Doutrina

Alienação fiduciária de bem imóvel – quitação mútua obrigatória

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ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. Considerações sobre a quitação mútua obrigatória nas operações realizadas fora do âmbito do financiamento imobiliário
Mauro Antônio Rocha [1]

Cimob

  1. Da alienação fiduciária em geral.

A alienação fiduciária em garantia é um instituto jurídico conhecido desde o período clássico do Direito Romano, na figura da fidúcia cum creditore, que foi resgatado pelo Direito Brasileiro em meados do século passado e adaptado para atender às necessidades de uma sociedade de massas ainda incipiente, desordenada e necessitada de agilidade e dinamismo jurídico para seu desenvolvimento.

Apesar de ignorada pelo código civil de 1916 e ainda sem se afigurar como negócio jurídico contratual típico, a fidúcia sempre esteve presente no direito brasileiro, tendo sido regularmente utilizada como meio de concretização de negócios e garantias.

Nesse sentido, afirma Silva que deixando de ser negócio jurídico contratual típico, nem por isso ficou entre nós repudiado inteiramente. Filho órfão, e mesmo enjeitado, encontrou todavia abrigo em uma que outra manifestação esporádica. A doutrina o não desconhecia de todo, e os tribunais embora com certa relutância e alguma vacilação entenderam que não seria uma figura contratual contraria ao nosso sistema. [2]

Não por acaso, a garantia fiduciária surgiu no direito positivo brasileiro em 1965 – coincidentemente e ao mesmo tempo no projeto civilista do Código de Obrigações elaborado por Caio Mário Pereira da Silva e na Lei nº 4.728, proposta de uma nova ordem política para disciplinar os mercados financeiro e de capitais – num contexto de grande desenvolvimento econômico e de garantias reais (hipoteca, penhor e anticrese) insuficientes para a proteção dos recursos alocados para o financiamento da produção de bens de capital e da aquisição de bens de consumo.

Dispunha o derrogado artigo 66 da referida lei, que nas obrigações garantidas por alienação fiduciária de bem móvel, o credor tem o domínio da coisa alienada, até a liquidação da dívida garantida. E, concluía, no parágrafo segundo do mesmo artigo, que o instrumento de alienação fiduciária transfere o domínio da coisa alienada, independentemente da sua tradição, continuando o devedor a possuí-la em nome do adquirente, segundo as condições do contrato, e com as responsabilidades de depositário. Continuar lendo →

Ainda sobre a insegura segurança do nosso sistema registrário

SJ Cartórios, Doutrina, Registro de Imóveis , ,

Alexandre L. Clápis

Ainda sobre a insegura segurança do nosso sistema registrário. Com todo respeito às opiniões divergentes o CC. parece mesmo “desafinar” em sua contextualização.

Em nenhum momento se afirmou que o CC adotou a fé pública imobiliária. Aliás, há muito sabemos ou pelo menos recebemos as notícias doutrinárias de que nossa presunção é relativa.

Hoje isto pode ser uma constante em nossa realidade, mas a jurisprudência não teve tanta segurança após o advento do CC de 1916. Vale destacar que o STF apenas após a primeira metade do Séc. XX é que se manifestou pela relatividade da presunção registrária.

A fantástica obra de Soriano Neto (1940) foi um marco significativo para que o entendimento fosse este. Até então, parte significativa da doutrina (Clóvis, Lysippo, Philadelpho, dentre outros tantos) mantinha o entendimento de que a presunção não era relativa.

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Por uma nova ordem jurídico-registral no Brasil

SJ Doutrina, Registro de Imóveis, Registro Eletrônico , , , , , , , , , , ,

Discutimos detidamente, no transcurso do seminário A Nova Ordem Jurídico-Urbanística: um seminário para juízes, promotores e registradores, realizado entre os dias 27 e 28 de novembro de 2003, em São Paulo, Capital, nas dependências do Hotel Ca’d’Oro, a insurgência de uma nova ordem jurídico-urbanística, o que me deu a chance de poder discorrer, ainda que de maneira ligeira, sem o compromisso de aprofundar as múltiplas questões que envolvem o tema, sobre a necessidade imperiosa de se pensar numa nova ordem jurídico-registral no Brasil. O Estatuto da Cidade e a Medida Provisória 2.220, ambos de 2001, valorizaram nitidamente as atividades notariais e registrais, confirmando a importância das instituições encarregadas desse nobile officium no novo cenário jurídico-político que se desenha após o advento do marco legal das cidades brasileiras. Sérgio Jacomino[*]

Palavras-Chaves: Nova ordem jurídico-registral, Estatuto da Cidade, Lei 10.257/2001, Lei 8.935/1994, Retificação extrajudicial, Georreferenciamento, Regularização fundiária, Autonomia registral, Regulação federal, Informatização, Cadastro x Registro, Lei 10.267/2001, CNJ e corregedoria.

A vis atractiva do Registro de Imóveis brasileiro

Um rápido passar de olhos nesses diplomas dá-nos a medida da importância creditada pelo legislador a essas instituições. Exemplificativamente, os instrumentos jurídicos previstos no artigo 4º do Estatuto da Cidade, instrumentos que a lei qualifica de institutos jurídicos – como a desapropriação, a servidão e limitações administrativas, tombamento de bens imóveis, instituição de unidades de conservação, concessões de direito real de uso e de uso especial para fins de moradia, parcelamento, edificação ou utilização do solo urbano, usucapião, direito de superfície, preempção, outorga onerosa, alteração de uso, entre outras e especialmente a regularização fundiária -, são instrumentos que, revalorizados pelo Estatuto da Cidade, já eram velhos conhecidos dos registros prediais e que agora chegam às suas portas robustecidos com o inegável sentido de potencializar o efeito de cognoscibilidade de situações jurídico-urbanísticas inerente à atividade da publicidade registral.

Descobre-se na lei 10.257/2001 uma valorosa confirmação do valor da concentração registral, seja atraindo os fatos jurídico-urbanísticos que apresentam, como não poderia deixar de ser, um nítido cariz público, modulando o exercício das faculdades de domínio, seja relevando a importância social da instituição registral na tutela pública de interesses privados, seu eixo mais fundamental, convertendo-a em peça indispensável para a consumação do que aqui se chama de nova ordem jurídico-urbanística.

Não pretendo descer às minudências dos dispositivos da Lei 10.257/2001 que apontam diretamente para o Registro de Imóveis, estudando, particularmente, as hipóteses de inscrição que estão previstas expressamente na lei. Pretendo, diversamente, sugerir elementos para fomentar os debates e discussões.

Não é por acaso que introduzi a idéia de uma nova ordem jurídico-registral no contexto destas discussões temáticas sobre o moderno urbanismo. Assim como o Estatuto da Cidade depositou clara ênfase no sentido de ordenação, equilíbrio, padrão, harmonia, organicidade – com vistas ao “pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana” (art. 2º, caput), fazendo propositado contraste com o modelo de intervenção pública desarticulada, atomizada, distorcida, descoordenada, entrópica –, também a atuação do registro de imóveis não poderá por muito mais tempo resistir incólume, à míngua de uma regração harmônica, sistemática, ordenadora das suas funções, igualmente públicas, igualmente relevantes do ponto de vista social. Enfim, não avançaremos sem o reconhecimento de uma nova ordem jurídico-registral.

