de conforto, higiene e segurança. A acessibilidade não deve ser esquecida para a possibilidade de utilização dos serviços pelos portadores de necessidades especiais. A disponibilização de água e toalete para os usuários do serviço também são necessárias.
O candidato aprovado tem a opção de manter a unidade no mesmo imóvel ou mudar. Também, pode se utilizar das instalações, mobiliário e equipamentos já existentes ou adquirir material novo. A análise sobre qual a melhor solução deve ser feita individualmente em cada unidade. O que não pode ocorrer é a interrupção na prestação dos serviços.
Controle dos atos praticados
O controle de todos os atos praticados é muito importante, sejam gratuitos ou pagos. Um sistema de informática de banco de dados é extremamente útil e necessário. Deve haver o lançamento diário dos atos praticados com seus respectivos fechamentos: diário, mensal e anual. No caso do registro civil das pessoas naturais, o controle das certidões fica facilitado se elas forem separadas por lotes de numeração distintos para os atos gratuitos e pagos. Em relação aos papéis inutilizados ou extraviados, deve haver campo disponível no sistema para lançamento desta informação. Todo papel inutilizado deve ser arquivado para conferência e controle efetivo dos atos praticados e seus recolhimentos.
Livro-caixa
O controle diário do caixa da unidade é extremamente importante. O software utilizado ou eventual planilha deve controlar as entradas e saídas de dinheiro em relação aos atos praticados. Assim, devem ser lançados os atos efetivamente pagos e aqueles que serão pagos posteriormente, como por exemplo, o dos usuários mensalistas, para possibilitar o correto fechamento do caixa no final do dia.
Extremamente importante é a leitura do capítulo XIII das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, em que há normatização para o lançamento das receitas e despesas no “Livro Diário de Receitas e Despesas”. As receitas lançadas neste livro são os emolumentos devidos ao notário ou registrador. As custas e contribuições (repasses) não podem ingressar como receita neste livro. Outro controle das receitas totais deve ser feito em separado. São lançados os atos pagos praticados, com remissão ao número do termo, livro e folha ou número de lançamento no livro protocolo; e, à direita colunas com os lançamentos dos valores dos emolumentos e de todas as custas e contribuições (repasses), com um totalizador ao final. Esta é a relação paralela dos atos praticados.
Em relação às despesas, no Livro Diário de Receitas e Despesas são lançadas apenas aquelas relacionadas à atividade da unidade, sem restrição, pouco importando se dedutíveis ou não. Este livro é destinado a refletir a real situação econômica da serventia e pertence à unidade, mesmo com o ingresso de novo delegatário. Deve ser visado pelo Juiz Corregedor Permanente anualmente no mês de fevereiro. O livro que pertence ao notário ou registrador é o Livro Caixa, que deve ser escriturado separadamente do Livro Diário de Receitas e Despesas. Neste livro apenas as despesas dedutíveis é que podem ser lançadas. O website da Receita Federal (www.receita.fazenda.gov.br) apresenta muitas informações e possibilita o download do programa carnê-leão. Por meio dele são lançadas as receitas, despesas, recolhimentos para a previdência social do tabelião ou registrador. O software gera demonstrativo mês a mês (que será utilizado na declaração anual do imposto de renda), além de emitir a DARF para o pagamento do Imposto de Renda Pessoa Física (carnê-leão) mensal.
Capital inicial, economia e investimentos
Para aqueles que estão iniciando e nunca tiveram contato com a administração de qualquer negócio, economizar no começo é bastante importante. A atividade não proporciona uma renda fixa todos os meses. As receitas e despesas são variáveis, podendo ocorrer algumas oscilações mais ou menos altas em decorrência de diversos fatores. Além do capital inicial necessário para a aquisição das instalações, mobiliário e equipamentos, um montante de capital de giro é necessário. Os registradores civis devem economizar mais no início. Todos os atos gratuitos indenizáveis do mês são pagos apenas no dia 20 do mês seguinte, desde que toda a documentação e planilha devidamente visada pelo Juiz Corregedor Permanente cheguem à entidade gestora (Sinoreg-SP) até o dia 5. Com isso, praticamente as despesas de dois meses são pagas para então ocorrer o recebimento desta indenização.
Obrigações e responsabilidade tributárias
A responsabilidade tributária do notário e registrador é muito grande. Ele é, ao mesmo tempo, contribuinte, responsável e substituto tributário. Ele é contribuinte no recolhimento mensal de seu INSS (contribuinte individual), do ISS e do IRPF (carnê-leão). O ISS cobrado atualmente varia conforme o município. Alguns municípios cobram um valor fixo anual. Outros fazem a cobrança por meio de uma alíquota de até 5% sobre o valor bruto dos emolumentos. Esta última modalidade de cobrança, salvo melhor juízo, é de legalidade duvidosa. O IRPF (Imposto de Renda de Pessoa Física) deve ser recolhido mensalmente, tendo como base de cálculo o saldo apurado no final do mês (receitas – despesas), além das deduções legais. Se o saldo for negativo (déficit), não há pagamento, e este valor é transportado para o mês seguinte, dentro do mesmo ano fiscal. O transporte do saldo negativo (déficit) de um ano para o outro não é possível. Se o saldo for positivo (superávit), o pagamento deve ser feito até o último dia útil do mês seguinte. Caso este dia caia em sábado, domingo ou feriado, o pagamento deve ser antecipado para o primeiro dia útil anterior. Usem apenas o software do carnê-leão fornecido pela Receita Federal para efetuar o cálculo do valor do Imposto de Renda Pessoa Física (carnê leão) para evitar possíveis erros e pagamento de multa e juros.
Atua, ainda, o tabelião como responsável tributário no recolhimento de ITBI e ITCMD devidos na lavratura de escrituras públicas. É substituto tributário no recolhimento das custas e contribuições devidas ao Estado pela prática de seus atos, e, no recolhimento das contribuições previdenciárias e IRRF(Imposto de Renda Retido da Fonte) como empregador. O recolhimento das custas e contribuições é feito semanalmente, à exceção do fundo para custeio do registro civil que é mensal. As custas devidas ao Tribunal de Justiça são feitas por meio de recolhimento de guia (boleto) gerada no website www.extrajudicial.tj.sp.gov.br (Portal do Extrajudicial). O acesso ao Portal deve ser diário. O lançamento dos atos praticados é feito semanalmente e o próprio sistema gera o boleto. Em caso de atraso ou recolhimento a menor, que configuram falta administrativa, o próprio sistema já calcula o valor da multa e juros moratórios. Ele, também, gera guia complementar no caso de lançamento a menor já efetuado.
DARE-SP
A partir de 1º.7.2013 é obrigatório o recolhimento das custas devidas ao Estado e Ipesp (Carteira de Previdência das Serventias não Oficializadas da Justiça do Estado), além da Contribuição de Solidariedade às Santas Casas de Misericórdia, por meio do portal da receita estadual (www.fazenda.sp.gov.br) no link DARE-SP, logo abaixo de “Ambiente de Pagamentos”. Este portal gera um documento único chamado DARE (Documento de Arrecadação de Receitas Estaduais), que deve conter os “documentos detalhe“ dos valores referentes ao Ipesp, Estado e Santas Casas. Exceção apenas às unidades de registro de imóveis, títulos e documentos e civil de pessoa jurídica que não recolhem a contribuição devida às santas casas de misericórdia, por expressa disposição legal.
O acesso a este portal pode ser feito com ou sem o e-CPF e já está disponível para utilização. A vantagem do acesso com o e-CPF é que ficam armazenadas as DAREs geradas e os pagamentos efetuados. O novo delegatário deve alterar o cadastro do responsável pela unidade no site. O oficial ou tabelião que estejam respondendo pela unidade interinamente ingressam com seu e-CPF no site para que a alteração seja feita.
Registro Civil – fundo de custeio
O recolhimento ao fundo de custeio do registro civil que efetua a indenização para compensação dos atos gratuitos e complementação da renda das unidades deficitárias é feito por meio de pagamento mensal de boleto bancário à entidade gestora, que no Estado de São Paulo é o SINOREG-SP. Anualmente a entidade envia um carnê com os boletos para preenchimento e pagamento mensal. Apenas em relação aos atos de registro civil é que não incidem custas para este fundo. Em relação aos atos praticados pelas outras especialidades há incidência de custas destinadas ao custeio do fundo do registro civil. Não se esqueçam que a unidade de registro civil irá recolher para o fundo em razão da prática de atos notariais, tais como autenticações, reconhecimento de firmas e procurações.
Em caso de atraso, a multa moratória devida é de 0,33 pontos percentuais ao dia, com limite máximo de 20%. Os juros moratórios devidos são de 1% compostos mensalmente. Em caso de atraso de apenas um dia, prevê a lei a incidência de 1% de juros de mora (alíquota mínima). Todas as disposições sobre custas e emolumentos estão expressas na Lei Paulista 11.331, de 26 de dezembro de 2002.
Despesas gerais da serventia
No decorrer do mês, há várias despesas incidentes sobre a unidade que são de responsabilidade do notário ou registrador, tais como: aluguel do imóvel, imposto de renda incidente sobre o valor deste aluguel, tarifa de energia elétrica e telefone, taxa de água e esgoto, internet (verifique se há exigência da municipalidade em utilizar IP fixo para a geração das guias de recolhimento de ITBI), alarme e monitoramento, escritório de contabilidade, locação das máquinas fotocopiadoras, folha de pagamento dos prepostos e seus encargos etc. Muita atenção e cautela em relação ao 13º salário. O ideal é efetuar uma provisão de 1/12 avos, todos os meses, para que no final do ano não haja dificuldade financeira com estes pagamentos. Em relação aos papéis de segurança, existe também o custo com selos de autenticidade, certidões e livros. Há necessidade de se manter classificadores obrigatórios, conforme disposição expressa do já mencionado capítulo XIII das NSCGJ. O ideal é a contratação de empresa especializada que fornece tais arquivos.
Em relação às contas a receber, as unidades que trabalham com usuários mensalistas devem estar atentas em relação ao fluxo de caixa. Geralmente tais usuários efetuam os pagamentos mensalmente, ou seja, o notário ou registrador deverá custear estes serviços, recolhendo as guias de custas e contribuições no mínimo por quatro semanas seguidas, para só então receber o valor total. Outro dado importante, para evitar dissabores com os usuários, é a informação prévia do valor dos emolumentos antes da prática do ato. Sempre informe o valor total dos serviços antecipadamente para que o usuário autorize sua execução.
O controle destes valores a receber deve ser feito com muita organização e atenção para evitar atrasos ou não pagamentos. Os sistemas de informática devem ter registro em arquivo, de acesso restrito, de todas as atividades que os usuários efetuam para melhor controle da unidade.
Recursos humanos
O tema recursos humanos parece ser a parte mais desafiadora e importante da unidade, tanto em relação aos prepostos, bem como no trato com os usuários dos serviços notariais e de registro. De nada adianta a unidade possuir instalações belíssimas e equipamentos de última geração se o ambiente de trabalho não for acolhedor e vibrante. O notário e registrador devem ser líderes de sua equipe, buscando meios para aumentar o entusiasmo e comprometimento. Há diversos maneiras para inspirar e aperfeiçoar a equipe. Pesquisas já comprovam algumas técnicas que não funcionam. A técnica do medo e da manipulação é desastrosa, pois os colaboradores lutam apenas para não perder o emprego, e, ainda, comunicação e cooperação da equipe ficam muito prejudicadas. A técnica da motivação por incentivos até funciona bem inicialmente, pois as pessoas trabalham mais para receber recompensas, mas, e, depois? Novos e melhores prêmios têm que ser apresentados constantemente. Atualmente a técnica da promoção do propósito e do crescimento pessoal tem apresentado maior sucesso. A valorização das pessoas e a compreensão da importância de sua contribuição para os serviços é muito eficaz.
O valor do salário e eventuais bônus devem ser compatíveis com o desempenho, dedicação e capacidade dos prepostos, mas de modo a se adequar à realidade econômica e financeira da unidade. Há muitos prepostos extremamente capazes em unidades pequenas que mereceriam ser mais bem remunerados, mas em razão do baixo volume de receitas da serventia isto não é possível. A avaliação sobre o real custo de um preposto na unidade não deve ser feito examinando apenas o valor de sua remuneração, outros fatores devem ser levados em conta.
O imóvel em que são prestados os serviços deve possuir um ambiente confortável e agradável, que promova uma sensação de bem estar. Todos passamos a maior parte de nosso dia no ambiente de trabalho. O notário ou registrador, para prestar um serviço que busca a excelência, é aquele que, além de saber fazer, deve saber orientar.
As responsabilidades dos prepostos devem ser bem definidas e quanto mais informações tiverem sobre suas atividades, melhor será o desempenho. O tabelião ou registrador deve ser uma pessoa inspiradora e otimista, tanto para seus colaboradores quanto para os usuários do serviço. Seja aberto, peça sugestões e idéias, aceite críticas; com isso, a prestação dos serviços e o ambiente de trabalho sempre melhoram.
Formação do quadro funcional
Invista nos seus prepostos, ofereça cursos, disponibilize pleno acesso a material jurídico, tais como jurisprudência e doutrina. Faça reuniões freqüentes, ouça sugestões, e, o mais importante, elogie as pessoas, isso vale muito. A motivação de sua equipe é o que gera a excelência na prestação dos serviços.
O notário ou registrador pode ter sólidos conhecimentos jurídicos, experiência, talento e capacidade, mas se sua equipe estiver desmotivada a prestação dos serviços será medíocre. A atividade notarial e de registro tem por finalidade a segurança jurídica, e, para sua consecução, o notário ou registrador deve ser uma pessoa de confiança para seus colaboradores e usuários do serviço. Nunca prometam o que não podem fazer. Sejam sempre francos, honestos, transparentes e claros em relação aos serviços da atividade notarial e de registro, bem como em relação aos valores dos emolumentos e prazos para sua realização.
O maior ativo da atividade notarial e de registro são as pessoas, a sua equipe. Quanto mais confiança você demonstrar, melhor será seu desempenho. Jamais faça críticas a seus prepostos em público ou na frente de outras pessoas em razão de eventuais falhas que possam ocorrer. Converse reservadamente, procurando, no início, escutar mais do que falar. Há excelentes prepostos que podem estar precisando ser mais bem trabalhados e treinados. É como se fosse um processo de lapidação de jóia, cujo resultado pode ser surpreendente. Pesquisas têm demonstrado que o item mais valorizado para os colaboradores não é salário, cargo ou bonificação, mas a qualidade do ambiente de trabalho. Todos querem se sentir bem, queridos, acolhidos e, acima de tudo, respeitados.
O melhor ambiente de trabalho é aquele que cria aquela sensação de que “todo mundo quer trabalhar aqui”. No trato com os usuários dos serviços, seja sempre simpático e agradável, e demonstre o quanto você se preocupa com a situação dele. A atividade não existe para complicar a vida das pessoas, mas para resolver. Seja educado e firme mesmo quando tiver que falar um “não”, mas sempre explique os motivos de modo fundamentado e numa linguagem clara e acessível. O notário e registrador, como líderes de sua unidade, devem ser facilitadores dos trabalhos da equipe. Valorizem seu time, treinem as pessoas, criem uma atmosfera alegre e positiva no ambiente de trabalho. Energize as pessoas com uma certa dose de humor, ria com as pessoas, jamais ria das pessoas. A cobrança pelo desempenho do notário, registrador e seus prepostos será muito grande. Sejam parceiros e orientadores de outros colegas, de advogados, de corretores de imóveis, enfim, de toda a sociedade.
Confiem em vocês, consultem outros colegas, escutem seus colaboradores, formem um time motivado e confiante. O mais difícil, o concurso, já passou. Agora vem a melhor parte da atividade, a prática e o trabalho em si, além do gratificante trato com a população.
A atividade é envolvente, desafiadora e apaixonante, mas requer muita dedicação, trabalho e organização. Aos iniciantes: quanto mais se dedicarem e trabalharem, mais rapidamente terão controle da unidade e dos serviços em geral. Nunca se esqueçam, delegação não se delega! Boa sorte, muito sucesso a todos e me coloco à disposição!
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* Palestra proferida por Rogério Tobias – 2º Tabelião de Notas e de Protesto de Letras e Títulos de Jaú – SP (tobias.rogerio@hotmail.com) no transcurso do 4º Curso de Iniciação na Atividade Registral e Notarial do Estado de São Paulo promovido pela EPM – Escola Paulista da Magistratura, em parceria com a Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo no bojo do projeto Educartório – Educação Continuada de Cartórios.
III ENCONTRO DE REGISTRADORES DE IMÓVEIS DO ESTADO DE SÃO PAULO Águas de São Pedro, 15 a 17 de março de 2013
CARTA ÁGUAS DE SÃO PEDRO
Os Registradores de Imóveis de São Paulo reunidos no Grande Hotel São Pedro entre os dias 15 a 17 de março de 2013 deliberaram e votaram as seguintes conclusões:
I – REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA
Os Registradores Imobiliários, conscientes da importância econômica e social da regularização fundiária, instrumento jurídico de fundamental importância para o desenvolvimento do país e para a inclusão social:
a) Reafirmam sua integral e histórica disposição para envidar todos os esforços necessários para viabilizar os programas de regularização fundiária a cargo da administração pública ou de organismos da sociedade civil legitimados para tanto.
b) Declaram sua disposição de coordenarem-se com a administração pública municipal para prestar informações e sua inteira colaboração para a consecução dos programas de regularização fundiária municipal.
c) Reiteram seu apoio às iniciativas da Eg. Corregedoria Geral de Justiça na matéria, atualizando regularmente o Cadastro de Regularização Fundiária – módulo do Portal Eletrônico da Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados dos Registradores de Imóveis (CRI), da ARISP – Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo.
d) Colocam-se à disposição das autoridades públicas, em todos os níveis de governo, para colaborar com o aperfeiçoamento dos instrumentos jurídicos para consolidação da ordem urbanística.
e) Declaram estar aptos a estabelecer interconexões com o cadastro municipal ou outros, a cargo da administração pública, compartilhando dados de seu interesse, segundo critérios previamente definidos e aprovados pela autoridade competente.
II – REGISTRO ELETRÔNICO
Os Registradores Imobiliários paulistas, cientes de que o Registro de Imóveis deve estender suas atividades a todos os usuários, utilizando-se de todos os meios tecnológicos disponíveis, universalizando seus serviços e integrando as políticas de governo e administração eletrônicos, considerando:
a) que o art. 37 da Lei 11.977, de 2009 – expressamente lhes atribuiu a responsabilidade pela criação, manutenção e aperfeiçoamento do Registro Eletrônico de Imóveis;
b) que a respectiva infraestrutura, em módulos específicos, foi criada, implementada e se encontra em funcionamento na Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo – ARISP,
DECIDEM:
1) incrementar a infra-estrutura do Registro Eletrônico de Imóveis, a ela agregando todos os módulos do SREI e a Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados dos Registradores de Imóveis (Central Registradores de Imóveis), plataforma desenvolvida, operada e administrada pela ARISP (Provimento CG 42/2012);
2) prestar, na medida de sua capacidade contributiva, colaboração financeira para o desenvolvimento, manutenção e ampliação do SREI;
3) combater, com respeito aos princípios da eficiência, segurança e modicidade, a proliferação de serviços que se intitulam de “cartórios”, e que vêm ilaqueando a boa-fé dos utentes e confundindo o consumidor dos serviços registrais.
c) incrementar a lista de possibilidades para o atendimento aos usuários pela Internet.
III – EFICIÊNCIA DOS SERVIÇOS REGISTRAIS
Os Registradores, em atenção aos princípios constitucionais da eficiência e segurança jurídica, regentes de sua função, que se traduzem na qualidade, rapidez e perfeição dos atos que praticam, ESTABELECEM, como meta a ser atingida por todos os registradores paulistas, o prazo de cinco dias úteis para o exame e registro dos títulos, com destaque preferencial aos títulos que integrem o sistema de crédito imobiliário (SFH, SFI e congêneres).
IV – PORTABILIDADE DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO
Os Registradores de Imóveis de São Paulo, tendo em vista os problemas recorrentes para a averbação da portabilidade de créditos prevista no art. Art. 25, p. 3º, da Lei 9.514/97, com a redação dada pela Lei 12.703/2012 e tendo em vista a falta de padronização dos contratos que têm acedido os Registros e considerando que devem prestar todo o seu apoio às políticas públicas de redução de juros e encargos financeiros, para a concretização da meta constitucional de desenvolvimento econômico e social do país e de erradicação da pobreza, buscando realizar os atos com segurança e agilidade, ENUNCIAM como critérios para a qualificação dos instrumentos que formalizam operações de “portabilidade de crédito”:
a) A identificação, na figura da portabilidade, do instituto civil da sub-rogação, aplicando-se-lhe, no que couberem, as prescrições legais atinentes à matéria, inclusive com a prática de ato único, como previsto na lei.
b) A interpretação os contratos com base na intenção das partes (art. 112 do CC), em detrimento de eventual imprecisão nos termos empregados nos instrumentos.
RESOLVEM, ademais:
1) Instar as autoridades públicas encarregadas da regulação do mercado de crédito imobiliário para que promovam a regulamentação da Lei nº 12.703/2012 estabelecendo critérios técnicos precisos a fim de orientar os agentes financeiros na celebração de tais contratos.
2) Buscar estabelecer contatos com a ABECIP – Associação Brasileira de Crédito Imobiliário e Poupança, para criar um fórum de discussões a fim de aperfeiçoar a lei e garantir os nobres objetivos que a inspiraram.
ESCOLA PAULISTA DA MAGISTRATURA – Café Com Jurisprudência – 5º Módulo Ata nº 04 – 26.10.2012
Neste importante evento da EPM, discutiu-se a independência jurídica dos notários e registradores, limites da qualificação registral e competência para regulamentação dos órgãos dos serviços notariais e registrais, especialmente em relação à regulamentação e disciplina do Registro de Imóveis Eletrônico.
Independência Jurídica dos Notários e Registradores
Resumo: Discutiu-se a extensão da independência funcional dos registradores e notários, destacando o risco da arbitrariedade quando mal compreendida. Apontou-se que a fiscalização do Poder Judiciário visa impedir interpretações anárquicas e que a uniformidade é desejável. A qualificação registral deve observar a legalidade, afastando caprichos ou visões morais pessoais. Debatedores: Ricardo Dip, Flauzilino Santos.
