O tema merece debate. A completa segurança exige a adoção do princípio da fé pública registral. Como contribuição, trago parte do texto sobre o valor constitutivo da publicidade no Brasil, produzido para o VI Congreso de Derecho Registral, realizado em Ica, Peru, no ano de 2005, no qual representei o IRIB.

1) Discussões em torno da fé pública registral.

Apesar de predominar o entendimento de que não vigora no Brasil a fé pública registral do sistema alemão, a matéria vem sendo objeto de debates desde a edição do código de Clóvis Beviláqua, que trouxe para a legislação brasileira um sistema inspirado no modelo germânico.

Miguel Maria de Serpa Lopes, já em 1.937, na 1a edição de seu magnífico Tratado dos Registros Públicos, esmiuçou o tema mencionando a posição de respeitáveis juristas.

Gondim Filho, Virgílio Sá Pereira, Aureliano de Gusmão e Soriano Neto, dentre outros, rechaçavam a adoção da fé pública registral, apresentando Soriano Neto os mais contundentes argumentos, salientando não ter o Código Civil de 1.916 importado o § 892 do Código Civil Alemão, sob a rubrica “fé pública do livro de imóveis”.[1]

Por outro lado, Lisipo Garcia, Clóvis Beviláqua, Filadelfo Azevedo, Arnoldo de Medeiros, J. M. Carvalho Santos e o autor da obra, Serpa Lopes, sustentavam presente no ordenamento brasileiro a fé pública registral. Em obra recente, Nicolau Balbino Filho apresenta novos argumentos em defesa do reconhecimento na legislação brasileira da fé pública registral.[2]
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Dentre os diversos argumentos, podemos destacar: a lei brasileira põe a salvo da ação pauliana os terceiros adquirentes de boa-fé; são válidas as alienações feitas pelo herdeiro excluído, antes da sentença de exclusão (tais argumentos comprovam a tendência do Código Civil de amparar a boa-fé); o contrato abstrato não é elemento essencial da fé pública registral, já que não foi consagrado pelo Direito Suíço que, não obstante, adota a fé pública registral; os princípios da continuidade e da qualificação permitem uma certeza jurídica quanto à mutação jurídico-real derivada do registro; o sistema de fólio real foi adotado pela Lei 6.015/73, constando da matrícula todos os atos referentes ao imóvel, permitindo a todo e qualquer interessado o simples e rápido conhecimento da situação jurídica do bem.

Apesar dos sólidos argumentos contrários, a doutrina e a jurisprudência se inclinaram, amplamente, pelo reconhecimento da presunção relativa decorrente da publicidade imobiliária no Brasil. Consigne-se que há uma exceção: o registro Torrens, exclusivo para imóveis rurais e de parco uso, por sua sistemática complexa e de elevados custos; submetido o imóvel rural aos efeitos do registro Torrens, vigora a presunção absoluta.[3]

2) Itinerário para o acolhimento da fé pública registral no Brasil.

À segurança jurídica completa interessa um sistema imobiliário registral que confira valor constitutivo à publicidade (ou institua o registro obrigatório, com sanção pela falta de registro), com presunção absoluta. Podemos dizer que desde a edição do Código Civil de 1.916 várias alterações vêm colocando o País no caminho que permitirá, no momento oportuno, se inclua dentre os princípios do Direito Imobiliário Registral o da fé pública.

Podemos destacar:

a) A edição da Lei 6.015, com a introdução da matrícula: em busca do aprimoramento do sistema brasileiro, foi editada a Lei 6.015/73, que entrou em vigor em 1o/1/76. A chamada Lei dos Registros Públicos regulou o registro civil de pessoas naturais, o registro civil de pessoas jurídicas, o registro de títulos e documentos e o registro de imóveis. Quanto a este, introduziu a matrícula e o sistema de fólio real. Alguns autores diziam que apenas no sistema de folha real seria possível adotar o princípio da fé pública registral, o que era refutado por Serpa Lopes. A divergência perdeu objeto. Já adotamos o fólio real há quase 30 (trinta) anos.

b) A Lei 7.433/85, dita Lei das Escrituras Públicas: a Lei 7.433, ao dispor sobre os requisitos para a lavratura de escrituras públicas, exige a apresentação das certidões de ônus reais e de feitos ajuizados (§2º do art. 1º), dentre outros documento.

