Títulos registrados em outros ofícios – admissibilidade. (Certidão de RTD é título inscritível?)

SJ Lei 14.382/2022, SREI, , , ,

Introdução

Com o advento da Lei nº 14.382, de 2022, alterou-se a Lei de Registros Públicos (LRP) para inclusão do § 4º do art. 221, inovando o processo de registro. O dispositivo se coordena com o § 6° do art. 19 da mesma lei. Ambos têm a seguinte redação:  

Art. 19. A certidão será lavrada em inteiro teor, em resumo, ou em relatório, conforme quesitos, e devidamente autenticada pelo oficial ou seus substitutos legais, não podendo ser retardada por mais de 5 (cinco) dias.

(…)

§ 6° O interessado poderá solicitar a qualquer serventia certidões eletrônicas relativas a atos registrados em outra serventia, por meio do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP), nos termos estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça.

…

Art. 221 – Somente são admitidos registro:

(…)

§ 4º Quando for requerida a prática de ato com base em título físico que tenha sido registrado, digitalizado ou armazenado, inclusive em outra serventia, será dispensada a reapresentação e bastará referência a ele ou a apresentação de certidão.

Quais serão as repercussões da mudança legislativa na praxe cartorária? Vamos nos deter nesse ponto, buscando formular algumas questões para debate e aprofundamento desse e de outros temas conexos.

Rogação pelo interessado…

A lei exige requerimento do interessado. Não cabe ao registrador diligenciar, sponte propria, a ocorrência de registro do título no cartório ou em outra serventia. O impulso (instância ou rogação) deve ser do interessado (inc. II do art. 13 c.c. § 6º do art. 19 da LRP).

A expressão interessado é significativa no contexto da lei. Não será qualquer apresentante que mobilizará o processo de registro. O interessado deve justificar o pedido, autorizando o oficial a proceder às diligências para consumação do registro com base em títulos registrados alhures.[1]

Título físico…

A previsão da lei é a prática de ato de registro com base em título físico apresentado anteriormente. À parte a expressão equívoca (não existirão, tanto quanto saiba, títulos metafísicos), com base na estrita literalidade da lei, não se admitirá o aproveitamento de título natodigital ou digitalizado, nos estritos termos da lei. Certo que, no caso dos títulos natodigitais, o conceito de original e cópia perde completamente o sentido (original = original). Já no caso dos títulos digitalizados, além dos requisitos aos quais já se aludiu extensamente[2], paira certa dúvida se eles deverão ser mantidos nas Serventias, a teor estrito e literal do disposto no defectivo art. 194 da LRP[3].

Pode-se cogitar de se admitir certidões eletrônicas relativas a atos registrados em outra serventia (§ 6° do art. 19 c.c. § 4º do art. 221 da LRP) constituindo-se, ela mesma, em eventual título inscritível. Cresce o grau de insegurança jurídica em todo este processo, já que, por definição, o Oficial qualifica o título em toda a sua extensão, não o extrato registral (que pode vir a ser o extrato do extrato…). 

Além disso, o que se aproveita é o título em si mesmo considerado, não outros documentos acessórios, embora o Oficial possa admitir prova produzida em outro processo de registro, por analogado do art. 372 do CPC – desde que, evidentemente, os documentos tenham sido anteriormente arquivados na Serventia[4]. Além disso, própria LRP (“g”, I, art. 213) autoriza o aproveitamento dos dados oficiais para colmatar lacunas[5].

Note-se, por fim, a dicção da lei: poderá, isto é, cada caso deverá ser apreciado com autonomia e independência pelo registrador competente nos limites e atribuições legais.

Outra Serventia…

Fiquemos no contexto das serventias extrajudiciais. Serão as serventias de todas as especialidades? Ou somente as de Registro de Imóveis? O espírito da reforma aponta para toda e qualquer serventia de registros públicos. Pensemos nos contratos de sociedades com a integralização de bens imóveis para formação ou aumento de capital social, contratos de locação, entre outros exemplos.[6]

Registrado, digitalizado ou armazenado…

São conceitos distintos, articulados por predicativos do sujeito título, elemento nuclear no sistema registral e, também, a pedra angular do dispositivo. Há títulos simplesmente digitalizados ou armazenados, sem o competente registro. Estes poderão servir de título formal para sustentar a inscrição? Pensemos na hipótese de títulos apresentados para mero exame e cálculo (parágrafo único do art. 12 da LRP) ou, ainda, naqueles que, embora regularmente protocolados, são devolvidos e não reapresentados. Pode o Oficial expedir certidão de títulos não registrados? Para imperar o princípio de rogação, o Oficial deve exigir justificativa para utilização de título não registrado e apresentado por eventuais terceiros? Qual é a eficácia jurídica da publicidade de títulos não registrados? A certidão representa mera prova eventual ou título em sentido estrito, apto a provocar a mutação jurídica no Registro de Imóveis?

Referência ou certidão…

As Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça (item 8.1, Capítulo XX) reproduzem quase que literalmente o dispositivo legal. A prática do novo ato deve basear-se em “título físico” [sic] que tenha sido registrado, digitalizado ou armazenado, dispensando-se a sua reapresentação, bastando referência a ele [título], ou a apresentação de certidão [dele extraído]. O registro, pois, é do título, ainda que apresentado em forma de certidão.

