Num post perdido fiz uma pequena alusão ao genial jurista Soriano Neto — o que motivou a intervenção de seu neto, Dr. Paulo Ricardo Soriano de Souza, pelo comentário que enviou.

A sua manifestação é oportuna. Como partícipe do núcleo afetivo e círculos profissionais mais estritos, Dr. Paulo Ricardo nos pode favorecer um testemunho indisputável do pensamento de Soriano.

É claro que o eventual interesse advocatício do grande mestre nem de perto ofuscaria o brilho que permeia toda a obra que consubstanciou a doutrina por ele propagada. As suas teses prosperaram, é verdade, e isso em razão do fato de que encontraram um terreno bastante fértil para medrar. É possível ligar suas objeções fundamentais — à parte a boutade da denúncia de ignorância ativa do legislador — aos debates legislativos que cercaram a criação do Registro Geral, no período compreendido entre os anos de 1854 e 1865, quando veio a lume o Regulamento Hipotecário de junho de 1865 (Decreto 3.453, de 1865).

As transformações do registro predial brasileiro, desde então, foram acidentadas. O projeto de Lei apresentado à Câmara a 25.7.1854 por José Thomaz Nabuco de Araújo, receberia acerbas críticas. Dividiu-se a doutrina entre realizar a modelagem institucional do sistema registral pátrio a partir da regra de eficácia limitada do registro — à altura representada pelo sistema francês –, ou em esposar a tese do direito tudesco, que consagrava a fé pública registral, reputada por toda a doutrina mundial como excelente e em tudo superior àquela. Como se vê pela nota de Serpa Lopes, abaixo transcrita, a doutrina se inclinava decididamente por esta.

Eis que surge a voz poderosa de Soriano Neto, que pode ser considerada um eco qualificado daqueles debates e a recidiva das dúvidas essenciais que fundamentaram o debate legislativo no século XIX. Sua posição, bem fundamentada e excelentemente desenvolvida, o coloca na linha de ataque, divisando-se, do outro lado,  seus notáveis opositores — Philadelpho Azevedo, o próprio Clóvis, Lysippo Garcia, Serpa Lopes, dentre inúmeros outros.

O artigo abaixo reproduzido veio a lume nas páginas inaugurais da Revista de Direito Imobiliário, nos começos do ano de 1948.

Vale a pena conhecer o estado das discussões na primeira metade do século XX.

O Registro Imobiliário brasileiro continua sendo muito mal compreendido. Sua história simplesmente se ignora, seus fundamentos econômicos e sociais se perderam no tempo e hoje gravitamos meramente seus aspectos formais, esquecidos de que, muito além das formas, há um veio substancial muito importante à espera de uma prospecção inteligente. (Sérgio Jacomino)

Algumas observações em torno do problema do Registro de Imóveis no Brasil

M. M. de Serpa Lopes*

1. O sistema do registro de Imóveis no Código Civil e a doutrina do Prof. Soriano Neto. – 2. A circulação imobiliária e o problema da segurança: o fenômeno da legitimação. – 3. O registro do título anterior como boa prática de segurança do Registro de Imóveis. – 4. A prova geodésica.

1 – Apesar de contarem mais de 30 anos de aplicação, muitos institutos estabelecidos pelo Código Civil continuam ainda tema de controvérsias, sem que a Jurisprudência houvesse conseguido estabelecer um rumo certo, definido. Muito concorre para esse estado de coisas a desatenção ao estudo dos nossos problemas, que exige um sentido mais realista e menos sujeito às influências da doutrina e legislação alienígenas. É, de salientar-se, porém, que em muitos pontos do nosso direito objetivo, conseguimos construir institutos com materiais nossos, inspirados nas necessidades do nosso meio, como acontece em matéria de locação, ou como sucedeu na legislação inerente ao loteamento de terras. Um direito novo surgiu, com fundamentos próprios, genuinamente internos. No tocante ao valor probante do Registro de Imóveis, certo não nos era possível fugir aos efeitos desses dois sistemas, sem falar no Registro Torrens, que servem de paradigma às legislações universais: o sistema francês e o sistema germânico. No primeiro, a transferência do domínio representado pelo próprio título obrigacional figurando a transcrição como simples meio de publicidade; no segundo, o título obrigacional desvestido de qualquer função, pois o órgão translativo do domínio imobiliário é o registro fundiário, atuando mesmo como título causal, pois o oficial do registro realiza a transcrição, mediante a declaração de vontade de ambas as partes interessadas – transmitente e adquirente.

