Clandestinidade jurídica

Pericumã e Cadeia Filiatória Adulterina

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A Folha de sábado sapeca na primeira página Sarney vendeu em 2002 terreno comprado de negociante morto. A reportagem se acha na folha A9, e para quem é assinante aqui.

Mas o que causa tanta perplexidade a Fernanda Odilla e Alan Gripp, repórteres da suscursal de BSB, é um fenômeno absolutamente corriqueiro nos cartórios brasileiros. Falo das cadeias sucessórias que se desenvolvem à margem do registro, consolidando a propriedade diretamente no elo final da corrente.

Estas cadeias filiatórias adulterinas, nascem do contubérnio entre o Registro e a realidade contratual. Vale dizer, são geradas na opacidade, na clandestinidade, se desenvolvem à margem de mecanismos de publicidade da contratação privada que, como se sabe, deveriam se constituir no índice mais confiável e seguro da situação jurídica dos bens imóveis de um dado país.

A publicidade registral é o mecanismo mais bem elaborado da engenharia econômica e jurídica que se acha a serviço do tráfico jurídico imobiliário. Dá previsibilidade aos contratantes ao assinalar quem é o verdadeiro e legítmo proprietário; indica a existência ou não de gravames que possam embaraçar a contratação ou degradar o valor do bem; constitui-se em perene registro das mutações jurídicas, permitindo o rastreamento das transações e municiando o Fisco com a arma da visibilidade; permite a gestão territorial, por proporcionar a informação da situação jurídica para os cadastros fundiários. Este poderoso mecanismo atende pelo nome de Cartório de Registro de Imóveis.

Mas o caso da Fazenda Pericumã no traz alguns elementos muito singulares. Vale a pena tentar montar o mosaico que a situação sugere.

Diz a Folha que parte do imóvel foi adquirido em 2001 por um preposto de Sarney de um alienante já falecido em 1996. Este fato merece uma pequena investigação pois, não raro, os negócios são formalizados por compromissos de compra e venda e o vendedor, nestes casos, outorga a um mandatário poderes para passar a escritura definitiva no caso de adimplemento das obrigações.

Pode ter ocorrido este fato. O notário, sem ter conhecimento do falecimento do alienante, de posse dos documentos preliminares, municiado de um mandato plenipotente e da quitação, lavra a escritura definitiva. Não é possível, nos moldes atuais dos Registros Públicos, a pesquisa em todos os cartórios de Registro Civil do país para apurar eventual óbito do mandante. A prova negativa é praticamente impossível nestes casos e representa verdadeiramente uma probatio diabolica.

Mas deixemos a questão em suspenso, à míngua de maiores informações. Será possível investigar a situação concreta compulsando os documentos, o que prometemos fazer em breve, já que se trata de documentos públicos.

A segunda questão diz respeito à eventual triangulação ocorrida entre o preposto do Presidente do Senado e a adquirente final, uma pessoa jurídica da qual o senador é sócio.

O caso é o seguinte. A (Tonho Melo) vende a B  (Wanderley, preposto) que, por seu turno, vende o imóvel à empresa C (Divitex). Ocorre que a reportagem diz que “em tese” a empresa havia adquirido o imóvel muito antes, diretamente de D (Sarney).

Aqui temos um problema. A situação relatada pela reportagem pressupõe a quebra da continuidade e a venda a non domino. O quadro de comproprietários não se fecha, pois D, no nosso exemplo, não poderia vender o que não era de seu domínio.

Diz a reportagem:

Todas as áreas foram incluídas por Sarney em um “compromisso de compra e venda” pelo qual ele negociou os 540 hectares do sítio Pericumã com a Divitex, empresa da qual é sócio. O negócio foi fechado por R$ 3 milhões em 2002.

Não sabemos se o compromisso de compra e venda referido foi registrado. Duvido, pois tal registro colocaria de fora a aquisição feita por B. Como apurado na reportagem anterior da própria Folha, o compromisso particular foi registrado num Registro de Títulos e Documentos, para conservação e perpetuidade.

