Lysippo, Soriano et coetera (Marco Bortz)

Cumpre-me somar a minha voz à do Dr. Sergio Jacomino, em razão da arguta e precisa reflexão com que fomos brindados sobre o dispositivo em comento.

É longeva a disputa entre Lysippo Garcia (A Transcripção, 1922) e Soriano Neto (Publicidade Material do Registro Immobiliario, 1940), a respeito do artigo 859, do Código Civil de 1916, a saber, se introduzia o dispositivo, em nossa ordem jurídica, o princípio da fé pública ou da presunção. Laureada esta última com o reiterado sufrágio do pretório, em razão da brilhante exposição de Soriano Neto.

Pelo princípio da fé pública o adquirente de boa fé fica protegido, estabelecendo a lei uma presunção jure et de jure em favor deste se o título alcançou o fólio real. Este é o sistema que permite a máxima eficácia da circulação da riqueza, em virtude da confiança que atribui ao adquirente. Pelo princípio da presunção, o registro estabelece uma presunção iuris tantum de veracidade, determinando, tão-somente, uma vantagem processual, invertendo o ônus da prova em juízo.

Com a edição do novel Código Civil, introduzido pela Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, o legislador aproximou-se ainda mais do princípio da fé pública, não fosse o malfadado dispositivo (vilão) do parágrafo único, do artigo 1.247, do mesmo Diploma.

Aproximou-se, afirmo-o, porque o novo Código pátrio trouxe o conceito do negócio jurídico e da boa-fé objetiva, ambos presentes no Código Civil Alemão (§§ 104 e seg., e 157), e que propiciaram a introdução, naquele País, do princípio da fé pública nos negócios imobiliários (§§ 891 e 892).

Negócio jurídico é uma espécie de ato jurídico que não só se origina de um ato de vontade, como implica em declaração expressa dessa vontade, instaurando a relação entre as partes.

Se a interpretação do negócio jurídico é presidida pela boa-fé objetiva (art. 113, do CC), bem como os contratantes devem guardar os princípios da probidade e da boa-fé (art. 422, idem), a disposição do parágrafo único, do art. 1.247, do Diploma Privado estabeleceu um antagonismo aparente indesejável.

Mas, olhando detidamente para esse quadro, instigado pela observação sagaz que fez o Dr. Alexandre Clápis, sobre o artigo 1.268 e seus parágrafos, onde introduzido sem o menor assombro o princípio da fé pública, no tocante à tradição dos bens móveis, parece-me possível estendê-lo, só por interpretação, ao domínio dos bens imóveis. Façamo-lo então.

É lição de Carlos Maximiliano que «até mesmo a norma defeituosa pode atingir os seus fins, desde que seja inteligentemente aplicada» (in Hermenêutica e Aplicação do Direito, 18ª ed., Revista Forense, 1999, pág. 61).

Aos cultores da perfectibilidade da lei, Carlos Maximiliano assevera: «toda lei é obra humana e aplicada por homens; portanto imperfeita na forma e no fundo, e dará duvidosos resultados práticos, se não verificarem, com esmero, o sentido e o alcance das suas prescrições» (op. cit., pág. 9).

Acrescenta mais: «a palavra é um mau veículo do pensamento; por isso, embora de aparência translúcida a forma, não revela todo o conteúdo da lei, resta sempre margem para conceitos e dúvidas; a própria letra nem sempre indica se deve ser entendida à risca, ou aplicada extensivamente; enfim, até mesmo a clareza exterior ilude; sob um só invólucro verbal se aconchegam e escondem várias idéias, valores mais amplos e profundos do que os resultantes da simples apreciação literal do texto» (op. cit., pág. 36).

Jean Cruet, em «A Vida do Direito», faz longo discurso sobre a inutilidade das leis, demonstrando como os juízes, com inteligência e criatividade vão superando a rispidez da letra, inclusive em Estados Teocráticos (até muçulmanos).

Ora, a boa-fé objetiva, na nova Codificação Civil, é expressamente elevada à posição de princípio (art. 422, do Codex).

Diante de um conflito aparente de normas, há vários critérios a empregar. A primeira verificação a fazer, é se não se trata, uma delas, de norma hierarquicamente superior ou que, de alguma forma prepondere sobre a outra (lógica, sistêmica etc.).

