Ainda a fé pública registral

O tema merece debate. A completa segurança exige a adoção do princípio da fé pública registral. Como contribuição, trago parte do texto sobre o valor constitutivo da publicidade no Brasil, produzido para o VI Congreso de Derecho Registral, realizado em Ica, Peru, no ano de 2005, no qual representei o IRIB.

1) Discussões em torno da fé pública registral.

Apesar de predominar o entendimento de que não vigora no Brasil a fé pública registral do sistema alemão, a matéria vem sendo objeto de debates desde a edição do código de Clóvis Beviláqua, que trouxe para a legislação brasileira um sistema inspirado no modelo germânico.

Miguel Maria de Serpa Lopes, já em 1.937, na 1a edição de seu magnífico Tratado dos Registros Públicos, esmiuçou o tema mencionando a posição de respeitáveis juristas.

Gondim Filho, Virgílio Sá Pereira, Aureliano de Gusmão e Soriano Neto, dentre outros, rechaçavam a adoção da fé pública registral, apresentando Soriano Neto os mais contundentes argumentos, salientando não ter o Código Civil de 1.916 importado o § 892 do Código Civil Alemão, sob a rubrica “fé pública do livro de imóveis”.[1]

Por outro lado, Lisipo Garcia, Clóvis Beviláqua, Filadelfo Azevedo, Arnoldo de Medeiros, J. M. Carvalho Santos e o autor da obra, Serpa Lopes, sustentavam presente no ordenamento brasileiro a fé pública registral. Em obra recente, Nicolau Balbino Filho apresenta novos argumentos em defesa do reconhecimento na legislação brasileira da fé pública registral.[2]
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Dentre os diversos argumentos, podemos destacar: a lei brasileira põe a salvo da ação pauliana os terceiros adquirentes de boa-fé; são válidas as alienações feitas pelo herdeiro excluído, antes da sentença de exclusão (tais argumentos comprovam a tendência do Código Civil de amparar a boa-fé); o contrato abstrato não é elemento essencial da fé pública registral, já que não foi consagrado pelo Direito Suíço que, não obstante, adota a fé pública registral; os princípios da continuidade e da qualificação permitem uma certeza jurídica quanto à mutação jurídico-real derivada do registro; o sistema de fólio real foi adotado pela Lei 6.015/73, constando da matrícula todos os atos referentes ao imóvel, permitindo a todo e qualquer interessado o simples e rápido conhecimento da situação jurídica do bem.

Apesar dos sólidos argumentos contrários, a doutrina e a jurisprudência se inclinaram, amplamente, pelo reconhecimento da presunção relativa decorrente da publicidade imobiliária no Brasil. Consigne-se que há uma exceção: o registro Torrens, exclusivo para imóveis rurais e de parco uso, por sua sistemática complexa e de elevados custos; submetido o imóvel rural aos efeitos do registro Torrens, vigora a presunção absoluta.[3]

2) Itinerário para o acolhimento da fé pública registral no Brasil.

À segurança jurídica completa interessa um sistema imobiliário registral que confira valor constitutivo à publicidade (ou institua o registro obrigatório, com sanção pela falta de registro), com presunção absoluta. Podemos dizer que desde a edição do Código Civil de 1.916 várias alterações vêm colocando o País no caminho que permitirá, no momento oportuno, se inclua dentre os princípios do Direito Imobiliário Registral o da fé pública.

Podemos destacar:

a) A edição da Lei 6.015, com a introdução da matrícula: em busca do aprimoramento do sistema brasileiro, foi editada a Lei 6.015/73, que entrou em vigor em 1o/1/76. A chamada Lei dos Registros Públicos regulou o registro civil de pessoas naturais, o registro civil de pessoas jurídicas, o registro de títulos e documentos e o registro de imóveis. Quanto a este, introduziu a matrícula e o sistema de fólio real. Alguns autores diziam que apenas no sistema de folha real seria possível adotar o princípio da fé pública registral, o que era refutado por Serpa Lopes. A divergência perdeu objeto. Já adotamos o fólio real há quase 30 (trinta) anos.

b) A Lei 7.433/85, dita Lei das Escrituras Públicas: a Lei 7.433, ao dispor sobre os requisitos para a lavratura de escrituras públicas, exige a apresentação das certidões de ônus reais e de feitos ajuizados (§2º do art. 1º), dentre outros documento.

A referida norma é de ordem pública, cogente. Em Lições Preliminares de Direito, Saraiva, Miguel Reale leciona, ao tratar das regras jurídicas cogentes, que “quando certas regras amparam altos interesses de ordem pública, NÃO É LÍCITO ÀS PARTES CONTRATANTES DISPOREM DE MANEIRA DIVERSA” (nossas as versais). Vale dizer, não podem os contratantes dispensar a apresentação das certidões de ônus reais e de feitos ajuizados.

O tabelião, como profissional do direito, deve orientar os contratantes e verificar se estão presentes os requisitos para a lavratura do ato, dentre eles a apresentação das certidões em foco. A dispensa das certidões importa em ofensa aos princípios da segurança e da eficácia, informadores dos serviços de registros públicos (art. 1º da Lei 8.935). A segurança, libertação dos riscos, não será atingida sem a apresentação das certidões, que podem enunciar a existência de ações a atingir o bem, incapacidade civil do alienante, débitos do imóvel, ações que possam levar o alienante à insolvência, ônus e gravames do imóvel, dentre outros fatos. A eficácia, “aptidão de produzir efeitos jurídicos” (Walter Ceneviva, em Lei dos Notários e dos Registradores Comentada – Saraiva), também não será atingida pois a escritura não terá acesso ao registro imobiliário, não se operando a transferência da propriedade imóvel. O tabelião, em caso de dispensa das certidões, responderá civilmente pelo prejuízo que da omissão possa decorrer, e administrativamente pela falta funcional. Maria Helena Diniz, em Sistemas de Registros de Imóveis, Saraiva, afirma que “pela Lei nº 7.433/85, art. 1º, § 2º, o tabelião consignará, no ato notarial, a apresentação da certidão de feitos ajuizados, sob pena de falta funcional” (grifo nosso).

Sendo da essência dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis a escritura pública (salvo disposições em contrário, art. 108 do Código Civil), a boa-fé objetiva dos contratantes será aferida pela diligência na obtenção das certidões. Agindo com a diligência do bom pai de família, o terceiro adquirente terá reconhecida sua boa-fé objetiva. Considerando que há duas fases na aquisição do direito real no direito brasileiro (uma obrigacional e outra real), ao tabelião cabe o controle da legalidade pré-documental, exigindo as certidões, e ao registrador a qualificação do título, quanto à forma e ao fundo, decorrendo da atividade conjunta a segurança que se busca.

c) A regulamentação da atividade dos registradores, reconhecidos como profissionais do direito: outro avanço está na Lei 8.935/94, que regulamenta o art. 236 da Constituição Federal, dispondo sobre os serviços notariais e de registro (v. tópico 1). O art. 3o reconhece o registrador como profissional do direito dotado de fé pública. É induvidoso que os títulos apresentados a registro são qualificados pelo registrador. Tal qualificação, procedida por profissional do direito, não deve se limitar à forma do título, impondo-se a qualificação quanto ao fundo. Vigorando o princípio da legalidade e sendo os títulos examinados quanto à forma e ao fundo, ou seja, a validade intrínseca dos atos e dos negócios, e estando a qualificação a cargo de profissional do direito, podemos afirmar sem medo de errar que da qualificação positiva emerge a certeza jurídica que é escopo do registro imobiliário. Não é a instituição do registro meramente burocrática, exercendo o oficial de registro verdadeiro juízo de valor, cabendo-lhe observar diversos princípios (continuidade e especialidade, notadamente) que levam a atingir os fins do serviço: publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos (art. 1o da Lei 8.935). Assim, em razão das normas aplicáveis, não é incompatível no Brasil adotar a fé pública registral num registro causal. Por fim, vale salientar que a importância da atividade do registrador imobiliário vem sendo reconhecida pelo legislador, que recentemente alterou o art. 213 da Lei 6.015/73 para permitir a retificação administrativa do registro, em diversas hipóteses antes submetidas ao Poder Judiciário, transcorrendo o procedimento sob a presidência do registrador.[4]

d) A instituição de uma política de desenvolvimento urbano e a determinação de interconexão cadastro-registro quanto aos imóveis rurais: o Estatuto da Cidade, Lei 10.257/01 (regulamenta o art. 182 da Constituição Federal), estabelece diretrizes gerais da política urbana e favorece o aprimoramento do cadastro, relevante para a segurança jurídica. A ausência do cadastro é recorrentemente citada como uma das razões da não adoção da fé pública registral pelo legislador de 1.916. Efetivamente caminha-se para uma integração cadastro-registro, para que o imóvel, descrito e caracterizado na matrícula (especialização), encontre no cadastro sua correspondente planta. Cabendo o cadastro dos imóveis urbanos aos municípios, o dos imóveis rurais é de atribuição do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – INCRA. Pela Lei 10.267/01 foi criado o Cadastro Nacional de Imóveis Rurais – CNIR, determinada a obrigação de atualização do cadastro sempre que houver alteração nos imóveis rurais, o georreferenciamento de acordo com o Sistema Geodésico Brasileiro, e o intercâmbio mensal de informações entre os serviços de registro de imóveis e o INCRA – integração cadastro-registro. Apesar de dificuldades técnicas que estão sendo enfrentadas para implementação dos comandos legais, é evidente a evolução do sistema como um todo.

