Mauro Antônio Rocha, conhecido colega de debates e discussões nas sessões das Normas de Serviço da CGJSP, coordenados pelo desembargador Ricardo Dip, enfrenta precedentes da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo que sinalizam o acerto de denegação de averbação de instrumentos aditivos – mormente de CCB´s – contendo alterações das condições primárias de contratos de mútuo financeiro e outros negócios jurídicos, garantidos por alienação fiduciária de bem imóvel.
O autor destaca a necessidade de se considerar, na análise do caso concreto, suas peculiaridades, afastando-se as barreiras intransponíveis opostas contra a pretensão de averbação de mudanças que, segundo ele, são perfeitamente admissíveis.
O risco, diz, é deixar “inconclusos negócios jurídicos já contratados, além de obstar e prejudicar a contratação de outras inúmeras operações de crédito rotativo no mercado financeiro”.
Em recente decisão, o STJ enfrentou uma questão muito interessante: para a averbação de mera retificação de registro será necessária prévia averbação da reserva legal florestal?
Uma das conclusões do aresto é esta: “permanece na lei atual o entendimento de que a reserva legal é inerente ao direito de propriedade ou posse do imóvel rural, sendo delimitada pelo princípio da função social e ambiental da propriedade rural”.
Esta “inerência”, qualidade intrínseca e inseparável que forma o plexo dominial, exigiria a prévia averbação para a prática dos atos de registro? Esta propriedade rural não se configuraria e conformaria tão-só pela força da lei ambiental, seguida da inscrição no cadastro ambiental rural – CAR? A exigência de averbação registrária não terá sido afastada pelo atual Código Florestal?
O v. acórdão parece indicar um sentido muito claro para dar respostas a estas questões. Diz a ementa que “tanto no revogado Código Florestal (Lei 4.771/65, art. 16, § 8º) quanto na atual Lei 12.651/2012 (arts. 18 e 29) tem-se a orientação de que a reserva legal florestal é inerente ao direito de propriedade e posse de imóvel rural, fundada no princípio da função social e ambiental da propriedade rural (CF, art. 186, II)”.
Logo, é de se concluir, a averbação seria necessária, tanto sob a égide do diploma revogado, quanto pelo atual.
Este questão nos leva a outras, muito interessantes.
Uma delas, de uma atualidade indiscutível, é saber até que ponto um cadastro administrativo (como é o CAR) desempenha um papel relevante na configuração do estatuto jurídico da propriedade rural.
Aparentemente, apesar da obrigação de registro no CAR – que servirá a várias finalidades administrativas, arrecadatórias, fiscalizatórias etc. – a averbação no Registro de Imóveis desempenhará uma função distinta e relevante de coadjuvação, com o Sistema Nacional de Informação sobre Meio Ambiente (SINIMA) na revelação, pela publicidade registral, dos fatos jurídicos-ambientais que guardam a propriedade rural.
O Registro revela a situação jurídica do bem, coisa a que o cadastro administrativo não se prestaria.
Por outro lado, a chamada qualificação registral é um elemento fundamental no tráfego jurídico imobiliário. Atuando preventivamente, o Oficial impedirá o acesso, à tábula, de negócios jurídicos que se celebrem em afronta à lei, obstando a sua eficácia erga tertius.
Vale a pena o estudo deste aresto para saber até que ponto temos uma sinalização que vai orientar as futuras decisões do STJ.
STJ – RECURSO ESPECIAL: 843.829 – MG, j. 19/11/2015, DJe 27/11/2015, min. RAUL ARAÚJO
RECURSO ESPECIAL. JURISDIÇÃO VOLUNTÁRIA. RETIFICAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. IMÓVEL RURAL. PRÉVIA AVERBAÇÃO DE ÁREA DE RESERVA FLORESTAL LEGAL NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. CONDIÇÃO NECESSÁRIA PARA A RETIFICAÇÃO DA ÁREA (LEI 4.77/⁄65, ANTIGO CÓDIGO FLORESTAL, ART. 16, § 8º; LEI 12.651⁄2012, ATUAL DIPLOMA FLORESTAL, ARTS. 18 E 29). RECURSO PROVIDO.
Tanto no revogado Código Florestal (Lei 4.771⁄65, art. 16, § 8º) quanto na atual Lei 12.651⁄2012 (arts. 18 e 29) tem-se a orientação de que a reserva legal florestal é inerente ao direito de propriedade e posse de imóvel rural, fundada no princípio da função social e ambiental da propriedade rural (CF, art. 186, II).
