Protesto e o Novo CPC

Kollemata - jurisprudênciaO Instituto de Protesto de Títulos do Brasil promoveu representação à Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de São Paulo oferecendo sugestões para alteração das Normas de Serviço do Estado de São Paulo para adequá-las às novas regras do Código de Processo Civil que se estima entrará em vigor muito em breve.

Disponibilizamos aqui o r. parecer que, aprovado, redundou no Provimento CG 53/2015

PROTESTO – Instituto de Estudos de Protesto de Títulos do Brasil – Seção São Paulo – Sugestões de adequação do Capítulo XV das NSCGJ à Lei n. 13.105, de 16-3-2015 (Código de Processo Civil) – Acolhimento parcial – Acréscimo ao item 20 dos subitens 20.3., 20.4., 20.5., 20.5.1., 20.5.2., 20.5.3., 20.6., 20.7. 20.7.1. e 20.8. – Alteração da redação da alínea “a” do subitem 34.1. e acréscimo do subitem 34.5. – Alteração da redação do subitem 44.2.1. – Acréscimo ao item 55 dos subitens 55.3., 55.3.1., 55.3.2., 55.3.3. – Acréscimo ao item 79 da alínea “d” – Alteração dos itens 96, 106 e 108 – Início de vigência na mesma data do início de vigência do novo Código de Processo Civil. @ Processo CG 140.479/2013, dec. de 23/11/2015, DJe 18/12/2015, des. José Carlos Gonçalves Xavier de Aquino.

 

Alienação fiduciária – arrematação – valor excedente

Kollemata - jurisprudência

KOLLEMATA

O CSMSP publicou no último dia 4/2/2016 a intimação do acórdão proferido na Ap. Civ. 1010103-21.2015.8.26.0100 de São Paulo, cujo link se indica abaixo.

O tema posto em debate é assaz interessante e já foi diversas vezes abordado nas reuniões que se realizam todas as quintas-feiras na Sala Elvino Silva Filho, no bojo das discussões sobre a Normativa Mínima Nacional do CNJ – Conselho Nacional de Registro, coordenadas pelo desembargador Ricardo Dip.

O tema de base é a natureza jurídica da obrigação legal, cometida ao agente fiduciário, de promover a entrega do numerário excedente ao devedor fiduciante após a realização do leilão. A obrigação se encontra estampada no § 4º do art. 27 da Lei 9.514/1997, que reza:

§ 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil.

Pois bem. Qual a natureza jurídica dessa obrigação legal? Dependendo da resposta, será possível satisfazer a outra questão que se achava subjacente na suscitação de dúvida: quais são os limites da qualificação registral na verificação da efetiva devolução das importâncias que sobejaram?

Vínhamos de discutir, nas concorridas sessões da NMN do CNJ, que anteriormente à etapa do leilão, previsto no art. 27 da citada lei, a propriedade já se havia consolidado na pessoa do fiduciário. Rompido o vínculo contratual e consolidada a propriedade em virtude do inadimplemento da obrigação, remanesceria, tão somente, a obrigação, de caráter legal, de promover a entrega dos valores que sobejaram ao antigo fiduciante, já desvestido do direito de fiduciante.

Foi justamente nesse sentido a decisão do Conselho:  a obrigação de prestar contas acerca do valor excedente “é de natureza pessoal e restrita às partes deste negócio (alienação fiduciária). Não guarda, pois, nenhuma relação com o dever da instituição financeira de transferir a titularidade do domínio à arrematante”.

Em razão desse entendimento, decidiu-se que não seria atribuição do registrador, ao qualificar a escritura de compra e venda (arrematação), verificar o cumprimento do referido dispositivo legal. Enfim, a eventual inobservância do dever legal de repasse da quantia recebida pelo agente fiduciário e proprietário pleno do imóvel – “ou mesmo discordância do valor excedente apurado -, deve ser objeto de ação própria e adequada”.

A decisão nos parece correta. Diga-se: em regra, pois é sempre possível que, pela via judicial, se busque a rediscussão das condições de constituição em mora e sucessiva consolidação da propriedade, revertendo-a em favor do antigo fiduciante. Essas decisões, que vez por outra despontam no cenário judiciário, colocam em risco todo o sistema da Lei 9.514/1997. Agrava-se o quadro havendo arrematante – como neste aqui havia. Este terceiro fica irremediavelmente prejudicado, pois, fiado no registro, adquiriu a propriedade do imóvel no público leilão realizado nos termos da lei.