A referida norma é de ordem pública, cogente. Em Lições Preliminares de Direito, Saraiva, Miguel Reale leciona, ao tratar das regras jurídicas cogentes, que “quando certas regras amparam altos interesses de ordem pública, NÃO É LÍCITO ÀS PARTES CONTRATANTES DISPOREM DE MANEIRA DIVERSA” (nossas as versais). Vale dizer, não podem os contratantes dispensar a apresentação das certidões de ônus reais e de feitos ajuizados.

O tabelião, como profissional do direito, deve orientar os contratantes e verificar se estão presentes os requisitos para a lavratura do ato, dentre eles a apresentação das certidões em foco. A dispensa das certidões importa em ofensa aos princípios da segurança e da eficácia, informadores dos serviços de registros públicos (art. 1º da Lei 8.935). A segurança, libertação dos riscos, não será atingida sem a apresentação das certidões, que podem enunciar a existência de ações a atingir o bem, incapacidade civil do alienante, débitos do imóvel, ações que possam levar o alienante à insolvência, ônus e gravames do imóvel, dentre outros fatos. A eficácia, “aptidão de produzir efeitos jurídicos” (Walter Ceneviva, em Lei dos Notários e dos Registradores Comentada – Saraiva), também não será atingida pois a escritura não terá acesso ao registro imobiliário, não se operando a transferência da propriedade imóvel. O tabelião, em caso de dispensa das certidões, responderá civilmente pelo prejuízo que da omissão possa decorrer, e administrativamente pela falta funcional. Maria Helena Diniz, em Sistemas de Registros de Imóveis, Saraiva, afirma que “pela Lei nº 7.433/85, art. 1º, § 2º, o tabelião consignará, no ato notarial, a apresentação da certidão de feitos ajuizados, sob pena de falta funcional” (grifo nosso).

Sendo da essência dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis a escritura pública (salvo disposições em contrário, art. 108 do Código Civil), a boa-fé objetiva dos contratantes será aferida pela diligência na obtenção das certidões. Agindo com a diligência do bom pai de família, o terceiro adquirente terá reconhecida sua boa-fé objetiva. Considerando que há duas fases na aquisição do direito real no direito brasileiro (uma obrigacional e outra real), ao tabelião cabe o controle da legalidade pré-documental, exigindo as certidões, e ao registrador a qualificação do título, quanto à forma e ao fundo, decorrendo da atividade conjunta a segurança que se busca.

c) A regulamentação da atividade dos registradores, reconhecidos como profissionais do direito: outro avanço está na Lei 8.935/94, que regulamenta o art. 236 da Constituição Federal, dispondo sobre os serviços notariais e de registro (v. tópico 1). O art. 3o reconhece o registrador como profissional do direito dotado de fé pública. É induvidoso que os títulos apresentados a registro são qualificados pelo registrador. Tal qualificação, procedida por profissional do direito, não deve se limitar à forma do título, impondo-se a qualificação quanto ao fundo. Vigorando o princípio da legalidade e sendo os títulos examinados quanto à forma e ao fundo, ou seja, a validade intrínseca dos atos e dos negócios, e estando a qualificação a cargo de profissional do direito, podemos afirmar sem medo de errar que da qualificação positiva emerge a certeza jurídica que é escopo do registro imobiliário. Não é a instituição do registro meramente burocrática, exercendo o oficial de registro verdadeiro juízo de valor, cabendo-lhe observar diversos princípios (continuidade e especialidade, notadamente) que levam a atingir os fins do serviço: publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos (art. 1o da Lei 8.935). Assim, em razão das normas aplicáveis, não é incompatível no Brasil adotar a fé pública registral num registro causal. Por fim, vale salientar que a importância da atividade do registrador imobiliário vem sendo reconhecida pelo legislador, que recentemente alterou o art. 213 da Lei 6.015/73 para permitir a retificação administrativa do registro, em diversas hipóteses antes submetidas ao Poder Judiciário, transcorrendo o procedimento sob a presidência do registrador.[4]

d) A instituição de uma política de desenvolvimento urbano e a determinação de interconexão cadastro-registro quanto aos imóveis rurais: o Estatuto da Cidade, Lei 10.257/01 (regulamenta o art. 182 da Constituição Federal), estabelece diretrizes gerais da política urbana e favorece o aprimoramento do cadastro, relevante para a segurança jurídica. A ausência do cadastro é recorrentemente citada como uma das razões da não adoção da fé pública registral pelo legislador de 1.916. Efetivamente caminha-se para uma integração cadastro-registro, para que o imóvel, descrito e caracterizado na matrícula (especialização), encontre no cadastro sua correspondente planta. Cabendo o cadastro dos imóveis urbanos aos municípios, o dos imóveis rurais é de atribuição do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – INCRA. Pela Lei 10.267/01 foi criado o Cadastro Nacional de Imóveis Rurais – CNIR, determinada a obrigação de atualização do cadastro sempre que houver alteração nos imóveis rurais, o georreferenciamento de acordo com o Sistema Geodésico Brasileiro, e o intercâmbio mensal de informações entre os serviços de registro de imóveis e o INCRA – integração cadastro-registro. Apesar de dificuldades técnicas que estão sendo enfrentadas para implementação dos comandos legais, é evidente a evolução do sistema como um todo.