Portanto, o novo exame se fará a partir do título anteriormente registrado. Pergunta-se: Satisfaz-se o registrador quando a pretensão vier aparelhada por meio de uma certidão do ato de registro? Isso, de fato, não seria novidade e bastaria indicar os exemplos já citados de certidões do Registro do Comércio (art. 64 da Lei nº 8.934/1994; art. 85 do Decreto nº 1.800/1996; art. 234 da Lei nº 6.404/1976, dos processos judiciais (inc. IV do art. 221 da LRP; art. 216 do CC; inc. I do art. 425 do CPC) e dos atos notariais (art. 217 do CC; inc. II do art. 425 do CPC).[7] Admitir-se a certidão do registro (i.e., do ato de registro) será o mesmo que admitir outra modalidade de extrato para inscrição no Registro de Imóveis…

Enfim, indicados a serventia e o título anteriormente registrado, sempre a rogo do interessado, o Oficial poderá, pelas plataformas eletrônicas ou diretamente, alhures ou na própria serventia, requisitar a respectiva certidão do título e promover a sua requalificação (art. 194 c.c. art. 18, in fine), tudo sob expensa do interessado que poderá, entretanto, diligenciar, ele próprio, o acesso direto (§ 6º do art. 19 da LRP).

Os primeiros comentaristas buscam delimitar o âmbito de incidência do dispositivo. Assim, na opinião de Rebeka Fagundes, a aplicação da regra busca alcançar as hipóteses em que um mesmo título fundamente mais de uma inscrição – o que é apenas um corolário lógico. Dá-nos exemplos: pacto antenupcial registrado no cartório do domicílio conjugal[8], títulos particulares ou públicos que tenham como objeto mais de um imóvel, pertencentes ou não à mesma circunscrição, permutas, doação, compra e venda, bem de família, cédulas de crédito, hipotecas etc., que tenham sido previamente registrados em relação a um ou mais imóveis. Cita ainda o caso, corriqueiro aliás, de extravio da única via do título de um instrumento particular e que, “por qualquer razão, não o tenha mais no seu original”.[9]

Os exemplos citados não deixam de representar situações corriqueiras e a jurisprudência já se debruçou sobre algumas hipóteses.

Jurisprudência

O tema não é novo para a jurisprudência. Quando o título a ser registrado já houver sido registrado anteriormente na mesma serventia, será possível aproveitá-lo para consumar o registro na própria unidade. Assim foi decidido pelo Conselho Superior da Magistratura (CSMSP), antes mesmo da reforma:

Registro de Imóveis – Dúvida – Registro de Formal de Partilha – Necessidade de prévio registro de dois títulos anteriores, uma escritura pública e uma carta de sentença, referentes aos antigos proprietários – Impossibilidade de obtenção do original dessa carta – Cópia autenticada, porém, expedida pela própria serventia onde se fará o registro – Viabilidade, no caso concreto – Ausência de risco à continuidade – Recurso provido.[10]

A questão é interessante e pode nos levar à ideia de que, uma vez registrado o título, ele poderia ser aproveitado para consumar a pretendida inscrição atual, ressalvado, obviamente, o juízo de qualificação do registrador que poderá denegar o acesso do título por razões diversas. Não é raro que um título registrado anteriormente na mesma serventia possa ser obstado o ingresso para a prática de um novo ato de registro. Afinal, tempus regit actum. Caso uma outra serventia tenha praticado o ato – ou mesmo o oficial da própria unidade – será sempre possível reexaminar o título e, a juízo próprio e sob sua estrita responsabilidade, denegar o seu acesso.

No fundo a ideia não é má, presumindo-se que os títulos possam estar, de fato, arquivados na serventia. Entretanto, vale a pena esmiuçar o caso concreto enfrentado pelo CSMSP acima indicado. O interessado havia postulado a expedição de uma nova carta de sentença ao juízo onde correra a ação de separação cuja partilha pretendia ver registrada. Entretanto, em razão da proteção à privacidade dos separados, o pedido foi indeferido. A carta havia sido registrada em outra matrícula da mesma serventia. Vejamos como decidiu o v. Conselho no citado aresto, um caso ímpar:

Cuida-se de um caso ímpar. Embora se trate de cópia, o original já está registrado na serventia. Pergunta-se: qual o sentido de se negar o ingresso de uma cópia autenticada cujo original já está registrado na serventia? Aliás, se bem-vistas as coisas, qual o sentido de se exigir a apresentação de um título que já está registrado na serventia (embora o registro se refira a outra matrícula)?

Pela mesma razão, é impertinente negar o registro sob o argumento de que cópias não estão no rol restrito do art. 221 da Lei de Registros Públicos. De fato, não estão. As cópias são documentos, e não o próprio título. Mas, repita-se, o próprio título já está na serventia!

A maneira enfática com que o r. relator encerra a oração expressa certa perplexidade. Entretanto, nota bene: julgou-se que a exigência seria impossível de ser cumprida:

Não fosse por tudo isso, sempre seria possível o registro, uma vez entendido que, nos termos do art. 198 da Lei de Registros Públicos, a exigência é impossível de ser cumprida. Essa impossibilidade tem que ser aferida no caso concreto. E, nesse caso concreto, o interessado procurou obter nova carta de sentença, tendo seu pedido indeferido pelo juízo onde correu a separação. O que mais o interessado poderia fazer? Seria razoável exigir a impetração de remédio constitucional, como se disse na sentença (fl. 134)? Não parece. Notadamente porque, como visto, o título que poderia obter com esse remédio já está na serventia (idem).

De fato, o deferimento deu-se em sede de dúvida registral (inc. VI do art. 198 da LRP). Julgou-se impossível a obtenção da cópia, embora se pudesse argumentar que não se tratava, propriamente, de dificuldade absoluta, mas de mera difficultas praestandi – expressão que fez fortuna em nosso meio, trasladada do direito das obrigações. Além disso, convenhamos, se o título não podia ser expedido na fonte (processo judicial), por ferir os direitos de privacidade, por identidade de razão não o poderia no destinatário original.

