Dados não são informação. Informação não é certeza. Certeza não é confiança. Publicidade registral é segurança jurídica. ^[1]

A Ilusão do Dataísmo: O Labirinto da Informação e a Busca pela Certeza

Mais dados somados a informação não representam maior certeza e verdade jurídica. Informação despojada de certeza não gera confiança. A realidade jurídica dos bens e direitos somente se revela, com segurança jurídica e certeza, pela proclamação de direitos que entre nós é representada pelo sistema de publicidade registral.

Vivemos, inegavelmente, sob o império do dataísmo. Diante do cenário de transformações disruptivas da pós-modernidade, vemo-nos avassalados por um caudal de informação simplesmente inassimilável para nós, humanos. Vivemos imersos em oceanos de dados que transitam rapidamente em redes eletrônicas e que conformam uma densa nuvem informacional somente decifrada pela máquina. Ainda assim, não se pode confundir esse fluxo incessante de dados com a realidade mesma das coisas. A abundância de informações não produz, por si só, a verdade.

Os seres humanos, nas sociedades complexas e hiperconectadas, vivem atordoados com o tráfego de informações, mas seguem carentes de certeza. O que realmente importa para quem realiza uma operação financeira, por exemplo, ou para quem transaciona um bem imóvel? A informação abundante, se não se reveste de uma camada de certeza, torna-se um fluxo de informação inseguro.

No âmbito econômico e patrimonial, o fenômeno da tokenização de ativos do mundo real (RWA – Real World Assets) irrompe como espécie de hype fetichista, como ecos de “solucionismo tecnológico” que encantam incautos. Diante de uma tela do celular, o investidor vislumbra um código criptográfico, uma representação matemática baseada em redes distribuídas, e assume a falsa premissa de que a sofisticação algorítmica equivale à certeza da titularidade jurídica. Não equivale. Como nos adverte com cirúrgica precisão Flauzilino Araújo dos Santos nesta obra, o dado emitido on-chain à margem da governança estatal não passa de um passivo disfarçado de oportunidade.

O episódio relatado pela imprensa especializada no início de 2026 – não meramente alegórico, como adverte o próprio autor – da investidora residente em Madri que acreditou ter adquirido fração de um apartamento em Copacabana apenas por deter um token em seu dispositivo móvel ilustra a tragédia dessa assimetria informacional. Ela não adquiriu uma propriedade imobiliária; possuía, tão somente, um arquivo digital. Era portadora de uma imago iuris sine substantia: uma imagem de direito desprovida de qualquer substância jurídica.

O drama dessa investidora não é fruto do acaso. Pela regra universal da lex rei sitae, um token detido em Madri sobre um bem situado em Copacabana submete-se ao ordenamento brasileiro, e não ao protocolo que o emitiu. Como sustentam os juristas que estudaram a tokenização em perspectiva comparada, o fato de um direito ser representado por um token não altera o processo e a natureza jurídica da aquisição desses bens, nem dispensa as partes de observar as regras do lugar onde eles se encontram. Ora, o Brasil filia-se à tradição romanística do título e modo: a propriedade imobiliária não se transfere pelo contrato, nem pela inscrição em qualquer livro ou repositório privado, mas pelo registro do título translativo no Registro de Imóveis (art. 1.245 do Código Civil), de regra precedido de escritura pública (art. 108). Enquanto não se registra o título, o alienante continua a ser o dono por força do direito posto. O direito comparado confirma o ponto sem hesitação: justamente nas jurisdições que conjugam escritura e registro constitutivo, a viabilidade jurídica da tokenização imobiliária é reputada baixa, porque o token, por si só, não vence as formalidades que constituem o direito real. O nosso regime é ainda mais exigente que o espanhol (em regra declaratório e constitutivo da hipoteca e de certos efeitos). Eis por que a investidora não titularizava uma fração da propriedade imobiliária: detinha um dado imutável a respeito de um direito que jamais chegou a nascer.

A literatura comparada que examinou os contratos inteligentes dos projetos pioneiros de tokenização imobiliária – de Atlant a Smartlands e Crowdlitoken – revela que o adquirente do token quase nunca se torna proprietário do bem: a titularidade permanece com a sociedade veículo (propósito específico) ou com a própria emissora, cabendo ao investidor apenas um crédito obrigacional – por vezes um autêntico título de dívida digital – ou uma participação societária. O condomínio direto sobre o ativo, com seu rateio de encargos de conservação e o sempre latente direito de exigir a divisão da coisa comum entre dezenas de cotitulares de países e culturas distintas, é de tal modo disfuncional que empurra a engenharia para o invólucro societário. O passivo, então, vem mesmo disfarçado de oportunidade: o que se anuncia como propriedade democratizada é, na origem, um direito obrigacional contra um veículo de propósito específico.

