Penhora de imóvel ou de direitos?

SJ Kollemata
usucapião
Penhora de imóvel sobre imóvel sobre imóvel – a beliche dominial e os desafios da modernidade subdesenvolvida

Sempre me causa certa perplexidade a leitura de algumas decisões judiciais.

A penhora é um caso típico em que se encontra todo tipo de controvérsia e discussão. Elas oferecem um rico material para estudo de direito registral.

Em recente decisão, proferida pela 4ª Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região, determinou-se a penhora de uma oficina localizada em parte de imóvel residencial do executado, objeto de uma só matrícula do registro predial. A oficina penhorada tem um lançamento de numeração predial distinta da residência para efeitos cadastrais e de lançamento de tributos municipais.

Entendeu-se possível a penhora de parte do imóvel – como se tem entendido ser possível a penhora de imóveis com destinação comercial ou de acessões voluptuárias (piscinas, churrasqueiras), “resguardando-se apenas aquela [parte] em que se encontra a casa residencial”.

Parece lógico e bastante razoável a decisão e nos toca com um sentimento de justiça efetiva e concreta. Satisfez-se o bem da vida.

Ironias à parte, voltemos ao tema: a penhora incide exatamente sobre o quê?

Pela unitariedade da matrícula, sabemos não ser possível, em tese, registrar a penhora sobre parte do imóvel, promovendo um desmembramento ficto, especialmente naqueles casos em que o desmembramento seja simplesmente impossível por ser o bem indivisível.

Na decisão, a magistrada citou jurisprudência do STJ sobre o assunto:

“A Lei 8.009/90 tem por finalidade garantir a moradia da família. Cuidando-se de imóvel desdobrado em dois pavimentos, mesmo que se encontrem em linha horizontal, um utilizado para moradia familiar, outro para utilização de comércio, nada impede que sobre o último recaia a penhora e que seja feito, posteriormente, o devido desdobramento” (STJ, RESP 200101330127).

No precedente, ao menos se acena com um futuro “desdobramento”

No nosso caso, chegando-se à fase derradeira da execução, adjudica-se o quê? Arremata-se o quê? Direitos parciais, ok, mas que direitos serão estes?  Ad absurdum, estabelece-se uma compropriedade compulsória? Depois de esgotada a jurisdição, remanescerá uma constrição judicial que se perenizará como um direito real atípico?

Por outro lado, se a penhora extravagante não ingressa na matrícula do imóvel, ocorrendo a alienação judicial sucessiva, os sub-adquirentes estarão obrigados a suportar o gravame judicial? Qual a natureza jurídica do bem penhorado?

A parte penhorada e alienada judicialmente poderá ser novamente alienada? Novamente, por absurdo: será um usufruto parcial? Lembremo-nos do usufruto processual do inc IV do art. 647 do CPC.

A propriedade plena do executado, protegida como bem de família, se convolará em uma espécie de usufruto que o exequente e o futuro arrematante/adjudicante deverão respeitar?

Penso que uma solução registral deva ser buscada – e ela passa, necessariamente, pela especialidade do título inscritível.

Deixo o assunto em aberto para que os mais doutos possam se manifestar.

Vide:

 

 

8 comentários sobre “Penhora de imóvel ou de direitos?”

  1. Eu penso que é possível vencer alguns paradigmas para que o registro público seja efetivo e bem satisfaça sua função instrumental.

    Não há direitos invencíveis e nem há princípios absolutos.

    A unitariedade da matrícula é princípio que pode dar margem a exceções devidamente compreendidas e justificadas (como é o caso da satisfação do credor na execução). Assim, uma solução possível seria flexibilizar tal princípio e entender que, diante de uma decisão judicial, seja viável inscrever na matrícula que a penhora incide sobre parte devidamente descrita e especializada.

    Eventual arrematação seria também registrada na matrícula do todo, fazendo-se descrição da parte arrematada.

    Ora, num estado normativo em que fosse possível ter uma matrícula para a parte destinada ao comércio e outra para a residência (construída sobre aquela parte comercial), a penhora da parte comercial seria registrada normalmente. Mas, se nosso quadro normativo não permite essa divisão (desmembramento) em razão do princípio registral da unitariedade da matrícula, por que não registrar então nessa mesma matrícula a penhora sobre a parte comercial, de tudo fazendo menção e especialização?

