Ano: 2003

Por uma nova ordem jurídico-registral no Brasil

SJ Doutrina, Registro de Imóveis, Registro Eletrônico , , , , , , , , , , ,

Discutimos detidamente, no transcurso do seminário A Nova Ordem Jurídico-Urbanística: um seminário para juízes, promotores e registradores, realizado entre os dias 27 e 28 de novembro de 2003, em São Paulo, Capital, nas dependências do Hotel Ca’d’Oro, a insurgência de uma nova ordem jurídico-urbanística, o que me deu a chance de poder discorrer, ainda que de maneira ligeira, sem o compromisso de aprofundar as múltiplas questões que envolvem o tema, sobre a necessidade imperiosa de se pensar numa nova ordem jurídico-registral no Brasil. O Estatuto da Cidade e a Medida Provisória 2.220, ambos de 2001, valorizaram nitidamente as atividades notariais e registrais, confirmando a importância das instituições encarregadas desse nobile officium no novo cenário jurídico-político que se desenha após o advento do marco legal das cidades brasileiras. Sérgio Jacomino[*]

Palavras-Chaves: Nova ordem jurídico-registral, Estatuto da Cidade, Lei 10.257/2001, Lei 8.935/1994, Retificação extrajudicial, Georreferenciamento, Regularização fundiária, Autonomia registral, Regulação federal, Informatização, Cadastro x Registro, Lei 10.267/2001, CNJ e corregedoria.

A vis atractiva do Registro de Imóveis brasileiro

Um rápido passar de olhos nesses diplomas dá-nos a medida da importância creditada pelo legislador a essas instituições. Exemplificativamente, os instrumentos jurídicos previstos no artigo 4º do Estatuto da Cidade, instrumentos que a lei qualifica de institutos jurídicos – como a desapropriação, a servidão e limitações administrativas, tombamento de bens imóveis, instituição de unidades de conservação, concessões de direito real de uso e de uso especial para fins de moradia, parcelamento, edificação ou utilização do solo urbano, usucapião, direito de superfície, preempção, outorga onerosa, alteração de uso, entre outras e especialmente a regularização fundiária -, são instrumentos que, revalorizados pelo Estatuto da Cidade, já eram velhos conhecidos dos registros prediais e que agora chegam às suas portas robustecidos com o inegável sentido de potencializar o efeito de cognoscibilidade de situações jurídico-urbanísticas inerente à atividade da publicidade registral.

Descobre-se na lei 10.257/2001 uma valorosa confirmação do valor da concentração registral, seja atraindo os fatos jurídico-urbanísticos que apresentam, como não poderia deixar de ser, um nítido cariz público, modulando o exercício das faculdades de domínio, seja relevando a importância social da instituição registral na tutela pública de interesses privados, seu eixo mais fundamental, convertendo-a em peça indispensável para a consumação do que aqui se chama de nova ordem jurídico-urbanística.

Não pretendo descer às minudências dos dispositivos da Lei 10.257/2001 que apontam diretamente para o Registro de Imóveis, estudando, particularmente, as hipóteses de inscrição que estão previstas expressamente na lei. Pretendo, diversamente, sugerir elementos para fomentar os debates e discussões.

Não é por acaso que introduzi a idéia de uma nova ordem jurídico-registral no contexto destas discussões temáticas sobre o moderno urbanismo. Assim como o Estatuto da Cidade depositou clara ênfase no sentido de ordenação, equilíbrio, padrão, harmonia, organicidade – com vistas ao “pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana” (art. 2º, caput), fazendo propositado contraste com o modelo de intervenção pública desarticulada, atomizada, distorcida, descoordenada, entrópica –, também a atuação do registro de imóveis não poderá por muito mais tempo resistir incólume, à míngua de uma regração harmônica, sistemática, ordenadora das suas funções, igualmente públicas, igualmente relevantes do ponto de vista social. Enfim, não avançaremos sem o reconhecimento de uma nova ordem jurídico-registral.

É possível apanhar o estado de desarticulação do sistema registral sob dois ângulos distintos. Primeiro, na antevisão do novo espartilho constitucional e legal, que instaurou um novo paradigma para as funções registrais no país – o que ainda não se logrou compreender perfeitamente. Depois, vamos verificar como a atuação concreta dos registradores vem experimentando uma deletéria desarticulação, prejudicando o pleno exercício da atividade, obstaculizando, no limite, a certeza jurídica, a garantia e a tutela de interesses privados, o que vem ocorrendo no bojo de um processo de desmonte sistemático de instituições jurídico-sociais, como é o caso das atividades notariais e registrais, com sujeição administrativa e violação de seus mais caros postulados.  A campanha pública que se faz no sentido de simplesmente extinguir tais atividades é um claro sinal desse desmonte.

Dispersão regulamentar e a entropia registral

Hoje, mais do que nunca, sentimos a necessidade – e isso é um imperativo de ordem econômica, para não deixar escapar essa variável importante das discussões – que os serviços registrais e notariais possam se harmonizar, adotando procedimentos-padrão, consagrando uma infra-estrutura de funcionamento adequada e harmônica para todo o território nacional. Aliás, consentaneamente com o que dispõe o inciso XXV do artigo 22 da CF/88, que fixa a regra de competência privativa da União para legislar sobre registros públicos.

O sistema não se pode compadecer com a existência de procedimentos registrais sujeitos a multifária fonte decisória e regulamentar. O modelo adotado pela Lei 8.935/94 acarreta uma notável dispersão procedimental, o que acaba gerando insegurança, imprevisibilidade, sérios obstáculos para a implementação de políticas públicas (como p. ex. a regularização fundiária), além de acarretar crescentes e insuportáveis custos de transação na complexa cadeia de alienações, aquisições e oneração de bens imóveis[1].

