Pode o registrador negar-se a prenotar determinado título quando patente a intenção procrastinatória da inscrição vestibular? Poderá o registrador denegar discricionariamente o acesso ao título em virtude de deliberada prenotação iterativa?
A R. decisão abaixo reproduzida apresenta-nos um tema de especial interesse para os registradores brasileiros, razão pela qual a disponibilizo aqui.
Na verdade, o tema não é novo. Trata-se de matéria já debatida em encontros do IRIB. Na edição do Boletim do IRIB n. 268, de setembro de 1999, o Dr. Marcelo Terra enfrentou o tema polêmico da discricionariedade do registrador na admissão (ou não) de títulos que padecem de insuperáveis imperfeições. Segundo ele, “o Oficial, nesses casos, tem dever de devolver o título sem o prenotar”.
A reportagem, veiculada naquele boletim, foi feita por mim. Peço vênio aos leitores para reproduzir o texto que condensa o pensamento do jurista bandeirante:
Embora não negue vigência ao artigo 12 da LRP, sustenta que nem todos os títulos devem acessar o protocolo do Registro, alcançando os efeitos da prenotação, prejudicando, eventualmente, quem tenha legítimo interesse no registro. E a razão radica no fato de que o acesso de todo e qualquer documento, mesmo daqueles que o registrador tem plena convicção de que não oferecem condições de registro por grave ofensa aos princípios registrais, pode afetar direitos de terceiros: “sendo o título absolutamente irregistrável, o processo de qualificação nem ao menos deve ser iniciado, deixando de haver a oposição do título até outros que se apresentem para registro na mesma matrícula.”
Por conseguinte, conclui que, no cotejo entre dois valores igualmente protegidos juridicamente (a segurança do titular de domínio e a segurança do apresentante do título), deve prevalecer o bom senso e a adoção de um critério baseado inteiramente na razoabilidade. Aqui reside a importância da atividade do registrador no exame dos títulos: a compreensão, em profundidade, do texto legal, extraindo dele todas as suas conseqüências. Como corolário lógico de seu raciocínio, conclui que, “desaparecendo o elemento justificador da prenotação, o que se dá quando o título não enseja a ‘dúvida’ a que alude o art. 12 da Lei 6015/73, prevalece a proteção à segurança do titular do domínio, que poderá dele eficazmente dispor, sem haver embargo do registro de títulos que vier a outorgar”.
Mas o Dr. Marcelo Terra reconhece que a decisão do registrador pode ter repercussões importantes, quer do ponto de vista do disponente do direito real, quer do ponto de vista do apresentante do título. A tensão que se pode estabelecer entre esses interesses colidentes, pode trazer reflexos indesejáveis ao profissional do direito que tem que decidir sobre cada caso concreto. Melhor seria, portanto, que houvesse clara disposição legal sobre a matéria, na qual o registrador pudesse seguramente se estribar.
Decisão – íntegra
Processo 0050336-19.2011.8.26.0100 – Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Xº Oficial de Registro de Imóveis da Capital – ERH
Vistos.
Trata-se de pedido de providências, intitulado dúvida, formulado pelo Oficial do Xº Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Egídio Romero Herrero.
De acordo com o Oficial, a certidão para averbação de penhora foi recusada em virtude de o imóvel objeto da matrícula nº 67.032 do Xº RI não ser de propriedade do executado RTR.
O suscitado apresentou impugnação (fls. 53/55).
O Juízo que expediu a ordem de penhora prestou informações a fls. 97/98.
A representante do Ministério Público opinou pela manutenção da exigência formulada pelo Oficial (fls. 100/102).
É o relatório.
Decido.
I) Em se tratando de ato de averbação (art. 659, §4º, do Código de processo Civil), determino a autuação do presente como pedido de providências.
II) O caso é de indeferimento do pedido. Isso porque o Xº Oficial negou o ingresso no fólio real do título acostado a fls. 10 por uma razão muito simples: RTR, executado no processo em que a penhora se originou, não é detentor de qualquer direito que tenha sido registrado ou averbado na matrícula nº 67.032 do Xº RI (fls. 11/13).
Para que a suscitado possa averbar a penhora, imprescindível o prévio registro de título que torne o executado proprietário do imóvel.
No caso dos autos, pelos documentos acostados pelo suscitado, necessário o prévio registro da carta de arrematação expedida pela 30ª Vara Cível da Capital, cujo ingresso no fólio real fora analisado e negado inclusive em sede de dúvida (fls. 81/83).
Aplicável à espécie o art. 237 da Lei nº 6.015/73, que assim dispõe:
“Art. 237 – Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro”.
Anoto que o bloqueio da matrícula para preservar o interesse patrimonial do suscitado (fls. 55), além de ser medida estranha ao procedimento de dúvida, não é matéria cuja análise cabe a esta Corregedoria Permanente.
Por fim, considerando que o título foi apresentado e prenotado por vinte e duas vezes em idênticas condições (fls. 16/28), resta evidente que o intuito do suscitado não é alcançar o registro, mas tão-somente se beneficiar dos efeitos da prenotação (art. 205 da Lei nº 6.015/73).
Assim, embora tardiamente determinada, pois o título foi prenotado mais de vinte vezes, correta a recusa de nova prenotação por parte do Xº Oficial (fls. 16).
Ante o exposto, indefiro o pedido de providências iniciado pelo Xº Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Egídio Romero Herrero.
Considerando as sucessivas apresentações do título em idênticas condições, o que caracteriza conduta condenável, oficie-se ao Xº Registro de Imóveis da Capital para que cancele eventual prenotação originada pela apresentação do título acostado a fls. 10.
Após, nada sendo requerido, ao arquivo.
P.R.I.
São Paulo, 12 de abril de 2012.
Carlos Henrique André Lisboa
Juiz de Direito
CP 394 – ADV: EHR (OAB 89212/SP) (D.J.E. de 17.05.2012)
A recente Lei 11.922, de 13.3.2009, sancionada pelo Presidente Lula, é um estranho corpo legal enquistado no sistema do crédito imobiliário.
O diploma tem origem na MP 445, de 6 de novembro de 2008, que dispunha sobre a dispensa de recolhimento de parte dos dividendos e juros sobre capital próprio pela Caixa Econômica Federal.
Logo a matéria entraria em discussão na Câmara Federal. No seu itinerário, várias emendas foram apresentadas; outras tantas oferecidas pelo Senado e, afinal, consolidadas e votadas, foram encaminhadas à sanção. A tramitação e seus acidentes podem ser acompanhados aqui.
A questão mais delicada desta lei, vista da perspectiva dos registros públicos e do direito civil — para não falar do Crédito Imobiliário como um todo –, reside nos arts. 7º e 8º da citada lei, verbis:
Art. 7º. Fica dispensado o registro de averbação ou arquivamento no Registro de Imóveis e no Registro de Títulos e Documentos do aditivo contratual de que trata o art. 5º desta Lei.
Art. 8º. Os contratos renegociados, nos termos desta Lei, poderão ser transferidos, mediante acordo entre as partes, com anuência expressa da instituição financeira credora, mediante a simples substituição do devedor.
Aparentemente, houve cochilo do legislador que, com o dispositivo, pode abalar o edifício que sustenta o regime dos direitos reais no país, mantido e prestigiado pelo novo diploma civil de 2002.
Uma leitura radical e uma exegese literalista levaria à conclusão de que a transferência dos bens imóveis, nas condições previstas na lei, dar-se-ia fora do registro, contrariando, frontalmente, dispositivos legais cravados no Código Civil (art. 1.245).
Evidentemente, esta exegese não pode prosperar, sob pena de se consumar uma verdadeira grotesquerie.
O acidente legislativo ocorreu a partir da emenda oferecida pelo ilustre deputado baiano. Apresentada a 11.11.2008, a dita emenda, sem o crivo crítico das várias comissões, acabou se acomodando no texto consolidado e afinal sancionado. A inserção da matéria fez-se nos seguintes termos:
Muitas têm sido as iniciativas parlamentares da Câmara dos Deputados no sentido de apresentar adequada solução para os financiamentos do Sistema Financeiro da Habitação formalizados sem a cobertura do FCVS Fundo de Compensação de Variações Salariais e que ainda hoje se encontram desequilibrados financeiramente.
A presente emenda reflete um entendimento a respeito dessa questão que é fruto de inúmeros debates ocorridos nos últimos anos tanto na Comissão de Desenvolvimento Urbano como na de Finanças e Tributação com a participação, inclusive, a convite desta Casa, de representantes e técnicos da Caixa Econômica Federal, do Poder Executivo e dos agentes financeiros privados.
Visou, de maneira acertada, corrigir o desequilíbrio contratual que afeta (e afetará) um grande número de mutuários e seus agentes prestamistas, causando certa instabilidade no sistema.
Mas teria sido necessário, à guisa de ilusória economicidade, chegar ao ponto de subverter a boa ordem que impera no sistema de direitos reais do país?
Claro que não.
Registro da averbação
A iniciativa padece de inúmeros equívocos técnicos e pode representar um risco lateral que talvez não tenha sido antevisto na alvura das boas intenções que sempre embalam iniciativas legislativas que-tais.
Em primeiro lugar, é preciso dar o devido desconto para os casos de profanação de cânones jurídicos e linguísticos por quem, embora sendo advogado — como é o caso do ilustre parlamentar — não é afeito à matéria técnica da especialidade registral.