Eis a decisão:

Escritura de compra e venda. Alienação fiduciária. Arrematação. Valor excedente – obrigação de restituição – natureza pessoal. Qualificação registral – limites.

Registro de Imóveis – Escritura de compra e venda – imóvel arrematado em leilão público promovido pela credora fiduciária – recusa de registro sob o fundamento de que não há prova da entrega do valor excedente apurado às devedoras fiduciantes, nos termos do §4º do art. 27 da Lei 9.514/97 – obrigação de natureza pessoal e estranha à qualificação do título apresentado – exigência indevida – recurso provido – dúvida julgada improcedente – registro do título determinado.

Averbações – competência recursal

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Hoje gostaria de tocar num tema que está a merecer um dedicado estudo da comunidade acadêmica de registradores imobiliários. Trata-se da competência recursal em matéria de averbações.

Sabemos que o Conselho Superior da Magistratura vem decidindo, iterativamente, que a este órgão do TJSP compete o julgamento das dúvidas suscitadas pelos Oficiais de Registros Públicos, na forma do artigo 64, VI, do Decreto-lei Complementar Estadual nº 3/69, e do artigo 16, IV, do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. O processo de dúvida somente se instauraria quando o ato colimado fosse suscetível de registro em sentido estrito [1].

No caso de averbações ou de outras matérias de caráter administrativo (abertura e fusão de matrícula, bloqueios, notificações, emolumentos, etc.) os recursos tirados contra as decisões de 1º grau são recebidos como mero recurso administrativo, previsto no artigo 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo (Decreto-lei Complementar Estadual nº 3/69), a cargo da Corregedoria Geral da Justiça.

Em suma: só caberia a suscitação de dúvida (e o recurso de apelação, nos termos do art. 202 da LRP) em face de pretensão resistida à prática de ato de registro, stricto sensu, não de averbação.

Na decisão proferida na AC 9000011-20.1999.8.26.0224, da comarca de Jundiaí, o Sr. Corregedor-Geral, em decisão monocrática, determinou o encaminhamento do recurso à apreciação da Corregedoria Geral de Justiça, a quem competiria, nos termos da legislação citada no respeitável despacho, conhecer e apreciar o recurso em matéria averbatória.

Mas, qual era o punctum saliens da dissensão? Continuar lendo

RCPJ – transformação societária

Prouni

O caso hoje destacado na série Koll debates refere-se a uma peculiar exceção à regra que impede a incorporação de sociedades limitadas por associações civis.

A Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo tem entendido que pessoas jurídicas de naturezas diversas – submetidas, portanto, a regimes jurídicos diversos – não podem ensejar operações de transformação societária como incorporação, cisão, fusão etc.

O fundamento básico para as decisões denegatórias, que se sucedem no mesmo diapasão, repousa na ideia de que as associações civis são formadas e se mantém pelo concurso de pessoas, físicas ou jurídicas, com objetivos não econômicos, inexistindo, entre os associados, obrigações recíprocas (art. 53 do Código Civil). Já as sociedades “constituem-se de pessoas que somam esforços ou recursos para atingir objetivos de natureza econômica, partilhando entre si os resultados (art. 981 do Código Civil)”.  Continuar lendo

A ultratividade da garantia real nas operações de crédito rural

credito-rural_905Pergunta-se: no penhor rural o prazo da garantia pode dissociar-se daquele pactuado na obrigação? Em outras palavras: é possível a chamada “renovação simplificada e automática” com a concessão de novo crédito, mantida a anterior garantia? É possível a dissociação entre o prazo da garantia e o do vencimento da obrigação garantida?

Na Ap. Civ. 0000344-60.2015.8.26.0614, abaixo indicada, o tema volta a ser enfrentado pelo Conselho Superior da Magistratura de São Paulo. A velha questão parece voltar à balha em razão da alteração da redação do art. 1.493 do Código Civil e do art. 61, do Decreto-lei 167/67 pela Lei n. 12.873/13, com a supressão dos prazos antes previstos. Especialmente, a questão volta a ser agitada em razão de uma modalidade de operação de crédito rural, disciplinada pelo Banco Central do Brasil.