Como todos sabem, a Lei 8.935/94 dispôs que os notários e registradores devem obrigatoriamente observar as normas técnicas estabelecidas pelo juízo competente (art. 30, XIV). Essa disposição legal aprofundou uma já sentida assimetria, acarretando grave disfunção no sistema, pois, concretamente, estabelece que cada juiz, em cada comarca deste vasto país, pode baixar normas técnicas para o funcionamento dos cartórios de registro de imóveis. Vale dizer, poderemos ter, em tese, um registro imobiliário afeiçoado, de modo idiossincrásico, a cada comarca do país, agravando o harmônico funcionamento dessas instituições.

Nunca se objetou que a fiscalização pudesse continuar a cargo da administração pública – especialmente do Judiciário, por tudo que representa, historicamente, para as atividades notariais e registrais. Mas a disciplina normativa, digamos propriamente regulamentar, deveria estar a cargo de uma fonte estável e unívoca, sem prejuízo independência e autonomia decisórias, fatores indispensáveis, que o registrador e notário devem ter garantidas para o justo desempenho de seu ofício.

A ninguém ocorreria que no âmbito das comarcas ou termos pudesse haver regulamentação da legislação civil (art. 22, inc. I, XX da CF/88), criando novos direitos reais, ou modificando, por via de regulamentos tópicos, o seu conteúdo, dispondo sobre regras de sucessão, direito de família etc. Em entendimento sincrônico, não deveria ser facultado aos Estados, por meio de instâncias administrativas, situadas em qualquer nível do aparelho estatal, desempenhando qualquer função no âmbito da Administração, dispor sobre regras procedimentais dos registros públicos.

Essas imperfeições e desajustes infraestruturais geram consequências deletérias. À parte da perspectiva legal e constitucional, encontramos uma profunda resistência à adoção de modelos modernizadores dos serviços registrais, divergindo da clara figuração constitucional de delegação de serviços públicos a particulares.

Vemos prosperar denúncias de fraudes presumidamente perpetradas por cartórios, acentuadamente em regiões remotas do país, a demonstrar que o sistema, em sua inteira pureza e rigor sistemáticos, não logrou alcançar o alto grau de desenvolvimento que ostenta em outros países e mesmo em regiões localizadas nos grandes centros urbanos do Brasil, onde os serviços são efetivamente delegados a agentes particulares capacitados para colaborar com a administração pública.

Nos rincões afastados é bastante comum a falta de profissionais qualificados, exiguidade de infraestrutura material, humana e tecnológica, dispersão geográfica dos serviços registrais, irracionalidade administrativa na concessão dos serviços, criação, anexação, extinção de cartórios à margem da lei, atomização e falta de integração em redes informáticas, falta de interesse profissional para se submeter a concursos públicos e ocupar posições de registradores e notários etc.

A combinação aziaga desses fatores tem acarretado que muitos desses serviços sejam prestados de maneira inadequada, desempenhados por profissionais não qualificados, indicados muitas vezes pelos Tribunais de Justiça, de cujos quadros ordinários são extraídos os escreventes e escrivães que atuam no foro extrajudicial.

Os registros públicos imobiliários padecem com os efeitos de atomização dos serviços, sofrem com o fenômeno de entropia de fontes variegadas de regulação, decisão e normação, profusão de regras estadualizadas e em parte contraditórias, prestação de serviços por agentes públicos não especializados em localidades em que o registro é estatizado, alheamento dos principais atores (os próprios registradores) nas discussões institucionais, não-participação efetiva desses profissionais na realização de concursos etc.

Em virtude de ainda não se ter atingido a plena maturidade institucional – em decorrência da falta de um claro marco legal – tudo isso tem levado o registro imobiliário a sofrer injustas censuras e de se ter instaurado um indisfarçável processo de sucateamento do sistema, com críticas acérrimas e obtusas.

Já tive a ocasião de assinalar que o impulso selvagem de derriçagem dos registros imobiliários se instaura sem que ao menos se dessem condições de conhecê-los em profundidade e de compreendê-los como importantes agentes do desenvolvimento econômico e social. Isso na melhor das hipóteses, quando não se instaura o processo para atingir justamente o objeto de sua atuação. Derriba-se o modelo consagrado de registro pátrio para se erigir, desde logo, outro, curiosamente também desconhecido, fruto de arremedo de modelos malsucedidos (e pior ainda compreendidos). O leste europeu nos dá exemplos eloquentes de desestruturação da propriedade pelo aniquilamento de seus sistemas registrais. Pode-se dizer dessa tendência, vistosa nestas latitudes, o que já se disse alhures: corremos o risco de sairmos da fase de estruturação e desenvolvimento da instituição registral para cair na plena decadência – sem que nos déssemos, ao menos, a oportunidade de experimentar o seu apogeu, com o pleno desenvolvimento e maturidade.

Nessa quadra se inscrevem as idéias de submissão dos registros às prefeituras municipais, intervenção direta do Estado nos misteres registrais e notariais, ou simples absorção dos cartórios por órgãos cadastrais, estatização que se pode dar em vários grados etc.

A modernização do sistema registral não prescinde de padrões tecnológicos

A atomização e fragmentação do sistema registral é patente. Os cartórios não estão integrados. Não adotam sistemas padronizados para atuação coordenada. Com o advento da informatização, essas instituições não se desenvolvem segundo regras preestabelecidas – nem adotam protocolos de interconexão, condição indispensável para respostas instantâneas a demandas por informação registral.

