Dia: 3 de junho de 2011

Cadastro municipal – Requisito de Especialidade Objetiva

SJ Registro de Imóveis ,

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Mapa detalhado de uma cidade, com edifícios e ruas identificados em cores diferentes, incluindo preto, vermelho, azul e amarelo.

Na semana passada fui instado a suscitar dúvida sobre um caso aparentemente banal. Pretendeu-se registrar algumas escrituras públicas que tinham por objeto unidades autônomas que se achavam vinculadas a um cadastro único do todo (matrícula-mãe), inscrição originária que presumivelmente terá sido cancelada em face do surgimento de novas parcelas (unidades autônomas).

Os interessados insistiam na desnecessidade de se averbar a mudança de numeração cadastral – “até porque o cadastro original foi cancelado”.

Ao final e ao cabo os interessados desistiram da dúvida, remanescendo os termos da suscitação de dúvida rogada que ora apresento aos estudiosos do tema, buscando, com isso, formentar o debate.

Busquei responder a questões como: o cadastro é elemento essencial da especialidade objetiva do bem? Sua mudança gera a obrigatoriedade da averbação da mutação?

A questão foi enfrentada no contexto da legislação urbanística e cadastral paulistana, corpo legal que cria obrigações acessórias aos notários e registradores, como se verá do texto abaixo. Além disso, o texto enfrenta problemas concretos, razão pela qual não está vazado em termos acadêmicos.

Cadastro municipal e especialidade ojetiva

O motivo que impediu o acesso do título à tábua registral é o fato de não ter sido indicado o número de inscrição no Cadastro Fiscal Imobiliário da Prefeitura Municipal de São Paulo. Tal requisito é essencial para a especialidade objetiva dos imóveis em tela e para conferência dos tributos devidos pela sua alienação.

O óbice apontado pelo Registro se relaciona à necessidade de comprovação de mudança do cadastro municipal dos imóveis objetos da escritura apresentada a registro.

A Lei 6.015, de 1973, prevê, no artigo 176, § 1º, 3, “b”, que na matrícula do bem imóvel deve conter, além de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e “designação cadastral, se houver”.

No caso concreto, sempre houve designação cadastral – aliás, indicada já no descerramento das matrículas respectivas. Presume-se o desmembramento do cadastro, já que a inscrição originária abrangia o todo, atribuindo-se a cada uma das unidades (parcelas) uma nova designação cadastral. A presunção encontra conforto na lei do Município de São Paulo que exige a inscrição no Cadastro Imobiliário Fiscal, nos termos do art. 2º da Lei Municipal 10.819, de 28 de dezembro de 1989:

“Art. 2º Todos os imóveis, construídos ou não, situados na zona urbana do Município, inclusive os que gozem de imunidade ou isenção, devem ser inscritos no Cadastro Imobiliário Fiscal”.

Solicitamos a comprovação da alteração cadastral sofrida – ao que respondeu o interessado ter sido cancelado o número de contribuinte original. Tal fato se declara igualmente na escritura apresentada ao Registro.

A designação cadastral é um elemento importante na especialização objetiva dos imóveis matriculados, além de ser exigida na lei municipal paulistana referida. Calha, à espécie, a regra que vem consagrada no art. 225,  § 2º, da Lei n. 6.015/1973:

“§ 2º Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior”.

De fato, constando a designação cadastral na especialização do imóvel, consoante prevê o artigo 176, § 1º, 3, “b” da Lei de Registros Públicos, sua alteração (ou cancelamento) exigiria alteração, a ser promovida nos termos do art. 246 da Lei 6.015, de 1973.

O C. Conselho Superior da Magistratura já enfrentou caso análogo decidindo que sendo divergentes a descrição do imóvel e o número do cadastro municipal correspondente, em relação ao que consta do registro, o acesso do título deve ser denegado:

“Tais divergências, sem dúvida, impedem, por igual, a inscrição pretendida, sob o prisma do princípio da especialidade registral (art. 225, § 2º, da Lei n. 6.015/1973), mostrando-se necessária prévia retificação do título ou, eventualmente, do próprio registro”. (Ap. Civ. 990.10.017.578-5, j. 13.4.2010, DJE de 1.6.2010, Caçapava, Relator: des. Munhoz Soares).