Por fim, nada impediria, no caso concreto, que se expedisse certidão em breve relatório, a cargo do escrivão do feito, destacando-se os elementos essenciais para consubstanciar a mutação jurídica perseguida, omitindo-se aspectos sensíveis do processo judicial. O título seria admitido, nos termos do inc. IV do art. 221 da LRP; art. 216 do CC; inc. I do art. 425 do CPC.

Registro em RTD de títulos destinados a outra especialidade

Será possível o aproveitamento de um título registrado anteriormente no Registro de Títulos e Documentos (RTD)? Pensemos nas hipóteses mais comuns: instrumentos particulares de promessa de compra e venda ou de cessões desses direitos, contratos de locações, cauções etc.

De novo, relembre-se o problema de base, já apontado inúmeras vezes: o tema dos requisitos para admissibilidade dos títulos privados no Registro de Imóveis e, especialmente, da prévia definição de autenticidade, integridade e autoria das partes.[11]

Os instrumentos particulares somente são admitidos a registro quando preenchidos certos requisitos formais, como assinatura das partes, testemunhas, e o reconhecimento de suas firmas (inc. II do art. 221 da LRP). Quando se apresenta um instrumento particular registrado no Registro de Imóveis, presume-se que o exame dos requisitos formais tenha sido efetivado pelo oficial competente, tendo por objeto o original deste título. Entretanto, no caso do RTD, já não há qualificação jurídica do título, bastando que o documento tenha sido apresentado com ou sem as firmas reconhecidas, com ou sem o comparecimento de testemunhas instrumentárias, seja qual for o conteúdo do instrumento, ele será acolhido e registrado.

Note-se que após a reforma da LRP a “autenticidade” dos instrumentos apresentados a registro é abonada pelo mero apresentante. Inacreditavelmente, a ele se atribuiu um inaudito poder autenticatório da integridade, conteúdo e autenticidade das assinaturas do instrumento, uma espécie de oráculo[12]: “O registro de títulos e documentos não exigirá reconhecimento de firma, e caberá exclusivamente ao apresentante a responsabilidade pela autenticidade das assinaturas constantes de documento particular” (redação do § 2º do art. 130 da LRP).

Não se desconhece que as declarações constantes de documentos assinados se presumem verdadeiras em relação aos signatários (art. 219 do CC e art. 408 do CPC). Entretanto, tais presunções não ostentam a eficácia decorrente dos instrumentos privados notarizados (reconhecimento de firmas) em ordem a produzir seus regulares efeitos pela inscrição no Registro de Imóveis competente. Voltaremos, adiante, à questão da eficácia de tais registros no RTD.

O tema é espinhoso. Argumenta-se que as certidões de registros feitos no RTD têm “a mesma eficácia e o mesmo valor probante dos documentos originais registrados, físicos ou nato-digitais, ressalvado o incidente de falsidade destes, oportunamente levantado em juízo” (art. 161 da LRP). Vamos por partes.

Incidente de falsidade…

Nos termos do art. 428 do CPC, cessa a fé do documento particular “quando for impugnada a sua autenticidade e enquanto não se comprovar a sua veracidade”. Ora, a simples impugnação de autenticidade do documento faz cessar de imediato a fé do instrumento particular, justamente porque tais documentos não gozam de fé pública. Parece-me inconcebível que se possa inscrever um instrumento particular que possa ser objeto de uma querela di falso.

A seu turno, a lei não exige o reconhecimento judicial de falsidade para que os documentos percam seu valor probatório. Bastará a impugnação da autoria (autenticidade) ou a impugnação do conteúdo (quando supostamente tenha ocorrido preenchimento abusivo) para que se ponha em dúvida o seu valor.[13]

A admissão de tais títulos milita frontalmente contra a segurança jurídica de todo o sistema. Pouco importa o acréscimo da expressão “eficácia” no art. 161 da LRP, pois, consequência jurídica dependente da validade, impugnada que seja a autenticidade, periclita a validade e suspende-se a plena eficácia. A querela di falso desconstitui “a respectiva eficácia probatória (= deixam de provar).”[14] É evidente que nos encontramos no quadrante da produção de provas em juízo – que é o que se busca justamente prevenir pela atuação antejudicial dos notários e registradores.

Valor probante do RTD…

Diz a lei que as certidões expedidas pelo RTD ostentam o mesmo valor probante que o original registrado. Isso levado às últimas consequências representa uma monstruosidade – e a expressão não é minha, mas de Azevedo Marques, in verbis:

Quando se diz que a certidão terá “a mesma eficácia e o mesmo valor probante dos documentos originais registrados”, tal disposição, mal compreendida, pode levar à “monstruosidade” (sic) de que “qualquer documento falso, uma vez registrado, tornar-se-ia válido e provado! … Ora, isso não é possível.[15]

A questão, bem-postas as premissas, leva-nos às seguintes consequências: as certidões do RTD, de acordo com o mesmo Azevedo Marques, “têm fé pública, não há duvidar, mas tão somente para provarem que o registro se fez, e em data determinada, ficando sempre os documentos originais subordinados aos exames e provas posteriores”. A comissão do Instituto dos Advogados, que se reuniu para apreciar a questão, chegaria a esta conclusão:

A certidão extraída por oficial do Registro de Títulos e Documentos Particulares, de transcrição integral do documento, sendo impugnada, não contém, por si só, desacompanhada do original, valor probante algum.[16]

A questão do valor probante do registro feito em RTD sempre mereceu a exegese que ainda nos parece consentânea com o sistema registral brasileiro. É fundamental que se distingam o valor probante do documento registrado nos termos do art. 161 da LRP, da forma especial (notarizada) imposta pelo inc. II do art. 221 da LRP para o que o instrumento tenha acesso ao Registro Predial. Diz o CSMSP que se distinguem o “valor probante previsto no art. 161, Lei de Registros Públicos, da forma específica que do título se reclama para o ingresso no registro predial”.[17] Longevo aresto já discernia estes dois aspectos de modo bastante claro.[18]

Igualmente a doutrina enxergava claramente esses dois aspectos essenciais. Por todos, Walter Ceneviva:

Prova é o meio pelo qual, submetida ao contraditório, a alegação de fato é confirmada ou negada.  Valor probante é o grau de repercussão do documento na esfera do direito. A equiparação absoluta da certidão ao original é mitigada pelo próprio texto da lei, o que recomenda atenta exegese sistemática. Em relação ao registro de títulos e documentos, quando pedido cancelamento, ficam arquivados em original, o requerimento pelo apresentante e os documentos que o instruíram.