Em face dos complexos processos econômicos, acentuadamente globalizados, responde o Registro brasileiro de maneira disfuncional. Não há procedimentos estandardizados. O output do sistema é desconcentrado e dispersivo e os seus protocolos não podem ser reduzidos a padrões lógicos de conversibilidade e portabilidade. Com efeito, a informação registral não circula confortavelmente em redes eletrônicas, aumentando os custos de transação e informação, degradando, na outra ponta, o grau de certeza, rapidez e confiança dos operadores.

Não raro, nesses casos, o sistema econômico acaba por edificar outros mecanismos de informação jurídica e patrimonial, afastando o Estado de uma atividade que, por sua própria natureza, e por envolver a tutela de direitos e interesses públicos e privados, deve merecer os cuidados da sociedade organizada.

O advento da informática teve o condão de pôr-nos à mostra as deficiências e anacronismo da Lei 6.015/73: excessiva como norma, exígua como regulamento, a Lei de Registros Públicos necessita urgentemente ser reformada. Divisam-se enormes lacunas. A lei que nos deu impulso para superação de velhos paradigmas do registro fundiário está a merecer nossos melhores cuidados. A lei envelheceu.

Tal descompasso tem alimentado o vigor normativo-administrativo estadual, dando ensanchas a alguma improvisação e a interpretações assistemáticas em cada localidade (comarca) em que se acha um registro.

Até o advento da Lei 8.935/94 era comum uma discreta normatização estadual, seja em decorrência de decisões normativas, seja em decorrência de uma acertada concentração em razão da matéria em órgãos colegiados dos tribunais estaduais. Especificamente no Estado de São Paulo, tais medidas apresentaram excelentes resultados, com a fixação de uma norma procedimental de referência (normas de serviço) que serviu de base para outros Estados. Com justiça fala-se em uma escola paulista de direito registral, pelo desenvolvimento de uma doutrina que vicejava e dava seus frutos em respeitável corpo jurisprudencial.

De outro lado, uma enorme avalanche legislativa brindou-nos, nos últimos anos, com microssistemas que afetam diretamente o registro imobiliário, como a Lei de Incorporações e Condomínios, a Lei de Parcelamento do Solo Urbano, o Estatuto da Terra e o Estatuto da Cidade, as leis do SFH e SFI e muito especialmente a recente Lei 10.267/2001. Em face de todos esses diplomas legais, estamos desarmados de um regulamento harmônico que pudesse assentar, em sólidas bases sistemáticas, as regras de funcionamento dos registros imobiliários, tornando-os perfeitamente aptos e aparelhados para dar uma resposta consistente a todas essas demandas.

Para fazer frente aos novos desafios, e como projeções homólogas do modelo superado pelo novo molde constitucional e pela Lei 8.935/94, temos uma profusão normativa estadual, que se expressa por meio de decisões promanadas do juízo competente. Tais decisões administrativas, singulares ou coletivas, que ostentam um caráter normativo, visam a cumprir o preceito consagrado no art. 30, XIV, da Lei 8.935/94, que sujeitou os notários e registradores ao cumprimento das normas técnicas baixadas pelo juízo competente.

Migrando da galáxia judiciária, as atividades notariais e registrais, tradicionalmente reputadas como órgãos auxiliares da Justiça, com limites rígidos, com atribuições definidas na Organização Judiciária de cada Estado da Federação, hoje se encontram sem um centro de gravidade. Historicamente figurando ao lado dos secretários, escreventes, amanuenses, contínuos, escrivães, meirinhos, distribuidores, partidores, contadores, depositários públicos, etc., hoje os notários e registradores estão se afastando do núcleo duro do Judiciário, sem ter conseguido encontrar, ainda, uma referência que pudesse sinalizar autoridade e que pudesse, portanto, instaurar o estalão para referência de procedimentos em escala federal. Simplesmente ficamos desfalcados de um bom sistema de organização colegiada, corporativa, em virtude de preconceitos e temores injustificados.

A regra do citado artigo 30, XIV, da Lei 8.935/94 rendeu-se a um natural tropismo, estimulado historicamente pelo contubérnio das atividades notariais, registrais e judiciárias, e deve ser reformada. Uma coisa é a fiscalização; outra, muito diferente, é a disciplina regulamentar e normativa. Uma coisa é o zelo pela continuidade e regularidade dos serviços, outra a sujeição hierárquica que anula, na prática, a independência de atuação do profissional do direito. Uma coisa não deve necessariamente implicar a outra, ainda que possamos relevar e considerar uma certa “conaturalidade” das atividades registrais, notariais e judiciais, especialmente no histórico do direito brasileiro e português.

Regulação uniforme – exemplos

De qualquer maneira, as políticas públicas, que demandam um craveiro unívoco – como é o caso das políticas de regularização fundiária – para que possam ser desenvolvidas harmonicamente em todo o território, devem concretizar a regra do próprio artigo 22 da CF/88, que dispõe que compete privativamente à União legislar sobre registros públicos e direito civil, salvo eventual lei complementar que poderá autorizar os Estados a legislar sobre questões específicas das matérias relacionadas no referido artigo (parágrafo único do referido art. 22).

Bastaria lembrar a experiência bem-sucedida que se deu entre nós com a regulamentação, via Ministério da Justiça, da microfilmagem e, especialmente, da autorização, via portaria ministerial, para instalação de equipamentos e para a realização de serviços micrográficos nos cartórios brasileiros. Tal antecedente, pelos excelentes resultados, dá-nos uma referência importante que deveria ser estudada detidamente. Aqui precisamente houve uma regra uniforme e harmônica, com regulamentação plenária, vinculada naturalmente a órgão da União Federal. Vale estudar a Lei 5.433/68 e o Decreto Federal 1.799/96 como indicação de caminhos bem-sucedidos que podem ser experimentados quando o tema versar, por exemplo, sobre documentos eletrônicos, firmas digitais, certificação, normas procedimentais para regularização fundiária etc.

