Registros Eletrônicos privados – evolução ou involução?

Evolução ou Involução? (Antonio Ranaldo Filho)*

Conforme nos ensinam os léxicos “evolução” é “desenvolvimento progressivo de uma ideia, movimento progressivo; movimento regular de tropas em manobras ou de esquadras de navios, movimentos de certas aves ou de aeroplanos, voando; teoria biológica que admite a transformação progressiva das espécies; processo de desenvolvimento de uma determinada sociedade, de suas formas e instituições ou de suas funções culturais”; enquanto “involução” significa movimento de regressão.

Os recentes acontecimentos que agitaram aqueles que de alguma forma lidam com o crédito imobiliário no Brasil, dentre os quais, a criação pelo Banco Central de um registro eletrônico de gravames, bem como o recente anúncio veiculado pela CETIP de que fechou parceria com a FNC, principal fornecedora de tecnologia e dados para o setor nos Estados Unidos, aguçaram a minha curiosidade quanto ao funcionamento de tal ferramenta na América.  E para saciar essa curiosidade pedi auxílio do bom e velho “google”.

Assim, iniciei a minha despretensiosa pesquisa. E achando que iria me deparar com soluções, me surpreendi, ao esbarrar em problemas.

Objetivando uma fonte segura de informações, pensei no maior e mais famoso jornal norte-americano o “The New York Times”.  Definida a fonte da busca, precisava delimitar o seu objeto. Com esse intuito pesquisei acerca do sistema de registro eletrônico de gravames yankee e descobri que o mesmo é denominado de “Mortgage Eletronic Registation System” – “MERS”.

Estabelecidos esses pontos, usei como parâmetro de busca, ainda no “Google”, a frase “all of MERS at The New York Times”. E o buscador me listou os resultados.

Selecionei dois artigos e deles procurei extrair algumas poucas informações para que tivéssemos uma noção superficial dos problemas enfrentados naquele País.

Através do primeiro deles denominado “Mortgages Eletronic Registration System (MERS) Inc”., publicado em 03/02/2012, aprendi que o MERS tem como proprietários bancos e companhias hipotecárias e que foi criado durante o “boom” imobiliário com o objetivo de tornar o processo de transmissão das hipotecas mais rápido, bem como de evitar o pagamento pelos credores aos condados, das taxas devidas pelo registro da transmissão  da hipoteca.

Relata ainda, o artigo em questão, que em razão de falhas nos procedimentos de execução de hipoteca, os chamados, “foreclosures”, o sistema foi criticado por desleixo e foram levantadas questões acerca do uso indevido do mesmo para tangenciar questões legais.

Menciona que, em outubro de 2010, no mesmo dia em que 50 procuradores do estado anunciaram que iriam iniciar uma investigação acerca dos procedimentos de execução de hipoteca, JPMorgan Chase & Company foram os primeiros grandes credores a reconhecer que haviam parado de utilizar o MERS para execuções.

Diz que em Fevereiro de 2012, o Procurador Geral do Estado de New York, Eric T. Schneiderm, ajuizou ação contra três grandes bancos, acusando-os de fraude no uso MERS, que segundo ele, resultavam de práticas enganosas e ilegais, incluindo a utilização de documentos falsos nos procedimentos de execução.

Asseverou o procurador:

“A indústria da hipoteca criou o MERS para permitir que instituições financeiras deixassem de recolher taxas aos condados, evitando a necessidade do registro público da constituição da hipoteca para facilitar a securitização dos créditos hipotecários em massa”. Completou Mr. Schneidermann: “Tendo criado esse bizarro e complexo sistema paralelo ao registro tradicional, os bancos deixaram de pagar 2 bilhões em impostos”.

Aponta ainda o artigo que muitos devedores não puderam resgatar seus débitos porque o sistema não permitiu a identificação do credor atual.

Como segundo artigo a ser examinado escolhemos aquele cujo título é “MERS? It May Have Swallowed Your Loan” [MERS? Seu crédito foi engolido pelo sistema], assinado por Michael Powell e Gretchen Morgenson, publicado em 5 de março de 2011.

Obtemperam os autores que, se os muitos detratores do Sistema MERS estiverem certos, a empresa privada, com uma equipe de menos de 50 funcionários, pode se tornar um problema público para a indústria da hipoteca.

Aduzem que juízes, legisladores, advogados, especialistas em habitação levantam algumas questões sobre a substituição do registro no condado pelo registro privado das hipotecas. Dentre estas, as principais questões seriam: como poderia o MERS reivindicar a titularidade dessas hipotecas e recuperar os imóveis se não emprestou nenhum dólar? E o mais importante: considerando as evidências de que muitos bancos cometeram desvios e erros colossais nos procedimentos, como alguém saberia que deve, o que deve e para quem deve?

De acordo com os jornalistas, tais respostas têm implicações para todos os mutuários americanos, particularmente para aqueles que vêm lutando para salvar suas casas das execuções hipotecárias.

Consta que em razão dos problemas por que passa a empresa, seu principal executivo, R.K. Arnold, que se encontrava no cargo desde sua fundação em 1995, demitiu-se.

Segundo o relatado, os bancos, quando da criação do sistema na década de 90, sustentavam que um sistema racional de gestão de registros hipotecários tornaria as hipotecas mais acessíveis. Para o crédito imobiliário, MERS significou principalmente rapidez e grandes lucros. Esse rápido sistema tornou a securitização mais fácil e mais barata. Mas os críticos asseveram que o sistema dificultou sobremaneira a defesa dos devedores, considerando a dificuldade para se identificar o último credor titular dos créditos hipotecários.

Consta do artigo que nem mesmo uma das sócias do MERS a gigante Fannie Mae, depende do sistema. Foi dito pela assessora de imprensa da FM que “nós nunca confiaríamos em tal sistema para encontrar o proprietário”.

Alan M. White, professor de direito da Universidade Valparaiso na Indiana comparou os registros de propriedade do MERS com os de domínio público e constatou que os resultados não foram satisfatórios: menos de 30% das hipotecas têm um registro correto no MERS. Disse o professor White: “Eu achava que o MERS mantivesse, ao menos, um arquivo correto dos proprietários atuais. Mas não. MERS vai tornar a solução das dívidas hipotecárias muito mais caras”.

Com esses pequenos excertos, dá para se ter uma ligeira noção do drama por que passam muitos cidadãos norte-americanos, principalmente aqueles que desejam honrar sua dívida, mas não o podem fazer, porque desconhecem o credor. Seria cômico se não fosse trágico.

Há inclusive alguns “sites” especializados na ajuda aos que se intitulam “vítimas do MERS”. Tais como “mortgagefraudvictims.or/tag/mers; 4closurefraud.org/2011/08/11/mers-mortgage, dentre outros.

Diante de tal quadro, a adoção pelo Brasil de sistema parecido seria uma evolução ou uma involução?  Por que importaríamos um sistema que simplesmente não funcionou e que tem gerado tão graves prejuízos?

Ensina-nos um antigo ditado popular: “o inteligente aprende com erros próprios, mas o sábio com os erros dos outros”.

* Antônio Ranaldo Filho. 2º Registrador Imobiliário de Piracicaba, São Paulo

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