Os novos instrumentos da demarcação urbanística e legitimação de posse instituídos pela Lei Federal n° 11.977, de 2009

No primeiro dia de trabalho da 1ª Oficina para Implementação dos Instrumentos de Regularização Fundiária de Assentamentos Urbanos Instituídos pela Lei Federal 11.977, abriu o painel da manhã o 5º Oficial de Registro de Imóveis da capital/SP  e doutor em Direito Civil pela UNESP – Universidade Estadual Paulista, Sérgio Jacomino, explanando sobre os Aspectos conceituais e processo de registro da Demarcação Urbanística.

O registrador chamou atenção para a qualificação do titular do bem a ser regularizado no que se refere a definição do estado civil e do regime jurídico, em vista do que a lei federal n° 11.977/09 estabelece no inciso V do artigo 48 a concessão do título “preferencialmente para a mulher”, dentre as novidades  da política urbana para a regularização fundiária. “E como ficariam, na prática, situações de convivência ou casamentos não desfeitos formalmente?” — lançou Jacomino à plenária. Concluiu que a situação civil irregular pode repercutir na regularização fundiária e comprometer a segurança de transações imobiliárias no futuro.

O jurista paulista também destacou a questão da co-propriedade na regularização coletiva de posses de unidades autônomas, para que se pense em um mecanismo legal para regulamentar essas situações.

A aplicação da Demarcação Urbanística na regularização fundiária do Conjunto Residencial Novo Horizonte

A segunda apresentação abordou o case do Conjunto Residencial Novo Horizonte, pela arquiteta Ana Lúcia Callari Sartoretto,  diretora do Departamento de Regularização do Parcelamento do Solo da Secretaria Municipal de Habitação da Prefeitura do Município de S. Paulo (RESOLO).

Na mesa, presença do desembargador Venício Antonio de Paula Salles , que atuou no caso exposto, resultando na regularização fundiária da ocupação. O conjunto, localizado no bairro de Pirituba em São Paulo, teve as matrículas específicas abertas junto ao 18° Registro de Imóveis da capital e encontra-se atualmente na etapa de registro do parcelamento.

“O RESOLO fez um trabalho de urbanização nessa área no fim da década de 90, com base em infra-estrutura e saneamento básico. E depois encaminhamos a planta em 2000/2002 para que o departamento responsável oficializasse as vias e fizesse o lançamento individualizado de IPTU, porque nós reconhecemos os parcelamentos e os lotes estavam devidamente identificados”, relata a arquiteta.

Porém, a cadeia filiatória foi interrompida no Registro de Imóveis, conforme explica a diretora do RESOLO:

“Não havia possibilidade da associação conseguir o registro daquele documento aquisitivo, ou seja, de conseguir a escritura, lavrar e abrir uma matrícula da gleba, para depois fazer a avebação. O grande óbice foi: onde está essa gleba regularizada, esses 22 mil m² dentro das duas matrículas?”

Em 2009, veio a Lei n° 11.977, que possibilitou todo o trabalho de regularização dessa área. Segundo Ana Lúcia Sartoretto, um fator importante para a concretização do trabalho foi já ter ocorrido a urbanização no Conjunto Novo Horizonte. “A lei veio dar suporte, assim alcançamos a demarcação em um ano junto ao 18° Registro de Imóveis da capital. A propósito, gostaria de deixar registrado o apoio do oficial Bernardo Francez e a participação fundamental dos desembargadores do TJSP José Renato Nalini e Venício Salles, que imprimiram a segurança necessária para a Municipalidade realizar esse trabalho de extrema responsabilidade. Em paralelo, a ação também deu mais segurança ao registrador, para efetuar o que está preconizado na lei”, conclui.

Projeto-piloto de demarcação & a questão da concessão do título preferencialmente para a mulher

Para o desembargador Venício Salles, a diretora do RESOLO relatou uma experiência única, que funcionou como projeto-piloto de demarcação com base na lei federal. “A exposição dessa experiência de regularização do Conjunto Novo Horizonte é extremamente ilustrativa para os presentes na oficina, pois prova em primeiro lugar: é possível fazer a regularização rápida através desse novo mecanismo trazido pela Lei n° 11.977/09. Em segundo, atestamos que os problemas podem ser suplantados para que se consiga esse resultado final tão alvissareiro”.

