NOTAS DE ATUALIZAÇÃO SOBRE O LUCRO IMOBILIÁRIO NA ALIENAÇÃO DE BENS IMÓVEIS E DIREITOS REAIS.
Mauro Antônio Rocha [1]

1. A alienação de imóveis e outros direitos reais imobiliários que compõem o patrimônio da pessoa física pode gerar ganho de capital que estará sujeito à tributação do imposto sobre a renda – a que se convencionou chamar de imposto sobre o lucro imobiliário.

Recentemente, por meio da Medida Provisória nº 692/2015, a alíquota única de 15% (quinze por cento), que continua vigente até 31 de dezembro de 2015, foi alterada para o escalonamento da tributação por faixas de ganho obtido pelo contribuinte, passando a viger, a partir de 1º de janeiro de 2016, da seguinte forma:

Alíquotas	Faixas de Ganho de Capital
15%	Sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 1.000.000,00.
20%	Sobre a parcela dos ganhos maior que R$ 1.000.000,00 que não exceder R$ 5.000.000,00.
25%	Sobre a parcela maior que R$ 5.000.000,00 que não exceder R$ 20.000.000,00
30%	Sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 20.000.000,00

É importante ressaltar que além da venda, considera-se alienação para os efeitos legais a permuta, desapropriação, dação em pagamento, outorga de procuração em causa própria, promessa de compra e venda, cessão de direitos ou promessa de cessão de direitos, adjudicação, transmissão ‘causa mortis’, doação, adiantamento de legítima, atribuição decorrente da dissolução conjugal ou de união estável etc.

Restam, portanto, pouco mais de três meses para a conclusão dos negócios jurídicos em andamento, bem como a efetivação das transmissões de bens ou direitos imobiliários – onerosas ou gratuitas – por conta de ajustes societários, sucessórios ou resultantes de ação de planejamento fiscal sem a incidência das novas alíquotas que, no limite, poderão dobrar o montante do imposto devido.

Parece-nos conveniente, portanto, atualizar as informações a respeito da apuração do custo de aquisição e do valor de alienação do bem ou direito, de forma a possibilitar o integral aproveitamento das reduções e isenções autorizadas na lei e mitigação de sua incidência pelos contribuintes.

Inicialmente, cabe ressaltar que algumas transações que resultam na alienação de bens imóveis estão excluídas do campo de incidência do imposto, dispensando qualquer tipo de apuração de valores.

Está isento de tributação o lucro imobiliário auferido:

Na alienação de qualquer imóvel que tenha sido alienado por valor não superior a R$ 35.000,00.

Na alienação do único imóvel de titularidade do contribuinte, possuído individualmente, em condomínio ou comunhão e que tenha sido alienado por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00.

Na alienação de imóvel residencial, de contribuinte pessoa física residente no País, desde que o beneficiário adquira outro imóvel residencial com o produto da venda, no prazo de cento e oitenta dias contados da celebração do contrato.

Quanto às duas últimas isenções acima, o contribuinte deve observar a que o benefício poderá ser usufruído apenas uma vez a cada cinco anos.

Com relação à utilização dos recursos auferidos com a alienação na compra de um novo imóvel residencial, é importante saber que a inobservância – deliberada ou não – da condição relativa à isenção, importará no pagamento do imposto devido acrescido de juros de mora, calculados a partir do segundo mês seguinte ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido até trinta dias após a expiração do prazo e multa, de mora ou de ofício, se o imposto não for pago.

Também a alienação de qualquer imóvel que tenha sido adquirido até 1969 estará excluída do campo de incidência do imposto o ganho de capital auferido por ter base de cálculo reduzida em 100% (cem por cento), conforme aplicação da tabela inserida no item 2.2.3 

2. Apuração do lucro imobiliário

O lucro imobiliário – ou ganho de capital tributável – é o total da diferença positiva entre o valor de alienação e o custo de aquisição do bem imóvel apurados da forma abaixo descrita. 

2.1    Valor de alienação. 

O valor de alienação é o preço contratado na venda ou na cessão de direitos e, no caso de permuta, o valor da torna, se houver. Nas operações não expressas em dinheiro será o valor de mercado do bem e na alienação com transferência de saldo devedor de financiamento ou consórcio o valor efetivamente recebido do qual poderá ser descontado o montante pago à título de honorários ou comissão de corretagem devidamente comprovada, desde que, evidentemente, o pagamento tenha sido efetuado pelo vendedor.

Na transmissão onde não há pagamento efetivo, o valor de alienação será considerado o valor de transmissão utilizado para cálculo do ganho de capital pelo alienante anterior ou, ainda, o valor de mercado corrente na data da aquisição. 

2.2    Custo de aquisição.

O custo de aquisição do bem ou direito imobiliário alienado é o valor de compra expresso em reais na declaração de ajuste anual do imposto de renda do exercício fiscal da efetiva alienação.

Cabe relembrar, para melhor compreensão, que os bens que compõem o patrimônio da pessoa física estão registrados na declaração de bens (art. 798 do Decreto 3.000/99) – integrante da declaração de rendimentos e ajuste – pelos valores de aquisição em reais, sem qualquer tipo de atualização monetária desde a declaração de rendimentos do ano base 1995, correspondente ao exercício fiscal de 1996, o que provocará evidente distorção entre o valor patrimonial declarado e o valor real de mercado, capaz de gerar ganho de capital fictício, uma vez que dissociado de efetiva valorização desses bens.

