Registros Públicos e Notas Eletrônicos

Segurança Jurídica Registral no Brasil

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O IRIB, por sua coleção Irib Academia, acaba de lançar a obra Segurança Jurídica Registral no Brasil – a estruturação, a confiança sistêmica e o enfrentamento dos desafios da era digital, de Márcia do Amaral.

Foi com grande satisfação que recebi o convite da autora e do IRIB para prefaciar a obra. Dupla alegria, posso dizer, já que fui distinguido pela autora para prefaciar o livro que é o resultado de seu doutorado e honrado pela Presidência do IRIB para figurar nesta edição de uma coleção que é motivo de orgulho para todos nós.

A obra é um contributo valioso para avançarmos na compreensão dos fenômenos que decorrem das inovações tecnológicas da sociedade digital e de seus impactos no secular sistema jurídico da publicidade registral.

O sistema registral brasileiro, com mais de 170 anos, tem garantido estabilidade, certeza, previsibilidade e confiança nas relações jurídico patrimoniais. O sistema funda-se no “princípio principal” que é o da segurança jurídica. Entretanto, em face das progressivas mudanças tecnológicas verificadas nos meios eletrônicos calham algumas questões. Poderão as novas tecnologias de comunicação e informação provocar a disrupção do paradigma da segurança jurídica preventiva representada pelos registros públicos? O Registro de Imóveis, tal qual o conhecemos, sofrerá uma mudança substancial em seus modelos organizativos e no seu perfil institucional? Poderemos (ou não) resistir à vis atractiva de sistemas centralizados de informação (registro de documentos), descaracterizando-se, progressivamente, o modelo descentralizado de registro de direitos? A segurança jurídica preventiva será suplantada pela segurança tecnológica e econômica oferecida pelo mercado? Prevalecerão ferramentas como blockchain, tokenização, smart contracts e outras modalidades de representação de ativos em face dos sistemas tradicionais? Afinal, a qualificação registral será suplantada pela inteligência artificial?

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A inteligência artificial e o Registro de Imóveis – Parte II

SJ Registro Eletrônico, Registros Públicos e Notas Eletrônicos, SREI , , ,

Introdução

Na primeira parte deste trabalho, meu colega de pesquisas, Sérgio Jacomino, lançou algumas questões envolvendo a assimilação da IA (inteligência artificial) nas rotinas de um cartório de Registro de Imóveis.

A mim coube, no âmbito do NEAR-lab – Núcleo de Estudos Avançados do Registro de Imóveis eletrônico, desenvolver algumas rotinas a fim de testar a funcionalidade da ferramenta aplicada à solução de alguns problemas bastante comuns nas serventias imobiliárias. Criamos uma área de trabalho (workspace) na qual interagem alguns pesquisadores para desenvolvimento e especialização da ferramenta de IA e aplicando seus recursos em tarefas próprias dos cartórios de Registro de Imóveis.

Nos últimos três meses buscamos simular a execução das rotinas mais complexas e trabalhosas do processo de registro, considerando a aplicação da IA para ganho de eficiência e desempenho. A breve demonstração levada a efeito, referida abaixo, abre um horizonte de grandes possibilidades e oportunidades, mas revela, igualmente, imensos riscos.

  A Inteligência Artificial e o Registro de Imóveis – Parte I. Sérgio Jacomino.
  A Inteligência Artificial e o Registro de Imóveis – Parte II. Nataly Cruz.

IA – registro de imóveis II
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Hipotecas – cancelamento. Assinatura avançada versus qualificada

SJ Cartórios, NEAR, ONR - Operador Nacional do Registro de Imóveis Eletrônico, Registro Eletrônico, Registros Públicos e Notas Eletrônicos , ,

Oficina notarial e registral

ABSTRACT. O artigo discute a insegurança jurídica e a falta de regulamentação clara sobre as modalidades de assinatura eletrônica aceitas no Registro de Imóveis, especialmente após a Lei nº 14.382/2022. É analisado um caso prático em que um requerimento de cancelamento de hipoteca, assinado eletronicamente, foi recusado por não atender às formalidades legais. A discussão central gira em torno da distinção entre assinaturas eletrônicas avançadas e qualificadas, e a necessidade de regulamentação da Corregedoria Nacional de Justiça para definir os padrões de segurança. Defende-se que a assinatura qualificada deve ser exigida para atos que alteram a situação jurídica dos imóveis, enquanto a assinatura avançada poderia ser aceita em casos de mera atualização administrativa.

