proteção de dados

Sistemas Registrais e a sua Diversidade – Mónica Jardim

SJ IRIB, News , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,
Mónica Jardim em São Paulo
Mónica Jardim em São Paulo

Entrevistei a professora doutora Mónica Jardim às vésperas da palestra online que ministrará na quarta-feira, 20 de maio de 2020, às 14 horas, no canal do Programa de Pós-Graduação em Direito da Universidade de Marília (PPGD – Unimar). Confira abaixo as inteligentes respostas às perguntas formuladas pelo IRIB.

Amanhã (20.05), às 14 horas no horário de Brasília, a professora doutora em Direito Civil da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra, em Portugal, Mónica Jardim, vai proferir a palestra online “Sistemas Registrais e a sua Diversidade”, no canal do YouTube do Programa de Pós-Graduação em Direito da Universidade de Marília (PPGD – Unimar). Participarão como debatedores a professora-doutora, Mariana Ribeiro Santiago, o professor-doutor Elias Marques de Medeiros Neto e o professor-doutor Ivan Jacopetti do Lago.  

O evento, organizado pelo coordenador do curso de mestrado e doutorado em direito da Unimar e editor da Revista Argumentum, professor doutor Jonathan Barros Vita, é oferecido pelo Programa de Direito da Unimar, em uma parceria com o Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB), a Escola Superior de Advocacia da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB-ESA), o Laboratório do Núcleo de Estudos Avançados do SREI (NEAR-lab) e o Instituto Internacional de Direito (IID).

Confira a entrevista do IRIB com a acadêmica, que apresenta, de forma introdutória, os assuntos que serão abordados na palestra e precede a palestra que a doutora desenvolverá com os debatedores:

IRIB – Em que sentido se pode conceber o sistema registral para além da sua missão basal – que é a publicidade das situações jurídico-reais?

Mónica Jardim – Do ponto de vista do direito a constituir, segundo o meu entendimento, o registro predial pode e deve, de fato, passar a publicitar, embora com efeito meramente enunciativo, outras realidades jurídicas relacionadas com os prédios – que são o seu objeto -, assumindo-se, assim, como fonte privilegiada de informação para os intervenientes no tráfico jurídico.

Assim, por exemplo, o arrendamento, em virtude da regra emptio non tollit locatum, devia estar sempre sujeito a registro enunciativo, independentemente da sua duração. O mesmo se pode afirmar a propósito das preferências legais que são eficazes erga omnes independentemente de registro.

Por fim, embora ainda a título de exemplo, deveria ser consagrada uma cláusula legal de registrabilidade de quaisquer restrições de utilidade pública. Pois, como é evidente, o impacto e limitação que tais restrições representam para a utilidade econômica do prédio ou para a sua capacidade de gerar riqueza está longe de ser irrelevante para um futuro adquirente. 

Por outro lado, no que diz respeito à descrição predial constante do registro, na nossa perspectiva, ela deveria ser bem mais completa, de modo a dar conta das reais qualidades da coisa que é o objeto do direito real. Designadamente, a descrição predial deveria integrar a informação cadastral do imóvel, a utilização possível do solo tendo em conta o direito urbanístico, o fato de o prédio estar integrado numa área de reserva agrícola, ecológica, ambiental, paisagística, contaminada, etc.

De fato, entendemos que se o registo prestasse este tipo de informação cumpriria mais assertivamente o seu fim que é, como se sabe, garantir a segurança do tráfico jurídico

IRIB – A sociedade de informação exige do sistema registral respostas a demandas como interconexão de bases de informação – cadastrais, ambientais, urbanísticas, sociais – para dar maior eficiência, modicidade e agilidade às transações econômicas. Como o sistema registral pode interoperar com vários sistemas? Quais os riscos e vantagens?

Mónica Jardim – Em Portugal tem-se pretendido implementar um sistema de informação predial única, com harmonização das informações da competência de diversas entidades (Registro Predial, Cadastro, Autoridade Tributária, etc.). Em consequência, pretende-se introduzir o NIP (Número de Identificação Predial).

É claro que, como já resulta da pergunta, tal ação reduziria assimetrias de informação entre os intervenientes no tráfico jurídico, conduziria à redução de custos e, em geral, garantiria maior agilidade às transações econômicas.

Mas, como é evidente, tal sistema exigirá uma coordenação pesada entre as diversas entidades envolvidas e apenas deverá ser implementado estando garantida a complementaridade das diversas entidades. De fato, é na complementaridade – que garanta e aproveite o que há de essencial e de distinto entre cada Entidade – que deve ser pensada e gizada a interligação. 

Acresce que será imprescindível preservar o âmbito e finalidade de cada uma das informações a articular, bem como dos efeitos jurídicos que a lei reconhece a cada uma delas.

IRIB – Ao integrar-se em bases conexas, há sempre o risco de vulneração de dados de carácter pessoal, que se acham depositados nos registros públicos. Como conciliar os princípios da publicidade e privacidade?

Mónica Jardim – Na prática, a questão levanta problemas graves.

Teoricamente, tais princípios têm de ser conciliados, respeitando os princípios da finalidade e da proporcionalidade que presidem ao tratamento dos dados pessoais e que inspiram e suportam a Lei de Proteção de Dados.

Recordamos que, de acordo com o princípio da finalidade, a legitimidade da recolha dos dados pessoais está subordinada a uma finalidade previamente definida, explícita e constitucionalmente legítima.  Já o princípio da proporcionalidade impõe que o tratamento de dados pessoais se guie por critérios de adequação, pertinência e necessidade relativamente àquela finalidade específica.

IRIB – Em muitos países ocorre o fenômeno de assimilação de funções típicas do Estado (como a atribuição ou adjudicação de direitos de propriedade) por empresas do mercado. Como a Sra. vê esse fenômeno? A privatização registral pode ser um fator de desenvolvimento?

Mónica Jardim – A privatização registral não pode ser um fator de desenvolvimento.

Passo a explicar: o Direito de Propriedade e restantes direitos reais não são conferidos pela natureza, são, isso sim, resultado da iniciativa social e, normalmente, Estadual. Por isso, pode-se afirmar que não há propriedade privada sem Estado.

De fato, os direitos reais não são outra coisa do que convenções sociais respaldadas ou apoiadas pelo Estado – por meio da Lei – que permitem adjudicar com carácter exclusivo e excludente os benefícios efetivos ou potencialmente gerados ou geráveis pelo recurso sobre o qual recai o direito.

O respaldo ou suporte do Estado significa que este se compromete a usar da sua força coercitiva caso os direitos reais sejam perturbados ou, de outro modo, o reconhecimento do direito de propriedade privada e de outros direitos reais, livremente transmissíveis, significa um compromisso efetivo por parte do Estado na defesa de tais direitos.

Portanto, é inegável que os direitos reais são função do Estado. Ora, o registro predial é a Instituição que tem como finalidade dar publicidade oficial aos direitos reais que têm por objeto imóveis.

Portanto, o assento registral é a declaração por parte do Estado de que a titularidade de um direito, sobre uma coisa, pertence a uma pessoa, com exclusão das restantes e que o Estado assim o reconhece e se compromete ao uso da sua força coercitiva perante qualquer um que perturbe o seu exercício.

Mas, ao mesmo tempo, por meio dos assentos registrais e do Registro Predial no seu todo, o Estado acaba por evitar o recurso à sua força coercitiva, pois o Registro gera segurança jurídica preventiva, evitando pleitos e conflitos.

Assim, em resumo, pode afirmar-se que o Registro Predial assegura, de forma definitiva, o direito à propriedade privada e à sua transmissão, bem como, constitui suporte indispensável às políticas de habitação e urbanismo, ambiente e qualidade de vida e ordenamento.

Acresce que, quando se tem consciência da segurança jurídica preventiva gerada pelo Registro Predial, não há como negar a importância do Registro no desenvolvimento socioeconômico de um país, sobretudo em face da atual aceleração da vida econômica mundial.

Em face do exposto, não tenho dúvidas em reafirmar que o exercício das funções registrais apenas deve competir ao Estado, não a entidades privadas! Designadamente, é preciso impedir a disseminação de “registros ficção” a cargo de instituições financeiras.