O assentamento imobiliário exige (art. 221, II) para serem feitos registro ou averbação de escrito particular autorizado em lei que seja assinada pelas partes e testemunhas, com firma reconhecida.

Não satisfaz ao requisito legal a apresentação do documento em certidão, embora expedida na forma do art. 161.

[…]

Não há, pois, equiparação entre o original e a certidão consequente de registro integral. Esta é reconhecida para fins processuais, assegurada, sempre, a conferência com o original.

A equiparação do valor probante da certidão ao original é entendida em sentido estrito: se o original nada provar, a certidão evidenciará apenas que um certo papel foi registrado em data indicada, mas não acrescentará validade ao negócio jurídico transpondo para os assentamentos do cartório público. O registro do título, do documento, não aprofunda a eficácia, mas estende a sua oponibilidade, dentro dos fins específicos do registro de títulos e documentos, a todos os terceiros.[19]

Na Ap. Civ. 3.332-0 o relator crava conclusões que persistem mesmo com o passar de tanto tempo. A certidão do RTD não tem o poder, por si só, de acrescentar validade ao negócio jurídico. Essa exegese parece ser a mais consentânea com o sistema registrário vigente e permite, acima de tudo, maior segurança e certeza para os atos praticados ao cartório imobiliário.

E adverte:

Raciocínio diverso conduziria à aceitação de títulos eventualmente eivados de vícios, com sensíveis prejuízos às partes e a terceiros interessados.

Não se nega validade à certidão, desde que esta possa ser confrontada, se necessário, com assentamentos originais. A impossibilidade reflete na própria certidão e lhe retira, inegavelmente, o valor probante aludido no art. 161 da Lei de Registros Públicos.

Se o art. 161 não fosse interpretado de forma restritiva a fraude seria amplamente facilitada. Bastaria o registro no cartório de Títulos e Documentos de qualquer instrumento, público ou particular, para que este passasse a ter validade absoluta, mesmo que fosse posteriormente perdido, destruído ou ocultado. Até a comprovação do ato jurídico seria comprometida, pela quase total impossibilidade em alguns casos.[20]

O mesmo Walter Ceneviva repisaria o tema mais adiante em sua conhecida obra:

A via a prenotar é a firmada diretamente pelas partes e pelas testemunhas, inservível na espécie, a cópia reprográfica ou a certidão do cartório de títulos e documentos, apesar do disposto no art. 161, que dá a estas, quando do registro integral, o mesmo valor do original.

O valor ao qual se refere o art. 161 é para fins probantes em geral. Não repercute no registro imobiliário, que exige forma específica. A aptidão para produzir evidência do negócio jurídico é diversa da forma exigida pela lei, garantindo segurança ao registro.[21]

Entendamos melhor de que espécie de “eficácia” estamos a tratar com a reforma do art. 161 pela Lei nº 14.382/2022.

Eficácia do registro em RTD…

Após o advento da Lei nº 14.382/2022 reavivou-se um tema já remansoso na jurisprudência e na doutrina. Brandelli e Cassetari admitem francamente o acesso de certidões expedidas pelo RTD que, segundo os autores, valerão como título para o Registro de Imóveis. Sustentam que essas certidões são dotadas de uma “supereficácia” em relação ao próprio instrumento registrado, verbis (os sublinhados são nossos):

Em verdade, a certidão do RTD atribui mais eficácia mesmo do que o próprio documento registrado, porque, além de toda a eficácia contida no documento registrado, a qual é mantida na certidão, esta comprova a eficácia decorrente da publicidade jurídica, em regra, a da oponibilidade erga omnes, visto que o registro jurídico agrega eficácia à situação jurídica publicizada.

Acrescentou-se ao art. 161 a expressão ‘mesma eficácia’, a fim de fortalecer esse entendimento, de que a certidão do RTD produz o mesmo espectro de existência, validade e eficácia jurídica que produz o documento registrado, gerando mais o efeito de comprovar a publicidade registrai efetivada, assim como a eficácia daí agregada.

A certidão de RTD, portanto, serve, tanto quanto o documento registrado, para todos os fins necessários, inclusive, em nosso entender, como título para o Registro de Imóveis.

Sendo, pois, documento originário, adquire todas as características jurídicas do documento certificado e registrado, acrescido da própria eficácia agregada pelo registro.[22]

De que heterodoxa eficácia superlativa estamos tratando? Serpa Lopes reconhecera que varia a força probante dos Registos Públicos; ela não é homogênea. “Variegada e proteiforme, a sua eficácia possui maior ou menor intensidade, consoante a periferia onde esteja atuando”, diz o Tratadista.[23]

De partida, a eficácia do registro em RTD não se confunde com a do Registro de Imóveis, por óbvio. Por outro lado, a eficácia do registro nessa especialidade não se confunde com a do instrumento em si mesmo considerado; nem a certidão extraída do RTD com a do instrumento original particular notarizado.[24] Mais além: tampouco se confundem a eficácia da certidão extraída do ato lavrado nas notas do tabelião e da certidão extraída do instrumento particular registrado no RTD.[25]