Experimentamos um momento propício para discutirmos a necessidade imperiosa de um regulamento de registro imobiliário e de um regulamento específico da Lei 8.935/94, dando maior coerência sistemática aos serviços, agilidade aos processos de registro, estabelecimento de padrões procedimentais, regulação de informatização dentre outras necessidades.

Georreferenciamento e retificação de registro

Poderíamos citar inúmeros exemplos, colhidos na experiência recente dos registros, para demonstrar como o sistema necessita ser repensado. Ficamos com a retificação de registro, à margem de muitos outros exemplos que poderão ser oportunamente discutidos.

O advento da Lei 10.267, de 2001, nos impõe a necessidade de um novo olhar para flagrar e compreender o sistema registral e a atividade do registrador em seu sentido primordial. Permitam-me traçar o quadro legal criado no contexto desse microssistema: 

Primeiro, o § 4º do art. 176 da LRP estabelece, com a introdução feita pela Lei 10.267 referida, que a especialização objetiva (georreferenciamento) tornar-se-á obrigatória para efetivação de registro, em qualquer situação de transferência de imóvel rural, nos prazos fixados por ato do Poder Executivo. 

Ou seja, em qualquer hipótese de alienação, desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, a identificação do imóvel prevista na própria LRP “será obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA”.

Vê-se que a regra, consubstanciada no §3º do próprio artigo 176 da LRP, absorveu inteiramente o procedimento tradicional de determinação objetiva. Estamos já nos domínios de uma novilíngua de coordenadas, vértices e variáveis, cuja tradução em linguagem natural redundará em novas e aperfeiçoadas descrições dos imóveis rurais, o que acarretará a retificação do registro (suposto que a matrícula é ato de registro lato senso).

Será que deveremos sujeitar todos os interessados ou proprietários de imóveis rurais que possam ser alienados, ou desmembrados, ou remembrados, ou mesmo parcelados, ao procedimento judicial retificatório tendo em vista que as descrições e a área, em todos os casos, serão alteradas?

Basta pensar em escala, tendo em perspectiva estatísticas do próprio Ministério de Desenvolvimento Agrário, que apontam para a necessidade de se regularizar perto de 1,5 milhões de propriedades rurais. O Banco Interamericano de Desenvolvimento registrou, em documento recentemente publicado, que “é necessário que se analisem os mecanismos alternativos para agilizar e fazer de forma transparente, bem como ao mínimo custo unitário possível, o processo de regularização fundiária do Programa. O mecanismo selecionado deverá assegurar uma pronta solução dos problemas de retificação e outros eventuais identificados a partir do cadastramento dos 3,4 milhões de imóveis de domínio particular. Também, deve assegurar-se a pronta entrega de um título de domínio pleno sobre a terra para os ocupantes de 1,5 milhões de imóveis sem título” (Boletim eletrônico do IRIB n. 701, de 2003).

Quanto recurso público será consumido com a deflagração de procedimentos judiciais de retificação? Trazendo o foco para a regularização de imóveis urbanos, veremos que o mesmo problema se impõe: os custos inatingíveis de levantamento, regularização urbanística, regularização fundiária, lavratura de contratos, registros de títulos, dentre outros, encontra, via de regra, um outro elemento potencializador das dificuldades – os custos com a retificação judicial de registro, mesmo quando a área em apreço induvidosamente seja pública. O processo se torna inviável economicamente, o que explica, mas não justifica, o malogro generalizado das recentes experiências de regularizações fundiárias que não puderam atravessar a malha cerrada de burocracia e excessivo apego a fórmulas arraigadas numa praxe judicial-cartorária que precisa ser revista.

Cadastro físico e registro de direitos

Ao radicalizar a idéia de que as atribuições básicas de determinação física da parcela é tarefa de um verdadeiro sistema cadastral (o que o registro nunca foi, nem jamais poderia ter sido – o que deve ser reputada, tal confusão, a uma apressada e equivocada leitura do sistema tudesco), a nova lei nos impõe novos paradigmas para operar o sistema registral, obrigando-nos a abrir mão de consagrados entendimentos, tão mais arraigados em nossa cultura cartorária, quanto inadequados para dar conta dos desafios de melhor determinação do objeto físico da matrícula e, via de conseqüência, de consagrar maior segurança jurídica. O registro é de direitos. O cadastro é bem outra coisa! Por isso, hoje somos obrigados a repensar o relacionamento dos registros com sua contraparte essencial e natural: o cadastro físico.

Um novo olhar deve repousar sobre as normas a fim de desentranhar novos significados, sentidos inesperados. A indispensabilidade da retificação judicial, por exemplo, iterativamente afirmada com apoio na literalidade do parágrafo 3º do artigo 213 da Lei de Registros Públicos, pode ser superada pelo novo paradigma da Lei 10.267/2001.

Retificação de registro extrajudicial

Esse dispositivo sempre esteve condicionado por uma interpretação extremamente restritiva. A lei não indica de onde pode exsurgir o erro que se torna evidente. Do título? Do registro? De ambos? Desconsidero, aqui, propositadamente, uma respeitável construção doutrinária que pôs um espartilho confortável para condicionar a retificação sempre pela via judicial. Problematizo-a. O erro evidente, que se torna explícito e perfeitamente perceptível com o concurso dos instrumentos que a Lei 10.267/2001 criou, pode ser corrigido pelo oficial do registro, com a cautela de verificar sua adequação e cabimento, além da expressa concordância dos confrontantes[2]. Erro aqui deve ser entendido em seu sentido próprio de incorreção, inexatidão. Daí que se possa adequar o procedimento de retificação àquelas situações em que se apura uma inexatidão do registro pela tradução matemática dos levantamentos georreferenciados. Retificar é, pois, pôr em linha reta, endireitar, tornar o registro reto, certo.

