O IRIB, por sua coleção Irib Academia, acaba de lançar a obra Segurança Jurídica Registral no Brasil – a estruturação, a confiança sistêmica e o enfrentamento dos desafios da era digital, de Márcia do Amaral.
Foi com grande satisfação que recebi o convite da autora e do IRIB para prefaciar a obra. Dupla alegria, posso dizer, já que fui distinguido pela autora para prefaciar o livro que é o resultado de seu doutorado e honrado pela Presidência do IRIB para figurar nesta edição de uma coleção que é motivo de orgulho para todos nós.
A obra é um contributo valioso para avançarmos na compreensão dos fenômenos que decorrem das inovações tecnológicas da sociedade digital e de seus impactos no secular sistema jurídico da publicidade registral.
O sistema registral brasileiro, com mais de 170 anos, tem garantido estabilidade, certeza, previsibilidade e confiança nas relações jurídico patrimoniais. O sistema funda-se no “princípio principal” que é o da segurança jurídica. Entretanto, em face das progressivas mudanças tecnológicas verificadas nos meios eletrônicos calham algumas questões. Poderão as novas tecnologias de comunicação e informação provocar a disrupção do paradigma da segurança jurídica preventiva representada pelos registros públicos? O Registro de Imóveis, tal qual o conhecemos, sofrerá uma mudança substancial em seus modelos organizativos e no seu perfil institucional? Poderemos (ou não) resistir à vis atractiva de sistemas centralizados de informação (registro de documentos), descaracterizando-se, progressivamente, o modelo descentralizado de registro de direitos? A segurança jurídica preventiva será suplantada pela segurança tecnológica e econômica oferecida pelo mercado? Prevalecerão ferramentas como blockchain, tokenização, smart contracts e outras modalidades de representação de ativos em face dos sistemas tradicionais? Afinal, a qualificação registral será suplantada pela inteligência artificial?
Este livro nos oferece um painel abrangente e elucidativo das mudanças que se acham em curso neste exato momento. Segundo prescreve Kurzweil, na sua famosa lei do retorno acelerado, cada nova etapa – ou ciclo de evolução tecnológica – assenta-se na etapa anterior, fazendo com que o progresso tecnológico seja sempre uma crescente exponencial. Até que ponto chegaremos? Os homens serão substituídos pelas máquinas? Como conciliar as tendências de reconformação do modelo institucional sem desprezar os fundamentos tradicionais do sistema?
Percebemos a importância do sistema registral brasileiro a partir de várias perspectivas. À parte a evidente importância do Direito e de suas instituições, reavivou-se, entre nós, o debate acerca da relevância econômica e social do Registro de Imóveis, sistema que, bem estruturado, é fator de redução de riscos e diminuição de custos transacionais. Hoje, alia-se a tudo isso a segurança tecnológica e econômica que se revela, de um lado, pelo surgimento das chamadas big techs e sua panóplia tecnológica, e de outro o sistema financeiro, que converte os direitos de propriedade em ativos que formam plexos transacionáveis em sistemas de registro alheios aos tradicionais sistemas registrais.
A confiança nas instituições joga um papel crucial e fundamental para a manutenção da ordem social e para a redução da complexidade nas relações jurídicas e econômicas. No sistema jurídico, a confiança se manifesta e concretiza na segurança jurídica, que é a crença social depositada na estabilidade e previsibilidade de normas, regras, princípios jurídicos. Essa confiança é fundamental para reduzir a complexidade e permitir que as ações individuais se coordenem de maneira previsível e ordenada, garantindo a eficácia de todo o sistema.