Cadastro e ITBI-IV

Por outro lado, a questão da indicação da inscrição cadastral está diretamente relacionada com a verificação do recolhimento de tributos – especialmente do Imposto sobre Transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos à sua aquisição – ITBI–IV.

Nos termos do art. 7º do Decreto 51.627, de 2010, a base de cálculo do ITBI-IV é o valor venal atribuído aos bens ou direitos transmitidos, “assim considerado o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado”.

A base de cálculo do imposto é, portanto, o chamado “valor venal de referência”, apurado no site da própria Prefeitura Municipal da Capital de São Paulo (acesso aqui). Ocorre que a indicação do número de inscrição no cadastro municipal é requisito obrigatório para a apuração do valor venal de referência. No caso concreto, a pesquisa resulta sempre infrutífera: “número de Contribuinte inválido ou inexistente”, informa o site da PMSP, “contribuinte não se enquadra nas condições previstas para a emissão da Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel”, remata o texto.

A questão se torna ainda mais problemática na medida em que o notário e o registrador estão obrigados, pelo referido Decreto Municipal 51.627, de 2010, a verificar a exatidão do recolhimento,  colmatando eventuais lacunas no respectivo documento de arrecadação:

“Art. 28 Os notários, oficiais de Registro de Imóveis e seus prepostos ficam obrigados a verificar a exatidão e a suprir as eventuais omissões dos elementos de identificação do contribuinte e do imóvel transacionado no documento de arrecadação, nos atos em que intervierem”.

Como se vê, existe um vínculo que une as operações de fixação do valor base de recolhimento do imposto devido aos formulários que atestam a regularidade da operação. Esse vínculo chama-se cadastro municipal.

Note-se, por fim, que o notário não declarou, na escritura que lavrou, sob sua estrita responsabilidade, que se cumpriu a regra prevista no item 7 da Portaria SF 81/2005, cujo texto é o seguinte:

“7. Os notários, oficiais de registro de imóveis ou seus prepostos deverão conferir o valor do Imposto e informar a data constante do documento de quitação, por número de transação, acessando o Portal da Prefeitura da Cidade de São Paulo, no endereço eletrônico http://www.prefeitura.sp.gov.br, por meio de senha específica fornecida pela Secretaria Municipal de Finanças”.

A conclusão é cristalina: A inscrição no cadastro municipal (Cadastro Imobiliário Fiscal) é exigência da Lei Municipal paulistana n. 10.819, de 28 de dezembro de 1989. Sendo obrigatória a inscrição, a indicação do cadastro no registro é obrigatória (art. 176, § 1º, III, 2, “b” da Lei 6.015, de 1973). Havendo mudança ou cancelamento, tal fato deve ser objeto de averbação (art. 246 da LRP).

Conflitos Agrários: A Solução passa pelos Registros de Imóveis

SJ News , , ,
Homem de terno cinza gesticulando durante uma conversa em uma sala com janelas de persiana.

O magistrado Antônio Carlos Alves Braga Jr., atualmente convocado para atuar no Conselho Nacional de Justiça, concedeu entrevista à jornalista Ana Cláudia Barros (Terra Magazine, Bob Fernandes), enfocando, de maneira realista e muito acertada, o problema dos conflitos agrários que ocorrem no norte do país.

Assinala que a solução passa, necessariamente, pela modernização dos sistemas registrais da Amazônia Legal. Diz que o conflito se origina basicamente no fato de não se saber “de quem é a terra, se o título vale ou não vale”.

Segundo Alves Braga é necessário estruturar o Registro de Imóveis “para ser a base de segurança para todos”.

É uma avaliação realista. Os registradores imobiliários têm se dedicado a difundir boas práticas relacionadas com a prestação dos serviços registrais e aderido à iniciativa do CNJ de modernizar os cartórios de Registro de Imóveis da região.

Confira a entrevista abaixo.