Não é adequado dizer-se “registro de averbação”, que são, juntamente com a matrícula, espécies do mesmo gênero (art. 167 e 172, dentre outros, da Lei 6.015, de 1973).
A expressão não faz qualquer sentido e talvez o autor quisesse mesmo, ao atropelo da lógica, abarcar as duas hipóteses, no afã de não se flagrar impotente depois, em face da perícia exegética do intérprete que destrinça, com espírito e argúcia, o traço imperito do legislador. Anteviu, com rara sensibilidade, que os exegetas, com seus ardis interpretativos verdadeiramente diabólicos, há muito deixaram de se fiar na mens legislatoris para aplicação das leis que são ditadas, como se sabe, pelo alto espírito técnico e científico e soberano interesse social.
É certo que há muito caíram, dissolvidas na absoluta irrelevância, certas distinções fundamentais — como a principalidade do ato de registro e a acessoriedade da averbação. Este embrutecimento se deve à boa alma brasileira que exercita o padrão de comportamento social que a caracteriza: unidos, levando vantagem em tudo. No caso, na cobrança inferior de emolumentos à custa do operador jurídico encarregado do nobre ofício.
E tudo teria sido tão fácil… Bastaria agregar, ao saldo devedor apurado no inciso I do art. 5º desta estranha lei, o valor dos emolumentos — procedimento, aliás, já autorizado pelo Banco Central, p. ex., no empréstimo rural (cfr. Res. 3.638, de 26 de novembro de 2008, art. 2º, Res. 3.515, de 30 de novembro de 2007).
Também não calha à boa técnica jurídica a idéia de se vedar o “arquivamento”, no Registro de Imóveis, do “aditivo contratual”. Por uma simples e boa razão: não se “arquivam” no Registro de Imóveis títulos que não sejam os registrados ou averbados (art. 194 da LRP).
Por outro lado, o art. 7º desta estranha Lei, ao prever a dispensa do registro da transferência, cria uma antinomia insuperável ao colidir frontalmente com o disposto art. 169 da Lei de Registros Públicos, que prevê a obrigatoriedade do registro para a produção de todos os seus regulares efeitos.
A obrigatoriedade do registro, com o sentido de manifestar a situação jurídica dos bens de forma perene e organizada, encontra, nesta lei, uma espécie de clandestinidade de segundo grau. Ao negar o acesso dos títulos à publicidade registral, a estranha lei fá-los fluir pelos escaninhos labirínticos da administração.
Na tutela deste acervo, troca-se a pena perita do escriba e os arquivos públicos pela opacidade e irracionalidade burocrática do monstro.
L’esprit de la loi
Entendamos o espírito da lei. Busca-se uma solução para legião “gaveteira”, que gravita o sistema como opacos sujeitos de parcos direitos. Afinal, meros ocupantes de imóvel financiado, os adquirentes informais se achavam sujeitos a riscos por não poderem contar com mecanismos ágeis de alienação com subrogação da dívida nas condições originais.
O Sistema Financeiro, por outro lado, alegava desequilíbrio nos contratos e sempre exigiu, com base em Lei, a interveniência obrigatória da instituição financiadora para o caso de alienação (art. 1º, § único, da Lei 8.004, de 1990).
A exegese integrativa que salva o sistema não seria uma construção artificiosa. Achamos o seu eixo nos próprios fundamentos do direito registral. O princípio da continuidade, pedra angular do sistema, exige que cada mutação jurídico-real se apoie na anterior, formando uma cadeia de titulares à vista da qual só se fará um novo registro assentando-o no anterior. Dispensar o registro não é apenas suprimir uma formalidade, mas romper a cadeia. A fortaleza de uma cadeia repousa na consistência de cada elo que a compõe.
Entretanto, mais decisivo ainda é o argumento teleológico: a própria lei se volta contra si quando interpretada literalmente. Ao pretender proteger o mutuário, a dispensa do registro o priva exatamente dos instrumentos que o protegeriam: a publicidade, a oponibilidade a terceiros e a presunção de titularidade. A exegese que condena o beneficiário da lei a uma clandestinidade de segundo grau não pode ser a que o legislador quis, por mais que as palavras a sugiram. Entre a letra que destrói e o sistema que preserva, o intérprete criterioso não hesita.
A expressão chave desta estranha lei é simples substituição de mutuário – como se a substituição do mutuário não implicasse uma profunda mutação no plexo de direitos subjetivos que se formam a partir do núcleo do negócio de financiamento imobiliário.
Vamos afastar a hipótese prevista no item III, do art. 5º, por sugerir – só sugerir! – que o procedimento seja o adequado – prorrogação do prazo da hipoteca ou sua substituição pela alienação fiduciária.
Nas demais hipóteses, troca-se, simplesmente, Tício por Mévio, mediante a assinatura num aditivo contratual, roborando disposições que vêm perfeitamente delienadas para se afastar o demônio do “desequilíbrio financeiro”.
E pronto! É o contrato solúvel, que se arma e desarma ao gosto da banca.
Mas as coisas não são tão simples assim.
O gaveteiro contumaz
O gaveteiro (qualificado na lei por ocupante do imóvel – art. 3º, inc. II), já munido de um contrato opaco, firma um outro, agora com o alienante subrogante e o agente financeiro e o destino, por incrível que pareça, é o mesmo limbo jurídico, agora representado pelos escaninhos obscuros das instituições do crédito imobiliário. Não há o efeito da publicidade imobiliária, com o sentido próprio e técnico da palavra, nem se irradia a eficácia jurídica que só um bom sistema registral pode proporcionar.
A lei institucionalizou o contrato de gaveta de segundo grau!
A principalidade do acessório
Registro é registro, averbação é averbação, mãe é mãe etc. O primeiro é o ato principal do sistema, e a averbação ocorre como acessório, qualificando, alterando, cancelando o primeiro. Ao fundi-los numa só expressão desprovida de sentido técnico, o legislador, sem o saber, inverteu a hierarquia das classes registrais.
Tomemos um exemplo prático. Tício transfere seus direitos e obrigações a Mévio (arts. 3ºe 5º). Este fica sub-rogado nas obrigações originárias de Tício para com Semprônio, prestamista (art. 5º, §§ 1º e 2º), salvo as estipulações ou outras alterações que o sistema lhe impuser (cautelas elencadas nas cláusulas gerais do art. 5º).
O fato digno de nota é que a garantia hipotecária acha-se inteiramente apoiada e vinculada ao direito de propriedade de Tício (art. 1.419, do CC), que já não integra a relação que se estabelece pelo contrato aditivo de simples substituição do devedor. Segundo a lei, ele, Tício, ainda é tido e havido como o legítimo proprietário. É o que reza o art, 1.245, § único do Código Civil:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1º. Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
Pode ter o bem penhorado por outras dívidas, por exemplo. É que, apesar do contrato aditivo, Tício sustenta a inabalável presunção de ser o proprietário, com todas as consequências daí decorrentes, respondendo todo o seu patrimônio – aí incluído o bem hipotecado – por todas as dívidas, presentes e futuras (art. 391 do NCC). Pensemos nos créditos privilegiados para termos uma idéia dos riscos inerentes a esta aventura.
Por outro lado, os terceiros não serão afetados pelo contrato de gaveta de segundo grau criado pelo gênio legislativo – e isto pela boa razão de que os títulos não registrados não podem ser opostos a terceiros. É o efeito de inoponibilidade que decorre como sanção pelo não-registro (art. 169 da Lei de Registros Públicos).
Nesta quadra, merece transcrição o art. 252 da LRP:
Art. 252 – O registro, enquanto não cancelado, produz todos os efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido.
Será cabível imaginarmos que Mévio, para defesa de seu direito contra eventual ataque, tivesse que lançar mão do § 2º do art. 1.245 do Código Civil? (“Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel”). Mas será o registro inválido? Ou será simplesmente defeituoso o contrato firmado sob as bênçãos do agente do crédito imobiliário?
Vejam como a lei afronta o claro direito do cessionário de ver averbada a cessão no Registro Imobiliário, nos exatos termos do art. 289 do C ódigo Civil (“O cessionário de crédito hipotecário tem o direito de fazer averbar a cessão no registro do imóvel”).
Enfim, aos mesmos e multifários problemas que o gaveteiro se sujeita, o de segundo grau também experimentará.
Por exemplo, ocorrendo a morte de Tício, a propriedade se transferirá, ipso facto, a todos os seus herdeiros legítimos ou testamentários, que poderão pleitear (e haverão de alcançar) o registro da partilha.
Imagine-se o trabalho (e o custo) para se cancelar este registro… Não terá sido mais fácil, cômodo, econômico providenciar, desde logo, o registro do aditivo?
Fim do contrato, início da faina
Imaginemos o cenário que se desenha com a realização do contrato. Cumprido o instrumento de gaveta de segundo grau, já com a dívida inteiramente quitada, será necessário que se realize e transferência regular e efetiva do imóvel, pois o contrato aditivo previsto nesta lei é um arremedo de alienação imobiliária. Pretender a mutação jurídico-real por seu intermédio é o mesmo que esperar a reprodução de eunucos.
Voltando ao nosso caso, pensemos que, nos casos mais comuns, poderá ter transcorrido muito tempo desde a assinatura do aditivo e o término do contrato, tudo dependendo do prazo pactuado para integral pagamento.
Aqui começa o calvário de quem necessita localizar a contraparte do contrato original para firmar agora o contrato definitivo.