e) A manutenção pelo Código Civil de 2.002 do sistema imobiliário registral aproximado do germânico e a valorização da boa-fé: como já afirmado, o Código Civil de 2.002 se manteve fiel ao sistema imobiliário registral introduzido pelo Código anterior, com a publicidade registral constitutiva para os atos entre vivos e a presunção relativa decorrente do registro. Manteve a salvo da ação pauliana o terceiro adquirente de boa-fé (art. 161), assim considerado aquele que adquire o bem de quem o obteve diretamente do alienante insolvente (também dito segundo adquirente ou subadquirente). O art. 422, sem correspondente dispositivo no Código revogado, obriga os contratantes a guardar na conclusão e na execução do contrato o princípio da boa-fé, orientador da construção jurídica do novo Código, devendo o juiz presumi-la.

Inovou o Código Civil de 2.002, outrossim, ao introduzir no parágrafo único do art. 1.242 a usucapião ordinária com prazo reduzido, valorizando o registro imobiliário. O art. 1.242 prevê a aquisição da propriedade imóvel pela posse contínua e inconteste, com justo título e boa-fé, por dez anos. O parágrafo único reduz para cinco anos o prazo, em se tratando de aquisição onerosa, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelado posteriormente, desde que os possuidores tenham no imóvel estabelecido sua moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico. Anote-se que a expressão “justo título” vem sendo entendida como abrangente de todo ato jurídico hábil, em tese, a transferir a propriedade, independentemente de registro. A redução do prazo, in casu, sinaliza que deve haver proteção a quem confia nos teores do registro.

A proteção ao terceiro de boa-fé e a valorização do registro foram ampliadas com a inclusão pela Lei 10.931/04 do § 5º ao art. 214 da Lei 6.015/73. Nos termos do art. 214 “as nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no independentemente de ação direta”. O § 5º afasta a possibilidade de decretação de nulidade quando atingir terceiro de boa-fé que já tiver preenchido as condições de usucapião do imóvel.

3) Conclusões.

Apesar do aprimoramento do sistema registral imobiliário brasileiro, o mesmo ainda não é completo.

Efetivamente, o sistema que adote o princípio da inscrição (ou o registro obrigatório), dando visibilidade a todos os direitos reais, ônus ou gravames referentes a um imóvel, fazendo-o outrossim sob o fólio real, com a garantia da prioridade (prevista ainda a reserva de prioridade) e nele vigorando o princípio da fé pública registral, estará apto a conferir a tão desejada segurança jurídica, estática e dinâmica.

Frederico Henrique Viegas de Lima, ao abordar o princípio da inscrição [5], assevera que “existe en Brasil el sistema de inscripción constitutiva, más no es perfecto ni tampouco completo como el alemán. El sistema está siendo perfeccionado, pero solo tendremos um buen sistema cuando consigamos una excelente integración del registro com um buen catastro”. Afirma o autor, ainda, que existe uma segurança muito grande no registro. O sistema pode não se completo, mas é verdadeiramente bastante seguro.

Com efeito, e como já dito, em muito evoluiu o sistema registral brasileiro. O princípio da inscrição foi adotado em 1.916 (há registros com efeitos declaratórios, mas são exceções); o fólio real foi incorporado pela Lei 6.015/73, que manteve um indicador pessoal além do real, conferindo mais segurança; a prioridade está garantida pelo art. 186 da Lei 6.015, que se refere ao lançamento dos títulos no protocolo[6]; o sistema é de numerus clausus quanto aos atos sujeitos a registro, neles incluídos os atos de constrição judicial[7]; o registrador exerce qualificação rigorosa, sendo profissional do direito (há o duplo controle – tabelião e registrador); está em pleno andamento a conexão cadastro-registro, enfim, estão surgindo as condições para um sistema completo – não diríamos perfeito, pois sempre haverá o que aprimorar.

Resta ao legislador adotar a fé pública registral, exercendo função saneadora, e a reserva de prioridade[8], com o que se atingiria o fim da publicidade e, em síntese, do sistema registral: a segurança jurídica.

