Eficácia do registro

Soriano Neto – um Homem Além de seu Tempo

SJ Registro de Imóveis , , ,

Num post perdido fiz uma pequena alusão ao genial jurista Soriano Neto — o que motivou a intervenção de seu neto, Dr. Paulo Ricardo Soriano de Souza, pelo comentário que enviou.

A sua manifestação é oportuna. Como partícipe do núcleo afetivo e círculos profissionais mais estritos, Dr. Paulo Ricardo nos pode favorecer um testemunho indisputável do pensamento de Soriano.

É claro que o eventual interesse advocatício do grande mestre nem de perto ofuscaria o brilho que permeia toda a obra que consubstanciou a doutrina por ele propagada. As suas teses prosperaram, é verdade, e isso em razão do fato de que encontraram um terreno bastante fértil para medrar. É possível ligar suas objeções fundamentais — à parte a boutade da denúncia de ignorância ativa do legislador — aos debates legislativos que cercaram a criação do Registro Geral, no período compreendido entre os anos de 1854 e 1865, quando veio a lume o Regulamento Hipotecário de junho de 1865 (Decreto 3.453, de 1865).

As transformações do registro predial brasileiro, desde então, foram acidentadas. O projeto de Lei apresentado à Câmara a 25.7.1854 por José Thomaz Nabuco de Araújo, receberia acerbas críticas. Dividiu-se a doutrina entre realizar a modelagem institucional do sistema registral pátrio a partir da regra de eficácia limitada do registro — à altura representada pelo sistema francês –, ou em esposar a tese do direito tudesco, que consagrava a fé pública registral, reputada por toda a doutrina mundial como excelente e em tudo superior àquela. Como se vê pela nota de Serpa Lopes, abaixo transcrita, a doutrina se inclinava decididamente por esta.

Eis que surge a voz poderosa de Soriano Neto, que pode ser considerada um eco qualificado daqueles debates e a recidiva das dúvidas essenciais que fundamentaram o debate legislativo no século XIX. Sua posição, bem fundamentada e excelentemente desenvolvida, o coloca na linha de ataque, divisando-se, do outro lado,  seus notáveis opositores — Philadelpho Azevedo, o próprio Clóvis, Lysippo Garcia, Serpa Lopes, dentre inúmeros outros.

O artigo abaixo reproduzido veio a lume nas páginas inaugurais da Revista de Direito Imobiliário, nos começos do ano de 1948.

Vale a pena conhecer o estado das discussões na primeira metade do século XX.

O Registro Imobiliário brasileiro continua sendo muito mal compreendido. Sua história simplesmente se ignora, seus fundamentos econômicos e sociais se perderam no tempo e hoje gravitamos meramente seus aspectos formais, esquecidos de que, muito além das formas, há um veio substancial muito importante à espera de uma prospecção inteligente. (Sérgio Jacomino)

Algumas observações em torno do problema do Registro de Imóveis no Brasil

M. M. de Serpa Lopes*

1. O sistema do registro de Imóveis no Código Civil e a doutrina do Prof. Soriano Neto. – 2. A circulação imobiliária e o problema da segurança: o fenômeno da legitimação. – 3. O registro do título anterior como boa prática de segurança do Registro de Imóveis. – 4. A prova geodésica.

1 – Apesar de contarem mais de 30 anos de aplicação, muitos institutos estabelecidos pelo Código Civil continuam ainda tema de controvérsias, sem que a Jurisprudência houvesse conseguido estabelecer um rumo certo, definido. Muito concorre para esse estado de coisas a desatenção ao estudo dos nossos problemas, que exige um sentido mais realista e menos sujeito às influências da doutrina e legislação alienígenas. É, de salientar-se, porém, que em muitos pontos do nosso direito objetivo, conseguimos construir institutos com materiais nossos, inspirados nas necessidades do nosso meio, como acontece em matéria de locação, ou como sucedeu na legislação inerente ao loteamento de terras. Um direito novo surgiu, com fundamentos próprios, genuinamente internos. No tocante ao valor probante do Registro de Imóveis, certo não nos era possível fugir aos efeitos desses dois sistemas, sem falar no Registro Torrens, que servem de paradigma às legislações universais: o sistema francês e o sistema germânico. No primeiro, a transferência do domínio representado pelo próprio título obrigacional figurando a transcrição como simples meio de publicidade; no segundo, o título obrigacional desvestido de qualquer função, pois o órgão translativo do domínio imobiliário é o registro fundiário, atuando mesmo como título causal, pois o oficial do registro realiza a transcrição, mediante a declaração de vontade de ambas as partes interessadas – transmitente e adquirente.

Entre esses dois sistemas é inútil vacilar: ao segundo – o germânico – cabem as preferências, por transformar a propriedade imobiliária num instituto calcado na segurança, na fé pública do registro, tornando pacíficas as transações, sem necessidade de pesquisas demoradas, através da cadeia de sucessivos proprietários. Inspirado na idéia germânica é que cresceu e se desenvolveu o sistema Torrens, cujos resultados benéficos são indenegáveis. Enquanto isso, em nosso país, o legislador pretendeu perfilhar tal sistema. Para tanto, transplantou para o nosso código civil o art. 891 do código civil alemão, reproduzido, assim, no art. 859.