Percebem como a história contratual se repete como farsa? Isto assemelha-se a um compromisso de compra e venda, porém, neste caso, desarmado da eficácia real que robustece todo o contrato de promessa tradicional registrado.
De que ação se armará Mévio para o caso de não obter a definitiva? Adjudicação compulsória, obrigação de fazer, usucapião… medidas judiciais que certamente haverão de sobrecarregar o Judiciário, onerar o cidadão e causar muito aborrecimento para as partes.
Como se vê, a fortaleza do registro milita contra a dinâmica subreptícia dos contratos de gaveta de segundo grau, agora lamentavelmente oficializados.
Cadeia oficial da clandestinidade
O art. 8º da Lei traz um dispostivo digno de figurar na história da teratologia jurídica:
Os contratos renegociados, nos termos desta Lei, poderão ser transferidos, mediante acordo entre as partes, com anuência expressa da instituição financeira credora, mediante a simples substituição do devedor.
Se soubesse do que se trata, poder-se-ia imaginar que o deputado baiano visou inaugurar, entre nós, o sistema de transmissão de bens imóveis com força no contrato, solo consensu, isto é, com o só acordo de vontade, independentemente do Registro. Mudamos o sistema – de marcada feição tudesca – para o sistema francês.
Mas há o Código Civil e há ainda a larga e respeitável tradição do direito brasileiro, que desde Lafayette, considera o sistema brasileiro como sendo estruturado com base na teoria do título e modo. Entre nós, o registro é constitutivo do direito.
Depois, sabe-se que somente pode alienar (e dar em garantia) quem seja o proprietário (cfr. art. 1.420 do NCC). Sabemos também que somente é proprietário quem registra o seu título. Estes elementos formam o assoalho, vamos dizer assim, do Direito Brasileiro, como até as pedras sabem e proclamam. Como poderá Mévio, no exemplo formulado, transferir os seus direitos e obrigações a Semprônio se não os titulariza em plenitude? Mévio não é legalmente o proprietário, logo não pode alienar o que não tem – nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse haberet.
O mesmo problema já apontado anteriormente se renova e potencializa. Posto que a alienação ainda estará pendente de se consumar, a cadeia de sucessores reclama o retorno à origem. E no início era o Registro!
Enfim, a lei criou a cadeia oficial da clandestinidade e esta inovação só pode merecer o qualificativo de teratológica.
O desate do nó górdio e a segurança jurídica do crédito imobiliário
A Lei 11.922, de 2009, criou uma situação que pode inocular o germe da instabilidade que se traduz por insegurança jurídica – situação que deveria infundir o terror no sistema do crédito imobiliário.
Como, portanto, impedir que o vírus que se insinua neste sistema se irradie e contamine os seus institutos?
É possível construir uma exegese integrativa do conjunto normativo que rege a matéria, para não pôr em risco todo o sistema do crédito imobiliário por fissuras que podem abrir o dique desta imensa represa constituída de milhões de contratos hipotecários já registrados.
A formalização de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão relativas a imóvel financiado através do SFH dar-se-á em ato concomitante à transferência do financiamento respectivo, com a interveniência obrigatória da instituição financiadora.
A contrario do referido parágrafo único, pode-se sustentar que a transferência do financiamento (alvo perseguido pela lei) somente poderá se dar em ato concomitante com a formalização da venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão relativas a imóvel financiado através do SFH.
O ato de formalização aponta para o preenchimento dos requisitos essenciais para que se dê a mutação jurídica – título e modo, vale dizer: título e registro. Sem o registro não se completa a mutação jurídica que avaliza todo o edifício da garantia hipotecária.
Conclusões
Como já dissemos, esta lei é teratológica e certamente não honra as tradições do crédito imobiliário no país.
Atravessamos as crises que abalaram os mercados hipotecários mundiais por contarmos com um sistema de crédito imobililário bem estruturado, ágil, dinâmico e um excelente Registro de Imóveis a serviço da mobilização do crédito.
É preciso confiar que o Sistema de Crédito Imobiliário deste país se aperceba do grande equívoco que esta lei representa. É preciso chamar à mesa de discussões representantes da Abecip – Associação Brasileira de Empresas de Crédito Imobiliário e Poupança, que são os maiores especialistas nesta matéria, representantes da Caixa Econômica Federal, técnicos do governo, para tentar acabar, de uma vez por todas, com iniciativas atabalhoadas que nascem, fundamentalmente, do preconceito e do desconhecimento do sistema registral brasileiro.
Post scriptum (2025)
Quinze anos depois da promulgação da Lei 11.922/2009, o sistema do crédito imobiliário simplesmente a ignorou. Não houve resistência organizada, não houve revogação expressa, não houve sequer debate público sobre sua aplicação. A lei caiu no esquecimento por sua própria ineficácia — como um organismo que o sistema imunológico do direito registral, instintivamente, rejeitou.
A tensão argumentativa que se apontou acima — entre a inexequibilidade da exegese literal e a análise de suas consequências — encontra aqui sua resolução prática: o sistema reconheceu, sem precisar dizê-lo, que a lei não tinha condições de viger. O legislador criou; o operador ignorou; o tempo sepultou.
Restou, contudo, a lição: leis mal concebidas não precisam ser aplicadas para causar dano — basta que existam, à espreita, prontas para ressurgir ao sabor de uma conjuntura favorável ou de um intérprete menos criterioso. O risco não desapareceu totalmente. Lembremo-nos do art. 22 da Lei 10.931/2004, outro desvio da mesma linhagem. São desvios que-tais que vão minando o sistema como a ação discreta de cupins na madeirame do edifício registral.
Nesta semana, veio ter às minhas mãos um procedimento administrativo instaurado a pedido de um registrador paulistano que oferece sugestões à Primeira Vara de Registros Públicos para se implementar uma peculiar regularização fundiária na Capital de São Paulo.
Cumprindo determinação judicial — que, na verdade, representa uma rara oportunidade de contribuir com a regularização fundiária em nossa cidade –, os registradores prestarão informações e oferecerão sugestões para que a tal regularização fundiária seja real e efetiva.
Para não cair na tentação de acompanhar as conclusões dos que me antecederam, procurei deter-me um tanto no assunto. Deparei-me, então, com uma barreira aparentemente intransponível, ponto a que sempre chego e que reputo como essencial. Trata-se de um nódulo de caráter econômico e que pode ser expresso muito singelamente na questão: como estimular o ocupante de áreas irregulares a regularizar e legalizar o seu lote?
A resposta não é tão simples. Basta pensar no desenvolvimento que o tema vem merecendo na doutrina especializada, cujo maior expoente é o jurista brasileiro Edésio Fernandes. Centenas de livros devotaram-se ao assunto, envolvendo especialistas de várias áreas e tem, justificadamente, um marcado tratamento multidisciplinar.
Como registrador, a minha tendência, como a de muitos de meus colegas, é centrar o foco nos aspectos relacionados ao núcleo da regularização, dita fundiária, de fundus — fundus est omne quidquid solo tenetur –, o que nos remete sempre à ideia de regularização fundiária registrária, tendo por objeto material os direitos relativos à propriedade e as acessões urbanas.
Os aspectos jurídicos sempre absorvem a reflexão daqueles que estudam o fenômeno, mesmo quando o assunto se relaciona estritamente à regularização urbanística.
Mas algo sempre remanesce como uma espécie de núcleo duro a nos convidar a equacionar a regularização fundiária. Organizamos e classificamos os efeitos do fenômeno da manifestação da vontade e do interesse juridicamente tutelado em sofisticados modelos teóricos, mas não abarcamos inteiramente o conteúdo do tal interesse legitimário. A vontade, como impulso da mutação jurídica, está localizada muito além das fronteiras do mundo conhecido do Direito. Hic sunt leonis!
O que impulsiona as pessoas a ingressar (ou não) no arco da legalidade formal?
Sabemos que ser “ilegal” é “legal”, nos vários sentidos que a frase encerra. Tanto a tutela judicial da posse, bastante efetiva aliás, desvestida dos complexos direitos que se armam a partir de justos títulos, quanto as vantagens econômicas que se auferem tão-só por manter-se alguém alheio ao contrato social que envolve, logicamente, um plexo de direitos e obrigações, tudo isso compõe as peças desse difícil jogo da regularização.
Ser “ilegal” é “legal”, é bacana, dá visibilidade política e rende contratos de assessoria jurídica-popular, além de vantajosos instrumentos celebrados como espécie de homologação paralegal (vide meu artigo O valor do Registro, publicado no BE-Irib).
Sempre volto ao mesmo ponto: como trazer essas pessoas para a legalidade, já que se quedar à margem do Registro pode representar um excelente negócio?
Ainda não terminei a informação no dito processo. Mas fui despertado por uma matéria publicada no jornal eletrônico Capital News, intitulada Indígenas trocam declaração da Funai por registro civil, que pode ser lida abaixo.
A matéria noticia que os indígenas estão trocando a declaração da Funai pelo registro civil. Diz Margarida Nicoletti, coordenadora regional da Funai, que os índios estão, cada vez mais, procurando os registros civis. Qual a razão fundamental desse comportamento?
O jornal nos dá algumas pistas ao referir que a “medida garante aos indígenas serviços que exigem o documento, como abertura de contas em banco, matrículas na faculdade e emissão da carteira de motorista”.
A coordenadora regional da Funai resvala no núcleo do problema, ao identificar nesta tendência, a manifestação de vontade orientada como um verdadeiro ato afirmativo de cidadania. Declara que “cada vez mais os índios estão procurando estes serviços, que são direitos de todos os brasileiros”.
