Publicidade registral – aspectos práticos

Kollemata - jurisprudência

Kollemata – Jurisprudência comentada

Publicidade registral – aspectos práticos.

A Corregedoria-Geral de Justiça apreciou recurso administrativo tirado contra decisão proferida pela Primeira Vara de Registros Públicos de São Paulo que julgou reclamação dirigida contra oficial de Registro de Imóveis de São Paulo.

A questão não envolvia grandes dissensos doutrinários e as decisões, em ambas as instâncias, cingiram-se a livrar o Oficial de qualquer responsabilidade no caso concreto.

O Registrador havia denegado o registro de existência de ação de nulidade de mandato baseado no fato de que a determinação judicial não representava a nota de transcendência real, destituída de qualquer força atributiva ou modificativa de posição jurídico-real. Seria inaplicável, pois, a regra do disposto no n. 12, inc. II, do art. 167 da Lei 6.015/1973. Por outro lado, ausente eficácia modificativa da inscrição com a prática do ato pretendido, não incidiria a regra do art. 246 da mesma lei[1]. Além disso, não havia qualquer conexão entre as partes do processo e os titulares de direitos inscritos.

O título foi então devolvido, sem a prática do ato de averbação.

Todavia, baseado na parte final do art. 18 da Lei de Registros Públicos, o Registrador manteve o ofício judicial em arquivo e a sua existência passou a ser informada nas certidões que daí em diante expediu.

Por fim, a ação, da qual se originou o ofício mandamental, foi extinta. Ao tomar conhecimento do trânsito em julgado da sentença que extinguiu a ação, sem julgamento de mérito, o Oficial passou a omitir, daí em diante, a informação das certidões expedidas.

Publicidade registral e princípio de instância

O tema que nos entretém neste opúsculo somente veio à baila de modo lateral e mereceu considerações meramente marginais.

Não obstante, gostaríamos de oferecer ao debate algumas questões interessantes e dignas de estudo:

  • Poderia o Oficial manter o ofício em arquivo e dele dar publicidade registral mesmo na hipótese de o título não ter merecido o regular ingresso na tábula?
  • Poderia, sem rogação expressa do interessado, fazer cessar a publicidade extravagante que anteriormente deferira?

Desconsidere-se aqui os aspectos intrínsecos do caso concreto. A Corregedoria-Geral não só admitiu o procedimento do cartório, como livrou seu oficial de qualquer responsabilidade.

Voltando ao tema central, a base legal para o arquivamento do ofício foi o art. 18 da Lei de Registros Públicos, in fine, verbis:

Art. 18. Ressalvado o disposto nos arts. 45, 57, § 7º e 95, parágrafo único, a certidão será lavrada independentemente de despacho judicial, devendo mencionar o livro de registro ou o documento arquivado no cartório.

Uma leitura ligeira do texto legal poderia convencer-nos do inteiro acerto da decisão do Oficial que determinou o arquivamento, em cartório, do ofício judicial não cumprido, determinando a feitura de certidão aludindo àquela ordem judicial.

O registro se preordena à publicidade de situações jurídicas

A ordem judicial não foi cumprida por entender, o Oficial, no âmbito próprio da qualificação registral, que o título não preenchia os requisitos legais. Não deixa de ser impressivo que se negue a inscrição, por um lado, e se promova a publicidade de um fato não inscrito, por outro.

A lei deve ser interpretada de modo sistemático. As hipóteses de publicidade de documentos acessórios e mesmo de uma classe de títulos inscritos (instrumentos particulares que devem ser mantidos em arquivo e dos quais se extrairá certidão) são bem conhecidas. Citem-se, de modo não exaustivo: a certidão de instrumentos particulares registrados (art. 194 da LRP), os memoriais, plantas e demais documentos dos processos de parcelamento do solo urbano (art. 24 da Lei 6.766/1979), os documentos exigidos pelo registro de incorporação imobiliária (§ 4º do art. 32 da Lei 4.591/1964).

