Recente decisão do MM. Juiz da Primeira Vara de Registros Públicos de São Paulo, abaixo reproduzida, enfrentou uma questão muito interessante e que ainda não repercutiu nos registros imobiliários. Trata-se de títulos judiciais extraídos da processos de execução e que, por força de lei, são considerados perfeitos, acabados e irretratáveis, “ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado (Lei nº 11.382/2006 que alterou o art. 694 do Código de Processo Civil).
A R. decisão afastou a necessidade de se exigir a certidão de trânsito em julgado em virtude da irreversibilidade da transmissão imobiliária:
Como se vê, mesmo no caso de procedência dos embargos, o executado terá direito de receber do exequente apenas o valor por este auferido como produto da arrematação, e não de reaver o imóvel.
Daí decorre a possibilidade do registro da carta de arrematação no Registro de Imóveis a despeito do ausência do trânsito em julgado dos recursos.
A exegese parece muito coerente e conforme o espírito da reforma do CPC, mas cabe uma ressalva.
A condição resolutiva, figurando no título como cláusula acessória do ato transmissivo (arrematação) não se referia à condição do pagamento do bem praceado, mas o auto de arrematação terá se armado da condição resolutiva por depender, a arrematação, do trânsito em julgado.
Dentre as hipóteses de invalidade da arrematação, previstas no art. 694 do CPC, acha-se o vício de nulidade do ato (§ 1º inciso I):
§ 1º A arrematação poderá, no entanto, ser tornada sem efeito: (Renumerado com alteração do parágrafo único, pela Lei nº 11.382, de 2006).
I – por vício de nulidade;
A nulidade da arrematação poderá ser apreciada em qualquer grau de jurisdição e não implicaria a automática aplicação do §2º – que trata da eventual procedência de embargos de terceiros, porque disso não se trata.
Hipótese completamente distinta, a nulidade poderia, sem a cláusula adjeta, colocar em risco terceiros adquirentes se reconhecida em grau de recurso.
Não tenho em mãos o procedimento e não posso divisar, pelo texto da R. decisão, as circunstâncias que ensejaram a prolação da sentença abaixo divulgada.
Seja como for, inclinar-me-ia a proceder ao registro da arrematação deferida sob condição resolutiva, tal como se acha no título, figurando tal circunstância no registro, fato que, por si só, teria o condão de acautelar terceiros na eventual aquisição do imóvel.