Certamente não estamos diante de um registro feito no cartório competente. Aqui impera a dança das cadeiras registral — quem chega antes ocupa o posto — é o princípio da prioridade registral que comanda a dança excludente dos títulos contraditórios.

Para responder às questões e chegar a uma conclusão definitiva, mister saber quando foi celebrado o compromisso de compra e venda referido na reportagem e apurar se foi ou não registrado e em que ofício se inscreveu. Teremos, então, o fio de Ariadne para chegarmos a uma resposta plausível. Até agora, lidamos com conjecturas.

Certo mesmo é o desserviço representado por esta praga chamada “contrato de gaveta”, que tanta confusão e insegurança jurídicas gera, com o decidido e interessado apoio de alguns setores da construção civil, que vêm na contratação sob biombos uma forma de “liberdade contratual”.

Clandestinidade Jurídica – Registros Paralelos

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Cartaz do filme 'Mirrors', com um homem caminhando em uma escada cheia de papéis rasgados, em um ambiente escuro e misterioso, com sombras de mãos e figuras fantasmagóricas ao fundo.

Mais uma notícia que confirma a tese aqui no Observatório exaustivamente defendida: alvejar os registros públicos, com a justificativa fácil e atoleimada de acabar com a “burocracia”, é escancarar as portas para as fraudes que vicejam na opacidade jurídica.

Seria interessante verificar se, de fato, as CPR´s foram objeto de registro. Se positivo, a trama será tão clara e transparente como a água pura; caso contrário, um brinde à estultícia engajada de algumas autoridades que apregoam o fim do Registro como se troveja o fim do mal do século.

A massa falida do Banco Santos S/A ajuizou ações de responsabilidade civil contra todos os agentes ligados ao ex-controlador da instituição financeira, com participação em operações fraudulentas e que culminaram com a falência da instituição.

As ações de responsabilidade civil contra produtores rurais e empresas intermediadoras, criadas para facilitar o esquema de fraude, foram ajuizadas pelo escritório de Advogados

A massa falida desistiu de reaver os ativos fraudulentamente desviados pelo banco por meio das Cédulas de Produto Rural. O Banco Santos teve falência decretada em setembro de 2005, depois de intervenção do Banco Central, que revelou um rombo de R$ 2,2 bilhões. Agentes do próprio banco teriam ajudado a provocar essa “sangria”, quando propuseram a grandes produtores rurais que emitissem uma CPR com determinado valor em troca de um percentual sobre a transação. Para fraudar, negociavam as chamadas CPRs de aluguel, que foram emitidas justamente com o intuito de fraudar.

O esquema funcionava da seguinte forma: a CPR era emitida pelo produtor rural contra determinada empresa, que pagaria o emitente pela linha de crédito (financiamento). Depois de emitido o título, essa empresa intermediadora, titular do crédito, repassava os direitos da CPR ao Banco Santos. O valor estabelecido constituído no título era repassado pelo banco àquela empresa intermediadora coligada à instituição de fato, não de direito.

“O produtor rural recebia, então, a chamada ‘carta conforto’ exonerando-o da responsabilidade de pagamento. Mais ainda, no contrato de gaveta entre a empresa e o produtor, exigia-se absoluto sigilo para não furar o esquema”, revela o advogado PTRK. Durante a intervenção do Banco Central, surgiu a dúvida do que fazer com relação às CPRs: cobrar o valor do título dos produtores ou da empresa, ou, ainda, abrir mão do título, que não poderia ser executado, por ser nulo e estar viciado pela fraude.

Depois de muito estudo, os advogados do escritório concluíram que não haveria condições jurídicas de cobrar o valor da CPR e executá-la judicialmente. Isso porque um agricultor moveu contra a massa falida com o propósito de anular a CPR.