e) A manutenção pelo Código Civil de 2.002 do sistema imobiliário registral aproximado do germânico e a valorização da boa-fé: como já afirmado, o Código Civil de 2.002 se manteve fiel ao sistema imobiliário registral introduzido pelo Código anterior, com a publicidade registral constitutiva para os atos entre vivos e a presunção relativa decorrente do registro. Manteve a salvo da ação pauliana o terceiro adquirente de boa-fé (art. 161), assim considerado aquele que adquire o bem de quem o obteve diretamente do alienante insolvente (também dito segundo adquirente ou subadquirente). O art. 422, sem correspondente dispositivo no Código revogado, obriga os contratantes a guardar na conclusão e na execução do contrato o princípio da boa-fé, orientador da construção jurídica do novo Código, devendo o juiz presumi-la.

Inovou o Código Civil de 2.002, outrossim, ao introduzir no parágrafo único do art. 1.242 a usucapião ordinária com prazo reduzido, valorizando o registro imobiliário. O art. 1.242 prevê a aquisição da propriedade imóvel pela posse contínua e inconteste, com justo título e boa-fé, por dez anos. O parágrafo único reduz para cinco anos o prazo, em se tratando de aquisição onerosa, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelado posteriormente, desde que os possuidores tenham no imóvel estabelecido sua moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico. Anote-se que a expressão “justo título” vem sendo entendida como abrangente de todo ato jurídico hábil, em tese, a transferir a propriedade, independentemente de registro. A redução do prazo, in casu, sinaliza que deve haver proteção a quem confia nos teores do registro.

A proteção ao terceiro de boa-fé e a valorização do registro foram ampliadas com a inclusão pela Lei 10.931/04 do § 5º ao art. 214 da Lei 6.015/73. Nos termos do art. 214 “as nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no independentemente de ação direta”. O § 5º afasta a possibilidade de decretação de nulidade quando atingir terceiro de boa-fé que já tiver preenchido as condições de usucapião do imóvel.

3) Conclusões.

Apesar do aprimoramento do sistema registral imobiliário brasileiro, o mesmo ainda não é completo.

Efetivamente, o sistema que adote o princípio da inscrição (ou o registro obrigatório), dando visibilidade a todos os direitos reais, ônus ou gravames referentes a um imóvel, fazendo-o outrossim sob o fólio real, com a garantia da prioridade (prevista ainda a reserva de prioridade) e nele vigorando o princípio da fé pública registral, estará apto a conferir a tão desejada segurança jurídica, estática e dinâmica.

Frederico Henrique Viegas de Lima, ao abordar o princípio da inscrição [5], assevera que “existe en Brasil el sistema de inscripción constitutiva, más no es perfecto ni tampouco completo como el alemán. El sistema está siendo perfeccionado, pero solo tendremos um buen sistema cuando consigamos una excelente integración del registro com um buen catastro”. Afirma o autor, ainda, que existe uma segurança muito grande no registro. O sistema pode não se completo, mas é verdadeiramente bastante seguro.

Com efeito, e como já dito, em muito evoluiu o sistema registral brasileiro. O princípio da inscrição foi adotado em 1.916 (há registros com efeitos declaratórios, mas são exceções); o fólio real foi incorporado pela Lei 6.015/73, que manteve um indicador pessoal além do real, conferindo mais segurança; a prioridade está garantida pelo art. 186 da Lei 6.015, que se refere ao lançamento dos títulos no protocolo[6]; o sistema é de numerus clausus quanto aos atos sujeitos a registro, neles incluídos os atos de constrição judicial[7]; o registrador exerce qualificação rigorosa, sendo profissional do direito (há o duplo controle – tabelião e registrador); está em pleno andamento a conexão cadastro-registro, enfim, estão surgindo as condições para um sistema completo – não diríamos perfeito, pois sempre haverá o que aprimorar.

Resta ao legislador adotar a fé pública registral, exercendo função saneadora, e a reserva de prioridade[8], com o que se atingiria o fim da publicidade e, em síntese, do sistema registral: a segurança jurídica.

[1] § 892. A favor daquele que adquire, por negócio jurídico, um direito sobre um prédio, ou um direito sobre tal direito, considera-se o conteúdo do Livro de Imóveis como exato, a não ser que uma contradição, contra a exatidão, esteja inscrita, ou que a inexatidão seja conhecida do adquirente. Se o titular estiver limitado, a favor de uma determinada pessoa, na disposição de um direito sobre um prédio inscrito no Livro de imóveis, só será a limitação, ante o adquirente, eficaz, quando resultar ela claramente do Livro de Imóveis ou for conhecida do adquirente.
Se, para a aquisição do direito, for necessária a inscrição, será decisivo para o conhecimento do adquirente, o tempo da apresentação do pedido de inscrição, ou, quando o acordo necessário, conforme o § 873, somente se completar mais tarde, o tempo do acordo. Código Civil Alemão, tradução de Souza Diniz, Récord, Rio de Janeiro, 1.960.
[2] Obra citada, págs. 166 a 174.
[3] A submissão do imóvel rural ao registro Torrens exige requerimento instruído com prova do domínio do requerente; prova de atos que modifiquem ou limitem a propriedade; memorial com encargos do imóvel, nome dos ocupantes, confrontantes e quaisquer interessados; planta com memorial; publicação de edital; oitiva do Ministério Público e decisão judicial, ou seja, há todo um procedimento que permite o alcance da presunção absoluta.
[4] Alterações pela Lei 10.931/04. Nova redação dos arts. 212 e 213 da Lei 6.015/73, dentre outras.
Art.212: “Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial”. Parágrafo único: “A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada”.
Art. 213: “O oficial retificará o registro ou averbação:”; I – “de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de: a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título; b) indicação ou atualização de confrontação; c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial; d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais; e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro; f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação; g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas”; II-“a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA, bem assim pelos confrontantes” (obs.foram incluídos os §§ 1o a 15).
[5] Direito Imobiliário Registral na Perspectiva Civil-Constitucional, Safe, Porto Alegre, 2.004, pág. 343.
[6] Art. 186 da Lei 6.015 – O número de ordem determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente.
[7] Os atos de registro em sentido estrito estão arrolados no art. 167, I, da Lei 6.015, e podem ser definidos como atos principais em relação às averbações, e referem-se, em conceito simplificado, às aquisições e onerações de imóveis. Debate-se quanto à taxatividade ou não do elenco do art. 167, I. A melhor interpretação é a que defende a taxatividade dos direitos registráveis, mas não os restringindo ao inciso I do art. 167, e sim aos direitos registráveis fixados por lei (pela própria Lei 6.015 ou outra), ainda que fora do elenco a que nos referimos. Importa que exista previsão legal de registro e que a previsão obedeça ao art. 172 da Lei 6.015, ou seja, que se trate de “títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, inter vivos ou causa mortis, quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade”. A renúncia é causa de perda da propriedade e seu registro se impõe por força do parágrafo único do art. 1.275 do Código Civil, embora não figure no inciso I do art. 167 da Lei 6.015.
[8] João Pedro Lamana Paiva abordou o tema no XXII Encontro de Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, no ano de 1.995, na cidade de Cuiabá, afirmando que para “dar efetiva proteção aos negócios jurídicos imobiliários, quando estes já se aperfeiçoaram no plano subjetivo (da vontade) e que se encontram em gestação no plano objetivo (instrumental)” o instituto da reserva de prioridade é a solução. A certidão com reserva de prioridade garantiria “a imutabilidade da situação do imóvel a que se refere e pelo tempo de lei, que aproveita ao interessado, pondo-lhe a resguardo de todo gravame que suceda no ínterim, decretando sua inoponibilidade ao titular da certidão”.
Assim, expedida a certidão com reserva de prioridade, durante seu prazo de validade o interessado teria a segurança da imutabilidade da situação do imóvel.
A implantação do instituto em nosso País depende de lei federal, pois compete à União legislar privativamente sobre registros públicos (art. 22, XXV, da C.F.), e exige estudos detalhados para que se atinja a completa segurança após perfeita análise das repercussões da adoção da reserva de prioridade. Vários aspectos merecem reflexão: a prevalência ou não em face de títulos judiciais; legitimidade para requerer a certidão com reserva de prioridade; prazo adequado de sua validade (na época da comunicação eletrônica); causas da cessação dos efeitos da reserva de prioridade; forma de controle da reserva de prioridade pelo registro imobiliário, dentre outros.