“É possível extrair do art. 16, § 8º, do Código Florestal que a averbação da reserva florestal é condição para a prática de qualquer ato que implique transmissão, desmembramento ou retificação de área de imóvel sujeito à disciplina da Lei 4.771⁄65” (REsp 831.212⁄MG, DJe de 22⁄9⁄2009, Relatora Min. Nancy Andrighi).
A decisão que hoje divulgamos é excelente, sob vários aspectos.
Trata-se da eficácia da situação jurídica formada a partir do estabelecimento da união estável.
No balanço dos vários interesses em jogo, o min. Paulo de Tarso Sanseverino levou em consideração o interesse do terceiro de boa-fé que, fiado na publicidade registral, adquire bem imóvel.
Ao lado do reconhecimento da existência de um condomínio natural entre conviventes e da necessidade de autorização de ambos os companheiros para a validade da alienação de bens imóveis adquiridos no curso da união estável (art. 1.725 do CCB), o ministro considerou que a invalidação da alienação de imóvel comum “dependerá da publicidade conferida a união estável mediante a averbação de contrato de convivência ou da decisão declaratória da existência união estável no Ofício do Registro de Imóveis em que cadastrados os bens comuns, ou pela demonstração de má-fé do adquirente”.
O defeito da Lei 9.278⁄96, tantas vezes criticada por mim, desde o seu advento, torna-se patente.
O contrato escrito (art. 5º) não se basta. Seria necessário que esse pacto se publicizasse por meio dos registros públicos (registro civil e registro de imóveis) para que a sua eficácia atingisse o círculo representado pelos terceiros. Continuar lendo →
Um dos institutos jurídicos menos estudados entre nós é a chamada indisponibilidade de bens.
Qual a sua natureza jurídica? Por que crescem as hipóteses de sua decretação? Porque se vulgariza a utilização de um instrumento que deveria ser, por definição, a última medida a ser decretada, esgotados outros meios de satisfação do crédito? Porque se tem decretado a indisponibilidade antes mesmo de se tentar penhorar ou arrestar os bens? Porque se diz que o bem “fica gravado” quando, na realidade, trata-se de medida que atinge a disponibilidade das pessoas independentemente da ocorrência atual de uma titularidade?
Enfim, que diabos de indisponibilidade é essa que acaba por inibir a própria aquisição? É evidente que, decretada que seja uma indisponibilidade de bens, tal circunstância jazerá em estado de latência nos escaninhos labirínticos do sistema, ativando-se com o registro da aquisição.
Suspeito que estamos criando um inédito sistema de opacidade nas transações imobiliárias. A penumbra passa a ser associada à ideia de segurança jurídica e patrimonial erigida como cidadela contra a sanha fiscalista do estado brasileiro. Calharia um estudo para se apurar em que medida o uso desse instrumento é contraproducente. Nem me refiro, aqui, à indisponibilidade de bens decretada no bojo de ações de improbidade administrativa, intervenção em instituições financeiras, combate ao terrorismo etc.; falo da vulgarização do instrumento nos processos de execução fiscal e trabalhista.
Regularização fundiária de interesse específico. Registrador – competência.
No Processo 91.372/2015 foi apreciado recurso tirado contra decisão que extinguiu sem apreciação de mérito processo de regularização fundiária de interesse específico inaugurado na corregedoria permanente, anteriormente ao advento do Provimento CG 18/2012.
A CGJSP entendeu que se deve aproveitar os expedientes de regularização fundiária anteriores ao Provimento CG 18/2012 e evitar que fossem extintos sem apreciação do mérito. Nada justificaria que um procedimento, em curso há anos, fosse extinto. O processo deve ser encaminhado ao Oficial do Registro de Imóveis “para que, à luz dessas novas normas, sejam feitas, se possível, as adaptações necessárias para a regularização pretendida”.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. ALGUMAS NOTAS SOBRE A PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR. Mauro Antônio Rocha [1]
Em sentença prolatada nos autos de pedido de providências [2] a MM. Juíza de Direito da 1ª Vara de Registros Públicos da Comarca da Capital de São Paulo julgou válido o termo de quitação da dívida emitido pelo fiduciário por conta de acordo entabulado entre as partes no período que permeia a consolidação da propriedade e a realização dos leilões de venda, “afastando o entendimento de que o art. 24 (sic) da Lei nº 9.514/97 é cogente quanto à obrigatoriedade de realização do leilão, sem possibilidade de quitação da dívida”; validou a purgação da mora do devedor após o decurso do prazo legal, fundada na aplicação subsidiária dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/1966, conforme disposto no art. 39 da referida Lei º 9.514/97 e, ao mesmo tempo, decidiu pela impossibilidade do cancelamento da averbação que consolidou a propriedade imobiliária em nome do credor de financiamento com alienação fiduciária de garantia.