Como ensina Celso Antonio Bandeira de Melo:

«Princípio é, por definição, mandamento nuclear de um sistema, verdadeiro alicerce dele, disposição fundamental que se irradia sobre diferentes normas compondo-lhes o espírito e servindo de critério para sua exata compreensão e inteligência, exatamente por definir a lógica da racionalidade do sistema normativo, no que lhe confere a tônica e lhe dá sentido harmônico» (apud Francisco Meton Marques de Lima, 2004, p.63).

Ora a ratio essendi da norma contida no Código Civil está impregnada e informada pela boa-fé objetiva, é o que se dessume da combinação entre os artigos 113 (interpretação do negócio jurídico), 422 (a boa-fé contratual, conduta dos contratantes) e 1268 (princípio da fé pública aplicada aos bens móveis), entre outros.

Onde há a mesma ratio deve-se aplicar a mesma interpretação. Se o adquirente de bem móvel, de boa-fé, deve ser contemplado pela lei, o adquirente de bem imóvel também o deve ser do mesmo modo. Agride a lógica e o bom siso pensar diversamente.

O parágrafo único, do artigo 1.247, do Código Civil, não pode ser lido ou interpretado em detrimento do adquirente de boa-fé (por princípio), porque se o registro do comprador foi cancelado, é porque este não portava boa-fé objetiva.

Parece-me que esse parágrafo tem que passar por uma releitura: cancelado o registro por má-fé do comprador (porque ao adquirente de boa-fé não se poderá cancelar o registro), poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da ignorância do vício (boa-fé subjetiva, porque o vício que inquinou o negócio pode ser diverso daquele vinculado à má-fé do comprador) ou do título do terceiro adquirente.

E isso porque, repita-se, se foi cancelado o registro, não estava o adquirente de boa-fé objetiva, logo a boa-fé insculpida no parágrafo único, do art. 1.247, do Código Civil, só pode ser interpretada como sendo subjetiva.

A crítica que se faz aqui é a de que o vício que gerou o cancelamento pode ser meramente formal.

Se o registro, não obstante a boa-fé do adquirente, é cancelado (por vício de forma ou outro diverso da quebra da boa-fé do adquirente), não haverá direito a reivindicação por parte do alienante, apesar do disposto no § 1º, do art. 1.245, do CC, porque a esta (a reivindicação) o comprador de boa-fé poderá opor-se.

A chave é que a reivindicação só se opera, sistemicamente, diante da má-fé do adquirente, porque a tradição imobiliária é solene, só se faz com o registro.

O cancelamento do registro do título do adquirente de boa-fé eclode a vitalidade do registro anterior do alienante, mas não lhe pode permitir a reivindicação. Até porque pelo princípio da boa-fé objetiva, como parte no contrato, deve colaborar com o adquirente para que esse alcance o seu desiderato, qual seja, o registro.

A doutrina tem contemplado o entendimento de que a boa-fé deve presidir o negócio jurídico antes, durante e depois do contrato.

Como ensina, ainda, Carlos Maximiliano: «não basta conhecer as regras aplicáveis para determinar o sentido e o alcance dos textos. Parece necessário reuni-las e, num todo harmônico, oferecê-las ao estudo, em um encadeamento lógico. A memória retém com dificuldade o que é acidental; por outro lado, o intelecto desenvolve dia a dia o logicamente necessário, como conseqüência, evidente por si mesma, de um princípio superior. A abstração sistemática é a lógica da ciência do Direito. Ninguém pode tornar-se efetivo senhor de disposições particulares sem primeiro haver compreendido a milímoda variabilidade do assunto principal na singeleza de idéias e conceitos da maior amplitude; ou, por outras palavras, na simples unidade sistemática» (op. cit., pág. 5).

Pode soar estranho a princípio, mas olhando amiúde é patente a dissonância cognitiva da leitura aparente (prima facie) do parágrafo em estudo (relativo ao art. 1.247, do CC), em confronto com as demais normas e princípios do Codex.

Reforça, ainda, Carlos Maximiliano: «o intérprete é o renovador (…) cauto, o sociólogo do Direito. O seu trabalho rejuvenesce e fecunda a fórmula prematuramente decrépita, e atua como elemento integrador e complementar da própria lei escrita. Esta é a estática, e a função interpretativa, a dinâmica do Direito» (op. cit., pág. 12).

A conclusão desta singela reflexão é a de que o novo Código Civil brasileiro adotou o princípio da fé pública, no tocante a aquisição de bens móveis e imóveis.