O Anonimato Social e a Essência da Publicidade Jurídica

Diante desse cenário, impõe-se o questionamento fundamental que norteia a existência do próprio tráfego jurídico: como negociar com quem não conhecemos? Como estabelecer vínculos transacionais além dos estritos limites de nossas relações sociais comunitárias?

Na aurora da civilização, a definição da posse e da propriedade era uma questão puramente comunitária, um consenso que se constituía presencialmente entre vizinhos que compartilhavam os mesmos limites territoriais. Em Nexus, o historiador Yuval Noah Harari reconstrói essa transição antropológica da confiança: antes do surgimento da escrita, a determinação de quem era o dono de um fundo ocorria por meio do testemunho oral que vinculava os contratantes e sucessores; a invenção das tabuinhas de argila na antiga Mesopotâmia deslocou esse eixo de gravidade, transferindo a informação consagrada num documento escrito para um local centralizado, armazenada como prova do direito de quem estivesse na posse da terra.

O aparecimento dos documentos escritos alterou profundamente a própria natureza da propriedade. Nos antecedentes do registro público na antiguidade, em sua protoformação, já se identifica a existência de documentos representativos de direitos que eram depositados em palácios ou templos. Além disso, o mesmo Harari adverte que a informação não mantém vínculo necessário com a verdade, de sorte que, nas sociedades letradas, a propriedade passou a depender de inscrições reconhecidas por redes institucionais (HARARI, Yuval Noah. Nexus. São Paulo: Companhia das Letras, 2024). Transposta ao Direito Registral, a lição é decisiva: a escrita, o documento, o banco de dados ou o token não bastam per se.

A estabilidade das relações patrimoniais depende de instituições capazes de converter informação em confiança, jurídica e socialmente reconhecida. Além disso, a informação confiável deve ser vinculante. A representação somente adquire força de verdade jurídica quando submetida e reconhecida por uma instituição competente para qualificá-la, publicizá-la e fazê-la valer erga omnes.

A lição das civilizações da antiguidade revela um fundamento consistente e perene: os intercâmbios econômicos e a estabilização social em larga escala não repousam na mecânica da tecnologia empregada (seja o barro cozido, marcos em pedra, papiros, tabuletas de cera, pergaminhos, papel ou silício das blockchains), mas sim no surgimento de uma burocracia confiável capaz de produzir estabilidade institucional e mediar relações jurídicas entre estranhos.

Nas sociedades complexas e hiperconectadas, onde os indivíduos fatalmente perdem-se no anonimato, as transações estendem-se de São Paulo a Madri em frações de segundo, exigindo contratos seguros entre perfeitos estranhos. A tecnologia blockchain tenta solucionar esse distanciamento eliminando a necessidade de intermediação humana, prometendo substituí-la por um ecossistema tecnológico pretensamente infalível com seus oráculos. Ocorre que o dinheiro, o mercado financeiro e as representações digitais de ativos não são feitos de matéria tangível, mas de confiança estabelecida por meio de símbolos e da linguagem. E, no caso dos direitos de propriedade, essa linguagem é codificada por um sistema de confiança criado pela sociedade e reconhecido pelo Estado. O gatekeeper dos portais que se abrem na ciberesfera, conectando os ativos do mundo real às suas representações digitais, é o registrador da propriedade.

É aqui que reside o núcleo duro deste livro e o verdadeiro mister dos órgãos da fé pública: a publicidade imobiliária não é mera difusão ou repositório de informações. Não é publicidade no sentido vulgar do termo, associada à chamada publicidade social. Trata-se de uma publicidade legal (no sentido de ser exigida por lei), de forma vinculada no caso dos Registros Públicos.

A publicidade legal se dá pelo reconhecimento (melhor: pela cognoscibilidade) pelo público, alcançado por meios específicos e com intenção própria de provocar esse conhecimento. É de Carlos Ferreira de Almeida, que tive a honra de editar no Brasil, a definição de publicidade registral como a cognoscibilidade operada por meio dos registros públicos, à qual se soma elaboração técnica apurada e que produz, como efeito típico, presunção inilidível de conhecimento por todos os sujeitos da ordem jurídica. E prossegue o pranteado mestre: a instituição registral (Registro Público) acolhe as inscrições lavradas por oficial público em livros públicos, de livre conhecimento por todos os interessados, atestando fatos jurídicos conformes à lei e conectados a um registro principal, de modo a assegurar o conhecimento por terceiros da situação jurídica, com presunção de conhecimento e capacidade probatória (ALMEIDA, Carlos Ferreira de. Publicidade e teoria dos registros. 2. ed. São Paulo: Almedina Brasil, 2022. p. 63-66 e 99).