[1] § 892. A favor daquele que adquire, por negócio jurídico, um direito sobre um prédio, ou um direito sobre tal direito, considera-se o conteúdo do Livro de Imóveis como exato, a não ser que uma contradição, contra a exatidão, esteja inscrita, ou que a inexatidão seja conhecida do adquirente. Se o titular estiver limitado, a favor de uma determinada pessoa, na disposição de um direito sobre um prédio inscrito no Livro de imóveis, só será a limitação, ante o adquirente, eficaz, quando resultar ela claramente do Livro de Imóveis ou for conhecida do adquirente.
Se, para a aquisição do direito, for necessária a inscrição, será decisivo para o conhecimento do adquirente, o tempo da apresentação do pedido de inscrição, ou, quando o acordo necessário, conforme o § 873, somente se completar mais tarde, o tempo do acordo. Código Civil Alemão, tradução de Souza Diniz, Récord, Rio de Janeiro, 1.960.
[2] Obra citada, págs. 166 a 174.
[3] A submissão do imóvel rural ao registro Torrens exige requerimento instruído com prova do domínio do requerente; prova de atos que modifiquem ou limitem a propriedade; memorial com encargos do imóvel, nome dos ocupantes, confrontantes e quaisquer interessados; planta com memorial; publicação de edital; oitiva do Ministério Público e decisão judicial, ou seja, há todo um procedimento que permite o alcance da presunção absoluta.
[4] Alterações pela Lei 10.931/04. Nova redação dos arts. 212 e 213 da Lei 6.015/73, dentre outras.
Art.212: “Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial”. Parágrafo único: “A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada”.
Art. 213: “O oficial retificará o registro ou averbação:”; I – “de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de: a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título; b) indicação ou atualização de confrontação; c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial; d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais; e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro; f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação; g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas”; II-“a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA, bem assim pelos confrontantes” (obs.foram incluídos os §§ 1o a 15).
[5] Direito Imobiliário Registral na Perspectiva Civil-Constitucional, Safe, Porto Alegre, 2.004, pág. 343.
[6] Art. 186 da Lei 6.015 – O número de ordem determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente.
[7] Os atos de registro em sentido estrito estão arrolados no art. 167, I, da Lei 6.015, e podem ser definidos como atos principais em relação às averbações, e referem-se, em conceito simplificado, às aquisições e onerações de imóveis. Debate-se quanto à taxatividade ou não do elenco do art. 167, I. A melhor interpretação é a que defende a taxatividade dos direitos registráveis, mas não os restringindo ao inciso I do art. 167, e sim aos direitos registráveis fixados por lei (pela própria Lei 6.015 ou outra), ainda que fora do elenco a que nos referimos. Importa que exista previsão legal de registro e que a previsão obedeça ao art. 172 da Lei 6.015, ou seja, que se trate de “títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, inter vivos ou causa mortis, quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade”. A renúncia é causa de perda da propriedade e seu registro se impõe por força do parágrafo único do art. 1.275 do Código Civil, embora não figure no inciso I do art. 167 da Lei 6.015.
[8] João Pedro Lamana Paiva abordou o tema no XXII Encontro de Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, no ano de 1.995, na cidade de Cuiabá, afirmando que para “dar efetiva proteção aos negócios jurídicos imobiliários, quando estes já se aperfeiçoaram no plano subjetivo (da vontade) e que se encontram em gestação no plano objetivo (instrumental)” o instituto da reserva de prioridade é a solução. A certidão com reserva de prioridade garantiria “a imutabilidade da situação do imóvel a que se refere e pelo tempo de lei, que aproveita ao interessado, pondo-lhe a resguardo de todo gravame que suceda no ínterim, decretando sua inoponibilidade ao titular da certidão”.
Assim, expedida a certidão com reserva de prioridade, durante seu prazo de validade o interessado teria a segurança da imutabilidade da situação do imóvel.
A implantação do instituto em nosso País depende de lei federal, pois compete à União legislar privativamente sobre registros públicos (art. 22, XXV, da C.F.), e exige estudos detalhados para que se atinja a completa segurança após perfeita análise das repercussões da adoção da reserva de prioridade. Vários aspectos merecem reflexão: a prevalência ou não em face de títulos judiciais; legitimidade para requerer a certidão com reserva de prioridade; prazo adequado de sua validade (na época da comunicação eletrônica); causas da cessação dos efeitos da reserva de prioridade; forma de controle da reserva de prioridade pelo registro imobiliário, dentre outros.