O vetor interpretativo, que haverá de afetar todo o sistema coordenado dos parágrafos do citado artigo 213, se articula na idéia básica de que estamos diante de uma nova semiologia, a linguagem descritiva mudou em virtude da mutação do código. Não mudou o objeto, mas aperfeiçoou-se a maneira de descrevê-lo. É preciso, para não infirmar toda a sistemática da Lei 10.207/2001, encarecer uma interpretação que deposite toda a ênfase no caput do art. 213, pois o erro constante do registro, desde que não acarrete prejuízo a terceiros, poderá ser corrigido pelo próprio oficial registrador, com as cautelas de estilo. Os parágrafos do art. 213 simplesmente modulam a regra, criando procedimentos adicionais quando não se verificar a justa hipótese do caput. Assim, a alteração da descrição, divisas ou área, será sempre judicial quando se verificar a existência de conflitos e prejuízos. A regra de socorrer-se do procedimento judicial deverá ser, então, excepcional. Para desencadeá-lo, ter-se-á o conflito atual, não a sua mera presunção. Melhor dito: inverte-se a presunção; dá-se a presunção iuris tantum de não-conflito quando os interessados comparecem ao notário (§ 5º e 7º, art. 9º do Decreto 4.449) e manifestam sua vontade livre das peias burocráticas.

Trata-se, no limite, da recuperação do sentido da livre disposição de direitos e autonomia da vontade. Se o confinante pode extrajudicialmente o mais (alienar), por qual razão não poderia o menos (retificar ou permitir retificar)?

Ao refletir sobre essa questão singela, seremos levados a repensar o modus operandi do próprio registro, além dos limites de atuação do registrador e suas respectivas responsabilidades.

Corregedoria dos serviços registrais

Uma nova ordem jurídico-urbanística, leva-nos a pensar em uma nova ordem jurídico-registral. Estimula-nos a refletir sobre o novo perfil do registrador imobiliário que surge com a Constituição de 1988. Tal fato, contudo, não nos deverá subtrair dos horizontes especulativos a necessidade de descerrar um novo e original sentido para a função corregedora. Temos um novo registrador, mas temos em igual medida um novo juiz-corregedor; devemos assentar em outras bases o relacionamento institucional, delimitando claramente as atribuições de cada ator, sob pena de, não o fazendo, reafirmarmos um modelo ultrapassado de simples sujeição hierárquica, sacrificando a singularidade da atividade registral e notarial, que deve ser exercida com autonomia e independência funcional, fiscalizada pela Administração judiciária.

Este desafio está posto diante de nós. É preciso coragem para enfrentar os obstáculos, vencer os preconceitos e colocar os olhos no sumo interesse público que a todos motiva e inspira.

Notas adicionadas

[1] Nota do autor 1: Alguns anos após o evento A Nova Ordem Jurídico-Urbanística: um seminário para juízes, promotores e registradores (2003) houve o advento da EC 45, de 2004, que atraiu, para o âmbito do Poder Judiciário, as questões relativas à regulação das atividades registrais com a criação do Conselho Nacional de Justiça (art. 103-B). Em parte, as críticas e reparos feitos aqui serão resolvidas com provimentos da Corregedoria-Nacional e provimento do próprio Conselho.  

[2] NA 2: O advento da Lei 10.931/2004 inovou o tratamento da matéria. O art. 213 e seguintes da Lei 6.015/1973 agora permite o processamento da retificação de registro na via extrajudicial. Tal alteração representou um avanço inestimável e proporcionou maior celeridade e economicidade no processo retificatório.

Autoria e addendum

[*] Sérgio Jacomino é o Presidente do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, registrador e professor universitário. O texto é transcrição de pronunciamento no seminário A Nova Ordem Jurídico-Urbanística: um seminário para juízes, promotores e registradores, realizado em São Paulo, Capital, entre os dias 27 e 28 de novembro de 2003. O texto mereceu algum reparo ortográfico, mantida a redação original. Recebeu duas notas de rodapé para contextualizar a matéria e guiar o pesquisador. Atualizado em 18/8/2017.

Uma estrela brilha – Glaci Maria Costi

SJ Cartórios, Registro de Imóveis , ,
Glaci Maria Costi
Glaci Maria Costi

Conheci a registradora Glaci Maria Costi pessoalmente no ano de 2000, embora soubesse de sua trajetória profissional e intelectual pelo testemunho de nossos maiores.

Aquele ano foi um ano pleno de transformações e mudanças profissionais – falo dos registradores paulistanos, que entre os meses de março e abril assumiam suas nova funções em decorrência da aprovação no concurso público para delegação dos registros prediais da Capital. Quanto a mim, retornava para a querida Paulicéia Desvairada, encontrando-a ainda mais alucinada e caótica, se é que possível, depois de um interregno de quase dez anos de andanças e perambulações pelo interior paulista. Trazia na mudança (ou era a mudança que me trazia?) a sensação de perfeita completude de um ciclo cumprido e o coração tranquilo par encarar o futuro.