    Penso que pior solução seria inviabilizar a publicidade da penhora e impedir a plena satisfação do crédito por conta de um princípio registral (ou, para alguns, por mera formalidade).

    Leandro Meireles

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  2. Caro Sergio, penso ser uma exceção temporária à unitariedade matricial, permitida por ordem judicial.

    O futuro arrematante tem ciência de que adquire direitos a um imóvel que dependerá de desmembramento ou instituição de condomínio para poder ser alienado/gravado.

    Penso que não se trata de uma espécie de usufruto parcial. Ao contrário, as decisões já mencionam a necessidade de individualização.

    Logo, após o registro da arrematação destes direitos nada se poderá fazer na matrícula enquanto não se individualizarem os imóveis.

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  3. Em tempo, não se trata de usufruto ou de direito real fora do usual, mas de propriedade mesmo, apenas pendente de regularização. Em decorrência da ordem judicial que permitiu a penhora e arrematação, foram inscritos dois imóveis com proprietários distintos em uma mesma matrícula, o que deverá ser remediado pelos proprietários para que se prossigam os atos.

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      • Caro Xará, fico honrado com a saudação! Não vejo como condição suspensiva pois os poderes de usar e fruir estão intactos, além de que a condição suspensiva impede a aquisição do direito, que aqui já foi adquirido. Apenas o poder de dispor estaria comprometido, tendo em vista a exigência registral. Isso também ocorre caso haja vícios de continuidade, necessidade de especialização do imóvel, etc.

  4. Reproduzo, aqui, a manifestação do Dr. Marcello Antunes, Oficial de Tocos do Moji, Minas Gerais.

    Refleti um pouco sobre o assunto e também fiquei indagado com algumas questões.

    Primeiramente, percebi que na decisão da penhora há uma evidência de diferente interpretação sobre o que é o imóvel. Enquanto para o registro de imóveis, a propriedade é aquela que esta inscrita na tábula, para a análise do caso concreto e de questões de impenhorabilidade ficou adotado o critério da “propriedade econômica” e da “propriedade mínima”, se assim podemos categorizar. A primeira seria cada uma das unidades econômicas que o imóvel poderá comportar, havendo uma verdadeira cisão entre o registro e o potencial econômico. A segunda visa resguardar o direito à moradia e ao mínimo existencial, brevemente suscitando hipóteses.

    Ante o direito ao crédito e o direito à moradia, o registro formalmente considerado não mais comportará soluções justamente porque, nesse caso, há uma peculiaridade naquele direito de propriedade.

    Em que pese a situação extraordinária, é necessário, a meu ver, distinguir duas situações: a) imóvel indivisível; b) imóvel divisível.

    Caso se trate de imóvel divisível, deverão ser observadas todas as normas construtivas e urbanísticas, a fim de que se especializem cada uma das unidades para que tenham vida autônoma, vislumbrando-se um condomínio edilício ou desmembramento, por exemplo.

    No caso dos bens indivisíveis, como bem explicitado na matéria, à primeira vista, a melhor saída será formar um condomínio compulsório, pois é a única solução que vislumbro em nosso ordenamento. É questionável, então a saída dada porque ao condômino estará assegurada a divisão. Caso ocorra a divisão, possível, então uma expropriação transversa contrariamente à proibição pela lei 8.009/90?

    Ocorre que nosso ordenamento também possui outras saídas, há muito esquecidas, é verdade, mas que caem como uma luva para o caso aludido. Se é possível expropriar-se judicialmente um bem imóvel por que não se cogita a oneração do bem com anticrese?

    Com a anticrese haverá um direito de real de fruição na coisa alheia que poderá ser fruído pelo credor e que comporta registro. Nada extraordinário ocorrerá se, na instituição da anticrese, forem dispostas condições, restrições e exigências decorrentes do processo judicial.

    Poder-se-ia fazer um paralelo entre a tese de André Pinto da Rocha Osório Gondinho que prevê a servidão como o meio de conformar a propriedade. No caso aludido, não se cogita servidão porque não ocorre oneração entre prédios, mas sim entre pessoas.

    Então, será possível que, ao invés dessa gambiarra jurídica da decisão (diga-se, boa, pois satisfaz o crédito e não expropria), utilizássemos o instrumento que, a priori, parece mais adequado?

    Aguardo considerações.

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