Em entrevista a esta reportagem, o desembargador do TJSP destacou a apresentação de Sérgio Jacomino, que em suas palavras “esmiuçou por demais a norma, fazendo comentários absolutamente pertinentes sobre a lei federal”.

O desembargador Venício Salles considera a lei um marco: “A lei 11.977/09 traz uma solução sob medida ao problema do Brasil, porque o país se forma nas suas cidades por parcelamentos e não por unidades. Então a solução tem que ser por parcelamentos, foi muito feliz o legislador ao fazer tal proposta”.

Perguntado sobre a polêmica questão levantada por Jacomino em relação ao inciso V do artigo 48 da lei, o desembargador ameniza explicando que o legislador prestigiou a mulher pois é fato notório que é ela quem sustenta e mantém a prole, portanto o direito será revertido à prole.

“A lei fala em ‘ concessão do título preferencialmente à mulher’, mas obviamente se ela tiver qualquer tipo de regime jurídico ligado ao casamento ou com efeito de casamento, isso deve ser respeitado no momento da demarcação. Nesse dispositivo, o legislador está focado em situações indefinidas: onde homem e mulher convivem mas ainda não existe uma união estável suficientemente estabelecida, nesses casos a lei fez uma escolha alternativa pela mulher”, opina.

Ponderações da mediadora do Ministério das Cidades

A gerente de Regularização Fundiária da Secretaria Nacional de Programas Urbanos do Ministério das Cidades, Ana Paula Bruno, elogiou a sintonia entre os registradores e o Poder Público, representado pelas três esferas do governo presentes no evento promovido em parceria entre a Secretaria Nacional de Programas Urbanos (SNPU) do Ministério das Cidades, Secretaria de Habitação do Governo do Estado de São Paulo, Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo – ANOREG/SP, ARISP, IRIB e ANOREG/BR, com representantes de prefeituras municipais e oficiais de Registro de Imóveis da região metropolitana do Estado de São Paulo.

“Todo mundo está comprometido com o mesmo objetivo de fazer a regularização fundiária, desburocratizando procedimentos e promovendo uma leitura bastante objetiva da lei”, ressaltou Ana Paula Bruno, que – na qualidade de mediadora do primeiro painel da oficina -, deixou a seguir seus comentários sobre os principais pontos examinados na Mesa 1.

– Em pauta, a aplicação dos dispositivos da Lei 6.766/79 com o advento da Lei 11.977/09 .  A questão do licenciamento ambiental e do licenciamento urbanístico . Destaque para o licenciamento ambiental pelo Município, em que houve uma discussão sobre a competência: limites da competência municipal, a necessidade de anuência do órgão ambiental do Estado. E com relação ao instrumento da demarcação urbanística, entraram em debate as questões relativas a registro, a apuração de área remanescente, retificação administrativa e a notificação dos confrontantes, prevista em lei que seja por edital. Suscitou-se a necessidade de notificar pessoalmente os confrontantes, em prol da segurança jurídica.

– A questão da co-propriedade levantada por Sérgio Jacomino dá ensejo a se pensar na regularização de situações de condomínio de fato, envolvendo as unidades autônomas que existem de fato, mas que são regularizadas como co-propriedade. Faz-se necessário avaliar uma forma de instituir condomínios para se constituir unidades autônomas e titular cada possuidor individualmente.

– Também bastante discutida a qualificação do titular, em que Jacomino lançou a questão da isonomia quando a lei prevê a concessão do título preferencialmente para a  mulher. Foi debatida a necessidade de uma qualificação do beneficiário suficiente para que o negócio jurídico seja válido, sem comprometer transações futuras.

– Com relação ao remembramento de lotes, há um impedimento no artigo 70 da lei federal, estipulando: ”as matrículas oriundas de parcelamento resultante de regularização fundiária de interesse social não poderão ser objeto de remembramento”.  Discutiu-se até que ponto é positivo ou não. Positivo para evitar a apropriação indevida desses imóveis regularizados para a população de baixa renda; mas por outro lado, também pode representar um impedimento para uma possível ascensão social ou desenvolvimento do local.

(Reportagem: Paty Simão)