A próxima edição de B2B traz um entrevista comigo. Faço o rebatimento da entrevista aqui, na esperança de armar um diálogo. SJ

Como anda a modernização dos registros públicos no país?

A questão fundamental, hoje, passa pela superação de um paradigma: a atomização dos registros públicos brasileiros. Cada cartório de registro se acha isolado, submetido, por força legal, à normação de instâncias administrativas locais (corregedores ou juízes diretores do foro – art. 30, XIV, da Lei 8.935/94) ou estaduais (Corregedorias-Gerais). Esse fenômeno de fissiparidade da regulação do registro causa um desbalanceamento indesejável. Ora, o mercado demanda uniformidade de procedimentos. O crédito imobiliário, por exemplo, cria contratos-padrão, estabelece regras que apontam para uma regulação plenária, uniforme, utiliza-se de standards para diminuição de custos e padronização – inclusive para transitar essas informações confortavelmente e sem ruídos (custos) por redes eletrônicas. Ora, se em cada região ou localidade temos um procedimento registral específico para tratar de demandas homogêneas, experimentamos então um grave problema de assimetrias, gerando custos de balanceamento que já não são tolerados pelo sistema. Mas não é só isso. Há outros exemplos…

Quais?

Além do crédito imobiliário, podemos pinçar, como exemplo paradigmático, a regularização fundiária, que está na ordem do dia. As regras de registro devem ser uniformes em todo o território nacional, sob pena de malograrem as políticas públicas engendradas para resolver esse grave problema social. A regularização fundiária no Estado de São Paulo, só para ficarmos num único exemplo, tem um tratamento distinto da concretizada em Minas Gerais.

Quais são os principais entraves para que a malha estrutural brasileira migre para plataformas digitais?

O fenômeno de atomização dos registros rende assimetrias. Não é possível conceber uma malha estrutural para interação dos registros fora de um rigoroso padrão pré-estabelecido. E quem nos dará essa infra-estrutura? Qual a instância regulatória? A Constituição Federal estabelece que compete privativamente à União legislar sobre registros públicos (art. 22, XXV). Toda a estrutura formal dos registros (livros, procedimentos, práticas registrais, etc) deve ser prevista por norma federal. Entretanto, historicamente os registros sempre estiveram adstritos ao Judiciário estadual, de quem sempre dependeram, desde as suas origens medievais. Falo de uma discreta regulação da atividade. Muito mais do que estrita regulação, estávamos em uma relação de convivência e interdependência muito particular, integrando a galáxia judiciária. Os chamados serviços extrajudiciais eram uma das faces dessa multifacetada moeda judiciária. Com o advento da Constituição de 1988, parece ter havido uma fissura. Até que ponto a especialização das atividade registrais exigirá uma relativa independência do Judiciário, só o tempo dirá…

Mas os registros públicos não estão sujeitos ao Poder Judiciário?

A Constituição Federal diz que os serviços registrais e notariais serão fiscalizados pelo Poder Judiciário (art. 236, parágrafo primeiro). Isso é bom. Por outro lado, temos que considerar que algo muito distinto é a regulação dessas atividades. Malgrado o fato de a Lei 8.935/94 estabelecer que os notários e registradores estão sujeitos “às normas baixadas pelo juízo competente”, parece-nos que a regulação da atividade devesse dimanar da União. Esse ponto é importante. Vamos pensar numa infra-estrutura como a de chaves públicas no Brasil. O modelo é hierarquizado, sujeitando os que se achem sob essa hierarquia à observância das regras baixadas pelo Comitê Gestor. As particularidades que guardam as atividades notariais e registrais, com a exigência requisito formal obrigatório (documentos eletrônicos públicos), exigem uma regulação uniforme para todo o território nacional, de modo a garantir a interoperabilidade do sistema. Não é concebível que essa regulação se dê nos Estados, muito menos que se realize em cada comarca, sem qualquer consideração de aspectos como estereotipação de regras em nível federal. Enfim, a minha opinião é no sentido de que a fiscalização da atividade deva estar sujeita ao Judiciário (atos próprios), porém a regulação não. Isso nos leva a pensar em um Conselho de Notários e Registradores e na necessidade de decretos federais regulamentando aspectos da Lei de Registros Públicos, adequando seus dispositivos às necessidades atuais e conjunturais.