Distingamos as hipóteses. Indaga Carvalho Santos: Por que razão a certidão (ou o traslado) do tabelião faz prova como o original? Responde-nos: “Precisamente porque pressupõe a lei que o original tenha sido feito pelo oficial público, cujos atos merecem inteira fé”. E concluiu em relação à certidão do RTD: a “certidão poderá merecer fé que houve o registo do documento, mas nunca que o documento é verdadeiro e para os devidos efeitos do registo é que a sua certidão não pode merecer fé”.[26] A propósito, concluiria Azevedo Marques:

Há a distinguir duas especies de documentos: os meramente graciosos, que se registram para serem conservados ou perpetuados (expressões synonymas), e os que geram obrigações, os quaes são registrados para marcar o inicio dos seus effeitos contra terceiros. As certidões destes ultimos nada provam, senão a época, ou a data em que produzem effeitos contra terceiros, se “apresentados em juizo os respectivos originaes”, forem contestados por terceiros. A certidão do registro, portanto, não suppre o original, quando a sua apresentação fôr necessaria por versar a controversia sobre o proprio original. Eis porque é desnecessaria a formalidade complicada e prematura da conferencia no acto do registro.[27]

Não se alcança, com o registro em RTD, uma eficácia própria de títulos endereçados a outro ofício e que reclamam o preenchimento de certos requisitos formais sobejamente conhecidos (arg. do parágrafo único do art. 127 da LRP). Ou seja: o título previsto no inc. II do art. 221 da LRP consiste em instrumento portador de efeito jurídico próprio[28], vale dizer, aparelha-se, pela intervenção notarial e testemunhal, de validade e eficácia próprias, de molde a aptificá-lo para ingresso no Registro de Imóveis e daí produzir os efeitos em cuja virtude se adquire, modifica ou extingue um direito real.

O registro de instrumentos imobiliários em RTD – a permitir seu aproveitamento nos termos aqui discutidos – não gera, evidentemente, a eficácia constitutiva do direito real imobiliário (arts. 1.227 e 1.245 do CC), nem mesmo é, tout court, condição de eficácia em relação a terceiros (oponibilidade erga omnes) quando o seu objeto seja um negócio jurídico dependente da eficácia constitutiva ou modificativa somente alcançável com a inscrição no livro próprio do Registro de Imóveis ou de outros registros públicos.[29] Quando muito, a “eficácia” do registro de um instrumento particular registrado em RTD é conservativa, apta a comprovar, por exemplo, a antedata (inc. VII do art. 127 da LRP), podendo constituir-se em prova eventual de obrigações convencionais. Não é título em sentido próprio.

Alinho-me, pois, com Azevedo Marques, Carvalho Santos e Serpa Lopes, para quem as certidões extraídas dos instrumentos particulares registrados em RTD fazem a mesma prova que os originais, “vale dizer, [o mesmo valor probante] que esses livros [de registro]”, concluindo: “o valor probante que serve de paradigma, portanto, tem de ser o dos livros”, jamais do título neles registrado.[30] No mesmo sentido, a orientação consagrada no acórdão referido anteriormente.[31]

Ainda a jurisprudência…

Já se cogitou, inclusive, de acoimar-se de eventual ilegalidade e nulidade o registro de instrumentos que são expressamente destinados a outros ofícios (art. 167 da LRP e disposições esparsas):

De resto, não é isenta de dúvida a própria legalidade do registro de instrumento particular constitutivo de direito real Imobiliário em Ofício de Títulos e Documentos, à luz do que dispõe o par. único, art. 127, Lei n° 6.015/73 […], sem embargo da previsão do inciso VII do mesmo artigo.[32]

A mesma orientação se renova na Ap. Civ. 0000027-18.2011.8.26.0577:

Em suma, se o título apresentado para registro não se encaixa em qualquer uma das situações elencadas nos artigos 127 e 129 da Lei n.º 6.015/1973, o assento no Registro de Títulos e Documentos é vedado, pois o registro foi atribuído expressamente à outra especialidade dos serviços extrajudiciais.[33]

Na Ap. Civ. 10.962-0/8 ficou assentado:

Conquanto a legislação pertinente abra vasto leque ao registro de quaisquer documentos no ofício de títulos e documentos, nos moldes do inciso VII, do artigo 127, da Lei 6015/73 (o chamado registro facultativo, para conservação), há de se interpretar o preceito em consonância com as demais regras limitativas (parágrafo único, do mesmo dispositivo). Não parece, pois, haja o legislador dado ao preceito permissivo do registro facultativo, caráter absoluto.

Havendo, porém, previsão específica para o registro do instrumento no ofício imobiliário (artigo 167, 18, da Lei Registrária), aquele procedido no cartório de títulos e documentos – se não alcançado pela nulidade – outro efeito não experimentará que a simples conservação, inábil portanto, ao ingresso na tábua predial.[34]

O próprio STJ teve ocasião de enfrentar o tema aqui posto. No relatório aclara-se o punctus saliens: o recorrente alegava infringência aos arts. 161 e 221 da Lei nº 6.015/73, “pois os referidos dispositivos não exigem apresentação de original para se registrar documento particular”. O recurso especial foi interposto em razão da exigência de que se devesse apresentar o documento original, “pois o valor probante do documento registrado em Cartório de Títulos e Documentos possui caráter estrito”. Acha-se no relatório:

Portanto, o valor probante do documento levado a registro junto ao Cartório de Títulos e Documentos possui caráter estrito; não pode acrescentar validade ao negócio jurídico levado ao ofício público e tampouco aprofunda sua eficácia, estendendo sua oponibilidade dentro dos fins específicos do registro de títulos e documentos a terceiros.