Lisipo Garcia, que unia as duas qualidades de ótimo jurista e correto Oficial de Registro de Imóveis, sustentou o caráter germânico da transcrição determinada pelo código, tendo tido o apoio de Clóvis Bevilaqua, cuja coerência com o seu ponto de vista soube manter, até mesmo na última obra que publicou, o seu magnífico Direito das Coisas.

A jurisprudência deu, então, os seus primeiros passos, e o eminente sr. Desembargador Galdino Siqueira, quando juiz de 1ª. Instância, proferiu a primeira decisão, firmado no caráter germânico do nosso registro imobiliário.

As correntes dividiram-se, então, de um modo acentuado na doutrina como na jurisprudência, sendo de notar, porém, que os partidários do caráter germânico cresciam de número, como se avolumavam os julgados no mesmo sentido.

Eis senão quando, em 1940, o Prof. Soriano Neto, ilustre catedrático da Faculdade de Direito de Recife, lança a sua monografia “Publicidade Material do Registro Imobiliário”, calorosamente partidária do efeito relativo do nosso registro imobiliário, ligando-o ao caduco sistema francês.

Acompanhando, passo a passo, o movimento doutrinário e jurisprudencial, percebi, desde logo, a influência notável que tais idéias começou a exercer penetrando no Supremo Tribunal Federal, onde vai logrando adeptos.

Senti necessário um ataque vigoroso contra a tese, talvez oriunda de um eventual esforço de advocacia, que ameaçava pôr abaixo uma conquista esplêndida do nosso direito e marcar um retrocesso a um passado que devia ser apagado da nossa memória: o péssimo sistema francês.

Para tanto, no primeiro volume do Tratado dos Registros Públicos (2ª. Edição) esforcei-me por demonstrar que a omissão do nosso código, quanto a não repetir os arts. 892 e 893 do código civil alemão, os que efetivamente dão ao registro imobiliário valor probante absoluto, não implicava a rejeição do sistema, pois a transplantação exclusiva do art. 891 do código germânico, transformado no art. 859 de nosso código, ficaria sem sentido, sem resultado prático, revelando que de uma omissão involuntária do nosso Legislador, de uma falha de ordem técnica, não era possível deduzir ter ele visado manter o sistema francês ao em vez do germânico.

Mas não quero, neste pequeno trabalho, deter-me na análise desse primeiro ponto do embate, pois viso estudar as objeções de ordem prática, as relativas aos defeitos de ordem formal do nosso registro, apontados como causa de rejeição do sistema germânico.

2 – Num século de dinamismo, em que a propriedade imobiliária já se não arrasta por meio de uma circulação tardia, pesada e lerda, é o regime da segurança, da fides, da boa-fé, da crença, da legitimidade da aparência que deve ter o primado. Sobretudo nas grandes cidades, as transações imobiliárias correm com celeridade, pelo que exigem um aparelhamento seguro, onde o adquirente e já transmitente possua sólidos meios de referência, para efetuar uma transação sem perigos de demandas judiciais. É no registro imobiliário que descansam as esperanças e as vantagens dos que precisam dar ao bem imobiliário circulação rápida. Já não estamos nos tempos em que os imóveis, por sua natureza, se diferenciavam dos móveis e não podiam ser objetos de mercancia. Entre os bens móveis e imóveis só há diferenças de ordem física, pois não mais subsistem as de ordem jurídica. Se os bens móveis subiram de valor, mantendo a celeridade de sua circulação, os imóveis passaram, no domínio da circulação, a emparelha-los em rapidez.

Assim, deixamos fixado o quadro evolutivo da tradicional distinção entre bens móveis e imóveis:

“Se, em muitas legislações, unicamente aos móveis e não aos imóveis é que ainda vigora o princípio da aquisição a non domino em favor do adquirente de boa-fé, deve-se a uma persistente tradição quanto a pouca importância, em outros tempos, da riqueza imobiliária (mobilium villis possessio), ao lado dessa outra circunstância de um tardio desenvolvimento na rapidez circulatória dos bens imóveis, o que só modernamente se vem acentuando (Tratado dos Registros Públicos. I, p. 72, 2.ª ed.)”.

Ora, está o nosso sistema do registro imobiliário apto a realizar esse surto evolutivo? Pode a nossa organização oferecer garantias suficientes para que o registro imobiliário desempenhe a função de fé pública herdada do regime germânico?

Não tenho dúvidas em lançar a afirmativa, desde que se cumpra efetivamente a lei e o regulamento respectivo. Vejamos, então.