É possível apanhar o estado de desarticulação do sistema registral sob dois ângulos distintos. Primeiro, na antevisão do novo espartilho constitucional e legal, que instaurou um novo paradigma para as funções registrais no país – o que ainda não se logrou compreender perfeitamente. Depois, vamos verificar como a atuação concreta dos registradores vem experimentando uma deletéria desarticulação, prejudicando o pleno exercício da atividade, obstaculizando, no limite, a certeza jurídica, a garantia e a tutela de interesses privados, o que vem ocorrendo no bojo de um processo de desmonte sistemático de instituições jurídico-sociais, como é o caso das atividades notariais e registrais, com sujeição administrativa e violação de seus mais caros postulados.  A campanha pública que se faz no sentido de simplesmente extinguir tais atividades é um claro sinal desse desmonte.

Dispersão regulamentar e a entropia registral

Hoje, mais do que nunca, sentimos a necessidade – e isso é um imperativo de ordem econômica, para não deixar escapar essa variável importante das discussões – que os serviços registrais e notariais possam se harmonizar, adotando procedimentos-padrão, consagrando uma infra-estrutura de funcionamento adequada e harmônica para todo o território nacional. Aliás, consentaneamente com o que dispõe o inciso XXV do artigo 22 da CF/88, que fixa a regra de competência privativa da União para legislar sobre registros públicos.

O sistema não se pode compadecer com a existência de procedimentos registrais sujeitos a multifária fonte decisória e regulamentar. O modelo adotado pela Lei 8.935/94 acarreta uma notável dispersão procedimental, o que acaba gerando insegurança, imprevisibilidade, sérios obstáculos para a implementação de políticas públicas (como p. ex. a regularização fundiária), além de acarretar crescentes e insuportáveis custos de transação na complexa cadeia de alienações, aquisições e oneração de bens imóveis[1].

Como todos sabem, a Lei 8.935/94 dispôs que os notários e registradores devem obrigatoriamente observar as normas técnicas estabelecidas pelo juízo competente (art. 30, XIV). Essa disposição legal aprofundou uma já sentida assimetria, acarretando grave disfunção no sistema, pois, concretamente, estabelece que cada juiz, em cada comarca deste vasto país, pode baixar normas técnicas para o funcionamento dos cartórios de registro de imóveis. Vale dizer, poderemos ter, em tese, um registro imobiliário afeiçoado, de modo idiossincrásico, a cada comarca do país, agravando o harmônico funcionamento dessas instituições.

Nunca se objetou que a fiscalização pudesse continuar a cargo da administração pública – especialmente do Judiciário, por tudo que representa, historicamente, para as atividades notariais e registrais. Mas a disciplina normativa, digamos propriamente regulamentar, deveria estar a cargo de uma fonte estável e unívoca, sem prejuízo independência e autonomia decisórias, fatores indispensáveis, que o registrador e notário devem ter garantidas para o justo desempenho de seu ofício.

A ninguém ocorreria que no âmbito das comarcas ou termos pudesse haver regulamentação da legislação civil (art. 22, inc. I, XX da CF/88), criando novos direitos reais, ou modificando, por via de regulamentos tópicos, o seu conteúdo, dispondo sobre regras de sucessão, direito de família etc. Em entendimento sincrônico, não deveria ser facultado aos Estados, por meio de instâncias administrativas, situadas em qualquer nível do aparelho estatal, desempenhando qualquer função no âmbito da Administração, dispor sobre regras procedimentais dos registros públicos.

Essas imperfeições e desajustes infraestruturais geram consequências deletérias. À parte da perspectiva legal e constitucional, encontramos uma profunda resistência à adoção de modelos modernizadores dos serviços registrais, divergindo da clara figuração constitucional de delegação de serviços públicos a particulares.

Vemos prosperar denúncias de fraudes presumidamente perpetradas por cartórios, acentuadamente em regiões remotas do país, a demonstrar que o sistema, em sua inteira pureza e rigor sistemáticos, não logrou alcançar o alto grau de desenvolvimento que ostenta em outros países e mesmo em regiões localizadas nos grandes centros urbanos do Brasil, onde os serviços são efetivamente delegados a agentes particulares capacitados para colaborar com a administração pública.

Nos rincões afastados é bastante comum a falta de profissionais qualificados, exiguidade de infraestrutura material, humana e tecnológica, dispersão geográfica dos serviços registrais, irracionalidade administrativa na concessão dos serviços, criação, anexação, extinção de cartórios à margem da lei, atomização e falta de integração em redes informáticas, falta de interesse profissional para se submeter a concursos públicos e ocupar posições de registradores e notários etc.

A combinação aziaga desses fatores tem acarretado que muitos desses serviços sejam prestados de maneira inadequada, desempenhados por profissionais não qualificados, indicados muitas vezes pelos Tribunais de Justiça, de cujos quadros ordinários são extraídos os escreventes e escrivães que atuam no foro extrajudicial.

Os registros públicos imobiliários padecem com os efeitos de atomização dos serviços, sofrem com o fenômeno de entropia de fontes variegadas de regulação, decisão e normação, profusão de regras estadualizadas e em parte contraditórias, prestação de serviços por agentes públicos não especializados em localidades em que o registro é estatizado, alheamento dos principais atores (os próprios registradores) nas discussões institucionais, não-participação efetiva desses profissionais na realização de concursos etc.

Em virtude de ainda não se ter atingido a plena maturidade institucional – em decorrência da falta de um claro marco legal – tudo isso tem levado o registro imobiliário a sofrer injustas censuras e de se ter instaurado um indisfarçável processo de sucateamento do sistema, com críticas acérrimas e obtusas.

Já tive a ocasião de assinalar que o impulso selvagem de derriçagem dos registros imobiliários se instaura sem que ao menos se dessem condições de conhecê-los em profundidade e de compreendê-los como importantes agentes do desenvolvimento econômico e social. Isso na melhor das hipóteses, quando não se instaura o processo para atingir justamente o objeto de sua atuação. Derriba-se o modelo consagrado de registro pátrio para se erigir, desde logo, outro, curiosamente também desconhecido, fruto de arremedo de modelos malsucedidos (e pior ainda compreendidos). O leste europeu nos dá exemplos eloquentes de desestruturação da propriedade pelo aniquilamento de seus sistemas registrais. Pode-se dizer dessa tendência, vistosa nestas latitudes, o que já se disse alhures: corremos o risco de sairmos da fase de estruturação e desenvolvimento da instituição registral para cair na plena decadência – sem que nos déssemos, ao menos, a oportunidade de experimentar o seu apogeu, com o pleno desenvolvimento e maturidade.

Nessa quadra se inscrevem as idéias de submissão dos registros às prefeituras municipais, intervenção direta do Estado nos misteres registrais e notariais, ou simples absorção dos cartórios por órgãos cadastrais, estatização que se pode dar em vários grados etc.

A modernização do sistema registral não prescinde de padrões tecnológicos

A atomização e fragmentação do sistema registral é patente. Os cartórios não estão integrados. Não adotam sistemas padronizados para atuação coordenada. Com o advento da informatização, essas instituições não se desenvolvem segundo regras preestabelecidas – nem adotam protocolos de interconexão, condição indispensável para respostas instantâneas a demandas por informação registral.