Óbices e Qualificação Registral
Resumo: Defendeu que óbices não previstos nas Normas de Serviço não devem ser opostos. A qualificação deve ser jurídica e impessoal. Destacou-se a proposta de alteração das normas para reconhecer a independência jurídica dos oficiais, com responsabilização apenas em casos de dolo ou culpa. Debatedor: Flauzilino Araújo dos Santos
Competência para Regulamentar a Lei nº 11.977/2009
Resumo: Sérgio Jacomino argumentou que a competência para regulamentar o Registro Eletrônico pertence ao Poder Judiciário, com base em diversos dispositivos constitucionais e normativos. Dip reconheceu a possibilidade de regulamentação judicial provisória, na ausência de decreto do Executivo. Aliende Ribeiro reforçou que a normatização técnica dos serviços registrais cabe ao Judiciário, especialmente o CNJ. Debatedores: Sérgio Jacomino, Ricardo Dip, Luís Paulo Aliende Ribeiro
Regulamentação e Segurança do Registro Eletrônico
Resumo: Flauzilino defendeu a manutenção dos livros físicos por segurança, dada a vulnerabilidade de sistemas eletrônicos. Jacomino apoiou a criação de regulamentação conjunta entre Judiciário e CONARQ, reforçando que não há garantia de perenidade dos registros eletrônicos. Defendeu o sistema híbrido e destacou o custo elevado da digitalização segura. Debatedores: Flauzilino Santos, Sérgio Jacomino.
Discussão Final e Reflexão
Resumo: Sérgio Jacomino propôs solução intermediária: avançar na regulamentação judicial enquanto não houver norma do Executivo. Lançou reflexão sobre a função do registro e a transição do título para documento eletrônico arquivado. Ricardo Dip elogiou o engajamento dos registradores e mencionou obra de Oliveira Viana sobre igualdade e liberdade.
Íntegra da ata
No dia vinte e seis de outubro de dois mil e doze, na sede da Escola Paulista da Magistratura, localizada na Rua da Consolação, 1483, primeiro andar, São Paulo/SP, foi realizado o Quinto Ciclo de Debates – “Café com Jurisprudência”, cujo tema proposto foi “Normas de Serviço – Registro de Imóveis”. Compunham a mesa de debates e fizeram uso da palavra Ricardo Henry Marques Dip, Desembargador do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, Sérgio Jacomino, Quinto Oficial de Registro de Imóveis da Capital, Flauzilino Araújo dos Santos, Primeiro Oficial de Registro de Imóveis da Capital, Luís Paulo Aliende Ribeiro, Juiz Substituto em 2º Grau, Tânia Mara Ahualli, Juíza Assessora da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo.
Após os cumprimentos e apresentações iniciais, os debates se desenvolveram a partir dos seguintes temas: a) extensão da independência e liberdade dos Notários e Registradores; b) competência para regulamentar a Lei 11.977/2009; c) registro eletrônico e permanência dos livros registrais.
Ricardo Henry Marques Dip, sobre o tema da independência e liberdade dos notários e registradores, considerou que não existe independência jurídica sem limitação de alguém. Afirmou que, para o bem do serviço, deve haver uma tendência à uniformidade consensual, pois se pendermos para uma independência subjetiva chegaremos a um resultado insustentável, à arbitrariedade.
Esclareceu que o Poder Judiciário tem a missão de fiscalização dos serviços notariais e registrais e, se observar uma anarquia interpretativa, terá de buscar uma solução ou abdicar de fiscalizar.
Refletiu que neste momento de alteração das Normas de Serviço, deve-se pensar os reflexos que uma liberdade mal-entendida pode acarretar. Esclareceu que a função dos Notários e Registradores é para o bem público e que não deve haver caprichos individuais.
Flauzilino Araújo dos Santos disse que a jurisprudência vem afirmando que óbices que não causam nulidades registrais não podem ser exigidos pelo registrador. Na prática, o que se observa é que muitas situações não deveriam ser objeto de processo administrativo, de suscitação de dúvida. Considerou que a liberdade do Registrador na interpretação das leis e princípios deve ser sempre observada. Mencionou que muitos Registradores não se sentem confortáveis com algumas interpretações que admitem o acesso do título ao registro. Esclareceu que a qualificação é tarefa jurídica que está presa à legalidade e juridicidade, e que conjecturas pessoais, assim como construções de ordem moral, não estariam dentro dessa linha em que o Registrador pode trafegar na qualificação de um título. Óbices que as Normas de Serviço não impõem não devem ser opostos pelo Registrador. Acrescentou que foi feita uma proposta de alteração das Normas de Serviço, que traz essa ideia do reconhecimento da qualidade do Registrador como profissional do Direito, para que a qualificação registral seja empreendida de forma mais confortável por ele. Além disso, mencionou que referida alteração estabelece que os Oficiais gozam de independência jurídica no exercício de suas funções, e somente podem ser responsabilizados se agirem com dolo ou culpa. Concluiu que deve haver a separação da responsabilidade civil da responsabilidade administrativa.
Com relação ao segundo tema trazido para debates – competência para regulamentar a Lei 11.977/2009 – várias considerações foram feitas pelos membros da mesa e pela plateia presente.
Sérgio Jacomino ilustrou seu posicionamento (cf. texto em anexo). Defendeu que o órgão competente para regulamentar a Lei 11.977/09, que trata do Registro Eletrônico, é o Poder Judiciário.
Justificou seu entendimento a partir da interpretação de alguns dispositivos constitucionais, legais e normativos, tais como: a) art. 103-B, § 4º, incisos I e III da Constituição Federal, segundo o qual confere ao Conselho Nacional de Justiça o controle da atuação administrativa do Poder Judiciário e o poder de expedir atos regulamentares no âmbito de sua competência, incluindo dentre suas atribuições os órgãos prestadores de serviços notariais e de registro; b) art. 103-B, § 2º da Constituição Federal, que estabelece competência regulamentar ao Conselho Nacional de Justiça enquanto não entra em vigor o Estatuto da Magistratura; c) art. 4º, inciso XXX do Regimento Interno do Conselho Nacional de Justiça, que atribui competência ao Plenário daquele órgão para desenvolver cadastro de dados com informações geradas pelos órgãos prestadores de serviços judiciais, notariais e de registro. Sobre esse artigo, considerou que há uma aparente contradição em relação à Lei 11.977/09, que cometeu a responsabilidade ao Registro de Imóveis para organizar o registro eletrônico, bem como um cadastro que servirá de base para a Administração Pública Federal; d) art. 8º, inciso X e XX do Regimento Interno do Conselho Nacional de Justiça, que estabeleceu competência ao Corregedor Nacional de Justiça para expedir recomendações, provimentos e outros atos normativos destinados ao aperfeiçoamento das atividades dos órgãos do Poder Judiciário e seus serviços auxiliares, e dos serviços notariais e de registro; e) art. 154, parágrafo único e art. 659, § 6º do Código de Processo Civil, que atribuíram aos Tribunais competência para disciplinar alguns atos próprios do Registro de Imóveis no relacionamento com o próprio Poder Judiciário. Afirmou que em São Paulo temos a penhora online, que foi regulamentada pelo Tribunal de Justiça, por meio da Corregedoria Geral da Justiça; f) art. 30, inciso XIV da Lei 8.935/94, que estabelece dever dos Notários e Registradores de observância das normas técnicas estabelecidas pelo juízo competente; g) arts. 16 e 18 da Lei 11.419/06, que trata do processo judicial e estabelece que os livros cartorários e demais repositórios dos órgãos do Poder Judiciário poderão ser gerados e armazenados em meio totalmente eletrônico e que a regulamentação da lei é de competência dos órgãos do Poder Judiciário. Afirmou, diante desses dispositivos, a competência do Poder Judiciário para regulamentar e disciplinar os dispositivos da Lei 11.977/2009. Além disso, elencou algumas resoluções e provimentos expedidos pelo Conselho Nacional de Justiça e afirmou que há efetivamente uma iniciativa por parte deste órgão no esclarecimento de regras gerais aplicáveis a todo serviço notarial e registral do país. Tratou especificamente sobre a Lei 11.977/2009 e afirmou que o art. 37, que estabelece a necessidade de regulamentação, cuida dos serviços de registros públicos e não da Administração Pública. Esclareceu que não compete ao Poder Executivo instituir o registro eletrônico e que o regulamento cabe ao Poder Judiciário.
Ricardo Henry Marques Dip também se manifestou acerca desse tema e afirmou que para dar cumprimento às leis, na lacuna de decreto regulamentar, poderia o Poder Judiciário ter essa competência. Considerou que a Constituição Federal estabelece competência ao Presidente da República para expedir decretos regulamentares de leis de competência privativa da União. Asseverou que, apesar de não haver amparo constitucional, a matéria poderia ser provisoriamente objeto de regulamentação pelo Poder Judiciário.
Concluiu que, transitoriamente, enquanto não houver decreto regulamentador expedido pela autoridade competente, deve o Poder Judiciário cumprir a lei, mas se editado o decreto competente, este passará a ter vigência.
Diferenciou duas situações de regulamentação: leis que não dependem de decreto regulamentador e, para elas, nada impede regulamentação pelo Poder Judiciário, sem usurpar a função do decreto; por outro lado, se a lei depender de complemento, haveria usurpação de competência se editado regulamento pelo Poder Judiciário. No primeiro caso, evitaria a falta de uniformidade, pois não tendo um modelo trazido pelo Poder Judiciário, cada Cartório de modos diversos. Concluiu que os critérios de aplicação de uma lei autoaplicável podem ser estabelecidos pelo Poder Judiciário.
Luís Paulo Aliende Ribeiro afirmou que há muitos pontos em uma lei que independem de regulamentação e, neste campo, por força do art. 236 da Constituição Federal, seguido por outros dispositivos legais, os atos de regramento do serviço notarial e registral devem ser providenciados pela parcela do Estado incumbida de regular o serviço, qual seja, o Poder Judiciário. Observou que, com relação ao registro eletrônico, na parte geral da lei haveria necessidade de decreto do Presidente da República, mas tudo aquilo que for relativo à forma de trabalhar deveria ser normatizado pelo Poder Judiciário, que em âmbito nacional se dá pelo Conselho Nacional de Justiça e, em âmbito estadual, pelos Tribunais de Justiça dos Estados. Considerou que o artigo 84, inciso IV da Constituição Federal muitas vezes é descumprido pela própria Administração Pública Federal e exemplificou dizendo que as agências reguladoras regulamentam várias atividades sem que haja um decreto expedido pelo Chefe do Executivo.
Flauzilino Araújo dos Santos teceu considerações sobre a regulamentação do registro eletrônico e afirmou que embora o art. 37 da Lei 11.977/2009 estabeleça a necessidade de regulamentação, os artigos seguintes apontam quais são os requisitos para o funcionamento do registro eletrônico: atender aos requisitos da ICP- Brasil e da arquitetura E-Ping que já estão estabelecidos e publicados. Acrescentou que o art. 39 é explícito no sentido de que a implantação do registro eletrônico deve ser feita no prazo de cinco anos, a contar da publicação da lei, e não de eventual decreto, e, por isso, a regulamentação pelo Poder Judiciário não poderá se afastar do que já está estabelecido na lei.
Os presentes foram ouvidos e questionados sobre a quem compete essa regulamentação. Houve quem entendesse que compete ao Poder Judiciário e essa posição foi justificada afirmando-se que o decreto do Presidente da República tem natureza de ato regulamentar, e os atos regulamentares do Poder Judiciário, segundo decisão do Supremo Tribunal Federal, têm força de lei, e como o Poder Judiciário regula os serviços extrajudiciais, diante do art. 236 da Constituição Federal, essa regulação pelo Judiciário teria mais força que o decreto presidencial. No mesmo sentido, foi mencionado que quando o art. 84, IV da Constituição Federal diz que compete ao Presidente da República editar decretos, deve-se entender que compete à autoridade maior, ao chefe de determinado serviço, e, no presente caso, a autoridade maior é o Poder Judiciário. Em sentido contrário, entendeu-se que há usurpação de competência do Poder Executivo a regulamentação por órgãos do Poder Judiciário. O Poder Judiciário tem função fiscalizatória e não pode ser um órgão legiferante.
Com relação ao terceiro tema foi debatida a questão da segurança, perpetuidade e garantia do registro eletrônico e a necessidade de manutenção dos livros registrais.
Flauzilino Araújo dos Santos teceu considerações sobre o registro eletrônico e afirmou que há a desmaterialização total do procedimento registral, o que levaria à substituição do papel por registros eletrônicos. Informou que estão sendo feitos estudos por várias entidades especializadas e em todos eles não se encontrou nenhuma afirmação que garanta que esse repositório eletrônico ou a
criptografia utilizada não serão quebrados. Propõe que, até que avanços tecnológicos sobrevenham, devem ser mantidos os livros registrais. Acrescentou, ainda, que tem mais medo de um desastre eletrônico do que de um desastre causado por água ou fogo e que, por isso, a gestão de documentos eletrônicos deve seguir padrões já estabelecidos. Afirmou que precisamos inserir carimbo de tempo, já homologado pelo IPI, mas essa tecnologia é muito cara. Concluiu dizendo que substituir papel ou microfilme por digitalização demanda tecnologia necessária, que é muito cara.
Sergio Jacomino teceu considerações sobre o art. 40 da Lei 11.977/2009, que estabelece que serão definidos em regulamento os requisitos quanto a cópias de segurança de documentos e de livros escriturados de forma eletrônica. Esclareceu que, no âmbito da Administração Pública, quem cuida da gestão documental, incluindo os documentos eletrônicos, é o CONARQ (Conselho Nacional de Arquivos) e não o Poder Executivo. Entende que deve haver um regulamento do Poder Judiciário em parceria com o CONARQ, que estabeleça padrões de segurança. Declarou que as Normas de Serviço da Corregedoria, no Capítulo XX, também cuidam dos documentos eletrônicos, mas que nelas deveria haver um maior detalhamento sobre o tema. Considerou que os livros registrais devem continuar a existir ao lado dos registros eletrônicos, pois não há segurança ou garantia de que tais registros sejam perenizados.
Acrescentou, ainda, o alto custo da atualização e manutenção do sistema eletrônico. Concluiu dizendo que os livros tradicionais não foram abolidos; que o registro eletrônico é um sistema híbrido; que há uma diferença entre digitalização, digitação e documento eletrônico. Conceituou documentos natodigitais, esclarecendo que são aqueles que se originam em meio eletrônico e mantêm-se dessa forma.
Ao final dos trabalhos, procurou-se concluir os debates e Sergio Jacomino propôs uma posição intermédia, no sentido de que enquanto não houver regulamentação por parte do Poder Executivo, deve-se avançar, em nome da sociedade, por uma melhor prestação de serviços e, nesse contexto, caberá ao Poder Judiciário regulamentar. Afirmou que há necessidade de regulamentação visando a uma gestão adequada em relação aos documentos, para que se evite a perda de acervos, por exemplo, no caso de um incêndio. Por fim, lançou uma questão: o que o registro publica?
Para isso, propôs que houvesse uma reflexão sobre o artigo 194 da Lei de Registros Públicos, que estabelece que o título de natureza particular, apresentado em uma só via, será arquivado em Cartório, fornecendo o Oficial, a pedido, certidão. Nesse aspecto, afirmou que o registro de título se converteu em registro de documento e que a possível razão para a retenção desse título seria para fins de fornecimento de prova. Ricardo Henry Marques Dip declarou-se satisfeito em ver os Notários e Registradores lutarem pelas leis que cuidam de seus interesses institucionais. Falou sobre o livro de Francisco José de Oliveira Viana, intitulado Instituições Políticas Brasileiras, segundo o qual não basta colocar na Lei a letra “I” e a letra “L”, em maiúsculo, para que igualdade e liberdade existam na sociedade. Luís Paulo Aliende Ribeiro convidou a todos para os próximos encontros, que se darão nos dias 09 e 30 de novembro e 07 de dezembro, e também para a Bienal de Jurisprudência, que ocorrerá nos dias 22 e 23 de novembro.
Eu, Mariana Undiciatti Barbieri Santos, Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais e de Interdições e Tutelas da Comarca de Ribeirão Bonito/SP, redigi.
EXCELENTÍSSIMO SENHOR CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, DESEMBARGADOR JOSÉ RENATO NALINI.
Flauzilino Araújo dos Santos
A ASSOCIAÇÃO DOS REGISTRADORES IMOBILIÁRIOS DE SÃO PAULO (ARISP), por seu Presidente FLAUZILINO ARAÚJO DOS SANTOS, que ao final subscreve, vem com a máxima consideração perante Vossa Excelência expor algumas propostas voltadas para o incremento na prestação do serviço público delegado de Registro de Imóveis no Estado de São Paulo, com vistas a mais um passo na implantação do Registro Eletrônico.
Pela oportunidade, saudamos e congratulamo-nos com Vossa Excelência e digníssima Equipe de Juízes Assessores da E. Corregedoria Geral pela edição do Provimento CG. 18/2012, que trata dos procedimentos registrais na Regularização Fundiária Urbana.
Acreditamos que esse diploma normativo, por sua pluralidade, tem lugar de destaque no mapa das políticas públicas e democráticas de inclusão social e econômica de camadas queridas de nossa população e de respeito ao princípio da isonomia e ao predomínio final do interesse público. Diante das novas perspectivas abertas por Vossa Excelência na temática regularização fundiária, o ano de 2012 vai ficar registrado na memória de muitas pessoas como um marco do ordenamento físico-territorial das cidades paulistas e do resgate de comunidades inteiras, que viviam na clandestinidade jurídico-imobiliária.
Queremos também louvar Vossa Excelência e DD. Equipe de Juízes Assessores pela edição do Provimento CG. nº 22/2012, que aprimorou o sistema eletrônico da penhora online de imóveis e trouxe importantes avanços no que se refere ao acesso de títulos judiciais ao registro de imóveis.
Pedimos vênia para consignar, inicialmente, que entendemos que este momento nos convoca para uma reflexão sobre a situação em que vive o Registro de Imóveis brasileiro e os desafios que teremos de enfrentar até implementação plena do registro de imóveis eletrônico, na forma preconizada na Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, com termo final para 2014 (art. 39).
O relatório Doing Business 2012 indica que o Brasil ocupa a desconfortável posição de 126º lugar entre as economias mundiais com facilidades para fazer negócios.[1] Procurar reverter essa situação no que tange aos negócios imobiliários é dever do Registro de Imóveis, seja na introdução de técnicas de modernização, padronização de procedimentos, inclusão digital, modelagem e arranjos regulatórios e melhoria de atendimento ao mercado, poderes públicos e cidadãos em geral.[2]
Por outro lado, o processo de retirada de atribuições e esvaziamento do Registro de Imóveis já evoluiu da ameaça para a concretização, mediante edição de atos legislativos e administrativos. Citem-se, como exemplos, a Lei nº 11.922, de 13.3.2009 (Art. 8º), que dispensa da formalidade do registro para a transferência da titularidade de bens imóveis, a Lei nº 12.543, de 2011, que alterou a Lei nº 10.931, de 2004, introduzindo o art. 63-A, criando um registro, com os mesmos efeitos de “publicidade e eficácia” que os tradicionais registros públicos e a recente Resolução do Banco Central do Brasil (Resolução BACEN nº 4.088, de 24.5.2012) que criou o Registro de Garantias Constituídas Sobre Veículos Automotores ou Imóveis.[3]
Na expressão de SÉRGIO JACOMINO, “estamos diante de um processo orquestrado e profissionalmente bem conduzido cujo objetivo final é a substituição do sistema registral brasileiro por modelos que fizeram fortuna nos Estados Unidos”.[4]
Após a publicação da mencionada Resolução do BACEN, pequena nota do jornal Folha de São Paulo de 25.5.2012 (pág. A-8) esclareceu os verdadeiros makers:
“Os bancos já têm um registro próprio, mas que não é unificado nem controlado pelo BC. Agora, o registro terá que ser feito em entidades como BM&F e a Cetip (Central de Custódia e de Liquidação Financeira de Títulos)[5].”
Essas iniciativas propositadamente desconsideram que nos países onde não há eficaz controle da garantia do crédito imobiliário em relação ao seu lastro propiciou o surgimento das hipotecas subprimes. Num passo seguinte, os bancos que criaram essas hipotecas, criaram também derivativos negociáveis no mercado financeiro, instrumentos sofisticados para securitizá-las, isto é, transformá-las em títulos livremente negociáveis, por elas lastreados. Esses títulos passaram a ser vendidos para outros bancos, instituições financeiras, companhias de seguros e fundos de pensão pelo mundo afora, culminando na crise econômica de 2008, também chamada de Grande Recessão, que devorou economias até então sedimentadas.[6]
Felizmente o cenário brasileiro esteve a salvo de bancarrota mundial, por ser diferente na organização da propriedade imobiliária e dos direitos conexos. Realmente, em parte, o mérito deve ser atribuído à blindagem garantida pela publicidade registral, no absoluto controle da emissão de títulos que representam o crédito do financiamento imobiliário, em relação direta ao imóvel que lhe serve de lastro, por meio da averbação da Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) decorrente, evitando, assim, o aparecimento de hipotecas podres.
O 84º Encontro Nacional da Indústria da Construção Civil (ENIC), realizado em Belo Horizonte (MG) de 26 a 29 de junho de 2012, sob os auspícios da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), dentre as questões relativas ao crescimento do setor da construção civil no País foi discutido “o fim da exclusividade dos cartórios de registro de imóveis na sua função pública”, com criação de banco de dados nas prefeituras municipais, onde as próprias construtoras fariam seus registros, fim do princípio registral da territorialidade etc.[7]
Almejando abocanhar esses serviços, para que funcionem como simples cadastros nos sujos porões[SJ1] da política e da administração pública, as municipalidades estão desestabilizando financeiramente as serventias com pesadas, injustas e ilegais imposições de alíquotas de ISSQN sobre o total dos emolumentos recebidos pelos oficiais de registros imobiliários. O ISSQN tem sido aplicado pelas municipalidades, inclusive, sobre os valores recolhidos à Fazenda Pública, ao IPESP, ao Fundo Especial de Despesa do TJSP, ao Fundo do Registro Civil das Pessoas Naturais e (pasmem!) à contribuição de solidariedade para as Santas Casas de Misericórdia. Some-se a isso a imposição de altíssimas multas e o ajuizamento de centenas de execuções fiscais municipais contra os Oficiais de Registros de Imóveis.