A regra basilar do sistema de publicidade registral é a expedição de certidão do ato de registro, latamente considerado. Esta conclusão se extraí do conjunto normativo abrangido pelos artigos 16 e seguintes da LRP. Destaque-se:

  • os oficiais e seus prepostos de serventias “em que se façam os registros são obrigados” a lavrar certidão do que lhes for requerido e a fornecer as informações solicitadas (art. 16 da LRP). As certidões e informações naturalmente se referirão a registros procedidos.
  • Qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar ao oficial ou ao funcionário o motivo ou interesse do pedido (art. 17 da mesma lei).
  • “Sempre que houver qualquer alteração posterior ao ato cuja certidão é pedida, deve o Oficial mencioná-la, obrigatoriamente, não obstante as especificações do pedido, sob pena de responsabilidade civil e penal, ressalvado o disposto nos artigos 45 e 95 (art. 21). O § único complementa: “A alteração a que se refere este artigo deverá ser anotada na própria certidão, contendo a inscrição de que ‘a presente certidão envolve elementos de averbação à margem do termo'”.

É bem certo que a Lei 8.935/1994 (inc. IV do art. 10 e inc. III do art. 13) prevê a competência do registrador para “expedir certidões de atos e documentos que constem de seus registros e papéis“. Não nos esqueçamos, todavia, que as atribuições previstas na Lei 8.935/1994 abrangem todas as especialidades de registros públicos, acolhendo, justamente, os registros de títulos e documentos. Em várias passagens da Lei de Registros Públicos vamos encontrar o arquivamento de documentos ora considerados títulos, em sentido próprio e estrito, ora como documentos acessórios e papeis que servem de suporte para a prática do ato de registro.

Como se vê, a expedição de certidão de atos registrais é a regra. Não prevê a lei que se dê publicidade autônoma a documentos que não estejam relacionados aos atos efetivamente registrados.

Protocolo – em regra a prenotação não se cancela

Um tema interessante e muito pouco debatido é a natureza da inscrição primigênia (chave do registro, dirá o tratadista).  A prenotação faz nascer direitos materiais (prioridade e preferência dos direitos reais) e regula, formalmente, a concorrência de títulos que ingressem no Ofício Imobiliário. Com a prenotação do título, com o seu lançamento no Livro 1 – Protocolo (art. 186) inicia-se o iter registral que culmina com a consumação da inscrição ou na denegação do registro.

O prazo legal de vigência da prenotação é de 30 dias, findos os quais “cessarão automaticamente os efeitos da prenotação se, decorridos 30 (trinta) dias do seu lançamento no Protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender às exigências legais” (art. 205).

À parte a possível discussão que se pode instaurar pelo uso da expressão – “omissão” – à qual retornaremos em seguida, o fato é que os efeitos da prenotação simplesmente cessam com o transcurso do seu prazo legal de vigência. Não ocorre, ordinariamente, cancelamento da prenotação.

Vejamos em detalhe: a prenotação não se cancela nestas hipóteses ordinárias: consumação da inscrição ou denegação do registro. O cancelamento ocorrerá, conduzidos pela literalidade da norma, nas hipóteses de (a) julgamento de procedência no processo de dúvida (inc. I do art.  203 da LRP) ou (b) reclamação na inscrição de bem de família (art. 264 da LRP). Nos demais casos, a inscrição vestibular simplesmente decai (direito de prioridade) ou, visto de outra perspectiva, prescreve (nas hipóteses de escoamento do prazo para a rogação de suscitação de dúvida – arg. do art. 198 da LRP).

Recuperemos, por instantes, a expressão que se acha engastada no art. 205 da LRP. Cessarão os efeitos da prenotação nos casos de “omissão do interessado em atender às exigências legais”. Omissão não é o mesmo que falta de interesse. Os meios ordinários para arrostar a denegação de registro – suscitação de dúvida – não se esgotam na via administrativa; a recusa do Oficial pode ser enfrentada na via jurisdicional (art. 204 da LRP). A opção pela via jurisdicional não está condicionada ao requisito da prenotação do título. Justamente por esse motivo, será possível entender que, uma vez prenotado o título, sucessivamente denegado o registro, a prenotação não se cancelará. Segue-se daí que, não ocorrendo o cancelamento da inscrição, estará o Oficial obrigado a relatá-la nas certidões que expedir por força do art. 21 da LRP – sempre que expressamente assim o rogar o interessado. Vejamos em detalhe a redação do dito dispositivo:

Art. 21. Sempre que houver qualquer alteração posterior ao ato cuja certidão é pedida, deve o Oficial mencioná-la, obrigatoriamente, não obstante as especificações do pedido, sob pena de responsabilidade civil e penal (…).

