BOLETIM KollGEN – Edição 25 – 3ª semana fev./2026 [consolidado]
Nesta edição destacamos dois assuntos que estão na ordem do dia: (a) a tokenização de ativos imobiliários e (b) ato normativo do MT que trata do uso da inteligência artificial (IA) no extrajudicial. Ambos os assuntos apontam para o impacto das novas tecnologias e sua perturbadora aproximação com as atividades registrais.
Boa leitura!
Sampa, fevereiro de 2026
Sérgio Jacomino, Oficial da Capital de São Paulo.
Nataly Cruz, Especialista em gestão documental e AI Prompt Designer.
Tokenização de ativos imobiliários
No bojo do Processo que tramita na 21ª Vara Federal Cível, o magistrado, Dr. Francisco Valle Brum, julgou procedente a ação movida pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR) contra o Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI), declarando a nulidade da Resolução COFECI nº 1.551/2025. Como sabemos, o COFECI pretendia instituir um Sistema de Transações Imobiliárias Digitais com tokenização de ativos reais.
Já escrevemos sobre o assunto algumas vezes. Os argumentos parecem bem assentados [vide dossiê: http://kollsys.org/r3z].
Extrapolação da competência regulamentar do COFECI
A respeitável decisão constata que o COFECI não pode inovar o ordenamento jurídico. A passagem central é esta: “a competência normativa do Conselho Federal dos Corretores de Imóvel é restrita à disciplina ética e técnica da profissão, não podendo inovar no ordenamento jurídico e nem instituir regimes jurídicos inéditos”.
O COFECI é um Conselho Profissional e não uma agência reguladora. Embora seja uma autarquia, o seu estatuto jurídico diferencia-se das agências reguladoras por substanciais diferenças: enquanto as agências regulam setores da economia, os conselhos profissionais regulam o exercício da respectiva profissão.
Usurpação de competência privativa da União e do CNJ
Talvez o ponto mais importante da decisão centrou-se na invasão de competências privativas da União para legislar sobre direito civil e registros públicos (art. 22, I e XXV, CF). O COFECI ultrapassou os limites invadindo competências regulatórias da Corergedoria Nacional de Justiça sobre o sistema registral eletrônico (cf. §4º do art. 76 da Lei 13.465/2027. Merece destaque a passagem em que o juiz sustenta que caberia ao ONR o manejo de plataforma eletrônica para viabilizar transações digitais e a realização de intercâmbios digitais envolvendo, inclusive, os famosos tokens digitais imobiliários.
Registro fantasma
O COFECI criou um simulacro de registros públicos com a plataformização criada para sustentar o registro de aquisição e transmissão de ativos digitais sobre imóveis, ferindo a Lei de Registros Públicos e o artigo 76, da Lei 13.465/2017.
Não há lei, ainda, disciplinando a criação de representantes digitais de direitos imobiliários, o que pessoalmente considero uma questão de tempo.
O juiz demonstrou sensibilidade à dimensão prática do problema, anotando que a Resolução já estava alimentando narrativas enganosas veiculadas nas redes sociais. “Garante-se a segurança de um cartório com a velocidade de uma blockchain”.
A sentença é tecnicamente bem construída e representa um precedente relevante assentada em dois principais eixos: de um lado, reafirma os limites do poder regulamentar dos conselhos profissionais; de outro, sinaliza ao mercado que a tokenização de direitos imobiliários no Brasil não pode ser instituída por via infralegal e, menos ainda, por um órgão sem competência legal para tanto. Esta tarefa cabe ao legislador federal, ao CNJ e ao próprio ONR, cada qual atuando em sua esfera própria. A decisão funciona como um alerta de que inovação tecnológica no mercado imobiliário demanda respaldo legislativo adequado, e não atalhos regulatórios.
Vale a pena ler com atenção a decisão, embora possa ser atacada pela via de recurso.
Acesso: http://kollsys.org/wy5.
IA no Extrajudicial
A Corregedoria Geral de Justiça do Mato Grosso inova e baixa uma das primeiras regulamentações estaduais voltadas especificamente ao uso de IA em serventias extrajudiciais. O ato dialoga com a Resolução CNJ n. 615/2025 [http://kollsys.org/wyw], mas adaptando-a à realidade notarial e registral.
O provimento proíbe, de partida, a prática autônoma de atos notariais ou registrais por IA. Especialmente vedou o uso de algoritmos que substituem a análise jurídica, própria do mister registral, atividade tipicamente humana, transferindo-a para máquinas inteligentes – ou como vem sendo chamada esta espécie de IA: agêntica.
Vedou, igualmente, o uso de dados do acervo das serventias para treinamento de modelos. Esta é, provavelmente, a parte de maior impacto prático, pois busca traçar uma linha entre o que é ferramenta auxiliar e o que configuraria uma espécie de delegação indevida da fé pública. O pressuposto da norma é deveras pertinente – veda-se a “subdelegação” de atividades e atribuições próprias de registradores e notários a agentes inteligentes de IA.