DENÚNCIA: Caso não sejam tomadas providências urgentíssimas, que possam cessar essa investida municipalística contra o Registro de Imóveis, muitas serventias do Estado entrarão em total colapso financeiro.
Por força desses vetores e considerando que a Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados da ARISP (Central ARISP), agora nominada Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados dos Registradores de Imóveis (Central Registradores de Imóveis), já presta vários serviços inerentes ao Registro Eletrônico de Imóveis, tomamos a liberdade de apresentar à alta apreciação da E. Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo as propostas que seguem:
I – TRASLADOS NOTARIAIS ELETRÔNICOS
A ARISP Formulou em 2007, juntamente com o Colégio Notarial do Brasil, Seção de São Paulo (CNB/SP), solicitação para emissão de certidões registrais e traslados notariais no formato eletrônico (Processo nº 2007/10936 – Capital – 1ª Vara de Registros Públicos).
Referido pleito foi parcialmente atendido, tendo sido editado o Provimento CG. nº 32/2007, de 11.12.2007, que permitiu a emissão, recebimento e arquivamento, por parte dos Oficiais de Registros de Imóveis e Tabeliães de Notas da Comarca da Capital de certidões do registro de imóveis, em formato eletrônico, com assinatura digital vinculada a uma autoridade certificadora, no âmbito da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil).
Ainda no âmbito da Comarca da Capital, a matéria foi normatizada, de forma mais pormenorizada, pela 1ª e 2ª Varas de Registros Públicos, por meio do Provimento Conjunto nº 1/2008, de 28.4.2008, assinado pelos Excelentíssimos Senhores Juízes de Direito MARCELO MARTINS BERTHE, GUSTAVO HENRIQUE BRETAS MARZAGÃO e MÁRCIO MARTINS BONILHA FILHO.
Posteriormente, a requerente fez nova solicitação para que certidões registrais, no formato eletrônico, fossem emitidas por todos os registradores de imóveis do Estado de São Paulo, reiterando, nessa oportunidade, a solicitação anterior para emissão e recepção de traslados notariais eletrônicos e instrumentos particulares eletrônicos, cujo pleito atendido apenas relativamente à certidão digital de matrícula imobiliária por todos os registros de imóveis do Estado, com possibilidade de recebimento e armazenamento pelos Tabeliães de Notas do Estado, nos termos do Provimento CG. 4/2011, de 4.3.2011.
De forma específica, quanto à emissão de traslados notariais eletrônicos e a transmissão e recepção destes no registro de imóveis, bem como de títulos particulares, o MM. Juiz Doutor WALTER ROCHA BARONE, então Juiz Auxiliar da Corregedoria Geral da Justiça, ao tratar desse tema no r. Parecer que embasou o Prov. CG. 4/2011 deixou consignado o seguinte:
“Por fim, no que concerne à documentação, transmissão e arquivamento eletrônico de títulos formados pelos Tabeliães de Notas e por particulares, a respectiva regulamentação ainda exige maturação, devendo prosseguir os estudos, no âmbito desta Egrégia Corregedoria da Justiça, com vistas à sua futura implantação.”
Decorrido mais de um ano da publicação do aludido Provimento e considerando, ademais, o êxito do Sistema de Penhora Eletrônica de Imóveis (Penhora Online), pedimos vênia a Vossa Excelência para renovar o pedido para emissão e recepção de traslados notariais eletrônicos e também de títulos particulares eletrônicos, inclusive os instrumentos particulares com força de escritura pública, celebrados no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).
O Sistema de Penhora Online foi normatizado por essa E. Corregedoria Geral da Justiça pelo Provimento CG. 13/2009, de 13.4.2009 [sic. O correto é 6/2009, de 13/4] e entrou em operação em 1º.6.2009, constituindo-se em infovia que interliga, em rede na Web, todas as unidades de registros de imóveis do Estado com o Poder Judiciário.
A postagem, tráfego, download e controle de títulos eletrônicos (Mandados Judiciais e Certidões) são realizados na plataforma do Sistema de Penhora Online sem o registro de problemas que possam comprometer o funcionamento do Sistema, circunstância que nos dá ânimo para reiterar as solicitações, agora, acrescidas de novos enfoques.
De partida, é de ser observado que o tema está normatizado na Lei nº 11.977/2009, no capítulo dedicado ao registro eletrônico, como dispõe o artigo 38:
Art. 38. Os documentos eletrônicos apresentados aos serviços de registros públicos ou por eles expedidos deverão atender aos requisitos da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira – ICP e à arquitetura e-PING (Padrões de Interoperabilidade de Governo Eletrônico), conforme regulamento.
Parágrafo único. Os serviços de registros públicos disponibilizarão serviços de recepção de títulos e de fornecimento de informações e certidões em meio eletrônico[9].
Também, as Normas de Serviço da E. Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo já preconizam a forma da geração do documento eletrônico, ao dispor no item 146.G.1, acrescido pelo Provimento CG. nº 4/2011, de 2.3.2011, que disciplina a emissão da certidão digital pelo registro de imóveis, da seguinte forma:
146-G.1. A certidão digital expedida pelo Oficial de Registro de Imóveis será gerada unicamente sob forma de documento eletrônico de longa duração, que deverá ser assinado com Certificado Digital ICP-Brasil tipo A-3 ou superior, incluindo-se em seu conteúdo a atribuição de “metadados”, com base em estruturas terminológicas (taxonomias) que organizem e classifiquem as informações do arquivo digital no padrão Dublin Core (DC), atendidos ainda os requisitos da Infra Estrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil) e a arquitetura e-Ping (Padrões de Interoperabilidade de Governo Eletrônico), em especial o conjunto normativo relativo aos Padrões Brasileiros de Assinatura Digital.
A arquitetura e-PING (Padrões de Interoperabilidade de Governo Eletrônico) define um conjunto mínimo de premissas, políticas e especificações técnicas que regulamentam a utilização da Tecnologia de Informação e Comunicação (TIC) no governo federal, estabelecendo as condições de interação com os demais Poderes e esferas de governo e com a sociedade em geral.[10]
O objetivo da inclusão de metadados é assegurar às pessoas o acesso rápido e eficiente ao documento eletrônico, mesmo que elas não possuam conhecimento detalhado de sua localização e de seus dados.[11] O Padrão de Metadados do Governo Eletrônico (e-PMG) que integra a arquitetura e-PING, foi desenvolvido com base no Padrão Dublin Core (DC),[12] o que significa que a norma da CGJSP está aderente ao padrão estabelecido pela arquitetura e-PING, conforme preconiza o art. 38 da Lei nº 11.977, de 2009.
Por oportuno consignar que a Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados da ARISP já conta com módulo operacional para a postagem e tráfego de título eletrônico e seu encaminhamento ao registro de imóveis competente, aliás, no mesmo ambiente e tecnologia utilizados para o tráfego dos mandados judiciais e certidões para averbação da Penhora Online, bem como de todo o desdobramento do procedimento registral.
Assim, parece-nos que se o traslado notarial ou o instrumento particular, seja aquele com força de escritura pública, por disposição legal, seja aquele feito na forma do art. 221 do Código Civil,[13] cumprem os requisitos preconizados nos diplomas acima transcritos, têm plena aptidão para ingresso no Registro de Imóveis.
Para ter plena aptidão ao Registro, abstraídos os requisitos relativos à legalidade registral, o título eletrônico deve também preencher relativos à tecnologia de sua geração, quais sejam: a) atender os requisitos da ICP-Brasil; b) atender à arquitetura e-PING; c) contar com padrão de metadados Dublin Core (DC); d) ser assinado digitalmente, utilizando-se o Assinador Digital Registral Arisp.[14]
Desde a edição do já referido Provimento Conjunto nº 1/2008 pelas Varas de Registros Públicos da Comarca da Capital (28.4.2008) que os registradores de imóveis estão emitindo certidões digitais, adotando o padrão PDF/A,[15] cujo formato foi expressamente previsto em referida norma, da seguinte forma:
Art. 2º – A certidão digital será gerada unicamente no formato PDF/A, e assinada digitalmente pelo registrador, seu substituto ou preposto autorizado, no formato PKCS#7, mediante uso de certificado digital do tipo A-3, ou superior, incluindo-se em seu conteúdo a atribuição de “metadados” com base em estruturas terminológicas (taxonomias) que organizem e classifiquem as informações do arquivo digital com o uso do padrão Dublin Core (DC).
§ 1º – A assinatura digital será vinculada a uma autoridade certificadora, no padrão da Infra-Estrutura de Chaves Públicas Brasileiras (ICP-Brasil).
Art. 3º – Enquanto o certificado digital não contiver atributo funcional, para a assinatura digital do documento eletrônico, o oficial registrador de imóveis utilizará o software “Assinador Digital Registral” desenvolvido pela ARISP, ou outro similar, desde que submetido previamente à aprovação desta Corregedoria Permanente, especialmente para a verificação de sua interoperabilidade.
Para que todos os Registros de Imóveis do Estado possam atender ao padrão estabelecido por essa E. Corregedoria Geral da Justiça, a ARISP desenvolveu dois aplicativos, disponibilizados gratuitamente na Web, a saber:
a) Assinador Digital Registral ARISP.
Este aplicativo tem funções de assinador e visualizador de documentos eletrônicos. Foi desenvolvido sob os conceitos de segurança tecnológica, validade jurídica e uso universal para assinatura de documentos eletrônicos em geral e emissão de certidões digitais pelas serventias de registros de imóveis. É encontrado nas versões (1) para o público em geral e (2) para cartórios.
O Assinador Digital Registral é mais uma contribuição dos Registradores de Imóveis do Estado para o desenvolvimento da economia digital no país, visto que é distribuído gratuitamente, mediante simples download em nossos sites.
Enquanto o Certificado ICP-Brasil não contiver Atributo Digital (Certificado de Atributo ou Atributo Funcional), [16] as certidões emitidas pelos registros de imóveis deverão ser assinadas com a versão especial para cartório, para fins de inserção de dados identificadores pertinentes. Esta versão contém ainda chave criptográfica para fins de controle de instalação e utilização administradas exclusivamente pelo Oficial do Registro de Imóveis que poderá indicar as máquinas onde será instalado e os prepostos autorizados a emitirem certidões digitais.
O arquivo assinado torna-se um pacote PKCS#7 (Public-Key Cryptographi Standard nº 7), contendo o arquivo original assinado e as assinaturas digitais. Em sua função de visualizador (1) verifica se o documento assinado não foi alterado após a assinatura; (2) verifica se o documento foi assinado com certificado confiável; (3) verifica a integridade do documento e da autenticidade da assinatura, data e hora; e (4) verifica os dados identificados do cartório emissor da certidão.
b) Certidão Express.
Sistema desenvolvido para adequar a emissão de Certidão Digital aos requisitos da ICP-Brasil, à arquitetura e-PING e aos padrões estabelecidos pelas Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo. Objetiva a inclusão digital de Registros de Imóveis com menor ou nenhum grau de informatização, inicialmente, para atender a Penhora Eletrônica de Imóveis (Penhora Online) e o Ofício Eletrônico. Esse sistema é também distribuído gratuitamente para todos os Oficiais de Registros de Imóveis.
O sistema converte todo e qualquer formato de texto ou de imagem para o formato PDF/A, incluindo em seu conteúdo a atribuição de “metadados” com base em estruturas terminológicas (taxonomias) que organizam e classificam as informações do arquivo digital, com uso de padrão Dublin Core (DC). O sistema é apoiado pelo Assinador Digital Registral da ARISP para inclusão da assinatura digital no padrão ICP-Brasil, no formato p7s.
A utilização dessas ferramentas para gerar a certidão digital, além de atender critérios de tecnologias indicadas, cumpre também critérios de controle e segurança para o registrador de imóveis e para a pessoa que vai utilizar uma certidão digital, visto que, atualmente, os certificados digitais ainda não incluem Certificado de Atributo.
A utilização do Assinador Digital Registral e do gerador de certidões Certidão Express por uma determinada serventia registral, sujeita a previa inserção de uma chave privada gerada exclusivamente para aquela serventia e sob a total administração e responsabilidade do titular da delegação ou daquele que para esta estiver designado, de sorte que (1) o aplicativo somente poderá ser instalado em uma máquina com a autorização do oficial, mediante o uso de seu Certificado Digital; e (2) somente o oficial pode designar quais são os prepostos autorizados a emitirem certidões digitais com a utilização exclusiva de referidos aplicativos.
Igualmente, aquele que receber uma certidão digital gerada nessa conformidade, ao visualizar esse documento utilizando-se do Assinador Digital Registral, que contém a função de visualizador de documento eletrônico assinado, poderá conferir, além dos elementos comuns aos visualizadores em geral, outros elementos de segurança, tais como, identificação da serventia, endereço, nome do titular, nome e cargo do emissor da certidão e dados de controle de emissão da certidão, suprindo, assim, a falta de informação quanto ao atributo funcional do emissor da certidão.
Como pode ser observado, o Provimento Conjunto de 2008 prevê a emissão da certidão digital apenas no formato PDF/A, porém a disciplina normativa da E. Corregedoria Geral da Justiça pelo Provimento CG. 4/2011 foi mais ampla, possibilitando a utilização de outras tecnologias que existam ou venham a existirem, pois exige que a certidão “será gerada unicamente sob forma de documento eletrônico de longa duração”, bem como que atenda ao “conjunto normativo relativo aos Padrões Brasileiros de Assinatura Digital”.
O PDF/A, conquanto seja um padrão para documento eletrônico de longa duração recomendado no Documento de Referência e-PING – Versão 2012 (página 39), por ser formato de imagem não permite seu processamento em dados informáticos.[17]
Por outro lado, embora o referido Documento de Referência e-PING/ Versão 2012, recomende o padrão PDF/A para a geração de documento eletrônico, em seu item 3.6.1.2. preconiza adoção do XML “como padrão primário de intercâmbio de dados para todos os sistemas do setor público” (página 9).[18]
Assim, (1) por ser um documento eletrônico de longa duração, (2) por ser o padrão primário de intercâmbio de dados eleito pela e-PING e (3) por reunir condições de processamento de dados, é nossa opção operacionalizar preponderantemente com documentos eletrônicos no formato XML, sejam eles escrituras públicas ou instrumentos particulares.
Com relação às escrituras públicas notariais parece-nos que se for autorizado por essa E. Corregedoria Geral da Justiça que os senhores tabeliães de notas do Estado expeçam traslados e certidões no formato eletrônico, bastaria, salvo melhor juízo, que esses instrumentos notariais atendessem aos mesmos preceitos estabelecidos para a certidão digital do registro de imóveis, com a particularidade de que os traslados e certidões de escrituras (e também de procurações) poderão também ser expedidos no formato XML.
A conjunção desses elementos de segurança e de confiança, que combina a segurança jurídica com a tecnológica, estará substituindo o papel de segurança notarial utilizado nos traslados e também a conferência da assinatura do subscritor do traslado ou certidão notarial eletrônica contida nos cartões de autógrafos notariais arquivados nos Registros de Imóveis.[19]
Parece-nos que a adoção de medidas efetivas de segurança na emissão desses documentos notariais eletrônicos é condição essencial para que possam ser recepcionados pelo Registro de Imóveis, visto ser necessário que se identifique fidedignamente seu emissor, afastando-se a possibilidade de tráfego de documento notarial apócrifo, adulterado ou falsificado, permitindo-se, ademais, seu reconhecimento pericial no que se tange à sua procedência e veracidade de sua autoria e autenticidade de seu conteúdo, inclusive, para fixação de eventual responsabilização civil, criminal e administrativa.
Nossa sugestão, na esteira de todos os diplomas normativos já expedidos por essa E. Corregedoria Geral da Justiça, relativos ao tema, é que a apresentação desses títulos pelos notários, seus prepostos ou por outro portador seja feita de duas formas:
1ª – Direta e pessoalmente na serventia registral, apresentando o respectivo dispositivo de armazenamento de dados (CD, DVD, cartão de memória, pendrive etc.), contendo o arquivo do documento eletrônico a ser protocolado, vedada a remessa via postal (sedex etc.);
2ª – Pela Internet, exclusivamente por meio da Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados dos Registradores de Imóveis (Central Registradores de Imóveis), vedada a remessa por correio eletrônico (e-mail) ou a postagem em sites de despachantes e afins.
Essa providência evitará o tráfego inseguro de e-mails, sabidamente vulneráveis à ação de criminosos digitais, bem como a intermediação comercial do serviço público extrajudicial.
A Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados dos Registradores de Imóveis (Central Registradores de Imóveis) dispõe do módulo Protocolo Eletrônico de Títulos (e-Protocolo) especialmente desenvolvido para a postagem, conversão, assinatura, inclusão do carimbo de tempo, verificação da assinatura e do formato e download de documentos eletrônicos, a serem encaminhados para as respectivas serventias registrais. O sistema propicia o pleno acompanhamento da tramitação eletrônica do título pelo apresentante, pelo Juízo Corregedor Permanente e pela E. Corregedoria Geral da Justiça (Correição Online), conforme preconizado na normatização da Penhora Online.
II – INSTRUMENTOS PARTICULARES
Com relação aos instrumentos particulares pedimos vênia para apresentar as seguintes digressões:
O direito brasileiro em diversas hipóteses admite a contratação por documento particular, versando sobre direitos reais imobiliários acessíveis ao Registro de Imóveis, a fim de produzir seus devidos efeitos legais.
A Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, em seus arts. 194 e 221 admite o registro de título particular, desde que autorizado por lei.
O Código Civil de 2002, em seus arts. 108, 221, 288, 320, 541, 1.334, 1.417, 1.438, 1.448, 2.015 trata da contratação por documentos particulares e que podem acessar o Registro de Imóveis.
O art. 108 admite a utilização do documento particular para transações de valor igual ou inferior a 30 salários mínimos, e outras exceções, aos estabelecer a regra do instrumento público “não dispondo a lei em contrário”.
O Decreto-lei nº 167 de 14 de fevereiro de 1967, que trata do financiamento rural, o Decreto-lei nº 413 de 9 de janeiro de 1.969, que trata do financiamento industrial, a Lei nº 6.313, de 16 de dezembro de 1975, de incentivo a exportação, a Lei nº 6.840, de 03 de novembro de 1980, que trata do financiamento comercial, e a Lei nº 8.929, de 22 de agosto de 1994, que trata da Cédula de Produto Rural, destinada a garantir financiamento e venda da produção rural no mercado de futuros, determinam que os financiamentos concedidos por instituições financeiras à pessoa física ou jurídica que se dediquem a estas atividades poderá efetuar-se por meio das cédulas, que são títulos de crédito feitos por documentos particulares e que podem ser garantidos por penhor, alienação fiduciária ou hipoteca.
A Lei nº 8.934, de 18 de novembro de 1994 determina que os atos de constituição e de alteração de sociedades mercantis, desde que certificados pelas juntas comerciais são documentos hábeis para a transferência dos bens com que o subscritor houver contribuído para a formação ou aumento do capital social.
A Lei das Sociedades Anônimas, Lei nº 6.404, de 15 de dezembro de 1.976, em seu artigo 98, autoriza o instrumento particular, como título hábil para se promover o registro da transmissão da propriedade da empresa, em casos de incorporação, fusão ou cisão.
O Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, referente a loteamentos de imóveis não urbanos, prevê o registro de contratos de promessa de compra e venda de lotes e suas cessões, de qualquer valor.
A Lei nº 6.766, de 1.979, de loteamentos urbanos, prevê os registros de contratos de promessa de compra e venda por instrumentos particulares.
A Lei nº 4.591, de 1.964, de condomínios e incorporações imobiliárias, autoriza a incorporação de condomínio por instrumentos particulares.
O Decreto nº 59.566, de 14 de novembro de 1966, que Regulamenta o Estatuto da Terra, em seu art. 73 prevê a possibilidade do contrato agrário ser celebrado por instrumento particular, malgrado entendimento normativo que o arrendamento é ato insusceptível de acesso no registro de imóveis (NSCGJSP, XX, 68.3).
A Lei nº 9.307, de 23 de setembro de 1996, que trata da arbitragem, também autoriza o título particular para acessar ao registro.
A Lei nº 9.636, de 15 de maio de 1998, determina que os contratos celebrados pela Caixa Econômica Federal, mediante instrumento particular, terão força de escritura pública.
A Lei nº 10.188, de 12 de fevereiro de 2001, de arrendamento residencial com opção de compra, também autoriza tal contratação por documento particular.
A Lei nº 10.931, de 02 de agosto de 2004, que dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário e Cédula de Crédito Bancário são autorizadas por documentos particulares, inclusive quando tenham hipoteca.
A Lei nº 10.998, de 2004, que trata do Programa de Subsídio à Habitação de Interesse Social – PSH autoriza o título particular para tal programa.
O SFH – Sistema Financeiro da Habitação, Lei nº 5.049, de 1966, alterando o art. 61 da Lei nº 4.380, de 1964, previu o instrumento particular com força de escritura pública.
O Decreto-lei nº 70, de 21 de novembro de 1966 que trata das Associações de Poupança e Empréstimo, no art. 26 diz que: “Todos os atos previstos neste decreto-lei, poderão ser feitos por instrumento particular” Diz ainda que poderá ser expedida carta de arrematação em procedimento de execução extrajudicial, que é título hábil para o registro da propriedade em nome do adquirente/arrematante.
A Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1.997, que criou o Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI e que trata da alienação fiduciária de bem imóvel, em seu artigo art. 38 diz: “Os atos e contratos referidos nesta lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública“.
Conclui-se, portanto, que na legislação brasileira o documento público é a regra e é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 (trinta) vezes o maior salário mínimo vigente no País (CC, art. 108). Contudo, o documento particular vem sendo utilizado nas hipóteses em que a lei o admite, excepcionalmente, convivendo com o documento público.