3 – O dec. 18.542 de 1928 trouxe, dentre outras medidas salutares, o preceito de que nenhuma transcrição poderia ser feita sem o prévio registro do título anterior. O dispositivo veio trazer uma contribuição de alta magnitude para o valor probante do registro imobiliário.

Apesar disso, a jurisprudência não o acolheu de boa vontade. Inúmeros foram os julgados que lhe negaram aplicação, fosse sob o argumento de se tratar de um dispositivo excedente aos limites de um regulamento, fosse porque o entendesse inaplicável, por motivos intertemporais.

Entretanto, admitida a natureza germânica do nosso registro, mesmo na ausência de qualquer dispositivo, a medida impunha-se por si mesma, sem ofensa a qualquer direito do requerente da transcrição. Apreciemos a razão. A exigência da apresentação da prova da transcrição do título anterior, desde que a transcrição a efetuar prova o domínio, constitui uma medida indispensável para o aferimento do registro. Não basta alguém se apresentar perante o tabelião e firmar um contrato de compra e venda de um imóvel, sob a alegação de ser de sua propriedade; não basta simplesmente dizer achar-se ele registrado; cumpre fazer a prova do seu domínio, mediante a exibição da certidão da transcrição de seu título. Qual o valor desse exame prévio? Entendo que esse exame preliminar do título anterior é a chave magnífica que supre a falta do sistema cadastral, ou seja, o livro geodésico.

Como e porquê? Primeiramente, não basta que o Oficial do Registro se cinja a ver certificado o registro do título anterior. Ele tem, como corolário do próprio dispositivo, de proceder à inspeção do registro anterior; a sua coincidência com o novo título; os transmitentes; o imóvel, com os seus característicos; incumbe-lhe impugnar no caso de divergência ou antinomia entre o registro do transmitente e o título por este passado. Assim, v. g., um imóvel pertencente a F., que figura casado sob o regime da comunhão de bens, não pode ser registrado em nome de C., comprador, se F., na escritura de venda, é qualificado como viúvo. Do mesmo modo, se o imóvel está transcrito com determinados característicos e metragens, não pode ser objeto de nova transcrição se o título respectivo consignar dimensões em contrário ao registro do transmitente. Aí repousa toda segurança da transação imobiliária. Mais ainda. Não basta simplesmente a certidão da transcrição do título do transmitente. A exigência deve alongar-se ao curriculum vitae do imóvel. Da mesma maneira que se exige certidões negativas do transmitente quanto à sua situação jurídico-financeira, do mesmo modo deve proceder-se em relação ao imóvel. Passemos aos exemplos práticos. Nos municípios em que há mais de um ofício, precipuamente nas capitais, acontece surgirem leis novas modificativas das jurisdições dos ofícios de imóveis. O imóvel X foi adquirido em 1916 e registrado no 1.º Ofício. Em 1926, passou para o 3.º Ofício. É claro que a simples certidão da transcrição feita em 1916 no 1.º Ofício não basta. Cumpre que se examine a vida pregressa do imóvel no 3.º Ofício; se houve algum ônus real inscrito medio tempore, etc.

Em resumo: o estudo comparativo, feito pela forma acima descrita, entre o título anterior e o registrando, constitui um movimento que proporciona uma grande percentagem de segurança.

O defeito da nossa organização é o seu fracionamento, é a necessidade de certidões para um tal policiamento, é o peso das custas cobradas em função do tempo, sistema arcaico que precisa de corretivos. A reforma então seria pequena, no tocante mais ao exercício das funções de oficial e de sua jurisdição do que mesmo de substância.

A extinção do regime de distribuição, que, segundo me consta, prepondera em Minas Gerais, representa um absurdo, uma anomalia no registro imobiliário, que pede, que reclama uma jurisdição calcada na divisão territorial.

Mas a despeito disso, ninguém ousará negar que a fiscalização feita dentro nas linhas que aí ficam traçadas representa meio seguro de tornar quase impossível a lesão de direitos, a menos que o próprio oficial seja um criminoso ou imprudente. Basta impugnar a nova transcrição quando se note uma diferença capital com a anterior, entendendo-se essa quer quanto ao titular do domínio quer quanto aos característicos do imóvel, às suas dimensões e especificações identificadoras.

4 – Cumprido por esse modo o preceito que impõe a comprovação do prévio registro anterior, passemos à questão da falta do livro geodésico.

Depreende-se, desde logo, que a exigência de uma perfeita coincidência entre o título anterior e a nova transcrição força, obliquamente, a uma caracterização perfeita da propriedade imobiliária. Os nossos meios de indicação são ecléticos. A lei impõe dois indicadores: o pessoal e o real. Neste último, o imóvel deve constar perfeitamente individuado. A principal função do livro geodésico é evitar que um imóvel, sob característicos diferentes ou não, venha transcrito em nome de dois titulares. O art. 248 do Regulamento dos Registros Públicos impõe, como condição de realização da transcrição, que “os tabeliães e escrivães farão com que, nas escrituras e nos autos judiciais, os outorgantes e autores indiquem, com precisão, as confrontações e a localização do prédio ou do terreno, mencionando os nomes dos confrontantes, e ainda, quando se tratar só de terreno, se este fica do lado par ou ímpar do logradouro e a que distância métrica do prédio ou da esquina mais próxima”.