Mas os índios não buscam mais direitos do que as vantagens que deles sensivelmente derivam. Trata-se de um elementar cálculo econômico. O registro civil representa maior interesse na obtenção de vantagens econômicas de cujos sinais visíveis – abertura de contas em bancos, matrículas na faculdade, carteiras de motorista etc. – são um índice expressivo. O não-registro passa a ser visto como um obstáculo à realização de interesses econômicos.
No final, são estes atrativos que dão alento a campanhas nacionais para debelar o subregistro – não o vazio discurso de afirmação jurídico-política.
Voltando ao nosso tema, qual a vantagem econômica que o cidadão poderia auferir com a regularização fundiária?
A regularização envolve, muitas vezes, investimentos muito superiores às forças econômicas da comunidade, razão pela qual se estima imprescindível a atuação da Administração Pública.
Mas há casos – como os notados pelo registrador promovente da representação – em que a regularização não depende da Administração Pública – seja porque simplesmente não lhe interessa, por não render dividendos políticos, seja porque a Administração não pode abarcar a microinformalidade sideral representada pela marginalidade jurídica de pequenos proprietários que povoam as grandes cidades.
Estes pequenos proprietários estão localizados no coração da cidade, centro de São Paulo, acomodados em condomínios instituídos nas décadas de 40 e 50 e que sofreram a desgraça – dela ainda padecem! – de se instrumentalizarem as vendas com base em contratos particulares de compromisso de compra e venda, cessões, promessas de cessões, etc. Tais contratos são a rota do inferno fundiário.
Quanto essa informalidade representa hoje? Sempre me inclino à idéia de patrocinar uma pesquisa nos cartórios para ver quantos registros foram feitos a esta altura a partir de instrumentos particulares e quantos o foram por escritura pública. Ainda realizo a pesquisa!
Começo a suspeitar de que qualquer iniciativa de regularização fundiária somente poderá ter algum êxito se a Administração puder oferecer um estímulo econômico a esta população marginalizada – a exemplo do que o registro civil representou para os índios.
Chego a pensar que a lei urbanística deveria conceber uma sanção premial a todos aqueles que se empenhassem na regularização de sua situação dominial. Antes que alguém pense que estamos a tratar do esposo de Dalila, é bom dizer que sanção não é apenas castigo, pena, represália. “Sanção” é a conseqüência, favorável ou desfavorável, que decorre do cumprimento ou transgressão de uma norma. Ou, como prefere o Aurélio, “pena ou recompensa com que se tenta garantir a execução de uma lei”.
Voltando ao tema, bem caberia a estatuição de uma sanção premial para o cumprimento da regra da obrigatoriedade do registro que vem claramente disposta no art. 13 c.c. art. 169 c.c. art. 244 da Lei 6.015, de 1973. Todos sabem que o registro é obrigatório e que os relevantes efeitos do não-registro são olimpicamente ignorados pelos operadores do direito em parte porque simplesmente desprezados pelos tribunais brasileiros. Entre os efeitos mais importantes do registro se acham a inoponibilidade de direitos não-inscritos e a inversão do ônus da prova. Mas este assunto fica para uma outra oportunidade. Somente anoto que a razão primeira de não se tentar a via da transparência e regularidade que os registros representam talvez esteja localizada no preconceito injustamente dirigido aos cartórios brasileiros.
Enfim, agora que o Município de São Paulo instituiu mais um imposto sobre os notários e registradores paulistanos, talvez seja o momento de a Prefeitura tomar a iniciativa de regularizar a situação de milhares de paulistanos que estão à margem do sistema econômico.
Entre outras podres delícias, o Tio Sam exportou para o mundo a crise decorrente das suas hipotecas podres.
Foi a primeira fissura no imaginário ingênuo daqueles que ainda acreditavam, em pleno século XXI, que o que é bom para os EEUU é bom para esta Selva de Papagaios.
Falo do seu sistema registral — com o perdão da expressão — em que tudo parecia ser muito simples, rápido, eficiente e econômico. Para muitos dos que atuam no mercado imobiliário tupiniquim, os modelos de securitização e sua base jurídica de segurança estrutural — sistemas de seguros de títulos e registros administrativos — eram tudo de bom.
“Amo tudo isso” — dizia o empolgado colega do crédito imobiliário, entre um Mac e uma taça generosa de café, macaqueando os players da Fannie Mae and Freddie Mac. Para ser moderno basta acreditar nessas entidades e apostar na roleta de ações.
Pena que tudo isso deu sumiço e ruiu ruidosamente. Tudo muito ruim, seu moço!
Mas pra quem não conhece muito bem o sistema registral, com o abuso da expressão, recomendo a leitura da patética reportagem do Daily News, edição de 2 de dezembro de 2008 – It took 90 minutes for Daily News to ‘steal’ the Empire State Building.
Inacreditável: venderam o Empire State Building! E com o apoio de um “notário” — notaram como uma vez mais é preciso metaforizar esta prosa?
Os 102 anos de história testemunharam o simulacro que consumiu alguns poucos minutos — preenchimento de formulários, atuação de notário e pimba! tudo muito simples, rápido, eficiente, econômico e… falso.
Pena que nada disso é seguro. Mas afinal, em tempos pós-modernos, em que tudo que é sólido desmancha no ar, em que a realidade é surpreendida por seus arremedos tecnológicos, para que segurança? Depois de tentar, arriscar e fracassar, tente de novo: game over!
O “The New York Daily News” revela hoje em sua edição impressa como conseguiu obter a titularidade do edifício com a ajuda de documentos e notário falsos.
Segundo o jornal, os responsáveis por este grande golpe só tiveram que preencher papéis falsos e, em menos de 90 minutos, eram o novo proprietário do edifício escalado por King Kong em 1933, por US$ 2 bilhões.
Para dar impressão de realidade à fraude, o “New York Daily News” fingiu ser uma empresa chamada Nelots Properties – nelots é stolen (roubado) ao contrário.
Além disso, na documentação colocou como testemunha da transação o nome de Fay Wray, a atriz que interpretou Ann Darrow, a loira que seduziu King Kong, e como notário o ilustre ladrão de bancos Willie Sutton.
O “golpe” foi dado na segunda-feira passada e, segundo os promotores, buscava demonstrar o perigo de uma brecha legal que existe na regra local pela qual não se requer a intervenção de um funcionário para verificar a informação fornecida neste tipo de transações.
Apesar de ter ficado claro que o roubou não ficaria em segredo por muito tempo, no caso de imóveis mais modestos pode ser que sejam fechadas vendas inclusive sem que o proprietário saiba, como queria denunciar o “New York Daily News”.
O jornal, que não forneceu todos os detalhes da operação para nao facilitá-la, “devolveu” o edifício a seus donos, a empresa Empire State Land Associates, após 24 horas.
O periódico diz que, quando a transferência é aprovada, é fácil conseguir uma hipoteca.
Isso porque “os intermediários, os representantes das companhias, os bancos que fazem empréstimos, os advogados e outras pessoas relacionadas ao processo hipotecário não costumam verificar a identidade e outra informação fornecida pelos usurpadores”.
Em 2007, as denúncias de atividades suspeitas apresentadas por instituições financeiras e relacionadas com empréstimos hipotecários aumentaram em 31% frente ao ano anterior, de acordo com dados do FBI (Polícia federal americana) citados pelo jornal. EFE mgl/db.
O texto acima foi replicado no Círculo Registral — sucessor de um blog anteriormente mantido no âmbito da entidade de classe. A notícia era por mim avaliada como a expressão mais perfeita e acabada dos verdadeiros simulacros criados pela mente prodigiosa do mercado.
Os escroques repaginaram o famoso conto do vigário: vendiam o falso bilhete premiado, a pirâmide da sorte e no limite passavam o Viaduto do Chá. Mas os EEUU são superlativos mesmo: conseguiram vender o Empire State Building em 90 minutos! E com papel passado, assinado, roborado e notarizado!
Uma coisa temos que reconhecer – eles sabem como ninguém fazer piada de si mesmos. Vejam só: a transmitente é Nelots Properties. Nelots é anagrama de stolen, que significa roubado. A testemunha instrumentária é Fay Wray, aquela loira que freqüentou assiduamente o imaginário da puberdade de velhos provectos na década de 30. É a atriz que interpretou Ann Darrow, que seduziu King Kong. Como notário figurou nada mais, nada menos, do que o ilustre ladrão de bancos Willie Sutton.
Os americanos não sabem onde é La Paz e desconfiam profundamente de vocábulos de étimo latino. Mas é impressionante como se apropriaram de expressões como notários e propriedade. Parecido com isso somente os administrativistas, que insistem em nominar seus institutos tomando de assalto expressões latinas tão caras ao direito comum.
Enfim, vale a pena assistir a mais esse espetáculo na terra dos sonhos e simulacros.
Nuvens da inquisição ainda se encontram em alguns cartórios de registro de imóveis, verdadeiros repositórios da burocracia. Tudo é feito de modo a não consumar o ato registral, pelo qual já receberam, antecipadamente. Se não bastassem os absurdos da exigências feitas, quase sempre com mais de 30 dias da data do protocolo, quando a vítima, após o calvário do acompanhamento diário junto à serventia, se depara com a exigência, lhe é dito ou escrito: “suscite dúvida!”