II/A – INSTRUMENTOS PARTICULARES COM CARÁTER DE ESCRITURA PÚBLICA
A Lei nº 4.380/64 que criou o Banco Nacional de Habitação (BNH) e outros instrumentos visando estimular a construção de habitações de interesse social e o financiamento de aquisição da casa própria, especialmente pelas classes da população de menor renda (art. 1º), adotou procedimentos privilegiados para os contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), dispondo expressamente no § 5º do art. 61 que:
§ 5º Os contratos de que forem parte o Banco Nacional de Habitação ou entidades que integrem o Sistema Financeiro da Habitação, bem como as operações efetuadas por determinação da presente Lei, poderão ser celebrados por instrumento particular, os quais poderão ser impressos, não se aplicando aos mesmos as disposições do art. 134, II, do Código Civil, atribuindo-se o caráter de escritura pública, para todos os fins de direito, aos contratos particulares firmados pelas entidades acima citados até a data da publicação desta Lei.
De conformidade com o art. 60 de referido diploma legal, “a aplicação da presente lei, pelo seu sentido social, far-se-á de modo a que sejam simplificados todos os processo e métodos pertinentes às respectivas transações, objetivando principalmente:
I – o maior rendimento dos serviços e a segurança e rapidez na tramitação dos processos e papéis;
II – economia de tempo e de emolumentos devidos aos Cartórios;
III – simplificação das escrituras e dos critérios para efeito do Registro de Imóveis.”
Outras disposições dessa lei, como, por exemplo, o art. 61 e seu § 1º indicam simplificação dos trâmites contratuais e registrais, visando à celeridade dos negócios de financiamento imobiliário.
Art. 61. Para plena consecução do disposto no artigo anterior, as escrituras deverão consignar exclusivamente as cláusulas, termos ou condições variáveis ou específicas.
§ 1° As cláusulas legais, regulamentares, regimentais ou, ainda, quaisquer normas administrativas ou técnicas e, portanto, comuns a todos os mutuários não figurarão expressamente nas respectivas escrituras.
Por igual modo, a Lei nº 6.015/73, ao disciplinar em seu art. 221 o acesso ao registro de títulos particulares, expressamente também privilegiou os contratos e outros documentos relativos ao Sistema Financeiro de Habitação, in verbis:
Art. 221. Somente são admitidos a registro:
…
II: escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação(sublinhamos).
Não parece crível que decorridos quase cinquenta anos da edição da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, ainda gravitamos em torno dos mesmos problemas registrais que àquela época se procurava, senão eliminá-los, pelo menos, minimizá-los, visando o incremento da construção civil, geradora de empregos, bem como atender à população mais carente de nosso país na realização do sonho da casa própria.
Evidentemente que se pode afirmar que muitos avanços foram implementados na política habitacional nacional, maximizados, agora pelo Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) e também por políticas públicas estaduais e municipais, todavia, parece-nos que podemos avançar no quesito “simplificação das escrituras e dos critérios para efeito do Registro de Imóveis”, visto que remanescem no procedimento registral os mesmos critérios que causavam incômodo em 1964, apenas dentro do modelo da Lei de Registros Públicos de 1973, porém, sem alterações significativas quanto à simplificação do título e a rapidez na tramitação registral.
Parece-nos que necessário se faz, em primeiríssimo lugar, uma definição de papéis, já que o legislador outorgou ao agente financeiro que intervêm em contrato de compra e venda e financiamento imobiliário um papel de autoridade e responsabilidade, em substituição ao Tabelião de Notas, já que os contratos que elabora tem o status de “escritura pública”, a saber:
(1) pela identificação e qualificação das partes contratantes;
(2) verificação da regularidade de eventual representação das partes contratantes, seja pelo exame de estatuto ou contrato social, seja pela verificação da regularidade e validade de eventual instrumento de procuração ou Alvará Judicial, especialmente se o representante tem poderes bastantes para tal;
(3) pela aferição da capacidade civil das partes contratantes e intervenientes, bem como sobre eventual necessidade de Alvará Judicial e assistência do Ministério Público;
(4) pela verificação da atuação volitiva das partes contratantes, visando prevenir a ocorrência de defeitos do negócio jurídico pelos chamados vícios do consentimento, como o erro, o dolo e a coação;
(5) pela verificação quanto à disponibilidade do imóvel e se existem limitações contratuais ou legais (v.g., penhora, hipoteca, usufruto, aforamento, inalienabilidade, fideicomisso, indisponibilidade, entre outros);
(6) pela exigibilidade e conferência das certidões exigidas para transmissão e oneração de imóveis (certidões imobiliárias, de distribuidores da Justiça, da Receita Federal, de Protesto etc.);
(7) para formalizar juridicamente a vontade das partes, elaborando os atos e instrumentos adequados aos negócios jurídicos em todas as suas cláusulas e condições, com forma legal e autenticidade, inclusive colhendo e transcrevendo no título as declarações dos contratantes, prestadas sob as penas da lei;
(8) pela verificação do cumprimento dos requisitos legais e fiscais inerentes à transmissão e oneração de imóveis, inclusive, quanto à isenção ou incidência de ITBI, foros e laudêmios;
(7) pela colheita das assinaturas das partes contratantes e testemunhas, dispensado o reconhecimento das firmas dos signatários, visto que são firmados em presença de representantes do agente financeiro responsável pela formalização do negócio jurídico contratado.
Ordinariamente, todas essas atividades são típicas e legalmente atribuídas ao Tabelião de Notas (CF, art. 236; Lei nº 8.935/1994, art. 6º e ss). O notário é um profissional do Direito de alta qualificação que acede a essa atividade depois de diversas provas, exames e práticas e que a exerce conforme regras disciplinárias estritas, tabelas de emolumentos fixadas por lei, tudo sob o controle administrativo permanente do Poder Judiciário.
Dentro desse contexto seria incomparavelmente muito mais seguro e com menos despesas para o usuário final, que seu título aquisitivo fosse lavrado por um Tabelião de Notas, já que dos instrumentos particulares elaborados pelos Agentes Financeiros são cobrados preços altíssimos, sem prejuízo da especialização na matéria e da imparcialidade, características básicas da atividade notarial.
As exceções contempladas são, portanto e como já afirmado, especialíssimas e traz em seu bojo uma carga de atribuições e responsabilização legal ao autorizar o agente financeiro elaborar um instrumento particular com efeitos de escritura pública, capaz de ter regular acesso ao fólio real.
Nesse tipo de contratação com a interveniência do agente financeiro, além das cláusulas relativas à transmissão imobiliária e sua oneração por hipoteca ou sua alienação fiduciária do imóvel em garantia ao agente financeiro, são inseridas várias outras cláusulas relacionadas com seguros, renegociação contratual, regras de relacionamento do mutuário com o banco e outras disposições de caráter iminentemente pessoais, restando no interesse do Registro de Imóveis apenas as cláusulas que dizem respeito direto à alienação do imóvel e sua oneração.
Diante desse plexo de atribuições e responsabilidades do agente financeiro autorizado a funcionar no âmbito do SFH e do SFI pelo Banco Central do Brasil e das companhias de habitação integrantes da administração pública, parece-nos que dentro da previsibilidade de remessa de documento eletrônico para o registro imóveis, na forma prevista no art. 38 da Lei nº 11.977/2009 (comunicação de dados eletrônicos no formato e-PING) esse agente poderá formalizar um Extrato do Contrato (EC) de compra e venda e financiamento, contendo as cláusulas que dizem respeito diretamente aos negócios jurídicos de compra e venda e hipoteca ou compra e venda e alienação fiduciária em garantia. Referido “extrato” será assinado digitalmente somente pelo representante legal do banco, para ser transmitido eletronicamente na plataforma da Central Registradores de Imóveis, portando o autor, por sua exclusiva responsabilidade que referidas cláusulas estão contidas no original do contrato respectivo que se encontra em seu arquivo, devidamente formalizado e assinado pelas partes contratantes e testemunhas.
O Extrato do Contrato (EC) deverá (1º) ter a forma de documento eletrônico de longa duração, gerado, preferentemente, no formato XML ou PDF/A; (2º) atender os requisitos da ICP-Brasil; (3º) atender à arquitetura e-PING; e (4º) atender os requisitos estabelecidos pela E. Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo. Os mesmos requisitos também serão exigidos quanto aos demais instrumentos particulares ordinários.
Tal qual em relação à apresentação de traslados e certidões de escrituras notariais, a sugestão que pedimos vênia para apresentar a Vossa Excelência, na esteira de todos os diplomas normativos expedidos por essa E. Corregedoria Geral da Justiça é que a apresentação desses títulos (Instrumentos Particulares e Extratos de Contratos, estes, dos instrumentos particulares com caráter de escritura pública) seja feita de duas formas:
1ª – Direta e pessoalmente na serventia registral, mediante apresentação do respectivo dispositivo de armazenamento de dados (CD, DVD, cartão de memória, pendrive etc.), contendo o arquivo do documento eletrônico a ser protocolado, o qual deverá ser devidamente conferido quanto à sua autoria e integridade e descarregado no sistema administrativo da serventia registral;
2ª – Pela Internet, exclusivamente por meio da Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados dos Registradores de Imóveis (Central Registradores de Imóveis), vedada a remessa do arquivo eletrônico do título por meio de correio eletrônico (e-mail), ou a sua postagem em outros sites na Internet, inclusive o da própria serventia.
No mesmo espírito de viabilizar a implantação do registro eletrônico, pleiteia-se que, com as mesmas cautelas, possam os agentes financeiros formalizar Extrato de Cédula de Crédito (ECECRED) emitidas em seu favor, seus aditivos e endossos.
III – DO PROTOCOLO ELETRÔNIO DE TÍTULOS (e-Protocolo)
Para atender aos tabeliães de notas, ao mercado imobiliário e de serviços a ARISP desenvolveu um módulo em seu sistema que consiste em completa infraestrutura para desmaterialização de procedimentos relativos à apresentação de títulos nas serventias registrais e seu lançamento no Livro nº 1 – Protocolo (prenotação) ou no Livro de Recepção de Títulos (exame e cálculo).
Referida plataforma se destina ao tráfego seguro de escrituras públicas, contratos de financiamento imobiliário, intimações de devedores em contratos de alienação fiduciária, baixas de hipotecas e de alienações fiduciárias e outros documentos elaborados no formato eletrônico, conectando cartórios, agentes financeiros, incorporadoras, construtoras, advogados, prestadores de serviços e consumidor final, bem como órgãos do Poder Judiciário e da Administração Pública.
O sistema conta com o sub módulo Repositório Confiável de Documentos Eletrônicos (RCDE) para armazenamento de procurações e outros documentos eletrônicos, para fins de consulta e download pelos Registros de Imóveis, com total validade jurídica, dispensando a apresentações de originais ou cópias autenticadas no suporte papel.
Com efeito, a Lei nº 11.977, de 2009, exige que os Registros Públicos disponibilizem serviços de recepção de títulos e de fornecimento de informações e certidões em meio inteiramente eletrônico (art. 38, parágrafo único).
A realidade do país e os reclamos da sociedade por universalização, celeridade e segurança na prestação de serviço de registro nos impõem o desafio de ultrapassar as históricas barreiras espaciais e temporais para viabilizar a apresentação de títulos e documentos ao registro, por meios eletrônicos.
A nova redação dada ao parágrafo único do art. 17, da Lei de Registros Públicos, pela Lei do Registro Eletrônico (Lei nº 11.977/2009) diz: “o acesso ou envio de informações aos registros públicos, quando forem realizados por meio da rede mundial de computadores (Internet) deverão ser assinados com uso de certificado digital, que atenderá aos requisitos da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira – ICP“.
Levando em consideração que a tarefa de instituição do Registro Eletrônico foi atribuída expressamente aos órgãos de serviços registrais (art. 37, Lei nº 11.977/2009), a ARISP desenvolveu essa completa plataforma em ambiente seguro e disponível 99,9% que redundará em conexão direta do usuário com a serventia de registro de imóveis de seu interesse, sem intermediários. Complementa, assim, a prestação de serviços registrais eletrônicos, visto que já disponibiliza a pesquisa eletrônica, a visualização de matrículas e a emissão de certidões em âmbito inteiramente eletrônico, cujos serviços foram normatizados por essa E. Corregedoria Geral da Justiça.
Estamos sugerindo, também, a implementação na Central Registradores de Imóveis dos seguintes módulos: (1) Acompanhamento Registral Online, (2) Monitor Registral, (3) Correição Online (Acompanhamento, controle e fiscalização) e, (4) Cadastro de Regularização Fundiária Urbana, este, sob inspiração de disposição contida no art. 11, da Lei nº 12.424, de 16.6.2011 e que servirá para monitorar o resultado do esforço empreendido para impulsionar a regularização fundiária urbana no Estado de São Paulo.
Nossa proposta é pela implementação do Registro de Imóveis Eletrônico, no âmbito do Estado de São Paulo, vinculando todos os oficiais de registro de Imóveis. Os serviços serão prestados aos usuários externos por meio de plataforma única na Internet que funcionará no Portal Eletrônico da Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados dos Registradores de Imóveis (Central Registradores de Imóveis), desenvolvido, operado e administrado pela Associação dos Registradores de Imóveis de São Paulo (ARISP), composto dos seguintes módulos e submódulos:
I – Ofício Eletrônico;
II – Penhora Eletrônica de Imóveis (Penhora Online);
III – Certidão Digital;
IV – Matrícula Online;
V – Pesquisa Eletrônica;
VI – Protocolo Eletrônico de Títulos (e-Protocolo);
VII – Repositório Confiável de Documento Eletrônico (RCDE);
VIII – Acompanhamento Registral Online;
IX – Monitor Registral;
X – Correição Online (Acompanhamento, controle e fiscalização);
XI – Cadastro de Regularização Fundiária Urbana.
IV – DA ALIENÇÃO FIDUCIÁRIA DE BENS IMÓVEIS E DAS CÉDULAS DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO.
O processo de desenvolvimento econômico do País fez exsurgir no direito brasileiro à alienação fiduciária de imóvel em garantia (Lei nº 9.514, de 20.11.1997), figura original com traços nativos, imaginada para atender a demanda social, dentro de uma nova concepção de garantia do crédito imobiliário, com mais força de mercado e segurança jurídica e menos regulamentada que a tradicional hipoteca, esta já combalida pela demora na solução das execuções hipotecárias judiciais.
Importa registrar que a nova técnica jurídica de garantia creditícia fiduciária é marcada pela simplificação de procedimentos e constitui-se em importante instrumento de implementação de uma nova diretriz para negócios imobiliários no Brasil, em consonância com as melhores práticas mundiais nesse setor.
A evolução natural do contrato de alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel tanto pode levar à reversão da propriedade resolúvel na pessoa do devedor fiduciante, cujo pressuposto único e exclusivo é o pagamento da dívida, que implementa a condição resolutiva, quando à sua consolidação na pessoa do credor fiduciário, verificado o inadimplemento contratual, após regular notificação e constituição em mora processadas perante o Oficial do Registro de Imóveis.
Como o tema ainda não foi expressamente normatizado em seus aspectos procedimentais por essa E. Corregedoria Geral da Justiça, embora não se tenha notícia de grandes polêmicas e dificuldades relevantes relacionadas a essas operações no Registro de Imóveis, parece-nos que a oportunidade sugere padronização de procedimento registral. Evitar-se-á, assim, práticas registrais díspares, além suprir algumas situações que não foram expressamente previstas na Lei de regência. A título de exemplo desse tipo de lacuna, mencionamos a hipótese de ocultação deliberada do devedor fiduciante para obstaculizar sua notificação extrajudicial, circunstância que exige que a interpelação seja feita em Juízo, visto ser prerrogativa do Oficial de Justiça a citação com hora certa, que constitui modalidade da citação por mandado judicial (CPC, art. 222 e ss).
Como no exemplo citado, existem outras situações periféricas que dizem respeito à forma de apresentação da planilha de pagamento, do número de vias que deve ser apresentado, do pagamento diretamente no próprio estabelecimento do agente financeiro, do prazo para requerimento da consolidação da propriedade fiduciária, cujas situações atualmente são aplicadas dentro do critério prudencial de cada Oficial. Acreditamos que a despeito dos entendimentos particularizados até serem jurídicos e aceitáveis, parece-nos que sua padronização será fator relevante para o fluxo dos negócios imobiliários, máxime considerando-se a eletronificação do procedimento.
Como documento representativo do crédito originado pela existência de direitos de crédito imobiliário com pagamento parcelado, tendo como lastro o imóvel hipotecado ou alienado fiduciariamente, o credor pode emissão a Cédula de Crédito Imobiliário (CCI), com o objetivo de facilitar e simplificar a cessão do crédito, atendendo, desse modo, o mercado da securitização, conforme disciplinado pela Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004.
A padronização do procedimento registral dos atos relacionados com a Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) com os instrumentos dela decorrentes, afigura-se também de importância para o bom entendimento dos usuários.
A sugestão que respeitosamente fazemos a Vossa Excelência é a inclusão de seção específica sobre os dois temas no Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, que tomamos a liberdade de apresentar adiante, como proposta.
V – DA COBRANÇA DE EMOLUMENTOS NO PROCEDIMENTO DE RETIFICAÇÃO ADMINISTRATIVA DO REGISTRO.
A Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, introduziu importantes modificações nos artigos 212, 213 e 214 da Lei de Registros Públicos para possibilitar que a retificação dos dados registrários se dê, em certos casos, diretamente no próprio âmbito do serviço extrajudicial, tornando despicienda a via judicial.
Atendendo aos mesmos requisitos exigidos para a retificação consensual, o interessado que tiver seu imóvel fracionado por sucessivas alienações parciais também poderá requerer a apuração da área remanescente de seu imóvel em procedimento administrativo extrajudicial (Lei nº 6.015/1973, art. 213, § 7º).
Embora a lei seja de 2004 e milhares de retificações administrativas tenham sido realizadas pelos Oficiais de Registro de Imóveis, é certo que todos esses procedimentos foram feitos GRATUITAMENTE visto que a Tabela de Custas e Emolumentos não prevê a cobrança de emolumentos para o procedimento extrajudicial, aliás, à época da edição de referida lei os registros imobiliários ainda não detinham essa competência.
A previsão de cobrança de emolumentos refere-se apenas ao ato de averbação da retificação, seja ela processada na via judicial ou extrajudicialmente (item 2.1. das Notas Explicativas da Tabela II – Dos Ofícios de Registros de Imóveis, anexa à Lei Estadual nº 11.331, de 26.12.2002).
Todavia, o legislador paulista, sábia e preventivamente, reservou à E. Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo a possibilidade de suprir lacunas que porventura viessem a existir na Tabela de Custas e Emolumentos, evidentemente, em atenção aos novos negócios registráveis, conforme expressamente dispõe o art. 10, da lei Estadual nº 11.331, de 2002:
Artigo 10 – Na falta de previsão nas notas explicativas e respectivas tabelas, somente poderão ser cobradas as despesas pertinentes ao ato praticado, quando autorizadas pela Corregedoria Geral da Justiça.
Por oportuno consignar que o processamento da retificação administrativa na serventia ou da apuração de remanescente é um dos atos registrais que exige demorados e minuciosos exames e conferências da cadeia dominial, de medidas, confrontações, rumos, graus, ângulos, elementos de georreferência e outros, bem como a elaboração de notificações, o controle de prazos, tentativas de conciliação, em caso de impugnações, sendo, invariavelmente, designados para o controle desses serviços os prepostos de maior qualificação da serventia.
Por vezes, o Oficial contrata por sua conta a assessoria de profissionais especializados da área de engenharia, normalmente peritos que já atuam na Vara de Registros Públicos, tendo em vista a responsabilidade pelo exame de solicitação de retificação feita pelo usuário do serviço público delegado. A propósito, o item 124.15 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça prevê realização pelo oficial de diligências, vistorias externas, contratações de técnicos etc.
Por essas razões, e por outras, também jurídicas e concretas que deixamos de mencionar, para não nos alongarmos mais, apresentamos este pleito a Vossa Excelência no sentido de autorizar a cobrança do procedimento extrajudicial da retificação imobiliária. Tomamos a liberdade de propor, como parâmetro para cobrança de emolumentos referente ao procedimento extrajudicial, o valor correspondente a 50% (cinquenta por cento) do valor da averbação.
VI – ADEQUAÇÃO DA GRATUIDADE DE ATOS NOTARIAIS E REGISTRAIS À ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA.
Durante décadas, o entendimento da E. Corregedoria Geral da Justiça, na aplicação da Lei nº 1.060, de 5 de fevereiro de 1950, que estabelece normas para a concessão de assistência judiciária aos necessitados, foi o de que tendo em conta a natureza eminentemente pessoal do benefício da assistência judiciária, somente quando a autoridade judiciária tenha emitido um comando expresso, poderia o ato extrajudicial ser realizado gratuitamente para o requerente, evitando a usurpação do benefício, por parte de terceiros não contemplados pela benesse estatal, ainda que partes no mesmo processo judicial.
Invariavelmente ocorrem casos em que o autor aufere os benefícios da Assistência Judiciária Gratuita para o ingresso de seu pleito em Juízo, todavia, vencedor da demanda, obtém o patrimônio e as vantagens que perseguia.
Como é do conhecimento de Vossa Excelência, são muitíssimos os casos em que ao alcançar o êxito na ação judicial, o autor recebe altos depósitos existentes em contas bancárias e em cadernetas de poupança, ações, imóveis, veículos etc. Então, aquele que outrora era pobre no sentido jurídico da palavra, torna-se até milionário. Todavia, a orientação normativa em vigor mantém em privilégio não apenas este que obteve inicialmente a concessão da gratuidade, mas todos os demais envolvidos no mesmo processo. Chega-se ao descalabro do demandado pleitear gratuidade dos atos registrais tão somente porque figurou como parte em processo judicial onde houve concessão de Assistência Judiciária Gratuita.
O tema foi devidamente apreciado por essa E. Corregedoria Geral da Justiça nos Processos CG. 3.908/1999, 397/2003, 1012/2003, mantendo-se esse entendimento de forma pacífica, durante décadas, o qual emigrou de nossa jurisprudência administrativa para a Lei Estadual nº 11.331, de 26 de dezembro de 2002 (Lei de Emolumentos em vigor), em disposição do seguinte teor:
Artigo 9º – São gratuitos:
I – os atos previstos em lei;
II – os atos praticados em cumprimento de mandados judiciais expedidos em favor da parte beneficiária da justiça gratuita, sempre que assim for expressamente determinado pelo Juízo (grifamos).