Para criação dessa malha estrutural é preciso informatizar os registros, certo?

Sim, é preciso migrar milhões de informações que se acham espraiadas em livros manuscritos ou fichas de matrículas. Esse conjunto deve povoar meios digitais. Ocorre que isso não é tão simples assim – nem vai ocorrer com a rapidez que muitos de nós desejaríamos. É preciso que sejamos realistas. Sempre pensamos no Registro de Veículos Automotores (Denatran) para tentar aproximar, a esse modelo, os registros prediais brasileiros. Ocorre que os cartórios não “morrem” jamais. A vida útil de um veículo (e de seus registros) é logicamente muito menor do que a vida de um imóvel. No caso dos imóveis, existe uma longa cadeia de titularidades, direitos, restrições, mutações jurídicas, vicissitudes que permanecem perfeitamente conservadas de molde a proporcionar o DNA de um determinado imóvel. Um só elo que seja rompido compromete toda a cadeia. Como reduzir essa pletora de informações a variáveis pré-definidas que hão de compor uma base de dados? A vistosa variedade de situações, dados, padrões, fixada em diferentes mídias, não permite a migração sem que se faça um escrupuloso exame da qualidade dessas informações. Quando se dá uma certidão, por exemplo, o registrador elabora um exame tão rigoroso dos dados sob sua custódia, tanto quanto faria quando recebesse um documento para registro. Analogamente, quando se faça uma migração de dados, não se fará pura e simplesmente a transposição dos conteúdos medium a medium – do meio cartáceo ao eletrônico. Será necessária uma requalificação desses dados, articulação desses conteúdos com o hiper-arquivo que o cartório de registro representa.

Mas um passo deve ser dado nesse sentido… O que o Irib tem feito para diminuir esse gap tecnológico?


Um passo muito importante já está dado. O Irib, instituto que presido, tem uma atitude positiva, confessando suas convicções nas virtudes do meio eletrônico, sem olvidar os problemas que esse admirável mundo novo representa. Depois, há um curioso estalão proporcionado por sistemas informáticos que impulsionam “naturalmente” os dados para os meios eletrônicos. Os sistemas que já são utilizados nos cartórios, os pacotes de software, hardware, toda uma cultura da informática, conformam o “meio ambiente” da informação dos cartórios e impõem um padrão de tratamento de dados. Ora, isso tem impulsionado a informatização progressiva dos Registros. Entretanto, o risco, já apontado por mim em outras oportunidades, reside na tentativa inconsciente de buscar o apoio da informática para criar meros modelos homólogos dos tradicionais meios de fixação, conservação, manipulação, alteração da informação. Portanto, um registro eletrônico, fólio real eletrônico, é muito mais do que a reunião de alguns dados parcelares – como indicadores pessoais, reais, a exemplo do que temos desde 1846 nos Cartórios. É muito mais! Significa uma nova abordagem na conservação e transação desses dados vitais para a sociedade e a economia. Falamos de um novo paradigma, com toda a complexidade que o tema encerra. Nesse sentido, o Irib tem se empenhado em discutir com seus associados e com os demais interessados em temas de direito registral os novos modelos organizativos dos registros e de seus dados, sabendo que essas informações deverão estar disponibilizadas para interação em meios eletrônicos.

De que forma a Camara-e.net pode contribuir para o desenvolvimento do setor?

Em primeiro lugar, para afastar os preconceitos. Trazer os registros públicos para o ambiente das discussões técnicas sobre comércio eletrônico é um grande feito. Por indicação da Camara-e.net, temos assento no COTEC – Comitê Técnico do Comitê Gestor da ICP-Brasil. Isso não é pouco. É, quem sabe, o reconhecimento de que os registros públicos podem contribuir para consolidar essa infra-estrutura de interação e interconexão com suporte nos meios eletrônicos. Os registros existem para a sociedade, não podem estar à margem das grandes transformações que se operam na sociedade. Os registros não vão figurar como dinossauros em novo e desafiante ambiente!

———–

Nota: Os cartórios não morrem jamais!

As imagens que se vê acima são uma cortesia da Duke University – Duke papyrus archive.

A primeira, é um contrato celebrado em Panopolis, Egito, escrito num papiro. Provavelmente datado à época de Valenciano (AD 364-375). Formalização pelo notário Hierax nomikos. O papiro faz parte do Arquivo de Ammon, um bem conhecido scholastikos, ou advogado.

