Alienação fiduciária – reconstituição do registro pelo cancelamento em decorrência da consolidação da propriedade. Sérgio Jacomino.

Uma questão tem agitado os debates e a suscitação de vários processos de dúvida. Nos casos de alienação fiduciária, intimado o devedor para purgar a mora, quedando-se inerte e consolidando-se a propriedade na pessoa do credor fiduciante, é possível repristinar o registro original da alienação fiduciária?

O pleito contido no processo abaixo centrava-se na pretensão de cancelamento de averbação da consolidação da propriedade em nome do credor (suscitado) tendo em vista o acordo celebrado entre o credor fiduciário e o devedor fiduciante.

O pedido se fazia antes da realização dos leilões previstos no art. 27 da Lei 9.514/1997.

A r. decisão do magistrado Paulo César Batista dos Santos, apoiado em precedentes, orientou-se no sentido de que “a consolidação da propriedade é constitutiva de direito, não sendo o cancelamento de tal ato possível para se reverter ao estado anterior. A questão poderá ser resolvida através da realização de um novo negócio jurídico entre as partes, que suportarão seus custos, para a renovação da garantia ou alteração da propriedade”. Apoia sua decisão em precedente da própria 1VRPSP (Processo 1043214-93.2015.8.26.0100, j. 11/8/2015, Dra. Tânia Mara Ahualli).

De fato, baseada em precedente do STJ (RESP 1.462.210-RS, j. 18/11/2014, rel. Ricardo Villas Bôas Cueva), será possível conciliar a Lei 9.514/1997 com o disposto no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966 já que, segundo o tribunal, “o contrato não se extingue por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mas, sim, pela alienação em leilão público do bem objeto da alienação fiduciária, após a lavratura do auto de arrematação”.

Parece desenhar-se a seguinte situação: o contrato de mútuo não se extingue, é certo, mas a garantia sim. Nesse caso, o procedimento correto seria a constituição de nova garantia, que pode ser uma nova alienação fiduciária.

A isso parece aludir o relator do recurso especial, ministro Villas Bôas Cueva:

“Por fim, cumpre destacar que os prejuízos advindos com a posterior purgação da mora são suportados exclusivamente pelo devedor fiduciante, que arcará com todas as despesas referentes à ‘nova’ transmissão da propriedade e também com os gastos despendidos pelo fiduciário com a consolidação da propriedade (ITBI, custas cartorárias, etc)”.

A “nova” transmissão da propriedade haverá de ser a alienação fiduciária em garantia de contrato de mútuo que permanecerá hígido até eventual arrematação em hasta pública.

Exsurge, naturalmente, uma analogia com a figura da hipoteca cancelada ou perempta. Remanescendo a obrigação é sempre possível a contratação de uma hipoteca (ex. art. 1.485 do CC).

Não foi outro o sentido da r. decisão que hoje trazemos à consideração desta comunidade.

@ Processo 1VRP 1007296-57.2017.8.26.0100, j. 18/4/2017, Dje 24/4/2017, Dr. Paulo César Batista dos Santos.

Consulte também:

1. REsp 1.462.210-RS, j. 18/11/2014, Dje 25/11/2014, rel. min. Ricardo Villas Bôas Cueva.
2. REsp 1.433.031-DF, j. 3⁄6⁄2014, DJe 18⁄6⁄2014, rel. min. Nancy Andrighi.
3. Consulte, também, pelas excelentes referências o artigo do Dr. Mauro Antônio Rocha – Alienação fiduciária de bem imóvel. Algumas notas sobre a purgação da mora após a consolidação da propriedade em nome do credor in Observatório do Registro.