Entre esses dois sistemas é inútil vacilar: ao segundo – o germânico – cabem as preferências, por transformar a propriedade imobiliária num instituto calcado na segurança, na fé pública do registro, tornando pacíficas as transações, sem necessidade de pesquisas demoradas, através da cadeia de sucessivos proprietários. Inspirado na idéia germânica é que cresceu e se desenvolveu o sistema Torrens, cujos resultados benéficos são indenegáveis. Enquanto isso, em nosso país, o legislador pretendeu perfilhar tal sistema. Para tanto, transplantou para o nosso código civil o art. 891 do código civil alemão, reproduzido, assim, no art. 859.

Lisipo Garcia, que unia as duas qualidades de ótimo jurista e correto Oficial de Registro de Imóveis, sustentou o caráter germânico da transcrição determinada pelo código, tendo tido o apoio de Clóvis Bevilaqua, cuja coerência com o seu ponto de vista soube manter, até mesmo na última obra que publicou, o seu magnífico Direito das Coisas.

A jurisprudência deu, então, os seus primeiros passos, e o eminente sr. Desembargador Galdino Siqueira, quando juiz de 1ª. Instância, proferiu a primeira decisão, firmado no caráter germânico do nosso registro imobiliário.

As correntes dividiram-se, então, de um modo acentuado na doutrina como na jurisprudência, sendo de notar, porém, que os partidários do caráter germânico cresciam de número, como se avolumavam os julgados no mesmo sentido.

Eis senão quando, em 1940, o Prof. Soriano Neto, ilustre catedrático da Faculdade de Direito de Recife, lança a sua monografia “Publicidade Material do Registro Imobiliário”, calorosamente partidária do efeito relativo do nosso registro imobiliário, ligando-o ao caduco sistema francês.

Acompanhando, passo a passo, o movimento doutrinário e jurisprudencial, percebi, desde logo, a influência notável que tais idéias começou a exercer penetrando no Supremo Tribunal Federal, onde vai logrando adeptos.

Senti necessário um ataque vigoroso contra a tese, talvez oriunda de um eventual esforço de advocacia, que ameaçava pôr abaixo uma conquista esplêndida do nosso direito e marcar um retrocesso a um passado que devia ser apagado da nossa memória: o péssimo sistema francês.

Para tanto, no primeiro volume do Tratado dos Registros Públicos (2ª. Edição) esforcei-me por demonstrar que a omissão do nosso código, quanto a não repetir os arts. 892 e 893 do código civil alemão, os que efetivamente dão ao registro imobiliário valor probante absoluto, não implicava a rejeição do sistema, pois a transplantação exclusiva do art. 891 do código germânico, transformado no art. 859 de nosso código, ficaria sem sentido, sem resultado prático, revelando que de uma omissão involuntária do nosso Legislador, de uma falha de ordem técnica, não era possível deduzir ter ele visado manter o sistema francês ao em vez do germânico.

Mas não quero, neste pequeno trabalho, deter-me na análise desse primeiro ponto do embate, pois viso estudar as objeções de ordem prática, as relativas aos defeitos de ordem formal do nosso registro, apontados como causa de rejeição do sistema germânico.

2 – Num século de dinamismo, em que a propriedade imobiliária já se não arrasta por meio de uma circulação tardia, pesada e lerda, é o regime da segurança, da fides, da boa-fé, da crença, da legitimidade da aparência que deve ter o primado. Sobretudo nas grandes cidades, as transações imobiliárias correm com celeridade, pelo que exigem um aparelhamento seguro, onde o adquirente e já transmitente possua sólidos meios de referência, para efetuar uma transação sem perigos de demandas judiciais. É no registro imobiliário que descansam as esperanças e as vantagens dos que precisam dar ao bem imobiliário circulação rápida. Já não estamos nos tempos em que os imóveis, por sua natureza, se diferenciavam dos móveis e não podiam ser objetos de mercancia. Entre os bens móveis e imóveis só há diferenças de ordem física, pois não mais subsistem as de ordem jurídica. Se os bens móveis subiram de valor, mantendo a celeridade de sua circulação, os imóveis passaram, no domínio da circulação, a emparelha-los em rapidez.

Assim, deixamos fixado o quadro evolutivo da tradicional distinção entre bens móveis e imóveis:

“Se, em muitas legislações, unicamente aos móveis e não aos imóveis é que ainda vigora o princípio da aquisição a non domino em favor do adquirente de boa-fé, deve-se a uma persistente tradição quanto a pouca importância, em outros tempos, da riqueza imobiliária (mobilium villis possessio), ao lado dessa outra circunstância de um tardio desenvolvimento na rapidez circulatória dos bens imóveis, o que só modernamente se vem acentuando (Tratado dos Registros Públicos. I, p. 72, 2.ª ed.)”.