O relator dirá que “a interpretação sistemática dos dispositivos em debate [artigos 161 e 221 da LRP] leva à conclusão de que o documento particular firmado e registrado em Cartório de Títulos e Documentos apenas dá maior publicidade ao ato firmado entre as partes”, mas isso não é suficiente. E conclui:

O art. 221 da Lei n. 6.015/73 exige maior formalidade para o registro em Cartório de Imóveis, pois tal registro terá validade inclusive para terceiros que, ao analisar a situação do imóvel, estará adstrito ao que consta dos seus assentamentos e não ao que foi entabulado entre o proprietário e terceiros e registrado em Cartório de Títulos e Documentos.

Com essa consideração, forçoso se entender que a formalidade para o registro de imóveis deve ser maior e, por essa razão, o art. 221 da Lei de Registros Públicos restringiu a possibilidade de registro aos casos elencados nos seus incisos quando consignou no caput que somente são admitidos registro.[35]

Viragem jurisprudencial?

Por fim, merece menção o precedente lembrado da 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo (1VRPSP), que entendeu ser possível a admissão de certidão do RTD para acesso desse título ao Registro de Imóveis.

Lembremo-nos que, nesse caso específico, não foi impresso caráter normativo à decisão, nem houve precedentes, nem decisões subsequentes do mesmo teor.[36] Tanto assim que, posteriormente, ainda no ano de 2021, a mesma 1VRPSP retornaria ao leito tradicional das decisões do CSMSP[37] ao julgar procedente a dúvida suscitada por nós.[38] Diz, a propósito, a magistrada:

Vale anotar, quanto ao item 44.1 das NSCGJSP, que a permissão de utilização de certidões, inclusive para fins registrais, refere-se especificamente àquelas emitidas pelo Registro Civil de Pessoas Jurídicas, justamente para prova de existência das pessoas jurídicas, o que não engloba as certidões de títulos e documentos, embora sejam emitidas pela mesma serventia”.

[…]

“A possibilidade de certidões serem admitidas como títulos registráveis se limita a sua extração de autos judiciais e, implicitamente, quando expedidas por notários, a partir de instrumentos por estes lavrados, não se incluindo, neste âmbito, as certidões emitidas pelos Oficiais de Registro de Títulos e Documentos, de atos praticados com base em instrumentos particulares, sob pena, inclusive, de se tornar letra morta o disposto no artigo 194 da Lei de Registros Públicos, que determina, ao registrador imobiliário, que, diante da recepção de um instrumento particular, promova seu arquivamento.

De fato, a qualificação pelo registrador imobiliário, que envolve análise da higidez do documento, não pode prescindir do título original, acerca do que esse juízo já emitiu entendimento (autos nº 1098944-89.2015.8.26.0663), tendo em vista a necessária segurança jurídica que norteia a sua atividade, notadamente quando se trata de certidão de instrumento particular” [39].

Conclusões

Como vimos, a exegese do § 4º do art. 221 da LRP – que dispensa a reapresentação do título em algumas hipóteses – deve ser bem ponderada em atenção ao “princípio principal” do sistema registral: segurança jurídica. A fiar-se na tradição e nos sólidos argumentos que embasaram dezenas de decisões do CSMSP, as certidões de instrumentos registrados no Ofício de Títulos e Documentos não podem ser admitidas como título no Registro de Imóveis. 

Finalizo destacando que o Registro de Imóveis brasileiro (ainda) é um típico registro de direitos[40], a cargo de juristas especializados, provados por concorridos concursos públicos, na melhor tradição de seus pares na Europa continental[41] e até mesmo no Reino Unido.[42] A viragem paradigmática que teve em mira a “modernização” do sistema registral pátrio pode dar ensanchas a que, pela reforma açodada e pouco discutida com a comunidade de juristas especializados, o sistema de segurança jurídica preventiva se desfigure progressivamente.

Notas

[1] JACOMINO, Sérgio. Interessado e apresentante na vigente LRP. São Paulo: Observatório do Registro, 15 jul. 2021. Disponível em: https://wp.me/p6rdW-3gT. Após o advento da Lei nº 14.382/2022 eu retornaria ao tema em JACOMINO, Sérgio. Instrumentos particulares, títulos digitalizados – requisitos técnicos. As reformas sucessivas da Lei 14.382/2022, loc. cit., 23/9/2023. Disponível em: https://wp.me/p6rdW-3iV.

[2] JACOMINO, Sérgio. Original e cópia – o inebriante efeito especular da digitalização. Velhas questões, novos desafios. São Paulo: Observatório do Registro, 19.fev.2024. Disponível em: https://wp.me/p6rdW-3pV.

[3] Aqui calha uma nótula: quando se alude a títulos digitalizados, teve-se em mira os títulos assim apresentados na serventia, não os títulos “físicos” digitalizados pelo próprio cartório. Embora as críticas assacadas em face da digitalização atécnica ab origine se apliquem inteiramente aos títulos cartáceos (“físicos”) digitalizados pelas serventias.

[4] Ap. Civ. 77.859-0/8, Bragança Paulista, j. 2/8/2001, DJ 5/9/2001, Rel. Des. Luís de Macedo. Disponível em: http://kollsys.org/18d. Ap. Civ. 10.697-0/8, Osasco, j. 12/3/1990, DJ 25/4/1990, Rel. Des. Onei Raphael Pinheiro Oricchio. Disponível: http://kollsys.org/psd.

[5] Processo CG 933/2005, São Paulo, decisão de 27/3/2006, Des. Gilberto Passos de Freitas. Disponível em: http://kollsys.org/8uw.