“Provavelmente, já ciente da repercussão que o assunto iria gerar depois de descoberta a fraude, ele quis se acautelar com a ação e provar que a cédula é nula, sem qualquer chance de cobrança”, afirma o advogado . A ação foi ajuizada na 2ª Vara de Falência e Recuperação Judiciais da capital paulista. O juiz em sua sentença disse que “paradoxalmente não resta alternativa senão acolher argumento para declarar nulidade do título, porque não reúne requisitos formais de um título”. A saída, então, para a massa falida foi ajuizar ações de responsabilidade civil contra o produtor rural e as empresas intermediadoras, sob o fundamento de que os dois agentes, unidos pelo mesmo propósito e em conluio, arquitetaram uma fraude no intuito que propiciaria a sangria do Banco Santos.

Para chegar a esta decisão, os advogados do escritório basearam-se no caso de Suzanne Richthofen. “Ela não matou os pais Manfred e Marisia Von Richthofen, em 2002, mas abriu a porta da casa dela para que os irmãos Daniel e Christian Cravinhos entrassem e assassinassem o casal”, conclui PK.

Fonte: http://ultimainstancia.uol.com.br/noticia/42660.shtml. Título: Massa falida quer responsabilizar agentes por fraude no Banco Santos, 25 de setembro de 2007. Veja as respostas do banqueiro aqui: http://ultimainstancia.uol.com.br/noticia/42713.shtml.

Brasília é uma Terra Fora da Lei!

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Nós todos sabemos que a irregularidade fundiária que campeia neste país deve ser creditada, basicamente, à incúria da administração pública. Inação, inércia, despreparo, negligência e outros epítetos mais gravosos são adequados para qualificar a atuação da administração pública na ocupação irregular do espaço territorial urbano.

Os leitores dirão que a dinâmica capitalista do mercado imobiliário cria desregulagens e tome blá, blá, blá ideológico. Mas alto lá! Tudo isso ocorreu sob as barbas da fiscalização, encarregada, justamente, de policiar o cumprimento das regras estampadas na Lei de Parcelamento do Solo Urbano.

Nada como um exemplo concreto, já que falamos das barbas do fiscal. Trata-se da ocupação irregular do solo em Brasília – que agora, com base em lei e interessante decisão do Supremo, busca-se “legalizar”. O governador brada em alto e bom som (contabilizando os dividendos políticos): “Brasília é uma terra fora da lei”, conforme registra o Valor Econômico de hoje [3/7/2007]. “O esforço do meu governo é trazer o DF de volta à legalidade”, diz.

Todos em BSB conhecem a trajetória acidentada da Terracap. Estima-se que hoje uma população de 500 mil almas esteja habitando terras que não se sabe se são públicas ou privadas, se são tituladas ou não, se foram alienadas, desapropriadas, prometidas já que, pela gigantesca incompetência da administração pública, a situação jurídica desses imóveis remanesce no limbo da clandestinidade jurídica. Diz a reportagem:

“Dentro do quadrilátero de 5,8 mil km² que forma o DF, estão Brasília e as cidades satélites. Mário Gilberto conta que a desapropriação da área, onde existiam fazendas, foi determinada por decreto do presidente Juscelino Kubitschek, em 1958. Porém, não foi integralmente implementada, porque o poder público não indenizou todos os proprietários nem levou a cartório a alteração de titularidade de cada imóvel“.

E segue a reportagem dizendo que a desapropriação apenas parcial do quadrilátero gerou dúvida sobre a quem pertenciam as terras.

“Disputas entre herdeiros agravaram o problema, que se complicou ainda mais com o fato de que algumas fazendas tiveram desapropriação parcial. Essa grande confusão facilitou a ação de grileiros, que parcelaram e venderam irregularmente tanto terras efetivamente desapropriadas quanto particulares. Houve, também, casos de donos legítimos que parcelaram sem licença”.

A opacidade jurídica e a incompetência (para dizer o menos) da administração pública geram a grande confusão que agora se pretende remediar.

Seria correto afirmar, parafraseando o Governador Arruda, que Brasília é uma terra sem registro”