O Mortgage Electronic Registration System (MERS) – Sistema de Registo Electrónico de Hipotecas – é um exemplo da disseminação de registros ou, melhor de registros ficção, a cargo de instituições financeiras.

Em virtude dele, verificaram-se cessões massivas de créditos hipotecários sem que o novo credor passasse a constar do registro público. Na verdade, do Registro Público constava, permanentemente, como credor o MERS.

Este procedimento desconectou, como é manifesto, os registros públicos dos verdadeiros titulares dos créditos garantidos por hipotecas, uma vez que os ocultava. E esse encobrimento facilitou a explosão de uma prática de empréstimos predatórios, bem como a revenda e/ou securitização fraudulenta desses empréstimos ─ que, na verdade, do ponto de vista econômico, não eram comercializáveis.  É o conhecido fenômeno do subprime. Mas, não só!

De fato, o MERS permitiu a cessão informal de hipotecas e de pacotes de hipotecas muito além do seu real valor, e até a cessão, com benefício financeiro, de pacotes de hipotecas sem qualquer valor, sendo, por isso, enganados os investidores a quem era ocultada a extensão do risco das perdas financeiras.

Acresce que, obviamente, quando os cessionários quiseram executar as hipotecas foram confrontados com o fato de não constarem do registro como credores hipotecários. Como credor hipotecário constava o MERS.

Por fim, não nos esqueçamos que o MERS provocou a intoxicação do sistema financeiro de vários países, e não apenas dos EUA, pois os investidores não eram exclusivamente estadunidenses. Consequentemente, foi um dos grandes causadores da recente crise econômica dos EUA e da Europa.

Questão diversa é a de saber se as funções registrais devem ser exercidas diretamente pelo Estado ou por entidades privadas em regime de delegação ou concessão.

Isto porque, quer numa hipótese quer noutra, a ordenação dos Registros é competência exclusiva do Estado e é inquestionável a natureza pública dos Registros.

Tanto assim é que, na Espanha, onde desde sempre o regime é o da llevanza privada, o art. 149, n. 1, da Constituição institui: “O Estado tem competência exclusiva em matéria de registros”.

IRIB – Fale sobre a palestra online. Qual é a sua expectativa, percepção, como avalia a iniciativa etc?

Mónica Jardim – Desde março que estou a dar aulas, quer teóricas quer práticas, por meios eletrônicos, para os alunos da graduação, das disciplinas de Direito das Coisas e de Direito dos Registros e do Notariado.

Foi, para mim, uma experiência completamente nova, mas muito gratificante.

É claro que tudo o que representa uma aula em sala de aula, com a interatividade constante, o caminhar entre os alunos, o gesticular, etc. se perdeu. E tal fez-me muita falta.

Quanto ao webinar, considero uma iniciativa excelente, sobretudo no quadro de pandemia em que todos vivemos e quando sabemos que a vida e a busca de conhecimentos têm  de continuar.

Aceitei participar porque é um novo desafio, uma oportunidade de comunicar, de debater e ouvir outras opiniões e de todos sairmos mais sabedores.

Já soube que o número de pessoas que se revelou interessada no webinar foi elevado. Espero que corra da melhor forma e que corresponda às expectativas de todos.

Serviços:

Palestra: “Diálogos sobre o Desenvolvimento, Empresa e Sociedade DDES” – Sistemas Registrais e a sua Diversidade

Com Mónica Jardim, professora-doutora em Direito Civil pela Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra, como palestrante.

Com Mariana Ribeiro Santiago, professora-doutora em direito e editora da Revista Argumentum, Ivan Jacopetti do Lago, professor-doutor em direito e Elias Marques de Medeiros Neto, professor-doutor em direito, como debatedores.

LGPDP – Alves Braga concede entrevista

SJ LGPDP, SREI , , , , , , , , , , ,
LGPD e os Registros Públlicos

LGPD e os Registros Públicos em debate na Escola Paulista da Magistratura

Entre os dias 2 e 3 de setembro será promovido na EPM o seminário A Lei Geral de Proteção de Dados em debate – proteção de dados e os Registros Públicos, com o apoio do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB) e da Associação dos Registradores de Pessoas Naturais (Arpen).

O magistrado Antonio Carlos Alves Braga Júnior acompanha, há muitos anos, o desenvolvimento tecnológico tanto dos serviços extrajudiciais quanto do Tribunal de Justiça de São Paulo.

Neste importante evento, Dr. Alves Braga Júnior enfrentará o tema do impacto das novas tecnologias nos Registros Públicos. Confira as respostas.

Abaixo, informações para inscrição no evento. (Sérgio Jacomino).

O Sr. tem ministrado aulas e palestras ao longo dos últimos anos acerca do impacto das novas tecnologias nos Registros Públicos. Como avalia a assimilação das novas tendências da tecnologia da informação e comunicação pela tradicional atividade de registradores públicos?

Juiz Antonio Carlos Alves Braga Júnior

Antes, o desafio era o acesso às novas tecnologias. Na atualidade, o desafio é a escolha dentre a abundância de opções. A atividade extrajudicial vem, sem dúvida, incorporando tecnologia. E foi, via de regra, pioneira nessa iniciativa. O momento não é mais de uso de tecnologia, e, sim, de integração de sistemas, ou seja, adequar o meu sistema ao seu. Entendo que a atividade extrajudicial está atenta ao tema. Tem, porém, ainda muito a fazer quanto à escolha do modelo de integração e suas etapas de implantação.

Quais são os maiores riscos e desafios postos aos Registros Públicos brasileiros neste novo ciclo tecnológico?

O risco tem relação com o timing. No passado, o emprego de tecnologia digital era rarefeito. Hoje, é maciço, em todos os setores e níveis. E há avançados estágios de integração em curso nas atividades privadas e no setor público. Entendo que o serviço extrajudicial se posiciona entre esses dois planos: o público e o privado. Tem que se posicionar em tempo, ou pode se fechar a janela de oportunidade.

O Sr. considera que as novas tecnologias vão transformar essencialmente os Registros Públicos? A atividade sobreviverá em ambiente de constante renovação tecnológica?

O emprego das novas tecnologias altera, em princípio, apenas a forma de prestar o serviço, e não o serviço em si. Ocorre que a transformação da forma, em andamento, é tão profunda, que atingirá a essência da atividade. Sem as escolhas certas e no devido tempo, acredito que há um sério risco para a sobrevivência da atividade extrajudicial. Não imagino nenhum cenário de extinção, mas risco de progressivo esvaziamento.

Como avalia o estágio atual de desenvolvimento tecnológico da atividade?

Acredito que está um pouco atrasado. O serviço extrajudicial foi vanguardista. Mas os avanços nas áreas de governo têm sido muito expressivos. Assustadores mesmo. O governo vai ser digital em pouco tempo. Quase toda a interação com o cidadão será feita por meios eletrônicos. Tudo converge para isso. O serviço público, hoje, é ruim e muito custoso. Não há nenhuma perspectiva de melhoria com os instrumentos tradicionais. Tudo já foi tentado. E a tecnologia digital tem revolucionado. Ganhos absurdos de eficiência e de economia. Todos já se convenceram. Do lado da iniciativa privada, o motor é o nível de atividade econômica. A grave crise dos últimos anos, com encolhimento da economia, desacelerou muito o desenvolvimento. Confirmando-se a expectativa geral de retomada da atividade econômica, haverá uma rápida, quase explosiva, proliferação de serviços eletrônicos. O avanço desses dois setores pode emparedar o serviço extrajudicial. O futuro dirá se a atividade está bem posicionada para surfar essa grande onda de modernização.

O Sr. crê que os dados pessoais e patrimoniais dos cidadãos, albergados nos Registros Públicos, podem ser mantidos protegidos?

Eles devem ser mantidos protegidos. A questão é como assegurar isso. A migração para meios digitais é imprescindível. Mas, ao mesmo tempo, isso incrementa exponencialmente os riscos de quebra de privacidade. A anonimização dos dados (separação de dados de identificação) é a resposta teórica. Mas, na prática, não há garantias de que seja suficiente para evitar a recomposição de bancos de dados com engenharia reversa. De todo modo, a grande expectativa pela salvação da privacidade (do que ainda resta) é um grande trunfo para a revalorização das atividades notariais e registrais.

Quero participar!