A autora sustenta que, no contexto do registro de imóveis, a confiança se traduz na fé pública registral, isto é, na presunção de certeza e veracidade das informações contidas e publicizadas pelos registros públicos. Essa confiança é essencial para a segurança das transações imobiliárias, permitindo a circulação de bens e direitos no contexto de sociedades complexas. A modernização da atividade registral, com a incorporação de novas tecnologias, deve preservar essa característica essencial de confiança e previsibilidade. Entretanto, o leitor novamente poderá se perguntar: a blockchain e outros artefatos e ferramentas tecnológicos, apesar do seu potencial para incremento da transparência e da segurança do sistema, poderão substituir o papel do registrador na qualificação dos títulos e na proclamação e garantia da fé pública registral?
Até aqui sempre se entendeu que a confiança nas instituições é um pilar fundamental da sociedade organizada. A modernização tecnológica deve, portanto, fortalecer e não fragilizar essa confiança. Como fazê-lo sem descaracterizar a essência da instituição?
Sabemos que leis eficazes e instituições fortes são essenciais para gerar confiança na sociedade e promover crescimento econômico e social. O Registro de Imóveis brasileiro revela uma história admirável de assimilação de novas tecnologias, reacomodando-se nos ecossistemas por elas formados. Sob os influxos da economia, da sociologia e agora das novas tecnologias, o Registro Imobiliário se regenerou ao longo do tempo. Já à época das cogitações da reforma da lei hipotecária (1854-1864), encontramos, na base de todas as discussões, a necessidade de se conceber uma solução jurídica a concretos problemas e necessidades de caráter econômico e social. Lafayette já apontava, no final do século XIX, que o desenvolvimento de modernos sistemas de publicidade registral respondia antes a necessidades de caráter econômico do que as relativas a domínio. “A legislação hipotecária”, dizia, “feita antes sob a ação das ideias econômicas modernas do que sob os ditames da razão jurídica, é combinada no sentido de desenvolver, fortificar e aumentar o crédito territorial” (Direito das Cousas, 2ª ed. Rio de Janeiro: Jacyntho Ribeiro dos Santos, s. d., p. 451). Em outra passagem, registra que uma lei hipotecária “é uma obra essencialmente jurídica, mas não podem deixar de influir na combinação dos princípios que a devem constituir, considerações tiradas da ordem econômica”. Na reforma hipotecária, “elaborada sob a pressão das exigências do crédito territorial, predominaram evidentemente os motivos econômicos: daí o sacrifício do elemento jurídico em pontos da maior importância” (Idem, ibidem, p. 408). Não se pode esquecer que o móvel da legislação hipotecária de 1846 era justamente a proteção do crédito e o fomento ao financiamento das atividades agrícolas, conciliando os interesses dos agentes financeiros e dos prestamistas que obtinham crédito a taxas menores.
A sociedade pós-industrial enfrenta um paradoxo: ao mesmo tempo que a tecnologia avança em ritmo acelerado, oferecendo novas ferramentas e descerrando novas possibilidades, ela também traz consigo desafios complexos e que exigem soluções inovadoras. O trilema – segurança jurídica X rapidez X custos – é enfrentado pela abordagem de seus termos na perspectiva da dogmática jurídica e do papel desempenhado pelas instituições. O funcionamento do livre mercado pressupõe a busca contínua de simetria de informações, vale dizer, na garantia de segurança jurídica estática e dinâmica, revelando as vicissitudes que cercam ou gravam os bens objetos de transação imobiliária. As novas tecnologias agregam maior eficiência, racionalidade, rapidez e agilidade no processo registral. Numa palavra, pela engenharia da fé pública registral os interesses em jogo podem ser garantidos, degradando-se os custos de transação.
A obra percorre um caminho que se inicia na análise da sociedade pós-moderna, marcada pela complexidade e pela instabilidade, e avança para a discussão do futuro da segurança jurídica proporcionada pelo sistema registral em face das transformações impostas pela sociedade da informação. A autora examina a transição do meio físico para o meio eletrônico nos serviços de registro de imóveis na análise do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI), detalhando sua implementação, os desafios enfrentados e as perspectivas futuras. A autora também aborda o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER) – em boa hora descontinuado[1] – e discute a aplicação da tecnologia blockchain no registro da propriedade, questionando se essa tecnologia poderia substituir a fé pública da instituição registral imobiliária.
