CPRI

Dinamização do crédito – índice

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Reforma entrópica da LRP

Apresentação

No dia 22/7/2020 o Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB) recebeu uma proposta de medida provisória elaborada por alguns colegas registradores intitulada Dinamização do Crédito e de fomento ao home equity.

O encaminhamento veio precedido de um pedido para que fossem “instaurados os devidos debates internos no bojo da Diretoria e do Conselho Deliberativo do IRIB para que as sugestões pudessem ser assimiladas, aprimoradas e iluminadas pelos registradores integrantes da entidade”.

As discussões se desdobraram na CPRI – Comissão do Pensamento Registral Imobiliário do IRIB. A Comissão se dedicou a produzir um texto que foi, afinal, apreciado pela Diretoria Executiva do Instituto. As conclusões a que se chegou foram amplamente divulgadas em 11 de agosto de 2020 em nota publicada no site do Instituto [acesso aqui – mirror].

Até que se ultimem os debates e sejam apreciadas as propostas em reunião deliberativa que em breve será convocada e realizada no âmbito da direção do Instituto, compartilho com os leitores as conclusões parciais e pessoais de alguns diretores.

Note muito bem: são opiniões pessoais, pendentes ainda de apreciação pela Diretoria Executiva que poderá, na redação final do documento, suprimir, alterar ou referendar as conclusões a que se chegou analisando o conjunto de artigos atribuídos aos colegas.

O documento final será enviado aos remetentes.

Desejamos contribuir com os debates e colaborar para o aperfeiçoamento das propostas veiculadas por alguns registradores.

Deixe suas impressões nos comentários. (SÉRGIO JACOMINO). NE. O texto foi alterado em 5/1/2022 para inserção das fontes primárias que fundamentam a nota.

Cronologia da participação do IRIB – principais documentos*

* Esta nota se fez em 13/3/2022, por necessidade de inserir as fontes primárias para efeito de citação e pesquisas. O Editor.

Índice

[Comentários a cargo de Sérgio Jacomino]

[Art. 1º, § 3º, da LRP] – O big-bang registral. Neste tópico, enfrentamos a proposta de implementação imediata do SREI – Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis.

[Art. 1º, § 4º, da LRP] – Títulos eletrônicos e autenticidade. Trata-se de dispositivo perfeitamente dispensável – reprodução redundante da lei de regência.

[Art. 1º, § 5º, da LRP] – Repositórios eletrônicos confiáveis. Quem regulamenta o SREI? Validade jurídica de repositórios, documentos e assinaturas digitais. Aqui se discute se o Poder Judiciário tem ou não a atribuição constitucional de regulamentar a atividade registral.

[Art. 1º, § 6º, da LRP] – Indicadores eletrônicos – por uma nova ontologia registral. A proposta revela perfeito desconhecimento que o SREI representa uma mudança de paradigma. A proposta é recidiva de modelos arcaicos e ultrapassados tecnologicamente.

[Art. 1º, § 7º, da LRP] – ONR é o agente regulador? Aqui há um erro essencial em erigir o ONR à condição de agente regulador. Erro grave e que revela o impulso de deslocamento de competência constitucional e consequente discussão no STF.

[Art. 9º, parágrafo único] – Horas úteis – disposição inútil. É inadequado invocar-se a observância de “dias e horas úteis [sic]” na lei. Veja o porquê.

[Art. 19, § 1º] – O que é a publicidade registral? A lei deve evitar explicar para não confundir. Há uma tentação de atrair, para o corpo legal, tudo aquilo que pode e deve ser objeto de regulamentação pela via própria.

[Art. 19, § 5º] – Certidões eletrônicas. Aqui há uma boa ideia. Lanço um vislumbre sobre os cartórios na modernidade.

[Art. 19, § 6º]. Interoperabilidade do sistema notarial e registral. Uma boa ideia mal desenvolvida.

[Art. 19, § 7º] – Uma cópia do original é original? A boa ideia de integrar todo o serviço extrajudicial para a prestação de certidões não encontrou a sua melhor expressão na proposta.