[6] Esta é a opinião de Moacyr Petrocelli, que indica vários exemplos de títulos registrados em outras serventias, além do Registro de Imóveis. RIBEIRO, Moacyr Petrocelli de Ávila. Registro de imóveis. Anotações à Lei 14.382/2022. Rio de janeiro: Forense, 2023. p. 134. Entretanto, não se deve descurar dos preceitos do microssistema do Registro do Comércio. O título inscritível é a certidão dos atos, não dos contratos em si (art. 64 da Lei nº 8.934/1994; art. 85 do Decreto nº 1.800/1996; art. 234 da Lei nº 6.404/1976).

[7] Uma boa distinção das várias modalidades de títulos extraído das notas, v. Processo CG 17.848/1996, São Bernardo do Campo, j. 6/2/1997, DJ 14/2/1997, Des. Márcio Martins Bonilha. Disponível em: http://kollsys.org/gfi.

[8] Não se pode olvidar da regra estampada no §3º do art. 6º da Lei nº 14.382/2022: “Será dispensada, no âmbito do registro de imóveis, a apresentação da escritura de pacto antenupcial, desde que os dados de seu registro e o regime de bens sejam indicados no extrato eletrônico de que trata o caput deste artigo, com a informação sobre a existência ou não de cláusulas especiais”.

[9] FAGUNDES. Rebeka Batista Barbosa. Sistema eletrônico de registros públicos. Lei 14.382, de 27 de junho de 2022 comentada e comparada. ABELHA, André; CHALHUB, Melhim N.; VITALE, Olivar (Orgs.). Rio de Janeiro: Forense, 2023. p. 411.

[10] Ap. Civ. 0020380-49.2014.8.26.0068, Barueri, j. 12/5/2016, DJ 20/6/2016, Rel. Des. Manoel de Queiroz Pereira Calças. Disponível em: http://kollsys.org/j8r.

[11] JACOMINO, Sérgio. Instrumento particular. Título inscritível – certidão de RTD. São Paulo: Observatório do Registro, 2022. Disponível em: https://wp.me/p6rdW-30z. O pequeno artigo refere-se à dúvida suscitada por mim e julgada procedente. Neste opúsculo as questões são postas e aprofundadas. Vide também: MP 1.085/2021 – O vinho e a água chilra. Loc. cit. Disponível em: https://wp.me/p6rdW-2Vf.

[12] Sobre a expressão oráculo, v. JACOMINO, Sérgio. Op cit. nota nota 2, especialmente nota de rodapé n. 19.

[13] ARENHART, Sérgio Cruz. Breves comentários ao CPC. WAMBIER, Teresa Arruda Alvim et. al. (Org.) São Paulo: RT, 2015. p. 1.087.

[14] ASSIS, Araken. Processo civil brasileiro. 2. ed. São Paulo, Revista dos Tribunais, 2016. Vol. III. p. 792, § 1.944.

[15] Revista dos Tribunais, n. 70/297. A lição seria repercutida na jurisprudência. V. Ag. Pet. 230.213, Franco da Rocha, j. 4/10/1974, rel. des. MÁRCIO MARTINS FERREIRA. Disponível em: http://kollsys.org/7hb.

[16] Idem, ibidem.

[17] Este aspecto foi bem notado pelo parecerista na da Ap. Civ. 6.391-0, Atibaia, j. 17/10/1986, DJ 12/11/1986, Rel. Des. Sylvio do Amaral. Disponível em: http://kollsys.org/4xo.

[18] Agr. Pet. 230.213, Franco da Rocha, j. 4/10/1974, DJ 4/10/1974, Rel. Des. Márcio Martins Ferreira. Disponível em: http://kollsys.org/7hb. Nesse aresto, há referência a precedentes, a demonstrar que a orientação é radicalmente tradicional em nosso direito. Agr. Pet. 131.666, São Paulo, j. 3/3/1964, DJ 10/3/1964, Rel. Des. Olavo Lima Guimarães. Disponível em: http://kollsys.org/e42. Agr. Pet. 126.937, São Paulo, j. 9/8/1963, DJ 27/8/1963, Rel. Des. Euclides Custódio da Silveira. Disponível em: http://kollsys.org/tr7.

[19] CENEVIVA, Walter. Lei dos registros públicos comentada. 20. ed. São Paulo: Saraiva, 2010. pp. 789-790, n. 381.

[20] Ap. Civ. 3.332-0, Guarujá, j. 2/5/1985, DJ 13/6/1985, Rel. Des. Marcos Nogueira Garcez. Disponível em: http://kollsys.org/4s5.

[21] Op. cit., p.996.

[22] BRANDELLI, Leonardo; CASSETARI, Christiano. Comentários à Lei do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos: Lei 14.382, de 27 de junho de 2022. Rio de Janeiro: Forense, 2023. p. 104.

[23] SERPA LOPES, Miguel Maria de. Tratado, Vol. I, Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 4ª. Ed. 1960, p. 10.

[24] O que são títulos? O que são instrumentos? Estas questões tive ocasião de enfrentá-las no texto: JACOMINO, Sérgio. Extratos, títulos e outras notícias – Pequenas digressões acerca da reforma da LRP (Lei 14.382/2022). São Paulo: Observatório do Registro, 1º jul. 2022. Disponível em: https://wp.me/p6rdW-2Wz. 

[25] “A possibilidade de certidões serem admitidas como títulos registráveis se limita a sua extração de autos judiciais e, implicitamente, quando expedidas por notários, a partir de instrumentos por estes lavrados, não se incluindo, neste âmbito, as certidões emitidas pelos Oficiais de Registro de Títulos e Documentos, de atos praticados com base em instrumentos particulares.” Ap. Civ. 14.797-0/3, São Paulo, j. 8/7/1992, DJ 21/8/1992, Rel. Des. Dínio de Santis Garcia. Disponível em: http://kollsys.org/6oe. No mesmo sentido: Ap. Civ. 65.430-0/8, São Paulo, j. 23/12/1999, DJ 3/2/2000, Rel. Des. Sérgio Augusto Nigro Conceição. Disponível em: http://kollsys.org/11w.