Terra Magazine – Segundo levantamento da Comissão Pastoral da Terra (CPT), nos últimos 25 anos (entre 1985 e 2010), houve 1.186 ocorrências em que agricultores e lideranças camponesas foram mortos. Como algumas delas tiveram mais de uma vítima, o número de óbitos foi de 1.580 durante o período. Deste total de casos, somente 91 resultaram em julgamento, na maioria das vezes, ninguém foi condenado. Por que, na avaliação do senhor, este índice é tão baixo? 

Antônio Carlos Alves Braga Júnior – Isso é uma realidade da apuração de crimes de homicídio em geral. Não é específico dessa questão de homicídios decorrentes de conflitos agrários. Os índices realmente são bastante baixos. Fala-se em termos de 2% de julgamentos para 1% de condenações. O processo é complicado, longo. A produção da prova também é longa. São muitas etapas.
Esses dados (da CPT) estão dentro do padrão, que não é nada adequado, razoável, mas é essa a realidade.

Mas o que explicaria essa disparidade?
Existem hoje algumas providências em caráter amplo. O Conselho Nacional do Ministério Público juntamente com o CNJ estão estabelecendo metas de julgamento desses casos. Ou seja, metas e soluções de finalização dos inquéritos e de realização efetiva dos julgamentos pelo júri, porque, de fato, temos essa situação. A dificuldade na investigação, primeiro. Ou recurso na investigação, um prova difícil, testemunhas difíceis de serem localizadas. Num processo com muitas etapas, qualquer deslize na sua condução provoca uma anulação. Volta tudo à estaca zero.
Realmente, a estatística é essa. É muito baixo o número de inquéritos que se transformam em processos; de processos que alcançam julgamento efetivo; de julgamentos que resultam em condenação e de condenações que são mantidas em tribunais. Então, é assim, um número que vai se dividindo e termina bem baixo mesmo.

Onde está o principal nó? Na investigação da polícia? No judiciário?
Há toda uma trajetória, que começa lá na ocorrência do crime, nas primeiras providências de investigação, na metodologia de registro da prova, depoimentos transcritos. Eu colho um depoimento hoje e, em outra etapa do processo, a pessoa afirma que não foi bem aquilo que queria dizer. Eu não teria como identificar e nem sei se haveria um gargalo específico, um ponto de estrangulamento do sistema. É de ponta a ponta mesmo. E as dificuldades levam a esse decréscimo, a essa diferença entre o número inicial de ocorrências e a solução.

Qual caminho o senhor aponta para tentar melhorar esse quadro?
A situação do CNJ não é e nem pode ser em cima de julgamento de processo. Pode tratar, eventualmente, em termos genéricos. Estabelecer metas de julgamento, buscar estratégias para que o fluxo seja mais eficiente. Nessa questão dos conflitos agrários, o CNJ busca vários envolvidos para construir uma solução, construir caminhos novos que sejam preventivos.

O CNJ tem papel fiscalizador…
Ele é fiscalizador da atividade judiciária, da organização da Justiça, mas não pode interferir no julgamento de processos. A não ser que haja uma discrepância, não em termos de conteúdo, mas da forma. O processo está abandonado na Vara. É preciso saber o porquê.
A ideia é atuar preventivamente, e não esperar que aconteçam os conflitos. Procurar novas formas de tratar esses conflitos, porque a gente tem muita demanda judicial, não só criminal, e fica claro que o problema é muito mais amplo do que pode ser resolvido com soluções pontuais, de decisões judiciárias. A ideia é que se tenha uma abordagem mais ampla.