Em face dos complexos processos econômicos, acentuadamente globalizados, responde o Registro brasileiro de maneira disfuncional. Não há procedimentos estandardizados. O output do sistema é desconcentrado e dispersivo e os seus protocolos não podem ser reduzidos a padrões lógicos de conversibilidade e portabilidade. Com efeito, a informação registral não circula confortavelmente em redes eletrônicas, aumentando os custos de transação e informação, degradando, na outra ponta, o grau de certeza, rapidez e confiança dos operadores.

Não raro, nesses casos, o sistema econômico acaba por edificar outros mecanismos de informação jurídica e patrimonial, afastando o Estado de uma atividade que, por sua própria natureza, e por envolver a tutela de direitos e interesses públicos e privados, deve merecer os cuidados da sociedade organizada.

O advento da informática teve o condão de pôr-nos à mostra as deficiências e anacronismo da Lei 6.015/73: excessiva como norma, exígua como regulamento, a Lei de Registros Públicos necessita urgentemente ser reformada. Divisam-se enormes lacunas. A lei que nos deu impulso para superação de velhos paradigmas do registro fundiário está a merecer nossos melhores cuidados. A lei envelheceu.

Tal descompasso tem alimentado o vigor normativo-administrativo estadual, dando ensanchas a alguma improvisação e a interpretações assistemáticas em cada localidade (comarca) em que se acha um registro.

Até o advento da Lei 8.935/94 era comum uma discreta normatização estadual, seja em decorrência de decisões normativas, seja em decorrência de uma acertada concentração em razão da matéria em órgãos colegiados dos tribunais estaduais. Especificamente no Estado de São Paulo, tais medidas apresentaram excelentes resultados, com a fixação de uma norma procedimental de referência (normas de serviço) que serviu de base para outros Estados. Com justiça fala-se em uma escola paulista de direito registral, pelo desenvolvimento de uma doutrina que vicejava e dava seus frutos em respeitável corpo jurisprudencial.

De outro lado, uma enorme avalanche legislativa brindou-nos, nos últimos anos, com microssistemas que afetam diretamente o registro imobiliário, como a Lei de Incorporações e Condomínios, a Lei de Parcelamento do Solo Urbano, o Estatuto da Terra e o Estatuto da Cidade, as leis do SFH e SFI e muito especialmente a recente Lei 10.267/2001. Em face de todos esses diplomas legais, estamos desarmados de um regulamento harmônico que pudesse assentar, em sólidas bases sistemáticas, as regras de funcionamento dos registros imobiliários, tornando-os perfeitamente aptos e aparelhados para dar uma resposta consistente a todas essas demandas.

Para fazer frente aos novos desafios, e como projeções homólogas do modelo superado pelo novo molde constitucional e pela Lei 8.935/94, temos uma profusão normativa estadual, que se expressa por meio de decisões promanadas do juízo competente. Tais decisões administrativas, singulares ou coletivas, que ostentam um caráter normativo, visam a cumprir o preceito consagrado no art. 30, XIV, da Lei 8.935/94, que sujeitou os notários e registradores ao cumprimento das normas técnicas baixadas pelo juízo competente.

Migrando da galáxia judiciária, as atividades notariais e registrais, tradicionalmente reputadas como órgãos auxiliares da Justiça, com limites rígidos, com atribuições definidas na Organização Judiciária de cada Estado da Federação, hoje se encontram sem um centro de gravidade. Historicamente figurando ao lado dos secretários, escreventes, amanuenses, contínuos, escrivães, meirinhos, distribuidores, partidores, contadores, depositários públicos, etc., hoje os notários e registradores estão se afastando do núcleo duro do Judiciário, sem ter conseguido encontrar, ainda, uma referência que pudesse sinalizar autoridade e que pudesse, portanto, instaurar o estalão para referência de procedimentos em escala federal. Simplesmente ficamos desfalcados de um bom sistema de organização colegiada, corporativa, em virtude de preconceitos e temores injustificados.

A regra do citado artigo 30, XIV, da Lei 8.935/94 rendeu-se a um natural tropismo, estimulado historicamente pelo contubérnio das atividades notariais, registrais e judiciárias, e deve ser reformada. Uma coisa é a fiscalização; outra, muito diferente, é a disciplina regulamentar e normativa. Uma coisa é o zelo pela continuidade e regularidade dos serviços, outra a sujeição hierárquica que anula, na prática, a independência de atuação do profissional do direito. Uma coisa não deve necessariamente implicar a outra, ainda que possamos relevar e considerar uma certa “conaturalidade” das atividades registrais, notariais e judiciais, especialmente no histórico do direito brasileiro e português.

Regulação uniforme – exemplos

De qualquer maneira, as políticas públicas, que demandam um craveiro unívoco – como é o caso das políticas de regularização fundiária – para que possam ser desenvolvidas harmonicamente em todo o território, devem concretizar a regra do próprio artigo 22 da CF/88, que dispõe que compete privativamente à União legislar sobre registros públicos e direito civil, salvo eventual lei complementar que poderá autorizar os Estados a legislar sobre questões específicas das matérias relacionadas no referido artigo (parágrafo único do referido art. 22).

Bastaria lembrar a experiência bem-sucedida que se deu entre nós com a regulamentação, via Ministério da Justiça, da microfilmagem e, especialmente, da autorização, via portaria ministerial, para instalação de equipamentos e para a realização de serviços micrográficos nos cartórios brasileiros. Tal antecedente, pelos excelentes resultados, dá-nos uma referência importante que deveria ser estudada detidamente. Aqui precisamente houve uma regra uniforme e harmônica, com regulamentação plenária, vinculada naturalmente a órgão da União Federal. Vale estudar a Lei 5.433/68 e o Decreto Federal 1.799/96 como indicação de caminhos bem-sucedidos que podem ser experimentados quando o tema versar, por exemplo, sobre documentos eletrônicos, firmas digitais, certificação, normas procedimentais para regularização fundiária etc.

Experimentamos um momento propício para discutirmos a necessidade imperiosa de um regulamento de registro imobiliário e de um regulamento específico da Lei 8.935/94, dando maior coerência sistemática aos serviços, agilidade aos processos de registro, estabelecimento de padrões procedimentais, regulação de informatização dentre outras necessidades.

Georreferenciamento e retificação de registro

Poderíamos citar inúmeros exemplos, colhidos na experiência recente dos registros, para demonstrar como o sistema necessita ser repensado. Ficamos com a retificação de registro, à margem de muitos outros exemplos que poderão ser oportunamente discutidos.

O advento da Lei 10.267, de 2001, nos impõe a necessidade de um novo olhar para flagrar e compreender o sistema registral e a atividade do registrador em seu sentido primordial. Permitam-me traçar o quadro legal criado no contexto desse microssistema: 

Primeiro, o § 4º do art. 176 da LRP estabelece, com a introdução feita pela Lei 10.267 referida, que a especialização objetiva (georreferenciamento) tornar-se-á obrigatória para efetivação de registro, em qualquer situação de transferência de imóvel rural, nos prazos fixados por ato do Poder Executivo. 

Ou seja, em qualquer hipótese de alienação, desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, a identificação do imóvel prevista na própria LRP “será obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA”.

Vê-se que a regra, consubstanciada no §3º do próprio artigo 176 da LRP, absorveu inteiramente o procedimento tradicional de determinação objetiva. Estamos já nos domínios de uma novilíngua de coordenadas, vértices e variáveis, cuja tradução em linguagem natural redundará em novas e aperfeiçoadas descrições dos imóveis rurais, o que acarretará a retificação do registro (suposto que a matrícula é ato de registro lato senso).