Ainda sobre a insegura segurança do nosso sistema registrário.

Ainda sobre a insegura segurança do nosso sistema registrário.

Com todo respeito às opiniões divergentes o CC parece mesmo “desafinar” em sua contextualização.

Em nenhum momento se afirmou que o CC adotou a fé pública imobiliária. Aliás, há muito sabemos ou pelo menos recebemos as notícias doutrinárias de que nossa presunção é relativa.

Hoje isto pode ser uma constante em nossa realidade, mas a jurisprudência não teve tanta segurança após o advento do CC de 1916. Vale destacar que o STF apenas após a primeira metade do Séc. XX é que se manifestou pela relatividade da presunção registrária.

A fantástica obra de Soriano Neto (1940) foi um marco significativo para que o entendimento fosse este. Até então, parte significativa da doutrina (Clóvis, Lysippo, Philadelpho, dentre outros tantos) mantinha o entendimento de que a presunção não era relativa.
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O problema da causa e da separação dos planos em relativos e absolutos como esclarece Couto e Silva (Obrigação como processo), no meu entender, não afasta nem afeta a possibilidade da presunção absoluta.

Em nosso direito a tradição e transcrição são os modus de aquisição, constituição e transmissão de direitos reais, respectivamente, sobre coisas móveis e imóveis e que tem como causa um negócio jurídico inter vivos, um título.

A teoria do título e do modo, que repousa sobre a TRADITIO romana em que tinha unidade, influenciou o direito medieval e foi desdobrada em dois conceitos distintos: Iusta causa – que é a sede do elemento volitivo ou do animus; e o Corpus – que é o elemento material da transmissão da posse. Possível visualizar nestes conceitos as noções aristotélicas de “possibilidade” e “efetividade”.

POSSIBILIDADE diz respeito ao animus (ou à vontade);
EFETIVIDADE refere-se ao corpus (ou a exteriorização da transferência, à tradição)

Na aquisição das coisas móveis a publicidade – que faz as vezes do registro nas hipóteses imobiliárias – é a que decorre da tradição – da entrega – e da posse sucessiva aquela – é a visibilidade decorrente da transferência da posse.

Vale frisar que na transmissão de coisa móvel o negócio jurídico gera apenas direito pessoal, ou seja, para o alienante a obrigação de entregar a coisa e para o adquirente o direito de recebê-la. O cumprimento da obrigação se dá com a tradição que, uma vez realizada, transfere o domínio da pessoa do alienante para a do adquirente.

Há autores, como Lacerda de Almeida, que afirmam que a tradição “é o contracto do Direito das Cousas, contracto abstrato, independente da causa, e que tem por objeto a transferência do domínio ou de algum direito de fruição, de guarda ou de garantia que se exerce sobre as cousas.” (Direito das Cousas, pág. 174, de 1908). Ou seja, que a tradição é outro contrato diverso do obrigacional.

Portanto, o problema da causa (com os planos relativos ou absolutos) não justifica a questão de existir ou não a fé pública. O civilista acima mencionado afirmava que a tradição é contrato abstrato. Em outras palavras, que se afastava de seu título causal para surtir efeitos de novo contrato.

De acordo com o art. 1268 do CC atual a tradição não aliena a propriedade se feita por quem não era dono. Exceto se a coisa, oferecida ao público, em leilão ou estabelecimento comercial, for transferida em circunstâncias tais que, ao adquirente de boa-fé, como a qualquer pessoa, o alienante se afigurar como dono.

Nosso CC adotou a corrente do BGB – que explicitamente prestigia o princípio da abstração -, e possibilitou o não questionamento em certas circunstâncias para aquisições de coisas móveis.

No CC Alemão, se o adquirente estiver de boa-fé e a coisa for entregue pelo que se mostra proprietário, adquirirá a propriedade (§932, §932 a, §933 e §934).

Ora, parece evidente, na minha modestíssima opinião, que se as coisas (tal como definidas no §90 do BGB) móveis podem gozar de presunção absoluta observados certos requisitos, vacilou o legislador em não estender maior proteção às aquisições imobiliárias onerosas e que estejam revestidas de boa-fé.

Lafayette afirma que: “a transcrição, em substância, não é senão a tradição solene do imóvel alienado.” (Tomo I, pág. 148).

Nossa legislação caminhou através dos séculos para chegar no patamar de entendimento da presunção relativa do registro aquisitivo do direito real. Mas penso que devemos seguir adiante.

Sequer força constitutiva a transcrição tinha no passado. E hoje é relativa a presunção. Será que não devemos prosseguir?

Há que se fazer uma retrospectiva histórica para entender a evolução legislativa da atual presunção relativa. Isto todos aqui conhecem profundamente.

A tão aclamada lei de terras (Lei 601 de 1.850, regulada pelo Decreto nº 1.318, de 1854) não teve outro objetivo senão segregar as terras públicas e legitimar a aquisição das posses naquelas propriedades já ocupadas. Isto porque do regime das sesmarias até o advento da referida lei a ocupação do solo ocorreu sem qualquer espécie de título; ocorria mediante a simples tomada de posse.

No referido Decreto nº 1.318 de 1854 havia a obrigação legal para que todos os possuidores, qualquer que fosse o título, registrassem suas terras (art. 91), perante os Vigários das Freguesias em que localizado o imóvel (art. 97), eis o famoso registro do vigário.

A transmissão do imóvel se dava, portanto, com a simples transferência da posse; a tradição era a publicidade, pois era o que indicava externamente a troca de titularidade.

Com o passar dos anos a tradição foi desvirtuada; deixou de ser fato visível. O constituto possessório e a saisine, a exemplos, colaboraram com a fragilização da tradição.

A Lei Orçamentária nº 317, de 1843, regulamentada pelo Decreto nº 482, de 1846, criou a inscrição (registro) de hipotecas, em decorrência da necessidade de tornar a propriedade imóvel base para a concessão do crédito. Aqui é possível identificar a força econômica como responsável por gerar o embrionário sistema registrário.

A inscrição (registro) de hipotecas não deu os resultados esperados, especialmente porque faltavam os requisitos de especialidade e publicidade. Diante da escassa utilização resolveu-se estender também para a transmissão da propriedade. Evolução do conceito!

Surgiu, então, a Lei nº 1.237, de 24/09/1864, que reformou a legislação hipotecária e criou o registro geral (art. 7º). O §2º do art. 6º desta lei estabeleceu que os ônus reais NÃO poderiam ser opostos aos credores hipotecários se não transcritos antes da hipoteca. Eis uma outra importante evolução!

O Registro Geral compreendia: “a transcrição dos títulos de transmissão dos imóveis suscetíveis de hipoteca e a instituição de ônus reais.” (art. 7º).

Vale destacar que o art. 8º desta mesma lei estabeleceu que a transmissão, onerosa ou gratuita, entre vivos, dos bens passíveis de hipoteca – que eram todos os imóveis corpóreos de acordo com o art. 2º, §§ 1º e 4º -, assim como a instituição de ônus reais, somente operariam efeitos em relação a terceiros com a transcrição no registro geral.

O § 4º do dito art. 8º da lei 1237/1864 e o art. 258 do Decreto 3453/1865 estabeleceram a idéia de que a transcrição não induzia prova de domínio, que ficava salvo de quem o fosse.

A validade da aquisição ficou subordinada aos requisitos do título – que deveria ser encadeado com os dos antecessores – e à circunstância de pertencer o imóvel ao alienante (Soriano Neto).

A Lei 1237/1864 e o Decreto 3453/1865 foram substituídos pelo Decreto nº 169-A/1890, que manteve idêntica redação dos citados dispositivos.

Sobre os efeitos da inscrição a legislação da época (Lei 1.237/1864 e o Decreto nº 169-A/1890) atribuiu força constitutiva ao título; aproximou-se, assim, do sistema francês. E, por conseqüência, afastou-se diametralmente do sistema alemão ao estabelecer, no § 4º do dito art. 8º, que “a transcrição não induz a prova do domínio que fica a salvo de quem for.”

O CC de 1916 incorporou o Registro Geral, porém com nova denominação de REGISTRO DE IMÓVEIS (arts. 856 a 862).

Os arts. 530 e 531 do CC de 1916 elencaram os tipos de títulos que deveriam ser transcritos para aquisição, constituição e transferência de direitos reais e incluiu os documentos judiciais e as transmissões causa mortis que não haviam sido previstos nas leis anteriores. Mais evolução!