O evento conta com a coordenação dos desembargadores Marcelo Martins Berthe e Luís Soares de Mello Neto e dos juízes Antonio Carlos Alves Braga Júnior e Fernando Antonio Tasso. O objetivo é aprofundar o conhecimento sobre o tema da privacidade e proteção de dados pessoais no contexto do serviço registral.

O evento será realizado nos próximos dias 2 e 3 de setembro, das 9 às 18 horas, no auditório do 4º andar da EPM – Escola Paulista da Magistratura (R. da Consolação, 1483, Consolação, São Paulo – Capital).

Mais informações e inscrições aqui: https://epm.tjsp.jus.br/Noticias/noticia/58383?pagina=1

Proteção de dados e os Registros Públicos

SJ LGPDP , , , , , , , , , , , , , ,
LGPD e os Registros Públicos
LGPD e os Registros Públicos

LGPD e os Registros Públicos em debate na Escola Paulista da Magistratura

Entre os dias 2 e 3 de setembro será promovido na EPM o seminário A Lei Geral de Proteção de Dados em debate – proteção de dados e os Registros Públicos, com o apoio do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB) e da Associação dos Registradores de Pessoas Naturais de São Paulo (Arpen-SP).

A registradora portuguesa Madalena Teixeira, membro do IRN – Instituto dos Registos e do Notariado de Portugal e do CENoR – Centro de Estudos Notariais e Registrais da Universidade de Coimbra, será uma das palestrantes e nos concedeu uma entrevista em que nos antecipa o foco nos temas que abordará em sua visita a São Paulo. Confira as respostas. Abaixo, informações para inscrição no evento. (Sérgio Jacomino).

SJ: Como os registradores portugueses receberam o Regulamento e quais foram as contribuições por eles dadas para a aplicação das regras em Portugal?

Registradora portuguesa Madalena Teixeira

MT: Para os registradores portugueses, o RGPD não implicou uma alteração comportamental significativa na medida em que já existiam uma Lei de Proteção de Dados Pessoais (Lei n.º 67/98, de 26 de outubro) e uma regulamentação das bases de dados do registo predial (vertida no Código do Registo Predial desde 1999), acolhendo os princípios fundamentais neste domínio, designadamente o princípio da finalidade e o princípio da proporcionalidade. Com a entrada em vigor do RGPD, a prática nos serviços de registo manteve-se, pois, orientada pelos mesmos princípios (o da finalidade e o da proporcionalidade) e pelo mesmo critério ou limite na divulgação da informação: a publicidade da situação jurídica dos prédios. Ainda assim, o RGPD não deixou de reforçar a necessidade de uma consciencialização mais fina do direito à proteção dos dados pessoais e do correspondente dever de reserva por parte dos serviços de registo, designadamente, em face dos riscos de uso ilegítimo e de desvio de finalidade potenciados pelos meios tecnológicos, que, consabidamente, podem degradar ou enfraquecer aquele direito.

Quais as maiores dificuldades enfrentadas pelos registradores? Como conciliar as disposições da Comunidade com a progressiva apropriação de dados pessoais por grandes corporações?

Como há muito se salientou em parecer do Conselho Técnico do IRN (Instituto dos Registos e do Notariado), o sistema de registo predial está concebido para responder a duas perguntas básicas: se determinado bem está registrado e, na hipótese afirmativa, qual a situação jurídica que lhe é atribuída pelo registro. É para responder a estas questões, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário, que se justifica manter organizado um conjunto de dados reais e pessoais. E é com esta finalidade pública que os interessados contam quando tomam conhecimento da recolha de um conjunto de dados que os identificam, ou tornam identificáveis, a partir da informação registral. Não obstante, a vis attractiva dos dados contidos no registro predial intensifica-se com o “brilho” das novas tecnologias e as dificuldades de balanceamento entre os diversos direitos e interesses em presença agudizam-se.

Pode explicar melhor?

O interesse nos dados pessoais começa logo no próprio Estado e não deixa de se manifestar também nas pequenas e médias empresas, sem que possamos afirmar, ao menos de forma categórica, que o tratamento de dados realizado por estas entidades tem um impacto menor no direito fundamental à proteção dos dados pessoais. Ainda assim, as soluções tecnológicas e os meios financeiros de que as grandes corporações dedicadas à definição de perfis ou à comercialização de informação dispõem permitem alvitrar riscos mais significativos. Daí que se mostrem indispensáveis, por parte dos responsáveis pelas bases de dados pessoais, uma gestão do acesso e da divulgação da informação segundo os critérios de licitude do tratamento ínsitos no RGPD, um cabal cumprimento do dever de accountability e uma concretização efetiva dos conceitos de privacy by design[1] e de privacy by default[2]. Aos registradores, por seu turno, cumpre uma aplicação consistente do bloco legislativo existente em matéria de proteção de dados pessoais (Constituição da República Portuguesa, RGPD, Lei nacional de proteção de dados pessoais e normas integradas na legislação privativa dos registros), cumprindo, e fazendo cumprir pelos seus colaboradores, todas as regras tendentes a acautelar a segurança e a integridade da informação, e abstendo-se de divulgar os dados para finalidades diversas das que determinaram a sua recolha sem que se mostre existir, para o efeito, norma habilitadora bastante.

Como o Registro Público português protege os dados albergados nos seus cartórios? Há uma política de boas práticas? Pode indicar as referências legais e regulamentares? Pode sugerir alguma literatura?

Os dados reais e pessoais recolhidos no âmbito da atividade registral estão incorporados em bases de dados relacionais centralizadas, alicerçadas em infraestruturas e recursos tecnológicos pertencentes ao Ministério da Justiça. Para além de medidas de segurança da informação, extensíveis a toda a Administração Pública, tem-se verificado um compromisso, por parte dos responsáveis pelas bases de dados e pelas infraestruturas tecnológicas correspondentes, que, essencialmente, se analisa: (a) na adoção de medidas tendentes a garantir a segurança e a confidencialidade dos dados pessoais; (b) no cumprimento do dever de designação de um Data Protection Officer (DPO)[3], a quem compete uma importante função de monitorização, aconselhamento e tutoria no âmbito da proteção dos dados pessoais e da aplicação da respectiva lei, bem como o relevantíssimo papel de interlocutor e cooperador com a CNPD; (c) numa atitude proativa no sentido do cumprimento zeloso das normas sobre proteção de dados pessoais, colaborando ativamente com a autoridade de controlo, ou seja, a Comissão Nacional de Proteção de Dados Pessoais; (d) e num comportamento adequado ao princípio de privacy by default, diligenciando no sentido de o tratamento dos dados pessoais ser efetuado de forma lícita, leal, transparente e equitativa. Com referência ao RGPD, encontramos coligidas algumas orientações práticas em: http://www.sg.pcm.gov.pt/media/33595/05.pdf. Com foco preciso no RGPD, encontramos todo o trabalho publicado pela Comissão Nacional de Proteção de Dados em “Forum de Proteção de Dados”: https://www.cnpd.pt/bin/revistaforum/revistaforum.htm

A Sra. tem sido convidada para palestrar no Brasil. O que espera deste encontro em São Paulo na Escola Paulista da Magistratura?

A participação em eventos promovidos pela EPM, IRIB e ARPEN tem sido, para mim, uma honra e uma oportunidade para a partilha de reflexões e de entendimentos, tendo em vista alcançar aquilo que qualquer aplicador do direito ambiciona: “a solução que deve ser”. Também neste evento espero a reflexão conjunta e a troca de perspetivas, mas espero, acima de tudo, o foco que o direito à proteção dos dados pessoais demanda e o contributo de todos, oradores e participantes, para uma articulação sólida e coerente entre o princípio da publicidade que domina a atividade registal e o direito fundamental à proteção de dados pessoais.

Quero participar!

O evento conta com a coordenação dos desembargadores Marcelo Martins Berthe e Luís Soares de Mello Neto e dos juízes Antonio Carlos Alves Braga Júnior e Fernando Antonio Tasso. O objetivo é aprofundar o conhecimento sobre o tema da privacidade e proteção de dados pessoais no contexto do serviço registral.

O evento será realizado nos próximos dias 2 e 3 de setembro, das 9 às 18 horas, no auditório do 4º andar da EPM – Escola Paulista da Magistratura (R. da Consolação, 1483, Consolação, São Paulo – Capital).