Todavia, a linha que divide o que seria propriamente uma “ferramenta auxiliar” e uma invasão a esferas próprias da atividade humana é muito tênue. Como usar a ferramenta de IA que se nutre, justamente, de dados da própria serventia? Títulos, indicadores, livros, plataformas externas interoperáveis (Cenib, penhora online, protocolo eletrônico etc.) são campos em que as IA´s “pastam” e recolhem dados que são a essência do modelo. Não há IA sem dados – de preferência, big data. Como evitar que rotinas burocráticas e repetitivas, igualmente executadas por humanos, possam integralmente ser assimiladas progressivamente por agentes inteligentes? O uso da IA para “ler” documentos públicos e privados, redigir extratos para registro, uso de chatbots etc. pressupõe uma progressiva expansão de rotinas de IA no processo registral, alcançando cada nervura da esteira de processos internos de uma serventia.
Anonimização de dados
Outro aspecto relevante é a obrigatoriedade da anonimização de dados sensíveis. A tarefa de anonimização exige a adoção de uma outra modalidade de algoritmo, especialmente desenvolvido para realizar a tarefa crítica. E o problema se renova…
Convivemos, de fato, com uma insegurança sistêmica: ao autorizar o uso de IAs disponíveis no mercado – especialmente nas suas modalidades graciosas – como se poderá evitar o aproveitamento dos dados que escapam pelas frestas, rápida e incontrolavelmente, e se expandem no intestino do sistema?
VPS (Virtual Private Server)
Talvez o ONR devesse criar, para cada serventia, uma VPS (Virtual Private Server) para que os dados sejam segregados e processados sob estrito controle do próprio registrador. Vem a calhar o conceito de Privacy by Design, como previsto na Resolução do CNJ. De fato, a proposta de uma VPS registral alinha-se aos princípios de Privacy by Design[1] e Privacy by Default[2] mencionados na Resolução do CNJ (art. 1º, inc. XIV e XV).
Em vez da criação de um oceano de dados único – onde as peças de informação das serventias estariam misturadas – uma VPS criaria um silo digital, garantindo que o processamento de IA de um cartório não interfira ou tenha acesso aos dados de outro. Uma VPS, por definição, oferece esse isolamento lógico, garantindo que o ambiente de execução seja controlado.
Entretanto, o uso de VPS individuais não deve criar ilhas informacionais que impeçam a comunicação entre os nós do sistema registral que há muito venho chamando de “molecularizado”. O CNJ exige que se priorize o desenvolvimento colaborativo e a interoperabilidade. Assim, o ONR deveria fornecer a VPS com APIs padronizadas para garantir que os dados, embora segregados, possam transitar no âmago do sistema quando necessário, com anonimização e sem transbordamento de dados sensíveis.
Extravasamento de dados e responsabilidade pessoal do delegatário
Este ponto é muito sensível. Como imputar responsabilidade pelo erro da máquina, do sistema, da plataforma?… A supervisão humana é tratada no ato normativo como uma barreira intransponível.
A preocupação com o extravasamento de dados das serventias (e do próprio ONR) –, que serviriam para treinar os modelos computacionais, é um ponto muito sensível. Deve-se estabelecer protocolos de compliance aderentes com a LGPD e desenvolver mecanismos de auditoria e preservação segregada de dados.
Os notários e registradores (e seus prepostos) devem passar por treinamento periódico que abranja o reconhecimento de limitações da IA, riscos de vieses e alucinações, proteção de dados e uso ético, com renovação a cada 24 meses.
A Corregedoria local pode solicitar logs, suspender soluções, instaurar procedimentos administrativos disciplinares a qualquer tempo. As sanções vão de advertência a caracterização de falta grave nos termos da Lei n. 8.935/1994.
Os notários e registradores acham-se desafiados. Permitir a modernização tecnológica dos cartórios, sem comprometer a fé pública e a responsabilidade pessoal inerentes à delegação notarial e registral, é uma meta grandiosa, porém alcançável com inteligência e estratégia.
Conclusão
A abordagem do ato normativo é prudente e tem o mérito de oferecer um marco regulatório claro num cenário em que a maioria dos estados ainda não se posicionou e onde medram iniciativas desarticuladas que criam um ambiente de algaravia informacional. Fenômeno parecido ocorreu com a desordenada informatização dos cartórios na década de 2000. Não se estabeleceu (ainda) um padrão racional de interoperabilidade entre as serventias e as plataformas notariais e registrais. Urge construí-lo!
Acesso: http://kollsys.org/wxz
Notas
[1] É princípio segundo o qual a proteção de dados pessoais e a preservação da privacidade devem ser incorporadas desde a concepção de qualquer sistema, produto ou serviço, permeando todas as etapas do seu ciclo de vida.
[2] É o princípio que determina que, na ausência de qualquer ação ou configuração por parte do usuário, o sistema deve operar automaticamente com o nível mais elevado de proteção à privacidade. Isso significa que a coleta, o tratamento e o compartilhamento de dados pessoais devem ser, por padrão, os mínimos estritamente necessários à finalidade declarada.