O CC de 1916, no art. 859, ao contrário da orientação contida no § 4º do art. 8º da Lei 1237/1864 e no Decreto n 169-A/1890, introduziu a presunção juris tantum da transcrição ao estabelecer que: “Presume-se pertencer o direito real à pessoa, em cujo o nome se inscreveu, ou transcreveu.”

Eis uma outra importantíssima evolução!

Mas infelizmente parou por aí.

O mesmo entendimento da 1ª metade do Séc. XX perdura em nossos dias. É preciso avançar.

Entendo que o cadastro não deve ser a base do Registro de Imóveis, mas os direitos reais nele refletidos. Ressalvadas outras opiniões, o registro refere-se a direitos. O cadastro é incumbência de outras finalidades, ainda que multifinalitário.

O sistema alemão em que se afirma dominar a abstração (o que é absolutamente correto) depende da conjugação de certos elementos que culminam no princípio geral da publicidade material sob a forma da fé pública. Em resumo:

· estabelece o §873 do BGB a necessidade de um “acordo do titular e da outra parte” para a transmissão da propriedade ou para a sua oneração;

· as partes precisam declarar novamente o acordo exigido pelo §873, perante o “registro de imóveis”, como determina o §925 – trata-se do princípio da abstração – o acordo exigido é desconsiderado no momento do registro apenas; eventual vício contido no título causal não contaminará a inscrição;

· de acordo com o §891 a inscrição gera presunção relativa de domínio, mas no §892 há a contemplação da fé pública que garante o direito real em favor do terceiro de boa-fé que acreditou no livro de imóveis; Philipp Heck, autor alemão, afirma que “o registro não pode mentir”, (ressalvadas as contraditas eventualmente inscritas ou do conhecimento do adquirente).

Vê-se que a causa não é o fundamento da fé pública prevista no §892 do BGB. Basta lembrar do mencionado §873 do mesmo diploma. Então, este não poderia ser o óbice para se pensar na fé pública registrária em nosso ordenamento. Não são conceitos conflitantes ou excludentes.
O art. 859 do CC de 1916 é cópia do §891 do CC alemão e foi inserido em nosso ordenamento de forma isolada, sem a conjugação com os demais dispositivos que estruturam o princípio da fé pública.

Mas devemos parar por aí?!

Ao contrário, previu-se no art. 860 a possibilidade de se atacar a inscrição caso não correspondesse a verdade.

A regra antes prevista no art. 859 do CC superado (“Presume-se pertencer o direito real à pessoa, em cujo nome se inscreveu, ou transcreveu.”) NÃO foi repetida no CC atual. Também não se criou no novo CC sistema diverso daquele que foi superado. Ao contrário fragilizou-se ainda mais o sistema com o parágrafo único do 1.247.

Permanece a necessidade do título causal para o registro – que ainda se apresenta como modo de constituição, transferência (art. 1227) e aquisição (art. 1245) -. Mas não parece que isto afasta a possibilidade do princípio da fé pública.

O LEGISLADOR PODERIA TER CAMINHADO E BRINDADO NOSSO SISTEMA COM MAIS UMA EVOLUÇÃO!

Edmundo Gatti afirma que publicidade dos direitos reais e modo suficiente de aquisição de direitos reais são conceitos distintos, apesar de guardarem certa relação entre si. Diz que tais conceitos se afastam quando se atribui à tradição o requisito suficiente para constituição do direito real e deixa a publicidade apenas para dar notícia de tal fato a terceiros. Em contrapartida, os conceitos se vinculam quando a inscrição do ato é necessária para que produza efeitos tanto entre as partes quanto erga omnes. Novamente a causa não é obstáculo para a presunção absoluta. O reforço de confiança do sistema está no modo e não no título.

Mas a mutação jurídico-real é desdobrada em dois estágios: (i) a celebração do contrato, de um título causal e (ii) o correspondente registro.

Como o segundo se apóia no primeiro, ou seja, no título, sem que este se apresente regularmente constituído não se alcança o registro. Este, o registro, é que poderia ser mais confiável do que é hoje. O título é problema de profissionais outros.

Insisto no entendimento de Soriano Neto, com apoio em Lafayette, ao admitir que a “transcripção não é senão uma tradição solene;” (pág. 221). E que “a transcripção não visou outro fim mais do que dar maior solemnidade á tradição, fazendo-a conhecida de todos quantos sejam interessados em acompanhar a circulação da riqueza immobiliaria, operada pelos actos translativos do domínio dos bens immoveis e que sobre estes buscam assentar operações de credito hypothecario.” (pág. 230).

Se hoje a tradição é contemplada com maior proteção porque não estendeu o legislador ao registro (antes transcrição) também a mesma garantia, se este difere daquela pela maior solenidade?

Resumidamente o que temos hoje é:

· toda mutação jurídica-patrimonial necessita ser inscrita no Registro de Imóveis para que alcance o efeito erga omnes; (efeito com conteúdo muito esvaziado);

· a inscrição depende de negócio jurídico válido e faculdade de disposição do titular do direito real;

· a inscrição não purga eventuais vícios existentes no título a que lhe deu causa;

· tem presunção relativa, ou seja, é destituível por prova contrária; se não houver tal prova a inscrição permanecerá como verdadeira; AQUI É QUE SE PODERIA PENSAR EM MAIOR SEGURANÇA INDEPENDENTEMENTE DA CAUSA; há sempre a possibilidade de se pleitear perdas e danos nas hipóteses de prejuízos.

· é possível retificar ou anular a inscrição caso o teor não corresponda a verdade;

· pelo sistema atual persiste, para maior segurança, a necessidade de investigar os títulos de todos os titulares precedentes pelo prazo do usucapião, bem como cada um deles por meio de certidões forenses, para avaliar eventuais defeitos existente na cadeia dominial e riscos que possam comprometer a higidez do negócio.

A somatória de tudo, para mim ao menos, resulta em insegurança jurídica.

As situações de usucapião não se equiparam à fé pública posto que decorrem do conceito de aquisição originária.

Lux in tenebris lucet – respondeo

Fernanda Costa do Amaral*

Dr. SJ. Como sempre, leio com muita satisfação os seus artigos. Em relação à sua resposta à opinião do Dr. Ildeu Guerra, embora conceitualmente concorde com as suas idéias quanto à autonomia do registrador, constato que sua aplicação prática, infelizmente, ainda está um pouco distante de nossa realidade.

Partilho de seu entendimento de que os registradores devem ter autonomia, e portanto discrição para regular as atividades que lhes são atribuídas por lei. Entretanto, o que ainda vemos, como operadores “do outro lado do balcão”, ainda está mais próximo das palavras indignadas do Dr. Ildeu.

Comumente nos deparamos com oficiais que à undécima hora formulam exigências não lançadas em nota anterior, o que tumultua sobremaneira todo o processo registral. E como dito pelo Dr. Ildeu, o mercado imobiliário é dinâmico e na maioria das vezes esses atrasos afetam negativamente operações inteiras, de forma que realmente é necessária a maior conscientização dos registradores quanto à relevância econômica de suas atividades, diante de sua responsabilidade no exercício deste mister.

Ainda é comum em transações imobiliárias, por ocasião de sua estruturação, a previsão de prazo adicional ao regular para as exigências cartorárias. Ainda também é muito comum o desconforto dos registradores na análise de atos que fujam aos parâmetros usuais, conquanto totalmente permitidos pela legislação. Esse desconforto muitas vezes enseja uma resposta negativa ao assentamento do ato solicitado. Pessoalmente já presenciei casos em que o registrador, embora convencido da possibilidade de registro pretendido negou-se a fazê-lo, solicitando-me que lhe fosse apresentado exemplo já efetuado em outra Serventia. E infelizmente ainda é com frequência que ouvimos a recomendação para suscitar dúvidas, quando o registrador simplesmente se recusa a estudar o caso e analisar os argumentos apresentados. Continuar lendo

Lux in tenebris lucet

LuxFui convidado a opinar sobre o artigo do Dr. Ildeu Lopes Guerra, especialista em direito imobiliário, reproduzido num fórum de discussões que se desenvolve, muito ativamente, no Curso de Direito Registral na PUC Virtual de Minas Gerais, sob a coordenação do Prof. Dr. Edésio Fernandes.

Não quis deixar de me manifestar naquele ambiente acadêmico que é restrito ao curso. Entretanto, considero que a opinião manifestada pelo Dr. Ildeu merece ser apreciada, considerada e debatida num círculo mais amplo.

Gostaria que os leitores deste Boletim pudessem se manifestar sobre o tema. O texto do Dr. Ildeu pode ser lido aqui: http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel2450.asp [o link se acha atualmente quebrado. O acesso pode ser dar aqui].

O artigo – muito respeitoso e lisonjeiro com o Irib e com os registradores bandeirantes – embora identifique claramente certas conseqüências gravosas da atuação do registrador, aponta para soluções que vão agravar ainda mais a situação denunciada.