Posteriormente, por respeitáveis decisões proferidas nos processos 11.773/2008 e 11.238/2006 a GRATUIDADE foi automaticamente estendida para todos os atos notariais e registrais oriundos de todos os processos onde tenha havido a concessão da Assistência Judiciária Gratuita.
Algumas vezes consta do Título Judicial simples aposição de carimbo com os dizeres “Assistência Judiciária Gratuita”, circunstância que tem levado os registradores praticarem todos os atos graciosamente, em prejuízo à capacitação financeira da serventia e também aos recolhimentos das verbas devidas ao Estado, ao IPESP, ao TJSP e ao Fundo do Registro civil.
Até então se entendia, também, que a gratuidade disposta em favor da parte beneficiária da Assistência Judiciária Gratuita atingia apenas as verbas devidas ao Estado, ao IPESP e ao Tribunal de Justiça do Estado, mantido o valor correspondente aos emolumentos devidos ao Oficial (Decisão proferida no Processo nº 000.02.204593-7, 1ª Vara de Registros Públicos da Capital, Juiz VENÍCIO ANTONIO DE PAULA SALLES).
Por oportuno consignar que a Lei Estadual nº 11.331/2002 resulta de Anteprojeto elaborado por Comissão de altíssimo nível que estudou a matéria por aproximadamente um ano e meio. Criada especialmente criada para esse fim, no âmbito da Secretaria de Justiça e Defesa da Cidadania, foi composta com os seguintes representantes: do Poder Executivo: membros da Secretaria da Justiça e Defesa da Cidadania, que a presidiu; membros da Secretaria da Fazenda; membros da Assessoria Técnica Legislativa; membros da Procuradoria Geral do Estado; membros da Carteira de Previdência das Serventias Não Oficializadas do Estado; b) membros do Poder Judiciário; c) membros indicados pelo Poder Legislativo; d) representantes da Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo; representantes do Colégio Notarial do Brasil – Seção São Paulo.
Com efeito, a Lei nº 10.169, de 29 de dezembro de 2000, que regulamentou o § 2º do art. 236 da Constituição Federal, mediante o estabelecimento de normas gerais para a fixação de emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro, deixou expressa a competência dos Estados para estabelecer as regras e tabelas de cobrança dos atos que praticam os notários e registradores, balizando princípios e normas gerais norteadores do custo efetivo e a adequada e suficiente remuneração dos serviços prestados em delegação.
Salientou esse diploma legal a necessidade, para fixação dos emolumentos de se observar a natureza pública e o caráter social dos serviços. A Lei Estadual nº 11.331/2002, ao fixar os emolumentos em observância à referida norma federal de diretrizes e princípios gerais, já contemplou em seus valores o cunho social do ato a ser praticado.
Confiando na juridicidade da referido diploma, tomamos a liberdade de apresentar a presente solicitação a Vossa Excelência, no sentido de reconhecer que (1) a assistência judiciária gratuita é um benefício de cunho eminentemente pessoal, não abrangendo outras partes para as quais não houve a expressa concessão de gratuidade pela Autoridade Judiciária, ainda que integrem o mesmo processo judicial; (2) é pressuposto para a concessão da GRATUIDADE dos atos notariais e registrais que (a) que no decorrer do processo a parte tenha sido beneficiária da assistência judiciária gratuita e, (b) o MM. Juiz que preside o feito tenha expressamente determinado sua abrangência para os atos notariais e registrais; (3) a gratuidade dos atos está limitada aos Mandados Judiciais expedidos em favor da parte beneficiária da justiça gratuita; (4) nos demais Títulos Judiciais a abrangência da isenção incidirá sobre custas e contribuições.
Embora, data máxima vênia, o texto do inciso II do artigo 9º da Lei Estadual nº 11.331/2002 seja extremamente claro e de interpretação restritiva, por tratar-se de matéria tributária, parece-nos que a inclusão de preceito nas Normas de Serviço tornaria o tema expressamente dirimido no âmbito da E. Corregedoria Geral da Justiça, perante as digníssimas Corregedorias Permanentes do Estado, bem como os notários e registradores a elas vinculados.
VII – UNIFORMIZAÇÃO DE HORÁRIO DE ATENDIMENTO AO PÚBLICO
A competência dessa Egrégia Corregedoria Geral da Justiça para fixar o horário de atendimento ao público decorre do artigo 4º da Lei Federal nº 8.935/1994, que disciplina:
“Os serviços notariais e de registro serão prestados, de modo eficiente e adequado, em dias e horários estabelecidos pelo juízo competente, atendidas as peculiaridades locais, em local de fácil acesso ao público e que ofereça segurança para o arquivamento de livros e documentos.
§ 1º …
§ 2º O atendimento ao público será, no mínimo, de seis horas diárias.” (destaques e grifos nossos)
No uso de referida competência, essa Egrégia Corregedoria Geral tratou da matéria no item 1 do Capítulo II das Normas do Pessoal dos Serviços Extrajudiciais, fixando, em síntese e sem prejuízo de seu poder normativo, a competência das Corregedorias Permanentes para estabelecer horários, preservando-se o mínimo de seis horas diárias, as quais devem ser ininterruptas quando a Serventia contar com, no mínimo, 3 (três) escreventes.
Contudo, Excelência, em decorrência da implantação do registro eletrônico, a ARISP pondera a conveniência da Corregedoria Geral disciplinar horário único de atendimento ao público para as Serventias de Registro de Imóveis do Estado de São Paulo, sem prejuízo da fixação pelo Registrador da jornada de trabalho, aí incluído o horário de expediente exclusivamente interno.
A primeira razão reside no interesse público. Enquanto o horário de funcionamento do serviço permanece sob a definição de cada Oficial, considerada a peculiaridade local e a conveniência do serviço, aí consideradas variáveis como volume de títulos, atos praticados e formas de remuneração, entre outras, de forma a observar os artigos 8º a 10 da Lei Federal nº 6.015/1973, o horário de atendimento ao público importa em interesse público na esfera de todos os usuários, além de ampliar a visão de unidade e padronização do sistema.
O segundo motivo se encontra na conveniência para implantação e fiscalização do sistema de Registro Eletrônico, viabilizando uniformidade do e-Protocolo e da emissão de certidão digital, inclusive com vantagens para o módulo de Correição Online.
Considere-se, também, a melhoria para os próprios serviços delegados decorrentes de referida padronização, de modo a permitir-lhes a adoção de práticas de gestão que considerem tal uniformização.
Considerando a positiva experiência de uniformidade do horário de atendimento ao público há anos vigente na Capital das 9h as 16h, sem notícias de reclamações, pretende-se sua extensão para todos os Registros Imobiliários do Estado de São Paulo.
Para as Serventias que contarem com apenas 2 (dois) Escreventes, mediante autorização das Corregedorias Permanentes, propõe-se a possibilidade de suspensão do horário de atendimento ao público das 12h00 às 13h00, com o que não serão prejudicados o protocolo eletrônico e a fiscalização eletrônica e restará atendido o mínimo de 6 (seis) horas diárias de atendimento.
VII – CONSIDERANDOS BÁSICOS DESTA PROPOSITURA
A nosso juízo, salvo opiniões em contrário, a presente proposta de desmaterialização parcial do procedimento registral só terá sentido se, desde logo, refletir benefícios efetivos, quer em relação aos custos diretos e indiretos, quer quanto à poupança nos recursos materiais e humanos, capacitação econômica e busca de uma melhor organização da informação interna das serventias (processos e arquivo) e potencialização da (melhor) gestão de BI (business intelligence), em atenção às expectativas do Mercado e do público em geral, sobretudo para rematar uma iniciativa perseguida há meio século.
Reportamo-nos ao esforço do legislador de 1964 ao editar a Lei nº 4.380, de 21.8.1964 que procurava consumar a evolução natural da instituição registral, superando, ao mesmo tempo, os aspectos negativos de sua prática que causam irritação aos demais players envolvidos na cadeia de negócios jurídicos imobiliários, inclusive e especialmente ao beneficiário final, determinando, expressamente, que fossem simplificados todos os processos e métodos pertinentes às transações imobiliárias, notadamente aquelas que envolvem financiamento.
No entanto, parece-nos que não basta essa disposição peremptória da lei que, malgrado não cominar pena ao seu descumprimento, salvo apreciação pelo Poder Fiscalizador – o Judiciário – de descumprimento do dever de “eficiência” na prestação do serviço público delegado de registro de imóveis, o que, em tese, acarretaria a perda da delegação por infração ao art. 4º da Lei nº 8.935/1994 que determina que “Os serviços notariais e de registro serão prestados, de modo eficiente e adequado…”.
Numa visão panorâmica, sobrelevam-se dois aspectos, que com a máxima consideração ponderamos perante Vossa Excelência, a saber:
a) a oposição para o acesso de títulos ao fólio real de óbices que não constituem causas de nulidade do negócio jurídico.
Parece-nos que simples irregularidades formais que não comprometem a essência do negócio jurídico contratado, jamais podem ser opostas pelo registrador de imóveis para impedir a inscrição registral e seus consequentes efeitos, pena de comprometer o objetivo da instituição registral em nosso Ordenamento Jurídico.
Por ser a tarefa qualificadora eminentemente profissional, por consequência, seu conteúdo e alcance deve ser essencialmente jurídico. Não há espaço para improvisações, conjecturas e suposições que possam levar o registrador a formular exigências que nem a lei e nem as normas técnicas preveem. Pelo contrário, parece iniludível que o registrador deve examinar o título que lhe foi apresentado com o máximo de disposição psicológica favorável para que as partes consigam inscrever todos os atos e publicar todos os direitos que quiseram constituir, visando benefícios e salvaguardas da publicidade registral.
Obviamente, estando os oficiais de registros de imóveis sujeitos às correições e inspeções pelo Juiz Corregedor Permanente, pela E. Corregedoria Geral da Justiça e pela E. Corregedoria Nacional de Justiça, o reconhecimento de sua qualidade como profissional do Direito pelo Poder Fiscalizador redundará em estabilidade emocional para que a qualificação registral seja melhor empreendida, livre do pesadelo da presença da espada de Dâmocles.
A concretização desse reconhecimento pelo Poder Fiscalizador funcionará como cidadela para o exercício da independência jurídica do Oficial, no desenvolvimento do serviço público delegado de registro de imóveis, que tem expressão máxima e razão de ser na qualificação registral, malgrado já esteja assegurado na Lei nº 8.935/1994, verbis:
Art. 28. Os notários e oficiais de registro gozam de independência no exercício de suas funções […].
Temos plena convicção que a qualificação registral será fator de maior fluidez para acesso dos negócios imobiliários ao Registro de Imóveis quando for entendido que se o Registrador, interpretando a lei, toma determinada decisão, fundamentando-a, seguramente, está no exercício de sua independência jurídica como profissional do direito. Parece-nos que nessa hipótese, poder-se-á falar em reparação de eventuais danos causados por sua decisão, jamais em falta administrativa a ser punida pelo Juízo Corregedor. Por óbvio, salvo se o Oficial agiu dolosamente, ou com imprudência ou negligência, quem sabe até em certas hipóteses, por imperícia.
b) dos prazos para qualificação registral, registro e devolução do título.
Imune de dúvidas que os constantes concursos públicos realizados pelo Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo têm colaborado para o aprimoramento técnico tanto dos oficiais quanto de seus prepostos e para o investimento crescente e constante em novas tecnologias, inclusive com vistas à implantação do registro eletrônico. Tais fatores têm repercutido em significativa redução dos prazos de qualificação e registro, o que autoriza os registradores imobiliários paulistas a propor um novo marco regulatório no tocante aos prazos.
De considerar que o antigo Regulamento de Registros Públicos – Decreto nº 4.857 de 9 de novembro de 1939 – fixava no parágrafo 1º, do artigo 215, o prazo improrrogável de cinco (5) dias para que o oficial procedesse à qualificação do título e formulação das exigências legais.
Na época a praxe e também a orientação normativa[20] para efetivação dos atos registrais era a seguinte:
I – Dentro de dez dias úteis seguintes ao da apresentação, se o título não tivesse exigência;
II – Dentro dos cinco dias úteis seguintes ao da satisfação das exigências, se o registro ficasse dependendo disso;
III – Quando o registro do título importasse em mais de cinco transcrições ou inscrições, dentro dos quinze dias úteis seguintes ao da apresentação, se não houvesse exigências; se houvessem, dentro dos dez seguintes ao da satisfação delas.
IV – Quando o registro do título importasse em mais de dez transcrições ou inscrições, o Oficial poderia requerer ao Juiz da Vara de Registros Públicos uma prorrogação até o máximo de dez dias úteis, tendo-se por negada, quando não for concedida dentro do prazo a prorrogar.
A Lei 6.015/73, como se sabe, foi omissa a respeito. Parece-nos, todavia, que essa omissão do legislador de 1973, ao invés de ser entendida como silêncio, deve ser ouvida como um voto exultante de confiança na maturidade da instituição registral para, por si mesma, acompanhar a velocidade da evolução do Direito Administrativo no que se refere à prestação de serviços públicos, bem como da gestão empresarial e das práticas de Mercado, redundando, em síntese, em abreviação dos prazos registrais.
Evidentemente que o normal é a protocolização do título e o seu registro imediato ou até 30 dias da data da apresentação, de conformidade com o art. 188 da Lei de Registros Públicos.[21] Essa mesma constatação foi feita logo depois da vigência da Lei nº 6.015/1973 por VALMIR PONTES, esclarecendo que esse texto corresponde ao art. 192 do Decreto-lei nº 1.000, de 21 de outubro de 1969, que era cópia do art. 205 do Decreto nº 4.857/1939.[22]
Ao refletir sobre esse tema, realmente, necessariamente se faz trazer à memória que para substituir o Decreto nº 4.591, de 1.939, foi editado o Decreto-lei nº 1.000/1969, cujo decreto disciplinou expressamente esse tema. A execução desse decreto foi prorrogada sucessivas vezes, até ser expressamente revogado pela Lei nº 6.064, de 28.6.1974, malgrado tenha também esta sido revogada pela Lei nº 6.216, de 30.6.1975.
É certo que não se pode falar em repristinação do Decreto-lei nº 1.000, porém, com mesma ênfase, não se pode olvidar ou desprezar a constatação de que em 1969 entendia-se que os serviços de registros de imóveis do país estavam em condições de cumprir os prazos de cinco dias para qualificação e apresentação de eventuais exigências e de dez dias para o registro. Era o que dispunha em seu art. 201:
Art. 201. Tomada a nota da apresentação e conferido o número de ordem, em conformidade com o artigo 192, o oficial verificará a legalidade e a validade do título, procedendo ao registro, se o mesmo estiver em conformidade com a lei, no prazo máximo de dez dias úteis, salvo no caso previsto no parágrafo único do artigo 7º do Decreto-lei nº 549, de 24 de abril de 1969, em que o prazo será de três dias.
§ 1º O oficial fará essa verificação no prazo improrrogável de cinco dias úteis, e poderá exigir que o apresentante ponha o documento em conformidade com a lei, concedendo-lhe, para isso, prazo razoável. Não se conformando o apresentante com a exigência do oficial, ou não podendo satisfazê-la, será o título, a seu requerimento e com a declaração da dívida, remetido ao juízo competente para decidi-Ia.
Como observado, desde 1939 que os prazos para a prática dos atos registrais eram fixados em: (a) cinco dias úteis – IMPRORROGÁVEIS – para a qualificação e emissão da nota de exigência, e (b) dez dias úteis para efetivação dos atos registrais.
Acreditamos que o legislador de 1973 deve ter ponderado que (a) com a utilização dos atos registrais concentrados no fólio real[23], (b) com a disseminação da máquina de escrever e a possibilidade dos atos registrais serem datilografados e (c) com a utilização em massa da caneta esferográfica os prazos até então praticados seriam abreviados, por efeito de autorregulamentação.
No âmbito da Comarca da Capital foi editado em 25 de fevereiro de 1988 o Provimento nº 01/88, baixado por Vossa Excelência e pelo Desembargador RICARDO DIP, enquanto Juízes em Exercício na 1ª Vara de Registros Públicos, ficando desde então estabelecido que a qualificação dos titular efetuar-se-á no prazo máximo de 15 (quinze) dias, a contar da apresentação, formulando-se todas as exigências que para sua inscrição houver.
Posteriormente, essa E. Corregedoria Geral da Justiça editou o Provimento CGJ 32/97, de 23.12.1997 que alterou o item 32, do Capítulo XX, das NSCGJSP, para o seguinte teor:
32. O prazo para exame, qualificação e devolução do título com exigências à parte será de quinze dias, e o prazo para registro do título será de trinta dias, contados da data em que ingressou na serventia e foi prenotado no Livro Protocolo.
De fato, com a evolução das tecnologias informáticas, permitindo pesquisas em base de dados, importação de dados, processamento de textos e impressão por processo digital, os prazos praticados desde 1939 poderiam, em tese, ser ponderados para o efeito de abreviá-los, todavia, ao considerar-se que a ausência de expressa disposição na Lei nº 6.015/1973 levou à praxe de tomar por empréstimo o prazo de trinta (30) dias relativo à vigência da prenotação e prazo máximo de registro (Art. 188).
Parece-nos que as serventias não estão globalmente preparadas para o que seria ideal – abreviar os prazos praticados desde 1939 ante a utilização das novas tecnologias – conquanto várias serventias registrais pratiquem prazos infinitamente inferiores àqueles preconizados no antigo Regulamento de Registros Públicos, bem como nas normas administrativas acima mencionadas.
Reafirmamos que a eficácia no controle da tramitação de títulos na serventia, a facilidade de pesquisa nos indicadores real e pessoal por sistema de processamento de dados, aliadas a profissionalização do registrador e seus prepostos como operadores do Direito nos leva inexoravelmente a abrir os ouvidos para os requerimentos sociais e de mercado quanto à abreviação dos prazos praticados pelos registros de imóveis para atos de registros e averbações.
Dentro desse contexto, parece-nos que a simples retomada do prazo improrrogável de dez dias úteis para o registro, aproveitando-se o mesmo interregno para o exame, qualificação e devolução com exigências, quando for a hipótese, observando-se o prazo de cinco dias para o registro na ocorrência de reapresentação do título com as exigências cumpridas, afigura-se bastante razoável, tanto para as serventias pequenas, quanto para aquelas de maior porte.
Existem, todavia, outros prazos maiores e menores, já disciplinados por lei. Salvo melhor entendimento, esses prazos se referem a situações excepcionais e devem assim ser mantidos.
Por exemplo, nos registros decorrentes de processo de parcelamento do solo ou de incorporação imobiliária, o registrador deverá observar o prazo máximo de 15 (quinze) dias para o fornecimento do número do registro ao interessado ou a indicação das pendências a serem satisfeitas para sua efetivação (Lei nº 4.591/1964, art. 32, § 6º, c.c. Lei nº 6.015/1973, art. 237-A, § 2º), de onde se deduz que o prazo para qualificação de outros títulos, de menor complexidade, deverá ser ainda menor.
Nos atos registrais relativos ao PMCMV, o prazo para qualificação do título e respectivo registro, averbação ou devolução com indicação das pendências a serem satisfeitas para sua efetivação não poderá ultrapassar a 15 (quinze) dias, contados da data em que ingressar na serventia (Lei 11.977/2009, art. 44-A).
No que diz respeito ao prazo de registro das Cédulas de Crédito Rural/Industrial/Comercial/Exportação/Bancário, a legislação pertinente às mesmas fixa o prazo para seu registro em 3 (três) dias (DL 167/1967, art. 38, DL 413/69, art. 38, Lei n. 6.840/80, art. 5º, Lei 6.313/75, art. 3º, Lei 10.931/04, art. 30).
Quanto à alienação fiduciária ou hipoteca de bem imóvel pelo SFH ou SFI, e atos afins, o prazo para registros e averbações é de 15 (quinze) dias (§ 7º do art. 61 da Lei n. 4.380/64 que foi acrescido pelo art. 1º da Lei n. 5.049/66; art. 52, Lei 10.952/2004). Caso se trate de alienação fiduciária de bem imóvel ou hipoteca constituída por cédula de crédito, o prazo também é de 3 (três) dias, conforme a legislação das cédulas de crédito acima citada.
No caso de registro por mandado expedido em processo de desapropriação de imóvel rural, por interesse social, para fins de reforma agrária, na forma da Lei Complementar nº 76, de 6 de julho de 1993, nos termos do parágrafo único do art. 17 “O registro da propriedade nos cartórios competentes far-se-á no prazo improrrogável de três dias, contado da data da apresentação do mandado”.
Também, essa E. Corregedoria Geral, visando cumprir os propósitos da Lei nº 6.830/80, já fixou em 5 (cinco) dias o prazo para que em registro de penhora ou de arresto decorrentes de execuções fiscais o oficial proceda ao exame do título e comunique eventuais exigências ao Juízo da execução, a fim de que intimada possa diretamente a Fazenda Pública cumprir as exigências ou requerer suscitação de dúvida (NSCGJSP, XX, item 37.1).
Por outro lado, podem ocorrer dificuldades na qualificação registral em razão da complexidade do título ou novidade da matéria, obscuridade legislativa, existência de lacunas na lei, dificuldades de pesquisas, divergência doutrinária ou jurisprudencial, necessidade de consulta a órgãos de assessoria, entidades de classe, ou ao próprio Poder Fiscalizador, cujas circunstâncias não permitem que a qualificação e o registro sejam efetivados nos prazos ora propostos.
Na lógica de sua posição, não há como o Registrador se recusar a proclamar a sua decisão, motivado por eventual estado de perplexidade, diante da qualificação registral. O registrador espanhol JOSÉ MARIA CHICO Y ORTIZ classifica como “imperplejidad o postura que sabe resolver las cuestiones, llegar al fondo del problema y darle solución através de una deción ‘reglada’ que se ajusta a la norma”.[24]
Acrescente-se, também, a apresentação simultânea de grande quantidade de títulos, em patamares superiores às prenotação diárias da serventia, circunstância que reclama tratamento também excepcional.
Assim, salvo melhor entendimento, os prazos que se pretende retomar do antigo Regulamento de Registros Públicos de 1939 devem ser modulados, para que a qualificação registral de situações delicadas e atos consequentes sejam empreendidos pelo Oficial de Registro de Imóveis, de forma confortável, a fim de que atinja seu verdadeiro sentido e alcance, de forma harmoniosa e sem o estresse que poderia ser causado pela exiguidade de tempo para tal desiderato.