[Art. 19, § 8º] – “Certidão de situação jurídica atualizada na realidade registral imobiliária”. O que isto quer dizer que a tradição já não tenha dito?

[Art. 19, § 9º] – O tempo é relativo. A matéria é manifestamente de ordem regulamentar. A lei em vigor é clara e precisa e não dependeria mais do que uma regulamentação episódica pelo órgão competente.

[Art. 19, § 10] – LGPD – a estática e a dinâmica do registro. A inadequação da cópia reprográfica da matrícula em face da LGPD. A publicidade registral na modernidade.

[Art. 19, § 11] – Certidão “da matrícula”. Publicidade registral e sua expressão.

[Art. 19, § 12] – Infovias. O parágrafo fala em “comunicação eletrônica”, mas sabemos que é necessário mais do que mera plataforma ou via de acesso digital; é necessário que o próprio sistema do cartório seja eletrônico.

[Art. 21-A] – LRP ou Código Notarial? A lei é de Registros Públicos – não de notários. Não convém misturar as especialidades em diploma que é tão específico.

FLAUZILINO ARAÚJO DOS SANTOS, Diretor de Novas Tecnologias do IRIB

[Art. 181-A] – ONR e SREI – prazos de implantação. O SAEC será implementado em prazo menor do que o proposto neste Anteprojeto.

[Art. 181-A, § 1°] – Para-registração – um fenômeno da modernidade? Flauzilino Araújo dos Santos. Neste artigo, o tema das funções a serem desempenhadas pelo SAEC são analisadas. Alude-se à matriz constitucional das atividades delegadas com base em precedente do STF.

[Art. 181-A, § 1°, inciso I] – Protocolo para-registral. Flauzilino Araújo dos Santos. Neste artigo, a expressão Protocolo Eletrônico é criticada. Alude-se ao tema da centralização X descentralização de dados. Enfrenta-se o tema precedência e da prioridade na perspectiva da ordem geral na entrada de títulos.

[Art. 181-A, § 1°, inciso II] – Ponto único na internet. Flauzilino Araújo dos Santos. Neste texto, a especificação do SREI é novamente revelada e indicada como referência para a modelagem do SREI.

[Art. 181-A, § 1°, inciso III] – Incidência da LGPD e do direito ao esquecimento. Flauzilino Araújo dos Santos.

[Art. 181-A, § 1°, inciso IV] – Repositórios eletrônicos – não é necessário mais do que regulamentação. Flauzilino Araújo dos Santos.

[Art. 181-A, § 1°, inciso V] – CNIB – não é necessário mais do que regulamentação. Flauzilino Araújo dos Santos. A veiculação, pela CNIB, de outras indisponibilidades de bens decretadas por Magistrados ou Autoridades Administrativas poderá decorrer de simples convênio que deverá ser homologado pelo Agente Regulador do ONR, a Corregedoria Nacional de Justiça.

[Art. 167, II, 8] – Caução e cessão fiduciária. Falta de conhecimento da história do direito registral leva à confusão exegética e a propostas deslocadas. Hipóteses de averbação ou de registro?

[Art. 167, II, 45] – Tombamento. A proposta é defectiva. O assunto não foi devidamente aprofundado. A redação sugerida na proposta poderia causar mais problemas do que soluções.

Interconexão e interoperabilidade

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Reforma entrópica da LRP

PROPOSTA: “Art. 21-A. Os oficiais de registro e notários poderão acessar, mediante convênio, as bases de dados de identificação civil, inclusive biométrica, dos institutos de identificação civil, do cadastro de pessoas físicas contribuintes da Receita Federal e da Justiça Eleitoral para verificação da identidade das partes, no exercício de suas atribuições.”

JUSTIFICATIVA: Adaptação da lei ao registro eletrônico, de modo a aprimorar a identificação das partes pelos serviços de registro e prevenir a ocorrência de fraudes. Ademais, a existência da base para verificação da identidade pelos agentes responsáveis pela escritura e registro é um dos pontos examinados pelo Banco Mundial (Doing Business) para melhoria do ambiente de negócios.