Ora, está o nosso sistema do registro imobiliário apto a realizar esse surto evolutivo? Pode a nossa organização oferecer garantias suficientes para que o registro imobiliário desempenhe a função de fé pública herdada do regime germânico?

Não tenho dúvidas em lançar a afirmativa, desde que se cumpra efetivamente a lei e o regulamento respectivo. Vejamos, então.

3 – O dec. 18.542 de 1928 trouxe, dentre outras medidas salutares, o preceito de que nenhuma transcrição poderia ser feita sem o prévio registro do título anterior. O dispositivo veio trazer uma contribuição de alta magnitude para o valor probante do registro imobiliário.

Apesar disso, a jurisprudência não o acolheu de boa vontade. Inúmeros foram os julgados que lhe negaram aplicação, fosse sob o argumento de se tratar de um dispositivo excedente aos limites de um regulamento, fosse porque o entendesse inaplicável, por motivos intertemporais.

Entretanto, admitida a natureza germânica do nosso registro, mesmo na ausência de qualquer dispositivo, a medida impunha-se por si mesma, sem ofensa a qualquer direito do requerente da transcrição. Apreciemos a razão. A exigência da apresentação da prova da transcrição do título anterior, desde que a transcrição a efetuar prova o domínio, constitui uma medida indispensável para o aferimento do registro. Não basta alguém se apresentar perante o tabelião e firmar um contrato de compra e venda de um imóvel, sob a alegação de ser de sua propriedade; não basta simplesmente dizer achar-se ele registrado; cumpre fazer a prova do seu domínio, mediante a exibição da certidão da transcrição de seu título. Qual o valor desse exame prévio? Entendo que esse exame preliminar do título anterior é a chave magnífica que supre a falta do sistema cadastral, ou seja, o livro geodésico.

Como e porquê? Primeiramente, não basta que o Oficial do Registro se cinja a ver certificado o registro do título anterior. Ele tem, como corolário do próprio dispositivo, de proceder à inspeção do registro anterior; a sua coincidência com o novo título; os transmitentes; o imóvel, com os seus característicos; incumbe-lhe impugnar no caso de divergência ou antinomia entre o registro do transmitente e o título por este passado. Assim, v. g., um imóvel pertencente a F., que figura casado sob o regime da comunhão de bens, não pode ser registrado em nome de C., comprador, se F., na escritura de venda, é qualificado como viúvo. Do mesmo modo, se o imóvel está transcrito com determinados característicos e metragens, não pode ser objeto de nova transcrição se o título respectivo consignar dimensões em contrário ao registro do transmitente. Aí repousa toda segurança da transação imobiliária. Mais ainda. Não basta simplesmente a certidão da transcrição do título do transmitente. A exigência deve alongar-se ao curriculum vitae do imóvel. Da mesma maneira que se exige certidões negativas do transmitente quanto à sua situação jurídico-financeira, do mesmo modo deve proceder-se em relação ao imóvel. Passemos aos exemplos práticos. Nos municípios em que há mais de um ofício, precipuamente nas capitais, acontece surgirem leis novas modificativas das jurisdições dos ofícios de imóveis. O imóvel X foi adquirido em 1916 e registrado no 1.º Ofício. Em 1926, passou para o 3.º Ofício. É claro que a simples certidão da transcrição feita em 1916 no 1.º Ofício não basta. Cumpre que se examine a vida pregressa do imóvel no 3.º Ofício; se houve algum ônus real inscrito medio tempore, etc.

Em resumo: o estudo comparativo, feito pela forma acima descrita, entre o título anterior e o registrando, constitui um movimento que proporciona uma grande percentagem de segurança.

O defeito da nossa organização é o seu fracionamento, é a necessidade de certidões para um tal policiamento, é o peso das custas cobradas em função do tempo, sistema arcaico que precisa de corretivos. A reforma então seria pequena, no tocante mais ao exercício das funções de oficial e de sua jurisdição do que mesmo de substância.

A extinção do regime de distribuição, que, segundo me consta, prepondera em Minas Gerais, representa um absurdo, uma anomalia no registro imobiliário, que pede, que reclama uma jurisdição calcada na divisão territorial.

Mas a despeito disso, ninguém ousará negar que a fiscalização feita dentro nas linhas que aí ficam traçadas representa meio seguro de tornar quase impossível a lesão de direitos, a menos que o próprio oficial seja um criminoso ou imprudente. Basta impugnar a nova transcrição quando se note uma diferença capital com a anterior, entendendo-se essa quer quanto ao titular do domínio quer quanto aos característicos do imóvel, às suas dimensões e especificações identificadoras.