Eis, Dr. Alexandre Clápis, uma proposta, ainda que grosseira e despida do fino buril com que entalhou o debate inicial, que visa, quiçá, com o muito mais que o Sr. poderá acrescer à discussão e as devidas correções, dar nova cor à leitura do parágrafo único, do artigo 1.247, do Código Civil.

Abraços.

A insegura segurança de nosso Sistema Registrário

Prezados colegas,

O Código Civil de 2002 exige em várias passagens a boa-fé como elemento essencial de situações jurídicas diversas.

Mas é impressionante como parece manter laços com idéias retrógradas e ultrapassadas em relação as coisas imobiliárias.

Sabe-se que o art. 422 exige a boa-fé dos contratantes na celebração dos negócios jurídicos, questão principiológica ora positivada em nosso ordenamento civil (desnecessariamente?!?!).
Muito resumidamente, meu inconformismo está em entendimentos que parecem ter o único objetivo de gerar insegurança à sociedade.

O parágrafo único do art. 1247 do CC é, na minha humilde opinião, um retrocesso e uma incongruência com a sistemática adotada pelo CC.

Estabelece o preceito legal que Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.

A boa-fé que se exigiu anteriormente ficou relegada no momento de maior importância, a das relações jurídicas que envolvem coisas imóveis.

A propriedade sempre exerceu uma fundamental importância nas economias, especialmente nas relações de crédito. E a nova legislação insere novo dispositivo para atingir nuclearmente a segurança que se espera em tais situações jurídicas.

O pior é que parece ser questão “pessoal” contra os Registros de Imóveis, porque no art. 1268, DO MESMO CÓDIGO, ao tratar da aquisição da propriedade de coisa móvel, o legislador procurou proteger o adquirente de boa-fé:

“Feita por quem não seja proprietário, a tradição não aliena a propriedade, exceto se a coisa, oferecida ao público, em leilão ou estabelecimento comercial, for transferida em circunstâncias tais que, AO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ, como a qualquer pessoa, o alienante se afigurar dono.”

Não há lógica em proteger a boa-fé do adquirente de coisas móveis – que podem ser de indefinida importância (xícaras, geladeiras, automóveis, etc) – e desproteger quem adquire imóvel de acordo com as regras do sistema.

Num momento exige-se a boa-fé e, subseqüentemente, torna-a desprezível. Se o terceiro confiou no registro, adquiriu com boa-fé, teve cautela investigativa, como não protegê-lo?
A impressão que fico é que se eu comprar uma bicicleta de quem ostenta a posse estarei mais seguro do que aquele que adquire um imóvel de quem figura no fólio como titular de domínio, além de realizar pesquisa “vintenária” tanto das pessoas que figuraram na cadeia dominial quanto dos respectivos títulos causais.

Este dispositivo é uma aberração!

É quase voltar ao § 4º do art. 8º da lei 1237/1864 e ao art. 258 do Decreto 3453/1865 que estabeleceram a idéia de que a transcrição não induzia prova de domínio, que ficava salvo de quem o fosse.

Precisamos fazer uma avaliação da orientação doutrinária e legislativa da função do Registro de Imóveis, em especial. É preciso avançar na questão da segurança jurídica registrária.
Fica a questão para debate, se interessar.

Um abraço.

Alexandre Clápis

A mulher chorou no balcão

Meu Deus! Que maldade o sistema legal pode ter feito com essa Senhora que chora profundo no Balcão, chega de notas devolutivas e exigências legais, queremos direito de propriedade, propriedade humana, afinal, este Oficial é de Registros, segurança, justiça, duas faces da mesma moeda, moeda esquizofrênica, entra em tensão consigo mesma, não é possível, como poderemos ajudá-la, será que perdeu algum ente querido, será que a exigência é intransponível, absurda, acho que vou até o balcão, acho melhor não, sistemas, sistemas, sistemas, sistemáticos, liberta-nos ou escraviza-nos.

Depois a escrevente esclareceu ao Oficial que a Senhora não retirou uma Nota Devolutiva, retirou sua escritura registrada e chorava por pura emoção, simples que era, chorava e se desculpava por não conter a alegria de ver seu nome bem grafado na matrícula e a confirmação da atendente: era, pela primeira vez na vida, proprietária da casa!