CPRI – PROPOSTA: “Art. 21-A. Os oficiais de registro e notários poderão acessar, independentemente de convênio, as bases de dados de identificação civil, inclusive biométrica, dos institutos de identificação civil, do cadastro de pessoas físicas contribuintes da Receita Federal e da Justiça Eleitoral para verificação da identidade das partes, no exercício de suas atribuições.”

CPRI – JUSTIFICATIVA: A previsão da necessidade de convênio posterior para acesso aos dados identificados cria um modelo de desburocratização que dependerá de edição de novo ato normativo. É mais conveniente que o acesso aos dados pelos Registros Públicos e Notários seja permitida [sic] sem a necessidade de realização de ato normativo posterior.

O contubérnio que se verifica no corpo desta proposta açodada revela aqui um pequeno índice. A lei é de Registros Públicos – não de notários. Não convém misturar as especialidades em diploma que é tão específico.

A ideia, em si mesma, não é má; entretanto, é preciso definir muito bem os papéis. O Registro de Imóveis não tem por missão institucional produzir índices para municiar o Doing Business, embora se reconheça que isso é muito importante para posicionar o país no ranking mundial que o projeto revela. Tanto se reconhece a sua importância que a produção de índices e estatísticas acha-se prevista no Provimento 89/2019 (arts. 16 e 20).

Na regulamentação do CNJ fez-se o caminho correto e institucional: o projeto é global e envolve todos os cartórios do Brasil.

A proposta deve nascer de iniciativas do próprio Governo Federal, articuladamente, envolvendo todos os órgãos e instituições encarregadas dessas bases de dados.

O tempo é relativo

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PROPOSTA: “§ 9º As certidões do Registro de Imóveis, inclusive as que se referem o § 6° acima [sic] serão emitidas nos seguintes prazos máximos, contados do devido pagamento dos emolumentos:”

JUSTIFICATIVA: São estabelecidos prazos distintos para os diversos tipos de certidão, em observância aos diversos graus de dificuldade para emissão e tendo em vista a manutenção do padrão de segurança jurídica.

“a. 4 horas úteis para certidão de matrícula ou do livro auxiliar, em meio eletrônico, requerida no horário de expediente, desde que fornecido pelo usuário o respectivo número;

b. 1 (um) dia útil para certidão da situação jurídica atualizada do imóvel;

c. 5 dias úteis para certidão de transcrições e demais casos.”

JUSTIFICATIVA: Adaptação da lei ao Registro Eletrônico de Imóveis, com redução de prazos, para garantir mais celeridade na obtenção de informação e na realização das transações imobiliárias, com repercussão positiva na dinâmica econômica.

CPRI: “§ 9º As certidões do Registro de Imóveis relativas a imóveis já incluídos no sistema de registro eletrônico, inclusive as que se referem o § 6° acima [sic] serão emitidas nos seguintes prazos máximos, contados do devido pagamento dos emolumentos:”

JUSTIFICATIVA: A previsão genérica dos prazos exíguos indicados nas alíneas do §9º, conquanto já observados na maioria dos Estados da Federação, não pode ser imediatamente implementada em âmbito nacional, ao menos enquanto não adotada por completo a nova sistemática de registro eletrônico. Portanto, a previsão de que as certidões relativas aos imóveis já incluídos no sistema eletrônico serão expedidas nos prazos indicados, permite a adequação das serventias, e seus procedimentos, ao registro eletrônico, sem criar uma situação de impossibilidade logística de atender o quanto determinado.

CPRI: “a. 4 horas de expediente para certidão de matrícula ou do livro auxiliar, em meio eletrônico, requerida no horário de expediente, desde que fornecido pelo usuário o respectivo número;”

JUSTIFICATIVA: Correção da expressão horas úteis para horas de expediente, nos termos do já referido no parágrafo único do art. 9º.

A matéria é manifestamente de ordem regulamentar. A lei é clara e precisa e não dependeria mais do que uma regulamentação episódica pelo órgão competente. Eis a redação da lei em vigor:

“Art. 19. A certidão será lavrada […] não podendo ser retardada por mais de 5 (cinco) dias”.