Será que deveremos sujeitar todos os interessados ou proprietários de imóveis rurais que possam ser alienados, ou desmembrados, ou remembrados, ou mesmo parcelados, ao procedimento judicial retificatório tendo em vista que as descrições e a área, em todos os casos, serão alteradas?

Basta pensar em escala, tendo em perspectiva estatísticas do próprio Ministério de Desenvolvimento Agrário, que apontam para a necessidade de se regularizar perto de 1,5 milhões de propriedades rurais. O Banco Interamericano de Desenvolvimento registrou, em documento recentemente publicado, que “é necessário que se analisem os mecanismos alternativos para agilizar e fazer de forma transparente, bem como ao mínimo custo unitário possível, o processo de regularização fundiária do Programa. O mecanismo selecionado deverá assegurar uma pronta solução dos problemas de retificação e outros eventuais identificados a partir do cadastramento dos 3,4 milhões de imóveis de domínio particular. Também, deve assegurar-se a pronta entrega de um título de domínio pleno sobre a terra para os ocupantes de 1,5 milhões de imóveis sem título” (Boletim eletrônico do IRIB n. 701, de 2003).

Quanto recurso público será consumido com a deflagração de procedimentos judiciais de retificação? Trazendo o foco para a regularização de imóveis urbanos, veremos que o mesmo problema se impõe: os custos inatingíveis de levantamento, regularização urbanística, regularização fundiária, lavratura de contratos, registros de títulos, dentre outros, encontra, via de regra, um outro elemento potencializador das dificuldades – os custos com a retificação judicial de registro, mesmo quando a área em apreço induvidosamente seja pública. O processo se torna inviável economicamente, o que explica, mas não justifica, o malogro generalizado das recentes experiências de regularizações fundiárias que não puderam atravessar a malha cerrada de burocracia e excessivo apego a fórmulas arraigadas numa praxe judicial-cartorária que precisa ser revista.

Cadastro físico e registro de direitos

Ao radicalizar a idéia de que as atribuições básicas de determinação física da parcela é tarefa de um verdadeiro sistema cadastral (o que o registro nunca foi, nem jamais poderia ter sido – o que deve ser reputada, tal confusão, a uma apressada e equivocada leitura do sistema tudesco), a nova lei nos impõe novos paradigmas para operar o sistema registral, obrigando-nos a abrir mão de consagrados entendimentos, tão mais arraigados em nossa cultura cartorária, quanto inadequados para dar conta dos desafios de melhor determinação do objeto físico da matrícula e, via de conseqüência, de consagrar maior segurança jurídica. O registro é de direitos. O cadastro é bem outra coisa! Por isso, hoje somos obrigados a repensar o relacionamento dos registros com sua contraparte essencial e natural: o cadastro físico.

Um novo olhar deve repousar sobre as normas a fim de desentranhar novos significados, sentidos inesperados. A indispensabilidade da retificação judicial, por exemplo, iterativamente afirmada com apoio na literalidade do parágrafo 3º do artigo 213 da Lei de Registros Públicos, pode ser superada pelo novo paradigma da Lei 10.267/2001.

Retificação de registro extrajudicial

Esse dispositivo sempre esteve condicionado por uma interpretação extremamente restritiva. A lei não indica de onde pode exsurgir o erro que se torna evidente. Do título? Do registro? De ambos? Desconsidero, aqui, propositadamente, uma respeitável construção doutrinária que pôs um espartilho confortável para condicionar a retificação sempre pela via judicial. Problematizo-a. O erro evidente, que se torna explícito e perfeitamente perceptível com o concurso dos instrumentos que a Lei 10.267/2001 criou, pode ser corrigido pelo oficial do registro, com a cautela de verificar sua adequação e cabimento, além da expressa concordância dos confrontantes[2]. Erro aqui deve ser entendido em seu sentido próprio de incorreção, inexatidão. Daí que se possa adequar o procedimento de retificação àquelas situações em que se apura uma inexatidão do registro pela tradução matemática dos levantamentos georreferenciados. Retificar é, pois, pôr em linha reta, endireitar, tornar o registro reto, certo.

O vetor interpretativo, que haverá de afetar todo o sistema coordenado dos parágrafos do citado artigo 213, se articula na idéia básica de que estamos diante de uma nova semiologia, a linguagem descritiva mudou em virtude da mutação do código. Não mudou o objeto, mas aperfeiçoou-se a maneira de descrevê-lo. É preciso, para não infirmar toda a sistemática da Lei 10.207/2001, encarecer uma interpretação que deposite toda a ênfase no caput do art. 213, pois o erro constante do registro, desde que não acarrete prejuízo a terceiros, poderá ser corrigido pelo próprio oficial registrador, com as cautelas de estilo. Os parágrafos do art. 213 simplesmente modulam a regra, criando procedimentos adicionais quando não se verificar a justa hipótese do caput. Assim, a alteração da descrição, divisas ou área, será sempre judicial quando se verificar a existência de conflitos e prejuízos. A regra de socorrer-se do procedimento judicial deverá ser, então, excepcional. Para desencadeá-lo, ter-se-á o conflito atual, não a sua mera presunção. Melhor dito: inverte-se a presunção; dá-se a presunção iuris tantum de não-conflito quando os interessados comparecem ao notário (§ 5º e 7º, art. 9º do Decreto 4.449) e manifestam sua vontade livre das peias burocráticas.

Trata-se, no limite, da recuperação do sentido da livre disposição de direitos e autonomia da vontade. Se o confinante pode extrajudicialmente o mais (alienar), por qual razão não poderia o menos (retificar ou permitir retificar)?

Ao refletir sobre essa questão singela, seremos levados a repensar o modus operandi do próprio registro, além dos limites de atuação do registrador e suas respectivas responsabilidades.

Corregedoria dos serviços registrais

Uma nova ordem jurídico-urbanística, leva-nos a pensar em uma nova ordem jurídico-registral. Estimula-nos a refletir sobre o novo perfil do registrador imobiliário que surge com a Constituição de 1988. Tal fato, contudo, não nos deverá subtrair dos horizontes especulativos a necessidade de descerrar um novo e original sentido para a função corregedora. Temos um novo registrador, mas temos em igual medida um novo juiz-corregedor; devemos assentar em outras bases o relacionamento institucional, delimitando claramente as atribuições de cada ator, sob pena de, não o fazendo, reafirmarmos um modelo ultrapassado de simples sujeição hierárquica, sacrificando a singularidade da atividade registral e notarial, que deve ser exercida com autonomia e independência funcional, fiscalizada pela Administração judiciária.

Este desafio está posto diante de nós. É preciso coragem para enfrentar os obstáculos, vencer os preconceitos e colocar os olhos no sumo interesse público que a todos motiva e inspira.

Notas adicionadas

[1] Nota do autor 1: Alguns anos após o evento A Nova Ordem Jurídico-Urbanística: um seminário para juízes, promotores e registradores (2003) houve o advento da EC 45, de 2004, que atraiu, para o âmbito do Poder Judiciário, as questões relativas à regulação das atividades registrais com a criação do Conselho Nacional de Justiça (art. 103-B). Em parte, as críticas e reparos feitos aqui serão resolvidas com provimentos da Corregedoria-Nacional e provimento do próprio Conselho.  