Função social da propriedade X interesse privado

Na matéria abaixo o Juiz de Direito lembra mais uma importante função social da propriedade.

Não nos esqueçamos que o imóvel é nosso, mas a forma com que o usamos interfere diretamente com os interesses e até mesmo com a saúde da população.

A liminar foi concedida pelo juiz João Agnaldo Donizeti Gandini, da 2ª Vara da Fazenda de Ribeirão Preto. “A situação é crítica. O interesse público prevalece sobre o interesse privado e, se o imóvel não cumpre sua função social, o direito de propriedade é menor”, afirmou o juiz.

Acho que este tema “função social da propriedade” deve ser dissecado ao extremo. Temos que analisar todas as suas vertentes e fazer com que mais e mais informações acessem o Registro de Imóveis, bem como façamos criar na população o costume de pesquisar tudo aquilo que lhes possa interessar sobre o direito de propriedade (uso, ocupação, restrições administrativas, ambientais etc…).

Somente desta forma o Registro Imobiliário poderá suprir certas dificuldades de comunicação da PMSP e dos seus agentes com a população, uma vez que o Registrador Imobiliários tem interesse apenas em prestar um bom serviço público ao usuário recebendo, em contrapartida, uma justa remuneração estritamente prevista em Tabela de Custas e Emolumentos elaborada pelo Governo Estadual.

Juiz libera arrombar casa por dengue
(Marcelo Toledo, Folha Ribeirão)

A Prefeitura de Ribeirão Preto (314 km de São Paulo) conseguiu ontem uma liminar na Justiça que autoriza a entrada, até por arrombamento, em imóveis que já impediram a visita de agentes do combate à dengue.

Na ação civil pública, movida pela prefeitura e o Ministério Público Estadual, a administração obteve autorização para invadir nove imóveis que se recusaram sucessivas vezes a receber a visita dos agentes do Controle de Vetores. Um novo pedido será protocolado na segunda-feira, com pelo menos mais 50 imóveis.

É o primeiro caso de uso da Justiça para combate à dengue que chega ao conhecimento do Ministério da Saúde neste ano, segundo Fabiano Pimenta, 45, diretor técnico de gestão da Secretaria de Vigilância em Saúde do ministério.
A prefeitura apelou à Justiça porque Ribeirão enfrenta uma epidemia da doença, com 1.467 casos, sendo nove da forma hemorrágica -a mais grave-, com uma morte. A cidade lidera o ranking de casos no Estado, que registrou já 5.767 neste ano.

Munidos da liminar, uma equipe do Controle de Vetores, acompanhada por um chaveiro, tentou cumprir a determinação judicial ontem mesmo. “Temos de sair e executar porque alguém pode recorrer da liminar e complicar a situação. Não estamos brincando, é uma ação que é muito importante para o combate à dengue”, disse Clésio Soares, diretor de Vigilância em Saúde da prefeitura.

Por causa do tempo escasso -a diligência começou às 17h30-, os agentes, o oficial de Justiça Fernando Gentil e um chaveiro só visitaram um imóvel, no bairro Campos Elíseos, onde a entrada dos agentes já fora impedida pelo menos três vezes. No portão, um cartaz xingava os vizinhos e mandava que cada um cuidasse de sua vida.
A invasão, no entanto, não ocorreu. “Como o morador não estava no local para oferecer resistência, como prevê a liminar concedida, voltaremos logo na manhã de segunda-feira para cumprir a determinação judicial”, afirmou Gentil. Os outros oito imóveis também serão visitados no mesmo dia.

Segundo o diretor do Ministério da Saúde, a ação da prefeitura se justifica porque as casas não vistoriadas no momento em que o agente passa comprometem o trabalho de campo. “Se a maioria das casas infestadas estiver nessa situação, isso é suficiente para manter a infestação e propiciar o surgimento de novos casos”, afirmou Pimenta.
A liminar foi concedida pelo juiz João Agnaldo Donizeti Gandini, da 2ª Vara da Fazenda de Ribeirão Preto. “A situação é crítica. O interesse público prevalece sobre o interesse privado e, se o imóvel não cumpre sua função social, o direito de propriedade é menor”, afirmou o juiz.

A liminar contempla três situações: os imóveis que estavam fechados, os locais cujos proprietários se recusaram a receber os agentes e imóveis reincidentes, em que os agentes encontraram focos do Aedes aegypti, transmissor da doença, mais de uma vez.