Mais informações e inscrições aqui: EPM – Escola Paulista da Magistratura.

Notas

[1] NE: “Privacy by Design” é uma “metodologia na qual a proteção de dados pessoais é pensada desde a concepção de sistemas, práticas comerciais, projetos, produtos ou qualquer outra solução que envolva o manuseio de dados pessoais”. MORAES, Henrique Fabretti. Proteção de dados pessoais: privacy by design e compliance. Acesso: http://bit.ly/priv_design. Vide os princípios basais da PbD: CAVOUKIAN, Ann. Privacy by Design – The 7 Foundational Principles. Acesso: http://bit.ly/Ann_Cavoukian.

[2] NE: “Privacy by Default” é uma decorrência do Privacy by Design. Trata-se da ideia de que o produto ou serviço seja lançado e recebido pelo usuário com todas as salvaguardas que foram concebidas durante o seu desenvolvimento. No caso dos Registros Públicos brasileiros, a privacy by default decorre dos princípios fundamentais que se acham na concepção dos sistemas registrais e de publicidade jurídica. A subversão das regras basilares insculpidas na LRP pode colocar em risco o próprio sistema registral.

[3] V. https://en.wikipedia.org/wiki/Data_Protection_Officer

REGISTRO DE IMÓVEIS, Blockchain, ONR, SINTER – verdades e mentiras

SJ Cartórios, ONR - Operador Nacional do Registro de Imóveis Eletrônico, Registros Públicos e Notas Eletrônicos, SINTER , , , , , , , , , , , ,
Blockchain - riscos e desafios
Blockchain – riscos e desafios

Registro de Imóveis, blockchain, ONR e SINTER: verdades e mentiras

Ao longo do mês de maio troquei inúmeras mensagens com as jornalistas Vívian Soares e Juliana Veronezi, que acabaram rendendo uma longa entrevista, aproveitada em pequena parte na reportagem do número inaugural da Revista “Debate Imobiliário”, editada pelo Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário.

As respostas que foram dadas às inteligentes perguntas formuladas pelas jornalistas merecem ser conhecidas pelos leitores deste blogue, razão pela qual as disponibilizo aqui.

Sérgio Jacomino.

Blockchain: disrupção no mercado imobiliário?

P – Quais são os principais impactos que a blockchain trouxe para o mercado imobiliário?

SJ – Posso estar muito enganado, mas não vislumbro que se tenha produzido um impacto “disruptivo” no mercado imobiliário com o advento da blockchain. Entre nós, salvo uma isolada iniciativa de oferta de imóveis com pagamento em criptomoeda, nada se realizou concretamente que pudesse abalar o remansoso mercado jurídico relacionado com a compra e venda de bens imóveis. Tenho observado que o fenômeno da blockchain é uma festa, um hype. Filio-me aos céticos e fico com a boutade de Kai Stinchcombe no delicioso artigo intitulado Blockchain is not only crappy technology but a bad vision for the future : “não existe uma única pessoa no mundo com um problema qualquer e que descobrisse que uma solução baseada em blockchain seria a melhor resposta e que, por isso, terá se tornado um entusiasta dessa nova tecnologia” (acesso aqui: https://medium.com/@kaistinchcombe/decentralized-and-trustless-crypto-paradise-is-actually-a-medieval-hellhole-c1ca122efdec).

P – Em um de seus artigos, você diz que os sistemas blockchain não seriam eficientes para substituir órgãos como os cartórios. Como ambos os sistemas centralizados e descentralizados podem conviver em sinergia?

SJ – Vamos por partes, como alguém terá feito em Londres. É preciso definir o que sejam sistemas centralizados e descentralizados no contexto de sua pergunta. Partamos do princípio de que os cartórios de registro de imóveis compõem um sistema descentralizado. Eles sempre foram assim, descentralizados , desde o advento da sua primeira dentição, com o Registro Hipotecário de 1846. A complexa estruturação do Registro de Imóveis assentou-se na ideia de dispensação de funções, irradiação de competências, distribuição de atribuições registrais a delegados do serviço extrajudicial. Desde então o modelo se manteve: milhares de unidades criadas por lei e espalhadas por todo o território do país, tendo à frente um Oficial do Registro com delegação de funções. Essas funções de Registro de Imóveis singularizam-se na atuação de seus Oficiais. O aspecto mais importante, relativamente à sua pergunta, é constatar que os documentos, papéis, dados e registros deveriam, como ainda hoje, remanescer na unidade registral, sob a estrita responsabilidade do Oficial do Registro, que deve zelar por sua conservação e integridade (art. 22 e seguintes da Lei 6.015/1973 e art. 46 da Lei 8.935/1994).

Registro de Imóveis e a proteção de dados pessoais e reais

P – É possível apropriar-se da ideia de descentralização de dados, que parece ser a pedra de toque da blockchain, e aplicá-la aos cartórios?

SJ – De fato, os dados registrais acham-se distribuídos entre milhares de serventias espalhadas por todo o território nacional. Seria quase uma blockchain analógica, avant la lettre, não fosse o fato de que os dados registrais, compondo ontologicamente uma coleção unitária, não são, todavia, compartilhados no digital ledger. Talvez resida aí o segredo da não vulneração da privacidade por cadastros e coleções de dados pessoais e reais que pululam por aí, feito pulgas nas opacas esquinas digitais.

P – O Sr. pode ser mais específico quando se refere a “esquinas digitais”?

SJ – Falo da apropriação de dados sensíveis dos cidadãos por agências legais ou ilegais que atuam no mercado de informações. O fenômeno da blockchain revela a fragilidade de sistemas de dados centralizados, como os dados da Receita Federal, do INSS, operadoras de telefonia, etc., que podem ser atacados e frequentemente o são. Sites como “Tudo Sobre Todos”, ou “Telefone Ninja” ou o mais recente “Consulta Pública” revelam dados de caráter pessoal ou patrimonial sobre os cidadãos brasileiros sem o seu consentimento formal (v. http://bit.ly/2rGO9uD). Os cartórios de Registro de Imóveis, por não concentrarem os dados acerca das titularidades dos brasileiros numa central nacional, protegeram muito bem, até aqui, os cidadãos da bisbilhotice digital quando assunto é o inventário patrimonial e de direitos imobiliários.

P – Como o Sr. enfrenta as críticas que são feitas aos cartórios pelo zelo excessivo na guarda dos dados, sabendo-se que a própria Lei de Registros Públicos prevê que “qualquer pessoa” pode obter certidões ou informações do registro sem informar ao oficial o motivo ou interesse do pedido?

SJ – De fato, essa é a redação do art. 17 da vigente Lei de Registros Públicos. Mas devemos sempre nos lembrar de que essa disposição é reprodução idêntica do art. 20 do Decreto 4.857 de 1939. Nessa época as novas tecnologias não contavam com as ferramentas e potencialidades que hoje apresentam. Hoje é possível construir repositórios digitais em que se apure, em questão de segundos, o acervo patrimonial de qualquer cidadão. Basta organizar a informação numa base eletrônica de dados. O decreto de 1939 (assim como a vigente lei, de 1973) sempre teve em mira facilitar a obtenção de certidão de um determinado registro, a fim de instruir e aparelhar uma transação imobiliária, não constituir um inventário patrimonial. Penso que essa disposição legal não foi recepcionada pela CF/1988 e não encontra suporte na Lei 12.965, de 2014, que trata da privacidade e proteção dos dados pessoais no âmbito das redes eletrônicas, fundamento que, aliás, encabeça o Provimento 47/2015 do CNJ.

P – O Sr. tem advertido que o Projeto SINTER, da Receita Federal, pode representar uma ruptura no modelo tradicional do Registro de Imóveis brasileiro. Diz ainda que a centralização de dados pode ser a porta de entrada ao que o Sr. denomina de “bisbilhotice digital”. Gostaria que pudesse comentar.