[2] NA 2: O advento da Lei 10.931/2004 inovou o tratamento da matéria. O art. 213 e seguintes da Lei 6.015/1973 agora permite o processamento da retificação de registro na via extrajudicial. Tal alteração representou um avanço inestimável e proporcionou maior celeridade e economicidade no processo retificatório.

Autoria e addendum

[*] Sérgio Jacomino é o Presidente do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, registrador e professor universitário. O texto é transcrição de pronunciamento no seminário A Nova Ordem Jurídico-Urbanística: um seminário para juízes, promotores e registradores, realizado em São Paulo, Capital, entre os dias 27 e 28 de novembro de 2003. O texto mereceu algum reparo ortográfico, mantida a redação original. Recebeu duas notas de rodapé para contextualizar a matéria e guiar o pesquisador. Atualizado em 18/8/2017.

O valor do registro

SJ Cartórios, Doutrina, Registro de Imóveis, Registro em tempos de crise , , , ,

Vamos comemorar uma década desde o envio do e-mail abaixo ao jornalista Luís Nassif. Na condição de Presidente do IRIB, senti-me no dever de refutar a nota veiculada na FSP de 20 de novembro daquele ano. O Registro de Imóveis havia sido atacado violentamente e as críticas me soavam acerbas e injustas.

O fato é que depois desde e-mail, seguido de contatos pessoais, o jornalista pode conhecer um pouco melhor acerca da importância de sistema de publicidade registral. Quiçá terá mudado de ideia.

Fica, aqui, o registro da correspondência com o pedido de escusas pelo fato de que alguns links, que deveriam manter-se hígidos, lamentavelmente foram removidos do site do IRIB. Outros consegui recuperar e os mantenho na íntegra para estudo dos interessados. (SJ).

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Direito de preferência de condômino em face do Registro Imobiliário

SJ Doutrina ,

João Teodoro da Silva*

Vez por outra emerge velha divergência entre tabeliães de notas e oficiais do registro de imóveis, sobre a lavratura de ato notarial de compra e venda de parte ideal de imóvel e seu consequente registro, no caso de alienação realizada por um condômino sem anuência do outro ou dos demais.

Feita a escritura pública, às vezes sem o expresso consentimento dos outros coproprietários, por força de circunstância, seja impossibilidade momentânea, seja inconveniência, a critério e risco do comprador, ao ser encaminhado seu traslado a registro na serventia imobiliária, aí costuma ser obstado o ingresso imediato do título, sob a seguinte exigência: constar o comparecimento do condômino tal ou dos condôminos tais e tais, concordando com a venda. Isso obviamente sob pretexto de estabelecer o caput do art. 1.139 do Código Civil:

“Art. 1.139. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranho, se o requerer no prazo de seis meses.”

Acontece, ao contrário do aparente impedimento, que não pode haver obrigatoriedade do comparecimento de condômino em escritura, para dar prévia aquiescência à venda de parte ideal de coisa indivisível a terceiro. E tanto isso é verdade inconteste que, por consequência do disposto na segunda parte do art. 1.139 CC, o condômino preterido em seu direito de preempção faz jus a – com o depósito do preço – haver para si a parte vendida a estranho, se o requerer em tempo hábil.

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Registro e Cadastro – Uma interconexão necessária

SJ Doutrina, Registro de Imóveis , ,

Sérgio Jacomino [1]

Mapa detalhado da seção de Colomiers, na comuna de Blagnac, com divisões de terrenos e propriedades.

Para enfrentar o problema da necessidade de integração entre o registro e o cadastro físico; para tentar apontar os benefícios recíprocos que a conexão propiciaria; para compreender que os registros de segurança jurídica não se desnaturalizariam com a conjugação de informações com os cadastros físicos, é preciso verificar ligeiramente a figura da matrícula nos registros imobiliários, como foi introduzida em nosso sistema e qual a sua natureza jurídica. Principalmente, extremar os conceitos de matrícula e cadastro, que promiscuamente rendem interpretações equívocas em nosso meio.

O termo matrícula é de fato rico em significações e bastaria uma avaliação de seu emprego em outros campos do direito, restringindo assim a pesquisa onomasiológica, para verificar o caráter plurívoco e polissêmico que encerra.

Ao longo dos anos, o termo matrícula pôde significar tanto a inscrição necessária para o exercício do comércio[2], quanto o registro de navios e embarcações; podia indicar o procedimento para estabelecimento de empresas de armazéns gerais,[3] ou o cadastro do leiloeiro, atividade que se exerce mediante prévia matrícula no órgão respectivo. O próprio registro Torrens, hoje regulado pela Lei 6.015/1973, previa, desde o ano de 1890, a matrícula nos procedimentos de registração.[4] A vigente lei de registros públicos igualmente prevê a matrícula de oficinas impressoras, jornais, periódicos, empresas de radiodifusão e agências de notícias.[5]

O conceito de matrícula no registro imobiliário foi joeirado pela contribuição sistemática de inúmeros estudiosos ao longo do tempo, desde o advento da Lei 6.015/1973, até os dias de hoje. A comunidade de estudiosos do direito registral permitiu fixar, com razoável precisão, o conceito jurídico de matrícula.

Conceito de matrícula

Assim, matrícula, para Maria Helena Leonel Gandolfo é “um ato de registro, no sentido lato, que dá origem à individualidade do imóvel na sistemática registral brasileira, possuindo um atributo dominial derivado da transcrição da qual se originou”[6]

Partindo da definição da notável registradora paulistana, poderíamos destrinçar seus elementos e tecer algumas considerações com o fim de bem fixar o conceito.

Assim como a inscrição pode significar tanto o ato de inscrever quanto o seu resultado (o inscrito)[7], para fins pedagógicos poderíamos distinguir entre o ato jurídico de matrícula – no sentido de inscrição inaugural no sistema de fólio real –  e a matrícula como sinônimo de fólio real, que encerra as inscrições a ele endereçadas relativamente à unidade predial.

Na sua formulação substantiva, o termo matrícula acena para o sentido já registrado nos bons dicionários latinos, cuja raiz aponta para a idéia de rol e, mais amplamente, de registro público.[8]Com o sentido de fólio real, a matrícula é a própria folha, a base – continente registral – sobre a qual vão aportar os assentos relativos ao domínio e às demais mutações jurídicas – conteúdo registral – que tenham por objeto o imóvel matriculado.[9]

A matrícula, com o sentido lato de registro, é a primeira inscrição no fólio real[10]. Pois, assim dito, subentende-se: (a) que se trata de um registro jurídico – para afastar a ideia de que a matrícula seria tão-só um ato cadastral[11] (b) que estamos diante de um ato jurídico cuja consequência imediata é fixar o atributo dominial, enunciando a situação jurídica do imóvel e (c) que a matrícula, entendida como ato jurídico de inscrição, pode apresentar nítida distinção em relação ao fólio real, que é o suporte da inscrição.

Matrícula e cadastro – rápidas distinções

Afrânio de Carvalho desde muito cedo refutou a idéia de que a matrícula representasse meramente um ato cadastral, que pudesse assim ser deixada “solta no mundo da irrelevância”.[12] Com certa razão a crítica, pois a tendência dos comentadores de primeira hora, provavelmente afetados pelas frustradas tentativas de aproximar o nosso sistema de direito registral ao alemão, acabou considerando o advento da Lei 6.015/1973, e, especialmente, da instituição da matrícula, como o marco legal da instituição entre nós de um verdadeiro cadastro.