Pode acontecer, e é comum, que as dimensões do título anterior não correspondam à realidade. Nesse caso, a nova transcrição não pode ser levada a efeito sem que previamente se retifique a transcrição do transmitente. Ver-se-á, por meio do respectivo processo, qual a causa das diferenças, se existe ou não um simples erro, ou circunstância de maior relevo. A situação é a seguinte: o transmitente não pode ter em seu patrimônio, maiores direitos em relação ao imóvel que não os consignados na sua transcrição. Os grandes males provieram da facilidade com que as dimensões de um imóvel eram ratificadas por meio de escritura, por simples declaração das partes, em seguida averbadas à margem da respectiva transcrição. De modo nenhum. A transcrição, uma vez feita, é intocável, em relação às suas circunstâncias básicas, a menos que haja um processo de retificação e a respectiva sentença declare e reconheça os erros apontados. Quando titular da Vara dos Registros Públicos do Distrito Federal, determinava sempre, no caso de erros de medições, que o laudo viesse seguido de plantas, uma das quais depositada no Ofício de Imóveis, com referência à sua existência, no Indicador Real e na Transcrição. Essas plantas, atingidas um certo número, deveriam ser encadernadas, para o respectivo arquivamento. Creio que a observância rigorosa desses princípios habilita-nos a dizer que o nosso Registro Imobiliário está apto ao papel que lhe deu o Código Civil.

O que resta fazer, é a dedicação do Oficial do Registro de Imóveis de par com a vigilância do Juiz sob cuja jurisdição esteja o Registro de Imóveis. Em geral, o feitio da nossa gente é preferir os caminhos mais fáceis, sobrepondo uma ânsia de celebridade ao interesse da legitimidade e escorreiteza do ato. É necessário opor-lhes as barreiras de exigências justas, não fruto de mero arbítrio, mas devidamente dosadas pela necessidade de uma transcrição escoimada de qualquer defeito.

Nada temos a invejar o sistema real do direito germânico, que o Prof. Soriano Neto uniu, em matrimônio indissolúvel, com o sistema da força probante. Nada disso. Já houve quem dissesse, como especialista na matéria système réel, système irréel.

Cumpre, portanto, que os incumbidos da realização prática do Registro de Imóveis dêem uma demonstração de que o nosso sistema comporta a força probante, consagrada pelo nosso Código e que a jurisprudência, mudando o curso de sua orientação, ingresse num caminho sadio, promissor, abandonando um retorno ao passado, contra o qual já se manifestava Nabuco, ao nos dar a primeira lei hipotecária, e em seguida mestres como Lafayette e Lacerda de Almeida. Segurança, crença, princípio da boa fé, legitimação dos atos jurídicos, força probante, circulação garantida, tais são os princípios cardeais que devem reger a interpretação das nossas leis, e não da desconfiança, o exema retrospectivo, a indagação do passado, a inconsistência dos atos jurídicos.

Como acertadamente afirmou Emanuel Levy: “toda relação jurídica assenta na fides substantia, na nossa crença sobre a res e nós: ela anima, obriga, cria, é causalidade, vontade, objeto”.

* O texto foi originariamente publicado na Revista de Direito Imobiliário n. 1, ano I, jan./fev. de 1948. Miguel Maria de Serpa Lopes foi Desembargador do Tribunal de Justiça do Distrito  Federal e Professor da Faculdade de  Direito da  Universidade Católica do Rio de Janeiro.

O Valor do Registro

SJ Kollemata ,

Parafraseando Philadelpho Azevedo, o valor do registro há de ser reconhecido pelos tribunais, cedo ou tarde. Hoje à tarde, quando encerrava meu expediente no Registro Predial, deparei-me com a notícia veiculada no site do TRT de Minas Geral no dia 1/2/2008 – “contrato de promessa de compra e venda não faz prova da propriedade de bem penhorado”.

Segundo a notícia, a desembargadora DAD, da 10ª Turma do Tribunal Regional do Trabalho da 3ª Região (TRT-MG) manteve sentença que determinou a penhora de um imóvel, cuja suposta aquisição pelo terceiro embargante ocorreu por meio de instrumento particular de compromisso de compra e venda não registrado em cartório de imóveis.

Os embargantes buscavan a nulidade da penhora com base em uma série de argumentos que foram afastados pela relatora.