Curiosamente, a crítica é vácua de boas propostas para melhorar a situação que afronta.  Houve uma capitulação às idéias que conformam um ambiente de paternalismo judiciário anacrônico que precisa ser compreendido e enfrentado. Explico-me.
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Direito registral imobiliário: luzes e trevas

Ildeu Lopes Guerra

Nuvens da inquisição ainda se encontram em alguns cartórios de registro de imóveis, verdadeiros repositórios da burocracia. Tudo é feito de modo a não consumar o ato registral, pelo qual já receberam, antecipadamente. Se não bastassem os absurdos da exigências feitas, quase sempre com mais de 30 dias da data do protocolo, quando a vítima, após o calvário do acompanhamento diário junto à serventia, se depara com a exigência, lhe é dito ou escrito: “suscite dúvida!”

Transfere-se o serviço do oficial para o Juiz da Vara de Registros Públicos que, no mais das vezes, pelo desconhecimento do que de fato está ocorrendo, emite o “atestado de óbito da vítima’. Esta, por falta de conhecimento ou condições, não contestou nem apresentou defesa, correndo o processo à revelia.

O processo de dúvida, se competente o oficial, é o remédio último, somente quando examinadas todas as possibilidades de se realizar o ato, e não podendo as partes superar o exigido, se legal e razoável.

No que se refere às incorporações imobiliárias da Lei n. 4.591/1964, “o bicho pega”. De início, temos a variedade de relações de documentos, quando a lei é uma só. Apresentando o processo, com base na relação, mesmo com o acompanhamento diário, somente decorrido um mês ou mais (quando o prazo legal é de 15 dias) o apresentante é surpreendido com exigências de documentos, superiores às descritas na relação, além de, obrigatoriamente, ser exigida a revalidação de todo o processo.

Faz-se necessário que os cartórios tenham ciência de que a incorporação imobiliária é uma operação comercial, envolvendo altos custos financeiros.

O empreendimento só pode ser lançado no mercado após o registro da incorporação imobiliária. O atraso de um lançamento pode, simplesmente, inviabilizar o negócio. Alegam que a documentação não está a contento (o que ocorre, em certos casos), porém, a maioria dos processo é feita por empresas, advogados ou despachantes especializados. Por que o ônus desta contratação? Tempo e custo, em virtude do exposto, em vão.

A lei impõe aos incorporadores a obrigação de registrar a incorporação, ao passo que alguns cartórios tratam de inviabilizar os registros. Daí que, de cada cinco prédios em construção, pelo menos três estarão na informalidade. É a realidade, comprovada pelos próprios cartórios, quando se verifica a proliferação de contratos ou escrituras de fração ideal, correspondendo à futura unidade que, depois de protocolados, são devolvidos, com a exigência da apresentação do processo de incorporação.

A construção civil necessita de regras claras, sólidas. Os riscos dos negócios são dos os de mercado, sendo desnecessário acrescentar outros, como vem acontecendo.

As empresas da construção civil são as que “criam” imóveis, lotes ou edificações, que são a base, o produto, do registro de imóveis. São elas que, conforme estatísticas, por meio da geração de empregos, pagamentos de impostos, respondem por, pelo menos, 60% da movimentação econômica do país. Merecem respeito, não só dos cartórios, mas de todas as repartições públicas e dos governos.

As exigências poderiam ser feitas de uma única vez, no prazo legal, e fundamentadas.

Os oficiais e seus examinadores têm o dever e a obrigação de saber ver e compreender os documentos que examinam, à luz do conhecimento do direito registral imobiliário, pois, somente com essa compreensão, poder-se-á, se for o caso, acatar ou informar a parte interessada, bem com complementá-los ou corrigi-los.

É preciso ter em mente que o usuário dos serviços de registros não sabem e não têm a obrigação de saber das questões registrárias. E mais: o usuário merece todo o respeito, enquanto cidadão e ser humano que é.

É preciso que o usuário não seja tratado como criminoso ou vigarista, e sim como um ignorante com relação à matéria registral, ao passo em que mestre ele é em outras atividades, nas quais ignorante, provavelmente, será o oficial do cartório. Por que não?

É hora, estando já consolidado no país o Direito Registral Imobiliário, de todos aqueles que estão do outro lado do balcão dos cartórios serem qualificados, educados e respeitosos com o usuário.

Resta recorrer aos ensinamentos do saudoso Dr. Gilberto Valente da Silva (magistrado, estudioso dos registros públicos, conselheiro do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil – IRIB, que prestou, sem remuneração, consultoria jurídica ao IRIB e a seus associados por mais de 26 anos, até 2003, quando faleceu), a maior autoridade em registros públicos no Brasil, incansável lutador, durante toda a sua vida, contra a burocracia cartorária.

O heuretés, o inventor do contemporâneo registro de imóveis brasileiro, nas palavras do também eminente Desembargador do TJSP, Ricardo Dip (Revista de Direito Imobiliário, 55 – fls. 388) precisa lançar sua luz sobre Minas Gerais, em especial na Corregedoria Geral de Justiça, para serem adotadas as “Normas de Serviços para o Registro de Imóveis”, com regras claras, prazos precisos, principalmente com relação às incorporações imobiliárias, Lei n. 4.591 de 16 de dezembro de 1964 e loteamentos da Lei n. 6.766, de 19 de dezembro de 1979.

Em São Paulo, a Corregedoria, democraticamente, abre as portas para os oficiais de registros públicos apresentem suas contribuições para atualização e aperfeiçoamento das “Normas de Serviços dos Cartórios Extrajudiciais”, existentes desde os idos de 1978. Desde então, vem sendo atualizadas permanentemente.

A luta dos oficiais, do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, a contribuição da 1ª Vara de Registros Públicos, do Conselho Superior de Magistratura e da Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo, no sentido de só emitirem sentenças ou pareceres após a requalificação dos títulos e acatamento de consultas, consolidaram o Direito Imobiliário Registral.

A jurisprudência, hoje, serve de base para todos os países, cujos sistemas registrais são iguais ou semelhantes ao sistema brasileiro. É chegada a hora de a Corregedoria Geral de Justiça e do Conselho Superior de Magistratura de Minas Gerais se manifestarem e, a exemplo de São Paulo, criarem nossa norma e os mecanismos que propiciem aperfeiçoamento dos nossos oficiais, principalmente os de Registro de Imóveis, acatando consulta, emitindo provimentos que determinem suas atuações em casos polêmicos.

Que, nos processos de dúvida, seja feito um novo exame do título. O usuário se vê, hoje, submetido a verdadeiros abusos de poder de determinados cartórios (ainda bem que são minoria) com descabidas exigências, não fundamentadas e com a prévia decretação de “suscitar dúvida”.

Ora, o exame e a qualificação do título são da competência do oficial, operador do direito, a ele inerentes, e não do juiz da Vara de Registros Públicos. O processo de dúvida, como previsto na Lei de Registros Públicos, é a providência última, quando a parte não pode ou não quer cumprir a exigência, e se esta for legal.

O examinador precisa saber olhar, compreender o título que examina à luz da legislação, dos costumes e das jurisprudências, para acatá-lo ou refutá-lo fundamentadamente, por escrito, no prazo de 15 dias, e não após o prazo de entrega (30 dias) como vem acontecendo.

Esperamos que a Corregedoria assegure esta nova era com um provimento que defina, detalhadamente, a relação de documentos que deverão ser exigidos para o registro de processos de incorporação da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, inclusive determinando o prazo legal para a comunicação da pendência, quando houver.

Se as serventias cumprirem seu papel, determinado na Constituição e nas leis que regem os registros públicos, mais registros e averbações serão feitos na forma da lei.

Aí, sim, livres ficaremos das nuvens e dos entulhos presentes, até então, no Estado.

* Ildeu Lopes GuerraEspecialista em registros cartorários, atua há mais de 30 anos como consultor de Direito Registral Imobiliário.

Pero Vaz caminha ao limbo

Rompendo com a sua história, Portugal entrega o Tabelionato à uma triste sina, se o Brasil fosse descoberto nos dias presentes, Pero Vaz de Caminha teria sido lançado ao mar, e a literatura não conheceria jamais A Carta a El Rei D. Manuel.

Marco Bortz

Salta aos olhos a aflitiva situação do notariado português, cujas previsíveis conseqüências haverão de sofrer, com maior pesar, os cidadãos, que ficarão expostos a verdadeiro caos institucional.

Às relações sociais já não se atribuem mais o título de complexas, mas fala-se em hipercomplexidade. Cuja gênese, curiosamente, encontra-se no próprio Estado.

Mas, como sói, há que se encontrar um culpado, um vilão, alguém para apontar o dedo e dizer-se: eis o responsável, levemo-lo ao cadafalço.

