O valor do registro

Parafraseando Philadelpho Azevedo, o valor do registro há de ser reconhecido pelos tribunais, cedo ou tarde.

Hoje à tarde, quando encerrava meu expediente no Registro Predial, deparei-me com a notícia veiculada no site do TRT de Minas Geral no dia 1/2/2008 – “contrato de promessa de compra e venda não faz prova da propriedade de bem penhorado”

Noticia o site que a desembargadora Deoclecia Amorelli Dias, da 10ª Turma do Tribunal Regional do Trabalho da 3ª Região (TRT-MG) manteve sentença que determinou a penhora de um imóvel, cuja suposta aquisição pelo terceiro embargante ocorreu por meio de instrumento particular de compromisso de compra e venda não registrado em cartório de imóveis.

Os embargantes buscavan a nulidade da penhora com base em uma série de argumentos que foram afastados pela relatora.

O mais admirável no voto é que o argumento fundamental utilizado pela ilustre relatora é simplesmente irretorquível. Vale a transcrição:

“A propriedade imóvel transfere-se mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Assim, enquanto não se proceder ao respectivo registro o alienante continua a ser havido como dono do imóvel (art. 1245 e parágrafo 1 do Código Civil). O compromisso de compra e venda de imóvel não inscrito no registro imobiliário não se trata de título oponível erga omnes, pelo que subsiste a penhora sobre o respectivo imóvel. Acrescente-se que o contrato de compra e venda de imóvel passa a ter validade contra todos somente a partir de seu registro no cartório de imóvel, conforme art. 167, inciso I, 09, da Lei 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos). Esse mesmo diploma legal, em seu art. 172, preceitua que: ‘no Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, inter vivos ou mortis causa, quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade’. A falta de comprovação do registro justifica a subsistência da penhora que recaiu sobre o bem imóvel em comento”.

A relatora coloca as coisas no seu devido eixo. Até mesmo a Súmula 84 do STJ, tão pouco compreendida em seus devidos termos, foi posta em discussão. A oposição de embargos pelo terceiro que se acha na posse é perfeitamente cabível, mas isso não elide o fato de que a transferência do domínio somente se dá com o competente registro junto ao registro imobiliário. Perfeito.

Somente um senão pode ser assinalado e criticado. Não é o simples fato de ter sido alienado o bem depois da propositura da ação que leva, automaticamente, à consideração de ocorrência de fraude à execução. Além da insolvência (requisito do art. 593, II, do CPC), circunstância, aliás, bem apontada pela relatora, é necessário que se dê publicidade do ato constritivo, no caso a penhora. Sem esse registro premonitório, a aquisição há de ser considerada de boa fé, salvo prova em sentido contrário.

De qualquer forma, é com renovado ânimo que todos nós recebemos a notícia de decisões tão bem fundamentadas e consentâneas com as melhores tradições de nosso Direito. (SJ)

00189-2008-073-03-00-0-AP
Agravantes: JOSÉ CARLOS PEREIRA FERREIRA E OUTRA
Agravados: 1) GLAYCE FRANCO MELO NOGUEIRA E 2) ESCOLA CRISTÃ BOAS NOVAS S/C LTDA.

EMENTA: EMBARGOS DE TERCEIRO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FALTA DE INSCRIÇÃO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO. PENHORA. POSSIBILIDADE. A propriedade imóvel transfere-se mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Assim, enquanto não se proceder ao respectivo registro o alienante continua a ser havido como dono do imóvel (art. 1.245 e parágrafo 1o. do Código Civil). O compromisso de compra e venda de imóvel não inscrito no registro imobiliário não se trata de título oponível erga omnes, pelo que subsiste a penhora sobre o respectivo imóvel. Acrescente-se que o contrato de compra e venda de imóvel passa a ter validade contra todos somente a partir de seu registro no cartório de imóvel, conforme art. 167, inciso I, 09, da Lei 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos). A falta de comprovação do registro justifica a subsistência da penhora que recaiu sobre o bem imóvel.

Vistos etc.