O mais admirável no voto é que o argumento fundamental utilizado pela ilustre relatora é simplesmente irretorquível. Vale a transcrição:

“A propriedade imóvel transfere-se mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Assim, enquanto não se proceder ao respectivo registro o alienante continua a ser havido como dono do imóvel (art. 1245 e parágrafo 1 do Código Civil). O compromisso de compra e venda de imóvel não inscrito no registro imobiliário não se trata de título oponível erga omnes, pelo que subsiste a penhora sobre o respectivo imóvel. Acrescente-se que o contrato de compra e venda de imóvel passa a ter validade contra todos somente a partir de seu registro no cartório de imóvel, conforme art. 167, inciso I, 09, da Lei 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos). Esse mesmo diploma legal, em seu art. 172, preceitua que: ‘no Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, inter vivos ou mortis causa, quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade’. A falta de comprovação do registro justifica a subsistência da penhora que recaiu sobre o bem imóvel em comento”.

A relatora coloca as coisas no seu devido eixo. Até mesmo a Súmula 84 do STJ, tão pouco compreendida em seus devidos termos, foi posta em discussão. A oposição de embargos pelo terceiro que se acha na posse é perfeitamente cabível, mas isso não elide o fato de que a transferência do domínio somente se dá com o competente registro junto ao registro imobiliário. Perfeito.

Somente um senão pode ser assinalado e criticado. Não é o simples fato de ter sido alienado o bem depois da propositura da ação que leva, automaticamente, à consideração de ocorrência de fraude à execução. Além da insolvência (requisito do art. 593, II, do CPC), circunstância, aliás, bem apontada pela relatora, é necessário que se dê publicidade do ato constritivo — no caso a penhora. Sem esse registro premonitório, a aquisição há de ser considerada de boa fé, salvo prova em sentido contrário.

De qualquer forma, é com renovado ânimo que todos nós recebemos a notícia de decisões tão bem fundamentadas e consentâneas com as melhores tradições de nosso Direito. (SJ)

00189-2008-073-03-00-0-AP
Agravantes: JOSÉ CARLOS PEREIRA FERREIRA E OUTRA
Agravados: 1) GLAYCE FRANCO MELO NOGUEIRA E 2) ESCOLA CRISTÃ BOAS NOVAS S/C LTDA.

EMENTA: EMBARGOS DE TERCEIRO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FALTA DE INSCRIÇÃO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO. PENHORA. POSSIBILIDADE. A propriedade imóvel transfere-se mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Assim, enquanto não se proceder ao respectivo registro o alienante continua a ser havido como dono do imóvel (art. 1.245 e parágrafo 1o. do Código Civil). O compromisso de compra e venda de imóvel não inscrito no registro imobiliário não se trata de título oponível erga omnes, pelo que subsiste a penhora sobre o respectivo imóvel. Acrescente-se que o contrato de compra e venda de imóvel passa a ter validade contra todos somente a partir de seu registro no cartório de imóvel, conforme art. 167, inciso I, 09, da Lei 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos). A falta de comprovação do registro justifica a subsistência da penhora que recaiu sobre o bem imóvel.

Vistos etc.

RELATÓRIO

A 1a. Vara do Trabalho de Poços de Caldas/MG, sob a presidência do Juiz Delane Marcolino Ferreira, pela decisão de fls. 97/98, cujo relatório adoto e a este incorporo, julgou improcedente o pedido formulado nos embargos de terceiro opostos.

Os terceiros embargantes interpuseram agravo de petição (fls. 101/109), argüindo a preliminar de cerceamento de defesa. No mérito, aduzem que a penhora de fl. 30 não pode prevalecer, pois efetuada sobre imóvel de sua propriedade.

A exeqüente do processo principal opôs embargos de declaração (fl. 110), providos para sanar a omissão apontada, conforme decisão de fls. 112/113.

A obreira apresentou contraminuta às fls. 116/118, requerendo o pagamento de honorários advocatícios para o sindicato assistente.

A despeito de intimada (fl. 121), a segunda embargada não contraminutou o apelo.

Dispensada manifestação da Procuradoria Regional do Trabalho.

É o relatório.

VOTO
JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Conheço do agravo e da contraminuta, porque satisfeitos os pressupostos de admissibilidade. Todavia, não conheço do pedido formulado em contraminuta pela primeira embargada de pagamento de honorários advocatícios para o sindicato assistente, por não ter sido vinculado mediante recurso próprio.

PRELIMINAR DE NULIDADE, POR CERCEAMENTO DE DEFESA

Os agravantes suscitam a preliminar em destaque, aduzindo que o Juízo de origem não permitiu que fosse produzida a prova de que eles detinham a posse do imóvel penhorado antes da propositura da ação principal. Invocam a seu favor o disposto na Súmula 84/STJ.

Sem razão.

No caso, os elementos probatórios constantes nos autos são suficientes para solucionar a controvérsia. Portanto, desnecessária a oitiva de testemunhas, porquanto as alegações iniciais tratam de questões que desafiam exame de matéria de direito e não de fato.

Por outro lado, não obstante a Súmula 84 do STJ ter firmado entendimento de que é possível a oposição de embargos de terceiro com supedâneo em posse advinda do compromisso de compra e venda do imóvel, ainda que sem registro, em sentido contrário preleciona a Súmula 621 do STF: “EMBARGOS DE TERCEIRO. PROMITENTE. Não enseja embargos de terceiro à penhora a promessa de compra e venda não inscrita no registro de imóveis”.