E o escolhido foi o tabelião.

O Estado cria regras e mais regras que se cruzam e entrecruzam na malha complexa das relações sociais, entre pessoas e pessoas, pessoas e órgãos, órgãos e órgãos… exigências, documentos, requerimentos, comprovantes, impostos, alvarás, certidões, boletos, panfletos, passaportes, vistos, chouriços etc. e tal…

Como não bastasse o pacote nacional de regramento, une-se a este uma plêiade de normas, vinda da recém-chegada União Européia. Regras sobre regras e mais regras…

A solução histórica e funcional para dar segurança e cumprimento a essa avalanche de exigências formais, foi a interposição de um profissional habilitado (o tabelião) e conhecedor da elaboração e produção de instrumentos, que, ao alcançar cada qual o seu destino, despidos de jaça, pudessem lograr êxito na produção dos efeitos desejados.

Há mais, esse tabelião é portador, ainda, de uma qualidade extraordinária, a fé pública, que pelo seu caráter processual, a inversão do ônus da prova, aliado à autenticidade dos atos e à idoneidade do notário, confere ao tráfico jurídico a segurança necessária e maior celeridade nos procedimentos.

Abdicar dessa intermediação é submeter o cidadão à produção de instrumentos e documentos defectivos que virão a emperrar os organismos públicos e privados, atulhando na ponta da cadeia, por conseqüência, o judiciário.

E o custo adicional por todo esse atraso, a quem incumbirá? Restará ao contribuinte sem sombra de dúvidas.

Belo presente El Rei acaba por oferecer a seus súditos. Quando se der conta do estrago, quem será o novo culpado? O Conservador que terá que fazer mil exigências adicionais? O contribuinte que não consegue sequer elaborar um estatuto social de uma sociedade anônima perfeito? O estelionatário a quem se deixou a passagem livre? O Judiciário que não conseguirá dar vazão ao volume de demandas? Ou o getas da ponte, como se diz em Penela?

«E desta maneira dou aqui a Vossa Alteza conta do que nesta Vossa terra vi… E pois que, Senhor, é certo que tanto neste cargo que levo como em outra qualquer coisa que de Vosso serviço for, Vossa Alteza há de ser de mim muito bem servida», assim encerraria esta breve nota o primeiro Tabelião português a pisar nessas bandas d’além mar, Pero Vaz de Caminha (in A Carta a El Rei D. Manuel).

O fiel súdito de El Rei jamais, em seus piores pesadelos, imaginaria que Sua Alteza, em tempos vindouros, sem remorso e desvelo, faria da pena do ditoso notário, a pena de degredo.

Anoxia notarial, não doutor, paraplegia tabelio-registral

coroando a longa resistência do povo português e interpretando os seus sentimentos profundos… tendo em vista a construção de um país mais livre, mais justo e mais fraterno (trechos do preâmbulo da Constituição da República portuguesa)


Marco Bortz

Qualquer observador atento, não pode fazer galhofa dos extraordinários eventos que regem o nosso universo. A coexistência de forças absolutamente antagônicas na aparência, produzem um conjunto harmônico e belo, capaz de formar explêndidos e admiráveis cenários, dignos de louvor àquele Ser que as criou.

Daí que o maior mamífero da terra (ou dos mares) toma o seu alimento do mais ínfimo animal existente, o crill. Essa coexistência, assimétrica na aparência, é que determina o equilíbrio de todo ecossistema. Assimetria aparente sim, porque o maior não é o mais numeroso, e é a quantidade deste que alimenta o tamanho daquele, curiosa simetria invisível ao olho açodado.

Como exterminar o grande cetáceo? Simples, se não pode com o maior, mate o pequeno, o crill, polua-se o mar… e o grande cederá…

Fiquei impressionado com o desenvolvimento e o avanço que o Código de Registo Civil português introduziu no sistema registral (Decreto-lei nº 131/95, de 6 de junho). Notáveis os seus princípios, a simplificação, a outorga de poderes de cognição ao Conservador para decreto da separação e do divórcio consensuais, para declaração de inexistência da posse de estado de filho, a autoridade do Conservador para retificar os assentos… E tudo isso baseado na «cuidada preparação técnico-jurídica reconhecida aos conservadores do registo civil e a especial vocação destes na área do Direito da Família» (Exposição de motivos que introduziram o novel codice, g. n.).

De outro lado, avulta a perplexidade em face da situação atual do notariado português. Uma total inversão de valores. Como se o registo pudesse viver sem as notas, ou as notas sem o registo.

A atividade registária e notarial divide-se, mas sobrevive da harmonia e da convivência de seus atores, cada um em sua especialização.

A vida moderna é extremamente complexa, difusa, cheia de meandros e detalhes que precisam ser esculpidos por mãos experimentadas e conhecedoras, na largura e na profundidade de sua matéria prima.

As pessoas comuns não são obrigadas a conhecer e saber como tudo se faz. Daí a concertada atuação entre as notas e o registo. Este não desenvolve sem aquela, aquela não vive sem este…

Após a leitura do texto da Dra. Sandra Pinto, corri à prateleira, socorro, pensava, como é possível… que belíssimo preâmbulo contém a Constituição, ora, «Portugal é uma República soberana, baseada na dignidade da pessoa humana e na vontade popular e empenhada na construção de uma sociedade livre, justa e solidária» (art. 1º, da Constituição portuguesa).

«Todos têm o direito de escolher livremente a profissão ou o gênero de trabalho…» (art. 47º, 1, idem) e «acesso à função pública, em condições de igualdade e liberdade, em regra por via de concurso» (art. 47º, 2, idem).

Registo e notas são atividades que funcionam em perfeita simetria, apesar de não aparente. Destrua-se as notas e o registo será conseqüência… O desequilibrio e a insegurança serão evidentes, e o falecimento de um operará, cedo ou tarde, o declínio do outro. Vulnerada, a final, restará a Constituição, em seus princípios mais elementares, e os cidadãos na ponta da cadeia, pois a pessoa humana é a destinatária dos meios conducentes à segurança e à estabilidade.

Daí a causa mortis a ser lançada no registo de óbito: anoxia notarial, mas este motivo não coincide com a vida real, então a necessidade de retificação: paraplegia tabelio-registral, paralisia de membros simétricos, que tinham por escopo proporcionar os meios necessários para o corpo social. Curiosamente, em Portugal, pode ser que os Conservadores (ou conservadores) tenham atribuição para efetuar tal retificação… melhor seria que se unissem para o cancelamento de tal assento, e, quiçá a lavratura de um novo registro, o de casamento… esse é o termo capaz de produzir nova herança…

Extraordinária a velocidade com que a informação circula na blogosfera, mal a Dra. Sandra Pinto deu-nos ciência da triste história notarial portuguesa, e os canais lusitanos já registraram o evento (http://notariosprivados.blog.pt/).

Oxalá os Conservadores e os conservadores também alcancem as suas notas, Dra. Sandra, para conduzi-las ao registo…

Guerra ao notariado em Portugal

Bom, neste meu primeiro post no Registral – a que me sinto muito honrada de pertencer, e em tão excelente companhia – vou dar uma perspectiva do estado de coisas lusitano no que à função notarial concerne. Temo que a visão optimista de nosso jardim à beira-mar plantado, dada pelo Doutor Marco Bortz no último post, possa sair um tanto ferida do que vou expor; mas, se tiverem paciência de ler o relato de nossa saga, acredito que a diferente perspectiva e visão do problema que nos podem oferecer, pela distância, poderá ser de grande valia.
A história recente da função notarial neste jardim à beira-mar plantado valia bem uma Odisseia – o que, tendo em conta que Lisboa foi Olissipo para os romanos, se revela até muito adequado; e por certo que não têm os governantes daquela capital do Império razões menos nobres que as de fazer a sina de um nome encontrar cumprimento pleno…
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O estatuto do notário português variou imensamente na história; mas acreditem que os últimos três anos nos bastarão bem para a presente reflexão.
Corria o ano de 2004 quando o governo PSD resolveu cumprir um anelo que vinha revelando há algum tempo, e que aproximaria o notariado português do sistema do notariado latino que se vem praticando nos demais países da Europa. A ministra da Justiça de então, responsável por algumas revoluções mais ou menos precipitadas durante o seu mandato (outro bom exemplo seria a reforma da acção executiva), promulga um conjunto de legislação no sentido da privatização do notariado, criação de uma Ordem dos Notários e correspondente Estatuto da Profissão, e abre um concurso a todos os licenciados em Direito para atribuição do título [Decreto-Lei nº 26/2004, de 4 de Fevereiro – Aprovação do Estatuto do Notariado; Decreto-Lei nº 27/2004, de 4 de Fevereiro – Criação da Ordem dos Notários e aprovação do respectivo estatuto; Portaria nº 385/2004, de 16 de Abril – Aprovação da Tabela de Honorários e Encargos Notariais; Portaria nº 398/2004, de 21 de Abril – Aprovação do Regulamento de Atribuição do Título de Notário].