Decompondo-se o articulado, lançamos alguns temas para debate:

  1. “Qualquer alteração posterior”. A prenotação é ato de registro, lato senso, e da inscrição no Livro Protocolo poderá ser expedida certidão. A inscrição no Protocolo poderá ser posterior ao ato de registro em que se conforme a situação jurídico-real. Adverte-se que a “alteração”, a que alude a norma, se referirá à “alteração da situação jurídica”, que, consente-se, se não inova com o transcurso do prazo de vigência e eficácia dos efeitos da prenotação.
  2. Obrigatoriedade. A lei prevê a obrigatoriedade de se relatar, nas informações e certidões que expedir, as alterações posteriores ao ato de registro, sob pena de responsabilidade civil e penal.
  3. Rogação e especificação do pedido. O Oficial do Registro é obrigado a reportar, por fé, o que conste de seus livros, independentemente do escopo do pedido – mesmo nos casos em que o pedido se faça por quesitos (art. 19 da LRP).

Registro provisório

Enfim, não temos em nosso sistema a inscrição preventiva de constrições judiciais como os espanhóis (art. 42 e ss. da sua Lei Hipotecária) em que, de modo expresso, se prevê a caducidade da inscrição transcorrido o prazo de quatro anos (art. 86 da mesma lei).

Tampouco prosperamos na ideia de constituição de um registro provisório e limitado temporalmente, exceção feita à própria prenotação e, eventualmente, às inscrições de indisponibilidades decorrentes de procedimentos do Tribunal de Contas da União (§2º do art. 44 da Lei 8.443/92 – STF: MS 33092 MC/DF). A recente Lei 13.097/2015, que reiterou a tradicional regra da inoponibilidade de fatos não inscritos, não inovou, como poderia ter inovado, o corpo legal prevendo a inscrição provisória no Livro 3 – Auxiliar (arts. 177 e 178 da LRP)[2]

Conclusões

A regra geral é a expedição de certidão dos atos de registro. Os documentos que não serviram de base para a prática dos atos próprios de registro somente em casos excepcionais poderão ser objeto de certidão a ser expedida pelo Oficial do Registro de Imóveis, sempre a requerimento da parte.

Apêndice

PROCESSO Nº 2015/21244 – SÃO PAULO – * – Advogados: ANTONIO MISORELLI, OAB/SP 37.402 e JOÃO PAULO MISORELLI, OAB/SP 290.031.  (171/2015-E) – Dje 14.7.2015, p. 24 

Recurso administrativo – petição inicial requerendo averbação da existência de ações judiciais no Registro de Imóveis – emenda à inicial alterando o pedido para apuração de irregularidades funcionais do registrador – sentença julgando improcedente o pedido, ante a não constatação de tais falhas – recurso do autor que torna a requerer as averbações inicialmente pedidas na inicial posteriormente emendada – recurso improvido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

Trata-se de recurso contra sentença de fls. 157/159 proferida pela MM Juíza Corregedora Permanente do xº Oficial de Registro de Imóveis da Capital[3] que não vislumbrou irregularidades capazes de ensejar infração disciplinar pelo fato do Oficial ter excluído averbações de prenotações junto à matrícula 168.895.

Pleiteia o recorrente, em suma, a reforma integral da sentença para determinar as averbações de ações judiciais de interdição, declaratória de nulidade de procuração, declaratória de nulidade de testamento e de inventário junto à mencionada matrícula (fls. 165/176).

A Procuradoria Geral de Justiça opina seja negado provimento ao recurso.

É o relatório.

OPINO.

O recorrente apresentou inicialmente pedido de providências junto à 1ª Vara de Registros pedindo averbações na matrícula de uma ação de interdição e de uma ação declaratória de nulidade de procuração (fl. 07).

Ocorre que a MM Juíza da 1ª Vara de Registros afirmou que os pedidos deveriam ser feitos aos respectivos juízos das referidas ações e, ato contínuo, determinou a emenda da petição inicial (fl. 63).

