O arrendamento rural de estrangeiros registra-se?

O CNJ foi provocado pelo Ministério Público Federal para que seja determinado às corregedorias estaduais o reconhecimento da vigência do art. 23 da Lei Federal 8.629/1993 a franquear o acesso ao registro de imóveis de arrendamentos rurais envolvendo estrangeiros.

Como veremos, o tema é espinhoso.

Arrendamento tácito

O arrendamento rural pode ser tácito ou expresso (art. 92 da Lei 4.504/1964). No Estado de São Paulo formou-se o entendimento, hoje pacífico, de que o arrendamento rural, diferentemente da locação urbana (cuja inscrição é meramente facultativa), por representar expressão de norma de ordem pública, portanto obrigatória, haveria de prevalecer independentemente da vontade das partes contratantes ou do registro no respectivo cartório imobiliário.

Além disso, o instituto não se acha elencado no rol do art. 167 da LRP. Por todas essas razões, o seu registro não tem sido permitido. Neste sentido: Ap. Civ.  1.956-0, São Paulo, j. 13.6.1983, DJ 13.7.1983, rel. des. Bruno Affonso de André; Ap. Civ. 23.757-0/2, Piracicaba, j. 11.5.1995, DJ 26.6.1995, rel. des. Antônio Carlos Alves Braga; Ap. Civ. 32.930-0/3, Marília, j. 15/08/1996, DJ 21/11/1996, des. Márcio Martins Bonilha; Ap. Civ. 1.262-6/4, Santa Adélia, j. 16/03/2010, DJ 25/05/2010, rel. des. Munhoz Soares;

Um aspecto não enfrentado nas ditas decisões é o fato de que os contratos de arrendamento rural podem ser celebrados por meio de “contrato expresso ou tácito, estabelecido entre o proprietário e os que nela exercem atividade agrícola ou pecuária”.

Como haveremos de registrar um contrato tácito?

O detalhe não passou despercebido pelo min. Aldir Passarinho no RESP 263.774: “O art. 92, caput, é bastante claro em prever o contrato tácito, além da forma escrita, e o parágrafo 3º, ao fixar se deva dar preferência ao arrendatário, mediante notificação, absolutamente não distingue entre ambos, nem traz qualquer exigência quanto à necessidade de registro do contrato no R.G.I. Aliás, o contrato tácito nem teria como ser registrado”. (REsp 263.774, j. 15/08/2006, rel. min. Aldir Passarinho Júnior). No mesmo sentido: REsp 904810, j. 15/02/2007, DJ 19/03/2007, rel. min. Humberto Gomes de Barros; REsp 164442, DJe 01/09/2008, rel. min. Luis Felipe Salomão.

Arrendamento rural por estrangeiros

Agora o debate se renova com a sustentação, muito bem redigida aliás, feita pelos Procuradores da República que firmaram o documento que se pode →ler aqui.

Os procuradores sustentam que a Lei Federal 8.629/1993 (art. 23), ao alterar a Lei 5.709/1971, impôs a forma pública para celebração dos contratos de arrendamento rural. Com esse entendimento, pretendem, fundamentalmente, que o controle dos arrendamentos – a exemplo do que já ocorre com a administração registral das aquisições de imóveis rurais por estrangeiros – seja feita pelos Registros de Imóveis de todo o país.

Não está em causa, portanto, o direito de preferência do arrendatário. O que mobiliza a administração pública federal é o controle registral da aquisição e arrendamento de imóveis rurais por estrangeiros.

O raciocínio parece muito bem conduzido. Nos casos de arrendamento rural celebrado com estrangeiros:

• É requisito essencial de validade do negócio jurídico a forma pública (escritura pública – art. 23 da Lei 8.629/1993 c.c. art. 8º da Lei 5.709/1971).

• O registro torna-se obrigatório (art. 168 da LRP) já que se aplicam ao arrendamento “todos os limites, restrições e condições aplicáveis à aquisição de imóveis rurais por estrangeiro” (§ 1º do art. 23 da citada Lei 8.629/1993).

Não é possível fazer-se o controle previsto no art. 10º da Lei 5.709/1971 sem que o contrato de arrendamento seja objeto de registro.

Controle registral

Averbo, como expressão de uma opinião meramente pessoal, que o controle da aquisição ou do arrendamento de imóvel rural, contratados por estrangeiro, por depender de autorização prévia dos órgãos competentes, quando o caso (inc. III do 10º da Lei 5.709/1971) e, ainda, por ser a escritura pública requisito de validade do próprio negócio jurídico (art. 23 da citada Lei 8.629/1993), que o controle, como dizia, pudesse ser feito previamente pelos órgãos da própria administração pública federal. Sem a autorização específica, nem a escritura pública seria lavrada, nem o registro consumado, nem mesmo o controle extravagante de aquisição e arrendamento rural seria feito pelo Registro de Imóveis. E isto evitaria uma série apreciável de aborrecimentos e despesas.

CNJ e o controle nacional de aquisição de imóveis rurais

Outra hipótese, a ser aventada e defendida perante o CNJ, seria a constituição de um banco de dados nacional, a exemplo da Central de Indisponibilidades, centralizado e mantido pelos próprios registradores, em que esse controle poderia ser feito de maneira mais racional, econômica e adequada. E isso pela razão fundamental de que um município pode se conter em mais de uma circunscrição e o controle, individualizado, não levaria às consequências antevistas pelos procuradores (art. 12 da Lei 5.709/1971). O livro auxiliar de “cadastro especial” criado pela  Lei 5.709/1971 (art. 10º) poderia se constituir, facilmente, um repositório eletrônico compartilhado. Isto seria fácil e rápido, bastando a regulamentação pelo Conselho Nacional de Justiça, com base nos arts. 37 e seguintes da Lei 11.977/2009.

Consulte: Arrendamento rural – controle pelo RI.