Enfim, a matrícula é a inscrição primigênia no fólio real, base para qualquer outra que lhe suceda, porque passa a fundamentar o direito de propriedade sobre o imóvel.

Prosseguindo, afirma-se que a matrícula dá origem à individualidade do imóvel. O sistema anterior era organizado tendo por base um fólio coletivo, de base documental, ou mista, em que o assento se perfazia pela “transcrição” do título, em ordem cronológica, podendo albergar dita “transcrição” mais de um imóvel ou partes ideais, embora pudesse referir-se – essa a hipótese mais comum – a um só imóvel. Na verdade, com o advento da atual lei de registros públicos, houve a opção pela técnica do fólio real, que organiza a publicidade imobiliária a partir da unidade predial e sua respectiva matriz, em implicação recíproca.[13]

O aspecto que merece a minha melhor consideração, nesse passo, é que a matrícula, como sinônimo de fólio real, é um importante divisor sistemático, contrastando os modelos de organização da publicidade imobiliária pela ênfase que deposita no ordenamento real. Portanto, não é a matrícula que daria origem à individualidade do imóvel – a sugerir que o antecedente da matriz seria o caos de indeterminação objetiva – mas enfatizando a organização do sistema nessas bases, define-se a relação que vai imperar na ordenação criadora dos assentos – um imóvel uma matrícula.

Matrícula – recidiva de domínio

A definição oferecida pela estudiosa de direito registral culmina com o reconhecimento do atributo dominial derivado da transcrição.

Mais uma vez, Afrânio de Carvalho socorre-nos em boa doutrina para justificar o caráter dominial da matrícula[14]. De fato, a inscrição originariamente feita no livro de transmissões – o antigo livro 3 do Decreto 4.857/1939 – sofre uma mutação morfológica, uma mudança exterior, sem qualquer interferência substancial. A mudança do sistema, que impõe agora uma nova forma de organização do registro, não contamina a medula do sistema registral brasileiro: a matrícula representa a recidiva de domínio.

Parafraseando Marshall McLuhan, que no clássico Understanding Media proclamou que o meio é a mensagem, a forma é o conteúdo, poderíamos aproveitar o delicioso mote para expressar a tendência natural de que a revolução formal experimentada pelo registro brasileiro acarretasse, como poderosa vis atractiva, a instituição de sua contraparte material – a consagração do eixo fundamental e estrutural de um registro imobiliário moderno, a fé pública registral. Mas, a mudança do sistema de organização fundiária no Brasil, com a introdução do fólio real, até hoje anela a necessidade de uma integração com o cadastro físico. A matrícula clama naturalmente pela sua contraparte: o cadastro – quod omnia intendunt assimilari capitastrum. Essa necessidade estrutural do sistema se expressa timidamente em alguma referência legal (Art. 176, § 1o, 2, III e art. 278, § 1o, III da Lei 6.015/1973 sem falar nos dispositivos do Estatuto da Terra).

Mas é preciso consignar que nem sempre o atributo dominial da matrícula é derivado da transcrição que a antecede. Pode ocorrer que o fólio se inaugure com a inscrição primigênia que inicia não só o historial tabular, mas também a fixação inaugural de seu atributo dominial: é o début registral, no dizer de García Coni.[15] Há casos em que o imóvel, por meio da matrícula, passa de uma realidade extra registral ao regime da publicidade registral, ficando adstrita aos seus rigores e efeitos. Assim, por exemplo, no processo administrativo discriminatório de terras devolutas da união,[16] ou na matrícula de bens públicos – quando se pensa na necessidade de matriculação desses bens quando desafetados para alienação. Pense-se na usucapião, na acessão (aluvião, avulsão) nos títulos de domínio anterior ao Código Civil – cujos titulares, na opinião de Walter Ceneviva, têm “direito adquirido ao não registro, mesmo para assegurar disponibilidade”[17] etc.

Inscrição, especialidade e determinação

Embora a matrícula de fato tenha representado um grande avanço na organização do registro predial brasileiro, a grande dificuldade que ainda resiste bravamente, e desafia a inteligência dos operadores do direito, é a imperfeita determinação dos bens imóveis, já que o nosso sistema registral padece, como já apontado, com a falta de conexão com um sistema cadastral minimamente organizado.

Suspeito que a doutrina hipotecarista brasileira (mais do que a doutrina, a iterativa jurisprudência administrativa e registral) identificando claramente as deficiências que decorrem dessa falha estrutural – mirando-se no sistema paradigmático do direito tudesco – substituiu a falta de integração com o cadastro físico pelo reforço da idéia de especialização do imóvel pela descrição literal do bem. Naturalmente, vimos investindo no aperfeiçoamento da chamada especialização do bem inscrito, optando-se, todavia, pelo procedimento técnico mais inadequado. Como consequência, nosso sistema registral está como que condenado a um injusto purgatório, pois ainda padece dos atributos necessários para consagrar, à perfeição, a eficácia da inscrição.

Ocorre uma curiosa idealização no nosso sistema. Assim, quanto mais detalhada fosse a descrição do imóvel matriculado, com todas as minudências expressas em descrições literais, maior seria a segurança, pouco importando que simplesmente se reproduz em um novo meio (matrícula) um ultrapassado modelo de determinação e individuação dos imóveis, exatamente como se dava nos longevos registros (transcrições). À mingua de uma necessária interconexão entre o registro de segurança jurídica e o cadastro físico, procurou-se fazer repousar na técnica da especialidade literal do bem matriculado a compensação dessas notórias deficiências. Levadas às últimas conseqüências, a especialização do bem, assim encetada, representa um notável retrocesso sistemático, pois simplesmente reproduz um procedimento anacrônico para a determinação do bem inscrito. Nem mesmo as famosas retificações de registro, pelos motivos que abaixo serão apontados, logram atingir um grau mínimo de segurança na determinação dos bens imóveis.

Acostumados ao jargão técnico que se fez dominante após o advento da Lei 6.015/1973, dizemos que os imóveis matriculados devem estar “especializados”, isto é, perfeitamente descritos e caracterizados, com todas as minudências que permitam individuá-los e estremá-los de quaisquer outros.

Perseguimos a segurança jurídica, fazendo concretizar-se o princípio de especialidade.

Mas, lamentavelmente, estamos faltos de uma abordagem estrutural, uma visão de conjunto, pois a segurança jurídica que se busca na precisa especialização do bem imóvel não logra atingir perfeitamente a conexão da parcela com sua confinância. Não há no registro uma representação da imbricação que se verifica no solo. Ou seja, temos uma visão fragmentária das parcelas, sem qualquer elemento de amarração estrutural com o todo. Em suma, tem-se, ainda, uma visão atomizada, pulverizada, desestruturada, dos imóveis que se entretecem na vasta malha do território.

O “beliche dominial” e a fé pública registral

Essa a razão da recorrente superposição de parcelas, acarretando o que tenho denominando de  síndrome de beliche dominial, com títulos contraditórios, versando sobre bens imóveis que se superpõem. Ingressando no ofício predial, inoculam o germe da nulidade pela destruição da legitimação do registro pela dupla matriculação – problema pouco explorado por nós e que está a merecer um estudo mais detido.