Transfere-se o serviço do oficial para o Juiz da Vara de Registros Públicos que, no mais das vezes, pelo desconhecimento do que de fato está ocorrendo, emite o “atestado de óbito da vítima’. Esta, por falta de conhecimento ou condições, não contestou nem apresentou defesa, correndo o processo à revelia.
O processo de dúvida, se competente o oficial, é o remédio último, somente quando examinadas todas as possibilidades de se realizar o ato, e não podendo as partes superar o exigido, se legal e razoável.
No que se refere às incorporações imobiliárias da Lei n. 4.591/1964, “o bicho pega”. De início, temos a variedade de relações de documentos, quando a lei é uma só. Apresentando o processo, com base na relação, mesmo com o acompanhamento diário, somente decorrido um mês ou mais (quando o prazo legal é de 15 dias) o apresentante é surpreendido com exigências de documentos, superiores às descritas na relação, além de, obrigatoriamente, ser exigida a revalidação de todo o processo.
Faz-se necessário que os cartórios tenham ciência de que a incorporação imobiliária é uma operação comercial, envolvendo altos custos financeiros.
O empreendimento só pode ser lançado no mercado após o registro da incorporação imobiliária. O atraso de um lançamento pode, simplesmente, inviabilizar o negócio. Alegam que a documentação não está a contento (o que ocorre, em certos casos), porém, a maioria dos processo é feita por empresas, advogados ou despachantes especializados. Por que o ônus desta contratação? Tempo e custo, em virtude do exposto, em vão.
A lei impõe aos incorporadores a obrigação de registrar a incorporação, ao passo que alguns cartórios tratam de inviabilizar os registros. Daí que, de cada cinco prédios em construção, pelo menos três estarão na informalidade. É a realidade, comprovada pelos próprios cartórios, quando se verifica a proliferação de contratos ou escrituras de fração ideal, correspondendo à futura unidade que, depois de protocolados, são devolvidos, com a exigência da apresentação do processo de incorporação.
A construção civil necessita de regras claras, sólidas. Os riscos dos negócios são dos os de mercado, sendo desnecessário acrescentar outros, como vem acontecendo.
As empresas da construção civil são as que “criam” imóveis, lotes ou edificações, que são a base, o produto, do registro de imóveis. São elas que, conforme estatísticas, por meio da geração de empregos, pagamentos de impostos, respondem por, pelo menos, 60% da movimentação econômica do país. Merecem respeito, não só dos cartórios, mas de todas as repartições públicas e dos governos.
As exigências poderiam ser feitas de uma única vez, no prazo legal, e fundamentadas.
Os oficiais e seus examinadores têm o dever e a obrigação de saber ver e compreender os documentos que examinam, à luz do conhecimento do direito registral imobiliário, pois, somente com essa compreensão, poder-se-á, se for o caso, acatar ou informar a parte interessada, bem com complementá-los ou corrigi-los.
É preciso ter em mente que o usuário dos serviços de registros não sabem e não têm a obrigação de saber das questões registrárias. E mais: o usuário merece todo o respeito, enquanto cidadão e ser humano que é.
É preciso que o usuário não seja tratado como criminoso ou vigarista, e sim como um ignorante com relação à matéria registral, ao passo em que mestre ele é em outras atividades, nas quais ignorante, provavelmente, será o oficial do cartório. Por que não?
É hora, estando já consolidado no país o Direito Registral Imobiliário, de todos aqueles que estão do outro lado do balcão dos cartórios serem qualificados, educados e respeitosos com o usuário.
Resta recorrer aos ensinamentos do saudoso Dr. Gilberto Valente da Silva (magistrado, estudioso dos registros públicos, conselheiro do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil – IRIB, que prestou, sem remuneração, consultoria jurídica ao IRIB e a seus associados por mais de 26 anos, até 2003, quando faleceu), a maior autoridade em registros públicos no Brasil, incansável lutador, durante toda a sua vida, contra a burocracia cartorária.
O heuretés, o inventor do contemporâneo registro de imóveis brasileiro, nas palavras do também eminente Desembargador do TJSP, Ricardo Dip (Revista de Direito Imobiliário, 55 – fls. 388) precisa lançar sua luz sobre Minas Gerais, em especial na Corregedoria Geral de Justiça, para serem adotadas as “Normas de Serviços para o Registro de Imóveis”, com regras claras, prazos precisos, principalmente com relação às incorporações imobiliárias, Lei n. 4.591 de 16 de dezembro de 1964 e loteamentos da Lei n. 6.766, de 19 de dezembro de 1979.
Em São Paulo, a Corregedoria, democraticamente, abre as portas para os oficiais de registros públicos apresentem suas contribuições para atualização e aperfeiçoamento das “Normas de Serviços dos Cartórios Extrajudiciais”, existentes desde os idos de 1978. Desde então, vem sendo atualizadas permanentemente.
A luta dos oficiais, do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, a contribuição da 1ª Vara de Registros Públicos, do Conselho Superior de Magistratura e da Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo, no sentido de só emitirem sentenças ou pareceres após a requalificação dos títulos e acatamento de consultas, consolidaram o Direito Imobiliário Registral.
A jurisprudência, hoje, serve de base para todos os países, cujos sistemas registrais são iguais ou semelhantes ao sistema brasileiro. É chegada a hora de a Corregedoria Geral de Justiça e do Conselho Superior de Magistratura de Minas Gerais se manifestarem e, a exemplo de São Paulo, criarem nossa norma e os mecanismos que propiciem aperfeiçoamento dos nossos oficiais, principalmente os de Registro de Imóveis, acatando consulta, emitindo provimentos que determinem suas atuações em casos polêmicos.
Que, nos processos de dúvida, seja feito um novo exame do título. O usuário se vê, hoje, submetido a verdadeiros abusos de poder de determinados cartórios (ainda bem que são minoria) com descabidas exigências, não fundamentadas e com a prévia decretação de “suscitar dúvida”.
Ora, o exame e a qualificação do título são da competência do oficial, operador do direito, a ele inerentes, e não do juiz da Vara de Registros Públicos. O processo de dúvida, como previsto na Lei de Registros Públicos, é a providência última, quando a parte não pode ou não quer cumprir a exigência, e se esta for legal.
O examinador precisa saber olhar, compreender o título que examina à luz da legislação, dos costumes e das jurisprudências, para acatá-lo ou refutá-lo fundamentadamente, por escrito, no prazo de 15 dias, e não após o prazo de entrega (30 dias) como vem acontecendo.
Esperamos que a Corregedoria assegure esta nova era com um provimento que defina, detalhadamente, a relação de documentos que deverão ser exigidos para o registro de processos de incorporação da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, inclusive determinando o prazo legal para a comunicação da pendência, quando houver.
Se as serventias cumprirem seu papel, determinado na Constituição e nas leis que regem os registros públicos, mais registros e averbações serão feitos na forma da lei.
Aí, sim, livres ficaremos das nuvens e dos entulhos presentes, até então, no Estado.
* Ildeu Lopes Guerra – Especialista em registros cartorários, atua há mais de 30 anos como consultor de Direito Registral Imobiliário.
Cumpre-me somar a minha voz à do Dr. Sergio Jacomino, em razão da arguta e precisa reflexão com que fomos brindados sobre o dispositivo em comento.
É longeva a disputa entre Lysippo Garcia (A Transcripção, 1922) e Soriano Neto (Publicidade Material do Registro Immobiliario, 1940), a respeito do artigo 859, do Código Civil de 1916, a saber, se introduzia o dispositivo, em nossa ordem jurídica, o princípio da fé pública ou da presunção. Laureada esta última com o reiterado sufrágio do pretório, em razão da brilhante exposição de Soriano Neto.
Pelo princípio da fé pública o adquirente de boa fé fica protegido, estabelecendo a lei uma presunção jure et de jure em favor deste se o título alcançou o fólio real. Este é o sistema que permite a máxima eficácia da circulação da riqueza, em virtude da confiança que atribui ao adquirente. Pelo princípio da presunção, o registro estabelece uma presunção iuris tantum de veracidade, determinando, tão-somente, uma vantagem processual, invertendo o ônus da prova em juízo.
Com a edição do novel Código Civil, introduzido pela Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, o legislador aproximou-se ainda mais do princípio da fé pública, não fosse o malfadado dispositivo (vilão) do parágrafo único, do artigo 1.247, do mesmo Diploma.
Aproximou-se, afirmo-o, porque o novo Código pátrio trouxe o conceito do negócio jurídico e da boa-fé objetiva, ambos presentes no Código Civil Alemão (§§ 104 e seg., e 157), e que propiciaram a introdução, naquele País, do princípio da fé pública nos negócios imobiliários (§§ 891 e 892).
O Código Civil de 2002 exige em várias passagens a boa-fé como elemento essencial de situações jurídicas diversas.
Mas é impressionante como parece manter laços com idéias retrógradas e ultrapassadas em relação as coisas imobiliárias.
Sabe-se que o art. 422 exige a boa-fé dos contratantes na celebração dos negócios jurídicos, questão principiológica ora positivada em nosso ordenamento civil (desnecessariamente?!?!). Muito resumidamente, meu inconformismo está em entendimentos que parecem ter o único objetivo de gerar insegurança à sociedade.
O parágrafo único do art. 1247 do CC é, na minha humilde opinião, um retrocesso e uma incongruência com a sistemática adotada pelo CC.
Estabelece o preceito legal que cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.