RELATÓRIO

A 1a. Vara do Trabalho de Poços de Caldas/MG, sob a presidência do Juiz Delane Marcolino Ferreira, pela decisão de fls. 97/98, cujo relatório adoto e a este incorporo, julgou improcedente o pedido formulado nos embargos de terceiro opostos.

Os terceiros embargantes interpuseram agravo de petição (fls. 101/109), argüindo a preliminar de cerceamento de defesa. No mérito, aduzem que a penhora de fl. 30 não pode prevalecer, pois efetuada sobre imóvel de sua propriedade.

A exeqüente do processo principal opôs embargos de declaração (fl. 110), providos para sanar a omissão apontada, conforme decisão de fls. 112/113.

A obreira apresentou contraminuta às fls. 116/118, requerendo o pagamento de honorários advocatícios para o sindicato assistente.

A despeito de intimada (fl. 121), a segunda embargada não contraminutou o apelo.

Dispensada manifestação da Procuradoria Regional do Trabalho.

É o relatório.

VOTO
JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Conheço do agravo e da contraminuta, porque satisfeitos os pressupostos de admissibilidade. Todavia, não conheço do pedido formulado em contraminuta pela primeira embargada de pagamento de honorários advocatícios para o sindicato assistente, por não ter sido vinculado mediante recurso próprio.

PRELIMINAR DE NULIDADE, POR CERCEAMENTO DE DEFESA

Os agravantes suscitam a preliminar em destaque, aduzindo que o Juízo de origem não permitiu que fosse produzida a prova de que eles detinham a posse do imóvel penhorado antes da propositura da ação principal. Invocam a seu favor o disposto na Súmula 84/STJ.

Sem razão.

No caso, os elementos probatórios constantes nos autos são suficientes para solucionar a controvérsia. Portanto, desnecessária a oitiva de testemunhas, porquanto as alegações iniciais tratam de questões que desafiam exame de matéria de direito e não de fato.

Por outro lado, não obstante a Súmula 84 do STJ ter firmado entendimento de que é possível a oposição de embargos de terceiro com supedâneo em posse advinda do compromisso de compra e venda do imóvel, ainda que sem registro, em sentido contrário preleciona a Súmula 621 do STF: “EMBARGOS DE TERCEIRO. PROMITENTE. Não enseja embargos de terceiro à penhora a promessa de compra e venda não inscrita no registro de imóveis”.

Portanto, segundo o princípio do livre e motivado convencimento, cogente em nosso ordenamento jurídico positivo, o juiz poderá se valer de quaisquer das provas constantes do processado para objetivar seu convencimento, desde que exponha os motivos determinantes de sua escolha (art. 131 do CPC), o que se deu na hipótese vertente.

Destarte, não se há falar em ofensa aos princípios da ampla defesa e do devido processo legal.

Rejeito.

JUÍZO DE MÉRITO
FRAUDE À EXECUÇÃO – NULIDADE DA PENHORA

Os agravantes alegam que a penhora de fl. 30 efetuada sobre o lote de terreno não pode prevalecer, pois são os proprietários desse imóvel desde o dia 15/02/2006, como prova o contrato de promessa de compra e venda juntado aos autos. Asseveram que detêm a posse do imóvel em data anterior ao ajuizamento da ação principal. Sustentam que o bem penhorado não pertencia à reclamada Escola Cristã Boas Novas, mas sim, às ex-sócias Ana Ferreira Franco e Wilma Ferreira Franco, sendo que somente em 13/06/2007 foi declarada a desconsideração da personalidade jurídica da empresa, razão pela qual não há que se falar em fraude à execução

Sem razão.

A propriedade imóvel transfere-se mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Assim, enquanto não se proceder ao respectivo registro o alienante continua a ser havido como dono do imóvel (art. 1245 e parágrafo 1o. do Código Civil). O compromisso de compra e venda de imóvel não inscrito no registro imobiliário não se trata de título oponível erga omnes, pelo que subsiste a penhora sobre o respectivo imóvel. Acrescente-se que o contrato de compra e venda de imóvel passa a ter validade contra todos somente a partir de seu registro no cartório de imóvel, conforme art. 167, inciso I, 09, da Lei 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos). Esse mesmo diploma legal, em seu art. 172, preceitua que: “no Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, inter vivos ou mortis causa, quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade”. A falta de comprovação do registro justifica a subsistência da penhora que recaiu sobre o bem imóvel em comento.