Sobre os motivos do Governo, podemos apenas especular. Talvez que a ideia fosse realmente acabar com a discrepância injustificada relativamente aos nossos congéneres europeus; talvez que se tenha reconhecido que só um notariado privado, dinâmico, muito distante do funcionário público cinzentão que nos habituámos a conhecer, pudesse servir tão altos interesses de segurança jurídica e valores de fé pública à entrada de um novo milénio. Talvez que, pelo contrário, houvesse pressa apenas em libertar o erário público do pesado fardo de uma estrutura quixotesca e pouco eficiente, transferindo para o domínio privado os seus custos juntamente com os seus ganhos.

Fosse qual fosse a verdadeira razão da revolução, ela deu-se, e ganhou vida própria. Os notários que então exerciam a sua profissão como funcionários públicos foram convidados a escolher entre a privatização e as conservatórias (Aviso nº 4994/2004, de 20 de Abril. Foi ainda concedido àqueles que quiseram arriscar o novo modelo, bem como aos funcionários que os acompanhassem na aventura, um prazo de cinco anos para, querendo, retornar à função pública, diminuindo consideravelmente a margem de risco da opção, mas ainda assim colocando numa posição algo desconfortável uma classe que não tinha qualquer tradição recente de corporativismo (nem no bom nem no mau sentido) e que se habituara à modorra da função pública. Ainda assim, muitos embarcaram na grande nau, e vêem-se hoje na situação que já conhecerão.

Quanto ao concurso para atribuição do título nesta fase transitória, foi aberto em Outubro de 2004 (Aviso nº 9225/2004, de 6 de Outubro), dirigia-se a todos os licenciados em Direito e implicava exames e um estágio de três meses num cartório. No futuro, o sistema de atribuição previa-se próximo daquele que regula a entrdaa na advocacia, com um estágio de 18 meses. Não surpreendentemente, o concurso obteve uma grande adesão junto de uma camada profissional tristemente votada ao desemprego ou à exploração por sociedades de advogados transformadas em grandes empresas. Mais de 1500 juristas, a maioria deles recém-licenciados ou quase, responderam à chamada. Organizaram-se cursos de preparação para o exercício da função notarial – que é como quem diz, preparação para os exames do concurso – que, no caso das universidades privadas (no caso das universidades públicas, duvido), devem ter gerado verbas bastantes razoáveis.

Num fim-de-semana solarengo de Dezembro, lá se realizaram as provas escritas, sempre na Capital do Império, porque o resto do país é paisagem, e lá me obrigaram a celebrar em campo inimigo uma retumbante vitória do meu Futebol Clube do Porto. As provas ocuparam duas tardes e uma manhã, e apresentaram um nível de dificuldade que eu consideraria acima da média, mas adequado à importância da função a exercer. Muitos dos candidatos faltaram logo no primeiro dia; maior parte ainda desistiu depois do primeiro round; mas uma grande parte foi ainda até ao fim.

Dizia-se, a esta altura, que o mais tardar em Março seguinte (= de 2005) aqueles que houvessem superado as provas deveriam ter já tomado posse. Mas faltava a entrevista, algo de semelhante a uma prova oral, sem carácter eliminatório (com funções de mera graduação), e para essa, claro, era indispensável que saíssem os resultados da prova escrita.

Ora, algures entre Dezembro e Março, o Primeiro-Ministro de então resolveu ir pregar para uma freguesia mais alargada, mais especificamente alargada a 25 países, e abriu uma crise política que, se não tivesse sido tão rísivel, seria trágica. O Presidente da República não quis dissolver o Governo, mas o povo agradou-se pouco do substituto deixado à pressão, e em última instância fomos mesmo a votos.

O Partido Socialista ganhou com uma maioria esmagadora. No que diz respeito ao notariado, da vaguidão do programa podia apenas concluir-se que havia muito pouca simpatia pelo processo de privatização iniciado pelo PSD e que o único limite (esse mesmo eventual) à tentativa de o reverter seria o princípio básico da legalidade de um Estado de Direito.

To make a long story short, começou aí um percurso de completa surdez-mudez do Estado relativamente aos candidatos. O dinheiro e o papel que foi gasto em comunicações para a Direcção Geral dos Registos e Notariado, nosso único interlocutor até então, sempre sem resposta palpável, talvez tivesse alimentado durante alguns meses um cartório deficitário do interior. Em Março, finalmente – supostamente quando deveríamos estar a tomar posse – fizemos as entrevistas. Ficámos então a saber que, dos mais de 1500 candidatos iniciais, apenas 121 haviam superado a fase escrita.

Bastante tempo depois, saiu a graduação provisória, e abriu-se um período de impugnação que, suponho, não levantou questões de maior. Todavia, a lista de graduação final demoraria muitos mais meses a sair, muito embora intocada, aparentemente apenas acrescentada da assinatura do Ministro. Não poderia dizer a data exacta porque, algures a meio deste caminho, o cansaço venceu-me e deixei de as registar, passando pura e simplesmente a esperar. Qualquer imprecisão na descrição desta via sacra, ou na fixação das datas dos eventos, apenas a esse cansaço se deve, e não a alguma tentativa de, como se diz em Portugal, puxar a brasa à minha sardinha; a sardinha está visivelmente estorricada, sem que seja precisa chama mais forte que a obviedade dos factos.

O isolamento completo a que a maioria dos candidatos estava votado tornou o calvário ainda mais desesperante. Só muito mais tarde acabaríamos por nos descobrir uns aos outros e montar um sistema de comunicação minimanente eficaz, com algumas reuniões pelo meio. Muitas das pessoas envolvidas haviam assumido o firme propósito, mesmo de antes da privatização, de enveredar pela carreira notarial, e encararam o concurso com a normalidade de quem responde a uma chamada estatal num Estado de Direito – com confiança plena. Começaram a redesenhar as suas vidas, perderam longas horas de estudo, redefiniram carreiras.

Em Março novamente, MAS DO ANO SEGUINTE (o corrente), fomos finalmente admitidos ao estágio em cartório notarial. Sem qualquer espécie de pré-aviso, já se vê, uma página da Internet até então completamente estática impunha-nos de repente 10 dias úteis para desencantar um orientador. E assim fizemos todos, todos os 121, com um prazo ultra escasso de mais 15 dias úteis para abandonar tudo o que estivéssemos a fazer e ficar no cartório cinco dias por semana, com um máximo de faltas de duas por mês.
Espantosamente, todos largaram os seus empregos e seguiram um sonho que cada vez mais ameçava fugir. Por esta altura as ameaças veladas do Governo socialista no início do seu mandato iam-se concretizando por intermédo dos jornais, enquanto nunca nos permitiram chegar à fala directa sequer com um Secretário de Estado, quanto mais com o Senhor Ministro!

Pessoalmente, nada fazia no momento, pelo que a única grande desvantagem que sofri foi a necessidade de me mudar para Lisboa. De facto, farta de aguardar indefinidamente que as coisas evoluíssem, inscrevi-me num Mestrado de uma área completamente diferente, na capital, o que seria completamente inconciliável com um estágio a tempo inteiro na minha terra de origem. Foi custoso, mas daí só resultaram coisas boas, pelo que nem disso me arrependo. Mas imagino os meus colegas pais e mães de família, obrigados a trocar empregos certos pela insegurança completa, ou melhor, pela segurança de uma dívida enorme a um banco.

Durante o estágio a situação deteriorou-se. Todas as competências notariais relativamente à vertente comercial foram profundamente descaracterizadas, na medida em que o DL 76-A/2003 acabou com a obrigatoriedade de escritura pública para todos os actos relativos a sociedades comerciais. Os poucos actos “de balcão” que ainda não haviam sido generalizados aos advogados foram-no na mesma lei, incluindo a autenticação de documentos. Foi adiantado várias vezes por fontes governamentais que a seguir à reforma empresarial viria a reforma dirigida ao cidadão, e rumores nada despiciendos prometeram a abolição da escritura pública para a compra e venda de propriedades, através de um processo expedito e concentrado nas conservatórias do registo predial (actualmente completamente entupidas, SEM tais competências). A opinião pública vai sendo (des)esclarecida por artigos e notícias estrategicamente colocados, quase sempre nas mesmas fontes. Qualquer tomada de posição por parte dos notários será irremediavelmente rotulada de corporativismo primário e obstáculo à modernização.