A boa-fé que se exigiu anteriormente ficou relegada no momento de maior importância, a das relações jurídicas que envolvem coisas imóveis.
A propriedade sempre exerceu uma fundamental importância nas economias, especialmente nas relações de crédito. E a nova legislação insere novo dispositivo para atingir nuclearmente a segurança que se espera em tais situações jurídicas.
O pior é que parece ser questão “pessoal” contra os Registros de Imóveis, porque no art. 1268, DO MESMO CÓDIGO, ao tratar da aquisição da propriedade de coisa móvel, o legislador procurou proteger o adquirente de boa-fé:
“Feita por quem não seja proprietário, a tradição não aliena a propriedade, exceto se a coisa, oferecida ao público, em leilão ou estabelecimento comercial, for transferida em circunstâncias tais que, AO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ, como a qualquer pessoa, o alienante se afigurar dono.”
Não há lógica em proteger a boa-fé do adquirente de coisas móveis – que podem ser de indefinida importância (xícaras, geladeiras, automóveis etc.) – e desproteger quem adquire imóvel de acordo com as regras do sistema.
Num momento exige-se a boa-fé e, subsequentemente, torna-a desprezível. Se o terceiro confiou no registro, adquiriu com boa-fé, teve cautela investigativa, como não protegê-lo? A impressão que fico é que se eu comprar uma bicicleta de quem ostenta a posse estarei mais seguro do que aquele que adquire um imóvel de quem figura no fólio como titular de domínio, além de realizar pesquisa “vintenária” tanto das pessoas que figuraram na cadeia dominial quanto dos respectivos títulos causais.
Este dispositivo é uma aberração!
É quase voltar ao § 4º do art. 8º da lei 1.237/1864 e ao art. 258 do Decreto 3453/1865 que estabeleceram a ideia de que a transcrição não induzia prova de domínio, que ficava salvo de quem o fosse.
Precisamos fazer uma avaliação da orientação doutrinária e legislativa da função do Registro de Imóveis, em especial. É preciso avançar na questão da segurança jurídica registrária. Fica a questão para debate, se interessar.
Vamos comemorar uma década desde o envio do e-mail abaixo ao jornalista Luís Nassif. Na condição de Presidente do IRIB, senti-me no dever de refutar a nota veiculada na FSP de 20 de novembro daquele ano. O Registro de Imóveis havia sido atacado violentamente e as críticas me soavam acerbas e injustas.
O fato é que depois desde e-mail, seguido de contatos pessoais, o jornalista pode conhecer um pouco melhor acerca da importância de sistema de publicidade registral. Quiçá terá mudado de ideia.
Fica, aqui, o registro da correspondência com o pedido de escusas pelo fato de que alguns links, que deveriam manter-se hígidos, lamentavelmente foram removidos do site do IRIB. Outros consegui recuperar e os mantenho na íntegra para estudo dos interessados. (SJ).
Para enfrentar o problema da necessidade de integração entre o registro e o cadastro físico; para tentar apontar os benefícios recíprocos que a conexão propiciaria; para compreender que os registros de segurança jurídica não se desnaturalizariam com a conjugação de informações com os cadastros físicos, é preciso verificar ligeiramente a figura da matrícula nos registros imobiliários, como foi introduzida em nosso sistema e qual a sua natureza jurídica. Principalmente, extremar os conceitos de matrícula e cadastro, que promiscuamente rendem interpretações equívocas em nosso meio.
O termo matrícula é de fato rico em significações e bastaria uma avaliação de seu emprego em outros campos do direito, restringindo assim a pesquisa onomasiológica, para verificar o caráter plurívoco e polissêmico que encerra.
Ao longo dos anos, o termo matrícula pôde significar tanto a inscrição necessária para o exercício do comércio[2], quanto o registro de navios e embarcações; podia indicar o procedimento para estabelecimento de empresas de armazéns gerais,[3] ou o cadastro do leiloeiro, atividade que se exerce mediante prévia matrícula no órgão respectivo. O próprio registro Torrens, hoje regulado pela Lei 6.015/1973, previa, desde o ano de 1890, a matrícula nos procedimentos de registração.[4] A vigente lei de registros públicos igualmente prevê a matrícula de oficinas impressoras, jornais, periódicos, empresas de radiodifusão e agências de notícias.[5]
O conceito de matrícula no registro imobiliário foi joeirado pela contribuição sistemática de inúmeros estudiosos ao longo do tempo, desde o advento da Lei 6.015/1973, até os dias de hoje. A comunidade de estudiosos do direito registral permitiu fixar, com razoável precisão, o conceito jurídico de matrícula.
Conceito de matrícula
Assim, matrícula, para Maria Helena Leonel Gandolfo é “um ato de registro, no sentido lato, que dá origem à individualidade do imóvel na sistemática registral brasileira, possuindo um atributo dominial derivado da transcrição da qual se originou”[6]
Partindo da definição da notável registradora paulistana, poderíamos destrinçar seus elementos e tecer algumas considerações com o fim de bem fixar o conceito.
Assim como a inscrição pode significar tanto o ato de inscrever quanto o seu resultado (o inscrito)[7], para fins pedagógicos poderíamos distinguir entre o ato jurídico de matrícula – no sentido de inscrição inaugural no sistema de fólio real – e a matrícula como sinônimo de fólio real, que encerra as inscrições a ele endereçadas relativamente à unidade predial.
Na sua formulação substantiva, o termo matrícula acena para o sentido já registrado nos bons dicionários latinos, cuja raiz aponta para a idéia de rol e, mais amplamente, de registro público.[8]Com o sentido de fólio real, a matrícula é a própria folha, a base – continente registral – sobre a qual vão aportar os assentos relativos ao domínio e às demais mutações jurídicas – conteúdo registral – que tenham por objeto o imóvel matriculado.[9]
A matrícula, com o sentido lato de registro, é a primeira inscrição no fólio real[10]. Pois, assim dito, subentende-se: (a) que se trata de um registro jurídico – para afastar a ideia de que a matrícula seria tão-só um ato cadastral[11] (b) que estamos diante de um ato jurídico cuja consequência imediata é fixar o atributo dominial, enunciando a situação jurídica do imóvel e (c) que a matrícula, entendida como ato jurídico de inscrição, pode apresentar nítida distinção em relação ao fólio real, que é o suporte da inscrição.
Matrícula e cadastro – rápidas distinções
Afrânio de Carvalho desde muito cedo refutou a idéia de que a matrícula representasse meramente um ato cadastral, que pudesse assim ser deixada “solta no mundo da irrelevância”.[12] Com certa razão a crítica, pois a tendência dos comentadores de primeira hora, provavelmente afetados pelas frustradas tentativas de aproximar o nosso sistema de direito registral ao alemão, acabou considerando o advento da Lei 6.015/1973, e, especialmente, da instituição da matrícula, como o marco legal da instituição entre nós de um verdadeiro cadastro.
Enfim, a matrícula é a inscrição primigênia no fólio real, base para qualquer outra que lhe suceda, porque passa a fundamentar o direito de propriedade sobre o imóvel.
Prosseguindo, afirma-se que a matrícula dá origem à individualidade do imóvel. O sistema anterior era organizado tendo por base um fólio coletivo, de base documental, ou mista, em que o assento se perfazia pela “transcrição” do título, em ordem cronológica, podendo albergar dita “transcrição” mais de um imóvel ou partes ideais, embora pudesse referir-se – essa a hipótese mais comum – a um só imóvel. Na verdade, com o advento da atual lei de registros públicos, houve a opção pela técnica do fólio real, que organiza a publicidade imobiliária a partir da unidade predial e sua respectiva matriz, em implicação recíproca.[13]
O aspecto que merece a minha melhor consideração, nesse passo, é que a matrícula, como sinônimo de fólio real, é um importante divisor sistemático, contrastando os modelos de organização da publicidade imobiliária pela ênfase que deposita no ordenamento real. Portanto, não é a matrícula que daria origem à individualidade do imóvel – a sugerir que o antecedente da matriz seria o caos de indeterminação objetiva – mas enfatizando a organização do sistema nessas bases, define-se a relação que vai imperar na ordenação criadora dos assentos – um imóvel uma matrícula.
Matrícula – recidiva de domínio
A definição oferecida pela estudiosa de direito registral culmina com o reconhecimento do atributo dominial derivado da transcrição.
Mais uma vez, Afrânio de Carvalho socorre-nos em boa doutrina para justificar o caráter dominial da matrícula[14]. De fato, a inscrição originariamente feita no livro de transmissões – o antigo livro 3 do Decreto 4.857/1939 – sofre uma mutação morfológica, uma mudança exterior, sem qualquer interferência substancial. A mudança do sistema, que impõe agora uma nova forma de organização do registro, não contamina a medula do sistema registral brasileiro: a matrícula representa a recidiva de domínio.
Parafraseando Marshall McLuhan, que no clássico Understanding Media proclamou que o meio é a mensagem, a forma é o conteúdo, poderíamos aproveitar o delicioso mote para expressar a tendência natural de que a revolução formal experimentada pelo registro brasileiro acarretasse, como poderosa vis atractiva, a instituição de sua contraparte material – a consagração do eixo fundamental e estrutural de um registro imobiliário moderno, a fé pública registral. Mas, a mudança do sistema de organização fundiária no Brasil, com a introdução do fólio real, até hoje anela a necessidade de uma integração com o cadastro físico. A matrícula clama naturalmente pela sua contraparte: o cadastro – quod omnia intendunt assimilari capitastrum. Essa necessidade estrutural do sistema se expressa timidamente em alguma referência legal (Art. 176, § 1o, 2, III e art. 278, § 1o, III da Lei 6.015/1973 sem falar nos dispositivos do Estatuto da Terra).