A segunda imagem reproduz um contrato em que comparece diante do notário uma mulher que dispõe a favor de outra (Maria?). A mulher declara, sob juramente ao Imperador, e contém várias estipulações pecuniárias. A assinatura da mulher é seguida pela notarização. O notário é chamado filho de Paphnouthios de Heron].

Caros amigos.

Peço que iniciem a leitura deste comentário pelo texto que segue ao final do mesmo e que foi extraído do site www.mundonotarial.org

O que acharam do texto? Concordam com ele, acham-no o exemplo de uma perfeita forma de justiça?

Será que esta idéia melhor estruturada (alcançando a sistemática de todos os Estados) e melhor divulgada (várias mídias) poderia surtir frutos e desonerar a parte para que ela tivesse mais folga em lavrar a escritura (incentivando o seu uso, pois além de dar fé pública ao ato gera segurança ao adquirente, o que não ocorre com o instrumento particular) e o registro de imóveis??

Considerando que o registro de imóveis é o fato gerador da transmissão do direito real e do domínio (isso por disposição legal), abrindo-se, só então, pela tese abaixo, os prazos para recolhimento do ITBI, haveria uma desoneração, mesmo que breve, da parte obrigada a pagar este tributo, ou mesmo a opção de não pagá-lo, deixando para o executivo fiscal ou outra medida administrativa o parcelamento desta dívida?

Pode parecer incentivo ao não pagamento de tributos, mas o que ocorre, na realidade, é a obediência ao princípio tributário do fato gerador, nada mais!!

Fazer com que a parte pague antecipadamente um imposto de 2 a 3,5% (isso considerando as alíquotas do Estado de São Paulo que conheço) do valor de mercado estimado pela prórpia Prefeitura para o imóvel (não o valor realmente pago), para só depois ter seu direito de propriedade garantido é algo que além de injusto, gera insegurança jurídica, pois muitas vezes é o valor do imposto que define se a pessoa vai lavrar a escritura e fazer o registro do imóvel ou até mesmo registrar um contrato de cessão de direitos.

As Prefeituras ou o Estado, seguindo a tese abaixo, teriam de esperar sua vez para receber o imposto, tal qual ocorre com o pagamento do imposto sobre o lucro imobiliário (que também tem fato gerador e base de cálculo nos elementos que constam do registro de imóveis – que gera a DOI etc…).

Fato é que se defendida esta tese, o comprador estaria desobrigado de pagar antecipadamente um pesado tributo (2 a 3,5% do valor do bem) que quase sempre é o que decide na hora de lavrar e registrar uma escritura pública.

Lavrar a escritura e registrá-la faz com que o proprietário fique dentro do mundo formal. Contudo esta formalidade ocasiona, ainda, ao vendedor, a obrigação de recolher o imposto sobre o lucro imobiliário – mesmo que agora minimizado por recente legislação incentivadora do mercado imobiliário).

Não lavrar e registrar a escritura faz com que se elabore um contratinho com a imobiliária ou copiado da internet, assiná-lo de qualquer jeito (muitos ainda fazem constar apenas o polegar do vendedor ou do comprador), e depois colocá-lo num plástico para não embolorar e arquivá-lo no fundo da gaveta do seu guarda-roupa para que os “meninos não rasguem” (como já ouvi), pois este “importante” instrumento, como orientam algumas imobiliárias/corretores (lógico que para não perder a venda, o que é justo) faria prova da venda e da quitação e daria direito, na maioria dos casos em 5 anos, a futura ação de usucapião e, ainda, à defesa da posse sobre o imóvel.

Portanto, comparando uma situação com outra e, principalmente, os baixos salários da maioria da população e o grande esforço que é a compra da casa própria, fica, pelo menos para mim, bastante claro que a grande maioria da popoulação (nos municípios da grande São Paulo a média é de 60%) opta pela informalidade.