Portanto, segundo o princípio do livre e motivado convencimento, cogente em nosso ordenamento jurídico positivo, o juiz poderá se valer de quaisquer das provas constantes do processado para objetivar seu convencimento, desde que exponha os motivos determinantes de sua escolha (art. 131 do CPC), o que se deu na hipótese vertente.

Destarte, não se há falar em ofensa aos princípios da ampla defesa e do devido processo legal.

Rejeito.

JUÍZO DE MÉRITO
FRAUDE À EXECUÇÃO – NULIDADE DA PENHORA

Os agravantes alegam que a penhora de fl. 30 efetuada sobre o lote de terreno não pode prevalecer, pois são os proprietários desse imóvel desde o dia 15/02/2006, como prova o contrato de promessa de compra e venda juntado aos autos. Asseveram que detêm a posse do imóvel em data anterior ao ajuizamento da ação principal. Sustentam que o bem penhorado não pertencia à reclamada Escola Cristã Boas Novas, mas sim, às ex-sócias Ana Ferreira Franco e Wilma Ferreira Franco, sendo que somente em 13/06/2007 foi declarada a desconsideração da personalidade jurídica da empresa, razão pela qual não há que se falar em fraude à execução

Sem razão.

A propriedade imóvel transfere-se mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Assim, enquanto não se proceder ao respectivo registro o alienante continua a ser havido como dono do imóvel (art. 1245 e parágrafo 1o. do Código Civil). O compromisso de compra e venda de imóvel não inscrito no registro imobiliário não se trata de título oponível erga omnes, pelo que subsiste a penhora sobre o respectivo imóvel. Acrescente-se que o contrato de compra e venda de imóvel passa a ter validade contra todos somente a partir de seu registro no cartório de imóvel, conforme art. 167, inciso I, 09, da Lei 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos). Esse mesmo diploma legal, em seu art. 172, preceitua que: “no Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, inter vivos ou mortis causa, quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade”. A falta de comprovação do registro justifica a subsistência da penhora que recaiu sobre o bem imóvel em comento.

Dessa forma, o instrumento particular de promessa de compra e venda (fls. 15/17), celebrado em 15/02/2006 pelos agravantes junto às executadas Ana Maria Franco e Wilma Ferreira Franco, dentre outros, não foi apto a transferir-lhes a propriedade, porquanto ausente a oponibilidade erga omnes, indispensável à insubsistência da constrição levada a efeito. Conseqüentemente, ineficaz o citado documento perante a exeqüente e o juízo da execução, devendo o imóvel penhorado responder normalmente pelas obrigações do devedor alienante. Registre-se que o contrato de fls. 15/17 apenas garante aos agravantes o direito de regresso sobre o valor pago ao real proprietário, em ação.

É certo que a Súmula 84 do STJ firmou o entendimento de que é possível a oposição de Embargos de Terceiro com supedâneo em posse advinda do compromisso de compra e venda do imóvel, ainda que sem registro. Entretanto, isso não significa que a transferência do domínio se dê sem o competente registro junto ao cartório imobiliário. Neste sentido, o que a referida Súmula permite é a discussão a respeito da posse do promissário comprador via embargos de terceiro (art. 1.046, parágrafo 1o. do CPC).

Dessa forma, a suposta aquisição da propriedade em 12/05/2006 (fls. 10/12) ocorreu após a propositura da ação que deu origem ao crédito executado (Processo no. 00391-2006-149-03-00-0 – ajuizada em 11/05/2006 – fl. 42), o que revela indícios de fraude à execução. Para a caracterização dessa, basta a transferência de patrimônio do devedor depois de proposta a ação, restando perquirir apenas acerca da capacidade de reduzir o devedor à insolvência (art. 593, II, do CPC). Vislumbram-se, portanto, a fraude à execução e a ineficácia da transferência do domínio. Assim, a pretensa posse dos agravantes, fundada em título não averbado, não afasta a constrição operada.

A questão concernente à assertiva no sentido de que a desconsideração da personalidade jurídica da reclamada Escola Cristã Boas Novas ocorreu em momento posterior à transferência do imóvel, em nada beneficia os recorrentes. Registre-se que o princípio da descaracterização da personalidade jurídica da segunda embargada foi aplicado nos autos da execução, conforme se verifica pela cópia do despacho de fls. 28/29, datado de 11/04/2007.

No entanto, declarada a fraude, não se há perquirir a boa ou má-fé do adquirente, sendo certo que, quanto ao devedor, a má-fé é presumida, salvo é claro em honrosas exceções.

Na hipótese vertente, declarada a fraude à execução, são ineficazes todas as alienações de bens das executadas feitas após o ajuizamento da ação trabalhista, mormente depois de formalmente incluídas as sócias da empresa na condição de executadas, em razão da desconsideração da personalidade jurídica.