Poucos se aperceberam que a relutância em admitir-se entre nós a fé pública registral, robustecendo a eficácia do registro, se deve, em grande parte, às deficiências na determinação segura dos bens que são objeto das inscrições. E a deficiência é sempre magnificada e agravada pela falha estrutural decorrente da inexistência de integração entre o registro de segurança jurídica e o cadastro físico.

Não se dá o caso de que o nosso registro predial seja inseguro. O sistema provê segurança, digamos estática, mas descura, por razões históricas e culturais, uma visão dinâmica do fenômeno consistente na constrasteação das confrontações. A dialética da confinância produziria a melhor determinação e individuação de cada imóvel objeto da inscrição. As referências da confinância, não sendo hauridas da descrição literal do próprio imóvel, mas resgatadas de uma planta cadastral segura, geraria uma certeza robustecida. Cresceria a segurança jurídica que o sistema almeja.

Demarcação de terras e queima de cartórios

A opção do legislador civil originalmente recolheu as idiossincrasias culturais e históricas da realidade fundiária brasileira, forjando um estatuto legal de extraordinária importância. Posteriormente, a doutrina e a jurisprudência, agravando a opção pelo modelo em vigor, acabaram por aprofundar o divórcio entre o registro e o cadastro – ao ponto de muitos registradores, até hoje, resistirem, desconfiados, à ideia dessa fundamental integração.

Os motivos são vários e não cabe aqui, nesta ligeira exposição, enumerá-los em pauta extensiva.

Mas, recolhem-se índices simbólicos que permitem descerrar os motivos dessa opção hoje consagrada. Em primeiro lugar o histórico contubérnio entre terras públicas e particulares, que dispensa maiores comentários. Além disso, a contradição entre a necessidade da regulamentação da propriedade e o modelo de exploração econômica da colônia que se assentava na agricultura predatória e extensiva, prática que se tornou regra depois da independência e se manteve até há bem pouco tempo como uma chaga da realidade fundiária e ambiental brasileira. Na voz autorizada de um cronista, essa contradição era aguda e nitidamente sentida pelos contemporâneos:

“terrenos devolutos quase todos têm há doze anos a esta parte explorados, invadidos e apossados por um aluvião de pessoas e convertidos em fazendas”. […] “um germe fecundíssimo de desordens e de crimes tem sido a confusão dos limites das propriedades rurais, tanto as adquiridas por sesmarias primitivamente, como as havidas por título de posse com cultivos efetivos. As divisas principalmente dessas ultimas só são firmadas e respeitadas por armas de fogo desfechadas de emboscadas de trás dos grossos troncos de nossas árvores seculares.”[18]

De qualquer maneira, a anarquia verificada na titulação de terras acabaria por redundar no primeiro diploma legal que visava pôr ordem no caos: a chamada Lei de Terras – Lei 601, de 18 de setembro de 1850. No transcurso de inúmeras tentativas legislativas baldadas, levadas a cabo para regularizar a questão das terras no Brasil, vemos a violenta resistência à organização fundiária, acirrando e consagrando o aspecto “agrarista” da sociedade brasileira. Desde o arrasamento de São Vicente, em 1534, patrocinado pelos misteriosos Bacharel do Iguape e Ruy García Moschera, acompanhados dos índios carijós, destruindo o pelourinho, arrombando a cadeia, libertando os prisioneiros e destruindo o cartório por incêndio, “queimado o ‘livro do tombo’, no qual estavam registradas as escrituras de sesmarias”[19], o que a história flagra é uma contínua e invariável reincidência de conflitos que versam sobre a questão da titulação das terras e especialmente sobre a demarcação das glebas.

Sobre incêndios em cartório, valeria um capítulo e merece breve referência aqui a revolta do Quebra-Quilos em que os proprietários, insatisfeitos com a adoção do sistema de medição e demarcação das terras, insuflaram a população a queimar cartórios.[20]

Enfim, a precária demarcação de terras acaba ocorrendo pela necessidade de substituir a garantia de escravos pela hipoteca, que exige, como é cediço, a identificação da garantia. Mas a perspectiva individualista da propriedade, dissociando-a de uma planta cadastral, permanece como um traço que ilumina nossa vocação àquela visão estática da especialização do imóvel. Não se releva a imbricação que acarreta uma visão global oferecida por uma planta cadastral. O ponto de partida da especialização é sempre a parcela, ou seja os interesses individuais do proprietário que se projetam sobre os interesses públicos de racional ordenação do solo. Até hoje os cadastros urbanos e rurais se  nutrem de informações parcelares, oferecidas unilateralmente pelo interessados – às vezes nem mesmo o proprietário – reproduzindo, sem que isto seja mera coincidência, o que já dispunha, por exemplo, o Registro do Vigário (art. 91) e a própria Lei 601, de 1865, que já previa a criação nas freguesias do “registro das terras possuídas, sobre as declarações feitas pelos respectivos possuidores, impondo multas e penas àqueles que deixarem de fazer nos prazos marcados as ditas declarações, ou as fizerem inexatas”.

Até mesmo o dístico “um imóvel, uma matrícula”, que orna os umbrais dos registros brasileiros, à parte representar importante fundamento operacional e marco legal, parece nutrir e estimular essa visão fragmentária do fólio imobiliário.

A força do registro imobiliário

O registro imobiliário não reproduz, ainda, e fielmente, a feição do território – salvo os casos recentes de parcelamentos do solo urbano, orientados por critérios técnicos de levantamento cartográfico aceitáveis (referências a marcos “amarrados” a redes geodésicas). Se partíssemos da descrição encontrada em cada matrícula e a partir delas nos propuséssemos a “remontar” a imagem do território de uma dada região, obteríamos como resultado um monstro disforme, uma representação completamente descaracterizada da realidade fundiária.

É preciso reconhecer, por outro lado, que tal ocorre não por culpa do profissional do direito encarregado do mister registral. De fato, os registradores brasileiros sempre responderam à altura aos ingentes desafios de prover segurança jurídica aos negócios imobiliários. Entretanto, somos tributários de uma larga tradição que sempre buscou traduzir o objeto da inscrição em termos de descrição literal, quase sempre imperfeita. Os exemplos mais estapafúrdios povoam a literatura técnica e, o que é pior, compõem ainda hoje parte considerável dos registros prediais: imóvel que confronta com “os impossíveis da serra”; linha que divide com um “cemitério de índios”; prédio rústico que faz limite com o “pasto da vaca mocha” etc.

Estamos lamentavelmente presos a uma visão equivocada, além de superada, histórica e tecnologicamente. Mesmo tendo havido um salto qualitativo com o advento da sistemática da Lei 6.015/1973 – que ordena o registro a partir do imóvel, formando uma “base cadastral”, na dicção de alguns estudiosos de primeira hora – o fato é que, na matrícula, supervalorizamos, ainda, o elemento descritivo, literal, desprezando-se outros elementos seguros para a perfeita identificação do imóvel.

Assim, mesmo tendo o chamado sistema de fólio real priorizado o objeto (imóvel) na organização dos registros, não houve o correspondente aperfeiçoamento técnico na determinação do bem. Os memoriais descritivos, elaborados em muitos casos sem qualquer rigor técnico, apresentam sérios problemas e é comum não apresentarem correspondência com o que se encontra no solo. São conhecidos os exemplos de “ablaqueação”, “registros sem lastro”, para usar expressões cunhadas por Ricardo Henry Marques Dip e que fizeram fama no meio registral.