Do pedido formulado pelo Oficial de Registro de Imóveis depreende-se que houve a denegação do cancelamento de inscrições (registro e averbação) na matrícula imobiliária em razão da quitação da dívida pelo devedor, porque, no entender do Oficial, o art. 27 da Lei nº 9.514/97 determina a realização de leilão público para a venda de imóvel objeto de consolidação da propriedade por conta do inadimplemento contratual e, por se tratar de norma cogente, essa obrigação não pode ser afastada para atender aos interesses das partes. Continuar lendo →
Em decisão recente [1], a Eg. CGJSP vem de confirmar o entendimento, de certo modo sedimentado no órgão, de que a regra a disciplinar a prescrição da pretensão punitiva de atos infracionais de notários e registradores se extrairia da Lei Federal Lei nº 8.112/90, que dispõe sobre o regime jurídico dos servidores públicos civis da União, das autarquias e das fundações públicas federais. E isto em razão de que:
A CF/1988 cometeu à União o regramento da responsabilidade dos notários e dos oficiais de registro e a fiscalização de seus atos pelo Poder Judiciário (§ 1º do artigo 236 da CF)
A lei 8.935/1994 não tratou especificamente da matéria prescricional;
A Lei 8.112/90, Lei Federal que dispõe sobre a mesma matéria tratada na Lei Estadual nº 10.261/90 (Estatuto dos Funcionários Públicos de SP), há de prevalecer em face desta;
À guisa de emprestar maior consistência ao argumento, e apoiada em precedentes, a decisão se projetou apoiada em analogia – como o tema da prescrição administrativa de penalidades aplicadas a magistrados. Sendo silente a Lei Orgânica da Magistratura Nacional – LOMAN seria possível a aplicação analógica da mesma Lei nº 8.112/90 a magistrados. No mesmo sentido o artigo 26 da Resolução n.º 135, de 13/7/2011, do Conselho Nacional de Justiça, que dispõe sobre a uniformização de normas relativas ao procedimento administrativo disciplinar aplicável aos magistrados, acerca do rito e das penalidades.
A r. decisão buscou consagrar um entendimento unívoco sobre a matéria, evitando emitir “sinais equívocos, ambíguos”, especialmente porque há precedentes recentes[2], citados no parecer, afirmando que a data da prática da falta sinaliza o início do prazo prescricional, como previsto no § 1º do artigo 261 da Lei Estadual 10.261/1968:
Artigo 261 – Extingue-se a punibilidade pela prescrição:
A Corregedoria-Geral de Justiça apreciou recurso administrativo tirado contra decisão proferida pela Primeira Vara de Registros Públicos de São Paulo que julgou reclamação dirigida contra oficial de Registro de Imóveis de São Paulo.
A questão não envolvia grandes dissensos doutrinários e as decisões, em ambas as instâncias, cingiram-se a livrar o Oficial de qualquer responsabilidade no caso concreto.
O Registrador havia denegado o registro de existência de ação de nulidade de mandato baseado no fato de que a determinação judicial não representava a nota de transcendência real, destituída de qualquer força atributiva ou modificativa de posição jurídico-real. Seria inaplicável, pois, a regra do disposto no n. 12, inc. II, do art. 167 da Lei 6.015/1973. Por outro lado, ausente eficácia modificativa da inscrição com a prática do ato pretendido, não incidiria a regra do art. 246 da mesma lei[1]. Além disso, não havia qualquer conexão entre as partes do processo e os titulares de direitos inscritos.
O título foi então devolvido, sem a prática do ato de averbação. Continuar lendo →
A Prefeitura Municipal de São Paulo acaba de editar o Decreto 56.235, de 3 de julho de 2015 que aprova a Consolidação das Leis Tributárias do Município, reiterando disposições constantes dos regulamentos anteriores e obrigando os notários e registradores a verificar a exatidão dos dados e a suprir eventuais omissões no documento de arrecadação (DAMSP).