SJ – Como se sabe o Projeto SINTER foi criado pelo Decreto 8.764/2016, visando regulamentar o art. 41 da Lei 11.977/2009. Mas o referido decreto não pode ser visto e compreendido isoladamente, eis que integra um sistema complexo composto pelo citado decreto, além de outros dois – os decretos 8.777/2016 e 8.789/2016 –, conjunto que pode dar azo ao fenômeno de fragilização do sistema registral com a venda de dados pessoais. Recentemente, o Ministério Público do Distrito Federal publicou uma nota aludindo à comercialização de dados dos cidadãos brasileiros. Segundo o promotor de justiça Frederico Meinberg essa prática seria “um negócio milionário no qual os dados armazenados e geridos pela própria administração pública são vendidos para a mesma administração pública” (acesso aqui). Temo que os dados recolhidos pelo SINTER poderiam ter o mesmo destino… Já escrevi sobre esse microssistema que pode vir a fragilizar o sistema registral brasileiro (Meus dados registrais – meu cadastro estatal).

Voltando à sua pergunta, o art. 41 da Lei 11.977/2009 é bastante claro: “os serviços de registros públicos disponibilizarão ao Poder Judiciário e ao Poder Executivo federal, por meio eletrônico e sem ônus, o acesso às informações constantes de seus bancos de dados”. Leia-se: os próprios cartórios, unidades que integram o SREI (§ 5º do art. 76 da Lei 13.465/2017), darão acesso aos seus (dos cartórios) bancos de dados. Note: dar acesso não significa construir um sistema paralelo, redundante e vulnerável. Os parágrafos 6º e 7º do art. 76 da citada lei, aperfeiçoando o SREI, espancam todas as dúvidas acerca do quadro hierárquico que vincula o SINTER ao próprio SREI. Lamentavelmente, o Decreto do SINTER preferiu a via da centralização de dados na própria administração, criando na prática um super-registro centralizado, redundante e vulnerável, com a matrícula nacional (chamada de “CPF do imóvel”). Prefiro chamar esse modelo de NEOREGISTRAL.

SREI - Sistema de Registro de Imóveis eletrônico

Ainda agora a Folha de S.Paulo noticia que o Governo paulista vende serviço com dados sigilosos do RG de 30 milhões de cidadãos… [acesso aqui] [mirror].

SJ – Lamentavelmente não temos uma legislação protetiva como na União Europeia, que em 27/4/2016 baixou o Regulamento do Parlamento Europeu e do Conselho (Regulamento 2016/679) que trata a proteção das pessoas singulares relativamente ao tratamento de dados pessoais como um direito fundamental. Segundo dito Regulamento, os dados de caráter pessoal podem ser utilizados por terceiros a partir do consentimento livre, informado, específico e inequívoco do titular, exigindo-se declaração ou uma ação positiva do interessado, não se admitindo o consentimento tácito (aqui: http://bit.ly/2IfDEtq).

SISTEMA NEOREGISTRAL-NOTARIAL – Blockchain pode agregar confiabilidade bem como pôr em xeque modelos tradicionais de transacionar imóveis

NeoRegistro

P – Voltando ao tema da blockchain, será possível compatibilizar o Registro de Imóveis com iniciativas de registro no digital ledger?

SJ – É perfeitamente possível. A blockchain é uma ferramenta tecnológica inovadora e utilíssima e pode, de fato, agregar confiabilidade e certeza a determinadas coleções de dados digitais. Mas não tomemos o todo pela parte, o contentor pelo conteúdo – a menos que nos fiemos literalmente na deliciosa expressão derivada do pensamento de McLuhan de que “o meio é a mensagem”. A blockchain não é o Registro de Imóveis – assim como o selo de autenticidade não é aquilo que é autêntico em virtude de disposições legais. Por exemplo, um documento que tenha as firmas reconhecidas por um tabelião será considerado autêntico graças à atuação do notário e não pela aposição de um selo eletrônico de autenticidade (inc. I do art. 411 do CPC). A blockchain é uma ferramenta, como são tantos outros instrumentos e atributos conferidos pela lei a certos sujeitos e a determinados atos jurídicos com o fim de conferir certeza, confiança e previsibilidade num ambiente crescentemente complexo e inseguro como é o mercado contemporâneo.

P – Qual é o futuro da blockchain no mercado imobiliário? O que ela pode ensinar para os sistemas centralizados vigentes?

Toda tecnologia inovadora tem um potencial disruptivo. É o que proclamam os arautos do admirável mundo novo da tecnologia da informação e comunicação. Logo, é de se imaginar que a blockchain poderá ser “disruptada” a qualquer momento, antes mesmo de se tornar o futuro do mercado imobiliário. Se olharmos com atenção, de alguma forma é o que está acontecendo com a criação de cadeias de blockchain descoladas da infraestrutura do bitcoin , com ativos do mercado imobiliário (bens, serviços e direitos) representados por tokens, que são espécies de fundos imobiliários de caráter fiduciário. Mas colocando de lado o que pode ser apenas um hype , que dá ânimo e fôlego a bolhas de startups, as novas tecnologias, de fato, podem colocar em xeque os modelos tradicionais de intercâmbios econômicos envolvendo bens imóveis.

P – O Sr. poderia nos dar alguns exemplos?

SJ – Hoje há uma série de obstáculos que devem ser vencidos para que um bem imóvel possa ser negociado com segurança no mercado imobiliário. Inúmeros agentes – notários, corretores, advogados, registradores, avaliadores, juízes, reguladores, coletores, etc. – e inúmeras fontes de dados espalhadas em múltiplos estamentos, como cadastros, órgãos municipais e estaduais, distribuidores judiciais para obtenção de certidões negativas, cartórios, etc., tudo isso deve ser vencido pelos contratantes para a concretização de um negócio jurídico e ainda assim com limitada e relativa segurança jurídica. O processo é custoso, moroso e burocrático. Mesmo quando parcelas das informações e dos serviços possam ser acessados por meio da internet, o interessado tem que peregrinar por múltiplos portais e canais para pesquisar sobre o mesmo bem e o mesmo vendedor. Isso é infernal, simplesmente irracional… Temos um exemplo dessa entropia no Portal RegistradoresBR (http://registradoresbr.org.br/), criado com base no Provimento 47/2015 do CNJ, que condena o usuário do serviço registral a um verdadeiro calvário para obtenção de poucos serviços que são prestados pelas centrais estaduais em meios eletrônicos.****

P – As Centrais Estaduais de Registros de Imóveis, criadas nos estados peloProvimento 47/2015 do CNJ, não resolveram esse problema?

SJ – O ato normativo do CNJ, ao buscar o estabelecimento de diretrizes gerais para o sistema de registro eletrônico de imóveis, foi uma excelente iniciativa, mas ficou a meio caminho dos objetivos que foram consagrados nos estudos do próprio CNJ sobre a implantação do SREI – Sistema de Registro de Imóveis eletrônico, previsto nos artigos 37 e seguintes da Lei 11.977/2009. A partir daí foram criadas centrais estaduais de prestação de serviços de intermediação entre os usuários dos serviços e os registros prediais, agravando os efeitos de dispersão, assimetria, agregando custos de portagem sem a correspondente previsão legal. As centrais não se acham coordenadas entre si, não há padrões de interoperabilidade, e uma vez mais o cidadão se vê obrigado à via crucis de peregrinar portais de serviços na internet ou os próprios balcões de cartórios para obter a informação de que necessita ou realizar o registro que persegue. Essas etapas geram custos, suscitam conflitos, produzem redundâncias, erros, tempo perdido. Como abreviar e racionalizar o percurso legal e burocrático entre o vendedor e o adquirente de um bem imóvel? Como o mercado pode obter de maneira fácil, barata e racional informações sobre a situação jurídica dos bens no comércio? Como universalizar o acesso por meios eletrônicos aos Registros de Imóveis do país? Essas são questões centrais que devem ser postas em debate. E aqui voltamos ao jogo das sinédoques: as centrais estaduais não são o Registro de Imóveis, assim como um organismo vivo é sempre maior do que a soma de todos os seus órgãos. Para abusar da metáfora, em relação ao mercado estamos tomando um banho de tecnologia…

Regulamentação do ONR-SREI pode concretizar o Sistema de Registro de Imóveis eletrônico: solução para a confusão informacional e transacional

P – Para diminuir a burocracia e facilitar a vida do cidadão, o que os registradores têm feito?