A questão das modalidades de assinatura eletrônica admitidas no Registro de Imóveis é, ainda, um tema inseguro, assentado sobre um terreno doutrinário movediço, um microssistema em que se mesclam aspectos tecnológicos e jurídicos. Muito já se escreveu e falou sobre as mudanças advindas no bojo da onda reformista representada pela Lei nº 14.382/2022 e seus consectários legais e regulamentares. Muitos dispositivos, ainda pendentes de regulamentação, não oferecem um senso de direção, nem um ambiente seguro e livre de controvérsias, base para a atuação diuturna dos registradores.

Tive ocasião de enfrentar um caso prático que nesta coluna oficinal trago à consideração dos leitores do Migalhas Notariais e Registrais. Foi-nos apresentado requerimento formulado por grande instituição financeira, firmado por seus representantes legais, em que se autorizava o cancelamento de “ônus” averbados na Matrícula X (na realidade, averbação-notícia de hipotecas registradas e transpostas nos termos do art. 230 da LRP).

A dita averbação se referia a três hipotecas (de 1º, 2º e 3º graus) que gravavam várias unidades de um condomínio edilício. Prenotado regularmente, o título fora posto em devolução com exigências, contra as quais os interessados se insurgiram solicitando a “suscitação de dúvida”. Sobrestamos o protocolo e processamos o pleito como pedido de providências. Ao final deste estudo, o leitor poderá acessar a decisão proferida pela magistrada.

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Vésperas do SERP – uma ideia fora do lugar – parte III

SJ Registro Eletrônico, Registros Públicos e Notas Eletrônicos, SREI, Vésperas do SERP , , ,

No artigo anterior[1], vimos como nasceram as entidades registradoras e se inaugurou um novo regime registral das garantias reais e mobiliárias ao lado do sistema tradicional de publicidade jurídica. Na sequência, veremos como as forças econômicas e corporativas buscaram pespegar estas mudanças na ordem civil, subvertendo os paradigmas do direito brasileiro.

A MP 897/2019 – a entidade registradora “registral”

A tramitação do PLC 30/2019 (MP 897/2019, convertida afinal na Lei 13.986/2020) revelaria o movimento concentrado, e muito bem orquestrado, no sentido de se buscar a modificação dos paradigmas do sistema de registro de direitos e de distribuição de competências e funções notariais e registrais. No relatório final do dito PLC 30, apresentado pelo deputado PEDRO LUPION, houve a tentativa de incluir, na redação derradeira, a criação de uma Central Nacional de Registro Imobiliário (art. 51)[2]. Na complementação de voto, o nobre deputado ainda alteraria a redação do art. 51 “para permitir à Central Nacional de Registro de Imóveis atuar como entidade registradora, observada a legislação específica”. A emenda assim achava-se redigida:

“art. 51 do PLV: alteração do caput para permitir à Central Nacional de Registro de Imóveis atuar como entidade registradora, observada a legislação específica; alteração no §2° para conferir maior abrangência ao recebimento eletrônico de títulos pela Central Nacional de Registro de Imóveis; supressão do §3º, pois o ato notarial somente adquire eficácia após sua confirmação pelo registro; e alteração do §7°, renumerado para §6°, para atribuir ao Conselho Nacional de Justiça a fiscalização e o funcionamento da Central Nacional de Registro de Imóveis”[3].