Além do mais, o marco inicial da responsabilidade do sócio para se considerar como fraudulenta ou não a alienação do bem penhorado é o ajuizamento da ação trabalhista, e não a partir de quando a execução foi dirigida ao sócio (Inteligência do artigo 593, II, do CPC).

Outrossim, a referência à existência de bem de propriedade da devedora principal, sem qualquer prova, não tem o condão de validar a transferência do imóvel.

Destarte, correto o juiz da execução que julgou improcedentes os embargos de terceiro e manteve a penhora formalizada à f. 30 dos autos.

Nego provimento ao recurso.

FUNDAMENTOS PELOS QUAIS,

O Tribunal Regional do Trabalho da Terceira Região, pela sua Décima Turma, à unanimidade, conheceu do agravo e da contraminuta, mas não conheceu do pedido de honorários advocatícios formulado pela agravada em contraminuta, por não se tratar do meio processual adequado; sem divergência, rejeitou a preliminar de nulidade suscitada e, no mérito, negou-lhe provimento. Custas pelos agravantes, no importe de R$44,26, nos termos do art. 789-A/CLT.

Belo Horizonte, 22 de outubro de 2008.

DEOCLECIA AMORELLI DIAS
Desembargadora Relatora

Reforma agrária e o registro de imóveis. A eficácia do registro

SJ Cartórios, Registro de Imóveis , , ,

Os informativos do Supremo nesta semana claudicante de feriados religiosos (falo do jogo do Brasil e de corpus christi) estiveram povoados de notas interessantes.

Bem, tenho chamado de interessantes as nótulas publicadas num diário eletrônico que, de interessante mesmo, rigorosamente falando, só mesmo o fato de representar a fonte para se conhecer o pensamento da Suprema Corte constitucional do país acerca de temas que obviamente não mereceriam a abonação de uma Corte derradeira.

Mas vamos lá, haveremos de festejar o fato de que o STF, talvez repentinamente inspirado pela necessidade de legitimar as desapropriações imobiliárias para fins de reforma agrária, venha reiteradamente decidindo que o registro é fundamental para garantia das situações jurídicas. Haveremos de nos animar sim, cum granus salis entretanto, pois o valor do registro, inesperadamente salientado, vem de molde a sustentar a tese que afinal vitoriou.

Nótula Suprema.

O Supremo Tribunal Federal (STF), em reunião plenária e por maioria de votos, manteve a desapropriação para fins de reforma agrária da Fazenda São Roque-Águas Sulfurosas, no município de Lages, em Santa Catarina. A desapropriação havia sido contestada nos Mandados de Segurança 25299 e 25304. Em 29 de março de 2005, o ministro-relator Sepúlveda Pertence deferiu as liminares, por tratar-se de casos com peculiaridades específicas.

Os advogados dos herdeiros do imóvel rural alegaram que a área pertencente a cada um deles não ultrapassa 7,6 módulos fiscais o que, de acordo com a legislação específica, caracteriza média propriedade, não sujeita à desapropriação, segundo o artigo 4º da Lei 8.629/1993 e o inciso I, do artigo 185 da Constituição Federal. Alegaram também falta de fundamentação para se determinar os índices de produtividade das terras e excesso de prazo para a conclusão do processo de desapropriação que foi decretada antes da conclusão do processo administrativo.

Na sessão plenária de hoje (14/06) Pertence ponderou que para examinar as dimensões da Fazenda São Roque foi necessário avaliar “o estado dos registros públicos do imóvel em questão” que demonstrou tratar-se de bem sujeito ao regime de condomínio, doado a inúmeros herdeiros, a título de adiantamento de herança, com cláusulas de reserva de usufruto, inalienabilidade, impenhorabilidade, incomunicabilidade, entre outras. “Anotação que refutaria a tese do desmembramento do bem”, disse o ministro. Ele acrescentou que os registros e averbações posteriores não indicam divisão ou desmembramento, assim “não há como se imaginar qualquer eficácia de eventual repartição do imóvel”.

O relator disse, ainda, que houve a tentativa da divisão da área, após o decreto de desapropriação, por meio de escritura pública, sem registro. Dessa maneira a fazenda permaneceu unitária, com uma única matrícula no registro de imóveis. Pertence acrescentou que a jurisprudência do Supremo é vasta em casos da espécie.

Em relação à alegação de que a divisão ocorreu de fato porque houve o recolhimento individualizado do Imposto Territorial Rural (ITR), o ministro citou votos do ministro Eros Grau em julgamentos anteriores. O entendimento [sobre a aplicação do parágrafo 6º, do artigo 46 da Lei nº 4.504/1964 (Estatuto da Terra)] é de que toda norma jurídica deve sua razão a determinada finalidade. Assim, “a expressão ‘para os fins desta Lei’, é a de instrumentar o cálculo do coeficiente de progressividade do Imposto Territorial Rural (ITR) a fim de evitar a solidariedade passiva dos condôminos no pagamento do tributo”.