A obra ainda explora a tokenização de ativos imobiliários, um conceito inovador que permite a divisão da propriedade de um imóvel em frações representadas por tokens digitais. Analisa, ainda, os desafios regulatórios e jurídicos dessa nova modalidade de investimento, destacando a necessidade de um marco legal claro e seguro para garantir a segurança jurídica, estabilidade e previsibilidade das transações.
Por fim, o estudo apresenta um panorama do uso da tecnologia blockchain no registro imobiliário de outros países, como Estônia, Holanda e Geórgia, oferecendo um rico material para reflexão e debate sobre o futuro do registro de imóveis na era digital.
No bojo de todas as iniciativas de modernização e transformação tecnológica do sistema registral pátrio, eis que desponta no horizonte institucional o SERP – Sistema Eletrônico de Registros Públicos, criado pela Lei 14.382, de 2022. O modelo é francamente dissonante com as matrizes que inspiraram a criação do sistema registral brasileiro na primeira metade do século XIX, apartando-se, progressivamente, dos fundamentos do direito civil pátrio. “Ao assimilar os modelos de registro de garantias alienígenas”, disse alhures e citando os modelos da UNCITRAL, “postamo-nos com os pés fincados em duas canoas […]. Incrustaram-se flores de plástico num jardim tropical, importando elementos de direito estranhos à nossa tradição, enxertando-os, a fórceps, na ordem civil” (Extratos, Títulos e Outras Notícias – Pequenas Digressões Acerca da Reforma da LRP (Lei 14.382/2022) in: NALINI, J. Renato, org. Sistema Eletrônico de Registros Públicos. São Paulo: Forense, 2022, p. 375). O quadro organizativo que se delineou com o advento da citada lei lançou-nos num terreno inçado de acidentes teóricos e conceituais, gerando imensas dificuldades hermenêuticas. As reformas legais não escondem os laivos de otimismo idealista e fetichismo ingênuo de seus protagonistas e defensores. A fé cega depositada nas ferramentas tecnológicas e em seus poderes disruptivos não se materializa pela mera invocação nominal do espírito que ronda o metaverso na concreção de uma “nova” segurança jurídica. Os protocolos divinizaram-se – parafraseando Nick Szabo –, mas sabemos que os idealismos provaram ser o veneno da liberdade humana…
A autora não pôde se debruçar sobre o Monstro de Horácio (como qualifiquei a MP 1.085/2021, convertida afinal na Lei 14.382/2022); a obra já se achava consumada e a defesa da tese concluída. Certamente, não deixará de nos brindar, no futuro, com suas análises percucientes, revelando-nos o que possa vir a ser (ou não) um novo paradigma do Registro de Imóveis brasileiro.
Concluo agradecendo ao IRIB, por seu ilustre presidente, Dr. Jordan Fabrício Martins, por depositar mais um pequeno tijolo na série que tive a honra e o gosto de inaugurar – Coleção IRIB Academia – e aos colegas registradores de todo o Brasil, que acolheram o projeto com grande entusiasmo.
São Paulo, Casa Amarela, outono de 2024.
Vide lançamento no IRIB: https://irib.org.br/noticias/detalhes/seguranca-juridica-registral-no-brasil-a-estruturacao-a-confianca-sistemica-e-o-enfrentamento-dos-desafios-da-era-digital
SÉRGIO JACOMINO.
[1] – Eis que o SINTER regenera-se e ressurge no bojo de regulamentos da Receita Federal do Brasil e no projeto de lei-complementar que se acha em tramitação no Congresso Nacional. Vide: SINTER 2.0 A ressureição de um fantasma: https://cartorios.org/2024/08/26/sinter-2-0-a-ressurreicao-de-um-fantasma/.