[26] Op. cit., loc. cit.

[27] RT 70/297, maio de 1929, já citado.

[28] SERPA LOPES, Miguel Maria de. Tratado. 4. ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1960. Vol. I. pp. 26-27.

[29] O art. 129 da LRP enumera os registros que são feitos para valerem contra terceiros. Os instrumentos particulares registrados nos termos do dispositivo são, em regra estrita, relativos a bens móveis (n. 5º e 10º).

[30] CARVALHO SANTOS, J. M. Código civil brasileiro interpretado. 14. ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1991. Vol. III. p. 190. No mesmo sentido: SERPA LOPES, M. M. de. Tratado. 4. ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1960. Vol. II. p. 113.

[31] Agr. Pet. 230.213, op cit.

[32] Ap. Civ. 6.391-0, op cit.

[33] Ap. Civ. 0000027-18.2011.8.26.0577, j. 13/12/2012, Dje 22/2/2013, Rel. Des. José Renato Nalini. Disponível em: http://kollsys.org/fz9.

[34] Ap. Civ. 10.962-0/8, São Paulo, j. 2/4/1990, DJ 4/5/1990, Rel. Des. Onei Raphael Pinheiro Oricchio. Disponível em: http://kollsys.org/5ws.

[35] REsp 944.964/RS, j. 6/8/2009, DJ 25/8/2009, Rel. Ministro Humberto Martins. Disponível em: http://kollsys.org/tr8.

[36] Processo 1106944-05.2020.8.26.0100, j. 13/1/2021, Dje 15/01/2021. Disponível em: http://kollsys.org/pto. V. RIBEIRO, Moacyr Petrocelli de Ávila. Op. cit., pp. 134-135.

[37] Eis os precedentes que expressam o entendimento sedimentado acerca da impossibilidade de se admitir certidão de RTD para ingresso no Registro de Imóveis: Agr. Pet. 230.213, Franco da Rocha, j. 4/10/1974, DJ 4/10/1974, Rel. Des. Márcio Martins Ferreira. Disponível em: http://kollsys.org/7hb. Ap. Civ. 3.522-0, Barueri, j. 3/12/1984, DJ 11/1/1985, Rel. Des. Marcos Nogueira Garcez. Disponível em: http://kollsys.org/4ss. Ap. Civ. 3.332-0, Guarujá, j. 2/5/1985, DJ 13/6/1985, Rel. Des. Marcos Nogueira Garcez, acesso: http://kollsys.org/4s5. Ap. Civ. 6.391-0, Atibaia, j. 17/10/1986, DJ 12/11/1986, Rel. Des. Sylvio do Amaral. Disponível em: http://kollsys.org/4xo. Ap. Civ. 10.961-0/3, Santos, j. 2/4/1990, Dje 6/7/1990, Rel. Des. Onei Raphael Pinheiro Oricchio. Disponível em: http://kollsys.org/5wr. Ap. Civ. 684-6/2, São Paulo, j. 19/4/2007, DJ 2/7/2007, Rel. Des. Gilberto Passos de Freitas. Disponível em: http://kollsys.org/9jd. Ap. Civ. 479-6/7, Jundiaí, j. 16/2/2006, DJ 5/5/2006, Rel. Des. Gilberto Passos de Freitas. Disponível em: http://kollsys.org/8kn. Ap. Civ. 68.469-0/7, São Paulo, j. 31/8/2000, DJ 11/10/2000, Rel. Des. Luís de Macedo. Disponível em: http://kollsys.org/154.

[38] A suscitação de dúvida pode ser consultada aqui: https://wp.me/pcDhK-1v4.

[39] Processo 1095809-59.2021.8.26.0100, São Paulo, j. 28/10/2021, DJe 28/10/2021, Dra. Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad. Disponível em: http://kollsys.org/s5z. Houve recurso à CGJSP, afinal julgado prejudicado sem considerações sobre o mérito.

[40] MELO, Marcelo Augusto Santana de. O direito à moradia e o papel do Registro de Imóveis na regularização fundiária. IRIB: Revista de Direito Imobiliário, jul. 2010, vol. 69, p. 20. Sobre o sistema de registro de direitos – em contraste com o registro de títulos – vide o excelente parecer lavrado pelo Dr. Josué Modesto Passos, aprovado pelo Corregedor Geral de Justiça de São Paulo. Diz o magistrado: “O extrato termina por criar um registro de segunda classe. Como dito, no Brasil há um registro de direitos, agora ameaçado pelo extrato” […]. “Por meio da implementação do extrato, os proprietários brasileiros e os credores brasileiros poderão perder seus direitos sem que um agente munido de potestade pública (= a fé pública) verifique o seu consentimento”. Processo CG 100.217/2022, São Paulo, dec. de 16/1/2023, Dje DJ: 16/1/2023, Des. Fernando Antônio Torres Garcia. Disponível em: http://kollsys.org/so7.

[41] Para um olhar panorâmico sobre os modelos organizativos dos sistemas registrais ao redor do mundo, vide: JARDIM, Mónica. Os sistemas registrais e a sua diversidade. Argumentum Journal of Law, v. 21, n. 1, jan./abr. 2020, pp. 419-436. Sobre o desenvolvimento dos sistemas registrais na Europa: NOGUEROLES PEIRÓ, Nicolás. La Evolución de los Sistemas Registrales en Europa. IRIB: Revista de Direito Imobiliário, n. 61, jul./dez. 2006, pp. 221-250.

[42] NOGUEROLES PEIRÓ, Nicolás. A função econômica do registro imobiliário. In: Boletim do Irib em Revista, n. 325, mar./abr. 2006, pp. 6-10.

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