A ideia de uma entidade registradora, ou como preferia o Deputado DENIS BEZERRA – Central Nacional de Gravames –, se insinuava nos debates legislativos de modo discreto. Assim a concebia o ilustre deputado (e notário) do Ceará:

“Por fim, a criação de uma central nacional de gravames atende a uma necessidade do mercado de crédito, para que o agente financiador possa obter, de maneira rápida e efetiva, informações sobre a capacidade de pagamento e grau de endividamento do produtor, de forma a avaliar mais assertivamente o risco de crédito e as garantias ofertadas e ter uma plataforma de acesso aos cartórios. Quanto mais fácil e transparente foram essas informações, mas rápida será a concessão do crédito e mais fortes serão as garantias recebidas pelo financiador”.

Com fundamento nesta justificativa, o deputado apresentaria sua emenda, cujo teor era o seguinte:

“Art. XXX. Fica criada a Central Nacional de Gravames organizada pelos registradores de imóveis, em cooperação com os registradores de títulos e documentos e tabeliães de protesto, e que compreenderá os registros de garantias, gravames, constrições judiciais, indisponibilidades e protestos, indexados a partir do número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda (CPF), ou número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda (CNPJ). Parágrafo único. Até 31 de julho de 2022 todos os atos anteriores constantes e vigentes até a edição desta lei serão inseridos na base de dados da Central Nacional de Gravames”[4].

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Agonia central – ou anomia registral? – bis

SJ ONR - Operador Nacional do Registro de Imóveis Eletrônico, Registro Eletrônico, Registros Públicos e Notas Eletrônicos, SREI , , ,

Introdução

Gostaria de compartilhar aqui pequenas nótulas reflexivas dedicadas a um tema que parece ter despertado vivo interesse entre notários e registradores – especialmente a partir do advento do Provimento 89/2019, que criou o ONR – Operador Nacional do Registro Eletrônico de Imóveis e que deu um renovado ânimo ao SREI – Sistema de Registro de Imóveis eletrônico.

Os temas centrais que permeiam todas as discussões envolvendo os temas do registro eletrônico são estes: centralização versus descentralização de dados e cobrança de taxas pela prestação de serviços complementares por birôs de serviços eletrônicos estaduais.

Ainda há pouco recolhemos o sentimento de alguns setores da classe registral que manifestaram perplexidade com a situação que se foi delineando com o avanço de iniciativas que temos chamado de para-registrais. Enquanto nos desgastamos em diatribes intestinas sobre o tema da centralização de dados e implicações com a LGPD, empresas privadas avançam sobre o Registro de Imóveis, “centralizando dados e sendo útil”, como alguém registrou com certa dose de realismo – ou de cinismo.

Devo confessar que igualmente experimento o mesmo sentimento de perplexidade. Todavia, como pretendo demonstrar logo abaixo, penso que o tema da centralização versus descentralização de dados – e o impacto dos modelos organizativos no sistema de proteção de dados pessoais – é, no fundo, uma falsa questão. Tenho sustentado que é possível conciliar os interesses que nascem de novas demandas da sociedade com a tutela e a proteção de dados pessoais, harmonizando as ideias de universalização e centralização de acesso com a distribuição de dados, molecularizando todo o sistema registral brasileiro.

No transcurso dessas discussões adveio a Lei 14.206, de 27 de setembro de 2021, recolocando o tema na arena política-corporativa. A centralização de dados e a cobrança de taxas heterodoxas são, de fato, uma indigestão institucional provocada por ideias extravagantes, imperfeitas e fora do lugar.

O art. 42-A da Lei 8.935/1994 é um corpus alienus na lei de notários e registradores. Sabemos a origem da iniciativa, mas não sabemos o seu derradeiro desenlace. Entretanto, calha lançar algumas nótulas reflexivas acerca do que se nos afigura mais do que uma defectiva redação legislativa; este será, possivelmente, o primeiro passo de uma aventura temerária que provocará um cisma ainda maior das especialidades do serviço notarial e registral, retardando sua regeneração e modernização.

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