Mas é preciso consignar que nem sempre o atributo dominial da matrícula é derivado da transcrição que a antecede. Pode ocorrer que o fólio se inaugure com a inscrição primigênia que inicia não só o historial tabular, mas também a fixação inaugural de seu atributo dominial: é o début registral, no dizer de García Coni.[15] Há casos em que o imóvel, por meio da matrícula, passa de uma realidade extra registral ao regime da publicidade registral, ficando adstrita aos seus rigores e efeitos. Assim, por exemplo, no processo administrativo discriminatório de terras devolutas da união,[16] ou na matrícula de bens públicos – quando se pensa na necessidade de matriculação desses bens quando desafetados para alienação. Pense-se na usucapião, na acessão (aluvião, avulsão) nos títulos de domínio anterior ao Código Civil – cujos titulares, na opinião de Walter Ceneviva, têm “direito adquirido ao não registro, mesmo para assegurar disponibilidade”[17] etc.
Inscrição, especialidade e determinação
Embora a matrícula de fato tenha representado um grande avanço na organização do registro predial brasileiro, a grande dificuldade que ainda resiste bravamente, e desafia a inteligência dos operadores do direito, é a imperfeita determinação dos bens imóveis, já que o nosso sistema registral padece, como já apontado, com a falta de conexão com um sistema cadastral minimamente organizado.
Suspeito que a doutrina hipotecarista brasileira (mais do que a doutrina, a iterativa jurisprudência administrativa e registral) identificando claramente as deficiências que decorrem dessa falha estrutural – mirando-se no sistema paradigmático do direito tudesco – substituiu a falta de integração com o cadastro físico pelo reforço da idéia de especialização do imóvel pela descrição literal do bem. Naturalmente, vimos investindo no aperfeiçoamento da chamada especialização do bem inscrito, optando-se, todavia, pelo procedimento técnico mais inadequado. Como consequência, nosso sistema registral está como que condenado a um injusto purgatório, pois ainda padece dos atributos necessários para consagrar, à perfeição, a eficácia da inscrição.
Ocorre uma curiosa idealização no nosso sistema. Assim, quanto mais detalhada fosse a descrição do imóvel matriculado, com todas as minudências expressas em descrições literais, maior seria a segurança, pouco importando que simplesmente se reproduz em um novo meio (matrícula) um ultrapassado modelo de determinação e individuação dos imóveis, exatamente como se dava nos longevos registros (transcrições). À mingua de uma necessária interconexão entre o registro de segurança jurídica e o cadastro físico, procurou-se fazer repousar na técnica da especialidade literal do bem matriculado a compensação dessas notórias deficiências. Levadas às últimas conseqüências, a especialização do bem, assim encetada, representa um notável retrocesso sistemático, pois simplesmente reproduz um procedimento anacrônico para a determinação do bem inscrito. Nem mesmo as famosas retificações de registro, pelos motivos que abaixo serão apontados, logram atingir um grau mínimo de segurança na determinação dos bens imóveis.
Acostumados ao jargão técnico que se fez dominante após o advento da Lei 6.015/1973, dizemos que os imóveis matriculados devem estar “especializados”, isto é, perfeitamente descritos e caracterizados, com todas as minudências que permitam individuá-los e estremá-los de quaisquer outros.
Perseguimos a segurança jurídica, fazendo concretizar-se o princípio de especialidade.
Mas, lamentavelmente, estamos faltos de uma abordagem estrutural, uma visão de conjunto, pois a segurança jurídica que se busca na precisa especialização do bem imóvel não logra atingir perfeitamente a conexão da parcela com sua confinância. Não há no registro uma representação da imbricação que se verifica no solo. Ou seja, temos uma visão fragmentária das parcelas, sem qualquer elemento de amarração estrutural com o todo. Em suma, tem-se, ainda, uma visão atomizada, pulverizada, desestruturada, dos imóveis que se entretecem na vasta malha do território.
O “beliche dominial” e a fé pública registral
Essa a razão da recorrente superposição de parcelas, acarretando o que tenho denominando de síndrome de beliche dominial, com títulos contraditórios, versando sobre bens imóveis que se superpõem. Ingressando no ofício predial, inoculam o germe da nulidade pela destruição da legitimação do registro pela dupla matriculação – problema pouco explorado por nós e que está a merecer um estudo mais detido.
Poucos se aperceberam que a relutância em admitir-se entre nós a fé pública registral, robustecendo a eficácia do registro, se deve, em grande parte, às deficiências na determinação segura dos bens que são objeto das inscrições. E a deficiência é sempre magnificada e agravada pela falha estrutural decorrente da inexistência de integração entre o registro de segurança jurídica e o cadastro físico.
Não se dá o caso de que o nosso registro predial seja inseguro. O sistema provê segurança, digamos estática, mas descura, por razões históricas e culturais, uma visão dinâmica do fenômeno consistente na constrasteação das confrontações. A dialética da confinância produziria a melhor determinação e individuação de cada imóvel objeto da inscrição. As referências da confinância, não sendo hauridas da descrição literal do próprio imóvel, mas resgatadas de uma planta cadastral segura, geraria uma certeza robustecida. Cresceria a segurança jurídica que o sistema almeja.
Demarcação de terras e queima de cartórios
A opção do legislador civil originalmente recolheu as idiossincrasias culturais e históricas da realidade fundiária brasileira, forjando um estatuto legal de extraordinária importância. Posteriormente, a doutrina e a jurisprudência, agravando a opção pelo modelo em vigor, acabaram por aprofundar o divórcio entre o registro e o cadastro – ao ponto de muitos registradores, até hoje, resistirem, desconfiados, à ideia dessa fundamental integração.
Os motivos são vários e não cabe aqui, nesta ligeira exposição, enumerá-los em pauta extensiva.
Mas, recolhem-se índices simbólicos que permitem descerrar os motivos dessa opção hoje consagrada. Em primeiro lugar o histórico contubérnio entre terras públicas e particulares, que dispensa maiores comentários. Além disso, a contradição entre a necessidade da regulamentação da propriedade e o modelo de exploração econômica da colônia que se assentava na agricultura predatória e extensiva, prática que se tornou regra depois da independência e se manteve até há bem pouco tempo como uma chaga da realidade fundiária e ambiental brasileira. Na voz autorizada de um cronista, essa contradição era aguda e nitidamente sentida pelos contemporâneos:
“terrenos devolutos quase todos têm há doze anos a esta parte explorados, invadidos e apossados por um aluvião de pessoas e convertidos em fazendas”. […] “um germe fecundíssimo de desordens e de crimes tem sido a confusão dos limites das propriedades rurais, tanto as adquiridas por sesmarias primitivamente, como as havidas por título de posse com cultivos efetivos. As divisas principalmente dessas ultimas só são firmadas e respeitadas por armas de fogo desfechadas de emboscadas de trás dos grossos troncos de nossas árvores seculares.”[18]
De qualquer maneira, a anarquia verificada na titulação de terras acabaria por redundar no primeiro diploma legal que visava pôr ordem no caos: a chamada Lei de Terras – Lei 601, de 18 de setembro de 1850. No transcurso de inúmeras tentativas legislativas baldadas, levadas a cabo para regularizar a questão das terras no Brasil, vemos a violenta resistência à organização fundiária, acirrando e consagrando o aspecto “agrarista” da sociedade brasileira. Desde o arrasamento de São Vicente, em 1534, patrocinado pelos misteriosos Bacharel do Iguape e Ruy García Moschera, acompanhados dos índios carijós, destruindo o pelourinho, arrombando a cadeia, libertando os prisioneiros e destruindo o cartório por incêndio, “queimado o ‘livro do tombo’, no qual estavam registradas as escrituras de sesmarias”[19], o que a história flagra é uma contínua e invariável reincidência de conflitos que versam sobre a questão da titulação das terras e especialmente sobre a demarcação das glebas.
Sobre incêndios em cartório, valeria um capítulo e merece breve referência aqui a revolta do Quebra-Quilos em que os proprietários, insatisfeitos com a adoção do sistema de medição e demarcação das terras, insuflaram a população a queimar cartórios.[20]
Enfim, a precária demarcação de terras acaba ocorrendo pela necessidade de substituir a garantia de escravos pela hipoteca, que exige, como é cediço, a identificação da garantia. Mas a perspectiva individualista da propriedade, dissociando-a de uma planta cadastral, permanece como um traço que ilumina nossa vocação àquela visão estática da especialização do imóvel. Não se releva a imbricação que acarreta uma visão global oferecida por uma planta cadastral. O ponto de partida da especialização é sempre a parcela, ou seja os interesses individuais do proprietário que se projetam sobre os interesses públicos de racional ordenação do solo. Até hoje os cadastros urbanos e rurais se nutrem de informações parcelares, oferecidas unilateralmente pelo interessados – às vezes nem mesmo o proprietário – reproduzindo, sem que isto seja mera coincidência, o que já dispunha, por exemplo, o Registro do Vigário (art. 91) e a própria Lei 601, de 1865, que já previa a criação nas freguesias do “registro das terras possuídas, sobre as declarações feitas pelos respectivos possuidores, impondo multas e penas àqueles que deixarem de fazer nos prazos marcados as ditas declarações, ou as fizerem inexatas”.