Assim, o valor de aquisição registrado na declaração de imposto de renda do presente exercício fiscal corresponderá ao valor histórico de compra, atualizado da seguinte forma:

Bem adquirido até 31/12/1991	O valor histórico foi trazido a valor de mercado na declaração do exercício de 1992 – ano calendário 1991 – e depois atualizado monetariamente até 1º/01/1996.
Bem adquirido entre  1º/01/1992 a 31/12/1995	O valor histórico foi convertido em reais e atualizado monetariamente até 1º/01/1996, com os índices constantes da ‘Tabela de Atualização do Custo de Bens e Direitos’ anexa à Instrução Normativa SRF nº 84/2001.
Bem adquirido após 1º/01/1996	O valor histórico de compra não sofreu nenhuma atualização monetária.

Aos valores apurados na forma acima foram acrescidos – em cada ano calendário – diretamente nas declarações de imposto de renda dos respectivos exercícios fiscais – os dispêndios com a construção, ampliação, reforma, pinturas, pisos, encanamentos etc.; os gastos com a demolição de prédio, como condição para a alienação do imóvel; as despesas de corretagem suportadas para a aquisição; o valor da contribuição de melhoria; o laudêmio pago; os juros e acréscimos legais pagos para a aquisição etc., comprovados com documentação hábil e idônea e discriminados na declaração de ajuste anual, não cabendo, senão por meio de declarações retificadoras, fazê-lo acumuladamente quando da alienação.

Dessa forma, somente os gastos e despesas incorridos no próprio ano base da alienação é que poderão ser acrescidos ao valor informado na declaração de imposto de renda do exercício fiscal.

2.3    Lucro imobiliário.

A diferença positiva entre o valor de alienação e o custo de aquisição é considerada ganho de capital tributável pelo imposto de renda à título de lucro imobiliário.

• Fatores de redução do lucro imobiliário apurado.

O ganho de capital – lucro imobiliário – que constitui a base de cálculo para a tributação do imposto de renda, poderá ser ajustado pela aplicação dos seguintes fatores de redução admitidos pela legislação vigente:

• Na alienação de imóvel realizada por pessoa física residente no País aplicar-se-á ao ganho de capital apurado fator de redução de 0,60% para cada mês ou fração decorrido entre a data da aquisição e o mês de novembro/2005, sem prejuízo do aproveitamento da redução seguinte;
• Na alienação realizada por pessoa física residente no país, o ganho de capital que constitui a base de cálculo para a tributação do imposto de renda será ajustado pela aplicação da redução correspondente a 0,35% por mês-calendário ou fração decorrido entre o mês de dezembro/2005, ou o mês de aquisição, se posterior, e o mês da alienação;
• Na alienação de imóvel adquirido até 31 de dezembro de 1988, será aplicado percentual fixo de redução sobre o ganho de capital apurado na forma acima, correspondente a 5% ao ano, determinado em função do ano de aquisição, conforme tabela:

Ano de aquisição	Redução %	Ano de aquisição	Redução %
Até 1969	100	1979	50
1970	95	1980	45
1971	90	1981	40
1972	85	1982	35
1973	80	1983	30
1974	75	1984	25
1975	70	1985	20
1976	65	1986	15
1977	60	1987	10
1978	55	1988	5

 

3. Alíquotas

Sobre o lucro imobiliário apurado na forma retro descrita aplicam-se as alíquotas fixadas na legislação de regência, da seguinte forma:

Até o dia 31 de dezembro de 2015:

Alíquota	Faixa de Ganho de Capital
15%	Sobre o total lucro imobiliário – ganho de capital – apurado na forma acima.

A partir de 1º de janeiro de 2016:

Alíquotas	Faixas de Ganho de Capital
15%	Sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 1.000.000,00.
20%	Sobre a parcela dos ganhos maior que R$ 1.000.000,00 que não exceder R$ 5.000.000,00.
25%	Sobre a parcela maior que R$ 5.000.000,00 que não exceder R$ 20.000.000,00
30%	Sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 20.000.000,00

3.3    Prazos e formas de recolhimento.

O montante do imposto deve ser apurado no próprio mês em que foi auferido o ganho de capital, de forma definitiva, ou seja, não integrará a base de cálculo do imposto na declaração de rendimentos, nem pode ser deduzido do devido na declaração.

4. Como calcular e declarar o imposto devido. 

As informações acima servirão para o planejamento tributário da alienação do bem ou direito, assim como, para uma estimativa do tributo a ser desembolsado em função da transação a ser realizada.

Para o cálculo efetivo e exato do imposto devido na transação imobiliária, a Secretaria da Receita Federal disponibiliza um meio eletrônico para calcular, declarar e emitir o DARF para pagamento do imposto apurado.

O programa pode ser acessado e baixado no seguinte endereço eletrônico da SRF:

http://www.receita.fazenda.gov.br/PessoaFisica/GanhoCapital/2015/Gcapital/programaGC2015win.htm

6       Legislação aplicável.

A tributação do ganho de capital auferido pela pessoa física na alienação de bens e direitos está regulada pelo Decreto nº 3.000/99 – arts. 117 a 142, com as alterações introduzidas pelas Leis nº 7.713/88, 7.766/89, 8.134/90, 8.218/91, 8.383/91, 8.981/95, 9.249/95, 9.250/95, 9.393/96, 9.430/96, 9.532/97, além das Instruções Normativas SRF nº 84/2001 e 599/2005.

[1] Advogado graduado pela Universidade de São Paulo (USP). Pós-graduado em Direito Imobiliário e Direito Registral e Notarial. Coordenador Jurídico de Contratos Imobiliários da Caixa Econômica Federal.