Ainda recentemente divulgaram-se notícias de fraudes em títulos e registros de imóveis rurais[21]. As superposições, intersecções e omissões de parcelas, que acarretam a nulidade e o bloqueio de matrículas, destruindo o eixo fundamental do registro (legitimação), se devem à falta de integração entre o registro predial e o cadastro.

Por outro lado, os registros também são feitos com suporte em títulos judiciais como retificações de registro,  discriminatórias e usucapiões.  Ainda assim a inscrição padece do mesmo mal. São registros inorgânicos.

Embora padeça de reconhecidas imperfeições, o registro cumpre o seu papel. O que não deixa de ser paradoxal, pois a modesta taxa de litígios que versam sobre conflitos de domínio desorienta os seus críticos. Afinal, imóveis imperfeitamente descritos, em tese, proporcionariam infindáveis demandas judiciais. Entretanto, o fato é que, em parte, os registros ainda conservam um elemento importantíssimo de determinação do bem imóvel, embora este possa não estar representado no registro – especializado, como diríamos – com o rigor necessário para estremá-lo de qualquer outro, evitando-se a superposição. Muitas vezes, um imóvel imperfeitamente descrito é perfeitamente determinado. Depois, os limites naturais dos prédios rústicos e urbanos são socialmente reconhecidos e respeitados. E acima de tudo, o registro representa a segurança jurídica. A posse, que é a visibilidade do domínio, quando robustecida com um título de domínio, afasta, de maneira eficaz, grande parte dos conflitos.

Mas as exigências de segurança cada vez mais se impõem como uma verdadeira necessidade social. Parece que estamos chegando a um ponto de mutação, para usar uma expressão de moda. Paradoxalmente, somente atingiremos um estado aceitável de segurança na determinação das parcelas quando abandonarmos esse modelo que se baseia, quase que exclusivamente, na abordagem individualizada e atomizada dos imóveis. É preciso vislumbrar um novo modelo “holístico”, conceito que se aproxima de um cadastro físico, perfeitamente integrado com o registro imobiliário, servindo à sociedade como um todo. Hoje é mais do que necessário pensarmos um cadastro (multifinalitário?)  que possa absorver, segundo critérios técnicos e científicos, previamente estabelecidos e validados, as  informações dos vários níveis, seja em relação à questão física, agrária, ambiental, tributária, seja, na outra ponta, em relação a todas as questões relacionadas com o exercício e garantia dos direitos dominiais.

O relacionamento dos cartórios com as instituições públicas merece uma reavaliação, uma nova abordagem. Hoje, existe uma preocupação  institucional  muito maior em relação à perfeita integração num cadastro, que seja multifinalitário, que possa atender a múltiplas demandas sociais – públicas e privadas. É mais ou menos este o sentido que estamos tentando perseguir para o registro, pensar um registro para o Brasil nesses moldes. Por isso,  procurou-se uma parceria científica com a universidade. Por isso estamos aqui, para contribuir com a nossa experiência e com os nossos conhecimentos.

Notas

[1] Sérgio Jacomino é Registrador Imobiliário em São Paulo, Capital. Texto originalmente publicado em 17.10.2000 no site do IRIB.

[2] Código Comercial, Lei 556, de 25/6/1850

[3] Decreto 1102, de 21/11/1903

[4] Cfr.Dec. 451-B, de 31/5/1890 e seu regulamento, Dec. 955-A, de 5/11/1890.

[5] Cfr. art. 116, 123, 124, 125 e 126 da Lei 6015/73.

[6] Gandolfo, Maria Helena Leonel. Reflexões Sobre a Matrícula 17 Anos Depois. RDI 33/105, São Paulo, jan./jun. 1994.

[7] Wolff, Martin. et. al. Tratado de Derecho Civil, Derecho de Cosas. 3a ed. 1o Vol. Barcelona : Bosch, 1970, p. 177.

[8] Saraiva, F.R. dos Santos. Novíssimo Diccionario Latino Portuguez. 8a. ed. Rio de Janeiro : Garnier, 1924, p. 718. Cfr. também Torrinha, Francisco. Dicionário Latino Português. 3a ed. Porto : Gráficos Reunidos, 1985, p.506; Silva, De Plácido e. Vocabulário Jurídico, Vol III e IV, 3a ed. Rio de Janeiro : Forense, 1993, p. 164

[9] Aproveitando a ilustração dada por Nalini. José Renato. A Matrícula e o Cadastro no Registro Imobiliário. São Paulo : RDI 37/17, jan./abr. 1996.

[10] Carvalho, Afrânio de. Registro de Imóveis. 3a ed. Rio de Janeiro : Forense, 1982, p. 434 passim. Sustentando tratar-se de um ato de registro: Silva, Gilberto Valente da. A Matrícula. Mim. Encontro Regional de Registradores Cuiabá – MT, 1987.

[11] Como advogam Balbino Filho, Nicolau. Registro de Imóveis. 6a. ed. São Paulo : Atlas, 1987, p. 92, citando Jether Sotano;Oliveira, Édson Josué Campos de. Registro Imobiliário. São Paulo : RT 1976.

[12] Carvalho, Afrânio. A Matrícula no Registro de Imóveis. São Paulo : RDI 5/31, jan./jun. 1980.

[13] Dip, Ricardo Henry Marques. Do Controle da Disponibilidade na Segregação Imobiliária. São Paulo : RDI 22/54, jul./dez., 1988

[14] Carvalho, Afrânio. Op. Cit. p. 432

[15] García Coni, Raul R. El Contencioso Registral. Buenos Aires : Depalma, 1978, p. 75. Adverte-nos Coni que, no direito argentino, denomina-se matriculação à passagem do antigo sistema cronológico à técnica de fólio real. Por essa razão, matrícula e fólio real se empregam como sinônimos. (loc. cit.). Cfr. do mesmo autor Registración Inmobiliária Argentina. Buenos Aires : Depalma, 1983, p. 76.

[16] Lei 6383, de 7/12/76. Cfr. art. 13, § único: “caberá ao oficial do Registro de Imóveis proceder à matrícula e ao registro da área devoluta discriminada em nome da união”.

[17] Ceneviva, Walter. Lei dos Registros Públicos Comentada. 7a ed. São Paulo : Saraiva, 1991, p. 341-342.

[18] Viana, João Caldas. Relatório do presidente da província do Rio de Janeiro. Rio de Janeiro, 1843, p. 4

[19] Bueno, Eduardo. Capitães do Brasil – a saga dos primeiros colonizadores. Icoleção Terras Brasilis, Vol. III. Rio de Janeiro : Objetiva, 1999, p. 98 passim.

[20] Barman, Roderick J. The brazilian peasantry reexamined: the implications of the Quebra-Quilos revolt. (1874-1875) in Hispanic American Historical Review, vol. 57, n. 3, 1977. Posteriormente, nas páginas de Terras do sem fim, Jorge Amado iria imortalizar uma prática comum entre os coronéis: o caxixe “que era registrar um título de propriedade à base de uma velha medição já sem valor legal” e o incêndio de cartórios, como o patrocinado pelo Coronel Teodoro no cartório de Venâncio (cfr. O capítulo gestação de cidades, n. 10)