O ano de 2000 prometia. Programado para ocorrer entre os dias 17 e 19 de novembro, a AnoregBR programava um grande encontro de notários e registradores na cidade do Rio de Janeiro, evento que foi chamado, inadequadamente do meu ponto de vista, de I Congresso Brasileiro de Direito Notarial e de Registro. Na verdade seria o segundo, se considerarmos o excelente simpósio nacional realizado entre os dias 11 e 13 de setembro do ano de 1996, justamente na cidade de São Paulo, sob a batuta competente do registrador paulistano Bernardo Oswaldo Francez, com a coordenação científica do jurista Ricardo Dip. Aliás, esse primeiro congresso nacional da categoria, que atingiu a impressionante marca de mais de 600 participantes, reservou-nos um testemunho de excepcional valor: um livro editado pela jornalista Fátima Rodrigo e pelo presidente Bernardo Francez, com contribuições do próprio Ricardo Dip, Benedito Silvério Ribeiro, Hélio Lobo Jr., João Carlos G. Xavier de Aquino, Kioitsi Chicuta, Narciso Orlandi Neto, Vicente de Abreu Amadei e deste escriba. Livro esse que está esgotado e bem merecia uma reedição.

Pois bem. Na pauta da recidiva congressual do Rio de Janeiro, despontava a nossa estrela fulgurante, a notável registradora gaúcha, titular da 1ª Zona do Registro de Imóveis da Comarca de Porto Alegre, RS, sócia fundadora do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil – IRIB.

Desnecessário dizer que participei com muito gosto dos trabalhos. Apoiando o Presidente Lincoln Bueno Alves, fomos ao Rio de Janeiro e fizemos uma reportagem que pretendeu carrear aos colegas que não puderam comparecer na Cidade Maravilhosa o conteúdo das palestras, já que, lamentavelmente, pouca coisa remanesceu daquele importante evento, salvo os registros fidedignos do Irib. A reportagem foi parar nas páginas do Boletim do Irib.

Acabei conhecendo a Dra. Glaci naquela oportunidade. Conversamos longamente no lobby do hotel, quando, ao final, contemplou-me carinhosamente com os originais do trabalho que acabara de apresentar no congresso e que com muito gosto e respeito publico logo a seguir.

O texto é uma pálida idéia de sua figuração pública. Notável oradora, magnetizou a platéia com um discurso que superava o texto preparado com esmero. Atingiu-nos em pleno, a todos, seus deliciados ouvintes e admiradores.

O registro imobiliário perdeu uma grande representante em janeiro de 2001. Estrela magna, continua irradiando sua luz para além de seu tempo. (Sérgio Jacomino)

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Vamos explodir os cartórios?

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fire

Governo sonha explodir cartórios

“Para resolver isto, só se fosse possível explodir os cartórios de registro de imóveis, verdadeiras fábricas de papéis há mais de 300 anos, que só existem no Brasil e Portugal: legalizar propriedades é uma guerra burocrática e judiciária, dai a atual confusão”. (Ermínia Maricato in Jornal de Brasília (30/3/2003), nota de Cláudio Humberto. Acesso aqui – mirror)

A informação supra foi publicada no Jornal de Brasília (30/3), em nota de Cláudio Humberto, que atribuiu a frase à Dra. Ermínia Maricato.

É preciso compreender perfeitamente o contexto em que a frase pode ter sido proferida. Os registradores conhecem a trajetória da Ministra Adjunta pelas palestras proferidas em eventos realizados – inclusive pelo próprio Irib e pelo Ministério Público de São Paulo (cfr. Boletim do Irib 293, de outubro de 2001). Todos sabem de seu empenho pessoal em resolver o grave problema habitacional e urbanístico brasileiro. Mas é preciso centrar o foco e identificar claramente os problemas.

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A impenhorabilidade do direito real de usufruto

SJ Cartórios, Puro suco registral, Registro de Imóveis , , ,
Ademar Fioranelli (Foto SJ: 14/2/2025).

Penhora do direito real de usufruto

O tema agitado pelo Dr. Ademar Fioranelli em seu conhecido livro[1], me fez buscar alguns apontamentos para enquadrar melhor o tema da impenhorabilidade do direito real de usufruto, experimentando exegese dos artigos 1.393 do CC, em conexão com o art. 833, inc. I do CPC.

O Dr. Ademar Fioranelli sustentou em seu livro a impossibilidade de registro de penhora de direito real de usufruto, embora consentisse com o deferimento da penhora incidente sobre o exercício do usufruto, caso contivesse expressão econômica.

O artigo 833, I, do CPC elenca como expressamente impenhorável o bem inalienável. Consabido que o usufruto é inalienável e que desta inalienabilidade resulta a impenhorabilidade, logo o direito real de usufruto é impenhorável. Sendo, portanto, absolutamente impenhorável o direito real de usufruto, o registro que se fizesse da penhora seria irremediavelmente contaminado, pois o ato seria nulo de pleno direito por violar norma de ordem pública (impenhorabilidade absoluta de bem inalienável).

Conforme procurou demonstrar o registrador paulistano, o usufruto só se pode transferir, por alienação, ao proprietário da coisa. Admitido que fosse o registro da penhora do usufruto, a completar-se o iter lógico da execução, tal direito seria levado a praça e eventualmente arrematado, concretizando, assim, o sucedimento subjetivo que a lei expressamente veda.

A razão de ser impenhorável o usufruto é simples: sendo um direito personalíssimo é contrário à sua essência torná-lo alienável. Logicamente se pode concluir que o sistema experimenta uma exceção que sanciona a alienação do usufruto: ao próprio dominus, consolidando assim as faculdades que compõem o feixe dominial.