A publicidade registral é, pois, uma declaração, de caráter oficial, emanada e reconhecida pelo próprio Estado, revestida de poderosas presunções legais, notadamente a fé pública e o efeito constitutivo que qualificam a informação revelada pelo Registro de Imóveis.

O oficial de registro não é um mero amanuense ou um hub agenciador de dados eletrônicos; ele é o agente encarregado da depuração jurídica dos títulos, o filtro da legalidade que transforma o negócio obrigacional na realidade jurídica da propriedade e dos direitos que dela decorrem. É essa certeza jurídica qualificada que resgata os indivíduos do isolamento e do anonimato e confere estabilidade às relações creditícias e à circulação de riquezas.

A Qualificação do Algoritmo e a Centralidade da Matrícula

A pretensão de se criar registros paralelos em blockchain, dissociados do fólio real, representa uma distorção sistêmica que pode gerar a fragmentação da publicidade imobiliária – como pude demonstrar, em conhecido experimento de registro em blockchain da venda fraudulenta do Viaduto do Chá, situado no coração da capital paulistana. A tecnologia da blockchain é excelente ferramenta para garantir a imutabilidade lógica dos dados, mas é estruturalmente cega para verificar se esses dados são verdadeiros na origem. Ela aceita e pereniza tanto a virtude quanto a fraude.

Flauzilino Araújo dos Santos, com a autoridade de quem liderou a implementação das maiores transformações tecnológicas do extrajudicial brasileiro – idealizador e primeiro presidente do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis –, enfrenta, de um lado, o imobilismo regulatório que condiciona qualquer avanço à prévia edição de lei formal e, de outro, a tentação dos atalhos tecnológicos que se estendem como caminho suave margeando o sistema oficial. Ele não rejeita a inovação; longe disso. Ele a submete ao império da Lei e do Direito. No modelo brasileiro, a propriedade não circula por códigos criptográficos autônomos que vagam na infosfera, mas sim pelo ingresso válido do título na matrícula imobiliária. A instância que qualifica o título e consuma a mutação jurídico-real jamais será o algoritmo, mas agentes públicos delegados por autoridade e instituições reconhecidas jurídica e socialmente. No caso brasileiro, desde 1846 – mais nitidamente a partir da Reforma de Nabuco, de 1864/1865 – tal mister é entregue ao oficial, investido da função de conferir certeza e segurança jurídica às transações jurídico-imobiliárias.

O grande mérito desta obra é desenhar uma arquitetura de integração. O autor propõe que a modernização tecnológica da economia digital, marcada pela automação e liquidação instantânea (atomic swap) dos smart contracts, opere em simbiose com a matrícula eletrônica estruturada em dados e camadas nato-digitais. O livro propõe, de forma pioneira, um microssistema de controle preventivo, integrando o crédito imobiliário, os órgãos da fé pública (notariado, escrivania judicial) e autoridades administrativas num arco de interoperabilidade em meios eletrônicos. Propõe a qualificação registral de algoritmos contratuais. Sob essa premissa, os padrões dos contratos inteligentes, baseados (ou não) em software livre (open source), são previamente depositados e auditados pelo Registrador, garantindo que a automação nasça em harmonia com a segurança jurídica.

O exame premonitório de cláusulas gerais de contratação e dos contratos estereotipados depositados nas serventias registrais encontra precedente quase nonagenário na própria lei: o Decreto-Lei 58/1937 já exigia o depósito do “exemplar de caderneta ou do contrato-tipo de compromisso de venda dos lotes” (art. 1º, III). A Lei nº 4.380/1964 sofisticou o mecanismo no regime do antigo BNH, com o arquivamento do contrato padrão no Registro de Imóveis (art. 61, § 1º) – e o mesmo ano de 1964 multiplicaria a técnica no Estatuto da Terra, com o contrato-padrão de colonização e de compromisso de compra e venda de lotes (Lei nº 4.504/1964, art. 83, § 1º, depois detalhado no Decreto nº 59.428/1966, art. 43), e nas incorporações imobiliárias (Lei nº 4.591/1964, art. 67), sobrevivendo ainda no parcelamento do solo urbano (Lei nº 6.766/1979, art. 18, VI). As escrituras consignariam obrigatoriamente “que as partes contratantes adotam e se comprometem a cumprir as cláusulas, termos e condições a que se refere o parágrafo anterior, sempre transcritas, verbum ad verbum, no respectivo Cartório” (art. 61, § 2º da Lei do BNH). O título incorporava, por remissão, o padrão previamente depositado e qualificado: o estereótipo do título, qualificado na origem – não o estereótipo do ato, que dispensa a qualificação. A desnaturação do mecanismo pela recente Lei 14.382/2022 não invalida a ideia original – muito mais inteligente que os bordereaux ressuscitados pela malsinada reforma da LRP, agora dissimulados pelo manto da modernidade pelos “extratos eletrônicos”.