Pela atual redação, a lavratura da certidão tanto pode ser instantânea, em tempo real, quanto retardada em até cinco dias, sopesadas as circunstâncias específicas e singulares de acordo com o regulamento.

Todas as circunstâncias aventadas pela CPRI e a justificativa apresentada na veiculação da proposta representam um imenso ruído, poluindo a lei com disposições confusas e despiciendas.

A lei “que não pega” e o regulamento que não regula

Pode-se argumentar que “se não estiver na lei, o cartório não cumpre”. Esse argumento revela um descrédito no próprio sistema registral, mas também no órgão encarregado pela Constituição Federal para fiscalizar as atividades registrais.

Oriundo da mesma fonte deletéria é o epíteto – “lei que não pegou”.

Em ambos os casos se dá o mesmo fenômeno sociológico de inadequação da norma ou regulamento em face da situação fática objeto de regulação e fiscalização. Se não há propriamente um “registro eletrônico” em cada cartório, sem o aparelhamento de todas as serventias brasileiras, como esperar que os prazos se cumpram?

Não quero parecer redundante, mas a modernização do sistema registral brasileiro é um processo que, a muito custo, consegue suplantar os inúmeros desvios e distorções de que esta proposta é um exemplo impressivo.

Tempo e lugar – horas úteis – disposição inútil

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ORIGINAL: “Art. 9º Será nulo o registro lavrado fora das horas regulamentares ou em dias em que não houver expediente, sendo civil e criminalmente responsável o oficial que der causa à nulidade.”

PROPOSTA: “Parágrafo único: Contar-se-ão em dias e horas úteis os prazos estabelecidos para a prenotação e prática de atos nos registros públicos, inclusive a emissão de certidões, salvo os casos previstos em lei e aqueles contados em meses e anos.”

JUSTIFICATIVA: Alteração para compatibilização com o CPC/15 e relacionada à redução dos prazos de registro feita adiante. Vide par. 9º do art. 19.

CPRI – PROPOSTA: “Parágrafo único: Contar-se-ão em dias úteis e horas durante o expediente os prazos estabelecidos para a prenotação e prática de atos nos registros públicos, inclusive a emissão de certidões, salvo os casos previstos em lei e aqueles contados em meses e anos.”

JUSTIFICATIVA: A expressão horas úteis não encontra significado exato. É mais adequado falar em horas durante o expediente para compreensão adequada dos parâmetros a serem observados.

Dar ao regulamento o que é do regulamento

O caput do artigo 9º fala em “horas regulamentares”. Além disso, há previsão na legislação, há muito, de modulação de prazos para a prática de atos pela autoridade judiciária (§ 5º do art. 46; § 1º do art. 47 da LRP, dentre inúmeros outros exemplos).

A matéria é regulamentar.

A Lei 8.935/1994, em seu artigo 4º, prevê que os serviços serão prestados em “dias e horários estabelecidos pelo juízo competente, atendidas as peculiaridades locais”. Ademais, o § 2º do mesmo artigo estabelece o horário mínimo de funcionamento (6 horas diárias).

Bem se vê que a lei prevê claramente o regime de atendimento ao público e para a prática de atos, atenta às peculiaridades locais e com base em ato da autoridade judiciária competente.

Ao dispor genericamente sobre a “prática de atos nos registros públicos”, a regra se projeta e alcança os atos de todas as especialidades de registros públicos, o que seria inadequado, pois há um regime especial previsto em vários dispositivos que regulam as atividades das especialidades e que podem (e devem) ser regulamentados pela autoridade judiciária, com base no poder de fiscalização e regulação do Poder Judiciário.

O tempo real no âmbito das redes eletrônicas

Além disso, com a invocação da observância de “dias e horas úteis [sic]” na lei, nesta altura do desenvolvimento das plataformas eletrônicas, em que o horário de funcionamento de alguns serviços se dá em regime de 24x7x365 (prestação de serviços ininterruptos), soa de fato anacrônico propor um escalonamento tão rígido.