SJ – A saída para essa barafunda informacional e transacional seria a criação, por lei, de um órgão com finalidades e objetivos muito bem definidos e consistentes no estabelecimento de padrões de operação e funcionamento do sistema, universalizando, em meios eletrônicos, o acesso ao Registro de Imóveis pátrio. Era necessário colocar em prática o SREI – Sistema de Registro de Imóveis eletrônico, reformando o modelo que ainda opera com pesados livros de registro, matrículas descritivas, registros não estruturados, que representam modelos arcaicos de registração decalcados dos estereótipos do século XIX. Essa ideia prosperou e hoje está consagrada no conjunto normativo compreendido a partir do artigo 76 e seguintes da Lei 13.465/2017. Esse organismo foi batizado como ONR – Operador Nacional do Registro de Imóveis eletrônico, dando o impulso para a efetiva concretização do SREI – Sistema de Registro de Imóveis eletrônico. Nos termos da lei, os registradores integram o SREI e ficam vinculados ao ONR (§ 5º do art. 76). Espera-se para breve a regulamentação do ONR pelo Conselho Nacional de Justiça, nos termos dos artigos 37 e seguintes da Lei 11.977/2009.

P – O Provimento 47/2015 previa que o registro eletrônico deveria ser implantado em todo o Brasil até junho de 2016. Isso aconteceu? Qual o percentual de imóveis registrados eletronicamente?

SJ – Infelizmente, a resposta é: não, o RE não se concretizou no aprazado. Lamentavelmente, o Provimento 47/2015, da Corregedoria Nacional do Conselho Nacional de Justiça, que tinha como objetivo estabelecer “diretrizes gerais para o sistema de registro eletrônico de imóveis”, acabou ficando muito aquém do que poderia ter sido, tendo em vista, principalmente, o farto material técnico produzido pelo próprio CNJ que dava um rumo certo para o desenvolvimento do SREI – Sistema de Registro de Imóveis eletrônico. Não devemos nos esquecer de que a Lei 11.977/2009 já havia fixado um marco temporal de 5 anos para implantação do Registro Eletrônico (art. 39), termo que expiraria em 2014, muito antes do dito provimento. É fácil responder à parte final de sua pergunta: zero por cento, não há um único registro de imóveis eletrônico feito com base na Recomendação CNJ 14/2014, apesar das boas intenções. O processo de registro ainda é feito como se fazia na década de 1970, apesar das mudanças profundas que a sociedade sofreu no período.

P – A que o Sr. credita não se terem atingido os objetivos da lei e do provimento?

SJ – Credito essa situação à falta de um órgão normalizador, com atribuições claramente definidas em lei e fiscalizado pelo Judiciário, criado para concretizar e efetivar o registro de imóveis eletrônico, estabelecendo padrões técnicos de interoperabilidade e vencendo o fenômeno de atomização das unidades de registro de imóveis de todo o país. O Provimento 47/2015 deu um passo importante e necessário rumo ao registro eletrônico, mas insuficiente. Caímos na tentação de manter estadualizada a gestão de portais de acesso às unidades de registro de imóveis, impedindo a criação de uma Central Nacional de Registro de Imóveis, como previsto, aliás, na documentação técnica produzida pelo mesmo CNJ e estabelecida como padrão pela Recomendação 14/2014. Uma central nacional é fundamental, como existe para os notários, para o Registro Civil, o RTDPJ e o Protesto. Não é possível conviver com padrões concorrentes e redundantes. Basta pensar que não existe uma “internet estadual”. A solução para tudo isso foi discutida de modo intenso com o governo e o próprio Judiciário, nas vésperas da MP 759/2016, e o resultado foi a criação do ONR – Operador Nacional do Registro de Imóveis eletrônico, previsto no art. 76 da Lei 13.465/2017.

Desinformação impede busca de soluções técnicas para a defasagem tecnológica dos registros prediais brasileiros

P – A crítica que se fez e ainda se faz de modo reiterado ao ONR é que atrairia os registros para esse órgão, substituindo o registrador no seu mister singular e personalíssimo e levando consigo os dados que hoje estão sob a guarda e conservação da unidade. Como o Sr. vê essa crítica?

SJ – É uma crítica simplesmente improcedente, no contexto do ONR. Seria uma crítica irrelevante, fútil, desinformada, em face da farta documentação que prova justamente o contrário. Entretanto, a insistência nessa narrativa inoculou o germe da insegurança e confusão, instaurando uma grossa divergência interna corporis que se tem revelado nociva, além de turbar a busca de soluções técnicas para enfrentar a defasagem tecnológica que condena os registros prediais brasileiros a uma espécie de figuração arcaica, quixotesca, de registração feita com base em padrões medievais.

É lindo ver como as inscrições manuscritas eram caprichadas, algumas delas com capitulares e esfragística decalcada da tradição tabeliônica do medievo. Mas cá entre nós: quem não acharia bizarro que os bancos fizessem a contabilidade de cada cliente em fichas manuscritas? Lamentavelmente, as averbações ainda são feitas de modo manuscrito e narrativo à margem de registros lavrados em pesados livros concebidos no século XIX e que ainda estão em uso nos cartórios brasileiros. As matrículas são repositórios de informações úteis, mas outras completamente descartáveis – como registros e averbações cancelados direta ou indiretamente.****

A matrícula vai se constituindo num fólio que representa um inventário em sua maior parte estático, redundante, complexo e que não instrui o cidadão acerca do que é relevante, que é a revelação da situação jurídica do bem imóvel matriculado. Enfim, a crítica assacada contra o ONR é expressão do fenômeno de post-truth, já denunciado em outras oportunidades e que aqui calha muito bem.

P – Do ponto de vista do registrador, quais são os maiores desafios da nova lei?

SJ – Vencer a ignorância, o preconceito e o reacionarismo. Toda mudança de paradigmas revela divergências, o que é bastante natural em face das reformas profundas que o sistema registral experimenta. Ultrapassar essas barreiras é necessário, mas não será suficiente. Outros obstáculos precisam ser enfrentados – como o desnível abissal entre unidades de Registro de Imóveis espalhadas pelo Brasil afora. De um lado, vemos cartórios que são verdadeiras ilhas de excelência, bem aparelhados, economicamente sustentáveis, tecnologicamente capacitados; de outro, pequenas serventias que mal suportam o custo de insumos básicos necessários para se manterem em pleno funcionamento. Muitas são economicamente inviáveis. Uma cifra apreciável das serventias no Brasil aufere ganhos que não superam os salários de funcionários públicos médios (dados aqui). Além disso, é preciso vencer as assimetrias verificadas nos processos de informatização. Enfim, os desafios são imensos, mas uma tomada de posição urge e nós cremos que as novas tecnologias podem criar um meio ambiente que favoreça a redução de custos e impulsione a articulação dos cartórios num grande arco registral. Esse “círculo registral”, interconectando cada unidade de Registro de Imóveis, permitirá entregar a universalização do acesso, o barateamento de custos e a modernização do sistema registral pátrio que a sociedade reclama.

Registro de Imóveis e SINTER: a necessária interconexão entre registro e cadastro

SJ Cartórios, ONR - Operador Nacional do Registro de Imóveis Eletrônico, Registros Públicos e Notas Eletrônicos, SINTER , , , , , , , , , , , , ,

JornadasRegistraisSC

Cerca de cem pessoas participaram da II Jornada Registral sobre Usucapião e Regularização Fundiária Urbana, realizada nos dias 18 e 19 de maio de 2018, em Balneário Camboriú, com apoio do Colégio Registral Imobiliário de Santa Catarina.

O diretor de Tecnologia da Informação do IRIB, Flauzilino Araújo dos Santos (1º RI, São Paulo, SP), apresentou o tema de maior impacto para a classe em todo o Brasil neste momento de implantação do registro eletrônico. De forma simples e didática esclareceu o que está por trás das siglas hoje estreitamente associadas ao futuro da atividade: SINTER (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais), SREI (Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis) e ONR (Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis). Publicamos, a seguir, um extrato das principais ideias expostas na palestra.

Confira a íntegra da palestra proferida. SJ.

Registro de Imóveis e SINTER: a necessária interconexão entre registro e cadastro

Flauzilino Araújo dos Santos
Flauzilino Araújo dos Santos – 1º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo (SP). Diretor de Tecnologia da Informação do IRIB

O SINTER é um projeto de importante dimensão para nosso País, como instrumento de gestão e de orientação de políticas públicas e, dentro de sua especificação, as informações do Registro de Imóveis são fundamentais para a composição de sua base cadastral.