O que o senhor quer dizer exatamente com uma abordagem mais ampla?
O Fórum de Assuntos Fundiários, por exemplo, trata de conflitos agrário-urbanos no Brasil todo. O Fórum foi criado no final de 2009 para estudar como o Judiciário se relaciona com essa problemática. É uma situação crônica e complexa. No Pará, é o conflito agrário. No Mato Grosso do Sul, é o conflito com os povos indígenas. Tudo em função da terra. Da propriedade, da exploração, da riqueza da terra. Isso é um fato econômico, que é inegável. Ele tem que ser considerado.
No Pará, o Fórum de Assuntos Fundiários deu origem a um programa de reestruturação de todo registros de imóveis na Amazônia legal, porque chegamos à conclusão que tem que começar por aí a solução dos conflitos agrários. Lá, o conflito é baseado no não saber de quem é a terra, se o título vale ou não vale. Então, é estruturar o registro de imóveis para ser a base de segurança para todos. É um trabalho longo, um projeto enorme, mas que nós entendemos ser a forma como o Judiciário pode agir de maneira mais eficiente.
A gente trata também do conflito urbano. Tivemos em Marabá, no Pará, bairros e bairros totalmente irregulares sob o ponto de vista do registro imobiliário. Fica a dúvida se é terra particular ou pública. Isso gera uma insegurança para o município, para a economia do município, o que vai levando à pobreza. É uma abordagem não só de resolver ações judiciais, que já são a consequência dessa distorção, mas uma abordagem no sentido de tentar atacar essa distorção. Uma ação macro para prevenir.

No ano passado, o então presidente do CNJ, Ministro Gilmar Mendes, assinou, junto com o presidente do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, a portaria nº 01/10, instituindo o Mutirão de Julgamento dos Crimes no Campo no Estado do Pará. Como foram os resultados?
Em 2010, a ação do Fórum foi mais centrada na questão agrária. De fato, o plano de ação naquele ano foram os mutirões para a solução dos processo. Em 2011, para não descuidar do outro lado do tema, o foco está sendo mais o conflito urbano, a situação de enfrentamento no campo por conta disso. O mutirão ocorreu no ano de 2010. Foram julgadas muitas ações, foram conseguidos muitos acordos, mas a ideia é tentar não depender da solução da ação judicial, que é algo que sabidamente vai levar muitos anos, diante da possibilidade de recursos etc. A ideia é tentar construir soluções mediadas, tentar atacar a causa, reestruturar o registro de imóveis, corrigindo distorções de décadas.

A situação no Norte do País é delicada. Foram quatro homicídios de trabalhadores rurais em cinco dias. Como o CNJ vê isso?
É uma região vastíssima, com dificuldade de comunicação, de acesso. Nós chegamos à conclusão que o modo mais efetivo de combater essa insegurança é pelo registro de imóveis. Os registros lá são muito frágeis. Em cima do mesmo pedaço de terra, há vários registros diferentes. Qual vale? E como fica essa indefinição, mais terreno existe para irregularidade, ou seja, para quem vai fazer a grilagem de terra, para quem vai fazer extração de minério e de madeira clandestinamente, para quem vai explorar trabalho escravo, para quem vai expulsar populações indígenas, para quem vai tentar resolver o problema pela via armada.Quanto mais inseguro é o sistema, mais terreno há para isso.
Não adianta imaginar que o Estado vai dar conta de policiar essa região. A ação mais efetiva é no registro de imóveis. Na medida em que a propriedade é assegurada, que é definida, na medida em que se dê mais segurança a isso, fatalmente, o conflito diminui. O terreno para a ação criminosa, clandestina diminui. E é nisso que nós apostamos.

Como é o trabalho de regularização dos registros?
É um trabalho em cima de 500 cartórios de registros de imóveis.

Ele vem ocorrendo em toda região Norte?
Exatamente. Começou pelo Pará. Foi uma demanda do Ministério do Desenvolvimento Agrário. No ano passado, o ministério fez a dotação de R$ 10 milhões e deu ao CNJ a atribuição de coordenar ações para a melhoria do registro de imóveis. Esse programa, hoje, ficou gigantesco, envolve uns 15 órgãos e pretende começar com curso de capacitação para os registradores, reestruturação física dos cartórios, oferecer sistemas de informática, preparar o modelo para o registro digital, que vai servir para o Brasil inteiro.
São inúmeras ações. É um trabalho que imaginamos, inicialmente, poder ser feito ao longo dos dois anos da gestão do ministro, e hoje a gente vê que nosso esforço é para plantar bases desse serviço. Isso já vai ser um grande feito. É um projeto que tem por horizonte o ano de 2050. Não é que temos que esperar 40 anos para colher os resultados. Não é isso. Os resultados vêm já. Mas vislumbramos um registro de imóveis integralmente digital, seguro, eficiente e integrado, para daqui a 40 anos.