Bastaria o exemplo da emissão de informações nas plataformas eletrônicas compartilhadas, ou a indicação na Central Nacional de Indisponibilidades ou ainda o envio às serventias de títulos eletrônicos. São exemplos de funcionamento ininterrupto de plataformas.

Além disso, o processo de registro é matéria de direito formal e o regime de funcionamento e atendimento, bem assim disposições acerca da prática dos atos próprios ou acessórios de registro, no que respeita a regras gerais, deve observar a legislação federal que trata de prazos processuais. Já os prazos específicos, a própria lei dispõe topicamente em vários dispositivos.

Aquilo de que se deve efetivamente cuidar, nesse aspecto, é a regulação do funcionamento das plataformas eletrônicas coordenadas com os serviços de cada serventia — e isso deve ser avaliado e ponderado pelo “juízo competente”, sopesadas as circunstâncias e peculiaridades da implantação do registro público eletrônico, que haverá de ser gradativo e desigual regionalmente.

ONR é o agente regulador?

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Aqui há propostas de dispositivos que afrontam todo o entendimento que nos conduziu ao longo das discussões acerca do ONR. Sempre sustentamos que a competência legal e constitucional para regulamentar o SREI era e é do Poder Judiciário – jamais do ONR.

PROPOSTA: “§ 7º Os regulamentos a que se referem os parágrafos quinto e sexto, relativamente ao Registro de Imóveis, serão expedidos pelo Operador Nacional do Registro – ONR.”

JUSTIFICATIVA: Adaptação da lei ao Registro Eletrônico de Imóveis. O regulamento é atribuído ao ONR para conferir agilidade na emissão e atualização dos regulamentos, de modo a garantir permanentemente o SREI no estado da arte em matéria tecnológica.

CPRI – PROPOSTA: “§ 7º Os regulamentos a que se referem este artigo [sic], relativamente ao Registro de Imóveis, serão expedidos pelo Operador Nacional do Registro – ONR.”

JUSTIFICATIVA: Todo o regramento do registro eletrônico, no que referente aos Registros de Imóveis, deverá ser expedido pelo Operador Nacional do Registro; em especial, resguarda-se a necessidade de que seja regulamentada pelo ONR a previsão do §4º quanto à recepção de documentos eletrônicos nos Registros de Imóveis.

No contexto das discussões, a CPRI assim justificou a sua proposta de alteração com base na ideia de que “todo o regramento do registro eletrônico, no que referente aos Registros de Imóveis, deverá ser expedido pelo Operador Nacional do Registro; em especial”. Finalizou com a proposta “de que seja regulamentada pelo ONR a previsão do §4º quanto à recepção de documentos eletrônicos nos Registros de Imóveis”.

Tanto a proposta original quanto a oferecida pela CPRI padecem do mesmo defeito.

Em primeiro lugar, o § 7º se vincula ao art. 1º da lei, que trata dos “serviços concernentes aos Registros Públicos”. Não tem sentido meter aqui disposição legal que trata de regulamento do ONR – e isto pela simples razão de que o ONR trata especificamente do Registro de Imóveis.

Remeto o leitor aos comentários feitos aos parágrafos 5º e 6º que tratam do mesmo tema central.

Depois, se é para se “garantir permanentemente o SREI no estado da arte em matéria tecnológica” é intuitivo que o dispositivo está deslocado na lei, já que esta é matéria própria e típica do âmbito regulamentar.

ONR implementará e operará o SREI – não o regulamentará

Dizer que os regulamentos “serão expedidos pelo Operador Nacional do Registro – ONR” é confundir os papéis institucionais. O ONR não é o órgão encarregado de regulação da lei; esse papel é da Corregedoria Nacional de Justiça.

Pareceria ocioso repetir – mas isto parece se fazer necessário: o SREI será simplesmente “implementado e operado” pelo ONR (art. 76, caput, da Lei 13.465/2017), não por ele regulamentado. Isto cabe – repita-se – ao agente regulador, nos termos do § 4º do art. 76 da mesma lei e demais disposições legais e constitucionais já indicadas.

A tautologia se repete aqui. Não se diz na lei que o regulamento será feito por regulamento.