Subprime, notários e registradores

robert shiller
Robert J. Shiller

Um livro muito comentado – The subprime solution: How today’s global financial crisis happened, and what to do about it, do Prof. norte-americano, Robert J. Shiller (Universidade de Yale e Princeton), traz interessante nota que deve ser conhecida e avaliada pelos notários brasileiros e por todos aqueles que pretendem colaborar para o aperfeiçoamento das instituições jurídicas pátrias.

Segundo o professor, os notários poderiam ter emprestado uma importante colaboração para que se evitasse o problema das hipotecas podres dos EEUU. 

Segundo o prestigiado professor de Yale,

Another possible default option would be a requirement that every mortgage borrower have the assistance of a professional akin to a civil law notary. Such notaries practice in many countries, although not in the United States. In Germany, for example, the civil law notary is a trained legal professional who reads aloud and interprets the contract and provides legal advice to both parties before witnessing their signatures. Th is approach particularly benefits those who fail to obtain competent and objective legal advice. The participation of such a government-appointed figure in the mortgage lending process would make it more difficult for unscrupulous mortgage lenders to steer their clients toward sympathetic lawyers, who would not adequately warn the clients of the dangers they could be facing.. (Op. cit. Princeton: Princeton University Press, 2008, cap.  6, The Promise of Financial Democracy, p. 130).

Suspeito que a atividade notarial, de fato, poderia ter evitado alguns dos problemas que estão na raiz do fenômeno das hipotecas podres e do crédito subprime, mas não todos.

Acho que o problema não foi tanto de aconselhamento jurídico, nem da atuação e assessoria personalizada do notário, como de expansão de um fenômeno que pode ser perfeitamente considerado como uma irresistível bolha econômica.

A pulverização de riscos, que as sofisticadas equações econômico-financeiras prometiam, acabaram criando o colapso do próprio  sistema. Na raiz do problema, não se achava a falta de informação para atuação dos mais variados players do mercado. Simplesmente, ninguém acreditava na queda dos preços dos imóveis. Não se tratou de falta de informação; houve uma falsa interpretação do comportamento do mercado imobiliário.

Aliás, é essa a opinião de Ian Ayres, na coluna Freakonomics, no The New York Times (edição de 14.10.2008):

I’m skeptical about Shiller’s claim that the ultimate buyers lacked sufficient information or the sophistication to understand the data. Or even if they did, this is not an error they are likely to make again. Once bitten, twice shy.

They will demand, and originators will have incentives to offer, additional information. There might be a role for government in mandating standardized reporting so that comparisons can be more easily made; but I think it’s more likely that mortgage buyers simply underestimated the likelihood of a fall in real estate prices.

This is a failure of interpretation, not really a lack of data about the particular mortgages. (It’s also a reason that I’m skeptical of providing borrower advice. Apparently, Shiller would not have wanted Alan Greenspan and Paul Krugman to give financial advice because they underplayed the risk of a housing bubble. But where would the army of unbiased advisers come from in a world where, by assumption, we are caught in a bubble mentality?)

No Brasil as coisas se passam de outra maneira. Porquê?

Muito singelamente, aqui tínhamos, além do instrumento particular – e contando muito eventualmente com a atuação notarial – a análise escrupulosa do crédito, com a exigência de suas múltiplas garantias correlatas (inclusive comprovação de renda).

Aqui a burocracia cumpriu um papel saneador da economia.

E, claro, temos um bom sistema registral, que aumenta, em grau máximo, a transparência das atividades relacionadas com o crédito imobiliário.

Sobre o tema da transparência proporcionada pelos Registros Prediais, volto num outro post.

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