4 – Cumprido por esse modo o preceito que impõe a comprovação do prévio registro anterior, passemos à questão da falta do livro geodésico.

Depreende-se, desde logo, que a exigência de uma perfeita coincidência entre o título anterior e a nova transcrição força, obliquamente, a uma caracterização perfeita da propriedade imobiliária. Os nossos meios de indicação são ecléticos. A lei impõe dois indicadores: o pessoal e o real. Neste último, o imóvel deve constar perfeitamente individuado. A principal função do livro geodésico é evitar que um imóvel, sob característicos diferentes ou não, venha transcrito em nome de dois titulares. O art. 248 do Regulamento dos Registros Públicos impõe, como condição de realização da transcrição, que “os tabeliães e escrivães farão com que, nas escrituras e nos autos judiciais, os outorgantes e autores indiquem, com precisão, as confrontações e a localização do prédio ou do terreno, mencionando os nomes dos confrontantes, e ainda, quando se tratar só de terreno, se este fica do lado par ou ímpar do logradouro e a que distância métrica do prédio ou da esquina mais próxima”.

Pode acontecer, e é comum, que as dimensões do título anterior não correspondam à realidade. Nesse caso, a nova transcrição não pode ser levada a efeito sem que previamente se retifique a transcrição do transmitente. Ver-se-á, por meio do respectivo processo, qual a causa das diferenças, se existe ou não um simples erro, ou circunstância de maior relevo. A situação é a seguinte: o transmitente não pode ter em seu patrimônio, maiores direitos em relação ao imóvel que não os consignados na sua transcrição. Os grandes males provieram da facilidade com que as dimensões de um imóvel eram ratificadas por meio de escritura, por simples declaração das partes, em seguida averbadas à margem da respectiva transcrição. De modo nenhum. A transcrição, uma vez feita, é intocável, em relação às suas circunstâncias básicas, a menos que haja um processo de retificação e a respectiva sentença declare e reconheça os erros apontados. Quando titular da Vara dos Registros Públicos do Distrito Federal, determinava sempre, no caso de erros de medições, que o laudo viesse seguido de plantas, uma das quais depositada no Ofício de Imóveis, com referência à sua existência, no Indicador Real e na Transcrição. Essas plantas, atingidas um certo número, deveriam ser encadernadas, para o respectivo arquivamento. Creio que a observância rigorosa desses princípios habilita-nos a dizer que o nosso Registro Imobiliário está apto ao papel que lhe deu o Código Civil.

O que resta fazer, é a dedicação do Oficial do Registro de Imóveis de par com a vigilância do Juiz sob cuja jurisdição esteja o Registro de Imóveis. Em geral, o feitio da nossa gente é preferir os caminhos mais fáceis, sobrepondo uma ânsia de celebridade ao interesse da legitimidade e escorreiteza do ato. É necessário opor-lhes as barreiras de exigências justas, não fruto de mero arbítrio, mas devidamente dosadas pela necessidade de uma transcrição escoimada de qualquer defeito.

Nada temos a invejar o sistema real do direito germânico, que o Prof. Soriano Neto uniu, em matrimônio indissolúvel, com o sistema da força probante. Nada disso. Já houve quem dissesse, como especialista na matéria système réel, système irréel.

Cumpre, portanto, que os incumbidos da realização prática do Registro de Imóveis dêem uma demonstração de que o nosso sistema comporta a força probante, consagrada pelo nosso Código e que a jurisprudência, mudando o curso de sua orientação, ingresse num caminho sadio, promissor, abandonando um retorno ao passado, contra o qual já se manifestava Nabuco, ao nos dar a primeira lei hipotecária, e em seguida mestres como Lafayette e Lacerda de Almeida. Segurança, crença, princípio da boa fé, legitimação dos atos jurídicos, força probante, circulação garantida, tais são os princípios cardeais que devem reger a interpretação das nossas leis, e não da desconfiança, o exema retrospectivo, a indagação do passado, a inconsistência dos atos jurídicos.

Como acertadamente afirmou Emanuel Levy: “toda relação jurídica assenta na fides substantia, na nossa crença sobre a res e nós: ela anima, obriga, cria, é causalidade, vontade, objeto”.

* O texto foi originariamente publicado na Revista de Direito Imobiliário n. 1, ano I, jan./fev. de 1948. Miguel Maria de Serpa Lopes foi Desembargador do Tribunal de Justiça do Distrito  Federal e Professor da Faculdade de  Direito da  Universidade Católica do Rio de Janeiro.