Até mesmo o dístico “um imóvel, uma matrícula”, que orna os umbrais dos registros brasileiros, à parte representar importante fundamento operacional e marco legal, parece nutrir e estimular essa visão fragmentária do fólio imobiliário.
A força do registro imobiliário
O registro imobiliário não reproduz, ainda, e fielmente, a feição do território – salvo os casos recentes de parcelamentos do solo urbano, orientados por critérios técnicos de levantamento cartográfico aceitáveis (referências a marcos “amarrados” a redes geodésicas). Se partíssemos da descrição encontrada em cada matrícula e a partir delas nos propuséssemos a “remontar” a imagem do território de uma dada região, obteríamos como resultado um monstro disforme, uma representação completamente descaracterizada da realidade fundiária.
É preciso reconhecer, por outro lado, que tal ocorre não por culpa do profissional do direito encarregado do mister registral. De fato, os registradores brasileiros sempre responderam à altura aos ingentes desafios de prover segurança jurídica aos negócios imobiliários. Entretanto, somos tributários de uma larga tradição que sempre buscou traduzir o objeto da inscrição em termos de descrição literal, quase sempre imperfeita. Os exemplos mais estapafúrdios povoam a literatura técnica e, o que é pior, compõem ainda hoje parte considerável dos registros prediais: imóvel que confronta com “os impossíveis da serra”; linha que divide com um “cemitério de índios”; prédio rústico que faz limite com o “pasto da vaca mocha” etc.
Estamos lamentavelmente presos a uma visão equivocada, além de superada, histórica e tecnologicamente. Mesmo tendo havido um salto qualitativo com o advento da sistemática da Lei 6.015/1973 – que ordena o registro a partir do imóvel, formando uma “base cadastral”, na dicção de alguns estudiosos de primeira hora – o fato é que, na matrícula, supervalorizamos, ainda, o elemento descritivo, literal, desprezando-se outros elementos seguros para a perfeita identificação do imóvel.
Assim, mesmo tendo o chamado sistema de fólio real priorizado o objeto (imóvel) na organização dos registros, não houve o correspondente aperfeiçoamento técnico na determinação do bem. Os memoriais descritivos, elaborados em muitos casos sem qualquer rigor técnico, apresentam sérios problemas e é comum não apresentarem correspondência com o que se encontra no solo. São conhecidos os exemplos de “ablaqueação”, “registros sem lastro”, para usar expressões cunhadas por Ricardo Henry Marques Dip e que fizeram fama no meio registral.
Ainda recentemente divulgaram-se notícias de fraudes em títulos e registros de imóveis rurais[21]. As superposições, intersecções e omissões de parcelas, que acarretam a nulidade e o bloqueio de matrículas, destruindo o eixo fundamental do registro (legitimação), se devem à falta de integração entre o registro predial e o cadastro.
Por outro lado, os registros também são feitos com suporte em títulos judiciais como retificações de registro, discriminatórias e usucapiões. Ainda assim a inscrição padece do mesmo mal. São registros inorgânicos.
Embora padeça de reconhecidas imperfeições, o registro cumpre o seu papel. O que não deixa de ser paradoxal, pois a modesta taxa de litígios que versam sobre conflitos de domínio desorienta os seus críticos. Afinal, imóveis imperfeitamente descritos, em tese, proporcionariam infindáveis demandas judiciais. Entretanto, o fato é que, em parte, os registros ainda conservam um elemento importantíssimo de determinação do bem imóvel, embora este possa não estar representado no registro – especializado, como diríamos – com o rigor necessário para estremá-lo de qualquer outro, evitando-se a superposição. Muitas vezes, um imóvel imperfeitamente descrito é perfeitamente determinado. Depois, os limites naturais dos prédios rústicos e urbanos são socialmente reconhecidos e respeitados. E acima de tudo, o registro representa a segurança jurídica. A posse, que é a visibilidade do domínio, quando robustecida com um título de domínio, afasta, de maneira eficaz, grande parte dos conflitos.
Mas as exigências de segurança cada vez mais se impõem como uma verdadeira necessidade social. Parece que estamos chegando a um ponto de mutação, para usar uma expressão de moda. Paradoxalmente, somente atingiremos um estado aceitável de segurança na determinação das parcelas quando abandonarmos esse modelo que se baseia, quase que exclusivamente, na abordagem individualizada e atomizada dos imóveis. É preciso vislumbrar um novo modelo “holístico”, conceito que se aproxima de um cadastro físico, perfeitamente integrado com o registro imobiliário, servindo à sociedade como um todo. Hoje é mais do que necessário pensarmos um cadastro (multifinalitário?) que possa absorver, segundo critérios técnicos e científicos, previamente estabelecidos e validados, as informações dos vários níveis, seja em relação à questão física, agrária, ambiental, tributária, seja, na outra ponta, em relação a todas as questões relacionadas com o exercício e garantia dos direitos dominiais.
O relacionamento dos cartórios com as instituições públicas merece uma reavaliação, uma nova abordagem. Hoje, existe uma preocupação institucional muito maior em relação à perfeita integração num cadastro, que seja multifinalitário, que possa atender a múltiplas demandas sociais – públicas e privadas. É mais ou menos este o sentido que estamos tentando perseguir para o registro, pensar um registro para o Brasil nesses moldes. Por isso, procurou-se uma parceria científica com a universidade. Por isso estamos aqui, para contribuir com a nossa experiência e com os nossos conhecimentos.
Notas
[1] Sérgio Jacomino é Registrador Imobiliário em São Paulo, Capital. Texto originalmente publicado em 17.10.2000 no site do IRIB.
[4] Cfr.Dec. 451-B, de 31/5/1890 e seu regulamento, Dec. 955-A, de 5/11/1890.
[5] Cfr. art. 116, 123, 124, 125 e 126 da Lei 6015/73.
[6] Gandolfo, Maria Helena Leonel. Reflexões Sobre a Matrícula 17 Anos Depois. RDI 33/105, São Paulo, jan./jun. 1994.
[7] Wolff, Martin. et. al. Tratado de Derecho Civil, Derecho de Cosas. 3a ed. 1o Vol. Barcelona : Bosch, 1970, p. 177.
[8] Saraiva, F.R. dos Santos. Novíssimo Diccionario Latino Portuguez. 8a. ed. Rio de Janeiro : Garnier, 1924, p. 718. Cfr. também Torrinha, Francisco. Dicionário Latino Português. 3a ed. Porto : Gráficos Reunidos, 1985, p.506; Silva, De Plácido e. Vocabulário Jurídico, Vol III e IV, 3a ed. Rio de Janeiro : Forense, 1993, p. 164
[9] Aproveitando a ilustração dada por Nalini. José Renato. A Matrícula e o Cadastro no Registro Imobiliário. São Paulo : RDI 37/17, jan./abr. 1996.
[10] Carvalho, Afrânio de. Registro de Imóveis. 3a ed. Rio de Janeiro : Forense, 1982, p. 434 passim. Sustentando tratar-se de um ato de registro: Silva, Gilberto Valente da. A Matrícula. Mim. Encontro Regional de Registradores Cuiabá – MT, 1987.
[11] Como advogam Balbino Filho, Nicolau. Registro de Imóveis. 6a. ed. São Paulo : Atlas, 1987, p. 92, citando Jether Sotano;Oliveira, Édson Josué Campos de. Registro Imobiliário. São Paulo : RT 1976.
[12] Carvalho, Afrânio. A Matrícula no Registro de Imóveis. São Paulo : RDI 5/31, jan./jun. 1980.
[13] Dip, Ricardo Henry Marques. Do Controle da Disponibilidade na Segregação Imobiliária. São Paulo : RDI 22/54, jul./dez., 1988
[15] García Coni, Raul R. El Contencioso Registral. Buenos Aires : Depalma, 1978, p. 75. Adverte-nos Coni que, no direito argentino, denomina-se matriculação à passagem do antigo sistema cronológico à técnica de fólio real. Por essa razão, matrícula e fólio real se empregam como sinônimos. (loc. cit.). Cfr. do mesmo autor Registración Inmobiliária Argentina. Buenos Aires : Depalma, 1983, p. 76.
[16] Lei 6383, de 7/12/76. Cfr. art. 13, § único: “caberá ao oficial do Registro de Imóveis proceder à matrícula e ao registro da área devoluta discriminada em nome da união”.
[17] Ceneviva, Walter. Lei dos Registros Públicos Comentada. 7a ed. São Paulo : Saraiva, 1991, p. 341-342.
[18] Viana, João Caldas. Relatório do presidente da província do Rio de Janeiro. Rio de Janeiro, 1843, p. 4
[19] Bueno, Eduardo. Capitães do Brasil – a saga dos primeiros colonizadores. Icoleção Terras Brasilis, Vol. III. Rio de Janeiro : Objetiva, 1999, p. 98 passim.
[20] Barman, Roderick J. The brazilian peasantry reexamined: the implications of the Quebra-Quilos revolt. (1874-1875) in Hispanic American Historical Review, vol. 57, n. 3, 1977. Posteriormente, nas páginas de Terras do sem fim, Jorge Amado iria imortalizar uma prática comum entre os coronéis: o caxixe “que era registrar um título de propriedade à base de uma velha medição já sem valor legal” e o incêndio de cartórios, como o patrocinado pelo Coronel Teodoro no cartório de Venâncio (cfr. O capítulo gestação de cidades, n. 10)