Dessa forma, o instrumento particular de promessa de compra e venda (fls. 15/17), celebrado em 15/02/2006 pelos agravantes junto às executadas Ana Maria Franco e Wilma Ferreira Franco, dentre outros, não foi apto a transferir-lhes a propriedade, porquanto ausente a oponibilidade erga omnes, indispensável à insubsistência da constrição levada a efeito. Conseqüentemente, ineficaz o citado documento perante a exeqüente e o juízo da execução, devendo o imóvel penhorado responder normalmente pelas obrigações do devedor alienante. Registre-se que o contrato de fls. 15/17 apenas garante aos agravantes o direito de regresso sobre o valor pago ao real proprietário, em ação.

É certo que a Súmula 84 do STJ firmou o entendimento de que é possível a oposição de Embargos de Terceiro com supedâneo em posse advinda do compromisso de compra e venda do imóvel, ainda que sem registro. Entretanto, isso não significa que a transferência do domínio se dê sem o competente registro junto ao cartório imobiliário. Neste sentido, o que a referida Súmula permite é a discussão a respeito da posse do promissário comprador via embargos de terceiro (art. 1.046, parágrafo 1o. do CPC).

Dessa forma, a suposta aquisição da propriedade em 12/05/2006 (fls. 10/12) ocorreu após a propositura da ação que deu origem ao crédito executado (Processo no. 00391-2006-149-03-00-0 – ajuizada em 11/05/2006 – fl. 42), o que revela indícios de fraude à execução. Para a caracterização dessa, basta a transferência de patrimônio do devedor depois de proposta a ação, restando perquirir apenas acerca da capacidade de reduzir o devedor à insolvência (art. 593, II, do CPC). Vislumbram-se, portanto, a fraude à execução e a ineficácia da transferência do domínio. Assim, a pretensa posse dos agravantes, fundada em título não averbado, não afasta a constrição operada.

A questão concernente à assertiva no sentido de que a desconsideração da personalidade jurídica da reclamada Escola Cristã Boas Novas ocorreu em momento posterior à transferência do imóvel, em nada beneficia os recorrentes. Registre-se que o princípio da descaracterização da personalidade jurídica da segunda embargada foi aplicado nos autos da execução, conforme se verifica pela cópia do despacho de fls. 28/29, datado de 11/04/2007.

No entanto, declarada a fraude, não se há perquirir a boa ou má-fé do adquirente, sendo certo que, quanto ao devedor, a má-fé é presumida, salvo é claro em honrosas exceções.

Na hipótese vertente, declarada a fraude à execução, são ineficazes todas as alienações de bens das executadas feitas após o ajuizamento da ação trabalhista, mormente depois de formalmente incluídas as sócias da empresa na condição de executadas, em razão da desconsideração da personalidade jurídica.

Além do mais, o marco inicial da responsabilidade do sócio para se considerar como fraudulenta ou não a alienação do bem penhorado é o ajuizamento da ação trabalhista, e não a partir de quando a execução foi dirigida ao sócio (Inteligência do artigo 593, II, do CPC).

Outrossim, a referência à existência de bem de propriedade da devedora principal, sem qualquer prova, não tem o condão de validar a transferência do imóvel.

Destarte, correto o juiz da execução que julgou improcedentes os embargos de terceiro e manteve a penhora formalizada à f. 30 dos autos.

Nego provimento ao recurso.

FUNDAMENTOS PELOS QUAIS,

O Tribunal Regional do Trabalho da Terceira Região, pela sua Décima Turma, à unanimidade, conheceu do agravo e da contraminuta, mas não conheceu do pedido de honorários advocatícios formulado pela agravada em contraminuta, por não se tratar do meio processual adequado; sem divergência, rejeitou a preliminar de nulidade suscitada e, no mérito, negou-lhe provimento. Custas pelos agravantes, no importe de R$44,26, nos termos do art. 789-A/CLT.

Belo Horizonte, 22 de outubro de 2008.

DEOCLECIA AMORELLI DIAS
Desembargadora Relatora

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