Tanto é assim que a Prefeitura do Município de São Paulo está recadastrando todos os imóveis e exigindo dos proprietários de imóveis (e impondo pesadas sanções para quem não o faz) que informem quem é o possuidor é a que título (pedindo juntada de qualquer tipo de contrato/documento que prova a compra do imóvel) como forma de saber contra quem poderão mover ações pelo não pagamento do IPTU e outras taxas, bem como ter atualizado o cadastro dos imóveis, pois trabalhando com 40 ou 50% dos imóveis com título registrado e atualizado (em São Paulo é automática a atualização, pois ao ser feito o registro da propriedade, a Prefeitura é informada eletronicamente sobre quem é o atual propreitário, qual a matrícula do imóvel e quanto foi pago pelo imóvel), o número de ações de execução fiscal que não prospera é grande e arrematar estes imóveis não interessa à PMSP, pois além de criar um problema social grande, sabemos que a venda destes imóveis, depois, é complicada, gerando ônus para a Municipalidade.

Portanto, meus caros, concluindo e arrematando meu pensamento, peço, por primeiro, que todos reflitam sobre se este meu raciocínio está correto (mesmo que contrário aos interesses das Prefeituras, mas dentro do que interessa aos munícipes e, por consequência, a todos os integrantes do sistema notarial e registral) e, caso concordem comigo, que ajudem com material e idéias para que possamos, em conjunto, elaborar uma tese ou algum artigo bem encorpado que possa ser usado pelos nossos representantes institucionais para difundir essa idéia entre a própria categoria e, se a mesma vingar, conseguirmos beneficiar os usuários e, por conseguinte, todos nós.

ITBI SÓ PODE SER COBRADO APÓS O REGISTRO

A cobrança do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) só pode ser feita após o registro imobiliário. A decisão da Primeira Turma do STJ favoreceu a advogada Flávia Maria Ribeiro Cantal. Proprietária de um imóvel no Setor Sudoeste, bairro de Brasília, a advogada foi surpreendida com a cobrança do imposto antes da lavratura definitiva no cartório de registro de imóveis.

Flávia assinou contrato de promessa de compra e venda de uma sala no Setor Sudoeste em janeiro de 1993. O imóvel pertencia a Francisco Terceiro Nunes, que havia firmado um contrato semelhante com a Incorporadora Real Engenharia, em abril daquele ano. Nenhum dos dois contratos foi registrado.

Segundo a advogada, a Secretaria de Finanças do Distrito Federal não tomou como fato necessário para a incidência do ITBI o registro da escritura definitiva do imóvel. Em vez disso, o setor de lançamento considerou como fato gerador, além da cessão firmada entre Flávia e Francisco, também a aquisição ou assinatura da promessa de compra e venda, realizada entre o antigo comprador do imóvel e a incorporadora.

Para evitar a cobrança do imposto sobre os contratos não registrados, Flávia entrou com ação na Justiça. Em primeiro grau obteve êxito. O juiz da Terceira Vara da Fazenda Pública decidiu que “a promessa de compra e venda não é fato gerador do ITBI porque não transmite direitos reais, mas tão somente obrigacionais”. O juiz também entendeu que o Decreto Distrital 16.114/94, ao estabelecer que o momento da lavratura ou da celebração da promessa gera cobrança do ITBI, “é ilegal e inconstitucional”. Contudo, o TJDF reformou a decisão. Inconformada, a advogada recorreu ao STJ e ao STF.

De acordo com relator do processo no STJ, ministro Humberto Gomes de Barros, “a propriedade imobiliária apenas se transfere com o registro do respectivo título e o registro imobiliário é o fato gerador do ITBI. Assim, a pretensão de cobrar o imposto antes do registro em cartório contraria o ordenamento jurídico”. O relator foi seguido em seu voto pelos demais integrantes da Primeira Turma. (Processo: RESP 253364 – Notícias do STJ, 20/2/2001).
Fonte: http://www.mundonotarial.org/itbi.html

Até onde nossos esforços em regularizar os imóveis poderão acabar com a criatividade do brasileiro em criar mais problemas para nossas cidades? Até onde irá o direito do proprietário de fazer o que quer com sua propriedade? Até onde os Planos Diretores Municipais, feitos na correria por conta do prazo exíguo, poderão inventar formas de regularizar estas aberrações jurídicas apenas sob o manto de que quem faz errado paga uma taxa para a PM e fica tudo certo?

Estas perguntas e indignações me vieram à mente ao ler o Jornal O Globo do dia 20/4 (disponível em http://ademi.webtexto.com.br/article.php3?id_article=14460), segundo a qual existe no bairro da Gávea, Rio, um puxadinho duplex sem licença.