Visto que o usufruto não pode ser alienado, salvo ao proprietário, indaga-se: poderá ser penhorado o direito do usufruto? Responde-nos Carvalho Santos: “o direito de usufruto não pode ser objeto de penhora, como consequência da sua inalienabilidade. O exercício desse direito, porém, pode ser penhorado, consoante doutrina geralmente admitida e sancionada por pacífica jurisprudência”. E prossegue o festejado civilista:

“sobre essa questão tivemos ocasião de escrever, em arrazoado, o seguinte: ´toda a questão, que tanto tem sido protelada em seu julgamento pelos inesgotáveis recursos de uma desenfreada chicana, se resume nisto: poderá ser penhorado o exercício do direito de usufruto?’ Para chegar à conclusão a que chegou, precisou o nobre ex adverso esquecer que direito de usufruto é uma coisa e exercício desse é coisa diversa. É o próprio Clóvis, a cuja autoridade se pretendem amparar os embargantes, mas, de modo contraproducente, quem nos ensina que o usufruto é inalienável, acrescentando em seguida que o exercício desse direito, porém, pode ser transferido (Cód. Civ. Com., ob. ao art. 717).

A razão é óbvia.

O usufrutuário pode vender ou ceder o seu direito, mas essa cessão ou aquela venda dizem respeito, antes aos rendimentos que pode produzir do que ao próprio direito; porque sendo este ligado à pessoa do usufrutuário não pode ser cedido. Ele subsiste, pois, na pessoa do usufrutuário, não obstante a alienação, e se se trata de cessão por tempo determinado o mesmo se verifica, voltando o usufrutuário a perceber também os rendimentos, logo que seja vencido o prazo do contrato (Cfr. POTHIER, Traité du contract de vente, § 549).  

É fácil explicar tudo isso, que, à primeira vista, pode parecer mera sutileza, obscura e confusa como quase todas elas. O direito de usufruto é ligado à pessoa do usufrutuário como um desmembramento do domínio que é na realidade, não podendo ser transferido justamente porque essa transferência redundaria em violação do contrato ou ato, do qual resultado aquele desmembramento. E se o nu proprietário tem direito a adquirir o domínio pleno, logo que faleça o usufrutuário, se fosse possível a transferência do direito de usufruto, ele correria o risco de nunca mais adquirir a plena propriedade bastando para tanto que o usufrutuário, ao pressentir a morte, transferisse seu direito a outro mais moço, e com mais vida, e assim por diante. Com a transferência do simples exercício do direito de usufruto o mesmo já não acontece. Porque em nada prejudicado fica o direito no nu proprietário, o qual adquirirá o domínio pleno da coisa usufruída no devido tempo, sem prejuízo de um só dia. É que, transferido o exercício do usufruto, o direito a tal exercício terminará e terá fim justamente com o direito de usufruto, do qual deriva. O que importa dizer: falecido o usufrutuário e chegando a ocasião do nu-proprietário adquirir o domínio pleno da coisa, ele o adquirirá, porque o direito ao exercício do usufruto, terminando com este, não constituirá um obstáculo àquela aquisição. Ainda mais: o usufrutuário não goza dos frutos e rendimentos da coisa que os produz. Quanto aos frutos e rendimentos, o usufrutuário adquire a sua propriedade, porque eles, de fato e de direito, lhe pertencem. Vale dizer: o usufrutuário tem direito a se servir da coisa e adquirir seus frutos. Ou ainda, em termos mais claros: uma coisa é o usufruto e coisa diversa são os frutos e rendimentos, tanto assim que os bens continuam na propriedade do titular desse direito, ou seja, o nu-proprietário, não se transferindo para o usufrutuário, enquanto os frutos e rendimentos são de propriedade exclusiva deste. Ora, se assim é, manda a lógica que se conclua que esses frutos e rendimentos, que constituem precisamente o exercício do direito de usufruto, como pertencentes à propriedade do usufrutuário, possam ser cedidos, e, pois, penhorados. Não há na doutrina divergência sobre este ponto. Todos ensinam que a penhora não recai no usufruto, mas no exercício do direito real da fruição – nunca como desmembramento do domínio. Cfr. Lafayette, ob. cit., § 101; Pereira e Sousa, Primeiras Linhas, nota 742; Carvalho de Mendonça, ob. cit., n. 151; Dídimo da Veiga, ob. cit., n. 575).

Dídimo da Veiga é categórico ao doutrinar: ‘Os terceiros, tendo a faculdade de acionar o usufrutuário, para a liquidação de direitos creditórios contra o mesmo, podem penhorar todos os frutos que se compreendem na fruição a que tem direito o usufrutuário, isto é, todas as utilidades, vantagens, proventos e produtos da coisa usufruída’. (Ob. e loc. cit.). No Direito Estrangeiro prevalece a mesma regra: como direito real o usufruto não é penhorável; em seu exercício, porém, pode assentar a penhora, como se vê da lição de Aubry Et Rau, Pacifici-Mazzoni, Curti Forrer Dernburg e outros”.[2]

Mais recentemente Washington de Barros Monteiro registrou com costumeira precisão que da inalienabilidade do direito real de usufruto resulta a sua impenhorabilidade. E remata o raciocínio:

“o direito não pode, portanto, ser penhorado em ação executiva movida contra o usufrutuário: apenas seu exercício pode ser objeto de penhora, desde que tenha expressão econômica. A penhora deverá recair, destarte, não sobre o direito propriamente dito, mas sobre a faculdade de perceber as vantagens e frutos da coisa, sobre a sua utilidade em suma”.[3]

O exercício do usufruto é penhorável? Se positivo, seria registrável?

Já se viu que a alienação do direito do usufrutuário está vedada, mas não a cessão de seu exercício. Sendo possível a cessão graciosa ou onerosa do exercício do direito real de usufruto, seria possível a sua penhora? E em caso positivo, seria tal ato registrável?