Por fim, há de se reconhecer que a situação presente não espelha o mesmo quadro existente por ocasião da edição daqueles pretéritos diplomas legais, aqui trazidos somente para fins históricos, e da própria Lei de Registros Públicos vigente, não se desconhecendo que a função registral atualmente é dotada de maior grau de complexidade. Todavia, ainda assim, é chegado o momento em que os registradores imobiliários paulistas, atentos ao atual estágio do sistema predial, sugerem significativas alterações nos prazos ora praticados, de forma a atender os anseios da sociedade contemporânea.
V I – PROPOSTA DE EDIÇÃO DE ATO NORMATIVO
Como síntese de nossa manifestação, pedimos vênia para sugerir a edição de ato normativo contemplando o seguinte:
………………
Artigo 1º – Ficam alterados os itens 39, 39.2, e 49.1, da subseção II, da seção IV, e introduzida a Seção XI sob a epígrafe “Traslados e Certidões Notariais Eletrônicas”, todos do Capítulo XIV, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, nos seguintes termos:
(Quanto as disposições sugeridas para o traslado notarial, apresentaremos, brevemente, requerimento conjunto firmado pela ARISP e pelo Colégio Notarial do Brasil, Seção de São Paulo).
Artigo 2º – É introduzida no Capítulo XX (Registro de Imóveis), Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, seção com a epígrafe “DAS DISPOSIÇÕES GERAIS”, que fica nominada como Seção I, nos seguintes termos:
1. O Registro de Imóveis é atividade exercida em caráter privado por profissionais do Direito, mediante delegação do Poder Judiciário, outorgada por meio de concurso público de provas e títulos, e está sujeita ao regime jurídico e procedimentos estabelecidos na Constituição Federal, na legislação pertinente em vigor, e, subsidiariamente, nos atos normativos editados pelo Juízo competente, os quais definem sua competência, atribuições, organização e funcionamento.
1.2. Ao Oficial do Registro de Imóveis cumpre prestar os serviços a seu cargo de modo adequado, observando rigorosamente os deveres próprios da delegação pública de que estão investidos, a fim de garantir autenticidade, publicidade, segurança, disponibilidade e eficácia dos atos jurídicos constitutivos, translativos ou extintivos de direitos reais sobre Imóveis e atividades correlatas.
1.3. Serviço prestado de modo adequado é o que atende ao interesse público e corresponde às exigências de qualidade, continuidade, regularidade, eficiência, atualidade, generalidade, modicidade, cortesia e segurança.
1.4. Entende-se por atualidade do serviço o uso de métodos, instalações e equipamentos que correspondam a padrões de modernidade e avanço tecnológico, bem como a sua ampliação, na medida das necessidades dos usuários e em apoio ao labor jurídico do registrador e seus prepostos.
1.5. Para os fins do disposto no subitem anterior os Oficiais de Registro de Imóveis adotarão boas práticas de governança corporativa do setor público administrativo e aquelas disseminadas pelas entidades institucionais representativas.
1.6. Para atender ao princípio da eficiência na prestação do serviço público delegado, deverá o Oficial do Registro de Imóveis encontrar soluções para dar celeridade e maior rapidez ao trâmite da documentação a seu cargo, liberando-a em prazos inferiores aos máximos assinalados.
1.7. O gerenciamento administrativo e financeiro dos serviços registrais é de responsabilidade exclusiva do respectivo titular, inclusive no que diz respeito às despesas de custeio, investimento e pessoal, cabendo-lhe estabelecer normas, condições e obrigações relativas às atribuições de funções e de remuneração de seus prepostos de modo a obter a melhor qualidade na prestação dos serviços.
1.8. Aos designados para responderem por unidade vaga, é defeso contratar novos prepostos em nome da unidade, aumentar salários dos prepostos já existentes na unidade, ou contratar novas locações de bens móveis e imóveis, de equipamentos ou de serviços, que possam onerar a renda da unidade vaga de modo continuado, sem a prévia autorização da Corregedoria Geral da Justiça. Todos os investimentos que comprometam a renda da unidade vaga no futuro deverão ser objeto de projeto a ser encaminhado para a aprovação do juiz corregedor permanente da serventia, ressalvada a contratação e majoração de salários de prepostos registrados no nome pessoal do designado, o qual deverá encerrar os respectivos contratos de trabalho, no término de sua designação.
1.9. Os oficiais de Registro de Imóveis gozam de independência jurídica no exercício de suas funções. Quando o Oficial interpreta disposição legal ou normativa, para permitir o acesso de título ao fólio real, está no exercício regular dessa prerrogativa. A responsabilização pelos danos que eles e seus prepostos causem a terceiros, na prática de atos próprios da serventia, independe da responsabilização administrativa e somente será considerada falta disciplinar, a ser punida na forma lei, se agiu dolosamente, ou com imprudência, negligência ou imperícia.
1.10. Quando a complementação de dados de título depender de informações existentes na própria Unidade de Serviço ou em serviços de informações de órgãos oficiais publicadas na Internet, deverá o Oficial certificar o acesso de referidos elementos, evitando-se a devolução do título para cumprimento de exigências. Havendo incidência de taxas ou emolumentos em referidas consultas, estes poderão ser pagos na retirada do título, desde que previamente autorizados pelo apresentante.
Artigo 3º – A Seção I – DAS ATRIBUIÇÕES – passa a ser denominada Seção I-A – DAS ATRIBUIÇÕES – e o item I dessa seção fica renumerado como item 1-A.
Artigo 4º – Ficam alterados os itens 11 e 12 e incluídos seus subitens, da seção II, do Capítulo XX, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, nos seguintes termos:
11. Deverá ser fornecido às partes recibo-protocolo de todos os documentos ingressados, contendo numeração de ordem idêntica à lançada no Livro 1 – Protocolo, a qual, necessariamente, constará anotada, ainda que por cópia do mencionado recibo, nos títulos em tramitação.
11.1. O recibo-protocolo deverá conter, necessariamente, nomes do apresentante, do outorgante e outorgado, a natureza do título, o valor do depósito prévio, a data em que foi expedida, a data prevista para eventual devolução do título com exigências, a data prevista para a prática do ato, a data em que cessarão automaticamente os efeitos da prenotação, a senha e o endereço para acompanhamento do procedimento registral pela Internet.
11.2. O recibo-protocolo de títulos ingressados excepcionalmente na serventia apenas para exame e cálculo deverá conter a data em que foi expedido, a data prevista para devolução e a expressa advertência de que não implica na prioridade prevista no artigo 186 da Lei n° 6.015/73, a senha e o endereço eletrônico para acompanhamento do procedimento registral pela Internet.
12. Havendo exigências de qualquer ordem, deverão ser formuladas de uma só vez, por escrito, de forma clara e objetiva, em papel timbrado do cartório, com identificação e assinatura do servidor responsável.
12.1. Elaborada a nota de exigência, esta será imediatamente postada na Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados dos Registradores de Imóveis do Estado de São Paulo (Central Registradores de Imóveis), podendo ser acrescidas funcionalidades de envio por e-mail ou por SMS, sem prejuízo de sua manutenção na serventia para entrega concomitante com a devolução do título e dos valores correspondentes ao depósito prévio, esta, quando ocorrer protocolização tradicional de título em papel.
12.2. As notas de devolução serão feitas com cópias, as quais deverão ser arquivadas em pastas, segundo a ordem cronológica, a fim de possibilitar o controle das exigências e a observância do prazo legal.
12.3. As cópias das notas de devolução poderão ser arquivadas apenas em microfilme ou mídia digital, esta última com utilização de sistema que preserve as informações e permita futura atualização, modernização, substituição e entrega, em condições de uso imediato, ao novo responsável pelo acervo da unidade do serviço delegado.
30.1. Ocorrendo direta suscitação pelo próprio interessado (“dúvida inversa”), o título também deverá ser prenotado, assim que o oficial a receber do Juízo para a informação, observando-se, ainda, o disposto nas letras “b” e “c”.
30.1.1. Caso o requerimento tenha sido instruído com cópia do título, mesmo autêntica, o procedimento deverá ser convertido em diligência, para juntada da via original do título, no prazo de dez dias, pena de seu arquivamento.
30.1.2. No caso de irresignação parcial das exigências formuladas, o procedimento deverá ser convertido em diligência, ouvindo-se no prazo igual e sucessivo de dez dias, o oficial do registro de imóveis e o suscitante, até depuração das questões objeto da dissensão entre o apresentante e o registrador, não se admitindo o cumprimento de exigências durante o procedimento. Não havendo manifestação do requerente no prazo de dez dias, o procedimento deverá ser arquivado, cancelando-se a prenotação do título, se houver.
30.2. O registrador dispõe do prazo de quinze (15) dias para apresentação das razões da dúvida, a contar da protocolização do pedido de suscitação de dúvida ou do recebimento dos autos de dúvida inversa do juízo competente.
30.3. Se o interessado não impugnar a dúvida no prazo legal, será ela, ainda assim, julgada de pleno por sentença do Juiz Corregedor Permanente.
30.4. Impugnada a dúvida com os documentos que o interessado apresentar, será ouvido o Ministério Público, no prazo de dez dias.
30.5. Se não forem requeridas diligências, o Juiz Corregedor Permanente proferirá decisão no prazo de 15 (quinze) dias, com base nos elementos constantes dos autos. Caso o Juiz não profira a decisão no prazo de 30 (trinta) dias, após a conclusão dos autos, poderá o interessado interpor recurso administrativo perante a Corregedoria Geral da Justiça para designação de outro Magistrado.
30.6. Da sentença que julgar a dúvida, poderão interpor apelação, com os efeitos devolutivo e suspensivo, o interessado, o Ministério Público e o terceiro prejudicado.
30.7. Aplica-se, no que couber, ao procedimento administrativo comum em matéria de registro de imóveis, de competência recursal da Corregedoria Geral da Justiça, a teor do artigo 246 do Código Judiciário do Estado, as disposições previstas nestas normas para o procedimento da dúvida registral.
Artigo 5º – Fica alterado o item 32 e incluídos seus subitens, renumerando-se o subitem 32.1, todos da subseção II, da seção IV, do Capítulo XX, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, nos seguintes termos:
32. O prazo para exame, qualificação e devolução do título com exigências ou registro à parte será de 10 (dez) dias úteis, contados da data em que ingressou na serventia.
32.1 Reapresentado o título com a satisfação das exigências, o registro será efetivado nos 5 (cinco) dias úteis seguintes.
32.2 Quando o registro do título importar na abertura de mais de dez matrículas ou houver a apresentação simultânea de mais de dez títulos pelo mesmo apresentante, ou do mesmo empreendimento, o prazo será de 15 (quinze) dias úteis, contados da data em que ingressou na serventia e foi prenotado no Livro Protocolo, se não houver exigências. Se houver, dentro dos 7 (sete) dias úteis seguintes ao da satisfação delas.
32.2 Quando o registro do título importar na abertura de mais de cinquenta matrículas ou houver a apresentação simultânea de mais de cinquenta títulos pelo mesmo apresentante, ou do mesmo empreendimento, o prazo para exame, qualificação e devolução do título com exigências à parte será de 15 (quinze) dias, e o prazo para registro do título será de 30 (trinta) dias, contados da data em que ingressou na serventia e foi prenotado no Livro Protocolo, se não houver exigências. Se houver, dentro dos 15 (quinze) dias seguintes ao da satisfação delas.
32.3. Caso ocorram dificuldades na qualificação registral em razão da complexidade do título ou novidade da matéria, o Oficial poderá prorrogar o prazo de qualificação, somente por uma vez, até o máximo de dez dias úteis, em despacho fundamentado que deverá ficar arquivado na serventia ou microfilmado ou digitalizado com a documentação do título, desde que não ultrapasse o prazo de validade da prenotação.
32.4 As disposições acima não se aplicam às hipóteses previstas em lei de prazos mais reduzidos no registro de imóveis ou de expressa determinação judicial.
32.5. Apresentado título de segunda hipoteca, com referência expressa à existência de outra anterior, o oficial, depois de prenotá-lo, aguardará, durante 30 (trinta) dias, que os interessados na primeira promovam o registro. Esgotado esse prazo, que correrá da data da prenotação, sem que seja apresentado o título anterior, o segundo será registrado.
Artigo 6º – Ficam incluídos os subitens 104.3 no item 104, da subseção II, da seção II, do Capítulo XX, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, nos seguintes termos:
104.3 O agente financeiro autorizado pelo Banco Central do Brasil a funcionar no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) e as companhias de habitação integrantes da administração pública poderão, para fins de remessa de documento eletrônico para o Registro de Imóveis, na forma prevista no art. 38 da Lei nº 11.977/2009, formalizar Extrato do Contrato (EC), no formato eletrônico XML (eXtensible Markup Language), contendo as cláusulas que dizem respeito diretamente aos negócios jurídicos de compra e venda e hipoteca, ou compra e venda e alienação fiduciária em garantia, ou compra e venda com utilização de recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), cujos modelos serão aprovados pela Corregedoria Geral da Justiça.
104.3.1. O Extrato do Contrato (EC) será assinado somente pelo representante legal do banco, com poderes especiais e expressos para tal, portando este, por exclusiva responsabilidade do agente financeiro que as cláusulas estão contidas no original do contrato respectivo que se encontra em seu arquivo, devidamente formalizado e assinado pelas partes contratantes e duas testemunhas.
104.4 Havendo descrição no Extrato do Contrato (EC) dos impostos pagos pela transmissão imobiliária com indicação de valor e data do recolhimento, será dispensada a anexação do comprovante de pagamento do imposto. Caso haja menção genérica do recolhimento dos impostos e juntada de outros documentos, estes deverão ser anexados por documentos eletrônicos nativos, ou digitalizados em formato PDF/A, devidamente autenticados por tabelião de notas.
104.5 Será considerada regular a representação, dispensada a exibição e conferência pelo Oficial do Registro de Imóveis dos documentos respectivos, quando houver expressa menção no Extrato do Contrato (EC): a) à data, livro e folha do cartório em que foi lavrada a procuração, para os casos de representação por mandato; b) ao tipo de ato constitutivo e seu número de registro na Junta Comercial ou no Registro competente e indicação cláusula que delega a representação legal, quando se tratar de pessoa jurídica, bem como a data e número de registro da ata da assembleia geral que elegeu a diretoria e a autorização para a prática do ato, estes, se exigíveis; c) ao pacto antenupcial e seus ajustes, com indicação do número de seu registro e respectivo Cartório de Registro de Imóveis.
104.6. Adotadas as mesmas cautelas e dentro mesmo formato, poderão os agentes financeiros formalizar Extrato de Cédula de Crédito (ECECRED) emitidas em seu favor, seus aditivos e endossos para fins de remessa de documento eletrônico para o Registro de Imóveis.
Artigo 7º – Fica introduzido o subitem 124.27, na subseção IV, da seção II, do Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, nos seguintes termos:
124.27. Pelo procedimento administrativo da retificação os Oficiais farão jus aos emolumentos no valor correspondente a 50% (cinquenta por cento) do valor que será devido pela averbação de retificação, inclusive na hipótese prevista no item 124.20.
Artigo 8º – Fica incluído o subitem 137.1, no item 137, e alterado o item 146-E, da subseção I, ambos da seção IV, do Capítulo XX, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, nos seguintes termos:
137.1 A certidão solicitada durante o horário de expediente, com indicação do número da matrícula ou do registro no livro 3 será emitida e disponibilizada dentro de, no máximo, duas horas úteis ou até o seu encerramento, prevalecendo o menor período de espera, salvo se forem solicitadas mais de 10 (dez) certidões pelo mesmo interessado, hipótese em que o prazo poderá ser prorrogado para o expediente do primeiro dia útil seguinte.
146-E O prazo máximo para expedição das certidões no suporte papel será de 5 (cinco) dias, salvo a hipótese prevista no item 137.1, acrescido de mais 1 (um) dia para a circulação de malotes entre as diversas serventias e ou sua postagem no correio ou entrega pessoal.
Artigo 9º – É introduzida no Capítulo XX, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, seção com a epígrafe “DO REGISTRO ELETRÔNICO”, que fica nominada como Seção VIII, nos seguintes termos:
Seção VIII
DO REGISTRO ELETRÔNICO DE IMÓVEIS (SREI)
Subseção I
Das Disposições Gerais
257. Fica implantado o Serviço de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI), integrado por todos os Oficiais do Registro de Imóveis do Estado de São Paulo.
258. O Serviço de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI) tem como princípio a utilização das modernas Tecnologias de Informação e Comunicação (TICs) para desmaterializar procedimentos registrais da serventia, bem como promover sua interação com o Poder Judiciário, governos, empresas e cidadãos na protocolização eletrônica de títulos e no acesso às certidões e informações registrais, de forma a aprimorar a qualidade e eficiência dos serviços prestados em delegação pública.
259. O Serviço de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI) será instituído nos prazos e condições previstas na Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009 e nas normas técnicas baixadas pela Corregedoria Geral da Justiça.
260. Até que avanços tecnológicos sobrevenham, a escrituração em meio eletrônico, sem impressão em papel, restringe-se aos indicadores reais e pessoais, controle de títulos contraditórios, certidões e informações registrais.
261. Os Oficiais de Registro de Imóveis do Estado disponibilizarão serviços de recepção de títulos e de fornecimento de informações e certidões, em meio eletrônico, na forma prevista nestas normas.
262. O Serviço de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI) será prestado aos usuários externos por meio de plataforma única na Internet que funcionará no Portal Eletrônico da Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados dos Registradores de Imóveis (Central Registradores de Imóveis), desenvolvido, operado e administrado pela Associação dos Registradores de Imóveis de São Paulo (ARISP), composto dos seguintes módulos e submódulos:
I – Ofício Eletrônico;
II – Penhora Eletrônica de Imóveis (Penhora Online);
III – Certidão Digital;
IV – Matrícula Online;
V – Pesquisa Eletrônica;
VI – Protocolo Eletrônico de Títulos (e-Protocolo);
VII – Repositório Confiável de Documento Eletrônico (RCDE);
VIII – Acompanhamento Registral Online;
IX – Monitor Registral;
X – Correição Online (Acompanhamento, controle e fiscalização);
XI – Cadastro de Regularização Fundiária Urbana.
Subseção II
Do Protocolo Eletrônico de Títulos (e-Protocolo)
263. A postagem e o tráfego de traslados e certidões notariais e de outros títulos públicos ou particulares, elaborados sob a forma de documento eletrônico, para remessa às serventias registrais para prenotação (Livro nº 1 – Protocolo) ou exame e cálculo (Livro de Recepção de Títulos), bem como destas para os usuários respectivos, serão efetivados por intermédio da Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados dos Registradores de Imóveis (Central Registradores de Imóveis).
264. Os documentos eletrônicos apresentados aos serviços de registro de imóveis deverão atender aos requisitos da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil) e à arquitetura e-PING (Padrões de Interoperabilidade de Governo Eletrônico) e serão gerados, preferencialmente, no padrão XML (eXtensible Markup Language), por ser o padrão primário de intercâmbio de dados com usuários públicos ou privados, podendo ser adotado o padrão PDF/A (Portable Document Format/Archive), vedada a utilização de outros padrões, sem prévia autorização da Corregedoria Geral da Justiça.
265. A partir da data de funcionamento do Protocolo Eletrônico de Títulos (e-Protocolo) os Oficiais de Registro de Imóveis verificarão, obrigatoriamente, na abertura e no encerramento do expediente, bem como, pelo menos, a cada intervalo máximo de 2 (duas) horas, a partir da primeira verificação, se existe comunicação de remessa de título para prenotação ou protocolização para exame e cálculo, mediante importação do XML ou impressão de arquivo PDF/A.
265.1. Sem prejuízo desse acompanhamento periódico obrigatório, o sistema gerará, na tela do computador do Oficial destinatário, a título de cautela adicional, um banner de aviso, indicando que existe solicitação pendente. A eventual ausência, por falha técnica, deste alerta, não dispensará o Registrador da adoção das providências para processamento da solicitação, tendo em vista a obrigatoriedade da verificação periódica estabelecida no item anterior.
265.2. O título apresentado em arquivo eletrônico, disponível ao Oficial do Registro de Imóveis na Central Registradores de Imóveis, poderá ser baixado (download) mediante importação para o sistema da serventia ou materializado, mediante impressão gráfica do arquivo PDF/A ou conversão do arquivo XML para PDF/A, fazendo constar da certidão, nesta última hipótese, que o arquivo foi gerado diretamente na Central Registradores de Imóveis, a partir de arquivo no formato PDF/A ou XML, devidamente assinado digitalmente, com menção à data e hora de sua emissão e à verificação de sua origem, integridade e dos elementos de segurança da assinatura eletrônica.
265.3. O documento digital no formato PDF/A ou XML, devidamente assinado com certificado ICP-Brasil, deverá ser arquivado em sistema de Gerenciamento Eletrônico de Documentos (GED).
265.4. As serventias que optarem por solução de comunicação via WebService estão dispensadas da verificação continuada, atendidas as determinações e normas técnicas de segurança utilizadas para integração de sistemas definidas pela Central Registradores de Imóveis.
265.5. O título eletrônico poderá também ser apresentado direta e pessoalmente na serventia registral em dispositivo de armazenamento de dados (CD, DVD, cartão de memória, pendrive etc.), contendo o arquivo a ser protocolado, vedada sua recepção por correio eletrônico (e-mail), serviços postais especiais (sedex e assemelhados) ou download em qualquer outro site.
266. Realizar-se-á regular protocolo no Livro nº 1 (prenotação) ou protocolo no Livro de Recepção de Títulos (exame e cálculo) do título eletrônico, observando-se a ordem de prenotação, para os efeitos legais.
267. Os emolumentos devidos pela prenotação ou pelo exame e cálculo serão pagos no ato da remessa. Caso o título prenotado seja devolvido para o cumprimento de exigências e reapresentado dentro do prazo de validade, o custo da prenotação será descontado do valor cobrado pelo ato praticado.
268. Em caso de devolução do título prenotado para cumprimento de exigências, o Oficial fará jus ao valor da prenotação se a qualificação e emissão da respectiva nota ocorrer dentro do prazo previsto no item 42.