A inicial foi emendada e o pedido passou a ser no sentido de “serem apuradas as responsabilidades” disciplinares dos responsáveis pelas exclusões de duas prenotações nas matrículas (fl. 68).

A emenda foi recebida, deixando-se claro na decisão de recebimento que o objeto do feito prosseguia apenas como apuração de eventual responsabilidade pela exclusão das prenotações (fl. 69).

E, nesse sentido, o feito foi depois finalmente sentenciado.

No recurso, sem ter questionado a determinação de emenda da inicial, ao contrário, tendo-a emendado alterando o pedido, o recorrente pede novamente o que havia pedido no início, na petição inicial originária que depois foi emendada.

Recorre, enfim, pedindo algo que deixou de pleitear já em primeira instância, a partir do momento em que emendou sua inicial.

Com relação à responsabilidade do Oficial Registrador, o que foi objeto da sentença efetivamente, constata-se pela informação de fls. 74/75 que o Juízo da 1ª Vara de Família e Sucessões do Foro Regional de Pinheiros expediu em 2007 ofício ao RI pedindo a “anotação à margem da matrícula” a existência de uma ação de interdição em face de Eugênio Cerdeira Vieitez.

O ofício foi qualificado negativamente à época, por falta de previsão legal e porque, além disso, o interditando sequer era o proprietário do imóvel. O título foi devolvido sem a prática do ato de averbação. Conforme autorização da parte final do art. 18 da Lei dos Registros, o ofício foi mantido arquivado na serventia e sua existência passou a ser informada nas certidões. Entretanto, nunca foi feita a averbação. Com o trânsito em julgado da sentença que extinguiu a ação sem julgamento de mérito, foi retirada a informação da certidão de matrícula.

Ante o exposto, o parecer que respeitosamente submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de negar provimento ao recurso.

Sub censura.

São Paulo, 03 de agosto de 2015.

Gabriel Pires de Campos Sormani

Juiz Assessor da Corregedoria

Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso.

Publique-se.

São Paulo, 15/06/2015

HAMILTON ELLIOT AKEL

Corregedor Geral da Justiça

NOTAS 

[1] A denegação de acesso ao título tem respaldo em precedentes da Corregedoria-Geral: Processo CG 462/2006, Campinas, dec. de 8/8/2006, DJ DJ: 28/8/2006, des. Gilberto Passos de Freitas; Processo CG 112.714/2012, São Paulo, dec. 19/12/2012, DJ 22/1/2013, des. Relator: José Renato Nalini e da 1ª Vara de Registros Públicos: Processo 0051973-34.2013.8.26.0100, São Paulo, j. 21/11/2013, DJ 27/1/2014, Dr. Josué Modesto Passos.

[2] Ricardo DIP e Nanci ANDRIGHI não deixaram de notar que teria sido conveniente aproveitar o ensejo do art. 54 da Lei nº 13.097 “para adotar-se, entre nós, a inscrição provisória ou − poderiam ser as duas coisas − um diverso locus de textualização do registro ou do averbamento de atos que não têm vocação de permanência (assim, os relativos à penhora, sequestro, arresto, protesto contra alienação de bens, arrolamento cautelar, ações, indisponibilidade de bens etc.)”. Noutra passagem registram a necessidade sentida de se  “instituir a técnica das inscrições provisórias, com validade temporal assinada − ainda que prorrogável por ato judiciário −, de modo que, além das vantagens correspondentes à desnecessidade de averbações de cancelamento dessas inscrições, também se impediria o risco de uma falsa perpetuidade dos efeitos de alguns registros”. DIP. Ricardo. ANDRIGHI. Nancy.  Apontamentos acerca dos Registros Públicos – Lei 13.097/2015 in Biblioteca Medicina Animæ – www.medicinaanima.com.br – Coleção Digital Lysippo Garcia, acesso em 2.8.2015. V. tb. JACOMINO. S. Concentração na matrícula e o entulho informativo. Uma boa ideia fora do tempo e do lugar in http://goo.gl/6fNMuq. Acesso em 2.8.2015.

[3] NE: Processo 1078057-21.2014.8.26.0100.

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