Para as demais alegações da defesa, o relator adotou os fundamentos do parecer do Ministério Público Federal, que opinou pela denegação dos mandados.

Ao final prevaleceu o entendimento de Sepúlveda Pertence pela denegação da ordem, no que foi seguido pela maioria, vencido o ministro Gilmar Mendes.

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 – MS 25.299/DF, j. 14/6/2006. DJ 8/9/2006, Pleno. Min. Sepúlveda Pertence. Disponível em: http://kollsys.org/wxs

STF Mantém Desapropriação de Imóvel Rural: O que Você Deve Saber

SJ Cartórios, Registro de Imóveis , ,

O site do STF publicou ontem interessante nota – STF mantém desapropriação de imóvel rural em Pernambuco [mirror]. A notícia é deveras interessante e vale a pena comentar, já que envolve a necessidade do registro de partilha decorrente de eventual sucessão para livrar a propriedade partilhada da desapropriação para fins de reforma agrária.

Justamente por não ter sido a partilha objeto de registro, o Plenário do Supremo, por maioria de votos, manteve a desapropriação para fins de reforma agrária de imóvel rural em Pernambuco, contestada no Mandado de Segurança (MS) 24573.

Na sessão plenária de 25/05/2005 o ministro Eros Grau votou pela denegação da segurança por divergir do relator, ministro Gilmar Mendes, em relação à aplicação do parágrafo 6º, do artigo 46 da Lei nº 4.504/64 (Estatuto da Terra). Diz a lei:

“§ 6º No caso de imóvel rural em comum por força de herança, as partes ideais, para os fins desta Lei, serão consideradas como se divisão houvesse, devendo ser cadastrada a área que, na partilha, tocaria a cada herdeiro e admitidos os demais dados médios verificados na área total do imóvel rural”.

Para Eros Grau toda norma jurídica deve sua razão a determinada finalidade. Assim, “a expressão ‘para os fins desta Lei’, é a de instrumentar o cálculo do coeficiente de progressividade do Imposto Territorial Rural (ITR) a fim de evitar a solidariedade passiva dos condôminos no pagamento do tributo”.

Em seu voto-vista proferido (12/06) a ministra Ellen Gracie acompanhou o relator, ministro Gilmar Mendes, que concedia a segurança para que fosse suspensa a desapropriação do imóvel pelo Incra. O relator entendeu que as partes ideais dos condôminos, médias propriedades, não estariam sujeitas à expropriação. No mesmo sentido votaram os ministros Marco Aurélio e Celso de Mello.

O interessante na nota reside justamente no voto do ministro Eros Grau. Segundo a notícia, para que a desapropriação fosse afastada, a divisão das médias propriedades teria que estar registrada em cartório, assim como informada ao Incra.

O julgamento terminou com cinco votos a quatro, prevalecendo o entendimento de Eros Grau, seguido pelos ministros Joaquim Barbosa, Carlos Ayres Britto, Cezar Peluso e Sepúlveda Pertence.

Vamos aguardar a publicação do aresto, pois a orientação do Supremo pode acarretar uma renovação no entendimento da norma e trazer, com isso, maior segurança ao sistema.

Lysippo, Soriano et coetera (Marco Bortz)

SJ Cartórios, Registro de Imóveis , , , , , , , ,

Cumpre-me somar a minha voz à do Dr. Sergio Jacomino, em razão da arguta e precisa reflexão com que fomos brindados sobre o dispositivo em comento.

É longeva a disputa entre Lysippo Garcia (A Transcripção, 1922) e Soriano Neto (Publicidade Material do Registro Immobiliario, 1940), a respeito do artigo 859, do Código Civil de 1916, a saber, se introduzia o dispositivo, em nossa ordem jurídica, o princípio da fé pública ou da presunção. Laureada esta última com o reiterado sufrágio do pretório, em razão da brilhante exposição de Soriano Neto.

Pelo princípio da fé pública o adquirente de boa fé fica protegido, estabelecendo a lei uma presunção jure et de jure em favor deste se o título alcançou o fólio real. Este é o sistema que permite a máxima eficácia da circulação da riqueza, em virtude da confiança que atribui ao adquirente. Pelo princípio da presunção, o registro estabelece uma presunção iuris tantum de veracidade, determinando, tão-somente, uma vantagem processual, invertendo o ônus da prova em juízo.

Com a edição do novel Código Civil, introduzido pela Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, o legislador aproximou-se ainda mais do princípio da fé pública, não fosse o malfadado dispositivo (vilão) do parágrafo único, do artigo 1.247, do mesmo Diploma.

Aproximou-se, afirmo-o, porque o novo Código pátrio trouxe o conceito do negócio jurídico e da boa-fé objetiva, ambos presentes no Código Civil Alemão (§§ 104 e seg., e 157), e que propiciaram a introdução, naquele País, do princípio da fé pública nos negócios imobiliários (§§ 891 e 892).

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