Neste pé estamos hoje, havendo apenas que acrescentar que nas semanas finais do estágio abriu o concurso para as licenças dos cartórios, exclusivamente destinados ao nosso grupo (muitos mais, aliás, do que os candidatos); às indagações directas o gabinete do senhor Ministro (nunca o próprio) responde que nem sim nem sopas. Isto quando nos não sugere que fomos avisados através de um programa eleitoral vaguíssimo e que, ainda que não o fosse, nunca poderia fazer tábua rasa das obrigações assumidas pelo mesmo Estado, ainda que através de um diferente Governo, se Portugal se quer manter um Estado de Direito!

Sugeriram-nos que adiantássemos competências que pudéssemos vir a desempenhar no Portugal do plano tecnológico. Mas que espécie de nação é esta em que o Estado não sabe definir as funções daqueles aos quais entrega a fé pública, antes contando com a sua colaboração para os «encaixar» onde aborreçam menos e vão , preferencialmente, caminhando rumo à extinção?

A Ordem, cujos órgãos foram entretanto, e não sem perturbação, eleitos da única lista que se apresentou, não parece ter conseguido até agora, tão-pouco, que o Ministério a esclareça de uma vez por todas que destino configura para os notários. A opinião pública, convencida que apenas o corporativismo dita as reclamações da classe, aplaude o Governo, sem se aperceber que daqui uns meses a situação dos tribunais, já calamitosa, explodirá, também em virtude disto. A segurança jurídica não é normalmente preocupação dos leigos, nem teria que o ser, se as operações de marketing do Governo não o tivessem levado a esquecê-la, a ele que devia ser o seu principal garante.O Ministério da Justiça alardeia as perdas de receitas que sofreu com a privatização, ocultando deliberadamente informação essencial, como a diminuição de custos em funcionários e logística e o enorme aumento das receitas entradas no Ministério das Finanças que, queremos supor, não é um compartimento estanque do Governo.

Algumas vozes esparsas colocam objecções; fá-lo o Sindicato do Ministério Público e a própria Ordem dos Advogados, com a sugestão de que a lei de simplificação dos actos relativos a sociedades comerciais pode entrar em conflito com a I Directiva Comunitária sobre sociedades, na parte em que exige documento autêntico para a celebração de determinados actos. Da parte do Governo, meia bola e força.
Em suma, dizem-nos por todas as formas possíveis que conseguem encontrar, excepto a directa, que fomos condenados à extinção. Que os planos de modernização administrativa com que sempre sonharam para o país não podem ser travados por uma reforma precipitada do Governo anterior, e que à nossa posição jurídica falta qualquer espécie de solidez. E todavia – isto é o mais espantoso de todo o muito que aqui escrevi – é nesta insustentável leveza de espírito que publicam SEGUNDO CONCURSO DE ATRIBUIÇÃO DO TÍTULO DE NOTÁRIO ( AVISO N.º 1582-A/2006, 2ª série), sem terem tomado posse os candidatos que venceram o primeiro, e sem tão-pouco terem sido esclarecidos do papel que são chamados a desempenhar no futuro! Se em relação a nós a desculpa era a indesejabilidade do fardo herdado de um projecto alheio, relativamente a estes novos colegas qual será o pretexto para os arrastarem para uma travessia cega?

Apenas os bancos e as empresas de software parecem convencidos de que a nossa profissão florescerá, e nos assediam em conformidade. Apenas, não: também os meus colegas do Grupo dos 121 (como acabámos por lhe chamar) parecem espantosamente optimistas, atendendo às circunstâncias. Felicito-os, mas não os posso seguir; não tenho razões para ser optimista e, felizmente, não sou pessoa de vocação única. Tenho plena consciência que qualquer reivindicação nossa que se alicerce em expectativas legítimas ou em sinceras preocupações de segurança jurídica será por todos interpretada como mais um lamento corporativo – tentatação que, aliás, muito facilmente atrairá a classe nos momentos derradeiros, levando-a a esgrimir os mais antipáticos agrumentos quando os há bons, e válidos. E aqui ao lado, a Espanha, onde os notários são o próprio veículo da modernização administrativa, e nunca um alvo a abater por quem a tem em vista!
Não choro os dois anos gastos, nem sequer o (muito) dinheiro despendido, porque não tenho feitio para tal. Conheci gente de que gostei muito, e outra de que gostei bem menos. Aprendi coisas que de outra forma nunca aprenderia, e vi abrir portas que nem sabia que existiam. Estou melhor, agora, do que há dois anos atrás, mas isso é um resultado puramente aleatório, se calhar o único positivo das 121 vidas alteradas. No notariado ou fora dele, procurarei escolher um caminho que me ponha o mais possível a salvo da má-fé do Estado sendo certo que, com a actual estrutura das coisas, o mais que posso almejar é a estar tão vulnerável como um sujeito a correr num descampado; não há construção da nossa vida que o poder central, num dia mau dos governantes, não consiga hoje destruir num estalar de dedos. Pelo menos isso, está aprendido.

P.S. Qualquer imprecisão – que as há, por certo – neste texto, cronológica ou outra, fica a dever-se não a má-fé mas a fraca memória (já lá vão quase dois anos que a história começou…) e será imediatamente corrigida quando assinalada; para isso peço os reparos dos meus colegas de blog, particularmente os portugueses.

Registo (à moda lusitana) passado à limpo

A modernidade não resulta, tão-somente, da evolução do hardware e do software, baseia-se muito mais na introdução de procedimentos evolutivos .

Marco Bortz

Uma constatação que salta aos olhos, no Brasil, consiste no esforço que se vem efetivando para a modernização das atividades registrárias e notariais.

Unidades informatizadas, com hardwares e softwares modernos, cartões de autógrafos digitalizados, consultas de certidões via internet (INSS, Receita Federal, IIRGD etc.), biometria, comunicação entre unidades por intranet, enfim, sem obnubilar a consciência, pelo muito que se há de joeirar nessa seara, já contamos com um menu diversificado e complexo à disposição dos usuários, por intermédio dos registradores e notários.

Por outro lado, ainda contamos com procedimentos extremamente áridos e penosos que obstruem a vida, apesar do grande desenvolvimento operado pela informática.

Jamais devemos subestimar os procedimentos, apesar de encantados com o desenvolvimento dos meios (hardware e software). Basta lembrar que os EUA chegaram à lua antes da URSS por causa do procedimento (Pert-CPM, um sistema de administração de projetos que visa a determinar e visualizar o caminho crítico para se alcançar o objetivo).

Fiquei impressionado com a edição do Decreto-lei nº 131/95, de 6 de junho, e as alterações do Decreto-lei nº 36/97, de 31 de janeiro, consistente no Código do Registo Civil, em Portugal, em particular com os artigos 271º e 275º.

Os dispositivos suso citados dizem respeito ao processo de divórcio e de separação de pessoas e bens por mútuo consentimento, e do afastamento da presunção de paternidade para declarar a inexistência de posse de estado por parte do filho de mulher casada relativamente a ambos os cônjuges, cuja competência passou ao conservador do registo civil (ou o correspondente, no direito pátrio, ao oficial de registro civil).

Na exposição de motivos, que precede à introdução do Código de Registo Civil lusitano, esclarece-se que este contempla «importantes alterações no domínio da competência dos conservadores do registo civil (…) e com adaptações às modernas tecnologias e à informática».

Prossegue: «o escopo das mudanças preconizadas assenta, assim, na facilitação da vida dos utentes e na simplificação e desburocratização de procedimentos, na medida adequada à imprescindível garantia de segurança jurídica das pessoas singulares, objectivo de interesse e ordem pública que o registo civil prossegue» (grifos nossos).

Acrescenta, ainda: «na verdade, a cuidada preparação técnico-jurídica reconhecida aos conservadores do registo civil e a especial vocação destes na área do Direito de Família, inspiraram as inovações preconizadas neste domínio» (grifos nossos).

Quando aventou-se, no Brasil, em atribuir procedimentos de inventário e separação/divórcio consensuais ao tabelião de notas, algumas instituições ergueram-se contrária e agressivamente às novas propostas legislativas.

Modernizar registros (ou registos, como preferem os patrícios) e notas com hardwares e softwares de última geração não é suficiente. Urge modernizar os procedimentos (e as cabeças… não, não aquelas que lêem o winchester…).

No meio moderno (virtual) trinta segundos após um double click é uma eternidade. O que dizer de procedimentos que levam meses ou anos para chegar ao fim, como inventários e partilhas em separação/divórcio?

A pergunta que vem à mente é: os nossos registradores e tabeliães pátrios não alcançaram o reconhecimento ao nível dos conservadores peninsulares, ou a nossa sociedade ainda não vislumbrou a facilitação e a simplificação que à vida oferece-se pela tão simples, simplificação…?

Tullio Ascarelli dizia que os princípios mais simples nem sempre são os mais evidentes… mas, e quando a evidência salta aos olhos…???

Quiçá as brisas que outrora conduziram os nossos descobridores venham mais uma vez ao nosso encontro, trazendo renovadores ares… aqueles que arejam as idéias…