É precisamente esse deslocamento do controle de legalidade – da transação individual para o desenho prévio da operação – que dissolve a aparente tensão entre a solenidade exigida pelo art. 108 do Código Civil e a instantaneidade prometida pela liquidação atômica: qualificada a estrutura na origem, inclusive com a intervenção notarial interoperável por intermédio do e-Notariado, as transações subsequentes podem fluir com a celeridade dos pagamentos instantâneos, sem sacrifício da forma. Se o registrador qualificou os títulos com as ferramentas postas à sua disposição ao longo de quase dois séculos, nada impede que hoje se assenhoreie de novos instrumentos para realizar as operações sob seu mister com a mesma segurança e certeza.

Há, ademais, uma razão técnica que confirma a primazia da matrícula sobre qualquer registro paralelo. Os próprios estudiosos da tokenização reconhecem que, para a blockchain funcionar como base confiável de titularidades, seria indispensável conectar o token da propriedade aos tokens dos direitos reais limitados que sobre ela recaiam, sob pena de o adquirente ignorar um usufruto, uma servidão, ou um ônus constituído – problema que só se consegue enfrentar de modo tentativo, por meio de sidechains e expedientes ainda experimentais. Ora, aquilo que a blockchain promete como desafio futuro a matrícula já realiza nativamente, há mais de um século, pelos princípios da concentração e da continuidade: tudo o que afeta o imóvel converge para uma única matriz, e nada ingressa sem encadear-se ao titular anterior e conectar-se com os direitos consagrados no trato sucessivo. A matrícula, vista desta perspectiva, é o token original. A arquitetura de integração proposta nesta obra, portanto, não é a matrícula que se curva à blockchain, mas a blockchain que toma de empréstimo a virtude estrutural da matrícula.

O Horizonte Global: A Resposta da Vanguarda

O debate proposto neste livro transcende as fronteiras acadêmicas e se conecta com o que há de mais avançado no panorama internacional. Enquanto jurisdições orientadas ao mero “registro de documentos” (como ocorre nos Estados Unidos) patinam em avaliações dinâmicas de risco e dependem de seguros privados de título para mitigar suas falhas estruturais, o modelo de convergência defendido pelo autor encontra eco na vanguarda soberana global.

O autor traz à baila o paradigmático precedente ocorrido em fevereiro de 2026 no Reino da Arábia Saudita, onde se processou a primeira transferência soberana de propriedade imobiliária tokenizada diretamente integrada ao seu registro oficial (Real Estate Registry). Sob o manto do princípio do “registro como verdade” (registry as truth), o código técnico executável foi incorporado ao protocolo estatal, eliminando a necessidade de “invólucros digitais” em sociedades de propósito específico ou empresas intermediárias. Mostra-se, na prática, que o capital global não migra seduzido por narrativas tecnológicas puras, mas sim quando encontra uma infraestrutura política, econômica e juridicamente estável e confiável. Voltamos às instituições que guardam a certeza e a liquidez dos direitos.

A escolha brasileira encontra, ainda, sólido amparo na tradição da justiça preventiva. Nos sistemas de notariado latino, presentes em quase nove dezenas de países e na quase totalidade dos Estados da União Europeia, cabe ao agente dotado de fé pública controlar, antes do ato, a legalidade do conteúdo do negócio e a identidade e a capacidade das partes, prevenindo o litígio já na origem da titulação. No âmbito da common law, a depuração prévia é mera faculdade privada, e cada parte arca com o ônus de defender os próprios interesses, com as assimetrias e os conflitos que disso decorrem. O seguro de título norte-americano nada mais é, sob essa luz, do que a precificação de eventual dano, pago a posteriori, pela ausência de qualificação a priori: socializa-se em prêmio o risco que o registrador, no modelo de convergência, neutraliza em larga medida já na porta de entrada. Quando a Arábia Saudita incorpora a lei e as regras registrais à própria camada de liquidação, e o Brasil submete o algoritmo à qualificação para acesso ao fólio real, ambos optam pela justiça preventiva; os Estados Unidos, pela reparação ex post.