No v. aresto paulista alude-se a esta regra administrativa. Aparentemente, ela se acha consubstanciada na Resolução 4.106, de 28/6/2012, que alterou as disposições do Manual de Crédito Rural, especialmente no item 30, que, dentre outras disposições, trata da chamada renovação simplificada e automática que pode ocorrer no dia seguinte ao pagamento do crédito referente à safra anterior. Liquidada a operação de crédito anteriormente pactuada, outro financiamento automático é concedido, nos termos das regras do BACEN.

Todavia, as operações de crédito autorizadas pelo Banco Central não podem chegar ao ponto de alterar a natureza mesma dos instituto jurídicos. Tratando-se de um título de crédito, expirado o prazo final para pagamento e adimplida a dívida, a garantia, elemento acessório da obrigação, não pode estender-se “simplificada e automaticamente”. No entendimento do Conselho Superior da Magistratura, a chamada renovação simplificada nada mais seria do que uma nova contratação, “o que não pode ser feito com a utilização de título de crédito cuja exigibilidade já não subsiste”.

Na verdade, o tema não é novo no âmbito do Conselho paulista. Assim já se havia decidido na Ap. Civ.  9000002-51.2011.8.26.0252, Ipauçu, j. de 18/3/2014, DJ de 5/05/2014, rel. des. Elliot Akel, na esteira de inúmeros precedentes que podem ser colhidos no dito aresto.

O Colégio Registral do Rio Grande do Sul igualmente enfrentou o tema. Nos termos de seu Comunicado 25/2014 [mirror], uma vez paga a dívida, o efeito natural das garantias acessórias será a sua extinção. Segundo o Colégio, “não existe garantia latente ou potencial. A garantia real é vinculada a uma dívida ou obrigação; extinta esta, extingue-se aquela. A extinção da garantia independe do ato formal de cancelamento do registro; é o pagamento da dívida que a extingue”.

Enfim, parece que essas operações de crédito, com as tintas da peculiar tendência que lamentavelmente se identifica nos inúmeros órgãos e instâncias administrativas governamentais que atuam regulamentando nichos da atividade econômica, acabam se chocando com os velhos e tradicionais institutos de direito, com graves prejuízos à segurança jurídica.

Cédula rural pignoratícia. Penhor rural. Prazo da garantia. Princípio da legalidade – qualificação.

Registro de Imóveis – cédula rural pignoratícia – prazo de garantia dissociado do prazo de vencimento da obrigação – impossibilidade – precedentes deste conselho – apelação desprovida. Ap. Civ. 0000344-60.2015.8.26.0614, Tambaú, j. 9/11/2015, rel. XAVIER DE AQUINO. 

Sérgio Jacomino. Registrador Imobiliário.  

Alienação fiduciária e locação de imóveis

Alienação fiduciária de bem imóvel. Repercussões da constituição da propriedade fiduciária na locação do imóvel perante o Registro de Imóveis.
Mauro Antônio Rocha [1]

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Do contrato de alienação fiduciária decorre a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel da coisa imóvel (art.22, da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997) e a consequência primeira e fundamental resultante da constituição da propriedade fiduciária é o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel (art. 23, § único).

Dessa forma, com o registro da alienação fiduciária no competente Ofício de Registro, a propriedade é transferida ao fiduciário, com o escopo de garantia, juntamente com a posse indireta do imóvel, permanecendo o fiduciante, na posse direta, assegurada, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária (art. 24, V).  Continuar lendo

Usucapião administrativa – o parecer

Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça – Novo Código de Processo Civil – Usucapião Extrajudicial – Proposta de atualização apresentada pelas entidades de classe – Acolhimento em parte nos termos da anexa minuta de Provimento. [NE: Provimento CG 58/2015]. PROCESSO: 24.480/2012, dec. 17/12/2015, DJe 15/01/2016, des. Xavier de Aquino. 

usucapiãoDICOGE 5.1 – PROCESSO Nº 2012/24480 – SÃO PAULO – CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO – DJe de 15/1/2015, p. 30 (só o Provimento).

Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça – Novo Código de Processo Civil – Usucapião Extrajudicial – Proposta de atualização apresentada pelas entidades de classe – Acolhimento em parte nos termos da anexa minuta de Provimento.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:

Em continuidade às adaptações das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, passa-se, agora, ao exame da usucapião extrajudicial, introduzida pelo art. 1.071, do NCPC, que acresceu o art. 216-A, à Lei nº 6.015/73.

O CNB apresentou sugestões e a ARISP, embora intimada a tanto, não se manifestou.

É o relatório.

Opinamos. Continuar lendo

RTD – o desmonte do registro público brasileiro

Bigdata_privacyTratei do episódio do desmonte do RTD brasileiro – que qualifiquei de crônica de uma morte anunciada, parafraseando o autor latino-americano – no post publicado em outubro do ano passado.

Esse é um tema recorrente aqui neste blogue. O leitor poderá encontrar uma defesa leal e sincera do RTD feita por um registrador que não tem essa importante atribuição. 

Hoje trago à apreciação dos leitores o que considero uma perfeita síntese desse processo de desmonte progressivo e efetivo do registro público brasileiro, tal e qual o conhecemos há mais de uma centúria.

Trata-se da decisão proferida no Processo CG 156.742/2015, decisão de de 25/11/2015 (DJe de 7/12/2015), do des. Xavier de Aquino que redundou no Provimento CG 52/2015, de 4/12/2015.

Nesta decisão vamos encontrar uma minuciosa cronologia das etapas que acabaram por consumar a substituição dos antigos sistemas registrais por novos e modernos, geridos e administrados por atores privados de capital multinacional, e por isso mesmo muito poderosos, que ocuparam, por ineficiência e falta de visão da própria categoria, os espaços que historicamente estiveram reservados às instituições registrais.

A crítica deve ser assimilada pelos registradores. Este triste exemplo deve ser objeto de uma detida reflexão por todas as especialidades que, em maior ou menor grau, sofrem o mesmo assédio e podem estar sujeitos aos mesmos azares.

Vivemos uma nova era – a era da informação. Os grandes bancos de dados acabarão por se impor, assimilando os registros ordinários de valor econômico e jurídico da sociedade. As transações econômicas serão estruturadas e “datificadas”, para usar um neologismo que surge no âmbito das tecnologias de big data.

Com as bênçãos do Judiciário (em primeiro lugar – antes mesmo que as reformas legislativas ganhassem corpo) e do executivo e legislativo, hoje temos um registro concorrente, constituído a latere dos sistemas tradicionais, denominado SNG – Sistema Nacional de Gravames, que realiza todas as operações de registro de alienações fiduciárias de veículos automotores. Trata-se do “maior banco de dados privado de informações sobre financiamentos de veículos do país”, segundo a mesma instituição privada.

Para que se tenha uma ideia do que este registro extravagante representa, no ano de 2015 o SNG registrou 1.474.995 financiamentos de veículos (vide aqui).

Não é pouco e isto não representa uma fração do que esses enormes bancos de dados armazenam.

Ponto crítico: novação e alienação fiduciária

Mauro Antonio Rocha.JPGMauro Antônio Rocha, conhecido colega de debates e discussões nas sessões das Normas de Serviço da CGJSP, coordenados pelo desembargador Ricardo Dip, enfrenta precedentes da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo que sinalizam o acerto de denegação de averbação de instrumentos aditivos – mormente de CCB´s – contendo alterações das condições primárias de contratos de mútuo financeiro e outros negócios jurídicos, garantidos por alienação fiduciária de bem imóvel.

O autor destaca a necessidade de se considerar, na análise do caso concreto, suas peculiaridades, afastando-se as barreiras intransponíveis opostas contra a pretensão de averbação de mudanças que, segundo ele, são perfeitamente admissíveis.

O risco, diz, é deixar “inconclusos negócios jurídicos já contratados, além de obstar e prejudicar a contratação de outras inúmeras operações de crédito rotativo no mercado financeiro”.

Vale a pena conhecer o seu ponto de vista no novo site círculo registral. Acompanhe-nos aqui: Círculo Registral – jurisprudência comentada.