269. A qualificação será levada a efeito pelo Oficial de Registro de Imóveis, no prazo previsto no item 32 do capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça. Mostrando-se o título apto para os atos pertinentes, o Oficial deverá informar o valor dos emolumentos no campo próprio e aguardar o depósito para a prática do ato. Caso existam exigências a serem satisfeitas, deverá anexar nota de devolução, observando-se, igualmente, no mais, o determinado nestas normas.
270. Os atos registrais somente serão lavrados após a devida qualificação positiva e dependerão de depósito prévio, mediante recolhimento do valor constante de boleto a ser impresso por meio do próprio sistema, ressalvada a hipótese do interessado possuir crédito adquirido de forma antecipada na Central Registradores de Imóveis.
270.1. O depósito prévio poderá também ser efetuado diretamente ao Oficial a quem incumbe a prática do ato registral, cujo pagamento deverá ser lançado no sistema, na mesma data.
271. Fica autorizada, no âmbito específico da sistemática eletrônica ora regulamentada, a devolução do título sem a prática dos atos requeridos, caso o depósito prévio não seja realizado durante a vigência da prenotação.
Do Repositório Confiável de Documento Eletrônico (RCDE)
272. O Repositório Confiável de Documento Eletrônico (RCDE) consiste em submódulo do Protocolo Eletrônico de Títulos (e-Protocolo), localizado em ambiente igualmente seguro e controlado pela Central Registradores de Imóveis, onde poderão ser postados documentos eletrônicos para dar suporte aos atos registrais e serem consultados ou baixados, mediante downloads, pelos Oficiais de Registro de Imóveis.
Subseção III
Do Acompanhamento Online do Procedimento Registral
273. A Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados dos Registradores de Imóveis (Central Registradores de Imóveis) possibilitará que o usuário acompanhe gratuitamente o procedimento registral do título protocolado na unidade de registro de imóveis, pela rede mundial de computadores (Internet).
274. O Acompanhamento Online do Procedimento Registral consistirá na consulta ao resultado parcial ou geral do procedimento, mediante indicação do número do protocolo, ou da senha de acesso, fornecidos no ato da solicitação do serviço, conforme opção técnica do oficial do registro de imóveis.
275. As consultas permitirão a localização e identificação dos dados básicos do procedimento registral, segundo os seguintes critérios:
I – data e o número da protocolização do título;
II – data prevista para retirada do título;
II – dados da nota de devolução com as exigências a serem cumpridas;
III – o status do procedimento registral;
IV – data de eventual reapresentação do título;
V – o valor do depósito prévio, dos emolumentos pelos atos praticados e o saldo correspondente.
276. A Central de Registradores de Imóveis poderá remeter aviso por correio eletrônico (e-mail) ou por SMS (Short Message Service), informando as etapas do procedimento registral.
277. Os serviços previstos nesta subseção poderão também ser prestados diretamente pelos oficiais de registros de imóveis nos sites das serventias, sem prejuízo da alimentação regular do sistema da Central de Registradores de Imóveis.
Subseção IV
Do Monitor Registral
278. O Monitor Registral consiste em ferramenta de suporte eletrônico para manter o interessado, permanentemente, atualizado de registros e de averbações relacionados com a matrícula indicada, a partir de expressa rogação do usuário diretamente na serventia de competência registral ou na Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados dos Registradores de Imóveis (Central Registradores de Imóveis).
279. O Monitor Registral funcionará como módulo da Central Registradores de Imóveis mediante aplicação da tecnologia push, em tempo real, ou com delay máximo de 48 (quarenta e oito) horas entre o ato de registro ou averbação e sua comunicação pela serventia registral.
280. A transmissão das mensagens deverá ser efetuada diretamente em ambiente protegido da Central Registradores de Imóveis ou por comunicação WebService da referida Central, podendo esta, opcionalmente, remeter aviso por correio eletrônico (e-mail) ou por SMS.
281. Os serviços de monitoramento de matrículas, ou certidão permanente da matrícula, serão prestados exclusivamente pela Central Registradores de Imóveis, vedada a serventia o envio de informações desse gênero por e-mail, ou sua postagem em sites de despachantes, prestadores de serviços e comércio de certidões ou outros ambientes de Internet.
Subseção V
Da Gestão de Dados e Documentos Eletrônicos
281. Os documentos previstos neste capítulo poderão ser arquivados pelos registradores em formato digital e microfilmados, salvo quando houver exigência legal de seu arquivamento no original.
282. No procedimento de microfilmagem, deverão ser atendidos os requisitos da Lei nº 5.433, de 8 de maio de 1968, do Decreto nº 1.799, de 30 de janeiro de 1996 e da Portaria nº 12, de 8 de junho de 2009, da Secretaria Nacional de Justiça, do Ministério da Justiça.
283. No procedimento de digitalização deverão ser obrigatoriamente observadas as seguintes etapas:
I – os documentos relacionados com a prática dos atos registrais, que não forem nativamente eletrônicos, deverão ser digitalizados por meio de processo de captura, a partir dos documentos originais. A captura deverá, necessariamente, gerar representantes digitais de alta e baixa resoluções, denominados respectivamente, matrizes e derivadas, conforme “Recomendações para Digitalização de Documentos Arquivísticos Permanentes”, publicadas pelo Conselho Nacional de Arquivos – CONARQ (2010);[25]
II – Para a geração de matrizes e derivadas em formatos de arquivo digitais deverão ser sempre adotados os formatos abertos (open sources), previstos no Documento de Referência e-PING (2012) e em suas atualizações.
III – os arquivos decorrentes da digitalização de documentos em substituição ao arquivamento de vias originais serão assinados digitalmente pelo titular da delegação, ou seu substituto, ou preposto devidamente autorizado, mediante uso de certificado digital ICP-Brasil, inclusive com a inclusão de carimbo de tempo.
IV – a indexação dos documentos digitais ou digitalizados será feita, no mínimo, com referência aos atos (livro, folha e número ou número da prenotação) onde foram utilizados ou em razão do qual foram produzidos, de modo a facilitar sua localização e conferência, por sistema de Gerenciamento Eletrônico de Documentos (GED);
284. Todos os dados e imagens deverão ser armazenados de forma segura e eficiente, que garanta fácil localização, preservação, integridade e que atenda Plano de Continuidade de Negócio (PCN), mediante soluções comprovadamente eficazes de Recuperação de Desastres (DR – Disaster Recorevy), entre eles, testes periódicos.
285. O arquivo redundante (backup) deverá ser gravado em mídia digital segura, local ou remota, com cópia fora do local da unidade de serviço, em Data Center localizado no País, que cumpra requisitos de segurança, disponibilidade, densidade e conectividade. O endereço do Data Center e o endereço de rede (endereço lógico IP) deverão ser comunicados ao Juiz Corregedor Permanente da Comarca e mantidos atualizados, em caso de alterações.
286. Facultativamente, e sem prejuízo do armazenamento em backup, fica autorizado o armazenamento sincronizado em servidor dedicado ou virtual em nuvem privada (private cloud), desde que localizados em Data Center do País, cujos endereços serão, igualmente, comunicados ao Juiz Corregedor Permanente da Comarca.
287. Os documentos em meio físico apresentados para lavratura de atos registrais deverão ser devolvidos às partes, após sua microfilmagem ou digitalização.
288. Os documentos em meios físicos arquivados nas unidades do serviço deverão ser microfilmados ou digitalizados, observados no caso de digitalização, os requisitos estabelecidos, quando então poderão ser destruídos por processo de trituração ou fragmentação de papel, resguardados e preservados o interesse histórico e o sigilo.
289. As fichas dos indicadores real e pessoal, confeccionadas anteriormente à implantação do registro eletrônico, poderão ser microfilmadas, ou digitalizadas, ou lançadas em sistema seguro de banco de dados (DBMS), dispensada a manutenção em meio físico.
290. Os ofícios recebidos, as cópias de ofícios expedidos, as cópias dos recibos e contra-recibos mencionados nas alíneas e e f, do item 57, e nos itens 58, 60 e 60.1, do capítulo XIII, poderão ser substituídos, a critério do oficial, respeitadas as condições de segurança e preservação das informações durante sua temporalidade, mediante utilização de sistema de digitalização comum ou arquivamento do nativo digital, dispensada a manutenção em meio físico.
291. É vedada a incineração dos documentos em papel, que deverão ser destinados à reciclagem, mediante coleta seletiva ou doação para associações de catadores de papel ou entidades sem fins lucrativos.
Subseção VI
Da Correição Online
292. O sistema da Central Eletrônica de Serviços Compartilhados do Registro de Imóveis (Central Registradores de Imóveis) deverá contar com módulo para acompanhamento contínuo, controle e fiscalização pela Corregedoria Geral da Justiça do Estado e Juízos Corregedores Permanentes das serventias registrais (Correição Online).
292.1. Os relatórios destinados à chamada “Correição Online” ficarão disponíveis no site do Ofício Eletrônico, cujo acesso se dará mediante certificado digital ICP-Brasil. Sem prejuízo de disposições pretéritas relativas à matéria, referidos relatórios de acompanhamento deverão trazer, pelo menos, os seguintes campos de informações: 1) data e hora da remessa do título; 2) nome do apresentante; 3) número do CPF ou CNPJ do apresentante; 4) tipo de protocolização pretendida (prenotação ou exame e cálculo); 5) Oficial de Registro de Imóveis destinatário do título; 6) data e hora do download do título; 7) data e número da prenotação no Livro 1 de Protocolo ou da protocolização no Livro de Protocolo de Exame e Cálculo; 8) histórico das fases do procedimento registral; 10) data e hora do download final.
Subseção VI
Cadastro de Regularização Fundiária Urbana
293. O Cadastro de Regularização Fundiária Urbana consiste em base de dados e de estatísticas, além de uma interface de acesso disponível gratuitamente na Internet, aberta à sociedade, e com informações das regularizações fundiárias registradas pelos oficiais do registro de imóveis do Estado de São Paulo, a partir da edição da Medida Provisória nº 459, de 25.3.2009, convertida na Lei nº 11.977, de 7.7.2009.
294. A base de dados do Cadastro de Regularização Fundiária Urbana será composta por:
a) identificação da serventia registral;
b) comarca;
c) número da matrícula matriz;
d) nome do município, distrito, subdistrito e bairro de localização da área regularizada;
e) quantidade de unidades;
f) data da prenotação do pedido;
g) data do registro da regularização fundiária;
h) tipo de interesse: social ou específico;
i) agente promotor da regularização (poder público ou particular).
295. Os dados do Sistema serão públicos, acessíveis à população e às autoridades por aplicativo web, assim como poderão ser compilados e livremente divulgados, exigindo-se indicação da fonte.
296. As unidades de registro de imóveis deverão lançar os dados das regularizações fundiárias registradas, na Central de Serviços Compartilhados dos Registradores de Imóveis (Central Registradores de Imóveis), na mesma data da prática do ato.
Artigo 10 – Fica introduzida a Seção IX – “Da Alienação Fiduciária de Bens Imóveis” e suas subseções I – “Das Disposições Gerais”, II – “Das intimações e da Consolidação da Propriedade Fiduciária e III “Da Cédula de Crédito Imobiliário”, todas do Capítulo XX, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, nos seguintes termos:
SEÇÃO IX
DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BENS IMÓVEIS
Subseção I
Das Disposições Gerais
297. A alienação fiduciária regulada pela Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997 e alterações posteriores é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel e pode ser contratada por qualquer pessoa, física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).
298. A alienação fiduciária será constituída mediante registro do contrato na matrícula do imóvel objeto do negócio, no Registro de Imóveis competente.
299. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.
300. O imóvel enfitêutico pode ser objeto de alienação fiduciária, não havendo necessidade de anuência do senhorio e do pagamento do laudêmio, porque a transmissão se faz somente em caráter fiduciário, com escopo de garantia.
301. O pagamento do laudêmio ocorrerá se e quando houver a transmissão da propriedade plena, mediante sua consolidação em favor do credor fiduciário.
302. Os atos e contratos referidos na Lei nº 9.514/1997 ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.
302.1. Os agentes financeiros autorizados a funcionar pelo Banco Central do Brasil estão dispensados do reconhecimento de firma.
303. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário deverá conter os seguintes requisitos, previstos no artigo 24, da Lei nº 9.514/97:
I – o valor do principal da dívida;
II – o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário;
III – a taxa de juros e os encargos incidentes;
IV – a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição;
V – a cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária;
VI – a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão;
VII – a cláusula dispondo sobre os procedimentos do eventual leilão do imóvel alienado fiduciariamente;
VIII – O prazo de carência a ser observado antes que seja expedida intimação para purgação de mora ao devedor, ou fiduciante, inadimplente.
304. O termo de quitação emitido pelo credor fiduciário é o título hábil para averbar a reversão da propriedade plena para o nome do devedor fiduciante, mediante cancelamento do registro da propriedade fiduciária, só podendo ser substituído por escritura pública de quitação ou sentença judicial, transitada em julgado.
305. O devedor fiduciante, com anuência expressa do credor fiduciário, poderá transmitir seu direito real de aquisição sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o cessionário adquirente as respectivas obrigações, na condição de novo devedor fiduciante.
306. Para efeito de assentamento no Registro de Imóveis, o título que instrumenta a transferência de direitos e obrigações deverá ingressar para ato de registro na matrícula do imóvel, cabendo ao Oficial observar a regularidade do recolhimento do imposto de transmissão respectivo.
307. A cessão do crédito objeto da alienação fiduciária implicará na transferência ao cessionário de todos os direitos e obrigações inerentes à propriedade fiduciária em garantia e independe de anuência do devedor fiduciante.
307.1. Havendo cessão da posição do credor fiduciário, indispensável prévia averbação dessa circunstância na matrícula do imóvel, para fins de substituição do credor e proprietário fiduciário originário da relação contratual pelo cessionário, o qual fica integralmente sub-rogado nos direitos e obrigações do contrato de alienação fiduciária.
307.2 A cessão da posição do credor fiduciário não constitui hipótese de incidência de imposto de transmissão “inter vivos”, que somente será devido quando da consolidação da plena propriedade em favor do credor fiduciário, se ocorrer o inadimplemento do devedor fiduciante.
308. Dispensável a averbação da cessão de que trata o subitem anterior no caso do crédito ter sido negociado no mercado secundário de créditos imobiliários, representado por Cédula de Crédito Imobiliário sob a forma escritural, hipótese em que o credor será o indicado pela entidade custodiante mencionada na cédula.
Subseção II
Das Intimações e da Consolidação da Propriedade Fiduciária
309. Em caso de falta de pagamento de prestações por parte do devedor fiduciante, para os fins previstos no art. 26 da Lei nº 9.514/1997, os Oficiais de Registro de Imóveis somente aceitarão e farão intimações quando a alienação fiduciária esteja devidamente registrada e já tenha decorrido o prazo de carência previsto no contrato, de conformidade com § 2º do mencionado art. 26.
310.1 Do requerimento do credor fiduciário dirigido ao Oficial do Registro de Imóveis competente (aquele em que estiver matriculado o imóvel objeto do negócio) devem constar, necessária e discriminadamente, as seguintes informações:
a) Nome e número do CPF do devedor fiduciante (e de seu cônjuge, se for casado em regime de bens que exija concomitante intimação), dispensada a indicação de outros dados qualificativos;
b) Endereço residencial atual e anterior se houver;
c) Endereço comercial se houver;
d) Números de telefones residencial, comercial e móvel para contato, se houver;
e) Endereço eletrônico (e-mail) se houver;
f) Declaração de que já decorreu o prazo de carência estipulado no contrato;
g) Planilha com demonstrativo do débito e projeção de valores atualizados para pagamento da dívida, ou o valor total a ser pago pelo fiduciante por períodos de vencimento, hipótese esta em que fica dispensada a apresentação da planilha;
h) Indicação do local, data, nome por extenso e número do CPF do credor fiduciário ou se representante legal, dispensada a indicação de outros dados qualificativos;
i) Comprovante de representação legal do credor fiduciário pelo signatário do requerimento, quando for o caso;
310.1.1. Da planilha com demonstrativo do débito e projeção de valores atualizados para purgação da mora, dentro de 30 (trinta) dias subsequentes à data do requerimento, no caso de dívida com juros calculados “pro rata die”, deverá constar de forma discriminada indicações sobre as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos e as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel. Faculta-se ao credor-fiduciário apresentar o valor total a ser pago pelo devedor fiduciante, por períodos de vencimento, hipótese em que fica dispensada a apresentação de planilha.
310.1.2. É vedada a inclusão na planilha ou demonstrativo do valor total a ser pago por períodos de vencimento de valores que correspondem ao vencimento antecipado da dívida, em decorrência de cláusula contratual.
310.1.3. Não cabe ao Oficial do Registro de Imóveis examinar a regularidade do cálculo apresentado, salvo a hipótese do subitem anterior.
310.2. O requerimento poderá ser apresentado em uma única via, dispensado o reconhecimento de firma quando se tratar de agente financeiro autorizado a funcionar pelo Banco Central do Brasil. Prenotado e encontrando-se em ordem, deverá ser autuado com todas as peças apresentadas, formando um processo para cada procedimento de execução extrajudicial.
311. Poderá ser exigido no ato do requerimento depósito prévio dos emolumentos e demais despesas devidas, caso em que, igual importância deverá ser reembolsada ao apresentante, por ocasião da prestação de contas, quando ressarcidas pelo devedor fiduciante. As parcelas componentes do total deverão ser cotadas, de forma discriminada.
312. O requerimento de intimação deverá ser lançado no controle geral de títulos contraditórios, a fim de que, em caso de eventual expedição de certidão da matrícula do imóvel, seja consignada a existência da prenotação do requerimento, cuja prenotação deverá ser prorrogada até finalização dos procedimentos.
313. Quando o credor fiduciário for pessoa jurídica, incumbirá ao oficial verificar, com base no estatuto social, a regularidade da representação societária, especialmente se quem requer a intimação tem poderes para tanto.
314. Deverá o Oficial de Registro de Imóveis expedir intimação para ser cumprida em cada um dos endereços fornecidos pelo credor fiduciário onde conste, necessária e discriminadamente, o seguinte:
a) Os dados relativos ao imóvel e ao contrato de alienação fiduciária;
b) O demonstrativo do débito decorrente das prestações vencidas e não pagas e das que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos e as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, bem como a projeção dos valores atualizados para purgação da mora. Poderá incluir cópia da planilha apresentada, quando houver, ou o valor total a ser pago pelo devedor fiduciante por períodos de vencimento, com a informação de que o valor integral deverá ser pago em cheque administrativo ou visado, nominal ao credor fiduciário ou ao seu cessionário, ou por meio de boleto bancário que deverá ser retirado no Cartório de Registro de Imóveis.
c) Os valores correspondentes às despesas de cobrança e de intimação que deverão ser pagos diretamente ao Cartório de Registro de Imóveis, no ato e em dinheiro ou cheque administrativo ou visado, salvo se devedor fiduciante optar pelo pagamento diretamente ao credor fiduciário por intermédio de boleto bancário, hipótese em que as despesas serão pagas por este último.
d) A informação de que o pagamento deverá ser efetuado no Cartório de Registro de Imóveis ou por boleto bancário que deverá ser retirado na serventia, consignando-se o seu endereço, dias e horários de funcionamento;
e) A advertência de que o pagamento do débito discriminado deverá ser feito no prazo improrrogável de quinze (15) dias, contado da data do recebimento da intimação;
f) A advertência de que o não cumprimento da referida obrigação no prazo estipulado, garante o direito de consolidação da plena propriedade do imóvel em favor do credor fiduciário, nos termos do § 7º, do art. 26, da Lei nº 9.514/97.
315. A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou ainda, pelo correio, com Aviso de Recebimento (AR), salvo regra previamente estabelecida no contrato de financiamento.
316. Deve ser preferida a intimação pessoal por meio do serviço extrajudicial, todavia, quando o oficial de Registro de Imóveis optar por envio de correspondência pelo correio, deverá postá-la por Sedex registrado, fazendo uso, além do serviço de aviso de recebimento (AR), do serviço denominado “mão própria” (MP), a afim de que a correspondência seja entregue, exclusivamente, ao destinatário.
317. O Oficial de Registro de Imóveis poderá enviar, primeiramente, intimação pelo correio, na forma definida no subitem anterior, fazendo uso dos demais meios permitidos, caso a entrega venha a falhar pela recusa de recebimento ou de assinatura ou pela impossibilidade de entrega, por não encontrar o destinatário da correspondência nas três tentativas efetuadas pelo funcionário do correio.
318. Para atender ao princípio da execução menos gravosa, o Oficial de Registro de Imóveis poderá encaminhar correspondência convidando o fiduciante devedor a comparecer na serventia, no prazo de cinco dias, a contar do recebimento, para tomar ciência de assunto relacionado com o contrato de alienação fiduciária do imóvel.
319. Ocorrendo o comparecimento, a notificação do devedor fiduciante será feita diretamente pelo Oficial do Registro de Imóveis ou seu preposto, ficando as despesas circunscritas aos emolumentos referentes à notificação e despesas postais, ficando vedada a cobrança de despesas com diligências.
320. Cuidando-se de vários devedores fiduciantes, ou cessionários, inclusive cônjuges, necessária a promoção da intimação individual e pessoal de todos eles.
320.1. Na hipótese de falecimento do fiduciante a intimação deverá ser feita ao inventariante, caso haja inventário ou arrolamento em trâmite judicial, devendo ser apresentados cópias autênticas da certidão de óbito e do termo de compromisso de inventariante, ou certidão passada pelo ofício judicial. Não tendo havido abertura de inventário ou arrolamento judicial, serão devidamente intimados todos os herdeiros e legatários do fiduciante, os quais deverão ser indicados pelo credor-fiduciário. Neste caso deverão ser apresentadas cópias autênticas da certidão de óbito e do testamento, quando houver ou declaração de inexistência de testamento emitida pelo Registro Central de Testamentos do Colégio Notarial do Brasil, Conselho Federal, ou cópia da escritura pública de inventário e partilha.
320.2. As intimações de pessoas jurídicas serão feitas aos seus representantes legais, indicados pelo credor-fiduciário, dispensada a apresentação dos respectivos atos constitutivos.
320.3. A intimação de devedor fiduciante que não for encontrado nos endereços indicados pelo credor, deverá ser feita mediante procura do interessado no endereço do respectivo imóvel.