Algumas premissas dessa abordagem:

  1. A necessidade de integração entre registro e cadastro físico é um problema que precisa ser resolvido. O SINTER é o veículo para concretizar essa integração;
  2. A conexão entre o SREI e o SINTER propiciará benefícios recíprocos;
  3. Os registros de segurança jurídica não se desnaturalizam com a conjugação de informações nos cadastros físicos;
  4. É preciso extremar conceitos e finalidades próprias do registro e do cadastro, que promiscuamente rendem interpretações equívocas. Na realidade, registro e cadastro embora se completem, não se misturam; cada um deles tem sua própria órbita;
  5. Por definição legal e por força dos princípios que informam o sistema de registro de imóveis brasileiro – princípios da fé pública, da inscrição, da segurança jurídica, dentre outros – é privativo do oficial de registro de imóveis expedir certidões e informações sobre situações inerentes aos assentos registrais – titularidade de domínio e direitos conexos. O SINTER não pode usurpar essa atividade.
  6. Ao contrário do Direito Civil em que o agente pode fazer tudo o que a lei não proíbe, em Direito Administrativo, ao agente só lhe é dado fazer o que a lei o autoriza (Princípio da legalidade estrita).

O SINTER nasceu tendo por base o Decreto nº 8.764, de 10/5/2016, que instituiu o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER) e procurou regulamentar o disposto no art. 41 da Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, que é o “registro eletrônico”.

O Decreto 8.764/2016 previa em seu art. 5º, in verbis:

Art. 5º Os serviços de registros públicos disponibilizarão à administração pública federal, sem ônus, documentos natodigitais estruturados que identifiquem a situação jurídica do imóvel, do título ou do documento registrado, na forma estabelecida pelo Manual Operacional.

Essa inadequação congênita no Decreto nº 8.764/2016, que o submergia no pântano da ilegalidade, foi percuciente e sabiamente solucionada no PLV de conversão da MPV 759/2016 na Lei nº 13.465, de 2017, por proposta da Secretaria da Receita Federal, apresentada perante a Comissão Mista do Congresso Nacional que examinou referida MPV. A proposta da SRF deu origem ao parágrafo 7º, restando assim disposto:

Art. 76 da Lei nº 13.465/2017

Art. 76. O Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI) será implementado e operado, em âmbito nacional, pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR).

…

§ 7º A administração pública federal acessará as informações do SREI por meio do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), na forma de regulamento.

Por regras de hermenêutica e de exegese nem é necessário que se diga que o parágrafo (§ 7º) está subordinado ao caput (Art. 76), cujo efeito foi a ab-rogação das disposições do Decreto nº 8.764/2016, ditas inadequadas, relativamente:

[1º] ao armazenamento dos dados registrais de todas as matrículas de todas as unidades de Registro de Imóveis do País, o que faria exsurgir um cartório nacional com dados eletronicamente estruturados, sob a gestão da SRF; e,

[2º] a prestação de informações registrais diretamente pelo SINTER para os entes elencados no § 1º, do art. 3º, do Decreto 8.764/2016 e, também, para o Poder Judiciário e o Ministério Público (Art. 3º, § 2º).

Conclusões preliminares

  1. O deslocamento da Publicidade Registral do ambiente do Registro de Imóveis para o ambiente do SINTER configurava absoluta afronta ao sistema constitucional previsto no art. 236, regulamentado pela Lei nº 8.935/1994.

1.1. Essa ilegalidade foi prontamente corrigida na Lei nº 13.465/2017 (§ 7º do art. 76), no entanto, a alteração não foi observada pelo Comitê Temático na elaboração do Manual Operacional apresentado ao CNJ (Proc. 0005650-96.2016.2.00.0000), porque se ateve apenas aos termos do Decreto nº 8.764, de 2016.

  1. O SREI será acessado pelo SINTER via infraestrutura do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), a ser regulamentado e fiscalizado pela Corregedoria Nacional de Justiça do CNJ.

Da guarda e conservação dos dados registrais

É preciso sublinhar que os dados registrais, constantes de livros, documentos, papéis, títulos, mantidos em meios tradicionais ou eletrônicos (art. 16 c.c. art. 25 da Lei 6.015/1973), devem ficar sob a guarda, conservação, custódia e responsabilidade de registradores públicos (art. 24 da Lei 6.015/1973 e inc. I do art. 30 c.c. art. 46 da Lei 8.935/1994).

Outros diplomas relacionados com o SINTER

  1. Decreto nº 8.777, de 11/5/2016, que institui a Política de Dados Abertos do Poder Executivo federal;
  2. Decreto nº 8.789, de 29/6/2016, que dispõe sobre o compartilhamento de bases de dados na administração pública federal;
  3. Portaria nº 457, de 8/12/2016 (DOU de 9/12/2016, p. 102), que dispõe sobre a disponibilização de acesso, para terceiros, pelo Serviço Federal de Processamento de Dados (SERPRO), a dados e informações que hospeda, para fins de complementação de políticas públicas.

DECRETO Nº 8.777, DE 11 DE MAIO DE 2016.

Institui a Política de Dados Abertos do Poder Executivo federal.

CAPÍTULO II

DA LIVRE UTILIZAÇÃO DE BASES DE DADOS

Art. 4º Os dados disponibilizados pelo Poder Executivo federal, bem como qualquer informação de transparência ativa, são de livre utilização pelo Governo federal e pela sociedade.

Parágrafo único. Na divulgação de dados protegidos por direitos autorais pertencentes a terceiros, fica o Poder Executivo federal obrigado a indicar o seu detentor e as condições de utilização por ele autorizadas.

DECRETO Nº 8.789, DE 29 DE JUNHO DE 2016

Dispõe sobre o compartilhamento de bases de dados na administração pública federal.

Art. 3º …

2º A Secretaria da Receita Federal do Brasil disponibilizará, na forma por ela disciplinada, aos órgãos interessados, os seguintes dados não protegidos por sigilo fiscal conforme o disposto neste Decreto:

I – informações constantes da Declaração de Operações Imobiliárias – DOI, relativas à existência do bem imóvel, localização do ato registral, número e situação de CPF e CNPJ das partes;

O decaimento dos dados encaminhados para a SRF para a categoria de “dados cadastrais” representa um risco de vulneração da privacidade e de desnaturação do próprio sistema registral de tutela pública de interesses privados.

Os dados que originariamente ostentavam o caráter registral, mesmo quando compunham a DOI-RF, e que supúnhamos protegidos pelo manto do sigilo, agora se converteram em meros “dados cadastrais” (inc. I do § 2º do art. 3º do Dec. 8.789/2016) passíveis de utilização extra registral [1].

Podem esses dados ser vendidos?

A Portaria do Ministério da Fazenda nº 457, de 8/12/2016 (DOU de 9/12, p. 102), dispõe sobre a disponibilização de acesso, para terceiros, pelo Serviço Federal de Processamento de Dados, a dados e informações que hospeda, para fins de complementação de políticas públicas [2].

Fato digno de nota é que o SERPRO poderá ser “remunerado diretamente pelos terceiros, usuários de solução de disponibilização de dados e/ou informações, de modo a ressarcir os valores necessários à sustentabilidade dos sistemas informatizados envolvidos”:

Art. 3º. O Serpro será remunerado diretamente pelos terceiros, usuários da solução de disponibilização de dados e/ou informações, de modo a ressarcir os valores necessários à sustentabilidade dos sistemas informatizados envolvidos.

1ª Conclusão

Doutrinariamente, não se pode separar, radicalmente, desde o terreno dos princípios registrais, a publicidade material da publicidade formal. Elas são indissociáveis e interdependentes.

A inadequação do Decreto 8.764/2016, que previa o deslocamento das bases de dados dos cartórios de registros de imóveis para compor uma réplica de todos os cartórios (o cartório dos cartórios), em ambiente extrarregistral, estranho ao controle do oficial de registro, foi solucionada pela Lei nº 13.465, de 2017, ao dispor:

Art. 76. O Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI) será implementado e operado, em âmbito nacional, pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR).

…

§ 7º A administração pública federal acessará as informações do SREI por meio do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), na forma de regulamento.

2ª Conclusão

A formação de uma base de dados no SINTER paralela à do Cartório de Registro de Imóveis é contrária à cultura registral.