A reiteração revolve e repristina dispositivos já julgados inconstitucionais pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Continuar lendo →
Recente decisão do MM. Juiz da Primeira Vara de Registros Públicos de São Paulo, abaixo reproduzida, enfrentou uma questão muito interessante e que ainda não repercutiu nos registros imobiliários. Trata-se de títulos judiciais extraídos da processos de execução e que, por força de lei, são considerados perfeitos, acabados e irretratáveis, “ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado (Lei nº 11.382/2006 que alterou o art. 694 do Código de Processo Civil).
A R. decisão afastou a necessidade de se exigir a certidão de trânsito em julgado em virtude da irreversibilidade da transmissão imobiliária:
Como se vê, mesmo no caso de procedência dos embargos, o executado terá direito de receber do exequente apenas o valor por este auferido como produto da arrematação, e não de reaver o imóvel.
Daí decorre a possibilidade do registro da carta de arrematação no Registro de Imóveis a despeito do ausência do trânsito em julgado dos recursos.
A exegese parece muito coerente e conforme o espírito da reforma do CPC, mas cabe uma ressalva.
A condição resolutiva, figurando no título como cláusula acessória do ato transmissivo (arrematação) não se referia à condição do pagamento do bem praceado, mas o auto de arrematação terá se armado da condição resolutiva por depender, a arrematação, do trânsito em julgado.
Dentre as hipóteses de invalidade da arrematação, previstas no art. 694 do CPC, acha-se o vício de nulidade do ato (§ 1º inciso I):
§ 1º A arrematação poderá, no entanto, ser tornada sem efeito: (Renumerado com alteração do parágrafo único, pela Lei nº 11.382, de 2006).
I – por vício de nulidade;
A nulidade da arrematação poderá ser apreciada em qualquer grau de jurisdição e não implicaria a automática aplicação do §2º — que trata da eventual procedência de embargos de terceiros, porque disso não se trata.
Hipótese completamente distinta, a nulidade poderia, sem a cláusula adjeta, colocar em risco terceiros adquirentes se reconhecida em grau de recurso.
Não tenho em mãos o procedimento e não posso divisar, pelo texto da R. decisão, as circunstâncias que ensejaram a prolação da sentença abaixo divulgada.
Seja como for, inclinar-me-ia a proceder ao registro da arrematação deferida sob condição resolutiva, tal como se acha no título, figurando tal circunstância no registro, fato que, por si só, teria o condão de acautelar terceiros na eventual aquisição do imóvel.
Carta de arrematação – condição resolutiva. Título judicial – qualificação registral. Trânsito em julgado.
EMENTA NÃO OFICIAL. 1) – O título judicial está sujeito à qualificação registrária.2) – em regra deve se exigir a certificação do trânsito em julgado de decisões que serão objeto de registro. Acesso de Carta de arrematação no Registro de Imóveis deferido a despeito do ausência do trânsito em julgado dos recursos (art. 694 do CPC).
Processo 0026225-05.2010.8.26.0100 (100.10.026225-1) – Dúvida – Registro de Imóveis – 15º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital – Alcides dos Santos Lisboa – CP. 288 – ADV: WANDERSON THYEGO PEREIRA (OAB 274414/SP).
VISTOS.
O 15º Oficial de Registro de imóveis, a requerimento do interessado ALCIDES DOS SANTOS LISBOA, suscitou dúvida em razão da recusa em registrar a carta de arrematação sob condição resolutiva oriunda da reclamação trabalhista no imóvel objeto da matrícula nº 88.529, daquela Serventia.
Aduz que a carta de arrematação foi concedida sob condição resolutiva não em razão do pagamento da arrematação, mas por depender do trânsito em julgado, o que viola o princípio da legalidade registrária.
O interessado impugnou a dúvida, alegando que o pagamento foi feito em parcela única de sorte que a recusa do Oficial, baseada na aplicação da sistemática do Gedeg e Arisp, deve ser afastada (fls. 07/09).
O Ministério Público, após considerar pertinente o óbice do registrador, opinou pela improcedência da dúvida apenas em razão do que ficou decidido nos autos do conflito de competência nº 106446-SP, do STJ (fls. 26/29).
É O RELATÓRIO.
FUNDAMENTO E DECIDO.