320.4. Quando o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador constituído se encontrar em outro local, incerto e não sabido, o oficial certificará o fato, cabendo, então, ao oficial do competente Registro de Imóveis promover intimação por edital, publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária.
320.5. Na hipótese do devedor fiduciante, ou seu representante legal ou procurador constituído se ocultar de forma a não concretizar a intimação, o oficial de Registro de Imóveis informará ao apresentante, devendo essa circunstância constar de forma expressa, a fim de que o credor fiduciário promova a intimação do fiduciante, pela via judicial, mantendo-se o procedimento extrajudicial aberto por mais 60 (sessenta) dias, findo o qual será arquivado, se não houver manifestação do credor fiduciário.
320.6. A intimação judicial deverá conter os requisitos do item 314, especialmente a advertência de que o valor integral reclamado deverá ser pago diretamente no Cartório de Registro de Imóveis competente, em cheque administrativo ou visado, nominal ao credor fiduciário, ou por meio de boleto bancário que deverá ser retirado no Cartório de Registro de Imóveis. Para esse fim, deverão ser também declinados na intimação judicial, o endereço completo da serventia, dias e horários de funcionamento.
320.6.1. Recebido os autos de intimação judicial, entregues à parte na forma do art. 872 do CPC, o Oficial deverá juntá-los no procedimento respectivo em curso no Registro de Imóveis, para fins de controle da purgação da mora.
320.6.2. A notificação judicial somente será aceita para fins de controle da purgação da mora, se constar da certidão do oficial de justiça que o intimando foi procurado nos endereços fornecidos pelo credor fiduciário e no do próprio imóvel objeto da alienação fiduciária.
321. Verificada ocorrência de qualquer irregularidade ou omissão na intimação judicial, o Oficial de Registro de Imóveis deverá elaborar nota de devolução circunstanciada, a fim de que o credor fiduciário promova nova notificação judicial.
322. Purgada a mora perante o Registro de Imóveis competente, mediante pagamento dos valores informados no demonstrativo e na respectiva projeção, o oficial entregará recibo ao devedor fiduciante e, nos três dias úteis seguintes, comunicará esse fato ao credor fiduciário para retirada na serventia das importâncias então recebidas, ou procederá à entrega diretamente para o fiduciário.
323. Embora seja recomendável que o pagamento seja feito por meio de cheque administrativo ou visado, nominal ao credor fiduciário, não poderá o Oficial de Registro de Imóveis recusar o recebimento, quando feito em espécie, na moeda corrente nacional.
324. Decorrido o prazo da intimação sem purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, deverá certificar esse fato no procedimento e emitir Certidão de Transcurso de Prazo Negativa que será remetida ao requerente, para fins de prosseguimento do processo de transmissão plena do imóvel, mediante sua consolidação em favor do credor fiduciário.
325. A consolidação da plena propriedade em nome do fiduciário será feita à vista de requerimento escrito, instruído com a prova do pagamento do imposto de transmissão “inter vivos” e, se for o caso, do laudêmio, cujos valores não estão vinculados ao valor remanescente da dívida.
325.1. Caso a intimação tenha sido efetivada pela via judicial, deverá ser ainda anexada certidão emitida pelo escrivão-diretor do ofício judicial, comprovando a inocorrência de pagamento ou depósito em Juízo, dos valores reclamados.
325.2. A não apresentação do requerimento e dos comprovantes de pagamento dos tributos, para fins de consolidação da plena propriedade em favor do credor fiduciário, dentro do prazo de 60 (sessenta) dias da emissão da Certidão de Transcurso de Prazo Negativo, acarretará o encerramento do procedimento extrajudicial.
326. Sendo o requerimento para consolidação da plena propriedade em favor do fiduciário, com o comprovante de pagamento dos tributos, apresentado dentro do prazo de 60 (sessenta) dias, será juntado no procedimento iniciado com a intimação do fiduciante, podendo o Oficial do Registro de Imóveis, exigir a complementação do depósito prévio das custas e emolumentos, devidos pelo ato de consolidação.
326.1. O credor fiduciário ou seu cessionário poderá, ainda, requerer a consolidação da plena propriedade em seu nome no prazo improrrogável de 90 (noventa) dias da emissão da Certidão de Transcurso de Prazo Negativa, hipótese em que ensejará novo procedimento registral. Ultrapassado esse prazo, deverá ser promovido novo procedimento de execução extrajudicial.
327. Poderá o devedor efetivar o pagamento mediante dação, caso em que transmitirá ao credor seu direito eventual, consolidando-se a propriedade definitivamente no patrimônio deste, dispensada a realização futura do leilão do imóvel (Lei nº 9.514/97, art. 26, § 8º).
328. A dação em pagamento enseja o recolhimento do imposto de transmissão de bens imóveis, calculado sobre o valor do saldo devedor e demais encargos, ou o valor venal do imóvel, prevalecendo o maior destes, podendo ser adotada para sua elaboração a forma pública ou particular.
329. Uma vez consolidada a propriedade em nome do fiduciário, este deverá promover a realização de leilão público para venda do imóvel, nos 30 (trinta dias) subsequentes, contados da data do registro da consolidação da propriedade, não cabendo ao Oficial do Registro de Imóveis a realização do controle desse prazo (Lei nº 9.514/97, art. 26, § 7º).
329.1 Havendo lance vencedor, a transmissão do imóvel ao licitante deverá ser feita por meio de contrato de compra e venda que poderá ser celebrado por instrumento público ou particular (Lei nº 9.514/97, art. 38) e respectivo registro no Registro de Imóveis competente. No título deverá figurar de um lado, como vendedor, o antigo credor fiduciário e, de outro, como comprador, o licitante vencedor.
330. A averbação dos leilões negativos será feita a requerimento do antigo credor fiduciário ou de pessoa interessada, instruído com cópias autênticas das publicações dos leilões e dos autos negativos, assinados por leiloeiro oficial.
331. Na contagem dos prazos do contrato de alienação fiduciária, exclui-se o dia do começo e inclui-se o dia do vencimento. Encerrando-se o prazo regulamentar em dia de sábado, domingo ou feriado, prorroga-se para o primeiro dia útil subsequente.
332. Os procedimentos previstos nesta subseção poderão ser feitos sob a forma eletrônica, por meio da Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados dos Registradores de Imóveis (Central Registradores de Imóveis), cumpridos os requisitos previstos nestas normas para o acesso de títulos ao Protocolo Eletrônico de Títulos (e-Protocolo).
Subseção III
Da Cédula de Crédito Imobiliário
333. A Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) é emitida para representar crédito imobiliário decorrente de financiamento ou de outro contrato imobiliário.
333.1. A CCI será emitida pelo credor do crédito imobiliário e poderá ser integral, quando representar a totalidade do crédito, ou fracionária, quando representar parte dele, não podendo a soma das CCIs fracionárias emitidas em relação a cada crédito, exceder o valor total do crédito que elas representam.
333.2. As CCIs fracionárias poderão ser emitidas simultaneamente ou não, a qualquer momento antes do vencimento do crédito que elas representam.
333.3. Sendo o crédito imobiliário garantido por direito real, a emissão da CCI será averbada no Registro de Imóveis da situação do imóvel, na respectiva matrícula, devendo dela constar, exclusivamente, o número, a série e a instituição custodiante.
334. A averbação da emissão da CCI e o registro da garantia do crédito respectivo, quando solicitados simultaneamente, serão considerados como ato único para efeito de cobrança de emolumentos.
334.1. Quando a CCI for apresentada isolada e posteriormente, os emolumentos devidos pela averbação de sua emissão serão cobrados como averbação sem valor declarado.
335. A CCI deverá conter:
I – a denominação “Cédula de Crédito Imobiliário”, quando emitida cartularmente;
II – o nome, a qualificação e o endereço do credor e do devedor e, no caso de emissão escritural, também o do custodiante;
III – a identificação do imóvel objeto do crédito imobiliário, com a indicação da respectiva matrícula no Registro de Imóveis competente e do registro da constituição da garantia, se for o caso;
IV – a modalidade da garantia se for o caso;
V – o número e a série da cédula;
VI – o valor do crédito que representa;
VII – a condição de integral ou fracionária e, nessa última hipótese, também a indicação da fração que representa;
VIII – o prazo, a data de vencimento, o valor da prestação total, nela incluídas as parcelas de amortização e juros, as taxas, seguros e demais encargos contratuais de responsabilidade do devedor, a forma de reajuste e o valor das multas previstas contratualmente, com a indicação do local de pagamento;
IX – o local e a data da emissão;
X – a assinatura do credor, quando emitida cartularmente;
XI – a autenticação pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, no caso de contar com garantia real; e
XII – cláusula à ordem, se endossável.
336. A emissão e a negociação de CCI independem de autorização do devedor do crédito imobiliário que ela representa.
336.1 A cessão do crédito representado por CCI implica automática transmissão das respectivas garantias ao cessionário, sub-rogando-o em todos os direitos representados pela cédula, ficando o cessionário, no caso de contrato de alienação fiduciária, investido na propriedade fiduciária.
337. A cessão de crédito garantido por direito real, quando representado por CCI emitida sob a forma escritural, está dispensada de averbação no Registro de Imóveis, aplicando-se, no que a Lei nº 10.931 de 2 de agosto de 2004 não contrarie, o disposto nos arts. 286 e seguintes do Código Civil Brasileiro.
337.1. Como a cessão de crédito por CCI implica automática transmissão das respectivas garantias e direitos ao cessionário, incluindo a propriedade fiduciária, em caso de requerimento para consolidação, as respectivas cessões deverão ser previamente averbadas na matrícula do imóvel, em ato único.
337.2. No caso de CCI emitida sob a forma escritural, caberá à instituição custodiante identificar o atual credor fiduciário para fins de prévia averbação da cessão, em ato único.
338. A CCI, objeto de securitização nos termos da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, será identificada no respectivo Termo de Securitização de Créditos, mediante indicação do seu valor, número, série e instituição custodiante, dispensada a enunciação das informações já constantes da Cédula ou do seu registro na instituição custodiante.
339. O regime fiduciário de que trata a Seção VI do Capítulo I da Lei nº 9.514, de 1997, no caso de emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários lastreados em créditos representados por CCI, será registrado na instituição custodiante.
340. O resgate da dívida representada pela CCI prova-se com a declaração de quitação, emitida pelo atual credor, identificado pela instituição custodiante, ou na falta desta, por outros meios admitidos em Direito, do qual o Oficial fará menção no corpo da averbação, dispensada averbação autônoma da cessão.
341. Os emolumentos devidos para o cancelamento do regime fiduciário e das garantias reais existentes serão cobrados como ato único.
342. É vedada a averbação da emissão de CCI com garantia real quando houver prenotação ou registro de qualquer outro ônus real sobre os direitos imobiliários respectivos, inclusive penhora ou averbação de qualquer mandado ou ação judicial.
Artigo 18 – Fica introduzido o item 63.1 na subseção I da seção IV do Capítulo XIII das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, com o seguinte teor:
63.1. A assistência judiciária gratuita é um benefício de cunho eminentemente pessoal, não abrangendo outras partes para as quais não houve a expressa concessão de gratuidade pela Autoridade Judiciária.
63.2. São gratuitos os atos praticados em cumprimento de Mandados Judiciais expedidos em favor da parte beneficiária da justiça gratuita, sempre que sua abrangência for expressamente determinada pelo Juízo para os atos notariais e registrais.
63.3. Nos demais títulos judiciais, onde houver a concessão da assistência judiciária gratuita, a abrangência da isenção incidirá sobre custas e contribuições.
Artigo 19 – Ficam introduzidos os itens 1.5 e 1.6 no Capítulo II das Normas do Pessoal dos Serviços Extrajudiciais (Provimento CG. 5/96), nos seguintes termos:
1.5. O atendimento ao público nas unidades de registro de imóveis do Estado obedecerá ao horário ininterrupto das 9h às 16h, sem prejuízo da jornada de trabalho estipulada pelo Oficial.
1.6. Para as unidades de registro de imóveis que contem com apenas 2 (dois) escreventes, mediante autorização do Juiz Corregedor Permanente respectivo, o horário de atendimento ao público poderá ser suspenso das 12h às 13h.
Artigo 20 – Este provimento entrará em vigor na data de sua publicação, diferido o prazo de até 120 (cento e vinte) dias para a emissão de traslados e certidões notariais eletrônicos e o funcionamento dos seguintes sistemas: 1) Protocolo Eletrônico de Títulos (e-Protocolo); 2) Repositório Confiável de Documento Eletrônico (RCDE); 3) Acompanhamento Registral Online; 4) Monitor Registral; e 5) Correição Online (Acompanhamento, controle e fiscalização).
Parágrafo único: Os dados relativos às regularizações fundiárias urbanas registradas anteriormente, serão lançados no Cadastro de Regularização Fundiária Urbana no prazo de 30 (trinta) dias da vigência deste provimento.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
Por oportuno consignar que os Registradores de imóveis deste Estado detêm a primazia na prestação de serviços públicos pela Internet. O sistema de certidões imobiliárias na Capital, via telemática, foi instituído em 1º de dezembro de 1997, pelo Provimento CG. 25/97 (NSCGJSP, item 146-A e seguintes).
Peço vênia a Vossa Excelência para transcrever um desses dispositivos, por sua originalidade e inovação bandeirante para aquela época, quando a Internet dava ainda seus primeiros passos em nosso país:
146-B. Poderão também os mencionados pedidos de certidão ser feitos, a critério do usuário, via telemática, mediante acesso à “HOME PAGE” da ARISP .
Decorridos 15 (quinze) anos já foram trafegadas mais de 5 (cinco) milhões certidões pela Central ARISP, sem o registro de uma só reclamação no PROCON (certidão anexa) ou nas Corregedorias Permanente e Geral. Posteriormente, a ARISP desenvolveu novos meios de conexão entre registros de imóveis e usuários públicos e privados, dentre os quais mencionamos a certidão digital, a visualização de matrícula (matrícula online), o Ofício Eletrônico, a Penhora Eletrônica de Imóveis (Penhora Online) e mais recentemente, a Central de Indisponibilidade de Bens.
O sucesso desses empreendimentos está à vista de todos e reforça o compromisso dos registradores imobiliários com a responsabilidade socioambiental. Em pouco mais de sete anos de funcionamento do Ofício Eletrônico e da Penhora Online, registraram-se mais de 120 milhões de pesquisas eletrônicas prestadas gratuitamente para localização de imóveis, milhares de certidões digitais e de atos judiciais e registrais.
Pouparam-se mais de R$ 1 bi (um bilhão de reais) com gastos em papel, impressão, comunicações postais e outros custos; os processos ganham uma nova dinâmica, nomeadamente no tráfego das comunicações entre a Vara Judicial ou Administração Pública e a Unidade de Serviço do Registro de Imóveis (vide quadro anexo).
Temos consciência que a introdução das novas tecnologias não é uma intervenção pacífica e fácil, nem mesmo um processo que se conclua, visto que o surgimento de novidades exige mudança de paradigmas e libertação de velhos métodos e pensamentos cartorários, circunstância que exige que o aprimoramento seja contínuo, constante e ao qual, portanto, temos que ir adaptando-nos, além das situações naturalmente necessárias que surgem em decorrência da utilização dos sistemas.
Cumpre consignar que contamos com a expressiva colaboração dos membros paulistas da Comissão do Pensamento Registral Imobiliário e de Assuntos Legislativos do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (CPRI/IRIB), que forneceu importante contribuição para aperfeiçoamento da presente proposta.
Assim, encerramos nossa manifestação e a fazemos com a máxima consideração, colocando-nos ao inteiro dispor para outras informações que Vossa Excelência e Digníssima Equipe de Juízes Assessores entenderem necessárias.
Nesta oportunidade renovamos a Vossa Excelência protestos de elevada estima e distinta consideração.
[2] O relatório “Doing Business 2012: Fazendo a Diferença para os Empresários” é o nono de uma série de relatórios anuais publicados pelo Banco Mundial e a Corporação Financeira Internacional (FIC), uma das instituições que compõem o Grupo Banco Mundial. O relatório analisa os documentos que se aplicam aos negócios de uma economia durante todo o seu ciclo de vida. Disponível em http://portugues.doingbusiness.org/. Acesso em 16.7.2012. NE: v. nota 1, supra, in fine.
[3]Resolução BACEN nº 4.088/2012, Art. 1º: As instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil devem registrar, em sistema de registro e de liquidação financeira de ativos autorizado pelo Banco Central do Brasil: I – as garantias constituídas sobre veículos automotores ou imóveis relativas a operações de crédito. Vide texto integral em http://www.bcb.gov.br/pre/normativos/res/2012/pdf/res_4088_v1_O.pdf.
[9] NE : A Lei 11.977/2009 foi posteriormente alterada. O artigo citado tem agora o seguinte teor: “Art. 38. Os documentos eletrônicos apresentados aos serviços de registros públicos ou por eles expedidos deverão atender aos requisitos estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça, com a utilização de assinatura eletrônica avançada ou qualificada, conforme definido no art. 4º da Lei nº 14.063, de 23 de setembro de 2020. § 1º Os serviços de registros públicos disponibilizarão serviços de recepção de títulos e de fornecimento de informações e certidões em meio eletrônico.
§ 2º Ato da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça poderá estabelecer hipóteses de admissão de assinatura avançada em atos que envolvam imóveis. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
[11] Metadados, do original em inglês: metadata, é uma forma de descrever recursos eletrônicos dispostos na Internet. Na literatura, o termo é genericamente definido como dados sobre dados: um conjunto de elementos que possuem uma semântica padronizada, possibilitando descrever as informações eletrônicas ou recursos eletrônicos de maneira bibliográfica. Os metadados são importantes para a identificação, a organização e a recuperação da informação digital. Facilitam, globalmente, a localização e recuperação das informações eletrônicas. Fonte: http://www.eca.usp.br/prof/fmodesto/textos/livrometadados.pdf.
[13] CC, Art. 221. O instrumento particular, feito e assinado, ou somente assinado por quem esteja na livre disposição e administração de seus bens, prova as obrigações convencionais de qualquer valor; mas os seus efeitos, bem como os da cessão, não se operam, a respeito de terceiros, antes de registrado no registro público.
[14] A utilização do Assinador Digital Registral da ARISP busca superar a falta do Certificado de Atributo, conforme explicação adiante no corpo do texto.
[15]PDF/A: Aprovado pela ISO em maio de 2005, o PDF/A fornece especificações para a criação, visualização e impressão de documentos digitais para uma preservação de longo prazo. Os arquivistas e os profissionais de gerenciamento de documentos e de conformidade industrial podem usar o Acrobat X para preservar e proteger com facilidade os documentos finais de registro como arquivos independentes, ajudando a garantir o acesso futuro à informação.
[16] Para que servem exatamente os certificados de atributo? As aplicações do certificado de atributo são as mais vastas possíveis, muito embora, ainda, pouquíssimas exploradas. Oferecem soluções de identificação de funcionários dentro de uma empresa, por exemplo, evitando que determinados usuários assinem documentos ou acessem informações que não lhes dizem respeito, tornando assim mais segura ainda a aplicação do certificado digital. Outra vantagem importante do certificado de atributo é a completa preservação do certificado digital pessoal ao qual ele está ligado, uma vez que, se a pessoa deixar de possuir um atributo, por qualquer motivo que for (demissão, revogação de licença de exercício de profissão, mudança de cargo, empresa ou endereço empregatício etc.) somente será preciso revogar o certificado de atributo, permanecendo válido o certificado pessoal. (Fonte: http://www.iti.gov.br/twiki/bin/view/Certificacao/PerguntaQuarentaSete – Acesso em 20.6.2012).
[18] XML, do inglês eXtensible Markup Language, é uma linguagem de marcação recomendada pela W3C para a criação de documentos com dados organizados hierarquicamente, tais como textos, banco de dados ou desenhos vetoriais. A linguagem XML é classificada como extensível porque permite definir os elementos de marcação. Linguagem de marcação é um agregado de códigos que podem ser aplicados a dados ou textos para serem lidos por computadores ou pessoas. Por exemplo, o HTML é uma linguagem de marcação para organizar e formatar um website, já o XML tem o mesmo conceito, mas para padronizar uma sequência de dados com o objetivo de organizar, separar o conteúdo e integrá-lo com outras linguagens. Principais Características do XM: O XML traz uma sintaxe básica que pode ser utilizada para compartilhar informações entre diferentes computadores e aplicações. Quando combinado com outros padrões, torna possível definir o conteúdo de um documento separadamente de seu formato, tornando simples para reutilizar o código em outras aplicações para diferentes propósitos.
Portanto, uma das suas principais características é sua portabilidade, pois, por exemplo, um banco de dados pode escrever um arquivo XML para que outro banco consiga lê-lo.
[19] NSCGJSP, XIV, 5: Os atos notariais serão manuscritos, datilografados ou impressos, em livros de folhas soltas, confeccionados em papel de segurança e especialmente fabricado para a sua lavratura. … 7: Os tabeliães remeterão a todos os cartórios de Notas e Registros de Imóveis do Estado cartões com seus autógrafos e os dos seus substitutos, autorizados a subscrever traslados e certidões, reconhecer firmas e autenticar cópias reprográficas, para o fim de confronto com as assinaturas lançadas nos instrumentos que forem apresentados
[20] Provimento nº 133, de 28.7.1952 da Corregedoria Geral da Justiça do Rio de Janeiro, in Registro de Imóveis (comentários ao seu regulamento), Murillo Renalt Leite, Rio de Janeiro, 1961, Editor Borsoi, p. 92.
[21] LRP, Art. 188. Protocolizado o título, proceder-se-á ao registro, dentro do prazo de trinta (30) dias, salvo nos casos previstos nos artigos seguintes.
[22] Valmir Pontes, Registro de Imóveis : comentários aos arts. 167 a 288 da Lei n. 6015, de 31 de dezembro de 1973. São Paulo: Saraiva, 1982, p.83.
[23] No regime do Decreto 4.587/1939 os atos registrais estavam inscritos em vários livros, o que exigiam buscas em índices e repositórios diversos.
[24] CHICO Y ORTIZ, José María. Estudios sobre derecho hipotecario. 4 ed. tomo I. Madrid: Marcial Pons, 2000, p. 539.
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