É preciso responder por partes. Em primeiro lugar, com Maria Helena Diniz, para quem parece indiscutível que o exercício do usufruto poderá ser objeto de penhora, “desde que tenha expressão econômica, recaindo, então, a penhora, não sobre o mencionado direito, mas sobre a percepção dos frutos e utilidades do bem”.[4]

Mas vai além a professora da Católica de São Paulo, admitindo o registro da cessão do exercício do usufruto, para valer perante terceiros: “a alienação do direito do usufrutuário está vedada, porém permitida é a cessão de seu exercício, a título gratuito ou oneroso (CC, art. 717, in fine; RT 412:208), que, para valer perante terceiro, deve estar documentalmente registrada”.

Assim dito, parece se antever a possibilidade de que esta cessão do exercício do usufruto ingressaria no registro predial. Mas a ideia sintética da Professora Maria Helena Diniz deve ser mais bem explorada com a leitura atenta do acórdão no qual se apoia para expressar tal formulação. O acórdão acha-se publicado na RT 412:208[5] e trata de embargos infringentes em que embargantes, os nu-proprietários, alegam que se acham também no exercício do direito de usufruto, em decorrência de cessão tácita do exercício outorgado pelos usufrutuários, seus pais. Sublinha o V. acórdão que “de situações duvidosas como estas, que poderiam sugerir, genericamente, um concerto em prejuízo alheio, é que releva o acerto da exigência legal de que, para valer contra terceiros, deve a cessão do exercício do usufruto provar-se documentalmente, por instrumento registrado”. (loc. cit.)

Eventualmente tal registro poderia merecer guarida no registro de títulos e documentos, já que encerra negócio de nítido conteúdo obrigacional e, fiado na tese dominante no Eg. Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, nada sugere que possa merecer o ingresso no registro predial, mormente em um sistema que se reputa, em regra, de numerus clausus. Desnecessário sublinhar que a cessão do exercício do usufruto não está ali expressamente prevista.

Afirma-se, correntemente, que o direito real de usufruto é efetivamente o exercício de usufruto, confundindo o próprio direito real com os efeitos jurídicos que dele decorrem. Mas não é assim. O direito real de usufruto não admite a sucessividade – o que é garantia do nu-proprietário que tem a expectativa de conglomerar as faculdades de domínio no caso de extinção daquele. Admitir-se a sucessividade no próprio direito de usufruto seria sancionar a cisão da nua propriedade e usufruto indefinidamente, o que seria outra coisa que não propriamente o direito real de usufruto consubstanciado pelo espartilho legal pátrio.

Enfim, o cessionário tem unicamente garantido o gozo das vantagens, utilidades e faculdades que integram o objeto da fruição – para o que se lhe garante um direito eminentemente pessoal contra o cedente. Por essa razão, não se tem admitido o registro dessa cessão.

O mesmo Ademar Fioranelli pontifica que “é necessário enfatizar, mais uma vez, que o exercício do usufruto, que se não confunde com o direito real propriamente dito, é insusceptível de ingressar no registro imobiliário, por ser mera faculdade de perceber as vantagens e frutos da coisa, sobre sua utilização etc., relação apenas dentro do campo obrigacional”.[6] Ora, acrescentaríamos que seria vedado igualmente o eventual acesso de mandado de registro de penhora, mesmo quando se argumente que o que se busca é, efetivamente, o registro da cessão do exercício de usufruto, de modo a legitimar o ingresso de tal título no registro.

Conclusões

  1. Eventual título judicial de mandado de registro de penhora de direito real de usufruto não merece ingresso, salvo melhor juízo. O fundamento legal para se impedir o acesso repousa na clara disposição do artigo 1.393 do CC em conexão com o art. 833, inc. I do CPC.
  2. O artigo 833, inc. I, do CPC elenca como expressamente impenhorável o bem inalienável. Consabido que da inalienabilidade resulta a impenhorabilidade, logo o direito real de usufruto é impenhorável;
  3. Sendo absolutamente impenhorável o direito real de usufruto, o registro que se fizesse da penhora seria irremediavelmente contaminado;
  4. Admite-se, única e tão-somente, que apenas o exercício do usufruto pode ser objeto de penhora, desde que tenha expressão econômica. A penhora recairá sobre a faculdade de perceber as vantagens e frutos da coisa, sobre a sua utilidade em suma. Mas esta cessão não tem acesso ao registro predial;
  5. Não merece ingresso tal cessão, que encerra negócio de nítido conteúdo obrigacional. O elenco do artigo 167 da Lei 6.015/73 é exaustivo e não comporta a cessão do exercício do usufruto como fato inscritível.

Notas

[1] FIORANELLI, Ademar. Usufruto e Bem de Família – Estudos de Direito Registral Imobiliário. São Paulo: Quinta Ed. 2013, p. 101/105. Vide: Ap. Civ. 95.768-0/4, Ribeirão Preto, j. 29/11/2002, DJ 19/12/2002, Rel. Des. Luiz Tâmbara. Disponível: http://kollsys.org/1nk. Processo CG 82.514/2008, São Paulo, decisão de 21/5/2009, DJ 5/6/2009, Des. Ruy Pereira Camilo. Disponível: http://kollsys.org/ce2.

[2] SANTOS, J. M. de Carvalho. Código Civil Brasileiro interpretado, 16ª ed. Vol. IX, 1982, São Paulo: Freitas Bastos, p. 368.

[3] MONTEIRO, Washigton de Barros. Curso de Direito Civil, 34ª Ed. Vol. III. São Paulo: Saraiva, 1998, p. 290.

[4] DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro, vol. IV. 13ª ed. São Paulo: Saraiva, 1997, p. 350.

[5] O correto é RT 520:212, não RT 412:208.

[6] FIORANELLI, Ademar. Direito registral imobiliário, Porto Alegre: safE/Irib, 2001, p. 425.