Entre as atividades que singularizam o registrador imobiliário, aquela que pode ser identificada como medular, é a chamada qualificação registral.

A expressão qualificação registraria ou registral se insinuou de maneira sorrateira em nosso ambiente cartorário, substituindo o chamado exame de legalidade dos documentos, ou simplesmente exame de legalidade dos títulos, expressão que frequentou assídua os registros prediais pátrios e era como se denominava a atividade do registrador na praxe cartorária.

A palavra qualificação, segundo os bons dicionários, provém das palavras latinas qualis e facere. Pode significar a emissão de uma opinião a respeito de algo, ou o ato de avaliação, apreciação; significa considerar algo ou alguém apto, idôneo, capacitado; pode ser sinônimo de classificar etc.

O dicionário da Academia das Ciências de Lisboa liga o vocábulo ao qualificare ao latim escolástico e entre as várias acepções registra o sentido de avaliação = apreciar, avaliar. Ainda “emitir um juízo valorativo sobre alguém ou alguma coisa = classificar”^[1].

Mena y San Millán busca um sentido mais profundo:

“a palavra qualificação, segundo nota etimológica do Dicionário da Língua Espanhola, provém das palavras latinas qualis e facere, sem que seja aceita pela técnica linguística a derivação do adjetivo grego […] (bom, honesto, decoroso) e o verbo latino facere. Com este último critério teríamos o conceito de base etimológica, de fazer o bom ou aprovar, muito adequado à função qualificadora do registrador, que há de aprovar o documento antes de dar-lhe aporte in tabulas”.^[2]

Ricardo Dip explora com muita desenvoltura os vários sentidos que o vocábulo pode apresentar, buscando, em vários autores, a abonação de sua preleção. Qualificação é o ato de qualificar, diz ele. Qualificar provém do latim medieval qualificare, qualificação, de qualificatio com o sentido de classificação, avaliação, aptificação ou consideração de que [algo] é apto; ou qualis facere, apreciar as qualidades, fazer o que é bom, o que é honesto. Estar qualificado por ou ser qualificado para alguma coisa é possuir a capacidade ou competência, isto é, a qualidade disposicional para efetuar uma dada tarefa ou alcançar um dado escopo, é ter qualidade, possuir os títulos ou as características que dão o direito, civil ou moral, de agir de uma certa maneira, que torna hábil (em sentido jurídico) a exercitar uma faculdade. “Qualificar-se é, pois, ter uma dada qualidade em ordem a determinado fim. Qualificar é reconhecer num sujeito determinado (que alguns chamam de objeto material) os predicados (ou qualidade) para atingir certos fins. Ex.: um avião se qualifica como meio de transporte modernamente hábil, isto é, possui qualidade para realizar os transportes de nossos tempos; reconhecer no avião essa qualidade, é qualificá-lo para o fim proposto. A qualidade é um acidente dos entes, categoria especial que é a diferença da substância”.^[3]

A qualificação registral é expressão que penetrou recentemente na cultura jurídica brasileira, fazendo fortuna nesse ramo especializado do Direito. De fato, há pouco tempo – meados da década de 80 – a atuação do registrador no exame dos títulos era conhecida correntemente como exame de legalidade.

Serpa Lopes, no seu conhecido e respeito Tratado alude à qualificação na seguintes passagem:

No nosso sistema, em princípio, o oficial não tem o direito propriamente dito de recusar a inscrição, no sentido de decidir que ela não é possível de se tornar efetiva, mas apenas suscita a dúvida, e ao Juiz é que compete decidir da sua procedência ou não, ordenando ou recusando a inscrição.

Decorre daí ser a principal função do Oficial do Registo de Imóveis a qualificação dos títulos que lhe forem apresentados.

Devem, por isso, detidamente estudá-los e joeirar se contêm defeitos intrínsecos ou extrínsecos que afetem à sua validade, pesquisando os próprios antecedentes do Registo no tocante aos imóveis que devem ser inscritos, de modo que, se algum obstáculo descobrirem, oponham a necessária dúvida, submetendo-a à decisão judicial.

Um princípio devem todos ter em vista, quer Oficial de Registo, quer o próprio Juiz: em matéria de Registo de Imóveis tôda a interpretação deve tender para facilitar e não para dificultar o acesso dos títulos ao Registo, de modo que tôda a propriedade imobiliária, e todos os direitos sôbre ela recaídos fiquem sob o amparo de regime da Registo Imobiliário e participem dos seus benefícios[4]

Pode-se perceber claramente que no decorrer da década dos oitenta, o termo qualificação se vai insinuar na doutrina e logo em seguida nas decisões administrativas do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo e daí irradiar-se-á para a comunidade de estudiosos de direito registral.^[5]

Deve-se, indiscutivelmente, a Ricardo Dip a adoção da expressão e a sua larga difusão e adoção pelos profissionais do Registro.

Hoje a qualificação registral (ou registraria) é a denominação corrente para designar a atividade do oficial encarregado do registro que, ao receber um título, com todo o cuidado estabeleça um juízo para determinar a sua aptidão para produzir os efeitos esperados e previstos pelo ordenamento jurídico.

Sérgio Jacomino. Registrador Imobiliário em São Paulo, Capital.