Observe-se, de início, que os títulos judiciais não estão imunes à qualificação da Serventia para ingresso no fólio real. Nos autos da apelação cível nº 464-6/9, de São José do Rio Preto, decidiu o E. Conselho Superior da Magistratura que:
“Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal, O exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental”.
O Egrégio Conselho Superior da Magistratura tem decidido, inclusive, que a qualificação negativa não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial (Apelação cível n.413-6/7).
Fica claro, destarte, que não basta a existência de título proveniente de órgão judicial para autorizar o ingresso no registro tabular.
O caso ora em exame, a despeito do r entendimento do Ministério Público, não se amolda aos termos do conflito de competência nº 106446-SP, do STJ, haja vista que não há manifestação do MM. Juízo do Trabalho determinando o registro do título.
Há apenas expedição de título oriundo de execução trabalhista, o qual foi apresentado diretamente pelo interessado e qualificado negativamente pelo Oficial.
Sabe-se que a segurança jurídica é o escopo maior dos registros públicos, motivo por que exige-se o trânsito em julgado para o registro dos títulos.
Contudo, o caso em exame encerra uma peculiaridade que o difere dos demais.
A Lei nº 11.382/06 alterou o art. 694 do Código de Processo Civil, agora redigido nos seguintes termos:
“Assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo serventuário da justiça ou leiloeiro, a arrematação considerar-se-á perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado. (Redação dada pela Lei nº 11.382, de 2006).
§ 1º A arrematação poderá, no entanto, ser tornada sem efeito: (Renumerado com alteração do parágrafo único, pela Lei nº 11.382, de 2006).
I – por vício de nulidade; (Redação dada pela Lei nº 11.382, de 2006).
II – se não for pago o preço ou se não for prestada a caução; (Redação dada pela Lei nº 11.382, de 2006).
III – quando o arrematante provar, nos 5 (cinco) dias seguintes, a existência de ônus real ou de gravame (art. 686, inciso V) não mencionado no edital; (Redação dada pela Lei nº 11.382, de 2006).
IV – a requerimento do arrematante, na hipótese de embargos à arrematação (art. 746, §§ 1o e 2o); (Redação dada pela Lei nº 11.382, de 2006).
V – quando realizada por preço vil (art. 692); (Incluído pela Lei nº 11.382, de 2006).
VI – nos casos previstos neste Código (art. 698). (Incluído pela Lei nº 11.382, de 2006).
§ 2º No caso de procedência dos embargos, o executado terá direito a haver do exeqüente o valor por este recebido como produto da arrematação; caso inferior ao valor do bem, haverá do exeqüente também a diferença.”
Como se vê, mesmo no caso de procedência dos embargos, o executado terá direito de receber do exequente apenas o valor por este auferido como produto da arrematação, e não de reaver o imóvel.
Daí decorre a possibilidade do registro da carta de arrematação no Registro de Imóveis a despeito do ausência do trânsito em julgado dos recursos.
Entendimento contrário implicaria esvaziar o teor da inovação legal, uma vez que, como a propriedade dos bens imóveis só se transfere, exceto no caso da saisine, por meio do registro do título aquisitivo no Registro de Imóveis, seria de pouca ou nenhuma utilidade a alguém possuir uma carta de arrematação que não pode ser registrada.
À vista dessa peculiaridade da carta de arrematação, que decorre de texto expresso de Lei, fica superada a questão referente à condição resolutiva.
Posto isso, julgo improcedente a dúvida suscitada pelo 15º Oficial de Registro de Imóveis para determinar o registro da carta de arrematação.
Para os fins do art. 203, II, da Lei nº 6.015/73, servirá esta de mandado, nos termos da Portaria Conjunta nº 01/08, da 1ª e 2ª Varas de Registros Públicos da Capital.
Mauro Antônio Rocha, conhecido colega de debates e discussões nas sessões das Normas de Serviço da CGJSP, coordenados pelo desembargador Ricardo Dip, enfrenta precedentes da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo que sinalizam o acerto de denegação de averbação de instrumentos aditivos – mormente de CCB´s – contendo alterações das condições primárias de contratos de mútuo financeiro e outros negócios jurídicos, garantidos por alienação fiduciária de bem imóvel.
Em recente decisão, o STJ enfrentou uma questão muito interessante: para a averbação de mera retificação de registro será necessária prévia averbação da reserva legal florestal?