Reserva legal florestal – averbar ou não averbar?

Kollemata - jurisprudênciaEm recente decisão, o STJ enfrentou uma questão muito interessante: para a averbação de mera retificação de registro será necessária prévia averbação da reserva legal florestal?

Uma das conclusões do aresto é esta: “permanece na lei atual o entendimento de que a reserva legal é inerente ao direito de propriedade ou posse do imóvel rural, sendo delimitada pelo princípio da função social e ambiental da propriedade rural”.

Esta “inerência”, qualidade intrínseca e inseparável que forma o plexo dominial, exigiria a prévia averbação para a prática dos atos de registro? Esta propriedade rural não se configuraria e conformaria tão-só pela força da lei ambiental, seguida da inscrição no cadastro ambiental rural – CAR? A exigência de averbação registrária não terá sido afastada pelo atual Código Florestal?

O v. acórdão parece indicar um sentido muito claro para dar respostas a estas questões. Diz a ementa que “tanto no revogado Código Florestal (Lei 4.771/65, art. 16, § 8º) quanto na atual Lei 12.651/2012 (arts. 18 e 29) tem-se a orientação de que a reserva legal florestal é inerente ao direito de propriedade e posse de imóvel rural, fundada no princípio da função social e ambiental da propriedade rural (CF, art. 186, II)”.

Logo, é de se concluir, a averbação seria necessária, tanto sob a égide do diploma revogado, quanto pelo atual.

Este questão nos leva a outras, muito interessantes.

Uma delas, de uma atualidade indiscutível, é saber até que ponto um cadastro administrativo (como é o CAR) desempenha um papel relevante na configuração do estatuto jurídico da propriedade rural.

Aparentemente, apesar da obrigação de registro no CAR – que servirá a várias finalidades administrativas, arrecadatórias, fiscalizatórias etc. – a averbação no Registro de Imóveis desempenhará uma função distinta e relevante de coadjuvação, com o Sistema Nacional de Informação sobre Meio Ambiente (SINIMA) na revelação, pela publicidade registral, dos fatos jurídicos-ambientais que guardam a propriedade rural.

O Registro revela a situação jurídica do bem, coisa a que o cadastro administrativo não se prestaria.

Por outro lado, a chamada qualificação registral é um elemento fundamental no tráfego jurídico imobiliário. Atuando preventivamente, o Oficial impedirá o acesso, à tábula, de negócios jurídicos que se celebrem em afronta à lei, obstando a sua eficácia erga tertius. 

Vale a pena o estudo deste aresto para saber até que ponto temos uma sinalização que vai orientar as futuras decisões do STJ.

STJ – RECURSO ESPECIAL: 843.829 – MG, j. 19/11/2015, DJe 27/11/2015, min. RAUL ARAÚJO

RECURSO ESPECIAL. JURISDIÇÃO VOLUNTÁRIA. RETIFICAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. IMÓVEL RURAL. PRÉVIA AVERBAÇÃO DE ÁREA DE RESERVA FLORESTAL LEGAL NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. CONDIÇÃO NECESSÁRIA PARA A RETIFICAÇÃO DA ÁREA (LEI 4.77/⁄65, ANTIGO CÓDIGO FLORESTAL, ART. 16, § 8º; LEI 12.651⁄2012, ATUAL DIPLOMA FLORESTAL, ARTS. 18 E 29). RECURSO PROVIDO.

  1. Tanto no revogado Código Florestal (Lei 4.771⁄65, art. 16, § 8º) quanto na atual Lei 12.651⁄2012 (arts. 18 e 29) tem-se a orientação de que a reserva legal florestal é inerente ao direito de propriedade e posse de imóvel rural, fundada no princípio da função social e ambiental da propriedade rural (CF, art. 186, II).
  1. “É possível extrair do art. 16, § 8º, do Código Florestal que a averbação da reserva florestal é condição para a prática de qualquer ato que implique transmissão, desmembramento ou retificação de área de imóvel sujeito à disciplina da Lei 4.771⁄65” (REsp 831.212⁄MG, DJe de 22⁄9⁄2009, Relatora Min. Nancy Andrighi).
  2. Recurso especial provido.

Acesse a íntegra aqui