Não se ignore que mercados orientados à liquidez e à profundidade financeira – os Estados Unidos concentram, segundo dados colacionados na própria obra, cerca de um terço das iniciativas globais de tokenização – seguirão atraindo volume expressivo. A sustentabilidade desse mercado no longo prazo, contudo, sobretudo aos olhos do capital institucional avesso à incerteza jurídica, tende a privilegiar os ambientes em que a certeza é produzida na origem. É essa a aposta – e a vantagem competitiva – do modelo brasileiro. Por fim, não se deve descurar de aspectos culturais que distinguem o ambiente econômico norte-americano do brasileiro. A tradição do nosso direito registral (e da Europa Continental) é a inscrição como prevenção de litígios, redundando em menores custos transacionais.

A Opacidade Instantânea e a Segurança Jurídica

A experiência internacional demonstra, de maneira clara, os riscos inerentes à adoção de soluções financeiras estruturadas à margem de fundamentos jurídicos sólidos. O equilíbrio do binômio tensivo – rapidez e segurança – não pode ser descurado. A crise das hipotecas subprime nos Estados Unidos, deflagrada em 2007 e agravada ao longo de 2008, teve origem na concessão indiscriminada de crédito imobiliário a tomadores de alto risco e na subsequente securitização desses créditos em instrumentos complexos e opacos, progressivamente dissociados do lastro real-imobiliário que deveria sustentá-los. Mutatis mutandis, é a mesma arquitetura de confiança terceirizada, sem fé pública nem regime de responsabilidade, que hoje se reapresenta em trajes criptográficos.

Concorreu para o agravamento da crise, decisivamente, a circunstância de que a função certificadora desses ativos foi confiada a entes privados (as agências de classificação de risco), remunerados pelos próprios emissores dos títulos avaliados e desprovidos de dever jurídico de verificar a consistência do lastro real das operações ou de assegurar a transparência ao longo de todo o itinerário das transações. Atribuiu-se, assim, eficácia quase normativa a opiniões privadas, comercialmente interessadas, sem o correspondente dever de responder pelos próprios juízos, o que permitiu que estruturas lastreadas em créditos de baixa qualidade circulassem no mercado com as mais elevadas notas de classificação.

A dissociação entre o lastro real dos ativos, a transparência das operações e os mecanismos adequados de governança comprometeu a confiança sistêmica, desencadeou um colapso financeiro de grande magnitude e irradiou efeitos profundamente danosos à economia, em escala local e global. Tudo isso evidenciou que arranjos financeiros, por mais sofisticados que sejam, não prescindem de sólidos alicerces jurídicos que vinculem o valor negociado à realidade que lhe serve de suporte.

O autor toca no ponto nevrálgico do problema: “a tecnologia não cria domínio; apenas cria registros de informação”. De fato, com a fragmentação dos títulos de direito, deslocando-se a confiança para ambientes privados e não submetidos ao mesmo regime de registro e controle público (estatal), sem qualificação jurídica e responsabilidade institucional, “instaura-se um cenário de sobreposição informacional, conflitos de titularidade e erosão da segurança jurídica”. O resultado pode ser um mosaico – ou antes, um caleidoscópio, pois a imagem se desfaz a cada giro – de expectativas digitais, sem lastro e garantia do direito sobre as coisas. Sobre esse cenário cambiante conclui: o que “constitui, modifica e extingue direitos reais no direito brasileiro é o ordenamento jurídico, por intermédio da inscrição na matrícula do imóvel”. Simples assim.

Considerações Finais

Tokenização Imobiliária e Registro de Imóveis é um chamado urgente à prudência – no sentido clássico de prudentia iuris. Em uma época em que o mercado se deixa fascinar por promessas de desintermediação radical e narrativas de redes descentralizadas gerenciadas por oráculos despersonalizados, Flauzilino Araújo dos Santos oferece uma lição de rigor científico e responsabilidade institucional.

Para que os ativos tokenizados no Brasil ganhem a escala, a capilaridade e a eficiência que o sistema PIX conferiu aos meios de pagamento, eles necessitam do lastro inconcusso do fólio real eletrônico. Ler esta obra é compreender que a tecnologia deve servir para acelerar a circulação econômica da riqueza imobiliária, mas é apenas o Registro de Imóveis, em sua histórica e renovada missão, que pode qualificar a informação e garantir aos indivíduos a certeza do direito de propriedade em toda a sua plenitude.

São Paulo, Casa Amarela, junho de 2026.

[1] O texto é o prefácio à obra de Flauzilino Araújo dos Santos. O leitor pode acessar o texto aqui: – Tokenização Imobiliária e o Registro de Imóveis. A obra acha-se no prelo, SJ.