Aqui temos que fazer a distinção entre Publicidade Direta e Publicidade Indireta, observando que a publicidade direta, antes prevista no art. 19, do Decreto nº 4.857/39, não foi acolhida pela Lei nº 6.015/73 (art. 16). A Lei de Registros Públicos segue o sistema da Publicidade Indireta, via certidões e informações, que não se confunde com o acesso direto aos arquivos registrais, por qualquer meio, físico ou eletrônico (telemático).

Cabe aos registradores dar um tratamento profissional para a publicidade formal e isso exclui a apresentação para terceiros dos dados carentes de transcendência jurídica, e implica que a publicidade formal se expresse a partir de sua base única e primária com clareza e simplicidade, sem prejuízo do valor jurídico da informação, prestada na forma da lei.

3ª Conclusão

A formação de uma base de dados no SINTER paralela à do Cartório de Registro de Imóveis é contrária a todas as disposições legais regulatórias.

Os artigos 22/26 da Lei 6.015, de 1973 dizem que os oficiais são os guardiões dos livros de registro; que são responsáveis pela vigilância, custódia e guarda; que respondem pela sua ordem e por sua conservação; e que os livros, papéis, dados e imagens devem permanecer indefinidamente na serventia.

Lei 8.935, de 1994:

Art. 46. Os livros, fichas, documentos, papéis, microfilmes e sistemas de computação deverão permanecer sempre sob a guarda e responsabilidade do titular de serviço notarial ou de registro, que zelará por sua ordem, segurança e conservação.

Lei 11.977, de 2009:

Art. 41. A partir da implementação do sistema de registro eletrônico de que trata o art. 37, os serviços de registros públicos disponibilizarão ao Poder Judiciário e ao Poder Executivo federal, por meio eletrônico e sem ônus, o acesso às informações constantes de seus bancos de dados, conforme regulamento.

Decompondo o articulado no Art. 41, da Lei 11.977/2009:

I – A disponibilização será feita a partir da implementação do Registro Eletrônico, e não antes. Então, a preexistência do Registro Eletrônico em funcionamento, perfeitamente estruturado, é um pré-requisito para disponibilização ao Poder Judiciário e ao Poder Executivo Federal.

II – Que os registros públicos disponibilizarão ao Poder Judiciário e ao Poder Executivo federal o acesso a informações constantes de seus bancos de dados. Disponibilizar o acesso a um banco de dados é completamente diferente de entregar uma réplica completa desse banco de dados para compor um espelho em ambiente estranho ao Registro.

III – Que essa disponibilização sem ônus será apenas para o Poder Judiciário e o Poder Executivo Federal. Evidentemente, outros usuários estarão sujeitos ao pagamento de custas e emolumentos, na forma da lei.

Por sua vez, o decreto que criou o SINTER previa (porque ab-rogado) em seu artigo 3º que outras entidades poderiam acessá-lo, inclusive, usuários que normalmente estão sujeitos ao pagamento dos emolumentos, in verbis:

Art. 3º O acesso pelos usuários às informações armazenadas no Sinter deverá ser efetuado observando o limite de suas competências, do sigilo fiscal e das demais hipóteses legais de sigilo e de restrição ao acesso a informações.

1º Serão usuários do Sinter:

I – a Secretaria da Receita Federal do Brasil;

II – os órgãos e as entidades da administração pública federal direta e indireta;

III – os serviços de registros públicos e os serviços notariais; e

IV – as administrações tributárias dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios, mediante convênio celebrado com a Secretaria da Receita Federal do Brasil.

Em confronto com essa disposição dispõe o art. 41, da Lei 11.977/2009:

Art. 41.  A partir da implementação do sistema de registro eletrônico de que trata o art. 37, os serviços de registros públicos disponibilizarão ao Poder Judiciário e ao Poder Executivo federal, por meio eletrônico e sem ônus, o acesso às informações constantes de seus bancos de dados, conforme regulamento.

Aqui o legislador se referiu explicitamente ao “acesso às informações constantes de seus bancos de dados”. O pronome “seus” aponta de maneira inequívoca para a sede substantiva dos dados (publicidade material). Os dados não se deslocam; os dados permanecem “seus”, ou seja, sob a custódia, a guarda e a responsabilidade do Oficial de Registro.

É princípio basilar de hermenêutica jurídica segundo o qual a lei não contém palavras inúteis: verba cum effectu sunt accipienda. Ou seja, as palavras devem ser compreendidas como tendo alguma eficácia. Não se presumem, na lei, palavras inúteis[3].

Então, só é adequada a interpretação que encontrar um significado útil e efetivo para cada expressão contida na norma. E aqui a palavra é “acesso às informações constantes de seus bancos de dados”.

Aliás, podemos ver aqui o direito do cidadão a que seus dados de caráter pessoal e patrimonial – dados que pertencem à área de sua privacidade – fiquem sob a tutela do Oficial do Registro de Imóveis, que zelará por sua ordem, integridade, incolumidade, segurança e conservação, nos termos da lei.

4ª Conclusão

O deslocamento dos dados do Registro de Imóveis para o SINTER está na contramão da tecnologia.

A tecnologia atual é o Google. Não há necessidade de formação de base de dados paralela. De conformidade com os fundamentos da comunicação eletrônica, os dados devem permanecer armazenados em sua fonte primária, onde as informações estão protegidas e são atualizadas em tempo real e, de onde são também acessadas com a devida segurança lógica.

O que é necessário, de um lado, é que haja um mecanismo de pesquisa eficaz na base de dados, com ferramentas inteligentes; e, do outro lado, que esses dados gozem de confiabilidade, integridade, alta disponibilidade e que sejam acessíveis na forma da lei.

Não se ignora que com o advento das novas tecnologias de Big Data, as organizações, e também os Oficiais de Registro de Imóveis, estão sendo desafiados a levar ainda mais em consideração o acesso aos seus dados e determinar a melhor abordagem para um desempenho ótimo.

Nesse cenário, os dados, mesmo sendo analisados pelas novas tecnologias de Big Data, ficam na origem dos dados – em suas bases primárias – e somente os resultados são trazidos como visualizações para análise futura.

Por essas razões parece lógico que o Manual Operacional do SINTER:

  1. seja retirado da pauta do plenário do CNJ e
  2. retorne para a Comissão Temática a fim de que sejam feitas as devidas adequações na forma da Lei nº 13.465, de 2017[4].

NOTAS DO EDITOR

[1] Vide JACOMINO. Sérgio. O Sinter e os irmãos siameses da gestão territorial. Decretos Federais 8.764 e 8.777 de 2016 em debate. In RDI 81, jul./dez. 2016. Acesso: http://bit.ly/sinter-rdi. Vide do mesmo autor: Meus dados registrais – meu cadastro estatal in Observatório do Registro. Acesso: http://bit.ly/sinter-obs.

[2] Não se desconhece a Portaria Interministerial 553, de 18/12/2017, que estabelece “diretrizes e políticas gerais a serem observadas na administração do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais”. Acesso: http://bit.ly/sinter-portaria. Aparentemente o enxoval normativo não tem sido suficiente para agasalhar a privacidade do cidadão e proteger os dados registrais. A Portaria 457/2016 terá sido expressamente revogada. Seja como for, prevalece sempre o decreto, como norma hierarquicamente superior. Após a realização do evento, o jornal O Globo, pelo Portal G1, publicou matéria que revela suposto esquema de venda de dados pessoais de brasileiros pelo Serpro. Vide: http://bit.ly/serpro-globo. [mirror].

[3]  MAXIMILIANO. Carlos. Hermenêutica e Aplicação do Direito, 8ª. ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1965, p. 262.

[4] O IRIB requereu a retirada de pauta do plenário do pedido de providências em curso no CNJ e suscitou, ainda, questão de ordem para que, “observado o art. 76 da Lei 13.465/2017, seja suspensa a tramitação do presente pedido de providências até que sobrevenha a regulação do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), ou caso assim não se entenda, que sejam excluídos do Manual Operacional do Sinter os regramentos afetos aos registros de imóveis, uma vez que a lei atribui esta especialidade registral ao Sistema Eletrônico de Registro de Imóveis (SREI), que será operado pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis, a ser regulamentado e fiscalizado por essa Corregedoria Nacional de Justiça”. O pleito foi atendido e a apreciação foi adiada. V. http://bit.ly/sinter-cnj.