Consta da matéria jornalística que o prédio é de classe média, mas o puxadinho lembra aqueles feitos em favelas, sem muito cuidado com a aparência e a legalidade, e foi construído nos fundos do último andar do edifício. Quem passa pela rua de trás consegue ver os dois andares erguidos acima do sétimo andar, com janelas em tamanhos diferentes e acabamento que destoa do restante do prédio.

Pelos preceitos da Legislação Federal (Lei 4.591/64) essa situação é quase impossível de ser regularizada, pois além da necessida de se obter licença da PM, ainda teria de conseguir autorização de 100% dos condôminos, regularizar no INSS e, finalmente, retificar a especificação de condomínio no Registro de Imóveis.

Contudo, o nobre vereador Luiz Guaraná (PSDB), presidente da Comissão de Assuntos Urbanos da Câmara, lembra que um projeto do Executivo, aguardando votação, prevê a legalização de construções irregulares mediante pagamento à prefeitura do que é denominado de “mais-valia”.

Os passos que efetivamente garantirão a regularidade plena da propriedade sequer foram ventilados…

Será “mais-valia” para os cofres públicos ou será “menos-valia” para legislação pátria que mais uma vez é brutalmente rasgada pela população e porcamente emendada pelos nossos legisladores?

Esse projeto, que institui um mecanismo chamado de mais-valia, está sendo, segundo a reportagem, muito criticado. O próprio Ministério Público do Rio de Janeiro mandou carta aos vereadores para que não votem o projeto, por consideraram que ele poderia degradar ainda mais a cidade. Além de ser inconstitucional…

Esta mais-valia ainda pode ser brecada. Já existe, apesar de contestada (pois o prefeito Cesar Maia arguiu a sua inconstitucionalidade), a Lei Municipal nº 4.176/2005, que mudou os parâmetros para a construção de coberturas no Jardim Oceânico (Barra) e no Recreio – o que beneficia os proprietários de coberturas em situação irregulares, que podem legalizar os imóveis caso estejam de acordo com os novos parâmetros.

Será que a lei prevê que esta regularização, para ser efetivada junto a PMRJ, deve, antes, passar pelo crivo dos condôminos mediante assembléia onde 100% dos moradores devem autorizar a regularização? Será que prevê que o alvará/certificado que regulariza o “puxadinho” deve ter um prazo para apresentação junto ao Registro de Imóveis, juntamente com toda a documentação que permita retificar a instituição de condomínio/convenção? Além, é claro, da necessidade de registro de 100% dos títulos dos proprietários que votaram a favor da regularização.

Tenho aimpressão de que esses aspecxtos não foram levados em consideração. Com certeza não, pois se fossem pensar bem a Lei não saíra do papel.

Se não pensam assim, como fica o direito de propriedade? Como fica a publicidade dada pelo Registro de Imóveis se a situação fática do imóvel é totalmente diferente? Que garantia está o Registro de Imóveis a dar se a situação fática desrespeita várias leis e princípios que norteiam a atividade registral e, por conseguinte, garantem segurança jurídica à sociedade? Como fará o registrador para executar as suas funções de fomentar a paz social e oferecer segurança jurídica aos negócios imobiliários?

Se no começo estava com algumas dúvidas, agora confesso: tenho-as todas! E para ficar mais indignado ainda, lembro-me de expressões populares que dizem mais ou menos o seguinte:

O que precisamos é conhecer antecipadamente estes problemas e definir uma solução institucionalizada, acompanhando o legislativo (nas suas 3 esferas) para evitar que maluquices como estas vinguem (nem que para isso tenhamos de nos fazer representar por candidato próprio).

Finalmente, deveríamos pensar numa forma de colocar cadeiras de direito imobiliário nos cursos superiores que formem profissionais que tenham ligação direta ou indireta com a propriedade imobiliária, como forma de aprenderem seus ofícios conhecendo a parte final de todos os processos que digam respeito à propriedade imobiliária, podendo, assim, elaborar projetos que prevejam a fase do registro e sejam, portanto, viáveis desde o início da elaboração.

Pode demorar, pode ser difícil, mas, com fé em Deus e com muito trabalho das pessoas que já estão engajadas nplantio dessa semente, chegará o dia que todos os envolvidos nos projetos habitacionais falarão a língua dos registradores, estando a sociedade, assim, finalmente coberta pelo manto da segurança jurídica.